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內(nèi)容摘要：近兩年來，國家針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)出臺(tái)了一系列調(diào)控措施，其中控制高檔商品房的建設(shè)比例、增加經(jīng)濟(jì)適用房多次被提及。今年5月出臺(tái)的“國六條”對(duì)住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)和消費(fèi)需求進(jìn)行了規(guī)制，將減少城市因拆遷而新增的被動(dòng)需求，而這部分人群恰好就是中低價(jià)位住房的需求大軍。本文就新形勢(shì)下經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)問題進(jìn)行深入探討。

關(guān)鍵詞：經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)對(duì)策措施

近年來，我國在實(shí)施經(jīng)濟(jì)適用房政策的過程中出現(xiàn)了不少問題，表現(xiàn)在：經(jīng)濟(jì)適用房監(jiān)管不嚴(yán)，執(zhí)行機(jī)制不規(guī)范；經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)對(duì)象、戶型面積、房價(jià)失控；經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)規(guī)模下降，總量供應(yīng)不足，一房難求等問題。而圍繞經(jīng)濟(jì)適用房問題所引發(fā)的經(jīng)濟(jì)適用房還該不該建設(shè)的討論中，有人主張停止開發(fā)建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房，有人認(rèn)為經(jīng)濟(jì)適用房不能取消。筆者贊同后者，對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房存在的問題不能“因噎廢食”而否定取消它。

我國經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)的必要性

首先，經(jīng)濟(jì)適用房是國家為滿足中低收入者的住房需求所提供的一種比市場(chǎng)價(jià)格便宜的房屋。國家對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目免收土地出讓金，減免稅費(fèi)，將開發(fā)商利潤限定在3%以內(nèi)；對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的房價(jià)、戶型面積、銷售對(duì)象實(shí)行嚴(yán)格控制。從對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房政策優(yōu)惠的規(guī)定性可以看出，它是具有保障性質(zhì)的政策性商品住房，是我國公共住房保障制度的重要組成部分，是政府的“以人為本”思想的體現(xiàn)，也是構(gòu)建我國和諧社會(huì)的一項(xiàng)意義重大的德政工程。由于經(jīng)濟(jì)適用房這一體現(xiàn)“居者有其屋”的居住權(quán)的實(shí)現(xiàn)是公民生存權(quán)實(shí)現(xiàn)的基本前提之一，政府有責(zé)任和義務(wù)來保障居民的居住權(quán)利，特別是中低收入家庭的居住權(quán)。所以，房地產(chǎn)問題不是一個(gè)簡單、純粹的市場(chǎng)問題，而是一個(gè)關(guān)系民生和體現(xiàn)政府執(zhí)政理念的大問題。如果政府連普通百姓最起碼的家庭居住需要都滿足不了，和諧、發(fā)展、文明也就無從談起。

其次，由于長期以來我國實(shí)行的是低工資的政策制度，城市工薪階層中的許多家庭的收入水平都很低，完全依靠市場(chǎng)化的手段很難解決自身的居住問題，這就容易導(dǎo)致城市中貧民區(qū)現(xiàn)象的產(chǎn)生，進(jìn)而影響到整個(gè)城市的發(fā)展和穩(wěn)定。作為政府對(duì)中低收入階層“居者有其屋”承諾保證的全國經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)，1997年至2004年的投資額累計(jì)達(dá)到3852.85億元，占同期房地開發(fā)投資額的11.1%；1999年至2004年的經(jīng)濟(jì)適用房銷售面積2.18億平方米、占同期住宅銷售面積的15.9%。應(yīng)該說，這些年我國經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)，在解決中低收入家庭的住房問題，優(yōu)化房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)、平抑商品房價(jià)格的不合理上漲，緩解城市舊城改造和房屋拆遷矛盾，促進(jìn)城郊結(jié)合部等特殊區(qū)域的發(fā)展等方面，都發(fā)揮了積極的作用。

規(guī)范我國經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)的對(duì)策

基于以上認(rèn)識(shí)，經(jīng)濟(jì)適用房問題的關(guān)鍵是應(yīng)當(dāng)重視解決好經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)中暴露出來的問題。

（一）政府部門提高對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)重要性的認(rèn)識(shí)

經(jīng)濟(jì)適用房“一房難求”現(xiàn)象的發(fā)生，源于供應(yīng)量嚴(yán)重不足的深層次的原因是地方政府利益觀的錯(cuò)位，不愿意花力氣建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房。作為經(jīng)濟(jì)適用房，土地是無償劃撥的、稅費(fèi)是減免的，而土地和稅費(fèi)恰恰是地方政府收入的重要來源，這就使得經(jīng)濟(jì)適用房這項(xiàng)造福于中低收入者的福利保障政策與地方政府的財(cái)源形成對(duì)立。利益驅(qū)動(dòng)的結(jié)果是：地方政府大幅度減少經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)的供地量，有的甚至變相停止經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)計(jì)劃。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，2004年全國住宅投資8837億元，比上一年增長28.7%。其中，經(jīng)濟(jì)適用房投資606億元，比上年減少2.5%，是2002年以來的首次負(fù)增長。2005年1-5月，經(jīng)濟(jì)適用房投資同比下降了16.7%。顯然，這已經(jīng)不是落不落實(shí)政策的問題，而是政府部門在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中給自身如何定位的問題，究竟是為民謀利還是與民爭利的問題。從1994年國務(wù)院《關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》中明確提出要加快經(jīng)濟(jì)適用房的開發(fā)建設(shè)，到2004年建設(shè)部、國家發(fā)展改革委員會(huì)、國土資源部和人民銀行聯(lián)合頒布的我國第一部《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》，以及這期間與經(jīng)濟(jì)適用房相關(guān)的一系列政策措施的出臺(tái)，充分說明了我國政府在致力于解決中低收入居民住房問題上的決心。但是，關(guān)鍵還在于各級(jí)地方政府要充分地發(fā)揮主觀能動(dòng)性和創(chuàng)造性，勇于改革創(chuàng)新，扎扎實(shí)實(shí)地抓好落實(shí)工作，推進(jìn)經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)。為此，也就要求各級(jí)地方政府必須徹底轉(zhuǎn)變觀念，切實(shí)提高對(duì)推行經(jīng)濟(jì)適用房重要性和長期性的認(rèn)識(shí)。只有這樣才能真正明確和承擔(dān)起其在經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)與供應(yīng)上作為第一責(zé)任者所應(yīng)負(fù)的責(zé)任。

（二）合理安排經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)規(guī)模

針對(duì)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)與建設(shè)規(guī)模下降的現(xiàn)象，國家和地方政府應(yīng)科學(xué)合理地制定與社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相符合的經(jīng)濟(jì)適用房的長、中、短期配套供應(yīng)計(jì)劃，使之在推進(jìn)住房市場(chǎng)化和建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房之間保持一種合理的比例關(guān)系，并據(jù)以嚴(yán)格實(shí)施來確保中低收入者的住房問題早日得到解決。

調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，提高經(jīng)濟(jì)適用房用地的比例和規(guī)模。土地管理部門在制定土地利用規(guī)劃和年度供應(yīng)計(jì)劃時(shí)，對(duì)供應(yīng)矛盾突出、房價(jià)上漲快、經(jīng)濟(jì)適用房嚴(yán)重短缺的地區(qū)，要從嚴(yán)控制高檔商品房、別墅和其他商業(yè)用地的供應(yīng)量，增加經(jīng)濟(jì)適用房用地。

在供應(yīng)市場(chǎng)化和保障多元化方面努力創(chuàng)新。如在經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)項(xiàng)目和用地方式上嘗試推行“鎖定房價(jià)，拍賣地價(jià)”的項(xiàng)目拍賣招標(biāo)方式，明確所拍賣地塊為經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)項(xiàng)目，并規(guī)定售價(jià)、戶型標(biāo)準(zhǔn)、銷售對(duì)象的條件。這種方式將經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)中的政府職能與市場(chǎng)作用有機(jī)結(jié)合在一起，既充分考慮了中低收入者的支付能力，又客觀地把握了政府相關(guān)資源的投入能力與投資積極性，有利于解決政府“偏離”經(jīng)濟(jì)適用房的行為。

調(diào)整貸款方向，加大對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房的支持力度。由于目前我國中低收入者的收人還很低，即使享受了經(jīng)濟(jì)適用房的優(yōu)惠政策，若靠自身力量許多人仍然無力購買。因此，商業(yè)銀行應(yīng)提高經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目的貸款規(guī)模和比例，并給予適當(dāng)?shù)睦?yōu)惠；商業(yè)銀行要嚴(yán)格控制對(duì)高檔公寓、別墅項(xiàng)目的貸款發(fā)放，防范金融風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，政府應(yīng)出面建立經(jīng)濟(jì)適用房的專門性擔(dān)保機(jī)構(gòu)，使之成為貸款風(fēng)險(xiǎn)的最終承擔(dān)者，以解決我國目前發(fā)放抵押貸款時(shí)存在著的擔(dān)保主體難以落實(shí)的問題，促進(jìn)住房金融市場(chǎng)的穩(wěn)健發(fā)展。

（三）加強(qiáng)與完善經(jīng)濟(jì)適用房的法律法規(guī)建設(shè)

經(jīng)濟(jì)適用房之所以出現(xiàn)現(xiàn)在這種“無序”狀態(tài)，在很大程度上源于規(guī)則的缺失，是法制不健全的表現(xiàn)。這些年，盡管國家出臺(tái)了《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》等政策與制度，但各地普遍缺乏明確而具體的實(shí)施辦法，即使有些較明確的管理辦法而其可操作性卻不強(qiáng)。基于此，加強(qiáng)與完善經(jīng)濟(jì)適用房的法律法規(guī)建設(shè)，把這些年產(chǎn)生的諸多問題都涵蓋在法律可調(diào)節(jié)范圍之中，真正建立起對(duì)中低收入家庭起到住房保障和落實(shí)優(yōu)惠政策作用的長效發(fā)展機(jī)制，顯得尤為重要。

依法制定經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。各地要依法制定適合本地的經(jīng)濟(jì)適用房的戶型、造價(jià)的分檔次標(biāo)準(zhǔn)；要依法確定每個(gè)住宅小區(qū)建設(shè)中的經(jīng)濟(jì)適用房的比重等。在法律法規(guī)方面做出這些規(guī)定，可以避免由于經(jīng)濟(jì)適用房過于集中導(dǎo)致的貧民區(qū)現(xiàn)象的產(chǎn)生。此外，要依法嚴(yán)禁以經(jīng)濟(jì)適用房名義取得劃撥土地后，改變土地用途，變相搞商品房開發(fā)；戶型面積要嚴(yán)格控制在規(guī)定的中小套型的面積范圍內(nèi)；價(jià)格的確定要堅(jiān)持保本微利的原則，銷售實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)，不得在標(biāo)價(jià)之外收取任何費(fèi)用。

依法界定經(jīng)濟(jì)適用房的購買對(duì)象。針對(duì)以往經(jīng)濟(jì)適用房制度實(shí)施中出現(xiàn)的銷售對(duì)象把握不嚴(yán)、購房的投機(jī)性、富人享受經(jīng)濟(jì)適用房待遇等社會(huì)反映強(qiáng)烈的問題，在依法界定經(jīng)濟(jì)適用房的購買對(duì)象為中低收入家庭的同時(shí)，要有明確的家庭收入劃分標(biāo)準(zhǔn)和依據(jù)。為此，可以家庭收入和家庭現(xiàn)有住房面積為依據(jù)來確定購買對(duì)象，并實(shí)行“雙標(biāo)準(zhǔn)”控制。從家庭收入來看，家庭總收入應(yīng)包括家庭總資產(chǎn)和現(xiàn)期收入兩部分。家庭總資產(chǎn)可以用家庭擁有的不動(dòng)產(chǎn)與金融資產(chǎn)的價(jià)值來衡量；現(xiàn)期收入應(yīng)包括家庭所有成員的工資收入和其他工資外收入。居民家庭收入是一個(gè)動(dòng)態(tài)變化的概念，會(huì)因不同時(shí)間、地區(qū)之間經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不平衡存在著差別，要因時(shí)因地制宜，根據(jù)不同情況來界定中低收入家庭。此外，還必須通過嚴(yán)格實(shí)施購買經(jīng)濟(jì)適用房的申請(qǐng)、審批、公示制度，以及通過建立網(wǎng)上合同備案和樓盤表，實(shí)行實(shí)名制度購房等措施，加強(qiáng)對(duì)每一樓盤的銷售監(jiān)測(cè)，并實(shí)時(shí)公布房價(jià)漲幅、轉(zhuǎn)手率等排行榜。凡此種種，對(duì)促進(jìn)社會(huì)監(jiān)督機(jī)制的形成，遏制投機(jī)炒房、保證購買對(duì)象的準(zhǔn)確性，都會(huì)起到積極的作用。

依法嚴(yán)把經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)的質(zhì)量關(guān)。確保質(zhì)量，是實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)適用房的保障功能和住房價(jià)值的前提。因此，要嚴(yán)格執(zhí)行經(jīng)濟(jì)適用住房的立項(xiàng)審批和規(guī)劃報(bào)建程序。要嚴(yán)格執(zhí)行經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目招投標(biāo)制度，并把銷售價(jià)格、戶型面積等控制性要求在招標(biāo)文件中予以明確。中標(biāo)單位在辦理建設(shè)項(xiàng)目報(bào)建手續(xù)前，建設(shè)部門要按照房地產(chǎn)管理部門提出的控制性要求，嚴(yán)格審查，加強(qiáng)跟蹤監(jiān)管，不符合規(guī)定的不得批準(zhǔn)開發(fā)建設(shè)。項(xiàng)目竣工要嚴(yán)格執(zhí)行竣工驗(yàn)收制度。經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)企業(yè)要以提高住宅實(shí)用性能、安全性能、耐久性能、環(huán)境性能和經(jīng)濟(jì)性能為切入點(diǎn)，積極開展規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)、環(huán)境設(shè)計(jì)、技術(shù)設(shè)計(jì)、材料選用等方面的創(chuàng)新，不斷提高住宅品質(zhì)。施工過程要嚴(yán)把現(xiàn)場(chǎng)管理關(guān)、施工隊(duì)伍關(guān)、操作規(guī)程關(guān)、驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)關(guān)、材料關(guān)、施工進(jìn)度關(guān)?？傊?，通過各方面的各司其職和層層把關(guān)來提高經(jīng)濟(jì)適用房的質(zhì)量，既為中低收入者提供適用住房需求，也為實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”的美好愿望劃上一個(gè)圓滿的句號(hào)。

依法建立經(jīng)濟(jì)適用房的交易管理制度。由于經(jīng)濟(jì)適用房是政府補(bǔ)貼給中低收入家庭的政策性商品房，要通過依法建立起交易管理制度，對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的交易轉(zhuǎn)讓和出租進(jìn)行限制，過濾以投資為目的的購房行為。如：應(yīng)依據(jù)有關(guān)規(guī)定確定經(jīng)濟(jì)適用房的上市年限，設(shè)定一定比例向政府交納收益；購買人以市場(chǎng)價(jià)出售經(jīng)濟(jì)適用房后，不得再次購買經(jīng)濟(jì)適用房；凡已經(jīng)享受了房改政策購房，購買了經(jīng)濟(jì)適用房，參加了集資、合作建房者，不得以任何名義再次參加集資、合作建房，嚴(yán)禁變相搞實(shí)物分配或商品房開發(fā)。

（四）加強(qiáng)對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的監(jiān)管

近年來，國家和地方政府在致力于解決中低收入者居住的經(jīng)濟(jì)適用房問題上所出臺(tái)的一系列法規(guī)制度，除了需要根據(jù)實(shí)施中存在的問題加強(qiáng)建設(shè)與完善外，各級(jí)地方政府還要切實(shí)抓好政策制度的落實(shí)工作，要加強(qiáng)對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的監(jiān)管，嚴(yán)肅查處違法違規(guī)行為。對(duì)虛報(bào)個(gè)人申請(qǐng)資料、偽造戶口簿、偽造公章等非法騙購經(jīng)濟(jì)適用房的行為，要堅(jiān)決收回已購房屋，并進(jìn)行必要的處罰；對(duì)高收入的富裕階層購置的經(jīng)濟(jì)適用房，除了要補(bǔ)交土地出讓金外，對(duì)利用經(jīng)濟(jì)適用房出租來獲取投資收入，應(yīng)予以征收個(gè)人所得稅；對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商在享受政府優(yōu)惠補(bǔ)貼的同時(shí)，又利用混淆住房面積概念變相提高房價(jià)、將經(jīng)濟(jì)適用房按普通商品房銷售、高估冒算經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)成本、以及違規(guī)擴(kuò)大建筑面積等手法而獲取的高額非法利潤，要全部收歸國家所有，并依法嚴(yán)肅處理；要通過第一把手負(fù)責(zé)制與問責(zé)制的推行，明確各級(jí)政府在經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)方面所承擔(dān)的任務(wù)與責(zé)任，并把解決好關(guān)系民生的經(jīng)濟(jì)適用房列入政府官員的政績考核指標(biāo)體系中，以促使地方政府及其職能部門提高對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房政策認(rèn)識(shí)的深度和政策執(zhí)行的力度，以及規(guī)范履行職責(zé)的行為。