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物業(yè)管理的范疇范文第1篇

[關(guān)鍵詞] 物業(yè)服務(wù)合同 典型合同 有名化

引 言

物業(yè)管理，又稱物業(yè)服務(wù)或物業(yè)管理服務(wù)，概括而言，系指“為維持區(qū)分所有建筑物之物理機(jī)能，并充分發(fā)揮其社會(huì)的、經(jīng)濟(jì)的機(jī)能，而對(duì)之所為的一切經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。”[①]它有廣義與狹義之分。廣義的物業(yè)管理，是指業(yè)主對(duì)物業(yè)依法進(jìn)行的自治管理和物業(yè)業(yè)主選聘、委托其他主體管理的結(jié)合，包括自主管理和委托管理兩種形態(tài)。其中委托管理又分為委托一般主體（人或組織）管理和委托專業(yè)物業(yè)管理公司管理兩種。狹義的物業(yè)服務(wù)，僅指委托管理的后一種情形，即物業(yè)小區(qū)的業(yè)主通過(guò)與專業(yè)物業(yè)管理簽訂物業(yè)服務(wù)合同對(duì)其物業(yè)所進(jìn)行的維護(hù)和管理。意義的物業(yè)管理一詞僅指狹義物業(yè)管理，[②]本文如無(wú)特別說(shuō)明，也在此意義上使用該概念。

在物業(yè)管理中，業(yè)主與物業(yè)公司之間存在的法律關(guān)系以物業(yè)管理合同（實(shí)踐中也稱物業(yè)服務(wù)合同或物業(yè)合同等）為表現(xiàn)形態(tài)。在我國(guó)，隨著物業(yè)管理業(yè)的興起，各種因物業(yè)管理合同而引起的糾紛隨之出現(xiàn)并不斷增多，統(tǒng)計(jì)資料表明[③]，人民法院受理的物業(yè)合同糾紛案件近3年來(lái)增長(zhǎng)了8﹒78倍，并仍以年20%的速度增長(zhǎng)，其中在2005年廣東省發(fā)生的重大群體性事件中，因物業(yè)管理糾紛引起的占12%，物業(yè)合同糾紛引發(fā)的民事糾紛已經(jīng)成為社會(huì)熱點(diǎn)問(wèn)題之一。

然而，人們發(fā)現(xiàn)，物業(yè)服務(wù)合同不僅在合同主體、客體、效力等方面與傳統(tǒng)私法上的合同存在諸多差異，甚至有違傳統(tǒng)合同理論的合同相對(duì)性原則和合同自由原則等基本原則，與傳統(tǒng)合同法理論明顯相悖。學(xué)者指出，契約類型的判斷，是解決契約法律問(wèn)題的首要步驟。[④]由于對(duì)物業(yè)服務(wù)合同的性質(zhì)存在不同認(rèn)識(shí)，導(dǎo)致實(shí)踐中對(duì)物業(yè)合同糾紛案件適用法律的各行其是，這既違背了法治的統(tǒng)一性要求，也對(duì)我國(guó)現(xiàn)代物業(yè)管理行業(yè)的和和諧社會(huì)的建設(shè)帶來(lái)不利。物業(yè)服務(wù)合同是公法上的合同還是私法上的合同嗎？如果是私法合同，它屬于哪一類民事合同？在物業(yè)管理服務(wù)中，物業(yè)公司與業(yè)主之間存在哪些法律關(guān)系？物業(yè)公司行使的物業(yè)管理權(quán)的權(quán)利來(lái)源是什么？對(duì)這些問(wèn)題的回答，都涉及到對(duì)物業(yè)管理合同性質(zhì)的準(zhǔn)確定位。本文試就物業(yè)管理合同的性質(zhì)問(wèn)題加以探討，以期對(duì)物業(yè)管理合同的法律適用有所裨益。

一

首先考察第一層次的問(wèn)題，物業(yè)服務(wù)合同是行政契約還是私法上契約？

契約本為民法所特有的，行政契約作為一項(xiàng)行政制度能否從民法中獨(dú)立出來(lái)， 各國(guó)學(xué)者尚有不同的見(jiàn)解。一般認(rèn)為，行政契約是指行政機(jī)關(guān)之間、行政機(jī)關(guān)與公民或法人之間， 為實(shí)現(xiàn)國(guó)家行政管理的目標(biāo)而依法簽訂的協(xié)議。行政契約的法律特征在于， 合同的一方必須是行政機(jī)關(guān)， 行政合同的成立是基于雙方業(yè)已存在的管理與被管理的不平等關(guān)系， 簽訂行政合同的目的在于實(shí)現(xiàn)行政管理和公共利益的目標(biāo)，而且在行政契約的履行、變更或解除中， 行政機(jī)關(guān)享有優(yōu)先權(quán)， 關(guān)于行政契約的糾紛也要通過(guò)行政訴訟的方式解決。

有學(xué)者指出，物業(yè)服務(wù)合同不是私法上的合同，或者至少不是純私法上的合同，其理由：（1）從物業(yè)管理合同的名稱就可以看到，雙方存在著管理與被管理的關(guān)系，雙律地位不平等；（2）物業(yè)管理關(guān)系既涉及公權(quán)關(guān)系，也涉及私權(quán)關(guān)系，體現(xiàn)公私權(quán)關(guān)系的混合特征。物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容非純民事活動(dòng)，涉及對(duì)人的管理和公共秩序（城市管理）的維護(hù)，屬社會(huì)公共管理（治安、民政）等行政事務(wù)和公共利益；（3）在物業(yè)管理中，國(guó)家意志占主導(dǎo)地位，合同主要條款內(nèi)容排除當(dāng)事人意思自治，如服務(wù)價(jià)格的確定、合同內(nèi)容的備案審查、前期物業(yè)管理合同對(duì)業(yè)主自動(dòng)適用的效力等；（4）物業(yè)合同對(duì)合同主體的限制也排除當(dāng)事人的意思自治，如關(guān)于小區(qū)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的成立，一個(gè)物業(yè)小區(qū)只允許一家物業(yè)公司從業(yè)；（5）合同效力的強(qiáng)制性和廣泛性，如不受簽約主體限制、排除合同相對(duì)性規(guī)則，其效力自動(dòng)適用購(gòu)買小區(qū)物業(yè)的業(yè)主及其共同居住人甚至出入小區(qū)的人，并排除個(gè)體業(yè)主的合同解除權(quán)等。眾所周知，當(dāng)事人主體地位平等、意思自治、合同自由為私權(quán)合同的基本特征，而物業(yè)服務(wù)合同所具有的上述特征，使其超越了私法的調(diào)整范疇。[⑤]筆者認(rèn)為，上述觀點(diǎn)值得商榷：

第一、物業(yè)服務(wù)合同在我國(guó)長(zhǎng)期被稱為物業(yè)管理合同，但“物業(yè)管理合同”這一名稱本身就表明雙方存在管理與被管理關(guān)系呢？答案顯然是否定的?！肮芾怼币辉~雖廣泛見(jiàn)諸于公法， 但并非公法上的專利，“管理”同時(shí)也為私法制度所確認(rèn)， 如無(wú)因管理、失蹤人的財(cái)產(chǎn)管理、破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)管理等等，所以，僅僅從合同名稱上望文生義站不住腳。

第二、對(duì)人的管理非民法調(diào)整的范疇？這一命題也很難成立。要回答這一問(wèn)題，首先必須對(duì)物業(yè)管理的內(nèi)容進(jìn)行界定。物業(yè)管理行為涉及對(duì)物的管理和對(duì)人的管理這兩大方面。所謂對(duì)物的管理，系指“對(duì)建筑物、基地及附屬設(shè)施之保存、改良、利用乃至處分等所為之物理的管理”，主要表現(xiàn)為對(duì)建筑物及其附屬設(shè)施、設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行的維護(hù)、保養(yǎng)、修繕等行為，防止發(fā)生壞損，以保持物業(yè)的正常使用功能和小區(qū)環(huán)境的整潔美觀，譬如電梯安全檢查、自來(lái)水水箱清洗、日常生活垃圾清運(yùn)等等。所謂對(duì)人的管理，系指“對(duì)區(qū)分所有權(quán)人群居生活關(guān)系所為之社區(qū)管理” .[⑥] “其對(duì)象不以居住于區(qū)分所有建筑物上之區(qū)分所有權(quán)人的行為為限，凡出入?yún)^(qū)分所有建筑物之人的行為，均應(yīng)納入?！盵⑦]管理的內(nèi)容為監(jiān)督業(yè)主（含非業(yè)主使用人，下同） 對(duì)物業(yè)的專有部分或共用部分的使用方式，制止危害整體利益或妨害他人使用的不當(dāng)行為。具體而言，主要是對(duì)建筑物不當(dāng)毀損行為的管理、對(duì)建筑物不當(dāng)使用行為之管理及對(duì)生活妨害行為的管理，譬如查驗(yàn)居住小區(qū)出入人員的證件、維持小區(qū)治安秩序、制止業(yè)主的濫搭濫建行為等等。對(duì)人的管理又可細(xì)分為對(duì)業(yè)主的管理和對(duì)其它人的管理兩種情形。

在上述兩類物業(yè)管理行為當(dāng)中，對(duì)物的管理基本上是一種維護(hù)和保護(hù)行為，并不帶有所謂 “管理”的色彩，體現(xiàn)為一種人對(duì)物的關(guān)系，只有后者才存在管理行為所作用的對(duì)象——人，但這種對(duì)人的管理，是否屬于行政管理意義上的“管理”呢？

筆者認(rèn)為，物業(yè)管理行為中所涉及的對(duì)人的管理，其性質(zhì)不屬于行政管理意義上的“管理”，其本質(zhì)是業(yè)主行使物業(yè)所有權(quán)的延伸，仍應(yīng)受私法的調(diào)整。上文已論及，物業(yè)管理分為自治管理和委托管理兩大類，為了能說(shuō)清楚這個(gè)問(wèn)題，讓我們先從自治管理這種管理類型談起。

在自治管理中，物業(yè)管理也涉及到對(duì)人的管理等內(nèi)容，但相信沒(méi)有人會(huì)說(shuō)業(yè)主這種自治“管理”屬于行政管理的范疇。自治管理中對(duì)人的管理同樣也分為對(duì)業(yè)主的管理和對(duì)其他人的管理兩種情形。其中，對(duì)業(yè)主的管理表現(xiàn)形式為業(yè)主之間的自律“管理”，這種管理與其說(shuō)是“管理”，倒不如說(shuō)是業(yè)主出于共同生活的需要而進(jìn)行的自我約束更為恰當(dāng)，該類“管理”行為之目的其實(shí)在于約束物業(yè)權(quán)利人的使用行為，即對(duì)個(gè)別業(yè)主的不當(dāng)使用方式予以制止，以確保物業(yè)的整體利用秩序，這種“管理”的法律基礎(chǔ)是民法關(guān)于共有和相鄰關(guān)系的法律規(guī)范。而對(duì)其他人的“管理”即對(duì)出入物業(yè)小區(qū)的其他人的管理，其本質(zhì)上應(yīng)屬于一種排除物上妨害的行為，是物業(yè)所有權(quán)人（業(yè)主） 行使物業(yè)所有權(quán)的一種具體方式，根據(jù)所有權(quán)本質(zhì)上乃是所有人對(duì)于所有物為全面支配的權(quán)利的原理， [⑧]管理也當(dāng)然包涵在支配當(dāng)中。因此，對(duì)其他人的所謂“管理”，其法律基礎(chǔ)仍然是民法關(guān)于所有權(quán)不受侵犯的法律規(guī)范，是業(yè)主對(duì)物業(yè)享有所有權(quán)的必然結(jié)果與表現(xiàn)形式，亦即物業(yè)歸誰(shuí)所有，誰(shuí)就是有權(quán)管理的主體。因而，自治管理場(chǎng)合的物業(yè)管理本質(zhì)上是一種民事行為，是私法上的行為，當(dāng)無(wú)疑義。

而在委托管理場(chǎng)合下，業(yè)主只不過(guò)是把其本身所擁有的這種權(quán)利移轉(zhuǎn)給物業(yè)公司來(lái)行使，物業(yè)公司所擁有的對(duì)人的管理權(quán)既非其所固有，也無(wú)法律法規(guī)的授權(quán)或其它國(guó)家機(jī)關(guān)的委托，而是從業(yè)主那里受讓渡而來(lái)。物業(yè)公司必須通過(guò)訂立物業(yè)合同的途徑，才能獲得對(duì)他人物業(yè)進(jìn)行管理的資格，享有物業(yè)管理權(quán)。雖然從形式上看物業(yè)公司有權(quán)要求業(yè)主履行某種義務(wù)或禁止業(yè)主為某種行為，比如說(shuō)要求業(yè)主定點(diǎn)傾倒垃圾，制止業(yè)主在公共走道上堆放雜物以及對(duì)進(jìn)出小區(qū)人員進(jìn)行查驗(yàn)盤問(wèn)等，似乎物業(yè)公司擁有一種類似于行政管理的權(quán)力，而事實(shí)上，這種管理權(quán)仍源自業(yè)主（業(yè)主自治機(jī)構(gòu)）的授權(quán)，是在業(yè)主自治機(jī)構(gòu)的授權(quán)和同意下，由物業(yè)公司來(lái)代表整體業(yè)主的意志實(shí)施管理活動(dòng)，其目的仍在于維護(hù)業(yè)主自身的利益，此相當(dāng)于業(yè)主的一種自我約束行為，仍然屬于業(yè)主對(duì)物業(yè)所有權(quán)的一種行使方式。因此，物業(yè)公司與業(yè)主之間的這種所謂管理、被管理關(guān)系不具有行政管理性質(zhì)，其本質(zhì)仍然是一種民事行為，是私法上的行為。

物業(yè)管理的范疇范文第2篇

現(xiàn)代服務(wù)業(yè)是伴隨著信息技術(shù)和知識(shí)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而產(chǎn)生的，是用現(xiàn)代化的新技術(shù)、新業(yè)態(tài)和新服務(wù)方式改造傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)，創(chuàng)造需求，引導(dǎo)消費(fèi)，向社會(huì)提供高文化品位和高技術(shù)含量、高增值服務(wù)、高素質(zhì)的人力資源結(jié)構(gòu)和高精神享受服務(wù)質(zhì)量的生產(chǎn)服務(wù)和生活服務(wù)的服務(wù)業(yè)。二十多年來(lái)，上海物業(yè)管理從傳統(tǒng)的住宅物業(yè)和一般意義的辦公樓物業(yè)管理，向創(chuàng)意園區(qū)、科技示范園區(qū)、交通樞紐、文化體育場(chǎng)館、超高層建筑、大型國(guó)際展覽、旅游商業(yè)、港區(qū)碼頭、金融貿(mào)易、度假休閑等新型物業(yè)管理業(yè)態(tài)發(fā)展。比如，上實(shí)物業(yè)管理的環(huán)球金融中心摩天大樓、浦江物業(yè)管理的虹橋機(jī)場(chǎng)樞紐、怡德物業(yè)管理的黃浦江兩岸碼頭、生樂(lè)物業(yè)管理的大學(xué)園區(qū)、保利物業(yè)管理的證券交易大廈、漕河涇物業(yè)管理的開(kāi)發(fā)區(qū)、新市北物業(yè)管理的高新企業(yè)園區(qū)、百聯(lián)物業(yè)管理的購(gòu)物中心、豫園商城物業(yè)管理的旅游景區(qū)、淮海物業(yè)管理的商業(yè)街、東方明珠物業(yè)管理的電視高塔、化學(xué)物業(yè)管理的工業(yè)園區(qū)、地鐵東方物業(yè)管理的地鐵交通等，這些新的服務(wù)業(yè)態(tài)和實(shí)施管理中形成的服務(wù)理念、服務(wù)模式，呈現(xiàn)出融入現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的良好勢(shì)頭。

上海一批品牌企業(yè)，如明華物業(yè)服務(wù)企業(yè)近期新增錢學(xué)森圖書館、外灘源33號(hào)、中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行私人銀行部、東方綠舟體育訓(xùn)練基地、上海美術(shù)館等管理項(xiàng)目，創(chuàng)新嘗試“集群組織模式”，在公眾物業(yè)管理領(lǐng)域提升服務(wù)團(tuán)隊(duì)的文化品位和藝術(shù)修養(yǎng)；東湖物業(yè)管理的張江創(chuàng)新園、世紀(jì)金融大廈、浦東機(jī)場(chǎng)保稅區(qū)、虹橋機(jī)場(chǎng)2號(hào)航站樓等，以“設(shè)備設(shè)施專家”的核心技術(shù)競(jìng)爭(zhēng)力形成辦公樓物業(yè)管理的傳奇品牌；陸家嘴物業(yè)建立的以物業(yè)服務(wù)為主體的“96916”呼叫中心，用電子平臺(tái)實(shí)現(xiàn)了“一個(gè)電話，五大功能”，集報(bào)修、應(yīng)急搶修、投訴、家政服務(wù)、租賃中介于一體；上海徐匯區(qū)房屋維修應(yīng)急中心，利用各類先進(jìn)儀器輔助維修決策，通過(guò)現(xiàn)代物業(yè)維修“望、聞、問(wèn)、切”的技術(shù)手段，解除了千家萬(wàn)戶的煩心事。又如上置物業(yè)集團(tuán)開(kāi)通的物聯(lián)網(wǎng)，跨越了傳統(tǒng)物業(yè)服務(wù)產(chǎn)品的邊界，跨越了物業(yè)管理固有的服務(wù)模式，跨越了住宅小區(qū)的管理區(qū)域范疇，深化了“點(diǎn)對(duì)點(diǎn)”的管家式服務(wù)理念，幫助業(yè)主解決工作與生活中需要幫助的各種難題；德律風(fēng)物業(yè)成功培育了一系列為運(yùn)營(yíng)商提供“一攬子”服務(wù)所需的先進(jìn)技術(shù)，管理幅度延伸到國(guó)家重點(diǎn)工程洋山深水港，成為上海信息化領(lǐng)域生產(chǎn)的主導(dǎo)者、信息和媒體運(yùn)營(yíng)商最大的物業(yè)服務(wù)商。

在2010年中國(guó)上海世界博覽會(huì)期間，各物業(yè)服務(wù)保障單位采用嚴(yán)格的團(tuán)隊(duì)管理、科學(xué)的作業(yè)流程、先進(jìn)的維保工藝、節(jié)能的環(huán)保技術(shù)，創(chuàng)造了中國(guó)物業(yè)管理史上超大型國(guó)際展會(huì)物業(yè)服務(wù)保障的成功范例，尤其是開(kāi)、閉幕式的禮儀服務(wù)、VIP貴賓接待、外語(yǔ)小語(yǔ)種翻譯、咨詢引導(dǎo)、租借播音、參觀講解、出入口管理、大型停車管理、司機(jī)之家服務(wù)等，超出了傳統(tǒng)物業(yè)管理的范圍。面對(duì)持續(xù)超大客流、持續(xù)高溫、突發(fā)應(yīng)急事件處置、高強(qiáng)度安全標(biāo)準(zhǔn)等考驗(yàn)，錘煉了一大批具有現(xiàn)代服務(wù)意識(shí)的年輕物業(yè)人。雖然以上企業(yè)在整個(gè)物業(yè)管理行業(yè)中只占小部分，從事的物業(yè)服務(wù)建筑面積占全市物業(yè)服務(wù)的比重不大，但是，其所發(fā)揮的引領(lǐng)、示范作用催人奮進(jìn)，恰似優(yōu)良的種子，播撒在物業(yè)管理這片希望的田野上。我們要珍惜、愛(ài)護(hù)和使用好這些寶貴的人力資源財(cái)富，弘揚(yáng)、傳承世博物業(yè)服務(wù)的“五敢”精神，期盼著物業(yè)管理在現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展中收獲更多成果。

二、加快實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理的歷史性跨躍

《2009-2012年上海服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃》提出，發(fā)展服務(wù)業(yè)對(duì)提升產(chǎn)業(yè)能級(jí)和居民生活質(zhì)量發(fā)揮著重要作用。盡管現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的概念在理論界尚有爭(zhēng)議，但是發(fā)展現(xiàn)代服物業(yè)管理務(wù)業(yè)，已經(jīng)提升到國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展宏觀戰(zhàn)略層面和當(dāng)前重點(diǎn)任務(wù)之一。物業(yè)管理是我國(guó)服務(wù)業(yè)中不可忽視的板塊，其對(duì)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展、就業(yè)等的貢獻(xiàn)能力在不斷增強(qiáng)，大力發(fā)展物業(yè)管理經(jīng)濟(jì)，是推動(dòng)服務(wù)業(yè)整體發(fā)展的重要力量。上海物業(yè)管理行業(yè)要根據(jù)上海服務(wù)業(yè)發(fā)展的規(guī)劃，加快向現(xiàn)代服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)變的步伐。如圍繞國(guó)際金融中心建設(shè)總體目標(biāo)，發(fā)展陸家嘴等金融集聚區(qū)的物業(yè)服務(wù)；配合國(guó)際航運(yùn)中心建設(shè)藍(lán)圖規(guī)劃，發(fā)展北外灘、外高橋港區(qū)、洋山保稅港區(qū)、臨港航運(yùn)服務(wù)集聚區(qū)等物業(yè)服務(wù)；結(jié)合國(guó)際貿(mào)易中心建設(shè)總體部署，發(fā)展虹橋商務(wù)區(qū)、地區(qū)總部、地標(biāo)性建筑、特色商業(yè)街等商業(yè)物業(yè)服務(wù)；依托加快發(fā)展信息服務(wù)業(yè)政策，發(fā)展面向消費(fèi)、面向社區(qū)、面向業(yè)主的物聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟(jì)；利用世博園區(qū)重新改造功能轉(zhuǎn)變的契機(jī)，發(fā)展會(huì)展、長(zhǎng)三角區(qū)域旅游集散中心等物業(yè)服務(wù)；緊跟數(shù)字媒體技術(shù)創(chuàng)新步伐，發(fā)展文化創(chuàng)意、動(dòng)漫游戲、影視傳媒、數(shù)字出版等園區(qū)的物業(yè)服務(wù)；適應(yīng)社區(qū)服務(wù)新特點(diǎn)，延伸社區(qū)養(yǎng)老安居型物業(yè)服務(wù)等。

物業(yè)管理的范疇范文第3篇

（一)社區(qū)管理難以了解第一手的居民信息，物業(yè)管理了解居民信息卻難以解決問(wèn)題

我國(guó)社區(qū)管轄面積較大，居民人數(shù)眾多，加之社區(qū)工作人員比較缺乏，對(duì)居民的各種需求和相關(guān)信息難以準(zhǔn)確采集和獲知。物業(yè)管理的管轄范圍僅限于小區(qū)，居民與物業(yè)管理的聯(lián)系最為密切，互動(dòng)機(jī)會(huì)較多。但是，由于社區(qū)管理與物業(yè)管理分屬于不同的管理部門和渠道，二者的配合總是難以見(jiàn)到成效。社區(qū)管理缺乏管理的細(xì)化，物業(yè)管理解決問(wèn)題的力度和權(quán)力又明顯不足。

(二)社區(qū)管理缺乏內(nèi)在的動(dòng)力，物業(yè)管理缺乏外在的推力

社區(qū)管理的本質(zhì)應(yīng)是互動(dòng)式管理，自上而下的拉動(dòng)必須與自下而上的推動(dòng)有機(jī)結(jié)合，才能實(shí)現(xiàn)政府和居民的雙贏，這種發(fā)自居民內(nèi)部的推動(dòng)力才是社區(qū)管理的核心和根本，才能以最小投入獲得最大產(chǎn)出。物業(yè)管理則比較缺乏政府和社會(huì)的理解和支持，在居民管理上基本陷入孤立狀態(tài)。

(三)二者之間相互推諉和指責(zé)，缺乏深度合作

社區(qū)管理與物業(yè)管理都要注重居民居住環(huán)境及安全問(wèn)題的解決，但是由于二者分屬不同部門，導(dǎo)致對(duì)諸多問(wèn)題的解決不是尋求齊心協(xié)力，而是相互推諉、相互指責(zé)，即使二者有一定程度的合作，也總是流于形式和表面。

(四)開(kāi)發(fā)商、物業(yè)與居民的矛盾尤為突出

物業(yè)管理公司一般都是在業(yè)主入住之前通過(guò)開(kāi)發(fā)商選聘，絕大多數(shù)物管公司都形成了對(duì)開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)的服務(wù)意識(shí)。但是，在業(yè)主入住之后，房屋的所有權(quán)發(fā)生了轉(zhuǎn)移，前期物業(yè)服務(wù)合同已然不成立，物管必須接受業(yè)主的考察和評(píng)定，重新與業(yè)主簽訂服務(wù)合同。由于物管的服務(wù)意識(shí)沒(méi)有及時(shí)轉(zhuǎn)變，加之與開(kāi)發(fā)商的緊密關(guān)系，在處理業(yè)主與開(kāi)發(fā)商的糾紛時(shí)不是維護(hù)業(yè)主利益，而是錯(cuò)誤地維護(hù)開(kāi)發(fā)商利益。開(kāi)發(fā)商完成住房銷售以后基本退出業(yè)主視線，一旦業(yè)主發(fā)現(xiàn)住房質(zhì)量及服務(wù)問(wèn)題只能尋求物業(yè)公司解決，而物業(yè)公司并無(wú)義務(wù)承擔(dān)開(kāi)發(fā)商遺留的住房質(zhì)量及服務(wù)的責(zé)任，從而造成開(kāi)發(fā)商、物業(yè)與居民的矛盾尤為突出。

二、社區(qū)管理與物業(yè)管理的融合創(chuàng)新模式

(一)物業(yè)管理納入社區(qū)管理，統(tǒng)一向居民提供有效供給

社區(qū)管理和物業(yè)管理都是面對(duì)居民，都要考慮如何滿足居民的需求。物業(yè)管理公司在業(yè)務(wù)上接受房管部門領(lǐng)導(dǎo)的同時(shí)，在居民服務(wù)上更需要接受社區(qū)的統(tǒng)一指導(dǎo)和管理，以便更好地服務(wù)于居民。物業(yè)管理公司的招標(biāo)權(quán)應(yīng)該賦予社區(qū)。在小區(qū)業(yè)主委員會(huì)沒(méi)有產(chǎn)生之前，即小區(qū)住戶未達(dá)到50%以上，應(yīng)由社區(qū)代為招標(biāo)選取合格物業(yè)公司實(shí)施前期物業(yè)管理，開(kāi)發(fā)商與社區(qū)簽訂一份委托招標(biāo)協(xié)議書;在小區(qū)業(yè)主委員會(huì)產(chǎn)生之后，即小區(qū)住戶達(dá)到50%以上，社區(qū)再將物業(yè)招標(biāo)權(quán)移交小區(qū)業(yè)主委員會(huì)。

(二)物業(yè)管理是社區(qū)管理的窗口和平臺(tái)，是細(xì)化居民服務(wù)的一線管理

每一個(gè)小區(qū)都有物業(yè)管理辦公室，這個(gè)辦公室就是社區(qū)管理的窗口和平臺(tái)，是第一線的、也是微觀層面的居民管理與服務(wù)。社區(qū)則是第二線的，相對(duì)來(lái)說(shuō)是宏觀層面的管理與服務(wù)。物業(yè)辦公室是社區(qū)的居民聯(lián)絡(luò)站，也是微型的居民工作站。社區(qū)的服務(wù)產(chǎn)品都可以借助物業(yè)辦公室這個(gè)平臺(tái)來(lái)提供，居民的各種需求建議也可以通過(guò)物業(yè)辦公室反饋到社區(qū)。社區(qū)管理模式因而演變?yōu)?政府—街道辦—社區(qū)—小區(qū)物管辦—樓棟—住戶。這種模式更加細(xì)化、具體，充分考慮到每一個(gè)小區(qū)的差異，能夠最大程度達(dá)到政府與居民的有效溝通和理解，也能從微觀層面尋求物業(yè)公司對(duì)社區(qū)管理的配合。

(三)物業(yè)管理保持營(yíng)利目的，屬于社區(qū)管理范疇中的營(yíng)利部分

物業(yè)管理的營(yíng)利性質(zhì)可以繼續(xù)保持，納入社區(qū)管理不會(huì)改變物業(yè)公司的原有屬性。社區(qū)服務(wù)也不只是無(wú)償性質(zhì)的，其中根據(jù)居民的實(shí)際需要，低收費(fèi)以及正常收費(fèi)也在其中。物業(yè)管理收費(fèi)屬于正常收費(fèi)性質(zhì)，如果能夠充分滿足居民安居的需求，提升居民的安居水平，那么付費(fèi)是情理之中的事情。

三、社區(qū)管理與物業(yè)管理融合創(chuàng)新的社會(huì)價(jià)值

(一)通過(guò)物業(yè)管理平臺(tái)細(xì)化社區(qū)管理，最大程度實(shí)現(xiàn)社會(huì)效益

社區(qū)管理與服務(wù)是較為宏觀和粗化的，居民人數(shù)眾多，需求很難統(tǒng)一和協(xié)調(diào)解決。如果通過(guò)物業(yè)管理平臺(tái)將社區(qū)管理與服務(wù)細(xì)化到每一個(gè)居民小區(qū)，小區(qū)再進(jìn)一步細(xì)化到每一棟住戶，則社區(qū)管理就有了較好的微觀運(yùn)作層面和具體細(xì)化的管理手段，便于上情下達(dá)和下情上報(bào)，能夠很好地實(shí)現(xiàn)社會(huì)效益，最大程度保障居民的良好生活狀態(tài)。

(二)通過(guò)社區(qū)非營(yíng)利方式服務(wù)于物業(yè)營(yíng)利方式，最大程度協(xié)調(diào)居民與物業(yè)管理的關(guān)系

物業(yè)管理的運(yùn)作模式屬于營(yíng)利性質(zhì)，這種營(yíng)利的實(shí)現(xiàn)只能以居民的繳費(fèi)和配合管理為必要條件。如果物業(yè)管理與社區(qū)管理結(jié)合，那么物業(yè)管理比較容易為居民所理解和接受。居民從物業(yè)平臺(tái)享受到的社區(qū)服務(wù)的廣度和深度，直接決定或影響著物業(yè)公司的營(yíng)利目標(biāo)，并最終直接決定或影響著居民對(duì)物業(yè)公司的認(rèn)同度。

(三)有效解決開(kāi)發(fā)商、物業(yè)公司和居民的矛盾和沖突

物業(yè)管理的范疇范文第4篇

管理發(fā)揮其黨和政府聯(lián)系群眾的紐帶作用。

關(guān)鍵詞:物業(yè)管理 和諧社會(huì) 關(guān)系

自黨的十六屆四中全會(huì)提出“構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)”的目標(biāo)以來(lái),構(gòu)建“和諧社會(huì)”已經(jīng)成為黨和政府工作的重心。社會(huì)主義和諧社會(huì),應(yīng)該是以人為本、民主法治、公平正義、誠(chéng)信友愛(ài)、充滿活力、安定有序、人與自然和諧相處的社會(huì)。隨著我國(guó)城市建設(shè)和社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展,廣大群眾的居住環(huán)境和生活水平不斷提高,物業(yè)管理己經(jīng)成為社會(huì)各界和廣大居民關(guān)注的焦點(diǎn)。近年來(lái),政府職能部門不斷加強(qiáng)行業(yè)監(jiān)管,注重行風(fēng)建設(shè)和專項(xiàng)治理工作,全社會(huì)的物業(yè)管理水平得到了進(jìn)一步提高,這為維護(hù)良好的社區(qū)環(huán)境和廣大群眾的安居樂(lè)業(yè)做出了積極貢獻(xiàn),為構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)發(fā)揮了重要作用

社區(qū)物業(yè)管理目標(biāo)是以服務(wù)為宗旨,以管理為手段,以效益為目的,通過(guò)有效的服務(wù),充分合理地使用現(xiàn)有房屋,提高物業(yè)的使用率和經(jīng)濟(jì)效益,使之保值、增值,達(dá)到社會(huì)收益和福利的最大化;為社區(qū)居民提供一個(gè)安全方便、優(yōu)美舒適、干凈整潔、和諧相處的工作和生活環(huán)境;提高物業(yè)管理公司的聲譽(yù)和構(gòu)建良好的品牌形象;為創(chuàng)建一個(gè)和諧的社區(qū)提供保障,使家庭、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)協(xié)調(diào)發(fā)展,提高城市的現(xiàn)代文明程度,實(shí)現(xiàn)人與自然的和諧、人與物的和諧、人與他人的和諧。

物業(yè)管理與和諧社會(huì)的建設(shè)相互依存,相互聯(lián)系,相互影響,互為因果。物業(yè)管理要在社會(huì)中進(jìn)行,沒(méi)有和諧的社會(huì)環(huán)境,物業(yè)管理工作就難以有效率地實(shí)施;同樣,和諧社區(qū)建設(shè)也離不開(kāi)物業(yè)管理,沒(méi)有高質(zhì)量的物業(yè)管理服務(wù),和諧社會(huì)的建設(shè)也根本無(wú)從談起。

一、提高物業(yè)管理水平,是構(gòu)建和諧社會(huì)的重要基礎(chǔ)

物業(yè)管理是社區(qū)建設(shè)的重要組成部分,物業(yè)管理滿足居民日常生活客觀上存在的對(duì)居住房屋及環(huán)境、設(shè)備的服務(wù)需求。物業(yè)管理所從事的保安、保潔、綠化、房屋及設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)等工作,正是社區(qū)建設(shè)中衛(wèi)生、治安、環(huán)境等最基本的職能范疇。同時(shí),物業(yè)管理企業(yè)在社區(qū)文化建設(shè)中的作用不可或缺。物業(yè)管理企業(yè)在社區(qū)中組織和參與開(kāi)展形式多樣、健康有益的社區(qū)文化活動(dòng),不僅有利于豐富居民的精神文化生活,而且有助于促進(jìn)鄰里和睦,增強(qiáng)業(yè)主的認(rèn)同感和歸屬感。

二、社區(qū)物業(yè)管理是構(gòu)建和諧社會(huì)的重要途徑

社區(qū)和諧既是社會(huì)和諧的載體,也是社會(huì)和諧的傳播器,社區(qū)和諧必將貫穿于各個(gè)社區(qū)居民和社區(qū)組織,并在社區(qū)活動(dòng)中得到體現(xiàn)和檢驗(yàn),形成群體效應(yīng)。培植豐富多樣的社區(qū)文化,形成整體社區(qū)文化氛圍,使社區(qū)人得到充滿關(guān)愛(ài)和便于接近的文化熏陶,滿足人們精神的愉悅。在具體實(shí)踐中,把握構(gòu)建和諧社會(huì)與社區(qū)物業(yè)管理的聯(lián)系,實(shí)現(xiàn)兩者之間良性互動(dòng),推動(dòng)形成良好的物業(yè)管理和諧秩序,從而形成溫馨和諧的家園氣氛。

(一)社區(qū)物業(yè)管理的發(fā)展有助于推動(dòng)社會(huì)各階層人員素質(zhì)的提高

通過(guò)提高物業(yè)管理水平,建設(shè)文明社區(qū),可以促進(jìn)居民整體文明素質(zhì)的提高,陶冶居民情操。文明社區(qū)的特征,表現(xiàn)在居住同一地區(qū)人們具備良好的人際關(guān)系、社會(huì)紀(jì)律、社會(huì)公德。通過(guò)文明社區(qū)建設(shè),在社區(qū)廣泛提倡文明、科學(xué)的生活方式,使社區(qū)成為培養(yǎng)居民正確思維方式、行為準(zhǔn)則和健康向上、積極進(jìn)取的精神園地。社區(qū)物業(yè)管理倡導(dǎo)社區(qū)居民在社區(qū)內(nèi)建設(shè)環(huán)保社區(qū),在社區(qū)外積極參與有益社會(huì)的環(huán)?；顒?dòng),建設(shè)公共資源,享受公共資源。無(wú)數(shù)小家的祥和與安康也就構(gòu)成大社區(qū)大家的和諧乃至社會(huì)的和諧。

(二)社區(qū)物業(yè)管理的發(fā)展有利于良好社會(huì)風(fēng)尚的形成

在現(xiàn)代社會(huì)的變革發(fā)展中,由于發(fā)展的不平衡,必然在一定程度上引發(fā)各部分利益群體的利益紛爭(zhēng)與矛盾,當(dāng)一些分歧與矛盾不能解決又缺乏溝通時(shí),常常導(dǎo)致分歧的擴(kuò)大和矛盾的激化。而物業(yè)管理公司“以人為本”的管理服務(wù)理念,不僅要求員工做好自己的日常服務(wù)工作,而且要身體力行,以誠(chéng)心、愛(ài)心和謙恭禮讓的服務(wù),將管理

寓于服務(wù)之中,主動(dòng)及時(shí)地協(xié)調(diào)各方關(guān)系,雖然分歧與矛盾在所難免,但往往能達(dá)成共識(shí),化干戈為玉帛。

三、社區(qū)物業(yè)管理成為黨和政府密切聯(lián)系群眾的紐帶

物業(yè)管理的范疇范文第5篇

關(guān)鍵詞：油田礦區(qū)；物業(yè)管理；問(wèn)題及對(duì)策

1 油田礦區(qū)物業(yè)管理的概念

作為我國(guó)眾多物業(yè)管理形式中的一種，油田礦區(qū)的物業(yè)管理工作是隨著我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展而發(fā)展的，并且油田礦區(qū)的物業(yè)管理模式應(yīng)為逐步改變了原有的福利型和計(jì)劃經(jīng)濟(jì)供給制的行政管理模式，逐步向市場(chǎng)化運(yùn)行的新型的管理模式。油田礦區(qū)物業(yè)管理企業(yè)在向物業(yè)使用人以及所有人提供各種類型的有償服務(wù)的過(guò)程中，其也是要遵循經(jīng)濟(jì)規(guī)律和價(jià)值規(guī)律的，其工作內(nèi)容主要有對(duì)礦區(qū)已經(jīng)建成投入使用的各類建筑和設(shè)備、公用設(shè)施、治安、衛(wèi)生、交通、環(huán)境以及綠化等項(xiàng)目進(jìn)行的整改、修理和維護(hù)等工作。

2 油田礦區(qū)物業(yè)管理的現(xiàn)狀

2.1 油田礦區(qū)物業(yè)管理的服務(wù)對(duì)象

油田企業(yè)的在職職工、家屬和離退休人員及家屬為主的群體就是油田礦區(qū)物業(yè)管理工作的服務(wù)對(duì)象，在對(duì)這部分群體進(jìn)行物業(yè)服務(wù)的過(guò)程中，我們要充分分析其自身的特點(diǎn)，既要符合能源行業(yè)的實(shí)際情況，又要遵循社會(huì)物業(yè)管理的運(yùn)營(yíng)模式，從而真正的履行物業(yè)管理工作促進(jìn)企業(yè)發(fā)展并且滿足員工需求的責(zé)任。

2.2 油田礦區(qū)物業(yè)管理的模式

在充分分析了油田系統(tǒng)自身特點(diǎn)之后，油田礦區(qū)物業(yè)管理的模式應(yīng)為自主經(jīng)營(yíng)管理和社會(huì)服務(wù)管理相結(jié)合的新型模式，所謂的自主經(jīng)營(yíng)管理就是指油田企業(yè)的礦區(qū)事業(yè)部是甲方代表，而下屬的各個(gè)物業(yè)管理單位是乙方，通過(guò)提前已經(jīng)簽訂好的合同來(lái)實(shí)現(xiàn)甲方對(duì)乙方的管理，這也是我們最常用的模式；而社會(huì)服務(wù)管理則是指聘請(qǐng)社會(huì)上的專業(yè)的物業(yè)管理公司，委托其來(lái)管理油田企業(yè)的物業(yè)工作。

2.3 油田礦區(qū)物業(yè)管理的特點(diǎn)

概括來(lái)說(shuō)，油田礦區(qū)物業(yè)管理工作主要具有“繁”、“細(xì)”、“雜”、“變”四大特點(diǎn)，“繁”就是指油田礦區(qū)物業(yè)管理的工作量大并且涵蓋的面廣，我國(guó)的某些油田礦區(qū)的物業(yè)管理工作要橫跨好幾個(gè)省，設(shè)立多大幾十處物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)；“細(xì)”是指油田礦區(qū)的物業(yè)管理的大部分工作都可以算得上是油田企業(yè)生產(chǎn)礦區(qū)和住宅小區(qū)的門面，工作必須做的十分精細(xì)；“雜”則是指物業(yè)管理工作所牽涉的部門很多，內(nèi)容也很復(fù)雜，既要承擔(dān)一線礦區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)，也要做好小區(qū)住宅的物業(yè)管理工作；“變”是指油田礦區(qū)的物業(yè)管理工作是在不停的發(fā)展變化的，工作過(guò)程中會(huì)遇到很多的突發(fā)事件，并且是一個(gè)動(dòng)態(tài)、立體并且長(zhǎng)效的管理過(guò)程。

3 油田礦區(qū)物業(yè)管理存在的問(wèn)題

3.1 人的問(wèn)題

（1）年齡結(jié)構(gòu)不夠合理。在我國(guó)的油田企業(yè)中，從事礦區(qū)物業(yè)管理工作的人員普遍年齡偏低，有經(jīng)驗(yàn)的管理人員數(shù)量較少，這是不符合一個(gè)正常企業(yè)的年齡結(jié)構(gòu)的，因此，應(yīng)盡快解決年齡結(jié)構(gòu)不合理這一問(wèn)題；（2）管理團(tuán)隊(duì)的專業(yè)化水平較低。在各項(xiàng)物業(yè)管理工作中，經(jīng)常要涉及到中央空調(diào)、綠化、維修、下水以及電梯等內(nèi)容，每一項(xiàng)工作都需要很強(qiáng)的專業(yè)技能，而在我國(guó)的油田礦區(qū)的物業(yè)管理企業(yè)中，這類專業(yè)人員很少，要想保證物業(yè)管理服務(wù)的質(zhì)量，還必須建立一支高素質(zhì)的物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)。

3.2 經(jīng)費(fèi)投入的力度不夠

因?yàn)橛吞锏V區(qū)有較多的活動(dòng)人口，這就大大的提高了物業(yè)設(shè)備和設(shè)施的使用率，因此就帶來(lái)了大量的維修工作，我們就必須投入大量的人力、物力和財(cái)力。但是實(shí)際的情況卻是，物業(yè)管理企業(yè)無(wú)法創(chuàng)收，上級(jí)單位撥款的力度也不夠，所以經(jīng)費(fèi)通常都較為吃緊。

3.3 物業(yè)管理中的問(wèn)題

（1）對(duì)于油田礦區(qū)物業(yè)服務(wù)范圍內(nèi)的設(shè)備設(shè)施和活動(dòng)器械等內(nèi)容，物業(yè)管理企業(yè)沒(méi)有定期的進(jìn)行維護(hù)和保養(yǎng)工作；（2）物業(yè)管理人員的主動(dòng)意識(shí)較差，存在著明顯的物業(yè)管理服務(wù)不到位和不及時(shí)的問(wèn)題，一些對(duì)油田企業(yè)員工較為重要的內(nèi)容，物業(yè)管理部門通常都會(huì)拖好久才能解決問(wèn)題；（3）負(fù)責(zé)衛(wèi)生保潔以及礦區(qū)綠化等內(nèi)容的工作人員往往不重視死角和較為偏僻地區(qū)的工作內(nèi)容，往往只重視主要場(chǎng)所以及主干道等大面上的工作內(nèi)容。

4 油田礦區(qū)物業(yè)管理的改善對(duì)策

4.1 重視對(duì)人才的培養(yǎng)和引進(jìn)

首先，作為油田礦區(qū)的物業(yè)管理企業(yè)，其應(yīng)加大對(duì)專業(yè)化人才的引進(jìn)力度，可以向外招聘物業(yè)管理維修方面的專業(yè)素質(zhì)較高的技術(shù)人才，當(dāng)然也要重視油田物業(yè)管理系統(tǒng)內(nèi)的人才選拔，提升其綜合素質(zhì)，給他們一個(gè)施展自身才華的舞臺(tái)；其次，應(yīng)加強(qiáng)對(duì)本企業(yè)工作人員的培訓(xùn)力度，通過(guò)自學(xué)、進(jìn)修以及培訓(xùn)等方式來(lái)不斷提升物業(yè)管理人員的專業(yè)素質(zhì)和技術(shù)水平，從而全面的提升他們文化、思想以及業(yè)務(wù)等多方面的素質(zhì)。

4.2 始終遵循以人為本的服務(wù)理念

正如前面所說(shuō)，油田礦區(qū)物業(yè)管理工作的服務(wù)對(duì)象為本礦區(qū)的員工及其家屬，因此，在向其提供各類物業(yè)管理服務(wù)的過(guò)程中，我們應(yīng)始終遵循以人為本的服務(wù)理念，強(qiáng)化自身的服務(wù)意識(shí)，始終以員工及其家屬作為服務(wù)的核心，服務(wù)應(yīng)促進(jìn)管理，管理更應(yīng)促進(jìn)服務(wù)，保證油田礦區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)的質(zhì)量，從而為廣大油田企業(yè)員工創(chuàng)造一個(gè)健康、舒適的工作環(huán)境和生活環(huán)境。

另外，油田礦區(qū)的物業(yè)管理部門不但要履行自身的物業(yè)服務(wù)的職責(zé)，同時(shí)維護(hù)穩(wěn)定以及保障生產(chǎn)這兩大職責(zé)也是其工作的范疇，這是由油田礦區(qū)物業(yè)管理工作的自身特點(diǎn)所決定的。作為一個(gè)新興經(jīng)濟(jì)體制下的剛剛孕育而生的朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)，油田礦區(qū)的物業(yè)管理工作是有著廣闊的發(fā)展空間的。

4.3 加大物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)的投入力度

要想切實(shí)有效的提高油田礦區(qū)物業(yè)管理工作的服務(wù)質(zhì)量，我們應(yīng)提高物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)的專業(yè)素質(zhì)和管理水平，而保證物業(yè)管理服務(wù)工作有一個(gè)穩(wěn)定的資金投入力度則是更重要的基礎(chǔ)，只有具備了充足的經(jīng)費(fèi)投入力度，這樣油田礦區(qū)的物業(yè)管理企業(yè)才能更加積極并且有效的開(kāi)展各項(xiàng)物業(yè)管理工作，所以，油田物業(yè)管理企業(yè)的上級(jí)管理部門應(yīng)適當(dāng)加大對(duì)物業(yè)管理的資金投入力度。

5 結(jié)束語(yǔ)

通過(guò)以上的論述，我們對(duì)油田礦區(qū)物業(yè)管理的概念、油田礦區(qū)物業(yè)管理的現(xiàn)狀、油田礦區(qū)物業(yè)管理存在的問(wèn)題以及油田礦區(qū)物業(yè)管理的改善對(duì)策三個(gè)方面的內(nèi)容進(jìn)行了詳細(xì)的分析和探討。隨著我國(guó)改革開(kāi)放的不斷深入，人們的生活水平和生活質(zhì)量都有了顯著的提高，物業(yè)管理在油田人們的工作和生活中也扮演著更重要的角色。所以，我們必須積極的應(yīng)對(duì)油田礦區(qū)物業(yè)管理中存在的問(wèn)題，科學(xué)準(zhǔn)確的分析其原因并制定出有針對(duì)性的改善對(duì)策，在做好現(xiàn)有的油田礦區(qū)物業(yè)服務(wù)工作的基礎(chǔ)上，結(jié)合我國(guó)石油行業(yè)的主營(yíng)業(yè)務(wù)積極的拓展其他方面的服務(wù)領(lǐng)域，從而真正的促進(jìn)我國(guó)油田物業(yè)企業(yè)的快速發(fā)展。

參考文獻(xiàn)

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