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房地產開發(fā)的原則范文第1篇

關鍵詞：房地產開發(fā)企業(yè)；成本控制；行業(yè)理論；影響因素

房地產業(yè)是國內市場經濟中最活躍的部分，為國民經濟的支柱，屬于消費與投資的熱點領域。房地產業(yè)過熱引發(fā)了國家對房地產市場宏觀調控的強化，與此同時，外資不斷涌入更是將房地產市場引向白熱化。我國商品房的銷量不斷攀升，但是其閑置率也隨之增加，造成了天量不良資產的產生。這種情況的發(fā)生主要受兩方面的影響，即宏觀經濟體制和價格形成機制。由于房地產開發(fā)企業(yè)無法實施有效的成本控制，導致房地產開發(fā)成本較高，缺乏下調售價的空間。在這種背景之下，房地產開發(fā)企業(yè)面臨著資源整合的風險，房地產開發(fā)的微利化必然到來，伴隨而來的是房地產開發(fā)企業(yè)參與市場競爭的形態(tài)與模式發(fā)生相應的變動。房地產開發(fā)企業(yè)對成本進行控制已經成為必然趨勢，并進而提高土地資源的利用率，減少風險。

一、房地產開發(fā)的行業(yè)理論概論

1 房地產行業(yè)特性分析

房地產，顧名思義，是房產與地產的合稱，屬于不動產。房地產在物質形態(tài)上屬于土地及其上面附著的永久性建筑，在法律上屬于財產。土地具有多重特性，即可承受性、非移動性、不可滅失性、差異性以及使用方式和社會經濟位置的可變性等。房地產具備自然和經濟上的兩方面特性，自然特性有耐用性、非移動性、效用多層次性等；經濟特性則包括稀缺性、高投入性、資本消費兩重性等。房地產市場是指各種房地產交易產生的經濟關系之和，分為房地產一級市場、房地產二級市場和房地產三級市場。受土地和房地產特性的影響，房地產市場也有自己的行業(yè)特性，共分為五點：不完全競爭性；局部性與區(qū)域性；專業(yè)性；強法律性；流通方式多樣化。

2 房地產開發(fā)的內容和特性

作為一個動態(tài)過程，房地產開發(fā)意味著對土地和房屋進行相應的開發(fā)、改造和再開發(fā)。通過對城市地塊進行改造，有計劃的安排房屋建設，并開展營銷和物業(yè)管理，從而使得房地產開發(fā)企業(yè)獲得良好的經濟效益，并能實現(xiàn)與社會效益、環(huán)境效益的協(xié)調。房地產開發(fā)有房屋開發(fā)和土地開發(fā)兩方面內容，包括房地產項目規(guī)劃與設計、土地的征收與拆遷、“水通、電通、路通和場地平整”、項目的施工、竣工驗收等環(huán)節(jié)。房地產開發(fā)有四個階段，即投資規(guī)劃與決策階段、前期工作階段、項目建設階段以及房屋租售階段。房地產開發(fā)具有自己的特性，即綜合性（開發(fā)關系的廣泛性、項目操作上的復雜性、環(huán)節(jié)和設計部門的繁多性等）、開發(fā)過程的長期性、開發(fā)的時序性、開發(fā)的強地域性和投資的風險性。

二、房地產開發(fā)企業(yè)的成本組成及所受影響因素

1 成本組成

房地產開發(fā)企業(yè)的總成本包括兩方面，即開發(fā)成本和費用。開發(fā)成本包括土地征用費用、拆遷補償費用、前期工程費用、建安工程費用、基礎建設費用、公共配套設施費用和開發(fā)間接費用；費用則包括銷售費用、管理費用和財務費用。

2 成本影響因素

房地產開發(fā)企業(yè)的成本受到諸多方面的影響，如宏觀經濟政策、內部可控因素等各類直接和間接費用。房地產開發(fā)企業(yè)在進行房地產開發(fā)時，必須考慮風險問題、工期長短、質量情況、設計方案和銷售策略的制定，需要建立整體而系統(tǒng)的成本控制方案。首先，成本控制的最重要部分就是項目決策，即從企業(yè)自身的資金情況、融資能力和管理水平等入手，評測項目風險，以確定房地產開發(fā)的成本與收益；其次，功能標準直接影響成本控制，即根據(jù)地塊和市場需求設計房地產的功能情況；第三，工期長短也是成本控制的重要部分；第四，房地產開發(fā)企業(yè)的組織架構是成本控制的中樞，即通過對資金的管理運作、安全保障、資金回款進度等進行成本優(yōu)化。

3 房地產開發(fā)的成本控制原則

成本控制就是將房地產開發(fā)過程中產生的費用進行控制，以保障成本降低和效益提升。房地產開發(fā)需要全面控制，即全程控制和全員控制。由于房地產開發(fā)具有綜合性與系統(tǒng)性的特點，需要遵循以下原則，即開源與節(jié)流相平衡的原則、項目目標管理原則、“責任-權利-利益”的結合原則、項目和市場的動態(tài)控制原則、開發(fā)各環(huán)節(jié)的節(jié)約原則以及積極的例外管理原則。

三、房地產開發(fā)企業(yè)在成本控制中應采取的措施

1 選項與立項階段的開發(fā)成本控制

一個項目的實施是以企業(yè)盈利為目的的，因此在選項與立項階段對預期的收入、成本、風險和利潤等應該進行可行性分析。從財務的角度，其經濟指標分為內部收益率等核心指標和總投資回報率、獲利指數(shù)等參考指標。在房地產這個不完全競爭市場中，相對于成本而言，收益所受影響較大。財務人員要做好事前控制，在成本估算中細化會計分類。財務與會計部門需要對房地產開發(fā)的相關歷史數(shù)據(jù)進行分析，密切關注建筑原材料與工程造價變動的新動態(tài)。優(yōu)化資金鏈，控制好現(xiàn)金流，為提高資金利用率進行規(guī)劃。

2 設計階段的成本控制

設計階段是投資控制的重要階段，房屋建筑設計的節(jié)約是最關鍵的環(huán)節(jié)。在設計階段，房地產開發(fā)企業(yè)應該重視設計方案的合理性，保障設計質量，避免設計的保守性和不配套性，避免施工中出現(xiàn)變更與返工情況的出現(xiàn)。不但要在控制房屋工程成本上下功夫，還要對工程新增費用進行嚴格審核。首先，引入設計的競爭機制，實施工程設計的招投標制度；其次，加大與設計部門的技術溝通，嚴格實行限額設計，對設計人員的技術責任和經濟責任進行明確；第三，以價值工程的方法為指導，平衡房地產功能與工程造價；第四，做好設計出圖前的審核工作，避免施工過程中發(fā)生工程變更事故。

3 基建階段的成本控制

遵循工程建設的客觀規(guī)律，及時總結基建方面的經驗，對工序的開展及時優(yōu)化。對基建階段出現(xiàn)的臨時性支出做好管理，實行工作責任制。水通、電通、路通和場地平整雖然具有工期短和質量要求低的特點，但是完全可以按照市場行情安排，以總價招標的方式進行處理?；ㄟ^程中，必須依靠市場規(guī)律辦事，規(guī)范競爭秩序，建立起完善的招投標制度。與此同時，對招投標過程進行嚴密監(jiān)控，避免發(fā)包腐敗的產生。在施工階段，控制工程變更所造成的影響，對承包商索賠要求進行審核，管理好建筑材料和施工設備的采購。當工程竣工后，應嚴格審查設計圖紙和合同規(guī)劃的完成情況，對驗收單進行細心管理，避免忽略甩項的發(fā)生。

4 優(yōu)化項目管理組織架構

優(yōu)化項目管理組織架構是成本控制中的核心，需要對全員進行控制，以目標管理為導向。目前國內工程項目管理存在諸多問題，項目管理方式落后，引發(fā)了房屋單位成本上升的問題。目前常見的工程項目管理模式有常規(guī)單一項目管理模式、常規(guī)多項目操作模式（工程部下轄項目組、項目公司制和項目經理部的架構），房地產開發(fā)企業(yè)應該根據(jù)自身企業(yè)特點選擇相應的工程項目管理模式。

5 創(chuàng)新施工技術，優(yōu)化施工工藝

重視技術創(chuàng)新，將數(shù)學優(yōu)選法運用到施工工藝的各環(huán)節(jié)中，以達到縮短工期，提升工程質量，提高經濟效益的目的。在室內整體施工和室外整體施工中，充分運用新技術、新材料和新工藝，獲取成品房價格競爭上的優(yōu)勢。

結語：房地產開發(fā)企業(yè)在當今背景之下，必須做好成本控制工作，樹立成本控制的整體性和系統(tǒng)性原則。以市場化經濟為導向，有效解決成本控制中的各項矛盾，獲得最高效的經濟利益。

參考文獻：

房地產開發(fā)的原則范文第2篇

【關鍵詞】房地產開發(fā)；成本核算；成本組成；會計處理

通常來講，一個企業(yè)在完成一項經營活動之前，都需要對這項經營活動所要涉及到的所有成本開支進行核算，并通過會計手段進行利潤分析，以確定該經營活動的利潤空間，從而制定合理的經營計劃。對于房地產開發(fā)企業(yè)來講，同樣需要在進行一項房地產項目開發(fā)時對項目的成本進行詳細核算，以確保企業(yè)能夠完全掌握該項目的利潤空間。但是在進行房地產開發(fā)成本核算時，由于項目涉及到的成本支出組成范圍較廣，因而極易出現(xiàn)核算不合理或不準確的現(xiàn)象發(fā)生。這就需要房地產開發(fā)企業(yè)在進行成本核算時必須要格外注意一些必要的問題?，F(xiàn)筆者就以自身工作體會來對這幾點問題進行簡要研究探討。

一、房地產開發(fā)成本的組成問題

在進行房地產開發(fā)的成本核算時，首先就需要明確房地產開發(fā)的成本主要是由哪些方面來組成，在明確了成本的組成范圍的前提下，才能準確核算項目成本。一般來講，在房地產的開發(fā)過程中，其成本的開支主要體現(xiàn)在以下幾點：

1.土地、建筑安裝工程費、設備費用

這些費用是組成房地產開發(fā)總成本的主體費用，一般會占總費用的八成以上，尤其是近年來城市土地資源緊張，土地的費用成本開銷更大，甚至成為一個房地產開發(fā)項目是否具備利潤空間的關鍵指標。土地費用大致包含土地征用拆遷費、出讓地價款、轉讓費、租用費以及其他費用等。通常在進行房地產成本核算時，開發(fā)商都需要將土地費用通過一定的方法進行換算，來得出未來房產每平米所占土地成本，繼而再計算該項目是否具有可行性和利潤空間。

2.基礎設施及配套設施支出

主要是指水、電、煤氣、暖氣、小區(qū)內道路、停車場等基礎設施。學校、醫(yī)院、商店、居委會、派出所等生活服務性配套設施也是不可缺少的。這類收費項目種類繁多，標準不一，許多收費項目由壟斷性經營企業(yè)或事業(yè)單位執(zhí)行，隨意性很強，標準普遍偏高。配套及收費項目是房地產開發(fā)成本中受外界因素影響最大的一塊費用支出，一般占項目總投資的10%～15%，減少這部分費用支出，是降低開發(fā)成本取得經營效益的一項重要手段。

3.管理費用和籌資成本

管理費用也是房地產開發(fā)的成本核算中的重要環(huán)節(jié)，雖然其所占成本比例不大，但卻對于項目的整體財務成本管理有著很大影響。因而企業(yè)的行政、財務、人事等各個部門對于項目實施而作出的各種經營活動而產生的費用也是需要詳細核算的。

二、房地產開發(fā)成本的核算問題

1.成本歸集對象

房地產開發(fā)企業(yè)在進行成本核算時，應該確定成本歸集對象，即成本核算單位。成本核算對象的確定原則：應滿足成本計算的需要；便于成本費用的歸集；利于成本的及時結算，適應成本監(jiān)控的要求。對于小規(guī)模的開發(fā)，如單幢或幾幢房屋的開發(fā)，這個問題比較容易解決，可以將全部開發(fā)量作為成本歸集對象，設立一個成本核算單位。但是對大規(guī)模的開發(fā)，就必須科學地確定成本歸集對象。在這種情況下，成本核算對象不能過細（如以單幢為單位），因為這樣做勢必會增加工作量，使核算工作繁瑣化。相反，也不能簡單地以整個小區(qū)為核算單位，因為一個小區(qū)從開始建設到完全建成往往需要幾年甚至十幾年的時間，這樣做勢必使成本核算資料滯后，失去其在管理上的作用。

2.共同成本的分配問題

對成片開發(fā)土地而言?？隙ù嬖诠餐杀?，按受益原則和配比原則，確定應分攤成本費用在各成本核算對象之間的分配方法、標準。分配方法有個別認定法，按面積分配法和按價值分配法。在選擇方法時應保持使用方法的一致性。以價值為基礎來分配共同成本是一個廣為采用的方法，在這一方法下，其價值可取該項目的估計售價或評估價值。如若其中的直接成本可明確辯認，則應以減去直接成本后的共同成本來進行分配，以使分配結果更為準確。以面積為基礎來分配共同成本通常只適用于成片土地開發(fā)后的成塊出售或轉讓。如若每塊土地上的構成內容不同，則分配結果必將與實際不符。個別認定法從定義上來講可能是個最好的辦法，如能分別認定，就可在平時歸集，也就不存在共同成本的分配問題，這種方法可同以上兩種方法結合使用。

3.籌建期間借款利息的會計處理

一般來講，由于房地產開發(fā)所需的資金數(shù)額是非常巨大的，如果在單純以開發(fā)企業(yè)自身的資金力量顯然是不能完成項目所需成本的，因而大多數(shù)的房地產開發(fā)企業(yè)都會在項目建設前進行籌款融資，一般融資的對象和手段都是向銀行貸款，這就需要向銀行支付一定的利息。而由于房地產項目所需時間相對較長，資金回籠緩慢，因而這筆利息的數(shù)額也是非常巨大的。根據(jù)現(xiàn)行會計準則規(guī)定，這種利息支出應當資本化，即發(fā)生時列作開發(fā)成本，待銷售實現(xiàn)時按照配比原則逐步轉入當期的經營成本。項目竣工后，發(fā)生的借款利息則直接計入財務費用。

4.項目的竣工決算

房地產開發(fā)成本核算的最終目的是計算出項目的總成本和單位可銷售面積的開發(fā)成本，以便企業(yè)結出經營利潤?？墒乾F(xiàn)在房地產開發(fā)企業(yè)較普遍存在的現(xiàn)象是重視工程決算而忽視項目決算。因為工程決算在施工完成后進行，時間比較明確，且涉及到工程款的支付，不易拖拉。而項目決算有可能因為各種原因變得遙遙無期，比如小區(qū)個別配套沒有完成（不影響銷售），計劃中的公建設施暫時不能實施，或者押金的收回久拖不決等，都會影響整個開發(fā)項目的完全建成和項目決算。可以通過“預提費用”科目將尚未實施的工程預算計入成本，使項目決算能按計劃進行，以后待工程完成再按實際支出調整項目成本。由于這部分工程支出，通常在項目總投資中所占的比例很小，這樣做對項目的總成本和單位成本不會造成較大的影響。

房地產開發(fā)的原則范文第3篇

統(tǒng)計分析方法是指使用統(tǒng)計方法對要分析的對象進行定性和定量分析，從而得出想要的數(shù)據(jù)。統(tǒng)計分析方法具有目的性、數(shù)據(jù)性以及時效性等特點，即統(tǒng)計分析必然會有一定的目的并且涉及到大量的數(shù)據(jù)信息，這些信息具有一定的時間限制，而統(tǒng)計分析就是要對這些數(shù)據(jù)信息進行整理和綜合。常用的統(tǒng)計分析方法有兩種，一是邏輯分析方法，二是數(shù)量關系分析方法。邏輯分析方法有一定層次，比如從簡單到復雜、從表面到內部等，所以在對研究對象進行分析時使分析結果更加客觀和可靠。數(shù)量關系分析法是指應用統(tǒng)計學的方法根據(jù)經濟情況對研究對象進行分析，常用的方法包括對比分析法、綜合評價分析法、平衡分析法、因素分析法和相關分析法等。

二、構建房地產開發(fā)水平的不同指標

構建房地產開發(fā)水平的不同指標包括房地產開發(fā)的總體評價體系和評價指標的選擇原則兩方面。（一）房地產開發(fā)的總體評價體系。房地產開發(fā)的總體評價體系有很多典型的指標，其中包括規(guī)模性指標、潛在性指標和盈利性指標等。規(guī)模性指標包括房地產開發(fā)企業(yè)的數(shù)量、從業(yè)人數(shù)、開發(fā)企業(yè)的總資產、開發(fā)企業(yè)的投資總額、企業(yè)的年營業(yè)收入和銷售總面積等六個方面。潛在性指標包括未竣工的房屋總面積、開發(fā)企業(yè)的土地儲備面積、住宅的出售價值、年均銷售增長率和年經營收入增長率等五個方面。盈利性指標包括房地產開發(fā)的凈利潤、總利潤、總資產回報率和凈利潤率等四個方面。這些指標都是對房地產開發(fā)水平的總體評價的重要依據(jù)，對于統(tǒng)計分析的進行也有著重要意義。（二）評價指標的選擇原則。評價指標的選擇應該滿足以下原則，評價體系的科學性、系統(tǒng)性、可比性、及時性、靈敏性以及可操作性。每個原則的具體內容都不一樣，但是都非常重要，評價指標的選擇應該嚴格按照這些原則進行選擇，這樣構建起來的評價體系才會更加完善。1.評價體系的科學性。由于房地產產業(yè)綜合評價指標數(shù)量太多，有些指標反映同一方面，房地產開發(fā)部門要想構建科學的評價體系，就要對各種各樣的指標進行篩選，保證留下的指標的完整和全面。每個指標所代表的意義都不相同，房地產開發(fā)部門應該明確每個指標的意義，使用適當?shù)姆椒y定方法來獲取相應的數(shù)據(jù)信息，保證數(shù)據(jù)信息的正確性。做到真實地反映我國各個地區(qū)的房地產開發(fā)水平?？茖W的評價體系不僅能很好地對房地產開發(fā)水平進行綜合評價還能對房地產產業(yè)以后的開發(fā)具有一定的參考價值。2.評價體系的系統(tǒng)性。房地產開發(fā)部門要想構建比較系統(tǒng)的評價體系，就要使各個部門之間要有層次感，比如從小的產業(yè)慢慢發(fā)展壯大，層層遞進，使部門有序的運行。爭取做到使每個指標既能獨立地反映一定的情況又能相互之間產生聯(lián)系進而反應整體的情況，使之共同作用從而成為一個系統(tǒng)的整體。由于各個指標的量綱單位不同，所以無法進行直接的評價，需要先消除量綱單位對評價的影響，將原始數(shù)據(jù)標準化。3.評價體系的可比性。房地產開發(fā)部門構建房地產開發(fā)水平評價體系就是為了比較我國不同地區(qū)房地產開發(fā)水平的差異，從而分析出各個地區(qū)房地產開發(fā)過程中遇到的問題。房地產開發(fā)部門根據(jù)所遇到的問題結合房地產開發(fā)的實際情況提出一系列的解決辦法，并且為產業(yè)未來的發(fā)展制定一系列的政策，加快產業(yè)的發(fā)展進步。因此，房地產開發(fā)水平評價體系應該具有可比性。4.評價體系的及時性、靈敏性。房地產開發(fā)部門要想構建及時靈敏的房地產開發(fā)水平評價體系，就要人員及時的反映指標數(shù)據(jù)的改變并且不斷進行數(shù)據(jù)的更新，否則陳舊的數(shù)據(jù)不但不能反映出房地產開發(fā)水平還會對房地產產業(yè)未來的發(fā)展方向產生不好的影響。及時的評價體系對未來信息有一定的預測、估計作用，而且對各指標對綜合評價的反映都比較靈敏。如果不能及時的更新數(shù)據(jù)，那么房地產產業(yè)對未來一段時間的預測、估計作用都會產生偏差，更不用說各個指標對綜合評價的靈敏度也會大幅度降低。5.評價體系的可操作性。房地產開發(fā)部門要想構建可操作的房地產開發(fā)水平評價體系，就要使有關的操作盡可能的簡單明了，并且與房地產開發(fā)的相關數(shù)據(jù)都要盡可能的準確、獲取途徑也要盡可能的容易。房地產開發(fā)的有關產業(yè)也要學會利用已有的數(shù)據(jù)使操作盡可能的簡單一些。房地產產業(yè)的可操作性相比其他幾個原則來說要容易很多，因此，實施起來也會更加的便捷、快速。

三、房地產開發(fā)的水平的綜合評價指數(shù)

房地產開發(fā)的水平的綜合評價指數(shù)包括綜合評價數(shù)據(jù)的選擇和計算綜合評價指數(shù)兩方面。（一）綜合評價數(shù)據(jù)的選擇。不同的地區(qū)房地產開發(fā)水平不同，通過統(tǒng)計學的方法來計算得出綜合評價指數(shù)，綜合評價指數(shù)能清晰地反映出房地產綜發(fā)水合開平的不同。想要計算綜合評價指數(shù)就要先學會選擇綜合評價數(shù)據(jù)，而房地產產業(yè)所需要的數(shù)據(jù)必須能夠清晰明了的顯示出房地產產業(yè)所要的信息，數(shù)據(jù)齊全了才能進一步計算綜合評價指數(shù)。所以綜合評價數(shù)據(jù)的選擇對于房地產產業(yè)的發(fā)展進步也是非常重要的。而且綜合評價指數(shù)能夠從不同的角度、不同的方面對房地產開發(fā)的水平進行總的評價。因此，能用綜合評價指數(shù)來判斷房地產開發(fā)水平的高低。（二）計算綜合評價指數(shù)。綜合評價指數(shù)的計算方法有很多種，其中最簡潔明了的就是加權線性合法，一般是使用加權線性合法結合統(tǒng)計學軟件系統(tǒng)對數(shù)據(jù)信息進行計算整合后得出相應的結果。在綜合評價時當指標之間相關系數(shù)都很大時加權就不起什么作用了，各種不同的加權實際上沒什么區(qū)別，但是當有些指標之間的相關系數(shù)不是很大時就需要進行加權求和。因此，就可以看出加權線性合法不適用所有的綜合評價指數(shù)的計算，在計算綜合評價指數(shù)之前要選對方法對于計算綜合評價指數(shù)是非常必要的。

四、結束語

改革開放以后，我國房地產產業(yè)迅速發(fā)展能最大限度地滿足人們需求的同時，也要求我們更加重視房地產產業(yè)的開發(fā)，及時發(fā)現(xiàn)房地產產業(yè)開發(fā)過程中出現(xiàn)的問題，并提出解決問題的方法，有利于房地產產業(yè)的發(fā)展進步，給房地產產業(yè)指出一個更好的路途，更大限度地滿足人們的需求。因此重視房地產產業(yè)的開發(fā)就成為了每一個地區(qū)經濟發(fā)展的重中之重。

作者:鄒永敏 單位:衡陽市人民政府城市建設綜合開發(fā)管理辦公室

參考文獻：

[1]何有世，徐文芹.因子分析法在工業(yè)企業(yè)經濟效益綜合評價中的應用，數(shù)理統(tǒng)計與管理，2003，22（01）.

[2]靳豪.聚類分析在房地產市場定位中的應用[J].物流工程與管理，2014,35（7）:259-260+173.

房地產開發(fā)的原則范文第4篇

第一條為了規(guī)范房地產開發(fā)經營行為，加強對城市房地產開發(fā)經營活動的監(jiān)督管理，促進和保障房地產業(yè)的健康發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產管理法》的有關規(guī)定，制定本條例。

第二條本條例所稱房地產開發(fā)經營，是指房地產開發(fā)企業(yè)在城市規(guī)劃區(qū)內國有土地上進行基礎設施建設、房屋建設，并轉讓房地產開發(fā)項目或者銷售、出租商品房的行為。

第三條房地產開發(fā)經營應當按照經濟效益、社會效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，實行全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設。

第四條國務院建設行政主管部門負責全國房地產開發(fā)經營活動的監(jiān)督管理工作。

縣級以上地方人民政府房地產開發(fā)主管部門負責本行政區(qū)域內房地產開發(fā)經營活動的監(jiān)督管理工作。

縣級以上人民政府負責土地管理工作的部門依照有關法律、行政法規(guī)的規(guī)定，負責與房地產開發(fā)經營有關的土地管理工作。

第二章房地產開發(fā)企業(yè)

第五條設立房地產開發(fā)企業(yè)，除應當符合有關法律、行政法規(guī)規(guī)定的企業(yè)設立條件外，還應當具備下列條件：

（一）有100萬元以上的注冊資本；

（二）有4名以上持有資格證書的房地產專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術人員，2名以上持有資格證書的專職會計人員。

省、自治區(qū)、直轄市人民政府可以根據(jù)本地方的實際情況，對設立房地產開發(fā)企業(yè)的注冊資本和專業(yè)技術人員的條件作出高于前款的規(guī)定。

第六條外商投資設立房地產開發(fā)企業(yè)的，除應當符合本條例第五條的規(guī)定外，還應當依照外商投資企業(yè)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，辦理有關審批手續(xù)。

第七條設立房地產開發(fā)企業(yè)，應當向縣級以上人民政府工商行政管理部門申請登記。工商行政管理部門對符合本條例第五條規(guī)定條件的，應當自收到申請之日起30日內予以登記；對不符合條件不予登記的，應當說明理由。

工商行政管理部門在對設立房地產開發(fā)企業(yè)申請登記進行審查時，應當聽取同級房地產開發(fā)主管部門的意見。

第八條房地產開發(fā)企業(yè)應當自領取營業(yè)執(zhí)照之日起30日內，持下列文件到登記機關所在地的房地產開發(fā)主管部門備案：

（一）營業(yè)執(zhí)照復印件；

（二）企業(yè)章程；

（三）驗資證明；

（四）企業(yè)法定代表人的身份證明；

（五）專業(yè)技術人員的資格證書和聘用合同。

第九條房地產開發(fā)主管部門應當根據(jù)房地產開發(fā)企業(yè)的資產、專業(yè)技術人員和開發(fā)經營業(yè)績等，對備案的房地產開發(fā)企業(yè)核定資質等級。房地產開發(fā)企業(yè)應當按照核定的資質等級，承擔相應的房地產開發(fā)項目。具體辦法由國務院建設行政主管部門制定。

第三章房地產開發(fā)建設

第十條確定房地產開發(fā)項目，應當符合土地利用總體規(guī)劃、年度建設用地計劃和城市規(guī)劃、房地產開發(fā)年度計劃的要求；按照國家有關規(guī)定需要經計劃主管部門批準的，還應當報計劃主管部門批準，并納入年度固定資產投資計劃。

第十一條確定房地產開發(fā)項目，應當堅持舊區(qū)改建和新區(qū)建設相結合的原則，注重開發(fā)基礎設施薄弱、交通擁擠、環(huán)境污染嚴重以及危舊房屋集中的區(qū)域，保護和改善城市生態(tài)環(huán)境，保護歷史文化遺產。

第十二條房地產開發(fā)用地應當以出讓方式取得；但是，法律和國務院規(guī)定可以采用劃撥方式的除外。

土地使用權出讓或者劃撥前，縣級以上地方人民政府城市規(guī)劃行政主管部門和房地產開發(fā)主管部門應當對下列事項提出書面意見，作為土地使用權出讓或者劃撥的依據(jù)之一

（一）房地產開發(fā)項目的性質、規(guī)模和開發(fā)期限；

（二）城市規(guī)劃設計條件；

（三）基礎設施和公共設施的建設要求；

（四）基礎設施建成后的產權界定；

（五）項目拆遷補償、安置要求。

第十三條房地產開發(fā)項目應當建立資本金制度，資本金占項目總投資的比例不得低于20％。

第十四條房地產開發(fā)項目的開發(fā)建設應當統(tǒng)籌安排配套基礎設施，并根據(jù)先地下、后地上的原則實施。

第十五條房地產開發(fā)企業(yè)應當按照土地使用權出讓合同約定的土地用途、動工開發(fā)期限進行項目開發(fā)建設。出讓合同約定的動工開發(fā)期限滿1年未動工開發(fā)的，可以征收相當于土地使用權出讓金20％以下的土地閑置費；滿2年未動工開發(fā)的，可以無償收回上地使用權。但是，因不可杭力或者政府、政府有關部門的行為或者動工開發(fā)必需的前期工作造成動工遲延的除外。

第十六條房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設的房地產項目，應當符合有關法律、法規(guī)的規(guī)定和建筑工程質量、安全標準、建筑工程勘察、設計、施工的技術規(guī)范以及合同的約定。

房地產開發(fā)企業(yè)應當對其開發(fā)建設的房地產開發(fā)項目的質量承擔責任。

勘察、設計、施工、監(jiān)理等單位應當依照有關法律、法規(guī)的規(guī)定或者合同的約定，承擔相應的責任。

第十七條房地產開發(fā)項目竣工，經驗收合格后，方可交付使用；未經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。

房地產開發(fā)項目竣工后，房地產開發(fā)企業(yè)應當向項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產開發(fā)主管部門提出竣工驗收申請。房地產開發(fā)主管部門應當自收到竣工驗收申請之日起30日內，對涉及公共安全的內容，組織工程質量監(jiān)督、規(guī)劃、消防、人防等有關部門或者單位進行驗收。

第十八條住宅小區(qū)等群體房地產開發(fā)項目竣工，應當依照本條例第十七條的規(guī)定和下列要求進行綜合驗收：

（一）城市規(guī)劃設計條件的落實情況；

（二）城市規(guī)劃要求配套的基礎設施和公共設施的建設情況；

（三）單項工程的工程質量驗收情況；

（四）拆遷安置方案的落實情況；

（五）物業(yè)管理的落實情況。

住宅小區(qū)等群體房地產開發(fā)項目實行分期開發(fā)的，可以分期驗收。

第十九條房地產開發(fā)企業(yè)應當將房地產開發(fā)項目建設過程中的主要事項記錄在房地產開發(fā)項目手冊中，并定期送房地產開發(fā)主管部門備案。

第四章房地產經營

第二十條轉讓房地產開發(fā)項目，應當符合《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十八條、第三十九條規(guī)定的條件。

第二十一條轉讓房地產開發(fā)項目，轉讓人和受讓人應當自土地使用權變更登記手續(xù)辦理完畢之日起30日內，持房地產開發(fā)項目轉讓合同到房地產開發(fā)主管部門備案。

第二十二條房地產開發(fā)企業(yè)轉讓房地產開發(fā)項目時，尚未完成拆遷補償安置的，原拆遷補償安置合同中有關的權利、義務隨之轉移給受讓人。項目轉讓人應當書面通知被拆遷人。

第二十三條房地產開發(fā)企業(yè)預售商品房，應當符合下列條件：

（一）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；

（二）持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證；

（三）按提供的預售商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25％以上，并已確定施工進度和竣工交付日期；

（四）已辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。

第二十四條房地產開發(fā)企業(yè)申請辦理商品房預售登記，應當提交下列文件：

（一）本條例第二十三條第（一）項至第（三）項規(guī)定的證明材料；

（二）營業(yè)執(zhí)照和資質等級證書；

（三）工程施工合同；

（四）預售商品房分層平面圖；

（五）商品房預售方案。

第二十五條房地產開發(fā)主管部門應當自收到商品房預售申請之日起10日內，作出同意預售或者不同意預售的答復。同意預售的，應當核發(fā)商品房預售許可證明；不同意預售的，應當說明理由。

第二十六條房地產開發(fā)企業(yè)不得進行虛假廣告宣傳，商品房預售廣告中應當載明商品房預售許可證明的文號。

第二十七條房地產開發(fā)企業(yè)預售商品房時，應當向預購人出示商品房預售許可證明。

房地產開發(fā)企業(yè)應當自商品房預售合同簽訂之日起30日內，到商品房所在地的縣級以上人民政府房地產開發(fā)主管部門和負責土地管理工作的部門備案。

第二十八條商品房銷售，當事人雙方應當簽訂書面合同。合同應當載明商品房的建筑面積和使用面積、價格、交付日期、質量要求、物業(yè)管理方式以及雙方的違約責任。

第二十九條房地產開發(fā)企業(yè)委托中介機構銷售商品房的，應當向中介機構出具委托書。中介機構銷售商品房時，應當向商品房購買入出示商品房的有關證明文件和商品房銷售委托書。

第三十條房地產開發(fā)項目轉讓和商品房銷售價格，由當事人協(xié)商議定；但是，享受國家優(yōu)惠政策的居民住宅價格，應當實行政府指導價或者政府定價。

第三十一條房地產開發(fā)企業(yè)應當在商品房交付使用時，向購買入提供住宅質量保證書和住宅使用說明書。

住宅質量保證書應當列明工程質量監(jiān)督部門核驗的質量等級、保修范圍、保修期和保修單位等內容。房地產開發(fā)企業(yè)應當按照住宅質量保證書的約定，承擔商品房保修責任。

保修期內，因房地產開發(fā)企業(yè)對商品房進行維修，致使房屋原使用功能受到影響，給購買人造成損失的，應當依法承擔賠償責任。

第三十二條商品房交付使用后，購買人認為主體結構質量不合格的，可以向工程質量監(jiān)督單位申情重新核驗。經核驗，確屬主體結構質量不合格的，購買人有權退房；給購買人造成損失的，房地產開發(fā)企業(yè)應當依法承擔賠償責任。

第三十三條預售商品房的購買人應當自商品房交付使用之日起90日內，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續(xù)；現(xiàn)售商品房的購買人應當自銷售合同簽訂之日起90日內，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續(xù)。房地產開發(fā)企業(yè)應當協(xié)助商品房購買人辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續(xù)，并提供必要的證明文件。

第五章法律責任

第三十四條違反本條例規(guī)定，未取得營業(yè)執(zhí)照，擅自從事房地產開發(fā)經營的，由縣級以上人民政府工商行政管理部門責令停止房地產開發(fā)經營活動，沒收違法所得，可以并處違法所得5倍以下的罰款。

第三十五條違反本條例規(guī)定，未取得資質等級證書或者超越資質等級從事房地產開發(fā)經營的，由縣級以上人民政府房地產開發(fā)主管部門責令限期改正，處5萬元以上10萬元以下的罰款；逾期不改正的，由工商行政管理部門吊銷營業(yè)執(zhí)照。

第三十六條違反本條例規(guī)定，將未經驗收的房屋交付使用的，由縣級以上人民政府房地產開發(fā)主管部門責令限期補辦驗收手續(xù)；逾期不補辦驗收手續(xù)的，由縣級以上人民政府房地產開發(fā)主管部門組織有關部門和單位進行驗收，并處10萬元以上30萬元以下的罰款。經驗收不合格的，依照本條例第三十七條的規(guī)定處理。

第三十七條違反本條例規(guī)定，將驗收不合格的房屋交付使用的，由縣級以上人民政府房地產開發(fā)主管部門責令限期返修，并處交付使用的房屋總造價2％以下的罰款；情節(jié)嚴重的，由工商行政管理部門吊銷營業(yè)執(zhí)照；給購買人造成損失的，應當依法承擔賠償責任；造成重大傷亡事故或者其他嚴重后果，構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第三十八條違反本條例規(guī)定，擅自轉讓房地產開發(fā)項目的，由縣級以上人民政府負責土地管理工作的部門責令停止違法行為，沒收違法所得，可以并處違法所得5倍以下的罰款。

房地產開發(fā)的原則范文第5篇

關鍵詞：房地產開發(fā)項目；成本控制；原則；具體方法

一、相關概念界定

（一）房地產開發(fā)項目成本的概念

項目成本是指為實現(xiàn)項目的總目標而進行的各項活動消耗人力、物力等資源而產生的各種費用的總和。對于房地產開發(fā)企業(yè)來說，其最主要業(yè)務活動是開發(fā)、生產房地產商品，所以房地產公司的成本就是房地產開發(fā)項目的成本。房地產開發(fā)項目的成本是指項目在決策立項、設計規(guī)劃、建設施工、竣工結算以及銷售等過程中耗費的所有費用的總和。

（二）房地產開發(fā)項目成本控制的特點

房地產開發(fā)項目管理的核心環(huán)節(jié)體現(xiàn)在對房地產開發(fā)項目成本的控制。房地產企業(yè)要實現(xiàn)穩(wěn)定、可持續(xù)、健康的發(fā)展，實現(xiàn)項目的經濟效益和社會效益，就需要通過加強對項目成本的控制來提升房地產企業(yè)的核心競爭力，以保證開發(fā)項目順利實施，確保項目整個開發(fā)過程中合理均衡地配置各類資源，從而獲得良好的經濟、社會、環(huán)境效益。顯然，對項目成本的控制，對實現(xiàn)房地產開發(fā)項目的效益是非常有效的控制手段。房地產開發(fā)項目的成本控制具有高風險性、全面性、綜合性、程序性等幾個特點。

（三）房地產開發(fā)項目成本控制的對象

根據(jù)全過程控制項目開發(fā)成本的要求，主要的控制內容體現(xiàn)在如下幾個階段：

1.可行性研究階段?？裳须A段也是投資決策階段，對擬投資開發(fā)地塊在其公開掛牌前進行可行性研究，包括成本測算，市場分析及最終受益情況，最終形成可研報告供決策者決策。

2.規(guī)劃設計階段。規(guī)劃設計階段是從項目控規(guī)、規(guī)劃條件、項目總體方案、單體方案、景觀方案，一直到相應的施工圖紙設計全部過程，此階段基本確定了開發(fā)項目80%的成本，從結構形式、建筑體型、外立面形式、景觀等等，此階段成本管理者必須全程參與跟蹤，必要時把限額設計的指標提供給設計部門。

3.招投標階段。此階段是由招標部門組織，根據(jù)設計方案/圖紙及技術標準編制相應的招標文件，同時對招標項目進行成本估算，提出投標決策意見，盡可能做到合理低價選擇中標單位，做到有效控制成本。

4.施工階段。施工階段是依據(jù)設計圖紙和相關技術規(guī)范、操作規(guī)程等，編制合理的可行性的施工方案和施工工序的策劃，并編制有效的進度控制計劃和控制措施，這個過程中要兼顧對開發(fā)項目的成本進行事前、事中和事后的控制。成本控制要以合同、定額、規(guī)范為依據(jù)，參考市場行情，對施工過程中的設計變更、現(xiàn)場簽證進行控制，同時避免發(fā)生無效成本。

5.竣工結算階段。對已竣工且經過驗收合格后的總包/分包等項目及時進行結算，準確的確定結算費用額以及維修保養(yǎng)額度，做到依據(jù)充分、合理控制。

二、房地產開發(fā)項目成本控制原則

（一）全面全員過程控制原則

全面考慮開發(fā)項目壽命周期內各項事務的子目細化，全員參與成本控制并將責任落實到人，全程進行有機綜合，形成PDCA（計劃一實施一檢查一調整）的良性循環(huán)過程。它包括房地產開發(fā)項目的成本預測與決策、成本計劃和實施、成本核算和偏差分析等主要環(huán)節(jié)，其中以成本計劃的制定和計劃的實施監(jiān)控為關鍵環(huán)節(jié)。

（二）成本控制的最低化原則

房地產開發(fā)項目的成本控制應該使用科學的手段和方法，比如企業(yè)的各類制度、流程和方法，保證可以不斷地有效合理的控制開發(fā)項目的成本，最終實現(xiàn)達到項目最低的結算成本目標。同時也要注意所控制成本項目的科學性和合理性，不能顧此失彼，應做到合理的降低，符合客觀規(guī)律、符合市場，避免事倍功半。

（三）目標成本管理的原則

實現(xiàn)目標成本管理，應包含以下內容:編制成本目標，并對其進行責任分解，落實到具體責任部門和責任人，定期對目標的實際執(zhí)行情況進行檢查落實，對目標成本的實施、檢查、反饋、處理循環(huán)進行評價和修正。在規(guī)劃設計審批通過后，應將目標成本完成定稿并實施，真正體現(xiàn)目標成本的前置指導性。目標成本的修改應有嚴格的規(guī)定，體現(xiàn)決策嚴謹性要求。

（四）動態(tài)成本管理原則

房地產開發(fā)的多數(shù)項目不具有連續(xù)性，因此在項目的開發(fā)過程中成本控制應強調有效的動態(tài)的控制，充分體現(xiàn)出責、權、利相結合的原則。動態(tài)成本是通過對已發(fā)生及待發(fā)生成本隨時掌握和控制，是成本管理責任部門依據(jù)已審批的目標成本，對項目開發(fā)過程中各階段的業(yè)務活動進行連續(xù)監(jiān)控。在房地產項目開發(fā)過程中，房地產開發(fā)企業(yè)應組成一個負責成本控制管理的機構或組織，可以是永久的，也可是臨時的，在對成本控制工作負責的同時，也應有一定的成本控制管理的權限，是成本控制的主導部門，同時項目管理負責人要定期檢查和考評各職能部門和各類工作小組在成本控制中的業(yè)績，并做到獎罰分明。

三、房地產開發(fā)項目成本控制具體方法

（一）決策立項階段成本控制的措施

1.做好可行性研究。可行性研究作為房地產開發(fā)項目前期階段的一個重要環(huán)節(jié)，對房地產開發(fā)項目的成敗起著至關重要的作用。房地產開發(fā)企業(yè)進行成本控制的根本目的是要實現(xiàn)經濟效益與社會效益的最大化。項目投資決策依據(jù)就是可行性研究報告，報告內容論證是否經濟合理，對項目建設成敗具有很大影響度。在房地產工程開發(fā)前期，需要充分考慮自身的地理條件、競爭優(yōu)勢和市場需求，充分做好前期的基礎調研工作，收集大量的資料，嚴密論證房地產開發(fā)項目投資效益和投資方案的合理性，避免決策失誤。在選立項時就首先要對項目的開發(fā)規(guī)模大小進行說明，分析項目的選址條件以及所具備的建設條件、預期收入、及銷售利潤等，同時包括經濟利益和社會效益分析，以及環(huán)境影響和社會影響評價及風險分析等。

2.控制土地與拆遷費。土地和資金是房地產開發(fā)項目開發(fā)最重要的兩大要素。其中，土地資源的稀缺性和競爭性決定了土地成本作為房地產開發(fā)的主要成本之一。要控制好土地成本，需要對土地招投標制定好競買的策略及技巧，以最低的價格和風險獲得最大的利潤。要控制好土地費用所能承受的最高限額。土地競拍前，擬建初步方案前，確定要建什么樣的樓盤，預測未來幾年的銷售金額，根據(jù)建造需要的估算成本，假定方案以最低利潤的價格銷售，假設零利潤來計算土地成本限額，計算拍賣可以承受的價格底線，從而保證土地成本控制在一定的范圍內。

（二）設計規(guī)劃階段成本控制的措施

1.推行設計的招投標制度。在項目的設計階段應大力引入競爭機制，推行方案設計、工程設計的招投標制度，以達到控制成本的目的。通過網(wǎng)絡、報刊等媒體招標公告，吸引諸多的設計大單位參與設計方案，從而優(yōu)選厲行節(jié)約，符合先進技術、建設節(jié)能并安全適用且設計美觀的方案。

2.加強技術溝通、優(yōu)化設計方案。對于建筑師的設計方案，需由項目的成本控制負責人通過對設計方案的平面布局、結構特征、外觀造型等進行研究，并充分與設計人員進行建議、意見的溝通，明確規(guī)定設計質量不過關而造成變更的改進措施，以達到最大限度優(yōu)化設計方案的目的。

3.實行限額設計方法。設計單位在進行設計中，要推行限額設計。所謂限額設計是指按照批準的設計任務書及投資估算控制初步設計，按照批準的初步設計總概算控制施工圖設計，同時各專業(yè)在保證達到使用功能的前提下，按分配的投資限額控制設計，嚴格控制技術設計和施工圖設計的不合理變更，保證總投資限額不被突破。

（三）建設施工階段成本控制的措施

1.嚴格執(zhí)行招投標制度。通過嚴格的合同條款的擬訂、簽訂等工作來控制投資，對成本控制具有非常關鍵的作用。主要是通過工程量清單，編制招標控制價格，為最終確定投標價）格確定依據(jù)。建設項目實行工程招投標制，能夠引入市場競爭機制，確保合理的工程造價，同時能夠防止建設單位的暗箱操作。招標工作應遵循公平、透明、公正、誠信的原則，認真編制工程標底和標書，做好評標定標工作，確保合理低價者中標。

2.加強合同管理。房地產項目是一個極為復雜的社會生產過程，包括建筑、結構、水電、機械設備、通訊等專業(yè)設計和施工活動，需要各種材料、設備、技術和勞動力的供應。在現(xiàn)代的社會化大生產和專業(yè)化分工條件下，一個稍大一點的工程參加單位就有幾十個，甚至上百個，它們之間形成各式各樣的經濟關系，而項目中維系這種關系的紐帶就是合同。合同管理不能流于形式，不是單純的起到檔案歸置的作用，應嚴格按照建筑行業(yè)的行規(guī)及法律規(guī)范，實行合同審查、會簽制度。以加強在項目建設過程中對于資金款支付情況的控制，避免因為職責不清，材料不全、相互扯皮等現(xiàn)象造成成本徒增、工期延誤等問題。

（四）竣工結算階段成本控制的措施

1.嚴格控制竣工驗收?？⒐を炇帐强⒐そY算階段成本控制的一項重要工作。竣工驗收要通過檢查工程質量，包括結構、門窗、綠化等是否達到規(guī)定的設計要求和規(guī)范，要檢查工程內容是否有缺漏，是否違反設計規(guī)格、各項配套設施功能是否良好等，通過實驗的方法，對設計各功能進行檢測，管線布置、氣密性是否良好等。工程完工后，房地產開發(fā)商要對工程主體和所有的工程變更、施工文件等材料進行全面交接，查擺問題，進行質量評定。符合竣工驗收依據(jù)的工程才能通過驗收，并使建設工程投資產生效益。在竣工驗收環(huán)節(jié)要注重對竣工圖紙和文件的交接，這部分材料不單純是項目各項工程建設技術參數(shù)、系統(tǒng)狀況的證明，更是往后工程改擴建、維護的重要依據(jù)。

2.嚴格審查竣工結算。工程決算書是由施工單位編制的，直接關系到甲方業(yè)主方和乙方施工方的利益關系，業(yè)主方和施工方都很關注項目總價款的審核結算。工程決算書由業(yè)主方委托有資質的中間機構進行監(jiān)審對工程總造價的影響非常大?？⒐るA段要按照合同規(guī)定的結算方法、計價標準、收費定額、優(yōu)惠政策等，對項目進行審核，如有紕漏，要認真復審，明確結算的要求?？⒐げ牧贤陚鋾r才能列入結算。嚴格控制工程變更等費用，認真落實變更簽證，根據(jù)規(guī)定的流程進行核準，施行規(guī)范化管理，以降低工程結算過程摻雜的水分。

作者:錢寶山 單位:浙江省象山縣地產房產開發(fā)總公司

參考文獻：