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第一章總則

第一條為規(guī)范物業(yè)管理，明確業(yè)主、使用人和物業(yè)管理公司的權利和義務，保障物業(yè)的合理使用，根據(jù)國家有關法律、法規(guī)，結(jié)合本省實際，制定本條例。

第二條本省行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理適用本條例。

本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主組成業(yè)主委員會對其物業(yè)的共有部分和共同事務委托物業(yè)管理公司進行管理的活動。

本條例所稱業(yè)主，是指物業(yè)的所有權人。

本條例所稱使用人，是指物業(yè)的承租人和其他實際使用物業(yè)的人。

本條例所稱物業(yè)，是指已建成并交付使用的住宅、工業(yè)廠房、商業(yè)用房等建筑物及其附屬的設施、設備和相關場地。

本條例所稱物業(yè)管理公司，是依法設立的從事物業(yè)管理服務的企業(yè)法人。

第三條各級人民政府應當鼓勵物業(yè)管理向社會化、專業(yè)化發(fā)展，提高物業(yè)管理水平，改善人民生活和社會環(huán)境。

第四條省人民政府建設行政主管部門對全省的物業(yè)管理工作實施監(jiān)督、管理。

市、縣人民政府確定的物業(yè)管理行政主管部門負責本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理工作的監(jiān)督、管理。本省各級人民政府的其他有關行政管理部門在各自職責范圍內(nèi)，負責做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的有關工作。

第二章業(yè)主管理權

第五條業(yè)主依法享有對物業(yè)共有部分和共同事務進行管理的權利，并承擔相應的義務。

業(yè)主的主要權利是：

（一）參加業(yè)主大會；

（二）享有業(yè)主委員會的選舉權和被選舉權；

（三）表決通過業(yè)主公約和業(yè)主委員會章程；

（四）決定有關業(yè)主利益的重大事項；

（五）監(jiān)督業(yè)主委員會的管理工作。

業(yè)主的主要義務是：

（一）執(zhí)行業(yè)主大會和業(yè)主委員會的有關決議、決定；

（二）遵守業(yè)主公約；

（三）遵守有關物業(yè)管理的制度、規(guī)定；

（四）按時交付分攤的物業(yè)管理、維修等費用。

第六條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。

物業(yè)管理區(qū)域的劃定辦法由省建設行政主管部門會同省公安、民政等行政主管部門制定。

縣級以上人民政府物業(yè)管理行政主管部門根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域的劃定辦法，具體劃定本轄區(qū)內(nèi)每個物業(yè)管理區(qū)域的范圍。

第七條物業(yè)已交付使用的建筑面積達到百分之五十以上，或者已交付使用的建筑面積達到百分之三十以上不足百分之五十、且使用已超過一年的，應當依照本條例規(guī)定召開首次業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。

物業(yè)所在地的物業(yè)管理行政主管部門應當指導業(yè)主召開首次業(yè)主大會。

第八條召開業(yè)主大會應當有過半數(shù)以上投票權的業(yè)主出席。業(yè)主大會的決定，應當有過半數(shù)以上投票權的業(yè)主同意才能通過。決定通過后應當予以公布。

業(yè)主可以書面委托人出席業(yè)主大會。

第九條業(yè)主的投票權，住宅按每戶計算表決權；工業(yè)廠房、商業(yè)用房按物業(yè)建筑面積計算表決權。

第十條業(yè)主大會行使下列職權：

（一）選舉、撤換業(yè)主委員會組成人員，監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；

（二）通過業(yè)主公約和業(yè)主委員會章程；

（三）批準物業(yè)管理委托合同；

（四）決定有關業(yè)主利益的重大事項；

（五）決定物業(yè)管理的其他事項。

第十一條業(yè)主委員會成立后，業(yè)主大會由業(yè)主委員會負責召集，每年至少召開一次。

經(jīng)有百分之二十以上投票權的業(yè)主提議，可以臨時召開業(yè)主大會。業(yè)主委員會在接到提議后十日內(nèi)應當召開臨時業(yè)主大會。

第十二條業(yè)主委員會委員應當由業(yè)主擔任，業(yè)主委員會委員不得少于五人。業(yè)主委員會主任、副主任由業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生。

業(yè)主委員會委員每屆任期二年，可以連選連任。

業(yè)主委員會委員應當由遵紀守法、熱心公益事業(yè)、處事公正、責任心強的人員擔任。業(yè)主委員會成員名單應當報所在地物業(yè)管理行政主管部門備案。

第十三條業(yè)主委員會對業(yè)主大會負責，維護全體業(yè)主的合法權益，履行下列職責：

（一）召集和主持業(yè)主大會，報告物業(yè)管理的實施情況；

（二）草擬業(yè)主公約、業(yè)主委員會章程草案或者修訂草案并報業(yè)主大會通過，監(jiān)督業(yè)主公約的實施。

（三）通過公開招標等方式選聘物業(yè)管理公司，代表業(yè)主簽訂物業(yè)管理委托合同，經(jīng)業(yè)主大會同意后負責履行；

（四）聽取業(yè)主、使用人的意見和建議，監(jiān)督物業(yè)管理公司的管理服務活動；

（五）監(jiān)督共用設備、設施、場地的使用和維護。

業(yè)主委員會會議由主任定期召集，召開會議必須有過半數(shù)委員出席，作出決定須經(jīng)過半數(shù)委員同意。

業(yè)主委員會作出的決定應當予以公布。

第十四條業(yè)主公約是由業(yè)主共同訂立的有關物業(yè)的共有部分和共同事務管理的協(xié)議，對全體業(yè)主具有約束力。

第十五條業(yè)主轉(zhuǎn)讓或者出租物業(yè)時，應當將業(yè)主公約作為物業(yè)轉(zhuǎn)讓合同或者租賃合同的附件，對受讓人或者承租人具有同等約束力。

轉(zhuǎn)讓人或者出租人應當自物業(yè)轉(zhuǎn)讓合同或者租賃合同簽訂之日起十五日內(nèi)，將物業(yè)轉(zhuǎn)讓或者出租的情況告知業(yè)主委員會和物業(yè)管理公司。

第十六條業(yè)主公約和業(yè)主委員會章程不得與法律、法規(guī)和規(guī)章相抵觸。

第三章物業(yè)委托管理

第十七條業(yè)主委員會委托物業(yè)管理公司提供物業(yè)管理服務，雙方應當遵循平等、自愿原則簽訂物業(yè)管理委托合同。

物業(yè)管理委托合同應當包括下列主要內(nèi)容：

（一）雙方當事人和委托管理物業(yè)的基本情況；

（二）物業(yè)管理服務事項和服務質(zhì)量要求；

（三）物業(yè)管理服務費用的標準及收取辦法；

（四）合同的期限、合同終止和解除的約定、合同終止時物業(yè)資料的移交方式等；

（五）違約責任及解決糾紛的途徑；

（六）雙方當事人約定的其它事項。

第十八條從事物業(yè)管理的公司必須持有縣級以上人民政府物業(yè)管理行政主管部門核發(fā)的物業(yè)管理資質(zhì)證書，并向工商行政主管部門申請注冊登記，領取營業(yè)執(zhí)照。

第十九條物業(yè)管理公司應當提供下列服務內(nèi)容：

（一）建筑物及其附屬的共用設施、設備、場地的養(yǎng)護與維修；

（二）綠化、環(huán)境衛(wèi)生管理服務；

（三）安全防范服務；

（四）車輛停放及其場地的管理；

（五）高層樓宇增設的服務項目；

（六）物業(yè)檔案資料的管理；

（七）業(yè)主和使用人委托的其他服務事項。

第二十條物業(yè)竣工后綜合驗收前的前期管理及其費用由建設單位負責，建設單位應當依照有關規(guī)定制訂前期管理守則，并在售房時予以明示。

業(yè)主委員會成立后，由業(yè)主委員會選聘物業(yè)管理公司對物業(yè)進行管理。

第二十一條建設單位須在建筑物及其附屬設施綜合驗收合格后，方可將其管理權移交給業(yè)主委員會，未經(jīng)綜合驗收合格的物業(yè)，建設單位不得移交，并應當繼續(xù)承擔物業(yè)管理費用。

建設單位向業(yè)主委員會移交物業(yè)管理權時，應當同時移交物業(yè)綜合驗收檔案資料和房屋使用說明書。

第四章物業(yè)的使用和維護

第二十二條物業(yè)的使用和維護應當遵守國家有關市容環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境保護、房屋管理、消防管理、治安管理等法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定。

第二十三條業(yè)主、使用人使用房屋不得有下列行為：

（一）損壞房屋承重結(jié)構，破壞房屋外貌，擅自改變房屋用途；

（二）對房屋的內(nèi)外承重墻、梁、柱、樓板、陽臺、天臺、屋面等進行違章鑿、拆、搭占等；

（三）存放易燃、易爆、劇毒、放射性等危險物品；

（四）利用房屋從事危害公共利益和侵害他人正當權益的活動。

業(yè)主、使用人不按房屋使用說明書使用房屋造成的后果，由其自負。

第二十四條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：

（一）踐踏、占用綠地；

（二）損毀樹木、園林；

（三）占用通道等共用場地；

（四）亂拋亂堆垃圾、雜物；

（五）發(fā)生超出規(guī)定標準的噪音；

（六）排放有毒、有害等污染環(huán)境的物質(zhì)；

（七）在建筑物、構筑物上亂張貼、亂涂寫、亂刻畫；

（八）法律、法規(guī)和規(guī)章及業(yè)主公約禁止的其他行為。

第二十五條業(yè)主或者使用人裝修物業(yè)，應當遵守房屋使用說明書和業(yè)主公約，并事先告知物業(yè)管理公司。物業(yè)管理公司應當將有關注意事項告知業(yè)主或者使用人，業(yè)主或者使用人應當遵守。

第二十六條建筑物共有部分的維修責任，按下列規(guī)定承擔：（一）毗連部分，由毗連部分的業(yè)主共同承擔；（二）建筑物本體共用部分，由該建筑物所有業(yè)主共同承擔；（三）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用設施、設備、場地，由全體業(yè)主共同承擔；

出租物業(yè)維修責任的承擔，應當在租賃合同中約定。

第五章物業(yè)管理費用

第二十七條業(yè)主和使用人應當遵守業(yè)主公約，按照物業(yè)管理委托合同的約定和業(yè)主委員會的決定交付物業(yè)管理、維修等費用。

建設單位未售出的空置物業(yè)應當分攤物業(yè)管理、維修費用，分攤比例應當不低于收費標準的百分之五十，但不得因此而增加其他業(yè)主的負擔。

第二十八條確定物業(yè)管理服務收費標準，應當遵循公平、合理的原則。物業(yè)管理服務質(zhì)量應當與服務收費相適應。

物業(yè)管理收費實行政府指導價和市場調(diào)節(jié)價。

政府指導價由省人民政府價格行政主管部門會同建設行政主管部門制定?？h級以上人民政府價格行政主管部門可以在政府指導價范圍內(nèi)，結(jié)合當?shù)貙嶋H情況，確定當?shù)氐氖召M標準。

第二十九條已成立業(yè)主委員會的，物業(yè)管理服務的收費標準由業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司在物業(yè)管理委托合同中按照政府指導價約定或者由雙方協(xié)商確定。

物業(yè)已交付使用尚未成立業(yè)主委員會的，物業(yè)管理服務的收費標準由物業(yè)管理公司在政府指導價范圍內(nèi)提出，報所在地縣級以上人民政府價格行政主管部門核定。

第三十條物業(yè)管理服務費用經(jīng)約定可以預收，但預收期限不得超過三個月。

第三十一條物業(yè)管理公司收費的項目和標準應當向業(yè)主公布。

物業(yè)管理公司在物業(yè)管理委托合同約定以外自行提供服務，未經(jīng)業(yè)主委員會或者業(yè)主認可的，業(yè)主或者使用人可以不支付服務費用。

第三十二條業(yè)主委員會應當設立物業(yè)管理維修基金。

物業(yè)管理維修基金由物業(yè)建設單位按物業(yè)總投資的百分之二，在向業(yè)主委員會移交物業(yè)管理權時，一次性劃撥給業(yè)主委員會，其所有權屬全體業(yè)主共同所有。

物業(yè)管理維修基金由縣級以上人民政府物業(yè)管理行政主管部門設立?？顜舸鸀楣芾?，不得挪作他用。

第三十三條物業(yè)共用部位、共用設備、設施維修、更新時，其費用從物業(yè)管理維修基金增值部分中開支；增值部分不足以開支的，由物業(yè)管理維修基金墊支，墊支部分應當向業(yè)主收回。

物業(yè)管理維修基金的使用，由物業(yè)管理公司提出年度計劃，經(jīng)業(yè)主委員會批準后實施。

物業(yè)管理公司應當每半年公布一次物業(yè)管理維修基金的使用情況，接受業(yè)主和業(yè)主委員會的監(jiān)督。

第三十四條建設單位向業(yè)主委員會移交物業(yè)管理權時，應當按規(guī)定向業(yè)主委員會移交已分攤到戶的用于公共服務的公共用房和管理用房。

第六章法律責任

第三十五條業(yè)主、使用人、物業(yè)公司和建設單位之間發(fā)生糾紛時，當事人可以通過協(xié)商或者調(diào)解解決，協(xié)商、調(diào)解不成的，可以依法申請仲裁或者向人民法院起訴。

第三十六條違反本條例第十八條規(guī)定，未取得營業(yè)執(zhí)照從事物業(yè)管理的，由縣級以上人民政府工商行政主管部門依法處理。

第三十七條物業(yè)管理公司違反本條例規(guī)定，有下列行為之一的，由縣級以上人民政府物業(yè)管理行政主管部門責令其限期改正，賠償損失；并可視情節(jié)輕重，降低其資質(zhì)等級或者注銷其物業(yè)管理資質(zhì)證書：

（一）建筑物及共用設備、共用設施不按期修繕或者養(yǎng)護、維修不當，造成業(yè)主損失的；

（二）服務管理不當，使共用設施、設備遭受損失的；

（三）擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用設施、共用場地用途的；

（四）不履行物業(yè)管理委托合同規(guī)定的其他義務的。

第三十八條物業(yè)管理公司違反本條例第二十九條規(guī)定的，由縣級以上人民政府價格行政主管部門依照《中華人民共和國價格法》的規(guī)定處理。

第三十九條業(yè)主或者使用人違反本條例第二十三條、第二十四條規(guī)定的，由業(yè)主委員會或其授權的物業(yè)管理公司予以制止、限期改正；逾期不改正的，由物業(yè)管理公司恢復原狀；恢復原狀所需的費用以及對他人造成的損失，由責任人承擔。

第四十條業(yè)主和使用人違反本條例第二十七條規(guī)定，不按約定交付物業(yè)管理、維修等分攤費用的，物業(yè)管理公司可以催繳、限期交付；逾期仍不交付的，按合同約定加收滯納金，合同沒有約定的，可按每日加收欠交金額千分之一的滯納金；經(jīng)催收仍不交付的，可累積計帳，在物業(yè)轉(zhuǎn)讓時，由房地產(chǎn)交易機構代為扣除；物業(yè)管理公司也可以依法向人民法院起訴。

第四十一條建設單位違反本條例第三十二條、第三十四條規(guī)定，不按規(guī)定劃撥物業(yè)管理維修基金、移交公共用房和管理用房的，由

縣級以上人民政府物業(yè)管理行政主管部門責令其限期履行；逾期不履行的，業(yè)主委員會可以依法向人民法院起訴。