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信托基金范文第1篇

【關鍵詞】陽光私募 公募基金 信托 問題 完善

陽光私募基金作為新生軍,開始逐漸在證券市場上嶄露頭角。隨著人均收入的提高,人們對于財富管理以及投資理財的需要會使得信托基金的前景不可估量。然而,由于很多制度的不完善使得關于陽光私募的糾紛越來越多。陽光私募信托基金正站在發(fā)展的關鍵位置上,若無法進一步完善則會陷入生存危機。只有各方共同協調,才能營造出一個更為活躍、健康的金融市場。

一、事件簡要介紹

深圳國際信托投資有限責任公司(2008年更名為華潤深國投信托有限公司,以下簡稱“華潤信托”)作為受托人,與投資顧問――陜西鑫鵬投資管理顧問有限公司合作推出的“深國投?鑫鵬1期證券投資集合資金信托計劃”于2007年12月20日成立。該信托計劃托管銀行為建設銀行股份有限公司深圳分行,證券經紀人為國信證券有限責任公司。此信托計劃的首次認購金額為100萬元,封閉期6個月,截至2009年12月20日,該產品已經發(fā)生了60%多的損失。

2009年12月,由投資者聯合將華潤信托告上了法庭。幾位投資者都以100萬元認購了鑫鵬1期證券投資集合資金信托計劃,但截至年底凈值僅剩下了不到40萬元。訴訟人士認為華潤信托在簽訂資金信托合同時有欺詐行為,同時,其在管理信托財產和監(jiān)督過程中出現失誤。

原告方的主要觀點為:

第一,投資顧問阮杰用信托資金為參加炒股比賽的賬戶“抬轎”,存在利益輸送。

第二,存在重倉甚至滿倉操作、高買低賣是其主要的特點。華潤信托沒有制定相關制度,比如止損制度。

第三,鑫鵬在股票上的投資額超過20%,深國投?鑫鵬1期的投資倉位超出了合同約定的10%,其依據來自于信托計劃書的明確規(guī)定。

而被告方華潤信托也做了相應的一些回應:

第一,關于止損制度。信托計劃并未約定整體止損,而是單只股票的止損。在發(fā)現風險時,已多次向投資顧問發(fā)出止損提醒。

第二,關于合約的欺詐。華潤信托認為簽訂的信托合同是由投資者親筆簽署,是雙方真實意思的表示,其未對投資者進行任何誤導性的陳述或保本承諾,不存在欺詐行為。

第三,華潤信托還強調不能憑信托產品的收益虧損與否來判定是否違約。

此案件仍在進一步的調查中,而不論結果與否,通過這個案件暴露出的關于陽光私募基金信托的問題是多方面的。本文以華潤信托訴訟事件為契機,來淺析陽光私募的現狀與發(fā)展。

二、陽光私募的基本情況

1、陽光私募基金的概念

陽光私募基金通常是指由投資顧問公司作為發(fā)起人、投資者作為委托人、信托公司作為受托人、銀行作為資金托管人、證券公司作為證券托管人,依據《信托法》發(fā)行設立的證券投資類信托集合理財產品。

一個陽光私募產品的組織架構可用圖1來表示。

那么,鑫鵬1期陽光私募的組織架構可對應用圖2來表示。

2、陽光私募的發(fā)展狀況

隨著信托公司的日益推新,陽光私募產品應運而生。陽光私募產品成為了我國股市的新生軍,對于促進經濟回暖以及刺激經濟發(fā)展都起到了很大的作用。2009年成立的私募產品已超過120只。目前,市場上正在運行的陽光私募累計達300多只。據不完全統計,中國陽光私募管理的資金規(guī)模已經從2008年的50億元發(fā)展到當前的超過300億元。

三、陽光私募信托基金的優(yōu)劣分析

1、優(yōu)越性分析

(1)安全性。與一般的私募基金相比,最顯而易見的是其安全性。其有信托公司作為投資的平臺,簽訂信托的合約。將銀行作為投資人資金的托管人,其可以保證投資者的資金不存在像非法地下私募基金般有被卷走的可能性,在很大程度上保證了資金的安全。

(2)收益性。很值得一提的是,陽光私募基金和公募基金的激勵機制不同,而激勵機制導致的最大后果是投資者的收益不同。陽光私募基金收取固定管理費和20%的業(yè)績提成,這樣會使基金經理更關注業(yè)績,即收益率和“絕對漲幅”。而公募基金在數量上本身就比陽光私募大很多,但他們的收益只來自于管理費,于是他們更需要做的是擴大籌資數量,更在乎的是基金的一個排名。這樣激勵機制的差異必然使得陽光私募信托基金的收益率從大體上看要大于公募基金。

例如2009年共有17只私募基金取得超過100%的收益,同時,有30只私募基金跑贏滬深300指數,業(yè)績前三還大幅戰(zhàn)勝公募基金前三。

(3)靈活性。就目前而言,陽光私募基金和公募基金的監(jiān)管限制不同導致收益率會有較大差距。因為公募基金的契約中明確規(guī)定了基金可以投資的各類證券品種的倉位上下限。這種規(guī)定雖然加強了監(jiān)管的效率,卻是以削弱基金主動管理靈活性為代價的。其股票型基金為最低60%的股票倉位,若在大熊市里,等于是直接宣布了基金經理們的失敗。

而陽光私募雖然已灌上“陽光”二字的限制,即有了銀行將其資金進行托管,但相較面向大眾的公募基金而言,它的限制要少得多。它有的只是單只股票的止損制度,投資限制的相關法規(guī)早在2007年就被廢止。也就是說,投資限制的法規(guī)被廢止后,根據合同,信托計劃對單一股票的投資比例可達100%。

這樣一來,陽光私募基金的收益浮動范圍要遠大于公募資金,又因為其認購下限為一百萬元,所以,這種產品實際上已經把那部分追求高收益的風險偏好型的投資者從市場上分離出來了。

2、陽光私募信托基金的缺陷

(1)信息不對稱。其一,雙方專業(yè)知識的差距。這一點對委托人來說尤為重要。因為行業(yè)間的隔閡、差距,導致眾多投資者對于信托基金以及整個金融業(yè)并不熟悉。投資人往往關心的只是收益率問題,而忽視了簽訂的合約以及當時信托行業(yè)的規(guī)范細節(jié)。

從華潤信托訴訟案可知,的鑫鵬1期的幾位投資者指出,單只股票的投資額不得超過信托計劃資產總值的10%。這本是《計劃書》中的內容,實際上他們并不知道行業(yè)相關法規(guī)已經廢止了該項規(guī)定,單只股票的投資額實際甚至可以達到滿倉。這本不應該成為一個糾紛,但由于信息的不對稱,委托人對于信托行業(yè)的不熟悉而造成了該種爭端。

其二,信托公司的夸張宣傳。在信息不對稱的這一基礎上,加上信托公司的導向性的宣傳,對于知識經驗欠缺的投資者而言無疑是雪上加霜。受托方往往普遍的做法是強調本公司以往創(chuàng)造出來的高額收益率來吸引投資者眼球,而對于風險的存在以及虧損的可能性進行掩飾。

在華潤信托此次鑫鵬1期的《計劃書》中,對于投資顧問陜西鑫鵬投資管理顧問有限公司的介紹是西部地區(qū)規(guī)模最大、水平最高、收益最好的證券投資理財顧問品牌公司。這“三最”無疑能造成極大的導向作用,并且會減弱投資者對于風險的防范心理。

(2)可能形成利益輸送。因為陽光私募的發(fā)展仍處于新興階段,相關的法律法規(guī)并不完善。而其高收益能吸引到很多的投資資金,使得運用資金進行投資的投資顧問有通過操作來進行各種利益輸送的空間存在。

又有如可能信托公司及投資顧問與某些上市公司相勾結,用信托資金的大量買入來抬高股價,使得該上市公司的業(yè)績報表更為誘人,從而吸引更多的投資者的資金。

(3)真正受托人不明確。在陽光私募中,若產生糾紛,在權責認定的環(huán)節(jié)界線十分模糊。在本案例中,如果真正的受托人為鑫鵬公司,那么信托公司僅僅作為一個平臺,便可以免去很多的責任。然而就是因為在協定里的概念不明確,使得無法區(qū)分是誰的過失。

(4)依然存在很多爭議。銀監(jiān)會信托管理雖然規(guī)定設立嚴格的止損制度、止損點,嚴格執(zhí)行分級授權和敞口風險管理制度,必須要有精確計算。但是如何進行實質的止損,在信托公司和投資顧問之間平衡止損的權利,必須出臺詳細強制的法規(guī)來進行規(guī)范。在這種責任認定的過程中,便存在一個止損終屬的責任問題。止損的強制實施權究竟該掌握在信托公司手中還是投資顧問手中依然不明確。這些都需要進一步完善,并且要通過合約協議的方式顯示出來。

(5)相應的各種監(jiān)管較為混亂。雖然在2009年銀監(jiān)會證監(jiān)會相繼出臺了一些限制的政策措施,但作為證券市場上嶄露頭角的新興力量,陽光私募必然在很多方面都疏于管理。很多制度的不完善使得關于陽光私募的糾紛越來越多。在華潤案件中,涉及到銀監(jiān)會又涉及到證監(jiān)會,本身又屬于信托產品。在多方的制約下會喪失本來的制約力,會存在逃避管制的盲點。

另外,關于投資顧問的選擇問題仍疏于監(jiān)管。根據證監(jiān)會的有關規(guī)定,做投資咨詢,不能進行經紀業(yè)務和資產管理,而本案中的投資顧問又做咨詢,又做資產管理。這種情況便很好地反應出了陽光私募各方監(jiān)管極不嚴格。

四、對陽光私募信托基金的完善

近年來,尤其在金融危機的陰影籠罩下,隨著信貸政策的緊縮、資金的流失與蒸發(fā),眾多企業(yè)正在積極努力走出其在股市中的發(fā)展瓶頸,尋找新的融資渠道。于是,越來越多的企業(yè)把眼光投向了經過整頓、逐漸走出陰影的信托業(yè)。信托公司日益成為企業(yè)投資者股市資金來源的一個重要渠道,利用信托拓展企業(yè)融資渠道,具有良好的可行性,可以幫助企業(yè)構建多元化融資渠道以及穩(wěn)定其在股市市場的“腳跟”。

根據我國經濟形勢可進一步得知,陽光私募信托基金接下來會得到更廣闊的發(fā)展。加之隨著人均收入的提高,人們對于財富管理以及投資理財的需要會使得信托基金的前景不可估量。

1、受托人――信托行業(yè)自身的完善

(1)推出對象更廣的產品,將投資的門檻降低。目前,所有的陽光私募產品的最低認購額都為100萬。這對于中小投資者來說,是可望而不可及的。若能夠適當地降低限額,尋找一個最大邊際量,使得在降低限額的基礎上能夠吸引到最多的投資資金,又能使得更多的人參與到理財以及投資的活動中來。

(2)信托行業(yè)的人員要自律。金融界的人員應當遵守行業(yè)的道德,在追求自己利潤最大化的同時必須要顧及投資者的利益。陽光私募的報酬來自于固定管理費與收益提成,投資顧問不能為追求高額報酬而拿龐大的信托資金去不顧風險地博弈。監(jiān)管層在2009年2月發(fā)文,試圖規(guī)范信托公司收取管理費和業(yè)績報酬的方式和比例,尤其強調了信托公司收取的業(yè)績報酬只能在信托計劃終止且實現贏利時提取。這也是要求在私募基金產品運作過程中,阻止信托公司獲取巨額收益。

另外,該行業(yè)人員也應當自律杜絕各種非法的利益輸送行為。這些違法行為會擾亂正常的市場秩序,并且會使很多虛假現象產生,讓投資者蒙受損失。

2、委托人――投資者自身的完善

(1)正確認識風險與收益間的關系。很多投資者只關注收益率大小而完全不考慮風險的存在,高收益對應著高風險是一條市場規(guī)律,每一個投資者都應該認識到這一點之后做一個理性投資人,從而選擇自己風險承受能力范圍內的金融產品,而不是一味地追求收益率的數字大小去盲目投資。

(2)在投資前要對該產品進行充分了解。只有主動而充分地了解,才能最適當地解決兩方信息不對稱的問題。華潤信托訴訟事件中,投資者若在之前就單只股票投資的比例份額進行協定,或者就止損制度進行咨詢,便可達到一個更為官方的協議,從而可以減少事后的糾紛。然而,對于大多數投資者而言,了解是困難的。因為缺乏相對應的專業(yè)知識,即便被解釋,也不見得明白那些規(guī)定中間的具體含義。這便要求一種全民金融知識的普及。

3、監(jiān)管部門――法規(guī)與制度的完善

(1)明晰監(jiān)管體制。雖然私募通過信托公司可實現陽光化,但事實上,目前信托歸屬在銀監(jiān)會的管理之下。然而,作為資本市場的參與者,陽光私募從屬性上又應納入證券監(jiān)管范圍,這便形成了監(jiān)管上的一個矛盾,會造成管理的越界問題,難以做到統一、規(guī)范。故應該去探索更科學的監(jiān)管體制,從而能夠全面對這種特殊的基金募集進行管理。

(2)形成良好的評價與競爭系統。目前各信托公司靠的是之前做的產品業(yè)績成果來吸引投資者,而這樣一種介紹自身的方式是很片面的。監(jiān)管部門應當形成一套完整的機制,對其管理方式、人才儲備、資源掌控、歷史成績等實質內容評價打分,如形成一個星級評價系統,用這種第三方的角度為投資者作一個客觀的介紹。如此一來,可以在業(yè)內形成良好的競爭,改變之前一味追求收益率而忽視內部建設的模式,倡導信托公司的良性發(fā)展。

【參考文獻】

[1] 程亮亮:陽光私募信托前11個月成立120只產品[N].第一財經日報,2009-12-21.

[2] 張治萍:我國信托業(yè)產生與發(fā)展中有關問題探析[J].消費導刊?理論版,2008(3).

信托基金范文第2篇

經常出現在富豪圈的信托基金是什么？

“信托基金”這個詞近年來頻繁出現在公眾視野中。《中國經濟周刊》記者了解到，信托基金在國內一般指的是信托投資基金，也叫投資信托，即集合不特定投資者的資金，并委托專家代為投資。和在銀行購買的大部分基金類似，信托基金本質上也是一種理財產品。

高小琴繞了這么大一個圈，專程跑去香港以兩個孩子的名義存下一筆信托基金，難道就為買個理財？

當然不是這樣。據專業(yè)人士介紹，高小琴辦理的信托基金應該屬于家族信托基金，也是海外最常見的信托基金模式。

“家族信托是一種把所有權和支配權分離的財產管理方式，主要被用來當作一種遺產規(guī)劃和財富傳承的工具而非簡單的理財產品。”香港大成基金管理公司的麥經理告訴記者，相比遺囑而言，信托基金可以決定資產何時、何地、以怎樣的方式來分配給單個或幾個受益人，而且執(zhí)行時間是可以自行規(guī)定的。即便托付人仍然在世，如果符合當初設定的分配條件，比如受益人成年后，就可以通過這筆基金獲得收益。

“在香港，很多富豪會選擇這種方式來進行資產分隔、財富傳承和分配?！丙溄浝硖寡?，在香港富豪家族因為財產分配不均而出現爭執(zhí)的情況時有發(fā)生，信托基金可以有效地避免這一點。除此之外，也有富豪擔心自己的后輩成為“二世祖”，也會通過成立信托基金來有效控制潛在的揮霍行為?！凹词顾菐资畠|信托基金的繼承人，如果成立時規(guī)定了每個月他只能獲得10萬港幣，那么就算信托基金里再有錢，他也很難大手筆花銷?！丙溄浝碚f。

2015年，香港首富李嘉誠將一筆私人財產轉移至名下的家族信托基金，這一舉動曾被外界解讀為“分家”的前兆。事實上，這種行為在香港甚至歐美都很常見。IBM掌門人沃森曾以自己的孫輩為受益人設立了一筆數百萬美元的信托基金，他們年滿35歲就可以支配基金中各自的份額。傳媒大亨默多克設立了多個家族信托，使得不同妻子的孩子擁有不同的權益，比如，默多克與前妻鄧文迪所生的兩個女兒僅擁有3億美元信托基金，而且沒有企業(yè)投票權。

與高小琴選擇在香港設立信托不同，據麥經理介紹，香港大部分富豪甚至有一些內地人士在設立信托基金時，更多傾向于海外離岸信托。比如開曼群島、英屬維京群島等地，這樣做主要是為了合理避稅。此外，富豪們將分散的家族股權集中后注入一間離岸投資公司，以其作為家族信托的受托人，可以防止控股權分配給眾多家族成員被稀釋之后，遭遇其他財團的狙擊。最終的目的還是保護家族利益，讓其能夠更好地傳承。比如，香港的長江實業(yè)（李嘉誠家族）、新鴻基地產（郭氏家族）和英皇國際（楊受成）等集團，均在多年前已成立并通過各自的家族信托基金持有上市公司股票。

高小琴的信托基金能被追回么？

《中國經濟周刊》記者了解到，近年來，越來越多的內地人士也開始選擇成立相似的信托基金。據專業(yè)人士介紹，家族信托基金具有非常特別的獨立性。因為其將所有權和分配權分離后，就意味著這筆錢獨立存在，不會因為離婚、債務追償尤其是意外死亡而受到影響。因此也有不少人出于財產隔離的目的選擇成立信托基金。

2015年，龍湖地產掌門人吳亞軍宣告與丈夫蔡奎解除婚姻關系。吳亞軍曾在胡潤女富豪排行榜中名列首位，旗下的龍湖地產時值764億港幣，夫妻二人共同持有71.97%的公司股權，這意味著500多億港幣的身家分割。如此巨大的一筆財富分割并沒有引起任何紛爭。原來早在2008年6月龍湖地產公司上市之前，吳亞軍與丈夫蔡奎便已通過匯豐國際信托，各自設立了一個家族信托，⒓唇上市的公司股權分別轉移其中。離婚后，吳亞軍和蔡奎分別通過信托公司持有龍湖地產23.4億股及15.7億股股份，龍湖地產的股票幾乎沒有遭受任何波及。

也就是說，在高小琴的案例中，即便這筆信托基金是由高小琴名下的山水集團出資成立，但是由于所有權和分配權分離的特性，根據相關條約，當企業(yè)、個人破產時，信托資金并不會像股票、存款、債券一樣被凍結，也不能要求受益人以信托資金來償還債務。高小琴的這一部署，可謂深思熟慮，未雨綢繆。

那么，高小琴的這場“斗智”是否一定十拿九穩(wěn)？那可未必。北京誠毅律師事務所高級合伙人張瑋告訴《中國經濟周刊》記者，根據我國法律規(guī)定：“犯罪分子違法所得的一切財物，應當予以追繳?！贝送?，《信托法》中同樣規(guī)定，有效設立信托的前提是財產合法、目的合法。

信托基金范文第3篇

一旦融資問題解決，整個商業(yè)地產鏈條將得到緩解，商業(yè)地產的活力將被激發(fā)，真正進入良性循環(huán)。REITs機制的優(yōu)勢將從融資環(huán)節(jié)傳導至物業(yè)管理、消費、稅收等一系列環(huán)節(jié)，包括對持有型物業(yè)可以保有統一的管理權，這種情況下，物業(yè)形象會越來越好，業(yè)態(tài)越來越合理，就業(yè)率越來越高，對提高稅收、促進經濟都是有益的。因此，從長遠來說，如果要提升商業(yè)地產的品質，一定要把商業(yè)地產后面的融資平臺打開。

REITs的價值，還在于它對整個房地產市場起到了一個平衡器的作用。在房價過低的時候，它通過一個公共的資本品，形成一個價值標桿，傳遞出房價過低的信號，并顯現套利機會；如房價過高，REITs的定價模式和產品本身也能有一個定價標桿的作用，提示投資型的投資者，甚至投機型的投資者，現在價格太高。REITs的發(fā)展，將會對企業(yè)資產尤其是房地產資產的定價模式產生深遠影響。

但這種對房地產業(yè)健康持續(xù)發(fā)展具備如此重要意義的REITs，在國內一直難產。近期，具有試點意義的“中國式REITs”即將走向前臺，但仍沒有完全擺脫糾結的局面。

“中國式REITs”和“美國式REITs”異同

美國式REITs模式

REITs并非新鮮事物，至少在世界范圍來看是如此。早在1960年美國就出臺了《國內稅收法典》和《房地產投資信托法案》，創(chuàng)設了房地產投資信托。REITs的發(fā)展已經超過40年。目前，全球22個國家推出了REITS產品，全球市值超過6050億美元。美國是全球發(fā)展REITs最早、最成熟的市場，有超過300多支REITs，市值達到3000億美元；其次是澳大利亞，發(fā)行了64只REITS，市值達到780億美元；再次是法國，市值達730億美元。“美國式REITs”代表了國際通行的REITs模式。

REITs是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數投資者的資金，由專門投資機構進行房地產投資經營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。它可理解為是一種直接投資于不動產的基金，也可理解為一種投資于房地產投資信托產品的基金。

REITs的特點是其主要收入來自租金，因此收益較為穩(wěn)定，派息率遠高于市場上的一般股票。一般而言，REITs的風險與報酬約居于股票與公債之間。

REITs最早在美國是按照繳稅不同的檔次進行歸類，公司、合伙、信托，有不同的征稅方式。上世紀60年代，為了鼓勵商業(yè)地產的發(fā)展，美國給予商業(yè)地產持有運營商一些稅收優(yōu)惠，鼓勵開發(fā)商能夠持續(xù)擁有和經營REITs。

按資金的投向不同，REITs可分為權益型、抵押型和混合型三種類型。其中，權益型（股權型）指REITs可以直接投資并擁有物業(yè)資產，抵押型（債權型）指REITs募集資金用于發(fā)放各種抵押貸款，混合型指上述二者的混合。國際REITs中的絕大部分是從事資產類投資，占所有REITs的90%以上。

“中國式REITs”模式

在中國，極具本土特色的“中國式REITs”已開始嘗試。近兩年全國保障性住房建設規(guī)劃規(guī)模巨大，需要數萬億元的資金投入，如此巨大的財政投入，各地政府完成規(guī)劃的能力有限，利用REITs方式引入社會資本參與保障房的建設亦成為政府的考慮之一。在這種背景下“中國式REITs”——仿REITs模式的嘗試拉開序幕。

目前國內的REITs試點，有兩種模式，分別由央行和證監(jiān)會牽頭。2009年，央行頒布了《銀行間債券市場房地產信托受益券發(fā)行管理辦法》征求意見稿，央行的REITs方案為偏債券型，委托方為房地產企業(yè)，受托方為信托公司，通過信托公司在銀行間市場發(fā)行房地產信托受益券。受益券為固定收益產品，在收益權到期的時候，委托人或者第三方應該按照合同的要求收購受益券，作為結構性產品，可以按照資產證券化的原理，通過受益權分層安排，滿足風險偏好不同的委托人與受益人。

而證監(jiān)會版REITs則是以股權類產品的方式組建房地產投資信托基金，將物業(yè)所有權轉移到REITs名下并分割出讓，房地產公司與公眾投資者一樣通過持有REITs份額間接擁有物業(yè)所有權，REITs在交易所公開交易并且機構投資者和個人投資者均可參與。

目前，京、津、滬、粵等地區(qū)的REITs試點將主要投向像保障性住房建設，但是試點工作均未真正開始，進展也有所不同。上海楊浦區(qū)已經開始通過海通證券房地產信托基金進行試點；天津版REITS試點方案或仍采取“以售養(yǎng)租”的政府補貼方式；北京將以政府持有的廉租房、公租房資產和房租收益委托設立房地產信托，在銀行間債券市場發(fā)行受益券的方式進行融資；廣東省政府印發(fā)《關于加快發(fā)展公共租賃住房的實施意見》，其中提到要積極創(chuàng)造條件支持以開展政府出資與社會籌資相結合的公共租賃住房股權信托基金融資試點，探索運用房地產投資信托基金加快推進公共租賃住房建設。

上述國內REITs的“銀監(jiān)會版”和“證監(jiān)會版”，就代表著REITs的兩個方向：前者是以債券類產品的方式組建REITs，發(fā)行受益憑證，地產公司繼續(xù)持有物業(yè)的所有權，REITs在銀行間市場交易，主要參與者是機構投資者；后者是以股權類產品的方式組建REITs，將物業(yè)所有權轉移到REITs名下并分割出讓，地產公司與公眾投資者一樣通過持有REITs股份間接擁有物業(yè)所有權，REITs在交易所公開交易，機構投資者和個人投資者均可參與。

從目前國內狀況來看，債權型REITs由于受到政策及體制的限制較少，將會先于股權型REITs推出。而從國際經驗來看，雖然股權型REITs目前遇到政策和體制（尤其是稅收方面）的限制，但它更能代表未來發(fā)展的方向。

“中國式REITs”目前面臨的問題

雖然國內對REITs做了大量的本土化嘗試，但中國式的REITs在國內推行也存在很多問題，仍然面臨著糾結的局面。

政策協調問題。REITs的概念內涵簡單，但如何套用在國內現行法律法規(guī)框架下，并在現有資本市場體現下運行，就需要一定的智慧和技術手段——落地的技術。首先是REITs的法律載體問題，是采取公司、合伙、信托還是其他形式，尚是法規(guī)空白，行業(yè)分業(yè)監(jiān)管更加劇了這一問題；其次是REITs的管制結構問題，外部管理還是內部管理，從經驗上看，資本市場初期相對嚴格的外部管理更有利于風險控制，但這就涉及到REITs管理公司的金融牌照和管理資質問題。除此，還有諸如登記制度、稅收制度等問題，需要進行大量的協調和細致的修訂工作。這些嚴格上并不是一個創(chuàng)新工程，但的確需要很大的政治智慧。

基礎資產問題。REITs作為一種穩(wěn)健投資產品，有其恪守的投資原則，其投資資產必須滿足核心資產的要求。REITs一般不做開發(fā)，不投資尚未成熟的物業(yè)。不管其投資的是零售商業(yè)、工業(yè)倉儲、辦公樓還是公寓，都必須滿足成熟核心資產的要求，其實質是穩(wěn)定的現金流，這直接為REITs的投資限定了方向。具體到一些可量化的標準上：第一，物業(yè)位置，核心城市的核心區(qū)位，保證了物業(yè)在配套基礎設施上的滿足和長期區(qū)位優(yōu)勢，包括升值潛力；第二，物業(yè)品質和體量，其硬件水準和樓宇體量決定了后期運營維護成本，從而直接影響到收益水平；第三，租金、租約和租戶結構，對收益的穩(wěn)定性和持續(xù)性、對物業(yè)管理的品質都存在重要影響；第四，法律權屬的完整性。如按上述標準進行甄選，國內目前大部分物業(yè)，或者由于物業(yè)先天硬件條件不足，因建筑質量缺陷導致維護成本過高，或者后期運營管理差導致租戶質量低下或產權分散混亂，所以真正能稱為核心資產的物業(yè)并不多見?？梢哉f沒有高品質的物業(yè)，就沒有真正低風險的REITs。目前，國內物業(yè)形態(tài)復雜，很多物業(yè)產權不完整，尤其是二三線城市的商業(yè)地產，往往租售并舉，開發(fā)商只是持有一棟樓的部分物業(yè)，其他銷售，無法擁有一棟樓的完整產權。而單一的物業(yè)形態(tài)，比如單一的商場、酒店更能獲得投資人的認可，國內正缺乏這種類型的商業(yè)物業(yè)。

稅收環(huán)境的障礙。在現行的稅收制度下，REITs在國際上通行的收益率標準7%～8%的水平難以得到滿足。按現行稅制，收取租金，需繳5.5%的營業(yè)稅和12%的房產稅，在之后還要交25%的所得稅，一般估算，最終實得只有租金的60%～70%，如果REITs要求的投資回報率是7%～8%，難度可想而知。國際上REITs一般的分紅比例超過90%，這也就意味著，在相關的免稅政策沒有出臺之前，REITs很難得到規(guī)模化的發(fā)展。這也是為什么在REITs發(fā)達的美國，REITs在結構、組織、投資范圍，收益分配等的發(fā)展都會圍繞著稅法的變更而展開。

法律環(huán)境問題。當前國內相關法律法規(guī)對REITs發(fā)展構成障礙。現行《信托法》中關于信托投資融資規(guī)模的限制的問題不解決，房地產信托投資基金無法真正發(fā)行；關于信托憑證流通的限制和信托產品宣傳的限制也制約了REITs市場的發(fā)展。

配套制度環(huán)境問題。其中最關鍵的是登記制度，信托登記的缺位，對于REITs是一個致命的問題。信托登記權屬問題，是制約REITs產品能否在證券市場流通的關鍵，如果可以確定信托產品的權屬，則其市場流通也不再是問題。關于信托登記，《信托法》第十條規(guī)定：“設立信托，對于信托財產，有關法律、行政法規(guī)規(guī)定應當辦理登記手續(xù)的，應當依法辦理信托登記。未依照前款規(guī)定辦理信托登記的，應當補辦登記手續(xù)；不補辦的，該信托不產生效力。”但是由于我國尚沒有具體的登記制度，所以上述規(guī)定在實踐中也無法操作。

機構投資人和資產管理人的準入問題。一方面，是合格機構投資人的準入，保險、社保等資金是REITs的理想投資人和重要資金來源，從趨勢上看，這些投資限制正在逐步放開。另一方面，是合格資產管理人的準入，REITs是房地產和金融能力的結合，金融的作用在于通過流動性放大，創(chuàng)造規(guī)模效應降低運營和資本成本，而房地產能力就在于識別細分市場的機會和商業(yè)模式，通過運營創(chuàng)造現金流價值。這就要求REITs的管理人具有充足的房地產資產經驗，細致的風險識別能力。而當前，有國際化經驗又熟悉本土市場的團隊并不多見。

宏觀環(huán)境問題。當前的房價和宏觀調控問題成為REITs推出的最大影響，監(jiān)管部門擔心REITs的出現會進一步推高房價。事實上，REITs提供的是商業(yè)地產的長期資金，和短期住宅投機資金有著本質的區(qū)別，相反，REITs的出現反而給予了一個基于現金流真實價值的定價模型，更有利于價值的回歸和價格的理性。當然，宏觀上房地產的過熱也給REITs的推出造成不小的壓力，國內商業(yè)地產投資回報率不能滿足要求，尤其是近年開發(fā)的物業(yè)，高昂的土地成本和建筑成本無法與租金收入相匹配，資產交易價格過高使得REITs很難達到收益率要求而無法獲得發(fā)展。但是低迷的市場環(huán)境往往蘊育著機會，日本等國的REITs就是在地產低迷階段推出的，因為這個階段更有利于收購資產。

走出糾結的路徑選擇

為REITs市場發(fā)展構建完善的法律體系

要建立完善的法律體系，僅僅只頒布單一的《信托法》、《投資基金法》是遠遠不夠的，必須將法律制定工作細化、完備化，還必須配備一些其他的相關法規(guī)。首先應進一步完善《公司法》或制定專門針對產業(yè)投資基金發(fā)展的《產業(yè)投資基金法》、《REITs條例》等法規(guī)。其次是制定出REITs的專項管理制度，如投資資格的審定、投資方面的限制、投資比例的確認等，以促進REITs的規(guī)范發(fā)展。除此之外，還應逐步完善證券場外交易市場和產權交易市場，使REITs的資金運用與回收機制更為完善。

創(chuàng)造必要的法律環(huán)境

REITs要在中國生根發(fā)芽，相關的法律法規(guī)還要做出適當的調整。首先，現行《信托法》中關于信托投資融資規(guī)模的限制的問題不解決，房地產信托投資基金無法真正發(fā)行；其次，關于信托憑證流通的限制和信托產品宣傳的限制要放寬或取消。目前我國現行信托法規(guī)中關于信托合同份額的限制，給REITs融資造成困難。因此完善法規(guī)并與國際接軌已成了發(fā)展REITs業(yè)的當務之急。在國內，REITs立法客觀上要跨越多個部門法，從節(jié)約立法成本的角度，應該借鑒美國資本市場的立法經驗，為房地產投資信托制定專項法，確定信托投資主體發(fā)起人、受托人、托管人等相關主體之間的權利義務，對于本國REITs所采取的組織形式、產品的交易結構、投資管理資產的方式和范圍、負債比率交易流通安排與信息披露等進行詳細規(guī)定。

明確法律載體，完善落地機制

在國內現行法律法規(guī)框架下，REITs以何種形式的法律載體“落地”是基礎問題?；谀壳皣鴥确康禺a和資本市場的法律制度，中國在REITs市場發(fā)展的初級階段，可發(fā)展三種REITs形態(tài)，即：集合資金信托計劃、封閉式產業(yè)投資基金和公司型REITs。其中發(fā)行信托計劃是當前階段最常用形式；公司型REITs模式面臨的制度障礙相對較小、未來可能較大發(fā)展空間；封閉式產業(yè)投資基金雖有合伙企業(yè)法等參照，但仍無明確法規(guī)支持，其操作缺乏充足依據。

完善配套制度

首先，建立信托登記制度，確定信托產品的權屬，將《信托法》中“辦理信托登記”的條款演化為操作細則。建立全國的信托信息登記中心，同時在特定市場進行信托憑證發(fā)行與交易的嘗試，消除REITs的市場流通制度障礙。

其次，建立嚴格的REITs公開發(fā)行信息披露制度，而不局限于我國現行信托計劃發(fā)售時較為簡單的信息披露。

對REITs的稅收采取區(qū)別化的政策

信托基金范文第4篇

關鍵詞：房地產投資信托基金；國際經驗；發(fā)展模式

中圖分類號：F830.8　文獻標識碼：B　文章編號：1674-2265(2009)01-0048-03

房地產投資信托基金(Real Estate Investment Trusts，簡稱REITs)，是指通過發(fā)行基金受益憑證募集資金，通過合同約定投資政策，由專業(yè)投資機構作出投資決策?；鹳Y產由專業(yè)受托機構管理，主要投資于房地產資產，或從房地產的采購、發(fā)展、管理維護、銷售過程中取得租金或銷售收入，或為個人和機構提供房地產抵押貸款取得利息收入。并將投資收益中的絕大部分以派息形式按比例分配給投資者的一種房地產類的集合投資計劃產品。

REITs在二十世紀60年代產生在美國。二十世紀80年代后得到迅猛發(fā)展。根據標準普爾公司的統計。美國房地產投資信托基金已占全球同類產品的90％，其運行模式對全球房地產證券化產生了深刻的影響。近年來，歐洲、亞洲、美洲等18個國家和地區(qū)都制定了專門的立法，加入到發(fā)展REITs的行列中。因此，應借鑒國際經驗，發(fā)展我國的房地產投資信托基金。

一、國際房地產投資信托基金運作經驗

(一)美國的REITs

美國的REITs通常是以基金形式出現的。REITs成立并在證券交易所掛牌交易后，便進入正式運作階段。值得注意的是，該類證券一般需經過信用評級機構的評級。房地產投資信托公司必須按成立階段所定協議實施投資計劃。保管機構則依房地產投資信托公司的指示，進行業(yè)務操作，執(zhí)行房地產買賣、傭金收付及租金與相關商品投資的收支等事宜。投資者通過證券商購買REITs證券，投資收益則從保管機構處獲得。美國的REITs具有以下明顯特點：

1、稅收優(yōu)惠。美國1960年稅法規(guī)定，如果REITs將每年度盈利的大部分以紅利方式分配給投資者，則該部分盈利無需繳納公司所得稅，而只由投資者繳納個人所得稅，這就避免了對REITs和投資者的重復征稅，進而提高了對投資者的回報。

2、分散化投資有利于規(guī)避風險，增加收入來源。REITs所進行的投資是分散了的房地產組合投資。而且還可以投資于其他的REITs，覆蓋不同地區(qū)、不同類別的房地產項目，不但有利于分散投資風險。還有利于增加收入來源，給投資者滿意的回報。

3、投資起點金額較低，且具有較高的流動性。REITs的出現，使得在證券市場上投資房地產成為可能，大大降低了投資者的門檻，小型投資者也可以投資房地產了。而且REITs作為房地產的證券化產品，在證券交易所上市，變現十分方便，大大提高了房地產的流動性。

4、實行專業(yè)化團隊管理。REITs會雇傭投資專家進行投資決策，或者雇傭專業(yè)的管理團隊對房地產進行管理，投資者無須親自管理即可獲得比較穩(wěn)定的收益。

5、與其他金融資產的相關度較低。REITs的風險和收益與股票、債券等其他金融資產的相關度較低，可以為資產組合提供一種很好的風險分散途徑。

(二)歐洲的REITs

1969年，荷蘭確立了類似于REITs的“BI”(fisome beleggings instelling)制度，從而成為歐洲最早發(fā)展REITs的國家。在荷蘭，BI是一個純粹的稅收機制。為了得到過境稅的優(yōu)惠對待。BI必須符合荷蘭中央銀行提出的一系列要求，具體包括最低股份資本數額、公司設立地點等方面。而依據BI的組織結構是否為上市公司這一標準。不同類型的BI還分別適用于不同的法律限制。屬于上市公司形態(tài)的BI，其受益憑證必須在荷蘭規(guī)定的股票交易所交易。作為股東的荷蘭公司直接或間接持有股份總額最多不得超過上市BI總份額的45％；單個投資者持有的上市BI的股份不得超過其總額的25％。而對于非上市公司組織形態(tài)的BI，公司股東(本國或外國)持有股份比例最高不得超過總額的25％。

投資收益方面，荷蘭法律對BI并沒有設定嚴格限制，只要是來自投資活動的收益，均可用于分配。在收益分配標準上，如果應納稅收益在公司的財政年度最后八個月內進行分配。BI在公司層面上就可免繳企業(yè)稅。在投資規(guī)制上，BI可以投資于任何形式的被動投資，但不能進行主動的投資開發(fā)活動。在融資比例上，BI最多能借人的資金不得超過其不動產賬面價值的60％，以及其他投資的20％。BI在管理方式上相對自由，一個合格的BI可以使用內部管理方式，也可使用外部管理方式。由此可見，BI比美國REITs工具受到更多限制，具體體現在公司住所、最低資本要求、融資比例、開發(fā)限制以及轉化成本等方面。

雖然存在上述限制，BI在荷蘭還是取得了巨大的成功。從1990到2002年，BI的年度平均回報率達到了8％。有學者認為，BI在荷蘭的成功不能全部歸結于荷蘭的稅收透明機制，而應歸功于所有BI投資幾乎都集中于國內財產這一事實。實際上。作為一種以房地產產品為投資對象的投資工具，BI的成功在很大程度上與這一時期荷蘭房地產市場本身的發(fā)展不可分割。

(三)亞洲的REITs

以具有典型性代表的新加坡為例。新加坡的REITs市場起步不久，但在短短的時間內已取得不俗的成績，并已積累了較為成熟的運作管理經驗。通過研究新加坡目前已有的REITs的運作管理經驗?？梢钥闯鏊鼈冎饕ㄟ^以下三大策略來保證REITs基金的穩(wěn)定收益及資產增值。

1、積極的收購擴張策略。收購擴張策略是指通過積極尋求和收購符合REITs的投資戰(zhàn)略及其資產要求的有增值潛力的優(yōu)質物業(yè)，擴大其REITs的總資產規(guī)模，以提高總收入來源。這種收購擴張的目的在于通過收益增長、未來潛在的收入和資本增值來提高REITs股份持有者的回報，并且促進REITs資產的多樣化、分散投資，以及提高REITs資產的質量。

2、有效的資產管理策略。這些措施包括：改善物業(yè)資產質量，通過對物業(yè)的翻新和改良提高資產的質量和吸引力，進而提高租金水平，增加資產的收益回報；最小化成本支出，在不降低服務水平的前提下，盡可能地壓縮運營支出成本，同時REITs管理者還可以通過擴大資產的規(guī)模以達到規(guī)模經濟效應及攤薄固定成本的目的；有效的租戶管理，包括吸引新的租戶，及時了解和跟蹤現有租戶是否有擴租需要，以及所有租戶的綜合管理。

3、謹慎的資本與風險管理策略。資本和風險管理策略主要包括兩個方面，一是允許REITs有一個合理的負債比例。以滿足為保證分散化組合投資及未來收購的融資需求。二是為最優(yōu)化REITs股份持有者的風險溢價，可采用合適的利率和貨幣對沖策略。

二、我國發(fā)展房地產投資信托基金(REITs)的

制約因素

2008年12月13日。國務院辦公廳出臺金融促進經濟發(fā)展的政策措施，其中房地產投資信托基金作為創(chuàng)新融資方式的性質得到了明確。盡管在我國發(fā)展房地產投資信托基金已是大勢所趨，但是目前至少還存在四個制約因素：

(一)稅收優(yōu)惠政策缺失

REITs在美國發(fā)展最為成熟，其中一個重要的原因是美國對REITs的稅收政策。同樣，新加坡也積極鼓勵外國公司將境外的房地產透過新加坡REITs的架構在新加坡上市，并提供稅務優(yōu)惠。目前，我國還沒有這方面的優(yōu)惠稅收政策出臺，對于營業(yè)稅、租賃稅等的征收，會在很大程度上削弱REITs的競爭力。

(二)存在信息不對稱問題

在當前情況下，房地產投資信托基金通過購買股權投資于房地產企業(yè)。很有可能引致被投資企業(yè)的道德風險。由于我國相當多的企業(yè)還沒有真正建立現代企業(yè)制度，多數企業(yè)面臨著法人治理結構低效運作等諸多問題。我國目前有2萬多家房地產開發(fā)企業(yè)。多數都是運作不規(guī)范的小型企業(yè)，該類問題就更為突出。在基金投資房地產企業(yè)后，利益很有可能受到原有股東的侵占。

(三)相關監(jiān)管法規(guī)不完善

REITs由于其運作流程設計比較復雜，本身不可以直接經營管理所屬的資產，要委托專門的管理機構管理，具有雙重關系，這樣進一步加大了信息不對稱的程度，而且，由于REITs的投資領域被要求限制在房地產及相關領域，其透明度遠不如證券市場，其價值的確定、財務狀況等難以被真正了解。這些都對監(jiān)管提出了更高的要求。需要進一步完善現有的法律監(jiān)管體系，以保證REITs的健康運行。

(四)專業(yè)人才缺乏

目前我國房地產信托行業(yè)還處于初級發(fā)展階段，管理人員以房地產專業(yè)人士居多，他們的金融操作能力普遍較弱，復合型人才缺少。人才的培養(yǎng)是個較為緩慢的過程，在發(fā)展初期，國內企業(yè)應該多與國外企業(yè)合作，借助其管理團隊運營，并培養(yǎng)自己的團隊。同時改善自身的報酬激勵機制，大力引進國外人才。

三、發(fā)展我國房地產投資信托基金的政策建議

(一)確立我國房地產投資信托基金的發(fā)展模式

基于我國現行的相關法律法規(guī)和現有的房地產投資產品，我國房地產投資信托基金可采用兩種模式：

1、由“信托計劃”向REITs轉化。由于REITs是一種集合資金投資產品，房地產投資信托計劃較為符合REITs產品要求的結構。信托計劃模式發(fā)展REITs產品的優(yōu)勢在于從結構上可以確立受托人(信托公司)和資產管理人(房地產投資管理公司)的職能，在保證REITs的投資和收入分配策略順利實施的同時，有效地保護信托憑證持有人的利益。可以先由信托公司面向投資者發(fā)行REITs，并承擔托管責任，按照REITs的要求，委托專業(yè)性的房地產投資管理公司進行房地產市場的資本運營。

2、由房地產公司發(fā)起組建REITs。由房地產公司發(fā)起組建REITs，就是由房地產公司與信托公司(或投資銀行)、資產管理公司共同組建REITs，通過向其他投資者發(fā)行受益憑證(或股份)來募集資金，之后該REITs就可以利用所募集到的資金去購買房地產。從房地產行業(yè)發(fā)展角度看，房地產公司模式發(fā)展REITs策略是最具有法律操作性的。依據現有法律如《公司法》，由房地產公司發(fā)起設立房地產投資公司，明確投資目標(持有、經營房地產項目)和收入分配(凈收入的分紅比例)要求的公司章程，憑借其房地產開發(fā)管理的實力和經驗以私募形式籌集房地產投資基金(或公司股份)，并進行房地產項目投資管理運作，待相關法律法規(guī)出臺后，迅速轉變?yōu)楣夹问交鸩幦∩鲜薪灰住?/p>

(二)設計合理的房地產投資信托基金稅收制度

在國外，80％的房地產投資靠稅收驅動，20％靠投資理念驅動。房地產投資信托基金對于我國房地產業(yè)的發(fā)展，甚至對整個國民經濟的運行都起著積極的推動作用，因此，有必要對房地產投資信托基金實行稅收優(yōu)惠，以鼓勵其發(fā)展。

(三)加快房地產投資信托基金組織機構的建設

房地產投資信托基金必須具備嚴密的組織機構。包括管理委員會、監(jiān)督機構以及具體運行操作機構。借鑒美國經驗，并結合我國現實的金融體制，我國應建立多元化投資機構體系，由房地產信托投資公司等金融機構具體負責操作運行，由保險公司對開發(fā)項目開立擔保信用證，還要組建大批房地產評估機構和房地產證券等級評估機構，并組建監(jiān)督機構進行監(jiān)督。

(四)建立發(fā)達的房地產信托產品的二級市場

建立和發(fā)展房地產信托產品的二級市場對信托的發(fā)展非常重要?？梢越梃b美國的房地產投資信托基金模式，發(fā)展組合型的期限長的產品。同時，調整對房地產信托產品的監(jiān)管制度，增加房地產信托產品的流動性，解決投資者轉手的問題，同時可以通過直接上市等方式，建立高效、透明、完善的房地產信托產品的二級市場。

信托基金范文第5篇

關鍵詞 房地產 宏觀調控 信托 風險

本文在分析房地產信托基金市場現狀的基礎上，對房地產信托基金業(yè)務風險進行分析，識別房地產信托基金業(yè)務風險源，提示與及時防范房地產信托產品風險。旨在給房地產信托基金投資者在選擇投資標的和辨別關鍵風險方面提供參考，進而規(guī)避風險，確保收益穩(wěn)定。

一、我國房地產信托基金業(yè)務的現狀

房地產信托基金作為收益率較高的信托業(yè)務，一直以來受到各方的高度重視，同時，由于房地產對經濟發(fā)展和人民生活息息相關，使得房地產信托基金始終成為關注的重點。根據信托協會公布的數據，2014年底，房地產信托基金余額為13094.93億元（詳見下表1），較前幾個季度相比，繼續(xù)穩(wěn)步增長，再創(chuàng)歷史新高。因此，對于房地產信托基金而言，始終要保持高度警惕。

二、從投資者角度分析我國房地產信托基金業(yè)務存在的主要風險

（一）市場風險方面

（1） 不可抗力風險。不可抗力風險，主要是資金投入項目以后，房地產開發(fā)的過程當中，遇到了一些因為自然條件所造成的一些風險。不可抗力當事人員不能夠預見，也無法進行避免，并且不可以克服的一些自然事件和社會事件。不可抗力風險主要說的不可抗力發(fā)生的時候給房地產信托基金投資者所帶來的一些風險，具體包含有自然風險和社會風險量大方面。自然風險其中包含有洪水、地震、臺風，以及一些以外的事故等引發(fā)的風險；社會風險主要包含有革命、內亂、罷工、戰(zhàn)爭等方面引發(fā)的風險。

（2）政策風險。政策風險主要說的是因中央、地方政府的政策發(fā)生了一定程度的變化，從而引發(fā)的對于收益具有一定影響，我們可以看出，我國的各級政府對于房地產開發(fā)方面相關的政策缺乏規(guī)范性、穩(wěn)定性，尤其是一些地方政府，主要的領導更換，相關方面的開發(fā)政策往往就會跟著發(fā)生一定程度的變化，政府對房地產開發(fā)的土地出讓、預警許可、使用，以及建筑容積率、行政審批的期限，以及政策方面的調整，都將會極大的影響房地產信托基金投資所帶來的一些風險，尤其是現階段中，我國的房地產市場還很不完善，房地產制度方面還尚無健全的情況之下，政策方面的偏好將會對于房地產內部的治理結構、不同類型的房地產產品的比例產生極大的影響，假如說投資者在項目選擇上不當的話，那么必然幸會遭受巨大的損失。

（3）經濟風險。近期數據顯示，國際國內的經濟都面臨下行風險。2014年7月以來，德國、法國相繼下調了今明兩年的GDP預期和通脹預期，美聯儲9月數據顯示美國9月諮商會消費者信心指數意外降至四個月最低，8月營建支出和工廠訂單均出現環(huán)比下跌且遠低于預期水平，9月美國ISM制造業(yè)指數和非制造業(yè)指數分別低于前期，表明工業(yè)活動略有降溫。國內，2014年7月，國家統計局公布中國經濟上半年運行數據，上半年生產總值同比增長7.4%，然而與居民生活密切相關的全國居民消費價格指數（CPI）同比增長僅為2.3%，工業(yè)生產者出廠價格（PPI）同比下降1.8%，經濟下行壓力仍然較大。房地產市場與經濟增長存在雙向因果關系，經濟下行必然導致房地產市場的低迷，進而對房地產信托基金產生收益影響。

（二）非市場風險方面

（1）投資項目風險。信托公司主要是以信托資金參與房地產行業(yè)，主要有兩種形式，一種是進行房地產項目的開發(fā)建設，目前國內以此類為主；另外一種是直接投資成熟的物業(yè)。因為房地產項目的開發(fā)建設過程需要經歷立項、建設、監(jiān)理、竣工驗收和銷售，以及物業(yè)管理等眾多的環(huán)節(jié)，其風險形式也是多種多樣的。投資項目風險包含投資項目企業(yè)實力、項目位置、項目需求和項目品質因素。

（2）項目營運風險。從投資者角度出發(fā)，房地產信托基金產品的運營風險主要體現在了三個方面：投資項目單一、產品期限較短和管理缺失。我國當前所推出的房地產信托基金投資大部分都是將全部的資金投向了一個單一的開發(fā)項目中，單一項目發(fā)生風險的幾率和損益程度要高于組合項目。融資模式主要是抵押貸款形式，所以，信托機構在控制貸款所具有的風險方面通常缺乏一些有效的管理手段，通常情況主要是依靠銀行資金的后續(xù)介入可以比較順利的推出，這就取決于銀行支持方面的程度，然而，銀行后續(xù)的放款與否，以及放款的額度大小受到了國家宏觀政策、市場環(huán)境等方面的因素影響非常大，所以，在信托企業(yè)在做出了信托投資決策的時候，難以有效地控制這些方面的潛在影響因素。房地產信托基金投資的特點是短、平、快，一般期限多為1～2年，無法通過長期的運行來有效化解短期所產生的風險。信托公司對于信托投資項目的監(jiān)管有一定措施，包括派駐高管、財務總監(jiān)、控制印鑒等，但房地產開發(fā)全過程涉及較多專業(yè)，需要較強的專業(yè)知識，而信托公司作為資金集中型企業(yè)，房地產開發(fā)專業(yè)人才的儲備明顯不足，人才不足必然導致對于信托投資項目的管理缺失，最終導致營運風險。

（3）信托資產流動性風險。主要體現在兩個方面：一是信托產品所具有的流通性差，依照我國的信托法的規(guī)定，信托機構推介信托產品不可以通過公共媒體來進行營銷方面的宣傳，從而將會導致了信托產品的公認程度比國債、儲蓄、政權投資基金等方面的產品都差非常多，假如說要進行轉讓，成本將會非常高。還有就是我國還沒有房地產信托基金投資產品的2級交易市場，沒有可以公開交易的場所，缺乏轉讓平臺，投資者想要轉讓所持有的信托產品，只能夠私下來協商轉讓價格，交易成本高且不是非常安全。二是我國的房地產信托基金投資方式仍以貸款類為主，而貸款類的信托由于一般不設提前贖回條款，所以流動性差。從信托運營的角度出發(fā)，信托擔保財產多是以房產、土地和股權等方面的形態(tài)體現，擔保抵押標的物的流動性也很差，如果融資方還沒有依照期限來償還本息，受托人員又無法及時性變現信托財產，或者是行使抵押權，那么就必然出現了流動性方面的風險。

三、結語

投資者的目的是在投資本金保障的前提下實現資本增值或經常性收益，所以投資者應站在更高的角度，在宏觀方面要關注不可抗力、政策、金融、經濟風險，在微觀方面，不僅要關注具體房地產信托基金投資項目的風險，還要關注信托行業(yè)運行現狀，包括：信托公司營運風險、信托資產流動性風險、信用風險和監(jiān)管風險。在目前全球經濟下滑及中國經濟結構性調整背景下，從投資者角度出發(fā)，研究如何選擇信托產品，如何識別房地產信托產品的關鍵風險，對拓展投資渠道，對促進房地產金融體制的完善有著重要的科學意義。

（作者單位為中國電建集團華東勘測設計研究院有限公司）

參考文獻

[1] 陳淑賢，約翰?埃里克森，王訶.房地產投資信托――結構、績效與投資機會 [M].經濟科學出版社，2004.