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房地產(chǎn)稅收籌劃實(shí)例范文第1篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；稅務(wù)會計(jì)師；作用

中圖分類號：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1001-828X（2013）09-0-02

隨著社會經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，我國當(dāng)前的稅收體制也逐步的健全與完善，同時在各行各業(yè)企業(yè)的經(jīng)營管理過程中，稅務(wù)管理工作也越來越重要，公司中的稅務(wù)會計(jì)也成為其科學(xué)的管理手段之一。稅務(wù)會計(jì)師就是在這樣的背景下孕育而生，它是以國家當(dāng)前的稅收政策與法律法規(guī)作為前提，基本形式是貨幣計(jì)量，他們針對各項(xiàng)稅務(wù)活動引發(fā)的資金行為給予監(jiān)督與核算，而對于稅務(wù)會計(jì)師的認(rèn)識需要全方位的分析，要想使其在公司內(nèi)的作用發(fā)揮到最大化，務(wù)必要準(zhǔn)確把握稅務(wù)會計(jì)師的作用與工作職能。

一、稅務(wù)會計(jì)師的概述

（一）稅務(wù)會計(jì)師概念

稅務(wù)會計(jì)師即以國家最新的稅收政策與法律法規(guī)為基礎(chǔ)，從事企業(yè)內(nèi)部的稅務(wù)相關(guān)活動，對于稅務(wù)資金展開監(jiān)督與核算活動，專業(yè)從事納稅籌劃、稅務(wù)檢查、統(tǒng)籌管理等稅務(wù)工作，從而有效對納稅人權(quán)益與國家利益進(jìn)行保障的專業(yè)性稅務(wù)會計(jì)崗位上的人才。稅務(wù)會計(jì)師作為公司內(nèi)部專業(yè)管理稅務(wù)責(zé)任人及直接代表人，是公司內(nèi)部具備稅務(wù)管理能力、經(jīng)驗(yàn)與知識的專業(yè)性人員，也是包括房地產(chǎn)行業(yè)在內(nèi)的各行各業(yè)單位財稅管理工作往職業(yè)化、專業(yè)化方向發(fā)展的體現(xiàn)。

（二）稅務(wù)會計(jì)師在企業(yè)中職務(wù)

依照國家稅法及相關(guān)法律程序的規(guī)定，企業(yè)內(nèi)部的全部稅務(wù)申報與計(jì)算工作均由稅務(wù)會計(jì)師負(fù)責(zé)辦理，督促在規(guī)定時間內(nèi)進(jìn)行足額納稅，以保證國家及公司的利益不受侵害，稅務(wù)會計(jì)師的日常綜合工作包括以下方面：其一，往上級相關(guān)部門錄入、填寫并報送相關(guān)賬務(wù)報表，同時往地方財政局或稅務(wù)局報送當(dāng)月、季度的利潤表、資產(chǎn)負(fù)債表等相關(guān)報表，再收集、整理并填寫企業(yè)外部使用的統(tǒng)計(jì)臺賬等月底報表，還要往上級主管單位報送即時的財務(wù)報表與統(tǒng)計(jì)報表等；其二，協(xié)助人力資源部門核算勞動工資，即配合進(jìn)行員工保險基金、加班費(fèi)、獎金及工資的校核，以便能夠按時發(fā)放工資；其三，負(fù)責(zé)向上申報公司稅務(wù)，主要包括計(jì)算印花稅、繳納防洪費(fèi)、申報車船稅、企業(yè)房產(chǎn)稅、代扣代繳員工個人所得稅及企業(yè)所得稅、外銷增值稅的退稅等；其四，負(fù)責(zé)核銷企業(yè)的進(jìn)出口相關(guān)業(yè)務(wù)，按照企業(yè)進(jìn)出口的實(shí)際情況來審核進(jìn)出口相關(guān)業(yè)務(wù)，同時要領(lǐng)取企業(yè)進(jìn)出口需要的專用業(yè)務(wù)單據(jù)。

（三）稅務(wù)會計(jì)特點(diǎn)

稅務(wù)會計(jì)是會計(jì)學(xué)里面相對獨(dú)立的一個分支，它不僅具備了其他相關(guān)會計(jì)專業(yè)的共有特征，而且還帶有一定的特殊性，表現(xiàn)為以下方面：

1.統(tǒng)一性。國家稅法具備適用性、普遍性和統(tǒng)一性的特點(diǎn)，即同一種稅針對不同的納稅人會表現(xiàn)出規(guī)范性與統(tǒng)一性，這種一致性也使得稅務(wù)會計(jì)在監(jiān)督與核算各類納稅行為時表現(xiàn)出統(tǒng)一性。

2.法定性。稅務(wù)會計(jì)實(shí)施的基礎(chǔ)是目前國家稅收法律法規(guī)，因而其受到稅收相關(guān)法律的制約與規(guī)范，這也成為了稅務(wù)會計(jì)能夠與其他專業(yè)會計(jì)相區(qū)別的最大特點(diǎn)。

3.廣泛性。任何企業(yè)無論是行業(yè)不同、部門不同、組織形式不同還是所有制結(jié)構(gòu)不同，只要其被明確是納稅人，那么在進(jìn)行稅務(wù)行為時則需要遵守稅法規(guī)定，同時要結(jié)合專業(yè)會計(jì)核算方案監(jiān)督與核算相關(guān)生產(chǎn)經(jīng)營活動，因而法定納稅人的廣泛性也決定了整個稅務(wù)會計(jì)的廣泛性。

（四）財務(wù)會計(jì)和稅務(wù)會計(jì)的差異

1.計(jì)算損益的內(nèi)容不同。財務(wù)會計(jì)計(jì)算損益內(nèi)容為會計(jì)所得，而稅務(wù)會計(jì)則為納稅所得。

2.核算原則不一樣。財務(wù)會計(jì)和稅務(wù)會計(jì)在收益確認(rèn)以及費(fèi)用 扣減事項(xiàng)方面有所不同。

3.目標(biāo)不一樣。財務(wù)會計(jì)的目標(biāo)即使用人所提供的有效會計(jì)信息，而稅務(wù)會計(jì)的目標(biāo)即納稅、計(jì)稅以及提供稅務(wù)活動資料信息。

4.法律依據(jù)不一樣。財務(wù)會計(jì)是以國家財政部頒布的會計(jì)準(zhǔn)則作為法律依據(jù)，而稅務(wù)會計(jì)是以按時足額納稅和相關(guān)稅務(wù)法規(guī)作為法律依據(jù)。

二、稅務(wù)會計(jì)師的作用

（一）實(shí)現(xiàn)最大限度經(jīng)濟(jì)價值

企業(yè)開展相關(guān)經(jīng)濟(jì)活動的出發(fā)點(diǎn)即實(shí)現(xiàn)最大限度的經(jīng)濟(jì)效益，并不是盡量少繳納稅款，而經(jīng)濟(jì)效益的最大化作為經(jīng)濟(jì)活動的目標(biāo)，因而也就成為了稅務(wù)會計(jì)師工作過程中的核心內(nèi)容，那么他們在處理稅務(wù)籌劃與管理的時候，需要不斷提高管理水平，并且強(qiáng)化生產(chǎn)經(jīng)營管理，而在優(yōu)化生產(chǎn)技術(shù)與增加科技投入的同時，還要努力探求規(guī)模經(jīng)濟(jì)，企業(yè)的制度得到了創(chuàng)新，則能夠獲得超額利潤，以便實(shí)現(xiàn)最大限度的經(jīng)濟(jì)價值。

（二）降低稅負(fù)成本

稅收活動中的籌劃過程是為了企業(yè)在繳納稅費(fèi)之后還可以實(shí)現(xiàn)最大化，而籌劃工作的規(guī)劃人員即是稅務(wù)會計(jì)師，，他們運(yùn)用納稅籌劃可以在遵守稅法的前提下，科學(xué)進(jìn)行節(jié)稅與避稅工作，這樣就可以在利潤增長的同時使得稅收成本下降。

（三）降低涉稅風(fēng)險

稅務(wù)會計(jì)師需要確保申報納稅的準(zhǔn)確，公司賬目全部清晰明了，這樣就規(guī)避了相關(guān)稅收活動方面的處罰，使得稅務(wù)活動的為零風(fēng)險，我國稅務(wù)主管部門針對合法納稅人相關(guān)活動制定了納稅信用評級體系，即對高信用等級的納稅者進(jìn)行各項(xiàng)獎勵舉措，包含對于納稅人可以減少或免除納稅檢查環(huán)節(jié)。那么，企業(yè)中的稅務(wù)會計(jì)師就務(wù)必要參考該企業(yè)的信用評級，可以在對自身企業(yè)信用級別不做影響的基礎(chǔ)上，不會對公司的各項(xiàng)利益造成損害。

三、房地產(chǎn)企業(yè)中稅務(wù)會計(jì)師的核心作用

（一）房地產(chǎn)行業(yè)的涉稅現(xiàn)狀分析

房地產(chǎn)公司即為進(jìn)行房地產(chǎn)經(jīng)營與開發(fā)的經(jīng)濟(jì)型組織，其是在國家、城市建筑商品化、城鄉(xiāng)房建事業(yè)蓬勃發(fā)展的背景下正在快速發(fā)展的行業(yè)，我國目前在房地產(chǎn)市場內(nèi)總共增收契稅、印花稅、城市房產(chǎn)稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅、耕地占用稅、教育費(fèi)附加、城市建設(shè)稅、土地使用稅、個人所得稅、企業(yè)所得稅與營業(yè)稅等十二種稅收。

江蘇南京銀河房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于1997年成立，是具備二級開發(fā)資質(zhì)的國家級房地產(chǎn)企業(yè)，其代表工程是高190米的銀河國際廣場工程項(xiàng)目，南京銀河房地產(chǎn)開發(fā)有限公司中也聘請了專業(yè)的稅務(wù)會計(jì)師處理稅務(wù)相關(guān)問題，其在前期投資環(huán)節(jié)中，主要開展了與耕地占用稅、印花稅、土地增值稅和建筑行業(yè)的營業(yè)稅相關(guān)的稅收活動，這些稅收均是針對房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)與建設(shè)所需要投入的稅費(fèi)。在其中期交易過程中，則由稅務(wù)會計(jì)師處理與契稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和營業(yè)稅相關(guān)的活動，這樣均以土地增值額或者是流轉(zhuǎn)額當(dāng)成是征收的對象。在其中期占用過程里面，稅務(wù)會計(jì)師會負(fù)責(zé)土地資源占用課稅與房產(chǎn)占有課稅相關(guān)事宜，其中包括了城市房地產(chǎn)稅、土地使用稅、房產(chǎn)稅等內(nèi)容。在其后期的所得環(huán)節(jié)里面，稅務(wù)會計(jì)師則主要處理個人所得稅以及企業(yè)所得稅相關(guān)問題，其均以個人或者房地產(chǎn)經(jīng)營者能夠獲取的利潤作為征收對象，并不會進(jìn)行轉(zhuǎn)嫁的。

（二）稅務(wù)會計(jì)師在房地產(chǎn)公司工作實(shí)例

南京銀河房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)了一個工業(yè)廠房項(xiàng)目，與總承包施工單位簽訂了總包合同為一億元人民幣，主材也都由總承包單位購買，總價占到了七千萬元，在沒有開展稅務(wù)籌劃工作時，該公司需要繳納的營業(yè)稅費(fèi)是（10000+7000）*3%=510萬元，而在南京銀河房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的稅務(wù)會計(jì)師對當(dāng)?shù)亟ú氖袌鲞M(jìn)行詢價與摸底后，只需要六千萬元即可以配備原材料，其就購買建材同對方進(jìn)行協(xié)調(diào)，結(jié)果就是相關(guān)材料有甲供，即業(yè)主方購買，這樣得到稅務(wù)籌劃后的需要繳納的營業(yè)額為（10000+6000）*3%=480萬元，與此前相比，足足節(jié)約下了30萬元人民幣。所以說，南京銀河房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的稅務(wù)會計(jì)師在其工程項(xiàng)目開發(fā)直到結(jié)束的整個過程中都扮演了重要角色，即通過分析從中選取最為有利能夠降低總成本的方案，以此來節(jié)稅，這樣也使得該公司在稅務(wù)籌劃時可以全盤考慮，并且在整體水平上使國家針對房地產(chǎn)公司的總稅額減少，以此實(shí)現(xiàn)了該公司在經(jīng)濟(jì)利潤上的最大化。

（三）稅務(wù)會計(jì)師的職責(zé)分析

1.強(qiáng)化房地產(chǎn)公司稅務(wù)管理

南京銀河房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的稅務(wù)會計(jì)師需要結(jié)合當(dāng)前房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀與稅收形勢的發(fā)展變化，有針對性的強(qiáng)化對于本公司相關(guān)稅收政策、征管技巧、財務(wù)管理、生產(chǎn)經(jīng)營、他國政策等一系列方面的管理知識培訓(xùn)，以便使自身的管理技能與理論水平不斷提高。另外，南京銀河房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的財務(wù)會計(jì)與稅務(wù)會計(jì)有機(jī)的聯(lián)系在一起，而財務(wù)會計(jì)是作為稅務(wù)會計(jì)的根本基礎(chǔ)，那么就務(wù)必要加強(qiáng)收集與管理會計(jì)相關(guān)的基礎(chǔ)文件資料，在該公司的工程項(xiàng)目中對于費(fèi)用預(yù)算、成本收入等進(jìn)行準(zhǔn)確的核算。在房地產(chǎn)企業(yè)中的財務(wù)會計(jì)可以準(zhǔn)確體現(xiàn)出企業(yè)現(xiàn)實(shí)運(yùn)營成果，那么房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)會計(jì)則需要根據(jù)實(shí)際成本與收入針對房地產(chǎn)工程的應(yīng)繳稅費(fèi)進(jìn)行結(jié)算，根據(jù)由此得出的項(xiàng)目利潤和企業(yè)全年的應(yīng)納稅所得額核算其房地產(chǎn)工程的應(yīng)納稅額。

2.開展房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃

南京銀河房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的項(xiàng)目從前期開發(fā)到最后出售交房會歷經(jīng)許多不同環(huán)節(jié)，包括了物業(yè)管理、營銷、資金、裝修、采購、土建、設(shè)計(jì)、拆遷、拿地等一系列行為活動，而其中的任何一項(xiàng)經(jīng)濟(jì)活動均會產(chǎn)生稅金，并且生成稅收籌劃的過程，由此可知，南京銀河房地產(chǎn)開發(fā)有限公司中的稅務(wù)會計(jì)師所開展的稅收籌劃工作需要貫穿于整個工程項(xiàng)目的經(jīng)營與開發(fā)全過程。首先，是工程項(xiàng)目的報建階段。會計(jì)稅務(wù)師的籌劃工作要體現(xiàn)出超前性，并且發(fā)生在應(yīng)稅行為之前，而房地產(chǎn)公司的稅務(wù)籌劃工作就是從公司籌建階段開始實(shí)施，稅務(wù)會計(jì)師即要通過選擇出資方式、人員結(jié)構(gòu)、組織形式、企業(yè)性質(zhì)、注冊地點(diǎn)等等，科學(xué)合理、并且有針對性的選擇房地產(chǎn)公司在經(jīng)營階段中需要承擔(dān)的各項(xiàng)稅負(fù)。其次，南京銀河房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的籌資環(huán)節(jié)。由于建設(shè)工程項(xiàng)目的占用資金較多，開發(fā)周期較長，那么當(dāng)一個房地產(chǎn)工程項(xiàng)目全部建完以后，若是長期的閑置那么就會產(chǎn)生許多新的成本，根據(jù)國家法律法規(guī)，房地產(chǎn)行業(yè)的納稅人要在經(jīng)營與生產(chǎn)的過程中形成一定量的負(fù)債利息支出，這是方便能夠在稅前就扣除并且獲取所得稅相關(guān)利益，可是現(xiàn)金紅利往往只是在南京銀河房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的稅后利潤里面再進(jìn)行分配。因此，南京銀河房地產(chǎn)開發(fā)有限公司進(jìn)行財務(wù)相關(guān)決策的過程中，務(wù)必要準(zhǔn)確分析公司內(nèi)部股權(quán)資本與債務(wù)資本之間的分?jǐn)偙壤?，這樣才能從宏觀上對整體利益與房地產(chǎn)公司稅收的關(guān)系進(jìn)行權(quán)衡，然后再對房地產(chǎn)開發(fā)過程中涉及到稅收的決策與選擇進(jìn)行判定與優(yōu)化，以實(shí)現(xiàn)公司價值最大化。再次，房地產(chǎn)建設(shè)工程項(xiàng)目的開發(fā)環(huán)節(jié)。由于建設(shè)工程項(xiàng)目中會涉及到各種各樣的稅費(fèi)，那么房地產(chǎn)公司的稅務(wù)會計(jì)師就需要首先明確國家頒布的有關(guān)于稅法的法律法規(guī)，這樣能夠保證在法律控制的范圍中從事稅務(wù)工作，處理好公司的稅收籌劃工作，在房地產(chǎn)公司收益增大的同時使其稅收成本降低。最后，南京銀河房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的賣房銷售階段。房地產(chǎn)公司的稅務(wù)會計(jì)師能夠提出在公司內(nèi)部設(shè)置具備獨(dú)立核算能力的二級法人機(jī)構(gòu)，這樣他們就可以處理和房地產(chǎn)公司日常經(jīng)營活動不相關(guān)的各項(xiàng)業(yè)務(wù)活動，這也能夠讓代墊以及代收的資金由公司的應(yīng)納稅營業(yè)額里面分離出來，讓這一部分的房地產(chǎn)公司業(yè)務(wù)與相適應(yīng)的稅率進(jìn)行匹配，以便有效的使稅負(fù)下降。

（四）科學(xué)開展稅務(wù)稽查工作

南京銀河房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的稅務(wù)會計(jì)師需要對于自己所在公司的各項(xiàng)財務(wù)指標(biāo)、財務(wù)發(fā)展情況進(jìn)行深入并充分的了解，尤其是需要該公司稅務(wù)會計(jì)師能夠理解涉稅工程項(xiàng)目的相關(guān)信息，這樣才可以保證公司里面的財務(wù)情況真實(shí)的反映，同時也可以及時準(zhǔn)確的進(jìn)行稅收繳納。在南京銀河房地產(chǎn)開發(fā)有限公司中對于相關(guān)稅收風(fēng)險需要開展評估工作，同時要設(shè)置與之對應(yīng)的防范舉措。與此同時，還要掌握稅務(wù)機(jī)關(guān)稽查內(nèi)容和程序，并且隨時都可以接受上級領(lǐng)導(dǎo)的稅務(wù)稽查準(zhǔn)備，保證資料及其中的數(shù)據(jù)的完好性，積極配合所有的稽查工作，以便該公司各房地產(chǎn)項(xiàng)目的順利開展。

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