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物業(yè)服務(wù)范文第1篇

【論文摘要】物業(yè)服務(wù)收費問題，已影響到物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展，其根源包括體制上的缺陷、一些外在因素的影響。解決這一問題的關(guān)鍵就是要改革物業(yè)服務(wù)收費依據(jù)、收費方式，制定質(zhì)量考核體系，從源頭上進行糾偏和規(guī)范。

物業(yè)服務(wù)收費一直是困擾物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的難題，大多數(shù)物業(yè)管理爭議和糾紛都直接或間接與其相關(guān)。它本來是一種簡單的商品交易行為．為什么會引發(fā)如此多的矛盾呢，究其根源，主要包括3個方面：(1)政府對物業(yè)服務(wù)收費在政策設(shè)計上存在一些先天缺陷，比如公平合理性欠缺，從而引發(fā)種種爭議；(2)缺乏精確、高效的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量考核體系，導致費用與服務(wù)水平相適應(yīng)的收費原則難以貫徹；(3)在物業(yè)管理實踐中，新事物、新情況層出不窮，不斷地創(chuàng)造出一些法律及政策上的空白，使現(xiàn)行的法律及政策規(guī)定無以應(yīng)對。顯然，第

一、二個原因?qū)儆隗w制上的缺陷，第三個則屬于外在因素的影響。透過紛繁復雜的問題表象，認識其本質(zhì)，從源頭上進行糾偏、規(guī)范，是解決物業(yè)服務(wù)收費問題的關(guān)鍵。

一、物業(yè)服務(wù)收費的計費依據(jù)需要修改

《物業(yè)管理條例》和《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》對物業(yè)服務(wù)收費的原則、要求等進行了指導性的規(guī)定，但是把具體的管理權(quán)限下放給了省、自治區(qū)和直轄市政府價格與房地產(chǎn)主管部門．各地根據(jù)當?shù)貙嶋H情況也出臺了一些物業(yè)服務(wù)收費的管理辦法。雖然這些管理辦法不盡相同，但是收費依據(jù)較為一致，一般都是根據(jù)業(yè)主產(chǎn)權(quán)證書上登記的建筑面積(包括公攤面積和套內(nèi)建筑面積)來確定。這種收費依據(jù)的可操作性毋庸置疑，因為每個業(yè)主的建筑面積固定．只要收費標準不變，每個業(yè)主應(yīng)交納的物業(yè)服務(wù)費就固定不變。但是，這一收費依據(jù)也有明顯弊端，即公平合理性考慮不夠。因為這種計費依據(jù)只考慮了物的因素，未考慮到人的因素，而真正享受物業(yè)服務(wù)的是人，并不是物，雖然物業(yè)面積和使用人數(shù)存在一定的正相關(guān)關(guān)系，但絕非嚴格意義上的一一對應(yīng)，而且人口因素是動態(tài)變化的，當前收費依據(jù)無法體現(xiàn)這一特點。以住宅物業(yè)為例，在一個物業(yè)管理區(qū)域中，同樣面積的房子，有些業(yè)主是單身階層，有些是兩口之家，也有些是三世同堂，另外，還有一些房子是閑置未用?？梢?，面積相同的房子使用者人數(shù)的差異可能非常大。但對物業(yè)服務(wù)企業(yè)來說，它一視同仁地提供給每個物業(yè)使用者無差異的公共服務(wù)．如公共區(qū)域的綠化、清潔衛(wèi)生、消防安全、秩序維護以及共用設(shè)備設(shè)施的維修養(yǎng)護等等。這意味著同樣面積的房子，如果使用者人數(shù)多，那么享受的公共服務(wù)總量也將隨之增加。但是根據(jù)現(xiàn)在的物業(yè)服務(wù)收費計費依據(jù)，其物業(yè)服務(wù)費卻沒有任何增加。顯然，這種“認房不認人”、“以房定費”的做法有失公允。建議物業(yè)服務(wù)費計費依據(jù)可以建筑面積為基準，綜合考慮人口因素進行調(diào)整．房屋空置不用可作為計費的起點，然后根據(jù)實際使用人數(shù)進行調(diào)整，房子使用人數(shù)發(fā)生了變化，物業(yè)服務(wù)費用也隨之變動。這是一種靈活、動態(tài)的計費方式，當然，它的可操作性和效率不如現(xiàn)行計費方式，因為物業(yè)使用人數(shù)在不斷發(fā)生變化．這就需要經(jīng)常性地進行統(tǒng)計核實，無疑將大大增加物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工作量，而且準確統(tǒng)計在技術(shù)上也存在一定難度，但它的公平合理性是毋庸置疑的。對于物業(yè)服務(wù)費這個涉及千家萬戶切身利益的問題來說，公平合理性似乎比效率更為重要。如何提高這種計費方式的可操作性和效率，有待進一步思考和探討。

二、物業(yè)服務(wù)費用應(yīng)按項目細化明確

根據(jù)《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》，現(xiàn)行的物業(yè)服務(wù)收費采取兩種方式，即包干制和酬金制：包干制收取的物業(yè)服務(wù)費中包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費和企業(yè)利潤三部分；酬金制收取的物業(yè)服務(wù)費中包括物業(yè)服務(wù)支出和企業(yè)酬金兩部分。在這些費用組成中，構(gòu)成最復雜且爭議也最多的就是物業(yè)服務(wù)成本(支出)，它主要包括管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費用；物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護費用：物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用、綠化養(yǎng)護費用、秩序維護費用；物業(yè)服務(wù)企業(yè)的固定資產(chǎn)折舊及辦公費用等等?？梢?，物業(yè)服務(wù)成本(支出)是物業(yè)服務(wù)企業(yè)為全體業(yè)主提供公共服務(wù)的成本支出。是物業(yè)服務(wù)費的主體構(gòu)成部分。在我國目前的物業(yè)管理實踐中，大部分地方對物業(yè)服務(wù)成本(支出)的各個項目沒有逐一進行明確定價，而是采取類似商品套裝的方式只提供一個物業(yè)服務(wù)費的總價。這種計費方式有著明顯的弊端。

統(tǒng)計資料顯示，我國目前拒繳和拖欠物業(yè)服務(wù)費的情況比較普遍，其中一個主要原因就是部分業(yè)主認為物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)質(zhì)量不高或者有瑕疵。其實，通過調(diào)查發(fā)現(xiàn)，很多業(yè)主并不是對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)工作全盤否定，而只是對其中的某幾項服務(wù)不滿，如小區(qū)綠化不好、清潔衛(wèi)生工作不到位、共用設(shè)施設(shè)備維護保養(yǎng)不及時、公共秩序混亂等等，但是，由于具體服務(wù)項目沒有明確的收費標準，這就導致一些業(yè)主采取了類似“株連”的做法，因為對眾多服務(wù)當中的某幾項服務(wù)不滿意就拒繳和拖欠全部的物業(yè)服務(wù)費。顯然，這種做法雖然不妥，但也屬無奈之舉。鑒于上述原因，建議盡量細化明確物業(yè)服務(wù)費用，即確定每一個服務(wù)及支出項目的費用。這樣，在出現(xiàn)由于個別項目服務(wù)質(zhì)量有瑕疵而引發(fā)收費糾紛時．就可以根據(jù)該項服務(wù)的具體收費標準和實施情況酌情減免。這種做法一方面體現(xiàn)了公平合理、按質(zhì)論價的原則，另一方面也可以有效提高物業(yè)服務(wù)費的繳納率。

三、應(yīng)盡快建立精確高效的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量考核體系

“費用與服務(wù)水平相適應(yīng)”是物業(yè)服務(wù)收費的重要原則，這與一般商品“按質(zhì)論價”的定價原則一致。但物業(yè)服務(wù)產(chǎn)品本質(zhì)上是一種行為，具有無形性的特征，其質(zhì)量的考核存在著技術(shù)上的難度。目前我國還沒有建立統(tǒng)一的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量考核體系，大部分地區(qū)也都沒有建立地方性的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量考核體系，這就使業(yè)主與物業(yè)服務(wù)方在服務(wù)質(zhì)量上經(jīng)常存在分歧，甚至業(yè)主之問對物業(yè)服務(wù)質(zhì)量也評判不一，從而引發(fā)收費糾紛。建議盡快建立全國性的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量考核指導辦法，各地在其指導下，根據(jù)當?shù)氐膶嶋H情況，進行落實細化，設(shè)計科學合理的質(zhì)量考核指標體系．使其切實可行，精確高效，真正發(fā)揮標尺的作用。可以說，物業(yè)服務(wù)質(zhì)量考核體系一旦建立．很多物業(yè)服務(wù)收費糾紛將迎刃而解。

四、單獨購買車位或車庫的產(chǎn)權(quán)人應(yīng)視情況確定是否繳納物業(yè)服務(wù)費

《物權(quán)法》第七十四條規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當首先滿足業(yè)主的需要，再由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。這一法條意味著建設(shè)單位在滿足業(yè)主需要的基礎(chǔ)上，可以單獨將車位、車庫(不屬于公攤面積)的所有權(quán)讓渡給業(yè)主之外的消費者。根據(jù)當前的普遍做法，物業(yè)服務(wù)企業(yè)對這些外賣的車位、車庫消費者一般僅收取車輛管理費，用于車庫車位的維修養(yǎng)護、停車管理人員的報酬和物業(yè)服務(wù)企業(yè)利潤。顯然．這部分車輛管理費僅是為獲取車輛管理服務(wù)所支付的費用?，F(xiàn)在問題是，對這些外賣車位和車庫的消費者，能否在收取了車輛管理費外，再收取適當?shù)奈飿I(yè)服務(wù)費用呢?

就本質(zhì)來說，這些單獨購買車位、車庫的消費者也是物業(yè)的產(chǎn)權(quán)人，是名副其實的業(yè)主，只不過他所持有的物業(yè)形式和其他業(yè)主不同而已。這部分特殊的業(yè)主，是否需要繳納適當?shù)奈飿I(yè)服務(wù)費。關(guān)鍵看他們是否享受到了物業(yè)服務(wù)。筆者認為應(yīng)該根據(jù)具體情況區(qū)別對待。如果車位、車庫產(chǎn)權(quán)人在通往車位、車庫的過程中．要穿越物業(yè)管理區(qū)域，那么他們自然要享受一系列的物業(yè)公共服務(wù)，比如清潔衛(wèi)生、綠化、道路交通、公共秩序等等；如果車位、車庫產(chǎn)權(quán)人可以直達車位、車庫而無須穿越物業(yè)管理區(qū)域，那么他們就未享受到車輛管理服務(wù)之外的物業(yè)服務(wù)。

物業(yè)服務(wù)范文第2篇

組織名稱：___________________________________________

法定代表人：_________________________________________

地址：_______________________________________________

聯(lián)系電話：___________________________________________

乙方(物業(yè)管理企業(yè))：_______________________________

企業(yè)名稱：___________________________________________

法定代表人：_________________________________________

地址：_______________________________________________

聯(lián)系電話：___________________________________________

根據(jù)《中華人民共和國合同法》、《物業(yè)管理條例》、《重慶市物業(yè)管理條例》等有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定和本物業(yè)區(qū)域《業(yè)主臨時公約》的約定，在自愿、平等、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，就甲方選聘乙方對(物業(yè)名稱)實施前期物業(yè)管理服務(wù)的事宜，訂立本合同。

第一章　物業(yè)管理區(qū)域概況

第一條　物業(yè)基本情況

物業(yè)名稱：__________________;物業(yè)類型：_________;座落位置：__________________;占地面積：_________平方米;建筑面積：_________平方米;

四至：東至：_________南至：_________西至：_________北至：_________;

其他：____________________________________________________________。

第二條　具體物業(yè)構(gòu)成明細及所配置的共用設(shè)備設(shè)施明細詳見附件一和附件二。

第二章　物業(yè)服務(wù)事項

第三條　乙方提供的公共性物業(yè)服務(wù)的主要內(nèi)容為

1.物業(yè)共用部位的維修、養(yǎng)護和管理。物業(yè)共有部位具體包括：房屋的承重結(jié)構(gòu)(包括：基礎(chǔ)、承重墻體、梁柱、樓蓋等)，非承重結(jié)構(gòu)的分戶墻外墻面，屋蓋、屋面、大堂、公共門廳、走廊、過道、樓梯間、電梯井、樓內(nèi)化糞池、垃圾通道、污水管、雨水管、樓道燈、避雷裝置。

2.物業(yè)共用設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護、運行和管理。具體包括：共用的上下水管道、落水管、污水管、垃圾道、共用照明、天線、中央空調(diào)、高壓水泵房、樓內(nèi)消防設(shè)施設(shè)備、電梯、_________。

3.市政共用設(shè)施和附屬建筑物、構(gòu)筑物的維修、養(yǎng)護和管理，包括道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、水池、井、停車場、路燈、_________。

4.公用綠地、花木、建筑小品等的養(yǎng)護與管理。

5.附屬配套建筑和設(shè)施的維修、養(yǎng)護和管理，包括商業(yè)網(wǎng)點、文化體育娛樂場所、_________。

6.公共場所、房屋共用部位的清潔衛(wèi)生，垃圾的收集、清運，排水管道、污水管道的疏通。

7.交通與車輛停放秩序的管理。

8.公共秩序、安全、消防等事項的協(xié)助管理和服務(wù)，包括安全監(jiān)控、巡視、門崗執(zhí)勤。前款約定的事項不含業(yè)主、非業(yè)主使用人的人身、財產(chǎn)保險和財產(chǎn)保管責任。雙方另行簽訂人身、財產(chǎn)保險和財產(chǎn)保管專項合同的，按合同約定執(zhí)行。

9.物業(yè)檔案資料管理。

10.物業(yè)專項維修資金的使用。

11.裝修管理。

12.接受業(yè)主委托，對其物業(yè)的專有部分進行維修養(yǎng)護(服務(wù)價格由雙方另行商定)。

13.物業(yè)服務(wù)費和本合同規(guī)定的其他費用的收取。

14.法律政策規(guī)定應(yīng)由乙方管理服務(wù)的其它服務(wù)事項。

第四條　在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，本合同特別約定的物業(yè)管理事項為

1.______________________________________________________

2.______________________________________________________

3.______________________________________________________

第三章　物業(yè)服務(wù)質(zhì)量

第五條　乙方提供的物業(yè)管理服務(wù)應(yīng)達到約定的標準(具體服務(wù)標準見附件三)。

第四章　物業(yè)服務(wù)費用

第六條　本物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)服務(wù)收費

物業(yè)服務(wù)收費選擇以下第_________種方式：

1.包干制(物業(yè)服務(wù)費用的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費和物業(yè)管理企業(yè)的利潤)根據(jù)本物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)服務(wù)收費指導價格，雙方約定物業(yè)服務(wù)費用標準如下(按建筑面積計算)：

(1)住宅：_________元/月·平方米

(2)寫字樓：_________元/月·平方米

(3)商業(yè)物業(yè)：_________元/月·平方米

(4)其他物業(yè)：_________元/月·平方米業(yè)主向乙方交納物業(yè)服務(wù)費后，乙方按本合同約定的服務(wù)內(nèi)容和標準提供服務(wù)，盈余或虧損由乙方享有或承擔。

2.酬金制(酬金制是指在預收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔的物業(yè)服務(wù)計費方式。物業(yè)服務(wù)資金的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)管理企業(yè)的酬金)本物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)服務(wù)資金預收標準如下(按建筑面積計算)：

(1)住宅：_________元/月·平方米

(2)寫字樓：_________元/月·平方米

(3)商業(yè)物業(yè)：_________元/月·平方米

(4)其他物業(yè)：_________元/月·平方米

乙方選擇以下第_________種方式對物業(yè)服務(wù)資金提取酬金：

(1)乙方每月/每年按_________元的標準從物業(yè)服務(wù)資金中提取;

(2)乙方每月/每年按預收物業(yè)服務(wù)資金數(shù)額_________%的比例提取。預收的物業(yè)服務(wù)支出為所交納的業(yè)主所有，由乙方代管，并由乙方按已公示的預算方案主要用于以下開支：

a.管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等;

b.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護費用;

c.物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用;

d.物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用;

e.物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用;

f.辦公費用;

g.物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊;

h.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責任保險費用;

i._____________________________________________________________________。

預收的物業(yè)服務(wù)支出應(yīng)當全部用于本合同約定的支出。物業(yè)服務(wù)支出年度結(jié)算后結(jié)余部分，轉(zhuǎn)入下一年度繼續(xù)使用，物業(yè)服務(wù)支出年度結(jié)算后不足部分，由業(yè)主承擔。

第七條　共用的專項設(shè)備運行的能源消耗，應(yīng)獨立計量核算，合理向業(yè)主分攤計收。

第八條　業(yè)主應(yīng)于之日起交納物業(yè)服務(wù)費用或物業(yè)服務(wù)資金。納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按時交給物業(yè)買受人的物業(yè)，其物業(yè)服務(wù)費用或物業(yè)服務(wù)資金由甲方全額交納。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費用或物業(yè)服務(wù)資金的，從其約定，物業(yè)使用人不按照約定交納的，業(yè)主負連帶交納責任。業(yè)主與物業(yè)使用人之間的繳費約定，業(yè)主應(yīng)當自約定之日起告知乙方。物業(yè)服務(wù)費用或者物業(yè)服務(wù)資金按(年/季/月)交納，業(yè)主或物業(yè)使用人應(yīng)在(每年/每季/每月)前_________日內(nèi)履行交納義務(wù)。

第九條　物業(yè)服務(wù)費用實行酬金制方式計費的，乙方應(yīng)向全體業(yè)主報告物業(yè)管理年度計劃和物業(yè)服務(wù)資金年度預決算，并每年次向全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。對物業(yè)服務(wù)資金收支情況有爭議的，甲方或乙方可以委托雙方共同認可的專業(yè)審計機構(gòu)對物業(yè)服務(wù)資金年度預決算和物業(yè)服務(wù)資金年度收支情況進行審計，審計費用由承擔。

第十條　停車收費分別采取以下方式

1.停車場屬于全體業(yè)主的，使用人應(yīng)按照露天停車位_________元/個·月;車庫車位_________元/個·月標準向乙方交納停車費，該項停車費中_________元/個·月的停車管理服務(wù)費歸乙方所有，其余停車費為全體業(yè)主所有，可根據(jù)業(yè)主公約或業(yè)主大會的決定用于業(yè)主委員會的辦公經(jīng)費支出或納入維修資金管理;

2.停車場屬于甲方所有的，業(yè)主享有優(yōu)先使用權(quán)，車位使用人應(yīng)按照露天停車位_________元/個·月;車庫_________元/個·月標準向乙方交納停車費，乙方從停車費中按露天車位_________元/個·月、車庫車位_________元/個·月標準提取停車管理服務(wù)費;

3.業(yè)主自行購置車位的，應(yīng)按露天車位_________元/個·月、車庫車位_________元/個·月標準向乙方交納停車管理服務(wù)費。

第十一條　乙方應(yīng)與業(yè)主或物業(yè)使用人簽訂書面的《停車協(xié)議》，明確雙方在停車位使用及管理服務(wù)方面的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。

第十二條　本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的會所屬全體業(yè)主/甲方所有，委托乙方經(jīng)營管理，業(yè)主或物業(yè)使用人使用會所，應(yīng)按下列標準支付使用費

1._______________________________________________________________________

2._______________________________________________________________________

3._______________________________________________________________________

第十三條　乙方經(jīng)營管理會所，可按標準提取管理服務(wù)費;乙方經(jīng)營配套商業(yè)設(shè)施，可按標準提取管理服務(wù)費;乙方經(jīng)營管理其他共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，按標準提取管理服務(wù)費。

第十四條　乙方利用屬于全體業(yè)主所有的停車場，會所及其他共用部位、共有設(shè)備設(shè)施進行經(jīng)營(如：設(shè)置商業(yè)廣告招牌)，應(yīng)當征得相關(guān)業(yè)主的同意，所得收益扣除乙方管理服務(wù)成本和傭金后，剩余部分用于補充專項維修資金。

第十五條　乙方接受業(yè)主委托，提供專項服務(wù)的，專項服務(wù)的內(nèi)容和費用按其約定執(zhí)行。

第十六條　其他約定

第五章　雙方的權(quán)利義務(wù)

第十七條　甲方的權(quán)利義務(wù)

甲方享有的權(quán)利：

1.審定乙方擬定的物業(yè)管理方案、年度管理計劃、維修養(yǎng)護計劃、年度財務(wù)預決算報告、監(jiān)督檢查乙方各項方案計劃的實施;

2.檢查監(jiān)督乙方管理工作的實施及制度的執(zhí)行情況;

3.制訂物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護方面的規(guī)章制度。

4.實行酬金制物業(yè)服務(wù)收費方式的，有權(quán)與乙方共同委托專業(yè)審計機構(gòu)對年度財務(wù)收支狀況進行審計;

5.依據(jù)法律、法規(guī)規(guī)定享有的其他權(quán)利。

甲方應(yīng)履行的義務(wù)：

1.在銷售物業(yè)之前，制定《業(yè)主臨時公約》，并向物業(yè)買受人明示、說明，要求物業(yè)買受人書面承諾遵守《業(yè)主臨時公約》。

2.甲方與物業(yè)買受人簽訂的物業(yè)買賣合同應(yīng)當包含本合同約定的內(nèi)容，要求物業(yè)買受人認可接受本合同約定的權(quán)利和義務(wù);

3.乙方承接物業(yè)時，甲方應(yīng)和乙方共同對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行查驗，甲方應(yīng)保證本物業(yè)管理區(qū)域具備以下條件：

(1)所有建設(shè)項目按批準的規(guī)劃設(shè)計和有關(guān)專業(yè)要求全部建成，并滿足使用要求;

(2)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路平整，標識系統(tǒng)完備，雨污水通暢，路燈通亮，園林綠化，圍墻大門建設(shè)完畢，具備封閉式管理的要求

(3)機動車停車場、自行車庫、垃圾桶、垃圾間、公告欄等可投入使用;

(4)供水、供電、供熱、供冷、供氣、電梯、通訊、有線電視、消防、郵政等設(shè)施能保證供應(yīng)或正常使用;

4.在查驗過程中，甲方應(yīng)對甲乙雙方查驗過的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備存在以下問題予以確認：

(1)______________________________________________________________________

(2)______________________________________________________________________

(3)______________________________________________________________________

甲方確定以上問題解決辦法、解決時間如下：

(1)______________________________________________________________________

(2)______________________________________________________________________

(3)______________________________________________________________________

甲方應(yīng)就以上內(nèi)容與乙方簽訂確認書，作為界定各自在開發(fā)建設(shè)和物業(yè)管理方面承擔責任的依據(jù)。甲方應(yīng)認真完善和處理本物業(yè)的遺留問題，以達到本條甲方應(yīng)履行的義務(wù)中第3項的要求。

5.乙方承接物業(yè)時，甲方應(yīng)向乙方移交下列資料：

(1)竣工總平面圖，綠化圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工資料;

(2)規(guī)劃設(shè)計資料;

(3)設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料;

(4)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件;

(5)物業(yè)管理所必需的其他資料。

6.保證交付使用的物業(yè)符合國家竣工質(zhì)量標準，按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔物業(yè)的保修責任;

7.本物業(yè)交付使用后有下列情形之一的，甲方應(yīng)在物業(yè)所在地的_________區(qū)、_________縣(自治縣、市)房地產(chǎn)行政主管部門或街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導下，在三個月內(nèi)組織業(yè)主召開首次業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會：

(1)新建物業(yè)建筑面積出售達50%以上的;

(2)物業(yè)自首次出售之日起已滿兩年的。

8.交付已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)服務(wù)費用;

9.督促業(yè)主或物業(yè)使用人按時交納物業(yè)服務(wù)費;

10.因維修物業(yè)或者公共利益，需臨時占用、挖掘道路、場地的，應(yīng)當征得相關(guān)業(yè)主和乙方的同意，并在約定的期限內(nèi)恢復原狀;

11.協(xié)助乙方做好物業(yè)管理工作和宣傳教育、文化活動;

12.不得擅自處分業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部分和共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)和使用權(quán)。

13.法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。

第十八條　乙方的權(quán)利義務(wù)

乙方享有的權(quán)利：

1.按照國家和本市有關(guān)物業(yè)管理的技術(shù)標準、行業(yè)規(guī)范以及本服務(wù)合同進行管理，提供專業(yè)化的服務(wù);

2.按照本合同和有關(guān)規(guī)定向甲方、業(yè)主或物業(yè)使用人收取物業(yè)服務(wù)費用和其他費用;

3.可以根據(jù)業(yè)主或物業(yè)使用人的委托，提供本合同約定以外的服務(wù)項目，服務(wù)報酬由雙方約定;

4.可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)企業(yè)，但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人;

5.自主開展各項經(jīng)營管理活動，但不得侵害業(yè)主、物業(yè)使用人的合法權(quán)益，不得利用管理事項獲取不當利益;

6.依照法律、法規(guī)規(guī)定和本合同約定享有的其他權(quán)利。

乙方應(yīng)履行的義務(wù)：

1.履行合同、提供物業(yè)服務(wù);

2.及時向全體業(yè)主通告本區(qū)域內(nèi)有關(guān)物業(yè)管理服務(wù)的重大事項，及時處理投訴，接受甲方、業(yè)主和物業(yè)使用人的監(jiān)督;

3.在承接物業(yè)時，應(yīng)當對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行查驗，并做好書面記錄和簽認工作;

4.在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示物業(yè)服務(wù)合同約定的收費項目和標準以及向業(yè)主提供特約服務(wù)的收費項目和標準;

5.結(jié)合本物業(yè)管理區(qū)域的實際情況，編制物業(yè)管理方案，年度管理計劃，維修保養(yǎng)計劃，年度財務(wù)預決算報告(僅適用酬金制收費方式)，經(jīng)依法議定后組織實施;

6.制止本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面規(guī)章制度的行為，對違反法律法規(guī)規(guī)定的行為及時向有關(guān)行政管理部門報告;

7.協(xié)助做好本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作，發(fā)生安全事故時，在采取應(yīng)急措施的同時，及時向有關(guān)行政管理部門報告，保護好現(xiàn)場、協(xié)助做好救助工作;保安人員在維護本物業(yè)管理區(qū)域的公共秩序時，要履行職責，不得侵害公民的合法權(quán)益;

8.實行酬金制收費方式的，應(yīng)當編制年度財務(wù)預決算報告，報甲方審批，并且每六個月應(yīng)公布一次物業(yè)服務(wù)費用的收支帳目，每年與甲方共同委托專業(yè)審計機構(gòu)對年度財務(wù)收支狀況進行審計;

9.向業(yè)主和物業(yè)使用人告知物業(yè)使用的有關(guān)規(guī)定，當業(yè)主和物業(yè)使用人裝修物業(yè)時，應(yīng)與其訂立書面協(xié)議，告之裝修中的禁止行為和注意事項，并負責監(jiān)督;對業(yè)主和物業(yè)使用人違反裝修管理規(guī)定的行為，要及時制止和糾正，對情節(jié)嚴重的，要及時報請相關(guān)部門處理;

10.非經(jīng)甲方和相關(guān)業(yè)主許可并辦理有關(guān)手續(xù)，不得擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部分、共用設(shè)施設(shè)備的用途;對本物業(yè)的公用設(shè)施不得擅自占用和改變使用功能;

11.未經(jīng)甲方同意，不得擅自在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)從事物業(yè)管理相關(guān)服務(wù)以外的經(jīng)營活動;

12.不得在處理物業(yè)管理事務(wù)的活動中侵犯業(yè)主的合法權(quán)益;

13.新建物業(yè)交付使用時，除政府規(guī)定、物業(yè)銷售合同和本合同另有約定外，不得向業(yè)主亂收費;

14.本合同終止時，應(yīng)當將物業(yè)管理用房和物業(yè)管理相關(guān)資料及時如數(shù)地移交給業(yè)主委員會，業(yè)主委員會尚未成立的，移交給甲方代管。

15.法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。

第十九條　根據(jù)《業(yè)主臨時公約》的授權(quán)，在物業(yè)管理服務(wù)中授予乙方以下權(quán)利

1.制定必要的規(guī)章制度，并以有效方式督促業(yè)主和物業(yè)使用人遵守;

2.采取批評、規(guī)勸、警告等措施制止業(yè)主和物業(yè)使用人違反《業(yè)主臨時公約》及公眾管理制度的行為;

3.在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公布違約業(yè)主的姓名及其違約情節(jié);

4.對欠費業(yè)主停止約定服務(wù)直至其履行交費義務(wù)。

第六章　專項維修資金的管理和使用

第二十條　專項維修資金的繳交

第二十一條　專項維修資金的管理

第二十二條　專項維修資金的使用

第二十三條　專項維修資金的續(xù)籌

第七章　物業(yè)管理用房

第二十四條　甲方應(yīng)于首位業(yè)主入住前____日內(nèi)，按照有關(guān)規(guī)定向乙方提供能夠直接投入使用的物業(yè)管理用房，建筑面積_________平方米，其中包括：辦公用房_________平方米(含物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主委員會的辦公用房)、位于_________，住宿用房_________平方米、位于_________，其他用房平方米_________，位于_________。

第二十五條　物業(yè)管理用房屬全體業(yè)主所有，由乙方在本合同期限內(nèi)無償使用，但不得改變其用途。本合同終止時，乙方應(yīng)當將物業(yè)管理用房、物業(yè)管理相關(guān)資料等屬于全體業(yè)主所有的財產(chǎn)及時如數(shù)地移交給業(yè)主委員會;業(yè)主委員會尚未成立的，移交給甲方代管。

第八章　合同期限

第二十六條　本合同期限為_______年，自______年_____月_____日起至______年_____月_____日止。合同期未滿，業(yè)主委員會與選聘或續(xù)聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效時，本合同終止。

第二十七條　本合同期限屆滿前一個月，業(yè)主大會尚未成立的，甲、乙雙方應(yīng)就延長本合同期限達成協(xié)議;雙方未達成協(xié)議的，甲乙雙方應(yīng)在合同屆滿后三個月內(nèi)繼續(xù)履行本合同，甲方應(yīng)在此期間選聘新的物業(yè)管理企業(yè)，重新簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。

第九章　違約責任

第二十八條　因房屋建筑質(zhì)量、設(shè)施設(shè)備質(zhì)量或安裝技術(shù)等原因，達不到使用功能，造成重大事故的，由甲方承擔責任并作善后處理。產(chǎn)生質(zhì)量事故的直接原因，以法定機構(gòu)的鑒定為準。

第二十九條　甲方違反第十七條甲方應(yīng)履行的義務(wù)中第2項，致使業(yè)主不履行本合同約定，乙方可要求甲方督促業(yè)主履行本合同的約定，同時由甲方承擔相應(yīng)的責任。

第三十條　乙方違反合同的約定，擅自提高收費標準的，甲方、業(yè)主、物業(yè)使用人有權(quán)要求乙方清退;造成甲方、業(yè)主、物業(yè)使用人損失的，乙方應(yīng)給予甲方、業(yè)主、物業(yè)使用人賠償。

第三十一條　甲方違反本合同約定，致使乙方的管理服務(wù)不能達到本合同第三章“物業(yè)服務(wù)質(zhì)量”約定的，由甲方賠償由此造成的損失;甲方的違約行為致使乙方無法完成本合同第二章約定的三項以上“物業(yè)管理事項”的，乙方有權(quán)解除合同，并由甲方賠償相應(yīng)的損失。第三十二條　乙方管理服務(wù)違反本合同的約定，未能達到本合同第三章“物業(yè)服務(wù)質(zhì)量”約定的，應(yīng)承擔違約責任，并賠償甲方及業(yè)主相應(yīng)的損失;乙方無法完成本合同第二章約定的三項以上的“物業(yè)管理事項”的，甲方有權(quán)解除本合同，并由乙方賠償甲方及業(yè)主相應(yīng)的損失。

第三十三條　甲方、業(yè)主或物業(yè)使用人違反本合同的約定，未能按時如數(shù)交納物業(yè)服務(wù)費的，應(yīng)按每日萬分之的標準向乙方支付違約金。

第三十四條　甲方拒絕或拖延履行保修義務(wù)的，業(yè)主、物業(yè)使用人可以自行或委托乙方修復，但修復費用及造成的其他損失由甲方承擔。

第三十五條　雙方約定，以下條件下所致的損害，可構(gòu)成對乙方的免責事由

1.因不可抗力導致的中斷服務(wù)或物業(yè)價值的貶損;

2.因物業(yè)本身固有的瑕疵造成的損害;

3.因維修、養(yǎng)護共用部位、共用設(shè)施設(shè)備需要而暫時停水、停電或停止共用設(shè)施設(shè)備的使用;

4.因非乙方責任造成的供水、供電、供熱、供冷、通訊、有線電視及其他共用設(shè)施設(shè)備的障礙和損失。

第三十六條　違反本合同約定需解除本合同的，解除合同的一方應(yīng)及時通知對方，合同自書面通知送達對方時即行解除，并在二十日內(nèi)辦理交接。

第十章　附則

第三十七條　本合同的效力及于本物業(yè)管理區(qū)域的全體業(yè)主及物業(yè)使用人。業(yè)主可與物業(yè)使用人就本合同的權(quán)利義務(wù)進行約定，但物業(yè)使用人違反本合同約定的，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當承擔連帶責任。

第三十八條　甲方在銷售物業(yè)時，本合同有關(guān)物業(yè)管理的約定隨之轉(zhuǎn)移。

第三十九條　乙方提供服務(wù)的受益人為本物業(yè)的全體業(yè)主和物業(yè)使用人，本物業(yè)的全體業(yè)主和物業(yè)使用人均可監(jiān)督本合同的實施。

第四十條　雙方約定自本合同生效之日起_________日內(nèi)，根據(jù)甲方委托管理事項，辦理接管驗收手續(xù)。

第四十一條　雙方可對本合同的條款進行補充，以書面形式簽訂補充協(xié)議，補充協(xié)議與本合同具同等效力。

第四十二條　本合同之附件均為本合同不可分割的組成部分，與本合同具有同等的法律效力。

第四十三條　本合同執(zhí)行期間，如遇不可抗力，致使合同無法履行時，雙方應(yīng)按有關(guān)法律規(guī)定及時協(xié)商處理。

第四十四條　本合同在履行中如發(fā)生爭議，雙方可以依法申請調(diào)解，向有關(guān)行政管理部門申訴;也可選擇以下方式解決

1.重慶市仲裁委員會仲裁;

2._________人民法院訴訟。

第四十五條　本合同正本連同附件頁，一式三份，甲乙雙方及物業(yè)管理行政主管部門(備案)各執(zhí)一份，具同等法律效力。

第四十六條　本合同自起生效。

甲方(蓋章)：______________乙方(蓋章)：______________

法定代表人(簽字)：________法定代表人(簽字)：________

委托人(簽字)：________委托人(簽字)：________

物業(yè)服務(wù)范文第3篇

無形性和同步性決定了物業(yè)服務(wù)無法儲存，只能在需要的時候由服務(wù)人員提供。物業(yè)服務(wù)是一個連續(xù)不斷的過程，因為業(yè)主時刻都可能有需求。雖然物業(yè)服務(wù)無法儲存，但物業(yè)公司可以有意識地積累經(jīng)驗，這樣可以不斷提高物業(yè)服務(wù)水平，更為重要的是服務(wù)水平和經(jīng)驗積累到一定程度有助于形成物業(yè)服務(wù)品牌。無所有權(quán)轉(zhuǎn)移與一般的交易不同，物業(yè)公司只是為業(yè)主提供服務(wù)，并不涉及所有權(quán)轉(zhuǎn)移的問題，業(yè)主支付物業(yè)費并且接受物業(yè)服務(wù)后，就完成了交易。

住宅物業(yè)服務(wù)

（一）住宅物業(yè)服務(wù)的類型

住宅物業(yè)服務(wù)包括基礎(chǔ)性、經(jīng)營性、委托性和無償性物業(yè)服務(wù)幾種類型。其中，基礎(chǔ)性物業(yè)服務(wù)是指物業(yè)公司向所有業(yè)主每天提供的最基本服務(wù)，目的是確保物業(yè)設(shè)施與設(shè)備的完好和正常使用，保證正常的社會秩序和美化環(huán)境；經(jīng)營性物業(yè)服務(wù)是指物業(yè)公司提供的有償經(jīng)營項目，這類服務(wù)不僅可以增加物業(yè)公司的服務(wù)范圍和能力，更好地滿足業(yè)主的需求，還可以獲取必要的利潤；委托性物業(yè)服務(wù)是指物業(yè)公司設(shè)立一些針對部分業(yè)主的有償服務(wù)項目，當業(yè)主需要這種服務(wù)時，可以自行選擇，這類服務(wù)是具有臨時性、差別性、選擇性、不固定的特約服務(wù)；無償性物業(yè)服務(wù)是指物業(yè)公司為業(yè)主提供的無償服務(wù)，目的是建立與業(yè)主的良好關(guān)系，樹立企業(yè)公共形象。

（二）住宅物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容

住宅物業(yè)服務(wù)具體包括以下幾方面：物業(yè)公共部位的日常維護與管理；物業(yè)共用設(shè)備與設(shè)施的運行、使用、維護和管理；環(huán)境衛(wèi)生、綠化管理服務(wù)；物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)交通秩序與車輛停放的管理服務(wù)；物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)治安、消防等協(xié)助管理事項的服務(wù)；物業(yè)裝飾裝修管理服務(wù)；物業(yè)資料的管理；開展住宅小區(qū)的社區(qū)文化活動；開展多種形式的便民服務(wù)。

住宅物業(yè)服務(wù)營銷策略

（一）產(chǎn)品策略

產(chǎn)品策略屬于市場營銷4P組合的核心，是定價、分銷和促銷策略的基礎(chǔ)。產(chǎn)品策略是指企業(yè)制定經(jīng)營戰(zhàn)略時，首先要明確物業(yè)公司能提供什么樣的產(chǎn)品和服務(wù)去滿足業(yè)主的需求，也就是要解決產(chǎn)品主要包括商標、品牌、產(chǎn)品組合、產(chǎn)品生命周期等方面的具體實施策略。

1.物業(yè)服務(wù)品牌策略物業(yè)公司可運用“定位策略”塑造物業(yè)服務(wù)品牌，即根據(jù)行業(yè)發(fā)展趨勢，針對業(yè)主的消費需求以及企業(yè)品牌創(chuàng)建的需要，選擇、確立“目標地位”的策劃管理活動。物業(yè)服務(wù)品牌定位主要有企業(yè)定位、產(chǎn)品定位和市場定位。

2.物業(yè)服務(wù)產(chǎn)品組合策略物業(yè)服務(wù)產(chǎn)品組合指一家物業(yè)公司提供給市場的全部服務(wù)產(chǎn)品線和服務(wù)產(chǎn)品項目的組合或搭配，即經(jīng)營范圍和結(jié)構(gòu)。物業(yè)服務(wù)產(chǎn)品組合調(diào)整策略一般有擴大產(chǎn)品組合、縮減產(chǎn)品組合、產(chǎn)品線延伸策略。擴大產(chǎn)品組合包括開拓產(chǎn)品組合的寬度、延伸產(chǎn)品線的長度及加強產(chǎn)品組合的深度。就國內(nèi)物業(yè)服務(wù)發(fā)展的程度來看，在大范圍內(nèi)迅速增加新產(chǎn)品線的可能性不大，即在大多數(shù)企業(yè)中開拓產(chǎn)品組合的寬度可能性不大，故物業(yè)公司會更多地選擇延伸產(chǎn)品線長度的方式擴大產(chǎn)品組合?？s減產(chǎn)品組合是指縮小產(chǎn)品組合的廣度，使之變?yōu)檩^窄的產(chǎn)品組合，縮小經(jīng)營范圍，實現(xiàn)生產(chǎn)經(jīng)營專業(yè)化。在市場不景氣或原料、能源供應(yīng)緊張時，縮減產(chǎn)品線反而能使企業(yè)利潤保持穩(wěn)定，因為刪除那些獲利小甚至虧損的產(chǎn)品線或產(chǎn)品項目，企業(yè)可集中力量發(fā)展獲利多的產(chǎn)品?？s減產(chǎn)品組合的方式有：減少產(chǎn)品線的數(shù)目，實行專業(yè)化生產(chǎn)經(jīng)營；削減產(chǎn)品線中的產(chǎn)品項目。產(chǎn)品線延伸策略是指全部或部分地改變原有產(chǎn)品的市場定位，具體有向下延伸、向上延伸和雙向延伸的方式。

3.物業(yè)服務(wù)產(chǎn)品生命周期策略物業(yè)服務(wù)產(chǎn)品生命周期包括投入期、成長期、成熟期和衰退期。影響物業(yè)服務(wù)產(chǎn)品周期的因素有很多，包括：物業(yè)服務(wù)產(chǎn)品本身的性質(zhì)和用途；科學技術(shù)的發(fā)展，科技進步越快，其生命周期就越短；消費需求的變化、生活水平提高得快，業(yè)主的偏好就會發(fā)生變化，從而加快需求的變化，其生命周期就越短；市場競爭狀況，市場競爭激烈，仿制品或替代品紛紛出現(xiàn)，就會使其生命縮短；國家的宏觀政策及相關(guān)規(guī)定等因素，也會直接或間接影響物業(yè)服務(wù)產(chǎn)品生命周期的各階段。

（二）定價策略

物業(yè)服務(wù)定價的內(nèi)涵有狹義和廣義之分。狹義是指確定物業(yè)服務(wù)收費標準；而廣義不僅包括物業(yè)服務(wù)收費標準的確定，還包括對收費項目、服務(wù)標準、計費方式的確定。

1.物業(yè)服務(wù)價格構(gòu)成一般而言，物業(yè)服務(wù)價格等于物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費和及物業(yè)公司利潤這三者之和。其中物業(yè)服務(wù)成本包括人工費用、管理費用、固定資產(chǎn)折舊費用、清潔費用、小區(qū)綠化費用、小區(qū)內(nèi)公共設(shè)施設(shè)備的使用（管理）及維護費用、交通及生活秩序維護費用、小區(qū)社會文化活動費用等。物業(yè)公司利潤取決于企業(yè)定價的利潤目標和國家相關(guān)規(guī)定，企業(yè)定價的利潤目標有最大利潤、滿意利潤、預期利潤和物業(yè)收費率提升等幾個目標。

2.物業(yè)服務(wù)定價原則公開透明原則。物業(yè)公司與業(yè)主之間是服務(wù)與被服務(wù)的關(guān)系，簽訂物業(yè)服務(wù)合同的雙方是獨立的法律主體，服務(wù)費用與服務(wù)內(nèi)容都是事先公開、雙方認可的。公平合理原則。物業(yè)服務(wù)費用的收取標準應(yīng)不違反國家相關(guān)法律法規(guī)，提供符合業(yè)主實際需要的物業(yè)服務(wù)，保證服務(wù)水平。對應(yīng)該屬于全部業(yè)主的收入應(yīng)給予知情權(quán)與支配權(quán)。為了滿足不同業(yè)主需求，可以提供額外收費服務(wù)，如提供小區(qū)班車、室外玻璃清洗等，業(yè)主可以根據(jù)需求選擇。市場化原則。應(yīng)該完善物業(yè)服務(wù)的招投標機制，使物業(yè)公司處于市場化競爭狀態(tài)，業(yè)主能夠根據(jù)價格和服務(wù)質(zhì)量自由選擇物業(yè)公司。質(zhì)價相符原則。物業(yè)服務(wù)定價應(yīng)該與提供的服務(wù)一致，高價位提供高水平的服務(wù)，低價位提供基礎(chǔ)，在定價時要考慮到業(yè)主的具體需求和支付能力。

3.物業(yè)服務(wù)定價機制由于物業(yè)服務(wù)行業(yè)直接關(guān)系到廣大人民群眾的生活品質(zhì)，建立市場化的物業(yè)服務(wù)定價機制非常必要。因此，必須著重完善以下兩個機制：業(yè)主自治機制。《物業(yè)管理條例》對業(yè)主自治原則予以明確，即由住宅小區(qū)的業(yè)主投票成立業(yè)主委員會，作為全體業(yè)主的代言人，與物業(yè)公司進行溝通、協(xié)調(diào)、監(jiān)督，確保物業(yè)公司財務(wù)公開、管理透明，保障業(yè)主的權(quán)益，同時防止多數(shù)業(yè)主拒交物業(yè)服務(wù)費的情況發(fā)生。市場選擇機制。與其他消費者一樣，業(yè)主應(yīng)該有選擇物業(yè)服務(wù)的權(quán)利，招投標機制使業(yè)主能夠在綜合考慮服務(wù)質(zhì)量與價格水平的基礎(chǔ)上選擇滿意的物業(yè)公司，避免價格與服務(wù)不符的情況出現(xiàn)。

4.物業(yè)公司收費方式包干制。物業(yè)服務(wù)費用固定，在服務(wù)過程中無論盈虧都由物業(yè)公司承擔，但必須提供與業(yè)主簽署的合同約定內(nèi)容及標準相符的服務(wù)。包干制是目前大多數(shù)物業(yè)公司采用的方式，服務(wù)專業(yè)化、標準化，業(yè)主也比較省心，但是業(yè)主參與度低、話語權(quán)小，一些物業(yè)公司為了追求利潤最大化在服務(wù)質(zhì)量上打折扣，容易激化業(yè)主與物業(yè)公司的矛盾，造成業(yè)主拒繳物業(yè)費的后果。酬金制。按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，以物業(yè)服務(wù)資金為計提基數(shù)，按照固定比例提取作為酬金支付給物業(yè)公司，物業(yè)公司提供相應(yīng)的服務(wù)。物業(yè)服務(wù)資金包括預收的物業(yè)費，也可包括小區(qū)中公共區(qū)域的停車場、廣告牌等應(yīng)歸屬于廣大業(yè)主的收入。采用這種收費方式，物業(yè)公司的利潤比較固定，風險也比較??；業(yè)主的參與度比較高，監(jiān)督管理的力度較大，如果有盈余，作為全體業(yè)主收益，但同時業(yè)主也會承擔一定的虧損風險。

（三）促銷策略

物業(yè)服務(wù)促銷是將有關(guān)企業(yè)和產(chǎn)品的信息通過各種方式傳播給業(yè)主，促進業(yè)主了解、信賴物業(yè)服務(wù)產(chǎn)品，以達到提升物業(yè)收費率的目的。

1.物業(yè)服務(wù)人員推銷物業(yè)服務(wù)人員推銷是由銷售人員面對面地向業(yè)主推銷產(chǎn)品，并且促使對方購買的營銷行為。這是一種古老的促銷方式，也是物業(yè)服務(wù)促銷方式中最有效的手段。主要包括訪問推銷和現(xiàn)場推銷兩種方式。訪問推銷是指物業(yè)公司的營銷人員通過打電話或親自上門向業(yè)主介紹、推廣和宣傳產(chǎn)品，以促進產(chǎn)品銷售的活動。現(xiàn)場推銷是指物業(yè)推銷人員在小區(qū)現(xiàn)場設(shè)立銷售處對物業(yè)服務(wù)，主要是非基礎(chǔ)性物業(yè)服務(wù)進行銷售的活動。

2.物業(yè)服務(wù)廣告物業(yè)服務(wù)廣告是指物業(yè)公司有償?shù)亟柚鷱V告媒體向社會和公眾服務(wù)廣告信息。一般而言，物業(yè)公司會通過報紙、雜志、廣播、戶外傳媒、直郵、傳單和電腦傳媒等媒體物業(yè)服務(wù)廣告。報紙是廣告常用媒體。物業(yè)公司可以自辦一些針對住宅小區(qū)的報紙，在報紙上刊登廣告。雜志作為視覺媒體，其歷史僅次于報紙。較大的物業(yè)公司可以自辦雜志，在住宅小區(qū)免費發(fā)行，提供生活信息、娛樂資訊等，在雜志上也可刊登物業(yè)服務(wù)產(chǎn)品的廣告。廣播是傳播信息最快，并且覆蓋面廣泛的聽覺媒體，物業(yè)公司在物業(yè)小區(qū)內(nèi)設(shè)置音箱，可以播放音樂和通知等，利用小區(qū)廣播也可播放物業(yè)服務(wù)廣告。物業(yè)服務(wù)戶外廣告主要包括招貼海報、宣傳條幅、路牌、燈箱等。房地產(chǎn)的戶外廣告常位于物業(yè)小區(qū)的主要交通路口、人群匯集地等處。直郵廣告指通過郵寄方式發(fā)放物業(yè)服務(wù)介紹書、說明書、宣傳小冊子等廣告。傳單廣告主要指通過人員散發(fā)關(guān)于物業(yè)服務(wù)情況介紹的印刷品。電腦傳媒廣告指通過發(fā)送電子郵件以及在電腦網(wǎng)絡(luò)上設(shè)立小區(qū)網(wǎng)站主頁來物業(yè)服務(wù)的相關(guān)信息。

3.物業(yè)服務(wù)公共關(guān)系物業(yè)服務(wù)公共關(guān)系是物業(yè)公司與公眾之間的各種關(guān)系。這一公眾包括企業(yè)股東、員工等內(nèi)部公眾，也包括業(yè)主、金融機構(gòu)、競爭者、供應(yīng)商等外部公眾。常見的物業(yè)服務(wù)公共關(guān)系策略有媒體事件策略、贊助和支持公益事業(yè)策略和公關(guān)廣告策略。媒體事件策略的具體方法有三種：舉辦新聞會、提供新聞報道稿件、采訪。物業(yè)公司可以選擇企業(yè)開業(yè)、重組、企業(yè)經(jīng)營方針的改變、項目開工甚至企業(yè)合并的時機，舉行新聞會。物業(yè)公司可以將有關(guān)信息制作成新聞稿件，投送到新聞機構(gòu)，以通過大眾媒介公開報道出去。在投送稿件之前應(yīng)附加新聞?wù)掌⑶乙獙W會審時度勢，選擇適當?shù)臅r機投送稿件。實力雄厚的物業(yè)公司可以組織新聞界的人士進行集體采訪，這實際上是企業(yè)與新聞界一次全方位的公共關(guān)系活動。它往往比新聞會更有組織、有計劃，并且其規(guī)模大、范圍廣、時間長。采訪應(yīng)該給記者提供更充足的采訪時間、更廣泛的活動領(lǐng)域、更方便的采訪條件，以利于記者掌握豐富的企業(yè)信息，從各個角度采集新聞素材。贊助和支持公益事業(yè)策略。此方式主要采用一些有社會效應(yīng)的公益行為來提升和擴大項目及企業(yè)知名度，其前提條件是必須有政府行為而避免老百姓感覺功利性強的行為。物業(yè)公司開展公益活動，應(yīng)做好調(diào)查研究，目標明確，遵循“有益社會、有益企業(yè)”的原則，說到做到，并做好公共關(guān)系活動的效果評價和總結(jié)工作。公關(guān)廣告策略。公關(guān)廣告也稱為形象廣告或信譽廣告，以展示企業(yè)形象、提高知名度和美譽度為目的。物業(yè)服務(wù)最重要特點是：直接目的不是為了推銷物業(yè)服務(wù)產(chǎn)品，而是希望人們接受它提出的觀點，喚起人們對企業(yè)的注意、信賴和好感，使公眾認識企業(yè)、信任企業(yè)，進而購買企業(yè)產(chǎn)品。物業(yè)服務(wù)公關(guān)廣告主要有以下幾種：介紹性廣告、響應(yīng)性廣告和倡導性廣告。

（四）分銷策略

物業(yè)服務(wù)分銷渠道是指物業(yè)服務(wù)轉(zhuǎn)移到業(yè)主的途徑，其分銷策略就是指物業(yè)公司如何把服務(wù)交付給業(yè)主和應(yīng)該在什么地方進行。

1.溝通策略物業(yè)公司做好服務(wù)的有效方法之一是加強與企業(yè)內(nèi)外部的溝通。溝通能力是物業(yè)服務(wù)人員必備的能力之一，也是綜合能力的體現(xiàn)。物業(yè)公司溝通的主要內(nèi)容包括：與建設(shè)單位就早期介入、承接查驗、物業(yè)移交等問題的溝通交流；與政府行政業(yè)務(wù)主管部門、轄區(qū)街道居委會等在監(jiān)管、行政管理服務(wù)方面的溝通交流；與市政公用事業(yè)單位、專業(yè)服務(wù)公司等相關(guān)單位和個人的業(yè)務(wù)溝通交流；與業(yè)主委員會和業(yè)主的溝通交流；還有內(nèi)部上下級和平級之間的業(yè)務(wù)溝通。物業(yè)服務(wù)溝通大體可分為兩個方面，一是內(nèi)部溝通，二是外部溝通。物業(yè)公司內(nèi)部溝通的方向有三個：向上、向下和水平溝通。公司可以創(chuàng)立自己的公司刊物，為管理層與員工的溝通提供一條良好途徑。此外，利用網(wǎng)絡(luò)也是一個很好的溝通途徑。比如可以建立公司服務(wù)系統(tǒng)內(nèi)部論壇，員工在論壇中提出自己的看法和建議，而公司高層可以參與到論壇中來。這樣就彌補了公司刊物的不足，為普通員工和管理層提供了一個雙向溝通的環(huán)境。物業(yè)公司外部溝通可以分為與企事業(yè)溝通、與業(yè)主溝通。一般來說，與物業(yè)公司打交道的企事業(yè)單位包括銀行等金融機構(gòu)、其他物業(yè)公司、供貨商、公安部門、環(huán)保局、園林局、水、電、煤氣、暖氣等公用事業(yè)單位。這種溝通重在與企業(yè)外部各職能機構(gòu)的協(xié)調(diào)、獲取商業(yè)信息、規(guī)范商業(yè)行為、獲得外部企事業(yè)單位的支持。與業(yè)主的溝通目的是，取得業(yè)主的理解和支持，提供業(yè)主需要、業(yè)主滿意的服務(wù)。這種溝通也具有特殊性，因為溝通對象不確定，每個業(yè)主的需求不同，溝通的方式和結(jié)果也不同。

物業(yè)服務(wù)范文第4篇

1．本合同文本為示范文本，由北京市建設(shè)委員會和北京市工商行政管理局共同制定，供業(yè)主委員會或業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽約時使用。

2．本合同文本中所稱物業(yè)服務(wù)，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序，并由業(yè)主支付費用的活動。

3．本合同文本[ ]中選擇內(nèi)容、空格部位填寫及其他需要刪除或添加的內(nèi)容，雙方當事人應(yīng)當協(xié)商確定。[ ]中選擇內(nèi)容，以劃√方式選定；對于實際情況未發(fā)生或雙方當事人不做約定的，應(yīng)當在空格部位打×，以示刪除。

4．雙方當事人可以根據(jù)實際情況決定本合同原件的份數(shù)，并在簽訂時認真核對合同內(nèi)容。

委托方（甲方）：________________[業(yè)主委員會][業(yè)主]

委托方登記號（身份證號）：________________________

通訊地址：________________________________________

郵政編碼：________________　聯(lián)系電話：____________

物業(yè)服務(wù)企業(yè)（乙方）：____________________________

營業(yè)執(zhí)照注冊號：__________________________________

企業(yè)資質(zhì)證書號：__________________________________

組織機構(gòu)代碼：____________________________________

法定代表人：______________　聯(lián)系電話：____________

委托人：______________　聯(lián)系電話：____________

通訊地址：________________________________________

郵政編碼：________________________________________

根據(jù)《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國物權(quán)法》、《物業(yè)管理條例》等有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，甲乙雙方在自愿、平等、公平、誠實信用的基礎(chǔ)上，就物業(yè)服務(wù)有關(guān)事宜,協(xié)商訂立本合同。

第一部分　物業(yè)項目基本情況

第一條　本物業(yè)項目（以下簡稱“本物業(yè)”）基本情況如下

名稱：[地名核準名稱][暫定名]________________________。

類型：[普通住宅][經(jīng)濟適用住房][公寓][別墅][辦公][商業(yè)] ________________。

坐落位置：________________區(qū)（縣）________________路（街）_____________。

建筑面積：[預測面積][實測面積][房屋所有權(quán)證記載面積] ________平方米。

區(qū)域四至

東至：________________________；

南至：________________________；

西至：________________________；

北至：________________________。

規(guī)劃平面圖和委托的物業(yè)構(gòu)成明細見附件一、二（以實際驗收清單為準）。

第二部分　物業(yè)服務(wù)內(nèi)容

第二條　物業(yè)交接

物業(yè)服務(wù)范文第5篇

[關(guān)鍵詞]物業(yè)服務(wù)企業(yè)　服務(wù)創(chuàng)新　對策

一、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的特性

業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的要求和一般消費顧客的服務(wù)要求是一樣的，同樣包括安全、舒適、及時、周到、禮貌、尊重、諒解等。我們可將業(yè)主的需求總結(jié)為六方面的服務(wù)特性。

物業(yè)服務(wù)的功能性，功能性主要體現(xiàn)在兩個方面，一方面是每項服務(wù)的內(nèi)容，一個物業(yè)服務(wù)企業(yè)的項目越多，功能越多，就表面這個物業(yè)服務(wù)企業(yè)滿足業(yè)主需要的能力也比較強。另一方面是服務(wù)項目，項目服務(wù)是物業(yè)服務(wù)企業(yè)最基本的功能，比如環(huán)境衛(wèi)生、設(shè)備維護、購物、等等。

物業(yè)服務(wù)的經(jīng)濟性，經(jīng)濟性是指業(yè)主獲得物業(yè)服務(wù)所付物業(yè)費用的合理程度。相同的物業(yè)服務(wù)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)收的費用越低，越具有經(jīng)濟性；相同的物業(yè)費用，物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)越周到、項目越多，越具有經(jīng)濟性。

物業(yè)服務(wù)的安全性，安全性主要有三方面構(gòu)成，一是相關(guān)設(shè)備的先進和完好程度；二是從業(yè)人員的素質(zhì)，是否具有強烈安全觀念；三是完善的安全措施。三方面結(jié)合起來，顯示了物業(yè)服務(wù)企業(yè)保障業(yè)主安全性的能力。

物業(yè)服務(wù)的時間性，時間性包括及時、準確、省時三方面的內(nèi)容，就是在時間上滿足業(yè)主需要的能力。及時就是讓業(yè)主等候的時間越短服務(wù)性越高。準確就是能夠嚴格按照業(yè)主的約定時間為業(yè)主提供服務(wù)。省時就是提供服務(wù)時耗用的時間越短越好。

物業(yè)服務(wù)的文明性，文明性就是業(yè)主在獲得服務(wù)過程中滿足精神需要的程度。包括員工的服務(wù)意識和物業(yè)服務(wù)企業(yè)環(huán)境的文明性。

物業(yè)服務(wù)的舒適性，舒適性是指具備了功能性、安全性、時間性、經(jīng)濟性以及在服務(wù)過程中的舒適程度等。主要體現(xiàn)在物業(yè)服務(wù)企業(yè)的環(huán)境舒適程度、滿足業(yè)主需要的方便程度、設(shè)施設(shè)備的舒適程度上。

二、提高物業(yè)企業(yè)服務(wù)創(chuàng)新的舉措

（1）創(chuàng)立以人為本的服務(wù)理念

“以人為本”是創(chuàng)立物業(yè)服務(wù)企業(yè)品牌的必要條件，物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過深入分析業(yè)主需要，包括生理和心理的需要，繼而提供相應(yīng)的服務(wù)，比如為殘疾人或老年人提供無障礙的通道，為特殊人群考慮相關(guān)的設(shè)施服務(wù)等等。這些看似很簡單的“以人為本”的服務(wù)精神正是贏得業(yè)主信任的重要表現(xiàn)，是樹立物業(yè)服務(wù)企業(yè)品牌的重要舉措。

（2）建立科學的服務(wù)體系

大部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)的從業(yè)人員學歷比較低，素質(zhì)差異較大，物業(yè)服務(wù)的項目也不盡相同。因此，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在追求服務(wù)維護專業(yè)化的努力過程中，應(yīng)建立標準化、專業(yè)化的作業(yè)流程，盡量使每一位員工熟悉并掌握。制定質(zhì)量管理手冊、作業(yè)文件、程序文件、記錄表格等文件，不斷改進管理措施、管理方式、管理制度等，努力保證公司服務(wù)體系處于標準化、規(guī)范化狀態(tài)之中。

（3）合理設(shè)計創(chuàng)新服務(wù)內(nèi)容

服務(wù)理念的創(chuàng)新并非是什么特殊的服務(wù)，而是要不斷地推陳出新，只要是在原有的服務(wù)中沒出現(xiàn)過的而且是對業(yè)主有利的服務(wù)項目都可以成為物業(yè)服務(wù)企業(yè)中的新服務(wù)項目，在原有服務(wù)項目不斷賦予新的內(nèi)容的同時也是服務(wù)創(chuàng)新的一種的表現(xiàn)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不僅要在提供服務(wù)項目上，還要不斷提高原有服務(wù)項目的質(zhì)量和范圍，更要不斷創(chuàng)造出新的服務(wù)項目，完善服務(wù)設(shè)施，創(chuàng)造新的消費、開拓新的市場。

三、結(jié)論

隨著社會經(jīng)濟的不斷發(fā)展，快節(jié)奏的生活方式使人們對服務(wù)的要求更高、更人性化，物業(yè)企業(yè)服務(wù)作為眾多服務(wù)中的一種，它已經(jīng)和人們的日常生活息息相關(guān)。傳統(tǒng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)已不能滿足人們對服務(wù)的需要，人們對物業(yè)服務(wù)的需求已經(jīng)發(fā)生了質(zhì)的變化。在這種形勢下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)就面臨著嚴峻的考驗，要想解決這些問題，物業(yè)服務(wù)企業(yè)只能順應(yīng)社會發(fā)展的趨勢，不斷創(chuàng)新物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)才是最根本的方法所在。

諸多成功企業(yè)已經(jīng)證明，無論是什么企業(yè)，其賴以生存和發(fā)展的基礎(chǔ)就是服務(wù)的創(chuàng)新。尤其在當今變換復雜的市場環(huán)境中，企業(yè)要想在競爭激烈的市場中立穩(wěn)腳跟保持可持續(xù)發(fā)展，就必須走創(chuàng)新的道路，做出自己的特色！物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為服務(wù)行業(yè)中的一種，更應(yīng)該在服務(wù)上進行不斷創(chuàng)新，讓業(yè)主更好的享受到方便、舒適、快捷的增值服務(wù)，這樣才能獲得業(yè)主的信任和認可，才能保持物業(yè)服務(wù)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展?？傊?，我國物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須堅持用創(chuàng)新性的優(yōu)質(zhì)服務(wù)、特色服務(wù)來作為自身發(fā)展和前進的武器。

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