前言：想要寫出一篇令人眼前一亮的文章嗎？我們特意為您整理了5篇房地產(chǎn)投資范文，相信會(huì)為您的寫作帶來幫助，發(fā)現(xiàn)更多的寫作思路和靈感。

房地產(chǎn)投資范文第1篇

REITs同其它信托產(chǎn)品一樣，如果信托的收入分配給受益人的話，信托是不需要交稅的。REITs免交公司所得稅和資本利得稅，但股東要對(duì)自己所得的分紅按照自己的適用稅率交納所得稅和資本利得稅。

美國(guó)目前資本利得稅分兩部分征收，增值部分的稅率為20%，折舊部分為25%。例如，如果五年前以100萬元購(gòu)得某物業(yè)，5年后折舊20萬元，賬面價(jià)值為80萬元，售得110萬元。資本利得稅＝20%×（110-100）＋25%×20＝7萬元。對(duì)REITs的要求：公司的資產(chǎn)主要是由長(zhǎng)期持有的房地產(chǎn)組成；公司的收入主要來源于房地產(chǎn)；公司至少90%的應(yīng)納稅收入應(yīng)分派給股東。REITs的信托性

從給REITs的優(yōu)惠和對(duì)REITs的要求上，我們可以看得出來政府大力扶持其發(fā)展，規(guī)范其運(yùn)作、用其來發(fā)展和穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，而又限制其壟斷市場(chǎng)、防止其濫用經(jīng)營(yíng)收益、限制其干涉其它實(shí)體經(jīng)營(yíng)的目的。如果REITs每年均有高比例現(xiàn)金分派，說明其有良好的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)，因?yàn)榧词估麧?rùn)可以造假，現(xiàn)金收入是無法造假的。嚴(yán)格的分派制度實(shí)際是對(duì)REITs經(jīng)營(yíng)的一種高明的監(jiān)督，同時(shí)也可限制REITs濫用資金。信托業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵在于信用、規(guī)范運(yùn)作、和成熟的金融基礎(chǔ)設(shè)施。

房地產(chǎn)投資范文第2篇

【關(guān)鍵詞】 投資風(fēng)險(xiǎn) 策略 總體狀況 趨勢(shì)

1.我國(guó)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的總體狀況及變化趨勢(shì)

1.1總體狀況

近年來,伴隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)體制的逐步轉(zhuǎn)軌和國(guó)家一系列宏觀經(jīng)濟(jì)政策的出臺(tái),房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)總體上呈現(xiàn)出下列變化態(tài)勢(shì)。(1)經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)降低,增加技術(shù)含量;(2)投資風(fēng)險(xiǎn)信號(hào)日趨豐富;(3)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)地域性差異減小。

1.1.1存在問題

經(jīng)過十多年的發(fā)展,我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)度過了市場(chǎng)化初級(jí)階段,基本上完成了市場(chǎng)化進(jìn)程。自從20世紀(jì)80年代房地產(chǎn)業(yè)重新興起,90年代進(jìn)入快速發(fā)展時(shí)期以來,我國(guó)住房分配和供應(yīng)體制都發(fā)生了根本性的變化,全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資也得到了迅猛的發(fā)展。但是,在房地產(chǎn)發(fā)展過程中,也存在著很多投資風(fēng)險(xiǎn)問題。

1.1.2 原因分析

房地產(chǎn)投資,由于其商品的特殊性,存在著不同于其他投資類型的特點(diǎn)。房地產(chǎn)市場(chǎng)是一種資金量大、周轉(zhuǎn)期長(zhǎng),且受政治、社會(huì)影響較大的特殊市場(chǎng)。同時(shí)它還受到資源稀缺性、不可再生性、供給缺乏彈性等特點(diǎn)的影響,故房地產(chǎn)投資具有以下特點(diǎn):房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性和不良變現(xiàn)性;房地產(chǎn)投資金額高和投資回收期長(zhǎng);房地產(chǎn)投資不確定性因素多,風(fēng)險(xiǎn)大;房地產(chǎn)回報(bào)率高,收益高。

任何投資項(xiàng)目都存在著風(fēng)險(xiǎn),即投資風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)即是指由于隨機(jī)因素的影響所引起的房地產(chǎn)投資收益偏離預(yù)期收益的程度。在房地產(chǎn)投資活動(dòng)中,風(fēng)險(xiǎn)的具體表現(xiàn)形式有:(1)高價(jià)買進(jìn)的房地產(chǎn),最終以較低的價(jià)格賣出;(2)盡管賣出價(jià)高于買入價(jià),但是仍低于預(yù)期價(jià)格;(3)墊支與房地產(chǎn)商品的貨幣資金由于某種原因遭受損失。

1.2我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)

我國(guó)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的總體狀況及變化趨勢(shì)近年來,伴隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)體制的逐步轉(zhuǎn)軌和國(guó)家一系列宏觀經(jīng)濟(jì)政策的出臺(tái),房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)總體上呈現(xiàn)出下列變化態(tài)勢(shì)。

經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)降低,增加技術(shù)含量房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)是指一系列與經(jīng)濟(jì)不至于產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展有關(guān)的不確定因素給房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)所帶來的風(fēng)險(xiǎn)。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展以及整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境的不斷改善房地產(chǎn)投資的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)將有所降低。

房地產(chǎn)投資技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)為開發(fā)商對(duì)房屋戶型設(shè)計(jì)、功能要求、智能科技含量的掌握上,隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)化深入,房地產(chǎn)開發(fā)將面臨多元化的消費(fèi)群體,它要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有雄厚技術(shù)實(shí)力,能夠及時(shí)掌握先進(jìn)行業(yè)科技,同時(shí)又能準(zhǔn)確判斷不同層次房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)科技今是的要求,及時(shí)滿足更加苛刻和消費(fèi)者需求變化。房地產(chǎn)投資的政策風(fēng)險(xiǎn)主要指中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中的政策行為,特別是現(xiàn)階段,部分房地產(chǎn)投資商所要求的政策“救市”行為。

同時(shí),投資風(fēng)險(xiǎn)信號(hào)日趨豐富。目前,中國(guó)每月經(jīng)濟(jì)景氣分析報(bào)告的推出,已經(jīng)成為把我國(guó)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和房地產(chǎn)投資決策的重要參考;同時(shí)中房指數(shù)的推出,幫助房地產(chǎn)投資商直接了解當(dāng)前房地產(chǎn)發(fā)展形勢(shì)各地城市之間的差異有利于實(shí)行空間組合的風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避決策;各地房地產(chǎn)交易中心的建立,減少了房地產(chǎn)的私下交易,也提高了房地產(chǎn)市場(chǎng)信號(hào)的真實(shí)性、準(zhǔn)確性,使房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的量測(cè)和控制逐步趨于可行。業(yè)內(nèi)專家者的精辟分析與預(yù)測(cè)也為房地產(chǎn)開發(fā)提供了多渠道的科學(xué)的判斷依據(jù)。這些都為開發(fā)商投資房地產(chǎn)市場(chǎng)奠定了良好的基礎(chǔ)。

房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)地域性差異減小房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)地域性差異的縮小主要是指我國(guó)當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中出現(xiàn)的東部調(diào)整、中部升溫、西部啟動(dòng)。

隨著住宅業(yè)作為新經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)政策的出臺(tái)和我國(guó)正式加入世貿(mào)組織日期的臨近,我國(guó)將進(jìn)一步縮小各地區(qū)在房地產(chǎn)政策上的差異,逐步實(shí)行全方便多層次開放政策,從而逐步?jīng)_淡房地產(chǎn)投資的地域性風(fēng)險(xiǎn)。

2房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的防范措施

在房地產(chǎn)投資活動(dòng)中,投資的風(fēng)險(xiǎn)是客觀存在的,這對(duì)于所有的房地產(chǎn)投資者都是一樣的。投資風(fēng)險(xiǎn)的控制即在于能及時(shí)的發(fā)現(xiàn)或預(yù)測(cè)到這種風(fēng)險(xiǎn)并能及時(shí)采取有效的措施?；?、緩和、減輕、控制這種風(fēng)險(xiǎn),減少投資者預(yù)期收益的損失可能性。

2.1建立專門的風(fēng)險(xiǎn)管理部門

房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)構(gòu)的任務(wù)應(yīng)該是緊緊圍繞投資過程中對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的管理,來實(shí)現(xiàn)投資利益最大化或風(fēng)險(xiǎn)最小化的目的一個(gè)投資項(xiàng)目能否達(dá)到預(yù)期的收益水平,管理人員是最為重要的關(guān)鍵因素。提高管理人員的素質(zhì)進(jìn)而提高管理水平,可以提高對(duì)市場(chǎng)的可預(yù)測(cè)性,降低不確定性,可以更有效地使用資產(chǎn),減少經(jīng)營(yíng)費(fèi)用,降低空置率,提高收益水平,進(jìn)而降低和控制風(fēng)險(xiǎn)。

2.2常見房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對(duì)策略

2.2.1物價(jià)風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對(duì)策略

當(dāng)項(xiàng)目的投資較大時(shí),房地產(chǎn)投資企業(yè)可以通過發(fā)包的形式將項(xiàng)目的工程建設(shè)部分以招標(biāo)的形式完全的發(fā)包給建筑工程承包商。當(dāng)項(xiàng)目的工程投人不大時(shí),并且企業(yè)有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和財(cái)務(wù)上的抗風(fēng)險(xiǎn)能力,可以采取風(fēng)險(xiǎn)自留的風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避策略。

2.2.2利率風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對(duì)策略

如果在一定時(shí)期內(nèi),房地產(chǎn)投資收益不足以抵消貸款利息,房地產(chǎn)投資將會(huì)無利可圖。投資者可以采取調(diào)整租金的方式將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者,或通過固定利率的抵押貸款將利率風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給銀行。另外,在企業(yè)可動(dòng)用的資源允許的范圍內(nèi),還可以適當(dāng)?shù)恼{(diào)整項(xiàng)目融資的財(cái)務(wù)杠桿,以達(dá)到合理地承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。

2.2.3經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對(duì)策略

對(duì)于項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)主要可采用預(yù)防的風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避策略,即采用工程法、教育法和程序法,這需要項(xiàng)目管理者具有一定的項(xiàng)目技術(shù)實(shí)力,項(xiàng)目培訓(xùn)措施和嚴(yán)格的制定各種工作流程和規(guī)章制度,保證在事前對(duì)風(fēng)險(xiǎn)源進(jìn)行根除以達(dá)到規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的目的。

房地產(chǎn)投資范文第3篇

    兩條途徑

    是指:基本建設(shè)途徑和房地產(chǎn)開發(fā)途徑。

    四種方式

    是指:基本建設(shè)途徑中的基本建設(shè)式;房地產(chǎn)開發(fā)途徑中的樓宇購(gòu)買式、合作開發(fā)式和股權(quán)購(gòu)買式。   當(dāng)然,對(duì)于基本建設(shè)途徑中進(jìn)行建設(shè)的房地產(chǎn)項(xiàng)目也可以采取購(gòu)買、合作或股權(quán)收購(gòu)的方式,只是對(duì)這類性質(zhì)的房地產(chǎn)項(xiàng)目或樓宇采取這些方式不具有典型意義,而且如果這樣做,多數(shù)情況是改變了這些房地產(chǎn)項(xiàng)目或樓宇的性質(zhì),即轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)開發(fā)或使其進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。故綜合比較,在現(xiàn)行的法律、法規(guī)框架下,進(jìn)行房地產(chǎn)投資的一般方式有如下四種:

    方式一:基本建設(shè)式

    。   這里所稱的基本建設(shè),是指按基建程序進(jìn)行報(bào)建的方式,建設(shè)自用的房地產(chǎn)項(xiàng)目。方案評(píng)價(jià):這種建設(shè)方式是在房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)化之前,房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的主要方式。房產(chǎn)地開發(fā)市場(chǎng)化之后,國(guó)家法律和地方法規(guī)、規(guī)章對(duì)基本建設(shè)方式進(jìn)行的房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)有嚴(yán)格的條件限制,這些條件主要有三個(gè)方面:   一是投資主體的限制。   一般應(yīng)是國(guó)家機(jī)關(guān)、全民所有制的事業(yè)單位或企業(yè)單位;   二是項(xiàng)目性質(zhì)和用途的限制。   一般應(yīng)是不進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的自用、公益性質(zhì)的房地產(chǎn)項(xiàng)目。如國(guó)家投資的公用事業(yè)項(xiàng)目等,前述機(jī)關(guān)、事業(yè)單位純粹自用公益性質(zhì)的樓宇建設(shè)項(xiàng)目;   三是各地已停止辦理經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目國(guó)有土地使用權(quán)協(xié)議出讓手續(xù)(下稱“停止國(guó)有土地使用權(quán)協(xié)議出讓規(guī)定”)。   除非符合特定條件或經(jīng)政府特批,通過協(xié)議出讓方式取得經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目的國(guó)有土地使用權(quán)已不可能。

    方式二:樓宇購(gòu)買式

    。   具體做法是:投資人審查一家房地產(chǎn)開發(fā)商的資質(zhì)、該房地產(chǎn)開發(fā)商所開發(fā)的樓宇的法律狀態(tài),并考查該寫字樓的地理位置、建筑風(fēng)格等狀況,如認(rèn)為符合投資人的意圖,則投資人與該房地產(chǎn)開發(fā)商建立商品房買賣法律關(guān)系,通過商品房買賣程序獲得樓宇的全部權(quán)利。   方案評(píng)價(jià):這種方式最為簡(jiǎn)便。相當(dāng)于對(duì)某特定地區(qū)正在進(jìn)行開發(fā)尚未出售的房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行全面考查,在法律上、經(jīng)濟(jì)上和技術(shù)上進(jìn)行分析和論證。在此基礎(chǔ)上,選擇一家有實(shí)力的開發(fā)商開發(fā)的符合投資人意愿的項(xiàng)目,與其談判達(dá)成購(gòu)買合約。不足之處是:擬購(gòu)房產(chǎn)所在項(xiàng)目已完成相關(guān)法律程序的審批,其規(guī)劃、建設(shè)等事項(xiàng)已很難更改。對(duì)于已建設(shè)完工的項(xiàng)目的狀況,只能在現(xiàn)有市場(chǎng)中進(jìn)行選擇,不能以自己的意愿進(jìn)行所需樓宇的設(shè)計(jì)和建設(shè)。對(duì)于未建設(shè)完成之房地產(chǎn)項(xiàng)目,則又存在著預(yù)購(gòu)商品房的風(fēng)險(xiǎn)。

    方式三:合作開發(fā)式

    。   具體做法是:如投資人本身不具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)和相關(guān)經(jīng)營(yíng)范圍,則選擇一家有相應(yīng)資質(zhì)、實(shí)力和資源的的房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行合作。這種合作既可以是建立合資、合作的房地產(chǎn)開發(fā)的項(xiàng)目公司,也可以是通過合作協(xié)議的方式進(jìn)行約定。具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的合作方回收其先前投資并獲得其應(yīng)得之利潤(rùn),而投資人則取得雙方合作開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目樓宇的全部產(chǎn)權(quán)。雙方各得其所。   方案評(píng)價(jià):合作開發(fā)式的本質(zhì)仍是對(duì)雙方合作開發(fā)項(xiàng)目之樓宇的購(gòu)買。這種方式區(qū)別于樓宇購(gòu)買式的主要優(yōu)點(diǎn)是投資人的可控制性增加了。樓宇購(gòu)買式是買成品,最多只是定作而已。而在合作開發(fā)式中,投資人直接進(jìn)入項(xiàng)目開發(fā)的過程之中,可以對(duì)合作開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目依不同的合作開發(fā)方式,實(shí)施不同程度的控制。通過合作開發(fā),投資人可以對(duì)合作開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本、設(shè)計(jì)理念、建設(shè)風(fēng)格、樓宇的功用等按自己的意愿進(jìn)行創(chuàng)作。不足之處是:合作開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目涉及到與合作對(duì)方的合作,法律關(guān)系及協(xié)作配合比樓宇購(gòu)買式相比要更復(fù)雜一些。如果進(jìn)行合作開發(fā),投資人將要投入大量的人力、物力和財(cái)力。另外,合作開發(fā)房地產(chǎn)有兩種方式,即不成立項(xiàng)目公司的合作開發(fā)方式和成立項(xiàng)目公司的合作開發(fā)方式。如采用后一種合作開發(fā)方式,則停止國(guó)有土地使用權(quán)協(xié)議出讓規(guī)定將會(huì)構(gòu)成一個(gè)障礙。

房地產(chǎn)投資范文第4篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)投資 決策要素 時(shí)機(jī) 物業(yè)類型 規(guī)模

近年來，房地產(chǎn)已經(jīng)成為中國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)新的增長(zhǎng)點(diǎn)。作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)在國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展中具有舉足輕重的作用。由于中國(guó)房地產(chǎn)投資市場(chǎng)的復(fù)雜性和特殊性，房地產(chǎn)投資決策難度增加，投資主體面臨如房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)未來的投資前景看不清狀況、消費(fèi)者對(duì)住宅價(jià)格判斷模糊、銀行對(duì)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)憂等諸多困惑。因此，分析影響房地產(chǎn)投資決策的要素顯得尤為重要。

一、房地產(chǎn)投資決策概述

房地產(chǎn)投資決策是指在房地產(chǎn)開發(fā)投資活動(dòng)中，房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)擬建房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的必要性和可行性進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證，對(duì)不同的房地產(chǎn)投資方案進(jìn)行比較選擇，并做出判斷和決定的過程。[1]由于房地產(chǎn)本身具有的物理和經(jīng)濟(jì)特征，房地產(chǎn)投資也表現(xiàn)出區(qū)別于其他項(xiàng)目投資的固有特性。首先，房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型行業(yè)，項(xiàng)目投資數(shù)額巨大，對(duì)金融倚賴性高。另外，房地產(chǎn)市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)性問題較突出，投資者一般不愿將資金投入到那些難以更換用途的物業(yè)，如特種廠房、碼頭等，而商場(chǎng)、寫字樓、公寓等，常被各種公司租用，更換使用性質(zhì)方便，更能吸引投資者注意；其次由于房地產(chǎn)可作為抵押擔(dān)保，并且一般能夠安全地按期收回貸款，所以易取得金融機(jī)構(gòu)的支持。由于房地產(chǎn)業(yè)在社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活中的重要性，各國(guó)政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)投資都十分關(guān)注，常常將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)和房地產(chǎn)調(diào)控作為調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)的一個(gè)重要方面，房地產(chǎn)投資額也因而受到政府政策的影響；最后，房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性及回收期長(zhǎng)等特點(diǎn)，使得房地產(chǎn)投資長(zhǎng)期受未來宏觀經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、政治、法律法規(guī)，以及自然、環(huán)境等多方面因素變化所產(chǎn)生的不利影響，風(fēng)險(xiǎn)因素多，風(fēng)險(xiǎn)水平相對(duì)較高。因此，正確合理的房地產(chǎn)投資決策對(duì)投資開發(fā)商意義重大。

房地產(chǎn)開發(fā)投資決策的成功不僅取決于決策者個(gè)人的素質(zhì)、知識(shí)和能力，并與認(rèn)識(shí)和掌握決策的理論知識(shí)、基本內(nèi)容和類型、應(yīng)用科學(xué)決策的理論方法有著密切關(guān)系。房地產(chǎn)投資決策可按以下四個(gè)步驟進(jìn)行：第一，提出房地產(chǎn)投資決策的目標(biāo)―要求解決什么問題；第二，制定房地產(chǎn)投資的行動(dòng)方案―有幾種可能方案；第三，對(duì)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目做經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)、社會(huì)評(píng)價(jià)和環(huán)境評(píng)價(jià)，進(jìn)行投資方案的比較，最后確定出最佳的房地產(chǎn)投資方案；第四，采取合理的步驟，按照科學(xué)的方法執(zhí)行和檢驗(yàn)最佳的房地產(chǎn)投資方案。①投資策略是實(shí)現(xiàn)正確投資決策的先決條件，按照投資策略進(jìn)行項(xiàng)目決策是科學(xué)決策的基本要求。

影響房地產(chǎn)投資決策的因素多而復(fù)雜，對(duì)其中重要的因素系統(tǒng)分析很有必要，這對(duì)投資主體的科學(xué)合理決策及獲得巨大收益具有深遠(yuǎn)意義?，F(xiàn)歸納出影響房地產(chǎn)投資決策的最重要的五個(gè)因素進(jìn)行具體分析。

二、房地產(chǎn)投資決策要素分析

（一）時(shí)機(jī)的決策分析

投資時(shí)機(jī)總是存在于投資主體的外部環(huán)境中，與投資主體、投資目標(biāo)和投資形式的特定性緊密關(guān)聯(lián)，也與特定的投資類型相聯(lián)系。房地產(chǎn)投資時(shí)機(jī)分析的基本模式一般有以下四種：

環(huán)境因素分析模式：房地產(chǎn)投資時(shí)機(jī)是房地產(chǎn)環(huán)境中的一些宏觀因素和微觀因素在特定時(shí)期、以一定方式結(jié)合在一起形成的，其中的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和政策因素的變化構(gòu)成了投資時(shí)機(jī)的實(shí)質(zhì)內(nèi)涵。在具體分析商業(yè)房產(chǎn)投資時(shí)機(jī)時(shí)，可針對(duì)特定的商業(yè)房產(chǎn)羅列出可能蘊(yùn)涵收益的各種因素的可能變化，也可把各種因素劃分成宏觀和微觀因素、直接和間接因素來進(jìn)行綜合分析。

壽命周期分析模式：房地產(chǎn)投資時(shí)機(jī)與房地產(chǎn)壽命周期息息相關(guān)，在房地產(chǎn)壽命周期的不同階段，對(duì)不同的物業(yè)和不同的主體蘊(yùn)涵著不同的收益機(jī)會(huì)。在商業(yè)房產(chǎn)開發(fā)投資經(jīng)營(yíng)的全過程中，會(huì)經(jīng)歷商業(yè)用地選擇、商業(yè)房產(chǎn)建設(shè)、商業(yè)房產(chǎn)租售、商業(yè)房產(chǎn)管理及商業(yè)房產(chǎn)退化等階段，商業(yè)房產(chǎn)投資者可根據(jù)自己的投資目標(biāo)和實(shí)力來選擇不同階段的投資機(jī)會(huì)。

開發(fā)價(jià)值分析模式：房地產(chǎn)類型的多樣性及投資者實(shí)力和開發(fā)能力的差異決定找尋特定主體的適宜開發(fā)類型與開發(fā)項(xiàng)目是房地產(chǎn)投資獲利的關(guān)鍵。商業(yè)房產(chǎn)的價(jià)值包含了相當(dāng)部分的無法量化的服務(wù)價(jià)值與無形收益，對(duì)這些價(jià)值進(jìn)行正確判別會(huì)為特定的投資者帶來獲利的機(jī)會(huì)。

產(chǎn)業(yè)發(fā)展分析模式：產(chǎn)業(yè)發(fā)展與變化規(guī)律是一般性把握商業(yè)房產(chǎn)投資時(shí)機(jī)的基本點(diǎn)。把握不同產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)換發(fā)展的有利時(shí)機(jī)來進(jìn)行相關(guān)物業(yè)開發(fā)，將會(huì)有巨大的收益回報(bào)。不同類型商業(yè)房產(chǎn)的需求常隨不同商業(yè)部門的興衰而定，城市產(chǎn)業(yè)演進(jìn)可能在不同時(shí)期帶來不同商業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的繁榮，把握產(chǎn)業(yè)演進(jìn)變化的規(guī)律性，有助于正確選擇投資時(shí)機(jī)。

（二）區(qū)位的決策分析

房地產(chǎn)地段的選擇對(duì)房地產(chǎn)投資的成敗有著至關(guān)重要的作用。房地產(chǎn)具有增長(zhǎng)性很大程度上取決于區(qū)位土地的增值，區(qū)位理論是投資地段選擇的理論基礎(chǔ)，而在具體的決策分析中可采用以下一些方法：

因素分析法。具體分析影響房地產(chǎn)區(qū)位價(jià)值的各種自然因素、經(jīng)濟(jì)因素、社會(huì)因素和行政因素，在對(duì)不同地段的因素比較中把握優(yōu)勢(shì)地段的形成、發(fā)展和變化規(guī)律。明確能提升特定地域商業(yè)房產(chǎn)價(jià)值的各種宏觀因素和微觀因素，通過預(yù)測(cè)這些因素的改變把握優(yōu)勢(shì)地段的形成與轉(zhuǎn)變。

假設(shè)開發(fā)法。運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法的原理，通過對(duì)擬選地塊的不同用途的收益與成本進(jìn)行估算，在不同物業(yè)估價(jià)值中選擇能為企業(yè)帶來最大投資價(jià)值的地塊。正確預(yù)測(cè)特定地段的最佳利用方向，在綜合分析投資企業(yè)的內(nèi)外環(huán)境的基礎(chǔ)上，把握那些能為投資者帶來最大收益的地段

竟價(jià)地租曲線法。以商業(yè)用地的竟價(jià)地租曲線為基礎(chǔ)，在正確判別自身實(shí)力的情況下，確定對(duì)開發(fā)主體來說最為有利的商業(yè)房產(chǎn)投資地段。對(duì)商業(yè)用地收益的正確判別依賴于投資者對(duì)城市經(jīng)濟(jì)活動(dòng)規(guī)律性和城市土地價(jià)值演進(jìn)規(guī)律的正確把握。

威爾遜購(gòu)物模式法。在商業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)高度發(fā)達(dá)的城市，可借助于威爾遜購(gòu)物模式來進(jìn)行商業(yè)優(yōu)勢(shì)地段的選擇。在特定商業(yè)房產(chǎn)和競(jìng)爭(zhēng)性房產(chǎn)相互爭(zhēng)奪消費(fèi)者的過程中，消費(fèi)群體的大小在很大程度上決定了商業(yè)房產(chǎn)的理想規(guī)模大小，從而也就為特定商業(yè)房產(chǎn)的區(qū)位選擇[2]確定了標(biāo)準(zhǔn)。

（三）開發(fā)內(nèi)容的決策分析

在選擇房地產(chǎn)作為投資對(duì)象之前，投資方向的正確把握要求確定最適宜的投資類型。按物業(yè)類型把房地產(chǎn)分為商業(yè)房地產(chǎn)、工業(yè)用房和住宅房地產(chǎn)。不同用途的房地產(chǎn)投資的投資成本、投資風(fēng)險(xiǎn)和利潤(rùn)獲取都是不同的。在房地產(chǎn)的不同物業(yè)類型中進(jìn)行選擇需把握以下要點(diǎn)：選擇一塊土地，是作商業(yè)用途還是工業(yè)用途，此時(shí)可借助于土地竟價(jià)模型來進(jìn)行。即城市不同區(qū)位上，把一特定地塊用于商業(yè)房產(chǎn)開發(fā)還是工業(yè)房產(chǎn)開發(fā)，凈收益是不同的。商業(yè)凈收益大于工業(yè)凈收益，表示是進(jìn)行商業(yè)房產(chǎn)開發(fā)的較理想地段。只有在商業(yè)利用價(jià)值超過同一區(qū)位的工業(yè)利用價(jià)值之時(shí)，選擇此地作商業(yè)房產(chǎn)開發(fā)才是合理的。當(dāng)然，如果在商業(yè)店鋪、寫字樓或旅館酒店的物業(yè)類型中進(jìn)行選擇，同樣的方法也是適用的。若已選定了一宗特定地塊，還可運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法的原理來對(duì)其不同的用途進(jìn)行選擇，這種方法的基本公式為：

工業(yè)宗地價(jià)=預(yù)期工業(yè)房產(chǎn)售價(jià)-預(yù)期開發(fā)費(fèi)用-正常開發(fā)利潤(rùn)

商業(yè)宗地價(jià)=預(yù)期商業(yè)房產(chǎn)售價(jià)-預(yù)期開發(fā)費(fèi)用-正常開發(fā)利潤(rùn)

若商業(yè)宗地價(jià)大于工業(yè)宗地價(jià)，則可認(rèn)為選擇該地塊是合理的。

（四）規(guī)模的決策分析

商業(yè)房產(chǎn)的最佳規(guī)模應(yīng)綜合考慮企業(yè)、地域與產(chǎn)品特性等多方面因素。企業(yè)在進(jìn)行商業(yè)房地產(chǎn)投資時(shí)，不僅要考慮物業(yè)因素，還要考慮企業(yè)資本狀況、市場(chǎng)地位、經(jīng)營(yíng)能力等多方面綜合因素，努力尋求企業(yè)資源的合理配置。如對(duì)于那些有主導(dǎo)產(chǎn)品生產(chǎn)的企業(yè)，其物業(yè)投資的最優(yōu)規(guī)模要結(jié)合產(chǎn)品價(jià)值與物業(yè)價(jià)值來考慮。而對(duì)于完全面向市場(chǎng)的商業(yè)房產(chǎn)，不論是寫字樓還是商業(yè)店鋪，其開發(fā)投資規(guī)模還要考量該類型物業(yè)的市場(chǎng)存量。在具體實(shí)施時(shí)可考慮使用：剩余面積=可供面積-成交面積這個(gè)公式粗略估算出當(dāng)前市場(chǎng)的供求狀況，并對(duì)主要的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手（或潛在對(duì)手）的實(shí)力進(jìn)行嚴(yán)密分析，在此基礎(chǔ)上，才能最終確定商業(yè)房產(chǎn)的最優(yōu)規(guī)模。

鑒于現(xiàn)行我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的特殊狀況，房地產(chǎn)投資者愈發(fā)難以確定投資規(guī)模。房地產(chǎn)市場(chǎng)供求失衡的矛盾很普遍，因此，房地產(chǎn)投資者應(yīng)根據(jù)市場(chǎng)信息和狀況嚴(yán)格控制開發(fā)規(guī)模，以保證市場(chǎng)的供求平衡。一方面，開發(fā)商在具體的房產(chǎn)投資規(guī)模決策時(shí)，從房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用出發(fā)，運(yùn)用盈虧平衡分析方法，即使投資項(xiàng)目的收入和支出達(dá)到平衡時(shí)的最低生產(chǎn)水平和銷售水平，確保投資項(xiàng)目產(chǎn)生最優(yōu)的經(jīng)濟(jì)效益；另一方面，房地產(chǎn)投資商應(yīng)以市場(chǎng)為導(dǎo)向，正確預(yù)測(cè)出市場(chǎng)需求量。必要時(shí)，運(yùn)用經(jīng)濟(jì)控制方法論，建立房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模優(yōu)化數(shù)學(xué)模型，以便為房產(chǎn)開發(fā)商和政府管理部門制定決策提供理論參考。[3]

（五）質(zhì)量的控制決策

商業(yè)房產(chǎn)的投資質(zhì)量包括其本身質(zhì)量和管理服務(wù)質(zhì)量?jī)煞矫?。從投資者的角度來看，房地產(chǎn)投資質(zhì)量的基本內(nèi)涵就是商業(yè)房產(chǎn)租約對(duì)雙方權(quán)利義務(wù)的規(guī)定，主要包括：租賃期限、租金修訂期、租約修訂條件和對(duì)租戶責(zé)任的說明；也包括影響投資者收入的物業(yè)本身的物理性能，如區(qū)位、樓齡、時(shí)尚程度、施工質(zhì)量、樓宇規(guī)模與內(nèi)部布局的合理性等。但租戶對(duì)房地產(chǎn)的質(zhì)量卻與投資者有著截然不同的理解。

表1 房地產(chǎn)投資者和用戶的質(zhì)量觀點(diǎn)比較

因此，對(duì)房地產(chǎn)投資者而言，房地產(chǎn)質(zhì)量目標(biāo)的確定應(yīng)綜合考慮用戶要求的量、價(jià)格以及建設(shè)成本和利潤(rùn)，從而達(dá)到用戶愿意購(gòu)買、投資者對(duì)回報(bào)滿意的雙層次質(zhì)量水平。

三、房地產(chǎn)投資決策建議

(一)做好房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的市場(chǎng)定位

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的投資戰(zhàn)略必須以企業(yè)的總體經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略為基礎(chǔ)，來研究企業(yè)的市場(chǎng)定位。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的市場(chǎng)定位是以了解和分析消費(fèi)者的需求心理為核心和出發(fā)點(diǎn)，設(shè)定自己獨(dú)特的與競(jìng)爭(zhēng)者有著顯著差別的特征，以引起消費(fèi)者認(rèn)同。準(zhǔn)確的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的市場(chǎng)定位，必須做好企業(yè)的分析、發(fā)掘和培育企業(yè)的核心能力及目標(biāo)市場(chǎng)的定位。通過分析企業(yè)在價(jià)值創(chuàng)造環(huán)節(jié)中的優(yōu)勢(shì)并相應(yīng)確定企業(yè)的核心能力，使之形成一套行之有效的制度和體系，使核心能力得以維繼發(fā)揚(yáng)。總之，通過企業(yè)的分析，發(fā)現(xiàn)和培育企業(yè)的核心能力，發(fā)掘一個(gè)目標(biāo)市場(chǎng)，就構(gòu)成了企業(yè)的角色定位。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的角色定位最終要清晰準(zhǔn)確地表明企業(yè)的產(chǎn)品范圍、市場(chǎng)消費(fèi)群、地理范圍等因素。

(二)做好房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究

房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性研究是指項(xiàng)目建成前，對(duì)擬建項(xiàng)目有關(guān)的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、技術(shù)等方面進(jìn)行調(diào)查研究，對(duì)可能的方案進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析和比較論證，對(duì)項(xiàng)目建成后的經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行預(yù)測(cè)和評(píng)價(jià)。在此基礎(chǔ)上，對(duì)擬建項(xiàng)目的技術(shù)先進(jìn)性和實(shí)用性、經(jīng)濟(jì)合理性和有效性，以及建設(shè)的必要性和可行性進(jìn)行全面分析、系統(tǒng)論證、多方案比較和綜合評(píng)價(jià)，由此得出如何投資的結(jié)論性建議，為項(xiàng)目投資決策提供科學(xué)依據(jù)。充分的市場(chǎng)分析和調(diào)研是做好房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究的先決條件。[4]

(三)做好房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)管理

房地產(chǎn)業(yè)是典型的高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)，為了減少房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)損失，當(dāng)務(wù)之急是加強(qiáng)和完善房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)管理。明智的投資者不會(huì)因有風(fēng)險(xiǎn)而采取無風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)營(yíng)的保守做法，而是學(xué)會(huì)管理風(fēng)險(xiǎn)獲取足夠的風(fēng)險(xiǎn)利潤(rùn)。風(fēng)險(xiǎn)管理日益受到房地產(chǎn)開發(fā)商的重視，可以采取如下策略：風(fēng)險(xiǎn)回避，即選擇相對(duì)風(fēng)險(xiǎn)小的投資項(xiàng)目或放棄那些相對(duì)風(fēng)險(xiǎn)較大的投資項(xiàng)目。這是一種較為保守的處理房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的辦法，能夠?qū)L(fēng)險(xiǎn)控制在較低水平內(nèi)。但這種策略通常會(huì)降低獲取高額利潤(rùn)的機(jī)會(huì)；投資組合，房地產(chǎn)投資組合策略是投資者依據(jù)房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)程度和年獲利能力，按照一定的原則進(jìn)行恰當(dāng)?shù)捻?xiàng)目選擇、搭配投資各種類型的房地產(chǎn)，以降低投資風(fēng)險(xiǎn)的房地產(chǎn)投資策略。

參考文獻(xiàn)：

[1]李江宏.房地產(chǎn)投資策略及其決策.市場(chǎng)論壇[J],2008

[2]洪開榮.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)[M],武漢大學(xué)出版社,2006

房地產(chǎn)投資范文第5篇

北京市投資類物業(yè)市場(chǎng)發(fā)展前景看好，投資熱點(diǎn)區(qū)域和熱點(diǎn)項(xiàng)目增多。建立在對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展態(tài)勢(shì)的基礎(chǔ)上，北京市房地產(chǎn)投資熱潮有望升溫，以自用為目的購(gòu)買動(dòng)機(jī)日漸增多。但隨著存量的加大，投資類物業(yè)出租市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)會(huì)變大，投資回報(bào)率有望趨于合理。目前在北京投資類物業(yè)出租市場(chǎng)上，正常投資回報(bào)率大約在10％～15％之間，當(dāng)然具體到不同的物業(yè)類型和不同的片區(qū)，投資回報(bào)率有所不同。就寫字樓出租市場(chǎng)而言，正常投資回報(bào)率多在12％以上；公寓出租市場(chǎng)的投資回報(bào)率約在10％左右，而商鋪的投資回報(bào)率的變化范圍較大，商務(wù)氛圍較濃的區(qū)域的回報(bào)率可能會(huì)超過15％。

作為投資型物業(yè)應(yīng)具備以下一些必要條件：

第一是地段，即物業(yè)所處位置是否在大型商圈內(nèi)或靠近商圈，是否在人流集中的地區(qū)，是否有使用該類物業(yè)的客戶等，地段基本決定了投資價(jià)值。

第二是影響物業(yè)本身品質(zhì)的各項(xiàng)條件，現(xiàn)以居住型物業(yè)為例，列舉如下：

自然條件。房屋的自然條件包括日照、溫度、風(fēng)向等氣象條件和房屋景觀、小區(qū)綠化、是否臨水等人文條件，以及有無空氣、水流等公害污染等。

環(huán)境條件。環(huán)境條件主要是指小區(qū)所處區(qū)域的城市功能規(guī)劃性質(zhì)、小區(qū)周邊建筑物景觀、小區(qū)物業(yè)管理水平等方面。

交通條件。交通條件主要是指城市及居住小區(qū)內(nèi)交通網(wǎng)絡(luò)的建立、道路等級(jí)、道路通過能力、交通設(shè)施是否齊全。

配套條件。配套條件主要是指小區(qū)內(nèi)的水、電氣、熱、電視、電話等管線網(wǎng)絡(luò)、學(xué)校、派出所、郵局、銀行、商店、餐飲娛樂等設(shè)施的配套情況。配套設(shè)施的齊全與否，直接決定著該地段房屋的附加價(jià)值及升值潛力。

但需要說明的是雖然一些黃金地段物業(yè)的價(jià)格不斷攀升，但隨著城市交通和其他基礎(chǔ)設(shè)施的發(fā)展，非熱點(diǎn)區(qū)域的物業(yè)投資回報(bào)可能會(huì)更好一些。因此除了地段以外還可以關(guān)注物業(yè)的稀缺性。投資性物業(yè)的最佳位置應(yīng)該是交通便利、經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、環(huán)境優(yōu)美、配套設(shè)施齊全的地區(qū)。目前在北京主要集中在城市交通樞紐、三大商圈、長(zhǎng)安街沿線、大型商業(yè)街區(qū)、使館區(qū)以及隨著城市規(guī)劃、市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)而發(fā)展起來的新區(qū)等區(qū)域。

10年前的北京，曾經(jīng)風(fēng)行過買房投資，但在當(dāng)時(shí)，市場(chǎng)尚未完全開放，物業(yè)較少且相互間無甚競(jìng)爭(zhēng)，投資者中部分為先富起來的內(nèi)地人士及部分港澳人士，其行為也多是炒作為主(炒樓花)的自發(fā)行為，經(jīng)過10年的發(fā)展，產(chǎn)品與市場(chǎng)環(huán)境已逐漸走向成熟，在市場(chǎng)與媒體的引導(dǎo)下，投資行為日漸理性化，過去的自發(fā)行為變成如今的自覺行為。而目前的投資者中絕大部分為內(nèi)地人士，由于房地產(chǎn)投資物業(yè)種類較多，在投資金額亦有很大差別，所以無法籠統(tǒng)的說出所有客群的特征，一般情況下，根據(jù)其購(gòu)買物業(yè)的檔次和投資金額把投資者分成高檔物業(yè)投資者(大額投資者)和普通投資者(小額投資者)，然后再進(jìn)行分別描述。就目前而言，所謂的投資者主要是針對(duì)高檔物業(yè)而言，即面向高檔物業(yè)，如高檔公寓、別墅、商住兩用房、寫字樓、大型商鋪等進(jìn)行投資的客戶，這部分客戶中，自由職業(yè)者、民營(yíng)、私企老板約占80％左右的比例，其次多為金融證券、IT、律師等行業(yè)中的佼佼者。年齡結(jié)構(gòu)呈棗核形分布，31歲～45歲之間的客戶占到九成，有穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)來源及足夠的支付能力，對(duì)將來發(fā)展預(yù)期良好?？偟膩碚f，投資型客戶年齡層次較輕，思維活躍，對(duì)新事物的接受能力較強(qiáng)，相對(duì)也比較具有投資概念。

值得關(guān)注的是，最近一段時(shí)期，港人在內(nèi)地投資置業(yè)的風(fēng)氣日盛，據(jù)統(tǒng)計(jì)，2001年港人在內(nèi)地置業(yè)共達(dá)到19500個(gè)單位，與2000年相比增長(zhǎng)15％，總金額達(dá)到87.75億元，增長(zhǎng)29％，預(yù)計(jì)今年港人在內(nèi)地置業(yè)的單位總量會(huì)在此基礎(chǔ)上再度增長(zhǎng)12.8％，總金額會(huì)相應(yīng)增長(zhǎng)到23％。其購(gòu)買單位主要分布在北京、深圳、上海、廣州等地，在2000年港人置業(yè)行為中，投資比重僅占到7％，而在2001年，這個(gè)比例達(dá)到10％，預(yù)計(jì)今年的比例為15％～20％，回報(bào)率是置業(yè)中首要考慮的因素之一。

從總體上來說，商鋪和寫字樓物業(yè)的投資前景還是看好的，就寫字樓市場(chǎng)而言，目前市場(chǎng)上人氣旺盛，入住率和租金水平節(jié)節(jié)上升，投資者的信心也全線飄紅，歸納起來有幾方面原因：一是寫字樓的客群中有相當(dāng)一部分是來自于國(guó)外的大型企業(yè)財(cái)團(tuán)，因此與國(guó)際接軌較早，市場(chǎng)也比較成熟；二是目前國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)還處于高速增長(zhǎng)期，對(duì)寫字樓的市場(chǎng)需求量不會(huì)萎縮，在這里要特別提到民間資本問題，多年來默默無聞的民間資本會(huì)在短期內(nèi)浮出水面并成為今后經(jīng)濟(jì)的新亮點(diǎn)，其相應(yīng)的需求量也是非同小可的；三是在未來幾年內(nèi)，隨著中國(guó)資本市場(chǎng)逐步放開，屆時(shí)會(huì)有以金融、保險(xiǎn)、電信、物流等行業(yè)為首的一大批外資企業(yè)進(jìn)入中國(guó)，市場(chǎng)預(yù)期較高；四是目前北京的辦公成本在世界排名28位，與世界經(jīng)濟(jì)中心的地位并不相符，預(yù)計(jì)今后上升空間較大。完善的市場(chǎng)環(huán)境＋新的內(nèi)、外需求＋升值潛力，在這種情況下，市場(chǎng)想不熱都難。

實(shí)際上許多開發(fā)商早以把目光投向幾年后的市場(chǎng)，并瞄準(zhǔn)CBD、金融街、中關(guān)村三大板塊，但目前市場(chǎng)上的新項(xiàng)目并不是很多，主要是由于三大板塊規(guī)劃方案的出臺(tái)只是近期的事，另外寫字樓從立項(xiàng)到建設(shè)竣工，開發(fā)周期也比較長(zhǎng)。隨著三大板塊規(guī)劃的出臺(tái)，預(yù)計(jì)在未來的5年內(nèi)會(huì)有1000萬平米的供應(yīng)量，雖然如此大的供應(yīng)量是前所未有的，但如果在政府宏觀調(diào)控下，分階段逐步推出，相信消化起來也不會(huì)是難事。由于北京特別是在三大板塊區(qū)域，土地資源是有限的，所以即使短期內(nèi)供應(yīng)量相對(duì)過剩，但長(zhǎng)期的經(jīng)濟(jì)發(fā)展也可以提供更多的市場(chǎng)需求來消化掉。

總之，大勢(shì)雖好，仍需謹(jǐn)慎把握。正如“牛市”里也有人賠錢一樣，沒有風(fēng)險(xiǎn)的投資是不存在的。與居住型物業(yè)相比，寫字樓投資存在著資金投入大、回報(bào)率高、存量難以掌握、需求不穩(wěn)定、受經(jīng)濟(jì)形勢(shì)影響大、適合長(zhǎng)期持有經(jīng)營(yíng)而非短期炒作獲利等特點(diǎn)，要求投資者具備一定的專業(yè)知識(shí)，對(duì)宏觀市場(chǎng)的正確了解以及良好的心態(tài)。

商鋪是近年來才興起的投資熱點(diǎn)，之所以稱之為熱點(diǎn)，與當(dāng)前的市場(chǎng)需求以及它自身的特點(diǎn)是密不可分的。

從宏觀角度來看，我國(guó)經(jīng)濟(jì)正處于由投資型經(jīng)濟(jì)向消費(fèi)型經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)換的過程中，這是由市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)而非人為因素決定的，因此在今后很長(zhǎng)的一段時(shí)期內(nèi)對(duì)商鋪有很大的需求量，但是商鋪?zhàn)鳛橐环N能產(chǎn)生商業(yè)利潤(rùn)的特殊房地產(chǎn)，適合其開發(fā)的土地供應(yīng)有限，通常較為緊缺，因而導(dǎo)致市場(chǎng)需求大，就北京目前而言，雖然商業(yè)總體規(guī)模較大，但人均商業(yè)面積仍嫌不足，特別是近幾年來，在舊城拆遷改造過程中，也拆掉了一部分商鋪，因此進(jìn)一步加大了供需矛盾。另外北京連續(xù)多年GDP增幅均超過兩位數(shù)，經(jīng)濟(jì)活躍帶動(dòng)商業(yè)繁榮，進(jìn)而導(dǎo)致商鋪需求擴(kuò)大。中國(guó)加入世貿(mào)組織后，商業(yè)、零售、金融、服務(wù)業(yè)等率先開放，國(guó)外零售業(yè)巨頭準(zhǔn)備正式進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)。為應(yīng)對(duì)新的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，許多銀行、零售商等已開始了新的“圈地運(yùn)動(dòng)”，商鋪正是所謂商家必爭(zhēng)之地。

商鋪的特點(diǎn)是：回報(bào)率高，可以達(dá)到15％以上，在地塊炒熱的情況下，達(dá)到20％也并不奇怪；投資獲利方式靈活，即可以從行業(yè)經(jīng)營(yíng)中獲利，也可以很快轉(zhuǎn)手變現(xiàn)而獲取巨額利潤(rùn)；穩(wěn)定性強(qiáng)是商鋪的另一優(yōu)勢(shì)，租約通常為3至5年，或更長(zhǎng)，因?yàn)槌凶鈶粼谘b修投資、贏利預(yù)期上有長(zhǎng)期規(guī)劃；長(zhǎng)期升值，商鋪不會(huì)因時(shí)間增長(zhǎng)而降低其價(jià)值，好的商鋪還會(huì)因其稀有性而隨著商圈的發(fā)展成熟不斷升值。旺盛的市場(chǎng)需求、高回報(bào)、穩(wěn)定、長(zhǎng)期升值等諸多因素，把今年的商鋪市場(chǎng)襯托的非?；馃?，這是對(duì)去年下半年至今，京城商鋪空置率下降，租金上調(diào)現(xiàn)象最好的解釋。