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物業(yè)管理是城市管理和社會建設矛盾集中體現(xiàn)的領域，規(guī)范的物業(yè)管理是和諧社會建設總體戰(zhàn)略中的重要內(nèi)容。XX物業(yè)公司在XX的正確領導及開發(fā)商的親切關懷和鼎力支持下，充分調(diào)動職工積極性，以安全文明服務為基礎，以“業(yè)主無抱怨、服務無缺憾、管理無盲點、工程無缺陷”為工作標準，通過積極的探索和不懈的努力，我們的各項物業(yè)管理工作取得了一定成績。

一、管轄規(guī)模

目前我公司轄區(qū)占地總面積XX萬平方米，其中建筑面積XX萬平方米，綠化總面積XX萬平方米；管理著XX個自然住宅小區(qū)，居民總戶數(shù)為XX戶。

二、物業(yè)管理狀況：

（一）物業(yè)管理人員情況

我們XX物業(yè)公司成立于XX年，注冊資金XX萬元，資質(zhì)等級XX級，是成立最早、影響較大的物業(yè)管理企業(yè)之一。

現(xiàn)有職工XX人，其中大專以上學歷者XX人，經(jīng)物業(yè)管理培訓結(jié)業(yè)的XX人，政工師、工程師、經(jīng)濟師等各類具有中級職稱的專業(yè)技術人員XX人。公司下設XX個機關部門、XX個物業(yè)站以及XX支專業(yè)化隊伍。

（二）工作范圍及工作措施

1、電梯維修及保養(yǎng)

電梯是一種使用相當頻繁的設備，在整個運行過程中，其主機與各零件都在發(fā)生不同程度的自然損耗，而良好的維修保養(yǎng)可減少損耗，確保安全，延長電梯的使用壽命，節(jié)約資金。

我們物業(yè)管理公司在對電梯進行維修保養(yǎng)時，自己成立一個專門的電梯維修保養(yǎng)隊伍，并采取以下措施做好電梯維修及保養(yǎng)工作。

（1）嚴格按照有關規(guī)定，所有電梯維修工都取得了質(zhì)量技術監(jiān)督部門的資格審查。

（2）在維修保養(yǎng)及修理工程中嚴格執(zhí)行電梯安全操作規(guī)程。

（3）電梯每年由當?shù)貦z測部門進行一次安全檢測，合格后方能繼續(xù)使用。

（4）保養(yǎng)時間固定，保養(yǎng)內(nèi)容要達到電梯的安全使用標準，并盡量避開節(jié)假日和上下班高峰用梯時間。

（5）因故障或計劃修理電梯，因盡量縮短操作時間，在維修過程中，要確保人身安全，必須懸掛警示標記。

2、維護小區(qū)內(nèi)公共設備和公共服務設施

我們物業(yè)公司注重做好物業(yè)區(qū)域內(nèi)的設施設備的維護與管理工作，首先抓好事前控制，結(jié)合小區(qū)配套設施設備使用情況，制定詳細、完備的計劃；其次搞好事中控制，制定設施設備故障及突發(fā)事件處理程序，并根據(jù)需要不斷調(diào)整、改進工作；第三，做好事后控制，完善維保記錄，并不斷總結(jié)經(jīng)驗及教訓，以便持續(xù)改進服務。

3、停車管理

（1）健全停車管理制度。包括完善業(yè)主公約、停車協(xié)議等相關文件，并在其中明確各項費用的取費依據(jù)及用途。

（2）將企業(yè)相關制度在員工內(nèi)做普及培訓，使得每一位相關崗位的員工均可以向業(yè)主做出準確、統(tǒng)一的解釋。

（3）充分利用公共宣傳區(qū)域，普及管理文化，將理念隨時隨地、點點滴滴地滲入業(yè)主心中。

（4）嚴格正規(guī)管理，仔細檢查進出車輛，控制停車區(qū)域的人流，按時間表巡視停放車輛，及時檢察并做好記錄，控制非正常事件發(fā)生的機率。

（5）以優(yōu)越的條件鼓勵、倡導駐場車輛具備相關保險，以分解責任壓力，也可以在保險公司購買公共財產(chǎn)險、第三者責任險等相關險種，用來分擔企業(yè)風險。

4、環(huán)境衛(wèi)生

第一，對房屋外立面、內(nèi)部結(jié)構(gòu)、室內(nèi)裝修進行嚴格的管理和控制，維護環(huán)境的美觀，制止亂搭亂建、亂碼亂放、違章占用公共區(qū)域面積，保持優(yōu)雅寧靜的良好環(huán)境秩序。

第二，與保潔公司簽訂了園區(qū)內(nèi)保潔服務合同，完成項目日常保潔服務。

第三，針對裝修期間的施工垃圾、進行了專項治理，采取了一系列措施、取得了較好的成效，保持了良好的衛(wèi)生環(huán)境。

5安全管理

（1）消防管理：火災是物業(yè)安全管理的最大“敵人”，一旦發(fā)生火災，人身和財產(chǎn)都會受到嚴重威脅，為此，我們采取了一系列的防范措施。

①嚴格根據(jù)《中華人民共和國消防條例》的規(guī)定，建立健全了防火組織，并確定相應的防火責任人，將防火責任分解到各戶，由各業(yè)主、住戶、裝修單位等個人或團體負責所屬物業(yè)范圍內(nèi)的防火責任。建立起了“一條龍”的消防管理體制。

②每日進行防火檢查，根據(jù)檢查出的火險隱患制定和落實消防整改措施。

③以保安部為中心組建義務消防組織，實施嚴格的消防監(jiān)督管理。

④定期對消防設備設施進行巡檢和維護，對發(fā)現(xiàn)的問題及時進行處理和解決。

⑤建立和健全防火安全制度，向住戶、員工落實應急疏散程序等消防常識。并即將對保安、車場管理員，消防中控人員及相關部門人員。進行消防演習，培養(yǎng)處理突發(fā)事故的能力。

⑥組織消防中控人員外出參加培訓，并考核一次通過確保持證上崗。

⑦請專業(yè)人員對消防中控人員進行培訓，并實地考察講解，進行一對一的交流，取得了一定成效。

（2）治安管理：治安管理包括防盜、防破壞、防罪案等一系列管理活動，為此我部做出如下工作：

①聘請了一支訓練有素的專業(yè)保安隊伍，進行24小時巡邏警戒。

②加強對來訪客人和外來施工人員的管理，健全出入證、出入登記制度。對進、出小區(qū)人員進行嚴格管理，保證業(yè)主安全。

③加強對員工進行安全管理教育，如突發(fā)事件的處理，報警、現(xiàn)場保護、急救、事故報告等。

④對保安員、車場管理員、中控人員進行治安管理培訓，明確了各自的崗位職責。并逐一簽字確認，遵守并執(zhí)行。

（3）內(nèi)部管理

①對警衛(wèi)人員進行了有針對性地培訓工作。

②對警隊工作失職，進行了處罰、并引以為戒、教育隊員。

③給保安公司致函，解決警隊問題、并對不稱職班長及隊員進行更換，保證園區(qū)內(nèi)安全。

④關心、愛護、保安、進行“人情化”管理，配置電視、VCD豐富了業(yè)余文化生活，暑天、準備防暑降溫藥品、購置遮陽傘，以保證他們的基本工作環(huán)境。

（三）我物業(yè)公司主要收入來源

1、物業(yè)管理費收入：包括公共服務費、高層住宅電梯和水泵運行費、專項服務收費、委托服務收費等。

2、物業(yè)經(jīng)營收入

3、多種經(jīng)營收入：包括停車費收入、租賃費收入燈等。

三、存在問題

1、瞎管小區(qū)屬不完善小區(qū)，噪音大，影響居民休息，整體綠化不完善，這些都影響物業(yè)費的收取。

2、小區(qū)大都屬經(jīng)常適用房，物業(yè)費定的低，510戶農(nóng)民回遷房又不交物業(yè)費，導致收入低，同時居民服務要求質(zhì)量高，導致物業(yè)服務成本高，從而引起物業(yè)公司虧損。

3、由于區(qū)有關部門批復使用維修基金困難，導致電梯年久失修，安全隱患大。

四、改進物業(yè)管理的幾點建議

（一）加強宣傳，提高依法管理能力。加大《物業(yè)管理條例》的宣傳力度，通過電視、報紙、雜志等新聞媒體開展宣傳，使居民群眾認識條例、熟悉條例。物業(yè)公司應在小區(qū)醒目位置設立宣傳欄，公開服務內(nèi)容和服務標準，明確雙方的權利與義務，確保物業(yè)公司依法管理和服務，業(yè)主懂得如何依法維護自身權益。

（二）增強服務意識，消除拖拒現(xiàn)象。物業(yè)公司應公開維修受理電話及維修項目等內(nèi)容，短時間內(nèi)難以處理的，應列入專項維修計劃；物業(yè)收費應明碼標價，嚴格按照物價部門審核批準或物業(yè)管理服務合同約定的收費標準收費，讓業(yè)主覺得物有所值，消除拖欠、拒交物業(yè)管理費的現(xiàn)象。

（三）提高從業(yè)人員素質(zhì)。面向社會公開招聘物業(yè)管理優(yōu)秀人才，注重吸納熱心物業(yè)工作、懂政策、文化水平較高的人員進入物業(yè)管理服務隊伍。加強崗位培訓，更新服務理念，創(chuàng)新服務特色，提高從業(yè)人員的工作水平。

（四）加強領導監(jiān)督，健全運作體系。業(yè)主委員會應自覺接受所在轄區(qū)街道辦事處的領導和監(jiān)督。物業(yè)公司應設立舉報電話，自覺接受社會各界監(jiān)督。建立業(yè)委會維權小組，組織轄區(qū)內(nèi)具有專業(yè)知識和原意幫助小區(qū)維權的業(yè)主，建立常設機構(gòu)，聘請專業(yè)律師，幫助業(yè)主依法維權，樹立業(yè)委會在業(yè)主心中的良好形象。

（五）妥善處理遺留問題。業(yè)主、開發(fā)商、和物業(yè)公司應加強溝通，充分理解物業(yè)管理是房地產(chǎn)售后服務的延伸，達成“只有房地產(chǎn)、物業(yè)、業(yè)主三贏才是長遠擴大銷售量的最佳途徑”的共識。對于無法或超出物業(yè)管理能力所及的服務務要求，物業(yè)公司要心平氣和地與業(yè)主進行交流溝通，使業(yè)主理性地接受客觀事實。