好不容易在網(wǎng)上找到了價(jià)廉物美的房源，不料在交了“房東”全年9400元以后，才發(fā)現(xiàn)原來的“房東”提供的身份證、房產(chǎn)證等全是假的，這套房子根本就是所謂的“二房東”交了一個(gè)月房租，從原房東手中租來的。近日，涉嫌合同詐騙的倪某被XX區(qū)檢察院批準(zhǔn)逮捕。

網(wǎng)上覓得房源

據(jù)受害人黃先生介紹，去年11月7日，他與朋友通過某網(wǎng)站查詢到XX區(qū)二道埂子有一套60平方米的房子出租。于是他按照網(wǎng)上的聯(lián)系方式與出租人倪某取得了聯(lián)系。在倪某的帶領(lǐng)下看房后，倪某說這是他父母留給他結(jié)婚用的房子。如果要租的話，希望租金年付，價(jià)格還可以在原來1100元／月的基礎(chǔ)上優(yōu)惠一點(diǎn)。黃先生發(fā)現(xiàn)房子還算不錯(cuò)，而自己原來租的房子的房東又在不停地催促自己搬走，于是他決定當(dāng)晚就把房子訂下來。

“房東”證件齊全

在經(jīng)過協(xié)商之后，倪某和黃先生敲定了9400元／年的價(jià)格把房子租下來，以這個(gè)價(jià)格在XX區(qū)租到了這樣一套房子，黃先生顯然認(rèn)為自己撿了便宜。在簽合同前，黃先生認(rèn)真核對了對方的身份證，以及他們認(rèn)為最重要的房產(chǎn)證及土地所有權(quán)證原件，倪某也極為認(rèn)真地檢查了黃先生的身份證，令人覺得他非常謹(jǐn)慎。在雙方都沒有異議的情況下，大家簽訂了一份倪某預(yù)先準(zhǔn)備好的一份房屋租賃合同，并約好第二天中午把現(xiàn)金帶過來，交清。

一次支付7500元

1群租產(chǎn)生的背景

1.1產(chǎn)生背景

群租是市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物，也是房屋租賃市場新的表現(xiàn)形式。近年來，隨著工業(yè)經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展、城市的快速擴(kuò)張和國家政策的宏觀調(diào)控，一方面，大量農(nóng)村和經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)的外來務(wù)工人員涌入城市，造成城市流動(dòng)人口激增。另一方面，隨著房地產(chǎn)市場的規(guī)劃調(diào)整，大量以投資為目的的商品房短期內(nèi)難以售出獲利。于是，受租賃市場上高額利潤的驅(qū)動(dòng)，部分房屋擁有者和房產(chǎn)中介將空置的房屋轉(zhuǎn)售為租，并將整體的大空間住宅分隔成多個(gè)獨(dú)立的小空間，分別出租，以獲取利益最大化。同時(shí)，城市的擴(kuò)張也使城市周邊的農(nóng)村獲得了擴(kuò)展的空間。農(nóng)民耕地被征收，但供居住的宅基地依然保留，形成了"城中村"。城市的土地是國有土地，而"城中村"的土地仍然保留著農(nóng)村集體土地的屬性，村中大部分居民以失地、下崗困難和生活無保障為由，擅自非法占地建房出租給外來務(wù)工人員居住或破墻開門開店用于經(jīng)營。而外來務(wù)工的低收入群體為了降低生活成本，緩解房租所帶來的經(jīng)濟(jì)壓力，大多選擇“群租”的方式合伙租房。對于房東和房客來說，他們是雙贏的，群租理所當(dāng)然成為了雙方需求的結(jié)合點(diǎn)，這是這個(gè)現(xiàn)象出來的原因。正是這個(gè)原因使“群租”現(xiàn)象逐漸出現(xiàn)并呈愈演愈烈之勢，目前已成為一個(gè)社會(huì)突出現(xiàn)象，成為了輿論關(guān)注的新焦點(diǎn)。

1.2定義

居民或村民住宅類房屋在租賃過程中，承租方為不特定的若干人，在一戶內(nèi)形成一個(gè)群體居住的租賃方式。

2群租房的分類

網(wǎng)絡(luò)化法治化社會(huì)化信息化全面打造流動(dòng)人口“四化”管理新模式

××街道方城社區(qū)是一個(gè)典型的老城區(qū)，常住人口10496人，其中人戶分離的有4969人，實(shí)有人口7123人?，F(xiàn)有出租房屋471家，流動(dòng)人口1671人，約占常住人口的1/4，這些流動(dòng)人口成份復(fù)雜，他們在為城市化建設(shè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展做出積極貢獻(xiàn)的同時(shí)，也給我們的人口管理、計(jì)生工作及治安管理等工作帶來了巨大的壓力。近年來，我們通過不懈努力，流動(dòng)人口管理工作逐步走上軌道，探索并積累了一套行之有效的經(jīng)驗(yàn)做法，由于方法得當(dāng)，措施得力，取得了良好的社會(huì)效益，流動(dòng)人口的犯罪得到了有效的遏制，社區(qū)的刑事治安案件明顯下降，發(fā)案比2005年下降35%。我們的具體做法：

一、抓組織建設(shè)，實(shí)現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)化管理

流動(dòng)人口的管理，如果繼續(xù)沿襲傳統(tǒng)的管理模式，把流動(dòng)人口管理停留在登記、發(fā)證上，勢必處于被動(dòng)應(yīng)付的局面。為此，根據(jù)老城區(qū)的特點(diǎn)，我們在街道流動(dòng)人口管理辦公室的精心指導(dǎo)下，建立完善三級(jí)社會(huì)化管理組織網(wǎng)絡(luò)，實(shí)現(xiàn)了以流動(dòng)人口管理服務(wù)站為載體，以管理、教育、維權(quán)、服務(wù)為主要內(nèi)容的三級(jí)網(wǎng)絡(luò)化管理。一是成立了由轄區(qū)民警任站長，社區(qū)綜治干部、片幢長、居民組長、護(hù)村隊(duì)長為成員的流動(dòng)人口管理服務(wù)站為一級(jí)的管理組織機(jī)構(gòu)。主要負(fù)責(zé)完善制度、教育培訓(xùn)、考核評比及督促檢查等工作。二是把社區(qū)分成5個(gè)片，建立片幢長的二級(jí)管理組織網(wǎng)絡(luò)，把5個(gè)專管員，4個(gè)協(xié)管員分到每個(gè)片，實(shí)行分片負(fù)責(zé)制，主要職責(zé)是包干本片外來人員的登記、核查、發(fā)證，以及出租私房日常管理、矛盾糾紛調(diào)解及協(xié)助做好育齡婦女驗(yàn)證、b超等工作。三是不斷吸收壯大以老干部、老黨員、單元長、租房業(yè)主為信息員、管理員、巡查員的群防群治的三級(jí)組織網(wǎng)絡(luò)。

二、整合資源，進(jìn)行社會(huì)化管理

流動(dòng)人口以其流動(dòng)性和分散性成為管理的難點(diǎn)，我們緊緊抓租賃租房主和用工單位，按照“誰用工、誰負(fù)責(zé)”、“誰經(jīng)營、誰負(fù)責(zé)”的原則，實(shí)行融治安管理、勞動(dòng)用工、計(jì)劃生育等一體的流動(dòng)人口管理“業(yè)主責(zé)任制”，通過簽訂治安責(zé)任狀等形式，落實(shí)用工單位、經(jīng)營業(yè)主和房屋出租人的管理責(zé)任，發(fā)動(dòng)社會(huì)各方面力量，形成流動(dòng)人口工作的齊抓共管。一是將衛(wèi)生管理工作和流動(dòng)人口管理進(jìn)行有機(jī)結(jié)合。日常，結(jié)合環(huán)衛(wèi)工作對房屋出租、承租人情況進(jìn)行了解，根據(jù)實(shí)情及時(shí)變更登記，補(bǔ)辦手續(xù)。去年3月份，我們在檢查北門街7幢202室，有居民反映居住該503室的人員比較復(fù)雜，這些人員白天無所事事，發(fā)現(xiàn)情況后，及時(shí)進(jìn)行跟蹤調(diào)查，發(fā)現(xiàn)王某、張某、胡某等江蘇藉人員，整日混跡于賭場，派出所將他們納入視線列為高危人群，并抓獲了發(fā)生于肖泉村山上的因賭博傷害致死的犯罪嫌疑人胡某。二是充分發(fā)揮社區(qū)、企業(yè)單位流動(dòng)人口協(xié)管員的作用。流動(dòng)人口協(xié)管員由社區(qū)計(jì)生員、片幢長、治保主任或企業(yè)有關(guān)人員兼任，他們生活在社區(qū)和企業(yè)，人熟、地熟、情況熟，便于及時(shí)了解和掌握各種情況和信息，在管理流動(dòng)人口中發(fā)揮了信息員的作用。去年社區(qū)協(xié)管員發(fā)現(xiàn)了四批晚上盜竊作案分子，他們及時(shí)向××派出所提供線索，配合民警進(jìn)行查處。三是逐步推廣中介出租私房合同管理。××地區(qū)外來人員的收入相對高一些，對租房條件要求也相對高一些，自2005年來有人收集零散房屋改裝成具有獨(dú)立衛(wèi)生間的出租私房出租給流動(dòng)人口，年收入可達(dá)3—5萬。在這種情況下，中介租房業(yè)主應(yīng)運(yùn)而生，××地區(qū)出租私房有逐步向租房能手集中的趨勢，有的中介業(yè)主一人出租管理四、五間，相當(dāng)于管理40來個(gè)流動(dòng)人口，他們與承租人都簽訂合同，把治安要求寫得一清二楚，情況了如指掌，社區(qū)與轄區(qū)干警及時(shí)把中介業(yè)主變成信息員、登記員，發(fā)給每戶一本登記冊，經(jīng)常進(jìn)行核對，這樣的社會(huì)化管理，既省錢，又好管。

為認(rèn)真貫徹落實(shí)中共中央、國務(wù)院《關(guān)于全面加強(qiáng)人口和計(jì)劃生育工作統(tǒng)籌解決人口問題的決定》（以下簡稱《決定》）精神，抓緊抓好城區(qū)人口與計(jì)劃生育管理服務(wù)，促進(jìn)和全面提高我縣人口和計(jì)生工作整體水平，針對我縣城區(qū)人口與計(jì)劃生育工作現(xiàn)狀，現(xiàn)提出如下工作意見：

一、指導(dǎo)思想

堅(jiān)持以“*”重要思想和科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，全面落實(shí)《決定》精神，認(rèn)真貫徹執(zhí)行人口和計(jì)劃生育法律法規(guī)，努力建立與社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)體制要求相適應(yīng)的“屬地管理、單位負(fù)責(zé)、居民自治、社區(qū)服務(wù)、物業(yè)配合”的計(jì)劃生育管理體制。切實(shí)穩(wěn)定低生育水平，提高出生人口素質(zhì)，解決出生人口性別比偏高問題，不斷提高城區(qū)育齡群眾生殖健康水平，推動(dòng)全縣人口與計(jì)劃生育工作整體水平不斷提高。

二、目標(biāo)任務(wù)

全面建立人口與計(jì)劃生育和流動(dòng)人口以現(xiàn)居地管理為主，流出和流入地相互配合的管理體制，依法落實(shí)各類企事業(yè)單位和各類物業(yè)管理公司法人代表計(jì)劃生育責(zé)任制，健全完善計(jì)劃生育管理服務(wù)制度，強(qiáng)化對人戶分離、下崗失業(yè)、流動(dòng)人口等特殊人群

的綜合治理，確保城區(qū)人口與計(jì)劃生育各項(xiàng)工作指標(biāo)達(dá)到省、市要求。

摘要：黨的提出“加快建立多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購并舉的住房制度”。加快發(fā)展住房租賃市場是中央供給側(cè)改革的重要內(nèi)容，是新時(shí)期房地產(chǎn)調(diào)控政策的主要著力點(diǎn)，屬于國家提出建立房地產(chǎn)市場長效機(jī)制的重要構(gòu)成之一，對于抑制房價(jià)過快上漲、盤活存量房源、解決不同需求居民住房問題、實(shí)現(xiàn)全面建成小康社會(huì)住有所居目標(biāo)具有重大的戰(zhàn)略意義。住房租賃資產(chǎn)證券化，是盤活住房租賃存量資產(chǎn)、降低住房租賃企業(yè)杠桿率、優(yōu)化運(yùn)營模式的重要方式；同時(shí)作為標(biāo)準(zhǔn)化類資產(chǎn)，可滿足資產(chǎn)管理產(chǎn)品多元化的投資需求，也有助于銀行參與多層次的住房租賃市場建設(shè)，拓展租賃住房領(lǐng)域客戶合作廣度和深度。目前住房租賃資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)市場處于起步階段，發(fā)行量較少、不同模式及產(chǎn)品間差異較大，在資產(chǎn)選擇、交易結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)、風(fēng)控方案等安排上均有待成熟完善。本文對住房租賃資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)的現(xiàn)狀、產(chǎn)品模式、交易結(jié)構(gòu)、主要風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)及風(fēng)控要點(diǎn)，助力商業(yè)銀行住房租賃支持證券化業(yè)務(wù)的發(fā)展。

關(guān)鍵詞：城鎮(zhèn)化；住房租賃；資產(chǎn)證券化；商業(yè)銀行；風(fēng)險(xiǎn)防范

1我國住房租賃市場的現(xiàn)狀以及發(fā)展前景

1.1住房租賃政策。近年來，無論是中央政府還是試點(diǎn)地方政府，層層滲透逐步搭建住房租賃政策框架，不斷完善我國的住房租賃市場。為了進(jìn)一步支持住房租賃的發(fā)展，中央以及住房租賃試點(diǎn)地方政府都相繼出臺(tái)相關(guān)政策，主要內(nèi)容包括以下幾方面。(1)大力扶持多種不同經(jīng)濟(jì)性質(zhì)的住房租賃企業(yè)共同發(fā)展，以國有企業(yè)為主導(dǎo)，健全多元化供應(yīng)主體，大、中、小住房租賃企業(yè)協(xié)同發(fā)展，鼓勵(lì)國有、民營住房租賃企業(yè)往專業(yè)化、規(guī)?；较虬l(fā)展。(2)多策并舉，擴(kuò)大租賃房源供給。通過租賃、購買等方式多渠道籌集房源，提高住房租賃企業(yè)規(guī)?；?、集約化、專業(yè)化水平。(3)完善供地方式，增加租賃住房用地有效供應(yīng)。將新建租賃住房用地納入土地使用規(guī)劃，通過低價(jià)出讓租賃住房專項(xiàng)用地、在新增土地出讓中配建租賃類用房等方式增加租賃租房用地供給等。(4)鼓勵(lì)住房租賃消費(fèi)，實(shí)施“租購?fù)瑱?quán)”。采取多項(xiàng)鼓勵(lì)住房租賃消費(fèi)的優(yōu)惠政策：簡化手續(xù)，方便居民提取住房公積金用于居民租賃住房支出；實(shí)行實(shí)物保障與租賃補(bǔ)貼并舉，政府對符合條件的家庭給予租賃補(bǔ)貼，支持政策保障對象通過市場租房等。(5)完善財(cái)稅、金融政策，支持住房租賃發(fā)展。對依法登記備案的住房租賃企業(yè)、機(jī)構(gòu)和個(gè)人，給予稅收優(yōu)惠政策支持，支持金融機(jī)構(gòu)創(chuàng)新針對住房租賃項(xiàng)目的金融產(chǎn)品和服務(wù)，支持符合條件的住房租賃企業(yè)發(fā)行債券、不動(dòng)產(chǎn)證券化產(chǎn)品，穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點(diǎn)等。(6)規(guī)范管理和服務(wù)體制，加強(qiáng)市場監(jiān)管。建立住房租賃信息標(biāo)準(zhǔn)，逐步推行統(tǒng)一的住房租賃合同示范文本，實(shí)現(xiàn)住房租賃合同網(wǎng)上備案；建設(shè)地方政府住房租賃交易服務(wù)、監(jiān)管平臺(tái)，規(guī)范住房租賃交易流程，保障租賃雙方特別是承租人的權(quán)益等。在國家有關(guān)政策的推動(dòng)下，目前大部分省(直轄市)出臺(tái)了相關(guān)鼓勵(lì)扶持住房租賃市場發(fā)展的政策，為當(dāng)?shù)刈赓U市場持續(xù)健康發(fā)展創(chuàng)造了條件。

1.2住房租賃市場的現(xiàn)狀。(1)租賃市場需求量大。隨著我國城鎮(zhèn)化進(jìn)程，大批量的流動(dòng)人口涌入城市，解決住房問題是在城市立足的首要基礎(chǔ)。根據(jù)智研咨詢的相關(guān)研究報(bào)告，截至2017年，我國流動(dòng)人口達(dá)到2.47億人，其中67.3%選擇租賃房屋解決居住問題，人均租房面積按照25平米計(jì)算，一二線城市按照當(dāng)?shù)仄骄饨饍r(jià)格計(jì)算、其他城市按照《中國流動(dòng)人口發(fā)展報(bào)告》中的流動(dòng)人口平均每月住房租金367元計(jì)算，租賃市場的規(guī)模已達(dá)到1.3萬億元人民幣，其中一二線城市占比合計(jì)已達(dá)5成。(2)可租賃房源有效供給不足。在一線城市，目前房源供給不足，市場供給端存在缺口。以北京為例，2016年末北京常住人口約2173萬人，租賃人口占比約34%，按最近一次人口抽樣調(diào)查我國家庭平均規(guī)模3.1人/戶測算，則租賃房屋大約需要238萬套，目前北京租賃房屋約有150萬套左右，存在約1/3供需缺口。(3)市場發(fā)展存在不完善。一是市場上缺少優(yōu)質(zhì)的租賃住房，大部分出租房配套不完善、居住環(huán)境差；二是租期錯(cuò)配，業(yè)主往往無法根據(jù)租客自己實(shí)際需求協(xié)商實(shí)際租期；三是住房出租缺乏辦理完善手續(xù)，存在糾紛隱患，部分業(yè)主出于避稅或保留個(gè)人隱私等考慮，未到相關(guān)住房租賃管理部分進(jìn)行租賃備案。

2住房租賃資產(chǎn)證券化發(fā)展的必然性