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做市場營銷策劃范文第1篇

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)；營銷策略；問題分析

[中圖分類號]F270[文獻標識碼]B

一、營銷策劃

房地產(chǎn)營銷策劃是一項系統(tǒng)工程，它統(tǒng)籌所有房地產(chǎn)銷售及宣傳推廣工作。是房地產(chǎn)開發(fā)商為了取得理想的銷售推廣效果，在進行環(huán)境分析的基礎(chǔ)上，利用其可動用的各種外部及內(nèi)部資源進行優(yōu)化組合，制定計劃并統(tǒng)籌執(zhí)行的過程。一個新的樓盤的營銷工作一般可以分為前、中、后三個時期，每一個過程與環(huán)節(jié)都很重要。一個樓盤想要搞得成功，必須具備全局性的營銷觀念，進行所謂“整體營銷”、“全程營銷”。因此房地產(chǎn)營銷策劃不但包括房地產(chǎn)營銷戰(zhàn)略與戰(zhàn)術(shù)分析，還在在此基礎(chǔ)上確立投資地點、物業(yè)主題、規(guī)劃設(shè)計，處理殘局以及物色好策劃人員等一系列策劃工作。

二、房地產(chǎn)營銷策劃的必要性

隨著房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展，各企業(yè)之間把競爭力主要放在了市場營銷上。一個正確的營銷策略不僅需要對自身企業(yè)的充分認識，還需要對外部市場及客戶進行足夠的調(diào)查與分析，從而提高企業(yè)的競爭能力。

一個好的營銷策劃對開發(fā)商的在經(jīng)營和決策方面有以下作用：

1.可以幫助開發(fā)商明確目標市場和客戶群體，確定投資方向

不同的客戶對商品有不同的要求，不同的要求決定著商品的等級、規(guī)格、形式、特點，我們通過房地產(chǎn)營銷策劃的前期市場調(diào)研，確定房地產(chǎn)商品的投資方向與設(shè)計目標。

2.有利于房地產(chǎn)銷售困難的解決

房地產(chǎn)商開發(fā)商品最終都是以銷售商品來獲取利益，但在銷售過程中還是需要一些銷售技巧，這就利用到了銷售策劃方案。銷售策劃方案可以給地產(chǎn)商提供如何定價，如何宣傳等方面的知識，幫助地產(chǎn)商更好的銷售。

三、房地產(chǎn)市場營銷存在的問題

1.市場調(diào)研不足，對市場需求分析不足

市場調(diào)研方法單一，不論樓盤大小，取樣總是同一常量；缺乏項目規(guī)模、位置特點等與消費者的關(guān)系的整體了解；樣本數(shù)據(jù)不足，導(dǎo)致調(diào)查結(jié)果與實際差距很大。對市場實際需求分析不足導(dǎo)致房地產(chǎn)市場營銷停滯。

2.目標市場與市場定位的混淆

目標市場和市場定位這兩個概念是市場營銷的基礎(chǔ)，沒有明顯的目標市場和清晰的市場定位，一切策劃和營銷就會變得無的放矢和搖擺不定。然而實踐中有時會混淆這兩個概念，對目標市場的特征和偏好尚未明了，就直接做市場定位，使得市場定位缺乏實在可靠的支撐。目前多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品定位模糊，影響產(chǎn)品總體銷售。

3.宣傳過分依賴于廣告，且宣傳手段單一

房地產(chǎn)開發(fā)商為了項目營銷，大量使用廣告宣傳，不僅成本較高且效果不好。目前房地產(chǎn)廣告過剩，虛假成分較高，干擾了房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展，損害了房地產(chǎn)行業(yè)的形象及信用，大量的消費者對廣告存在不信任的態(tài)度，影響產(chǎn)品銷售。

4.房地產(chǎn)營銷研究專業(yè)人員較少

目前，房地產(chǎn)營銷理論與實踐缺乏結(jié)合，主要是房地產(chǎn)營銷研究專業(yè)人員較少，多數(shù)房地產(chǎn)研究人員為有過幾個成功案例的商或者是學(xué)過市場營銷的學(xué)院派教授。前者注重的是經(jīng)驗且理論知識較少，后者注重的是理論缺乏實踐，能將理論與實踐結(jié)合起來的人少之又少。

5.商品賣點把握不準確，過度炒作

賣點：無非就是產(chǎn)品與眾不同的特點、特色。這些特點、特色一方面是是產(chǎn)品自身與生俱來的，另一方面是通過營銷策劃人員的想象力、創(chuàng)造力產(chǎn)生的。一個房地產(chǎn)項目賣點有很多，例如：房型、規(guī)劃、基礎(chǔ)設(shè)施、物業(yè)等等，但是很多房地產(chǎn)商和營銷策劃人員會選擇概念炒作，以概念做為產(chǎn)品的賣點，例如：生態(tài)綠色，人文，歐美風格等概念層出不窮。一味的只想制造轟動的傳播效果，造成消費者聽覺沖擊，反而忽略了消費者真正的需求。這種做法有時會讓消費者很迷茫。

四、解決房地產(chǎn)營銷問題的策略

1.加強市場調(diào)研，準確分析市場需求

市場調(diào)研時，要有針對性的對項目規(guī)模、特點等，同消費對象的關(guān)系從整體上進行了解及把握；準確了解當時的市場需求情況。調(diào)查結(jié)束后，應(yīng)科學(xué)全面地進行分析與預(yù)測市場前景。確定企業(yè)投資方向。

調(diào)研流程：調(diào)研計劃撰寫——調(diào)研問卷設(shè)計——調(diào)研問卷實施——調(diào)研問卷收集、整理——數(shù)據(jù)分析——調(diào)研報告撰寫。

2.明確市場定位

應(yīng)該明確目標市場與市場定位的分別，市場定位是企業(yè)及產(chǎn)品確定在目標市場上所處的位置。明確的使企業(yè)的產(chǎn)品和形象在目標顧客的心理上占據(jù)一個獨特、有價值的位置。明確產(chǎn)品定位及特點，從而使產(chǎn)品在今后的銷售中創(chuàng)造經(jīng)濟效益和社會效益。

3.適度宣傳，拓寬宣傳渠道

不能過度的宣傳，使消費者出現(xiàn)疲勞，也不能過分依賴于廣告宣傳，應(yīng)拓寬宣傳渠道。拒絕虛假欺騙成分，做到以誠信為基礎(chǔ)?；蛘呖梢詣?chuàng)造出一個自己的品牌，通過品牌效應(yīng)增加消費者對產(chǎn)品的信任度。同時可以增加新穎的宣傳方式，吸引顧客的興趣，例如：宣傳短信，網(wǎng)絡(luò)營銷，網(wǎng)上論壇等。

4.加強對房地產(chǎn)營銷人員的培養(yǎng)

人們都說二十一世紀人才最重要，一個好的營銷人才可以為地產(chǎn)商帶來巨大的收益。所以，我們可以加強對營銷人員的培養(yǎng)，讓顧客可以看到我們的專業(yè)性，技術(shù)性，更重要的是誠信，從而吸引更多的消費者的目光。

對于銷售人才的培養(yǎng)我們可以通過定期組織銷售人員學(xué)習，為銷售人員提供互相學(xué)習，相互交流的機會等方法來實現(xiàn)。這樣才能讓房地產(chǎn)營銷的理論與實踐更好的結(jié)合。

5.了解商品賣點，實事求是，避免炒作

營銷人員應(yīng)該從客戶和市場需要出發(fā)，要了解特定的商品有特定的消費群體，所以要根據(jù)顧客的不同而不是通過商品的不同來細分商品。要及時把握客戶的需求，根據(jù)客戶的需求和商品自身的特色選取最能打動顧客的賣點，而不是在不了解顧客的需求的情況下就一味的將商品的全部賣點說出，讓顧客感到迷茫。

營銷人員在商品營銷策劃時也要做到實事求是，不夸大商品特點，避免概念銷售，不講大話、空話，謹慎銷售避免炒作，讓消費者更加了解商品特色，明確自己的購買目標，從而使商品更好的銷售。

五、總結(jié)

做市場營銷策劃范文第2篇

【關(guān)鍵詞】高職市場營銷專業(yè)實踐教學(xué)改革

一、當前高職市場營銷專業(yè)實踐教學(xué)的現(xiàn)狀及存在的問題分析

1.校內(nèi)實踐教學(xué)模式及教學(xué)方式單一

當前，高職院校市場營銷專業(yè)的實踐教學(xué)模式主要可分為兩種：一種是以案例分析、專題討論為主的課堂教學(xué)模式(以下簡稱“模式一”)；另一種模式是使用營銷模擬軟件的實踐教學(xué)模式(以下簡稱“模式二”)，即組織學(xué)生到實驗室進行營銷模擬實驗。目的在于培養(yǎng)學(xué)生的營銷實際操作能力。

但是，在實際的教學(xué)工作中，傳統(tǒng)的教學(xué)模式越來越體現(xiàn)出它的缺欠。就“模式一”而言，在選擇案例和專題時，許多高職院校在教學(xué)上都以著名企業(yè)作為分析對象，如“可口可樂”、“海爾”的營銷戰(zhàn)略等,而學(xué)生在實際工作中都是從基層做起，大企業(yè)的營銷理念在實際中很難用得上。針對“模式二”，在實際運作中，越來越暴露出一些問題：部分學(xué)生興趣不大，以完成任務(wù)為主；實踐教學(xué)沒有形成系統(tǒng)的體系，實踐歸實踐，教學(xué)歸教學(xué)，兩者不能相輔相成。

2.校外社會實踐收效甚微

為了彌補學(xué)校實驗、實訓(xùn)條件的不足，一些高職院校也不同程度的建立了校外實習基地。但從長期運作的結(jié)果看，校外實習基地僅起實習場所作用而已。大多單位不讓學(xué)生接觸其核心部門和有關(guān)的管理事務(wù)，怕泄露商業(yè)秘密。結(jié)果到實習崗位去卻接觸不到本崗位的實質(zhì)工作。例如，到財務(wù)部門實習的學(xué)生不能看財務(wù)賬目和做賬，顯然這種實習是難以達到實習效果的。

3.教師結(jié)構(gòu)失衡嚴重，實踐教學(xué)能力欠缺

高職院校普遍缺乏實習實訓(xùn)指導(dǎo)教師，能勝任實習實訓(xùn)指導(dǎo)工作的專任教師不多，而聘請企業(yè)行業(yè)一線技術(shù)人員兼任實訓(xùn)實習指導(dǎo)教師又相當困難?？梢哉f，目前在高職院校還沒有真正形成能有效指導(dǎo)學(xué)生實習實訓(xùn)的專兼結(jié)合的教師隊伍，高職院校這種現(xiàn)狀，離高職教育培養(yǎng)技能型人才對教師的要求相差甚遠。

二、對當前高職市場營銷專業(yè)實踐教學(xué)改革的幾點意見

1.改革教學(xué)方法，創(chuàng)新教學(xué)方式

首先，應(yīng)改變原有的“灌輸式”、“填鴨式”教學(xué)方法，采用突出學(xué)生的主體地位的、強調(diào)學(xué)生主動學(xué)習的教學(xué)法：(1)案例分析教學(xué)法。現(xiàn)在多數(shù)教師都使用案例教學(xué)，并取得了一定的效果，但是仍然有許多需要改進的地方。如在案例的選擇和安排方面應(yīng)該突出針對性和地方性。通過團隊備課，共同研討案例來提高任課教師的整體授課水平。(2)體驗式教學(xué)法。傳統(tǒng)營銷教學(xué)方式，“黑板上搞營銷，教室里做市場”，學(xué)生只有認知，而沒有體驗。學(xué)生進入企業(yè)實際營銷崗位往往感到茫然無措。只有通過對實際營銷的體驗、感悟，才能提高學(xué)生的營銷操作水平。一方面，教師帶領(lǐng)學(xué)生走出教室深入市場、企業(yè)，從事市場產(chǎn)品的實際營銷操作；另一方面，聘請當?shù)仄髽I(yè)優(yōu)秀營銷人員，作為客座講師，把企業(yè)鮮活的營銷案例引進課堂。

2.實驗室模擬教學(xué)法

通過相關(guān)實驗軟件，通過老師提供的模擬公司資料，學(xué)生根據(jù)公司的現(xiàn)狀進行模擬營銷的實踐，包括：設(shè)計市場調(diào)研方案；進行市場調(diào)研和市場預(yù)測；營銷策劃方案設(shè)計；模擬談判；模擬公關(guān)策劃；促銷策劃方案的組織與設(shè)計；模擬營銷；模擬競爭對抗等等，以提高學(xué)生的實踐操作技能。

3.改革考核方式，加強學(xué)生職業(yè)能力訓(xùn)練

在考試、考核辦法上。市場營銷、市場調(diào)查與預(yù)測、商務(wù)談判、推銷與技巧等課程，一改過去一張試卷定成績的辦法．強化實際技能的考核。如：市場營銷課指導(dǎo)學(xué)生在調(diào)研的基礎(chǔ)上，針對一個自己熟悉或感興趣的項目，策劃企劃案，整個企劃案占總成績的40%。學(xué)生們集思廣益，收集資料、信息，充分發(fā)揮策劃能力和充分的想象力、創(chuàng)造力。完成了一份份實踐得來的答卷。再如，市場調(diào)查與預(yù)測課，老師組織學(xué)生進行專題營銷調(diào)研，如彩電市場調(diào)研、空調(diào)市場調(diào)研、房地產(chǎn)市場調(diào)研等，從制定調(diào)研計劃，設(shè)計調(diào)查表，確定調(diào)查樣本，發(fā)放調(diào)查問卷，回收問卷，整理資料，分析資料和撰寫市場調(diào)研報告，讓學(xué)生親自完成市場調(diào)研全過程，并以此作為期末成績的一部分。由于考試方法靈活，學(xué)生實際動手理論與實際結(jié)合密切，激發(fā)了他們的學(xué)習積極性，也增大了老師設(shè)計、批卷考核與學(xué)生應(yīng)試的難度，從而使師生雙方都提高了實際運用能力。

4.走校企合作之路，積極創(chuàng)辦校外實習基地

校外實習基地是學(xué)生接觸社會、培養(yǎng)和提高實踐能力的重要場所，由于校外實習基地是真實的工作環(huán)境，在企業(yè)專業(yè)人員和專業(yè)老師的指導(dǎo)下，有利于學(xué)生通過實踐，將所學(xué)理論知識轉(zhuǎn)化為技能，固化為能力。另外，學(xué)生在校外實習基地實踐中，通過與企業(yè)員工的接觸，能潛移默化地培養(yǎng)自己的綜合能力，這在模擬的環(huán)境中是獲得不了的。校外實習基地能使學(xué)生在知識、能力和素質(zhì)三方面都得到鍛煉。因此，加強校外實習基地建設(shè)是強化營銷實踐教學(xué)的重要環(huán)節(jié)之一。這就要求學(xué)校能創(chuàng)新觀念，本著優(yōu)勢互補、互惠互利、相互服務(wù)的原則，以產(chǎn)、學(xué)、研的模式加強與企業(yè)的合作，通過這一渠道建立實習基地。作為營銷專業(yè)，在享受企業(yè)提供的實習條件時，可以利用專業(yè)靈活、服務(wù)范圍廣的特點，幫助企業(yè)解決一些實際問題。實踐證明，跟企業(yè)合作建立校外實習基地是解決學(xué)校實踐教學(xué)投入不足和提高學(xué)生實踐能力的最佳之路。

5.加強實踐教學(xué)管理，將營銷實習落到實處

市場營銷專業(yè)通常設(shè)有市場營銷實習、市場調(diào)查技能實習、銷售實習、營銷策劃及畢業(yè)實習等實踐教學(xué)環(huán)節(jié)，不同的實踐環(huán)節(jié)培養(yǎng)的營銷實踐能力也不同。規(guī)范實習工作，加強與企業(yè)的溝通，并派專業(yè)老師與企業(yè)一起管理、指導(dǎo)實習學(xué)生，使實習工作更有針對性，避免形式主義，實習結(jié)束后，學(xué)校對老師和學(xué)生實習效果給與客觀、準確的考核。再就是鼓勵學(xué)生參與企業(yè)短期的產(chǎn)品促銷活動或與企業(yè)長期掛鉤，參與營銷管理或營銷策劃，學(xué)校盡可能提供相應(yīng)政策支持。

6.培養(yǎng)一支“雙師型”教師隊伍

做市場營銷策劃范文第3篇

研發(fā)設(shè)計、生產(chǎn)加工、市場營銷是企業(yè)持久競爭的“鐵三角”，出口轉(zhuǎn)內(nèi)銷企業(yè)在“研發(fā)設(shè)計”稍有欠缺、“生產(chǎn)加工”是完整強大的、“市場營銷”嚴重缺失。

習慣了接外貿(mào)訂單的企業(yè)轉(zhuǎn)型做國內(nèi)市場不是件容易事。想在國內(nèi)市場營銷成功。至關(guān)重要的是要把“頭三步”邁好。

第一步：明確回答三個問題

想做什么

出口企業(yè)在轉(zhuǎn)型階段，往往面臨著兩種選擇：是圍繞現(xiàn)有的業(yè)務(wù)啟動國內(nèi)市場，還是在國內(nèi)市場選擇新的業(yè)務(wù)。

兩種選擇都有可能成功。也都有可能失敗。企業(yè)不能為了轉(zhuǎn)型而轉(zhuǎn)型，為了選擇業(yè)務(wù)而選擇業(yè)務(wù)。在思考轉(zhuǎn)型業(yè)務(wù)時，應(yīng)該著重考慮做這項業(yè)務(wù)能夠給什么人群帶來什么價值?只有那些能夠為特定的人們帶來不同凡響的持續(xù)的價值的業(yè)務(wù)，企業(yè)才可能得到相應(yīng)的和持續(xù)的回報。

能做什么

這一問題涉及到三個十分現(xiàn)實的方面：能做出什么產(chǎn)品?準備投入多少資金?人才從哪里來?

“產(chǎn)品”不是指隨便找一種產(chǎn)品來做。也不是將現(xiàn)有的用于外貿(mào)的產(chǎn)品簡單地投放到國內(nèi)市場。每一個企業(yè)本身都有現(xiàn)成的產(chǎn)品。問題在于這些產(chǎn)品是不是適合在國內(nèi)市場銷售。

不僅拿出在國內(nèi)市場適銷對路的產(chǎn)品需要相應(yīng)的資金投入(研發(fā)、設(shè)備、打樣、研發(fā)人才)，而且營銷之前的市場調(diào)研、營銷方案策劃、品牌策劃、終端形象設(shè)計、建設(shè)營銷隊伍，營銷過程中的貨品儲備、機構(gòu)設(shè)置、品牌宣傳推廣、經(jīng)銷商招募，等等，都需要有相應(yīng)的資金投入。沒有相應(yīng)的資金投入，一切皆為妄想。在此值得一提的是，有的企業(yè)老板做國內(nèi)市場的思維(暫且不談是從哪里來的)還停留在上個世紀90年代早期階段。他們往往只打算投入少量的啟動資金，因為他們指望在項目啟動后“拿經(jīng)銷商的錢來維持后續(xù)運營和擴張”。這種想法不無道理，也有成功的案例，但是這種想法稍有差池，早期投入的資源最終必將“打水漂”。

人才是出口企業(yè)做國內(nèi)市場的最大障礙。由于長期只接外貿(mào)訂單，企業(yè)沒有儲備做國內(nèi)市場的人才。理論上講這并不是問題，如果企業(yè)肯花錢，一定可以聘請到適合做國內(nèi)市場的人才。但是，問題隨之而來，企業(yè)敢于花高薪聘請營銷人才嗎?許多企業(yè)不愿意，并出于其他考慮，它們往往第一選擇是把原來做外貿(mào)的人才“轉(zhuǎn)崗”到了國內(nèi)市場營銷崗位上。另外有些企業(yè)雖然肯在聘請國內(nèi)市場營銷人才方面花錢。但由于它們的決策者的經(jīng)驗主要在外貿(mào)加工領(lǐng)域，并不具備識別和駕馭國內(nèi)市場營銷人才的能力，往往錯把“庸才”當成了人才，最后受制于和受累于這些庸才。

打算怎么做

也就是說，怎樣啟動國內(nèi)市場的營銷?一般說來有以下三種選擇。

選擇一：從公司現(xiàn)有的管理人員中調(diào)一位或多位人員出任新的事業(yè)部或公司的主要負責人，同時從外部聘請一些有國內(nèi)市場營銷經(jīng)驗的人員加盟，隨后便開始運作。其運作的一般路徑是：憑自身的力量對相關(guān)市場做簡單的判斷或調(diào)研，隨后依據(jù)判斷或老板的意見做出粗線條的方案，繼而聘請一家廣告公司設(shè)計LOGO和宣傳材料，隨后便開始對外招商或鋪貨銷售。

選擇二：從外部聘請一位人才組建一支國內(nèi)市場營銷團隊，便開始運作。其運作的一般路徑是：由從外部聘請的那位人才主導(dǎo)進行像模像樣地市場調(diào)研并形成具體的營銷策劃方案，之后交給公司老板審批。由于不同老板的管理風格不一樣，有的老板為了表現(xiàn)出對招聘來的人才的信任，會比較爽快地批準方案。一旦方案獲得批準，那個人才便領(lǐng)導(dǎo)他的團隊開始具體執(zhí)行既定方案――聘請一家廣告公司設(shè)計LoGO和宣傳材料，之后開始對外招商或鋪貨銷售。如果老板做決策比較審慎，因而不能及時批準那位人才遞交的營銷方案，或者反復(fù)提出不同意見，個性強烈的人才可能會“拍屁股走人”，暫無地方可去的人才則可能會“淪為”被動執(zhí)行老板意志的人。

選擇三：聘請營銷顧問公司或營銷專家做市場調(diào)研和營銷策劃，之后根據(jù)調(diào)研和策劃確定市場定位、品牌定位、產(chǎn)品定位、渠道定位、組織規(guī)劃和推廣計劃等等，并依據(jù)營銷計劃來逐步展開國內(nèi)市場的營銷活動。這一選擇面臨的最大問題有兩個：一是要花費一大筆咨詢費，許多企業(yè)不愿意在還沒有任何眉目之前就拿出這么大一筆錢來。二是，營銷專家也有優(yōu)劣之分，“看走眼”的結(jié)果是徹底完蛋。

第二步：謹慎進行調(diào)研和策劃

這一步是修正、完善和具體化老板“想做什么、能做什么、打算怎么做”的過程。如果說“頭三步”中的第一步帶有較多的老板的感性色彩，那么這一步則需要有專業(yè)和理性來主導(dǎo)。這一步驟需要明確三個方面的問題：誰來做?做什么?怎么做?

誰來做

有三個選擇：指定內(nèi)部人員來做；聘人才來做；委托顧問來做。這三種選擇其實各有優(yōu)缺點。

內(nèi)部人員來做。優(yōu)點是負責人了解企業(yè)各方面的情況，不會偏離企業(yè)的能力和個性范圍而構(gòu)想營銷方案。缺點是他們不懂得如何做營銷調(diào)研和怎樣做營銷策劃。還可能會唯老板意志是從，沒有自己的獨立主張。

聘人才來做。優(yōu)點是被聘用的人可能對企業(yè)欲進入的行業(yè)的營銷環(huán)境比較熟悉，因而容易進入狀態(tài)和找到感覺。缺點是有營銷實踐經(jīng)驗但不一定懂得如何做調(diào)研和做策劃，并且可能不了解企業(yè)的能力和個性。還可能存在急于求成、好大喜功的心理。

委托顧問來做。優(yōu)點是市場調(diào)研和營銷策劃時大都比較理性和客觀，能夠提出系統(tǒng)的、獨立的和建設(shè)性的觀點與建議。缺點是收費較高，對后續(xù)營銷效果不負責任。

企業(yè)有條件的可采取上述第三種選擇。讓顧問公司的利益同企業(yè)實際營銷效果掛鉤。一般的作法是要求顧問公司至少提供為期一年的咨詢服務(wù)。并只向顧問公司支付項目啟動經(jīng)費(通常占咨詢費用的30％至50％)，其余費用從企業(yè)的銷售利潤-或銷售收八中按比例、分階段提取。這樣做的好處是，把專業(yè)顧問公司同企業(yè)捆綁在了“一條戰(zhàn)船上”，這有助于顧問公司長期地負責任地服務(wù)于客戶。

做什么

市場調(diào)研要明確：1.市場及其變化趨勢：什么組織和個人需要購買及他們的行為特點是怎樣的，這個市場容量有多大，需求者地理分布情況?未來市場需求的變化趨勢?2.市場競爭現(xiàn)狀：市場正在銷售的有哪些品牌，它們各自的企業(yè)規(guī)模、產(chǎn)品特點、市場定位、品牌定位、渠道策略、銷售政策、促銷策略是什么，它們的銷售組織狀況，行業(yè)技術(shù)發(fā)展趨勢?3.擬議中的市場環(huán)境狀況：相關(guān)政策限制，可供選擇的銷售渠道，可供選擇的經(jīng)銷商特點，可供選擇的宣傳媒體和手段?

營銷策劃要明確：市場定位、競爭策略、渠道策略、銷售政策、品牌戰(zhàn)略、促銷定位、銷售組織設(shè)計和人員配置、市場啟動計劃。

怎么做

無論由誰來進行市場調(diào)研和營銷策劃，一些基本的專業(yè)規(guī)程不可以逾越。一般說來，有效的市場調(diào)研和營銷策劃，一定要經(jīng)過以下幾個大的步驟：

做調(diào)研計劃。明確回答：何時、何人、前往何地做調(diào)研?調(diào)研的內(nèi)容和目的，以及相關(guān)問卷、適用工具和方法?調(diào)研費用預(yù)算及控制?

調(diào)研計劃審議和修訂。由客戶單位或上級領(lǐng)導(dǎo)或特定的工作小組來進行審議。對不合理或不必要的事項和可能的遺漏事項提出意見，并進行修訂，直到各方意見一致。

實施市場調(diào)研。特定人員按照調(diào)研計劃前往目的地進行市場調(diào)查，由調(diào)研項目參與者完成市場調(diào)研報告，要詳細說明市場調(diào)研所涉各方面的問題和結(jié)論。

調(diào)研報告審議和補充。由客戶單位或上級領(lǐng)導(dǎo)或特定的工作小組來進行審議。主要就報告中的疑問事項和可能的遺漏事項提出問題和意見，并進行補充，直到各方了解和認可所涉全部內(nèi)容和結(jié)論。

策劃起草營銷方案，由客戶進行審議。主要就營銷方案的可行性進行論證，并根據(jù)討論意見加以修訂和完善。一般說來，至少要經(jīng)過三次以上的以上討論，并使各方完全達成一致意見，否則營銷方案必有缺陷。

第三步：堅定執(zhí)執(zhí)行營銷計劃

有了好的營銷方案，執(zhí)行過程中，即便存在瑕疵，也將無障大局。但是，一種即便完美無缺的營銷方案在執(zhí)行過程中也會碰到各種各樣的問題。如果處理不好，依然可能一定程度地影響營銷進度甚至于成敗。營銷方案在執(zhí)行中經(jīng)常碰到的主要問題有以下兩個。

1　缺少“將才”。好的營銷方案需要有合適的人來執(zhí)行才能顯示其價值。在有了確定的營銷方案之后，企業(yè)需要找到一個合適的人來組建隊伍并上陣“殺敵”。然而，由于外向加工型企業(yè)過去沒有做國內(nèi)市場營銷的經(jīng)驗，從內(nèi)部找出一個人來負責往往有難度。如果勉強讓一個沒有經(jīng)驗和潛質(zhì)的人來出任營銷負責人，勢必使營銷方案在執(zhí)行過程中打折扣。在這種情況下，對外招聘就成了企業(yè)的選擇之一。

既定的營銷策劃案對特定職務(wù)的工作已有描述，并且對候選人的任職資格也已有了具體要求。但涉及到對外招聘，依然有三個問題會立刻擺在面前。

企業(yè)應(yīng)該給這個崗位的人才什么樣的待遇。這之所以是一個問題，因為大多數(shù)外向加工型企業(yè)過去給予其經(jīng)理人員的工資通常并不高，要給予國內(nèi)市場營銷負責人過高的工資，不僅可能會在企業(yè)內(nèi)部造成不公平氛圍。而且決策者在心理上可能還沒有做好準備。在這種情況下，老板可能會傾向于采取“合理工資，高額提成”的用人策略，甚至愿意給予股份，也不愿意給予高工資。但是，要招聘到真正高能力的人才，這一策略在有些行業(yè)并不奏效。

通過什么方式招人。最簡單和最省錢的方式是在人才網(wǎng)站上招聘廣告。但這種方式招聘一般的工作人員可行，招聘領(lǐng)軍型營銷人才則比較困難。因為一般而言，優(yōu)秀的人才大都“名花有主”，他們并不缺少工作機會。也不大上網(wǎng)瀏覽人才招聘信息。因此，還有另一種選擇，就是請獵頭公司幫忙“挖人”。但這又涉及到花錢的問題。著名的獵頭公司在幫助企業(yè)招聘人才時往往有兩個硬性條件：一是要拿相當于招聘崗位一個月的薪水作為傭金，二是傭金數(shù)額不低于4萬元。換言之，著名獵頭公司只愿意招聘年薪在50萬元以上的崗位人才。當然，企業(yè)可以找那些小的獵頭公司。只是小的獵頭公司往往也大多是通過網(wǎng)絡(luò)來招聘的，并且它們對人才的鑒別能力也可能是有限的。

如何識別人才。無論是自己招聘人才，還是請獵頭公司招聘人才，最終都會涉及到一個如何識別和挑選人才的問題。這主要是由于外向加工型企業(yè)沒有做國內(nèi)市場的經(jīng)驗，它的老板往往無法判斷怎樣的人才是優(yōu)秀的和才是適合于自己的。

如果營銷策劃方案是委托專業(yè)顧問公司來完成的，在招聘人才方面，也應(yīng)該充分尊重顧問公司的意見，并由顧問公司來協(xié)助或主導(dǎo)完成。因為通常說來，顧問公司會更專業(yè)，并且處于中間立場，它會充分平衡企業(yè)和人才雙方的利益和意見。如果營銷方案不是聘請顧問公司來完成的，而是企業(yè)指定內(nèi)部人員完成的，或者是先行招聘外部人才，而后由那位被聘人才來主持完成的，則上述問題并不存在。

2　老板中途猶豫或有新想法。這里所說的老板猶豫，特指企業(yè)高層決策者對營銷執(zhí)行方案或方案的某一部分是否行得通存在意見反復(fù)。通常，這種反復(fù)看似猶豫不決。實則是老板對花錢和用人的目的和效果心中沒有定見。一般情況下。凡涉及到花錢和用人，老板大都十分慎重。

老板之所以猶豫，很可能是他不解情況，并無法預(yù)見可能的后果。如果屬于這種情況，那意味著營銷經(jīng)理沒有把營銷方案完全轉(zhuǎn)化為老板的想法和意志。不錯。在營銷方案出臺時，老板參與過，并且老板已經(jīng)是“拍過板”的。但要明白，那時老板之所以同意，在相當程度上是出于信任和尊重，等到了真正要拿出“真金白銀”的時候，他們又會出現(xiàn)本能的懷疑。在這個意義上，營銷經(jīng)理一定要讓老板知道營銷計劃執(zhí)行的所有進度、細節(jié)和可能出現(xiàn)的結(jié)果。如果營銷經(jīng)理不愿意或不敢向老板事無巨細地匯報營銷計劃執(zhí)行的所有進度、細節(jié)和可能出現(xiàn)的結(jié)果，這只能說明營銷經(jīng)理自己的心里并沒有定數(shù)。

做市場營銷策劃范文第4篇

關(guān)鍵詞:市場營銷;職業(yè)生涯;能力

基金項目:本文屬太原科技大學(xué)“大學(xué)生創(chuàng)新訓(xùn)練計劃(UIT)項目”資助項目

中圖分類號:G64文獻標識碼:A

一、職業(yè)生涯的定義

職業(yè)生涯規(guī)劃簡稱生涯規(guī)劃,又名職業(yè)生涯設(shè)計,是指個人或組織職業(yè)歷程的規(guī)劃及對于個人自身發(fā)展的促進;并對主客觀條件等進行詳細深入的剖析,結(jié)合時代的特點,根據(jù)自身傾向,確定最佳的奮斗目標。

職業(yè)生涯規(guī)劃包含決策、設(shè)計、發(fā)展、開發(fā)等內(nèi)容。目的在于幫助個人真正了解自己,進一步詳細估量內(nèi)外環(huán)境的優(yōu)勢和限制,指導(dǎo)設(shè)計出個體合理且可行的職業(yè)生涯發(fā)展方向。

職業(yè)生涯整合出個人一生中各種職業(yè)和生涯的角色,是一個漫長而且復(fù)雜的過程性課題。科學(xué)地將其劃分為不同的階段,明確每個階段的特征和任務(wù),做好規(guī)劃,對更好地從事自己的職業(yè),實現(xiàn)確立的人生目標,非常重要。

二、市場營銷專業(yè)大學(xué)生的職業(yè)生涯標準設(shè)定

作為一名營銷大學(xué)生,必須清楚你的客戶需要什么,當你清楚了你的客戶最關(guān)心的熱點是什么之后,就可以運用自己的能力,針對他們的需要恰到好處地展開你的銷售策略。所以成功的市場營銷專業(yè)大學(xué)生應(yīng)該有以下標準:

1、是否熱愛營銷工作。熱愛是最好的老師。營銷工作是艱苦的,也是非常有意義和豐富多彩的。只有熱愛它,才能發(fā)揮自己的主動性,激發(fā)創(chuàng)造力,才能干好它。

2、是否具有敏銳的觀察力。營銷人員需要高度的市場敏感性,善于從各種信息渠道發(fā)現(xiàn)并把握商機。

3、能力結(jié)構(gòu)。作為一名市場營銷專業(yè)大學(xué)生,一定要有寬闊的能力面,這在一定程度上決定了銷售人員的銷售能力,所以銷售人員應(yīng)有旺盛的求知欲,善于學(xué)習并掌握多方面的能力,這樣運用起來才能游刃有余。

一般來講,市場營銷專業(yè)大學(xué)生應(yīng)該具備以下幾個方面的能力:(1)計算機操作能力。能熟練操作電腦,會網(wǎng)頁設(shè)計基礎(chǔ)和PS運用,熟練各種office軟件,打字速度不慢,辦事效率高,熟練計算機辦公室外部設(shè)備的使用;(2)文字功底。做策劃書是必不可少的能力,另外,加強閱讀,不斷提升自己的寫作水平和能力,關(guān)注時政,加強專業(yè)寫作能力;(3)外語能力。英語水平尤其是專業(yè)英語和口語水平要達到國家四級以上水平,具備聽說讀寫的綜合能力;(4)溝通能力。思維敏捷溝通能力較強,做到意會。語言是與顧客溝通的工具。根據(jù)客戶的語言習慣等要適時的掌握地方方言、語言習慣等;(5)商務(wù)禮儀。在公共關(guān)系和商務(wù)談判中學(xué)習了最基本的商務(wù)禮儀,多看商務(wù)禮儀方面的書籍,熟知國際禮儀,注意自己的行為舉止;(6)心理素質(zhì),身體素質(zhì)。需要提高抗打擊的心理素質(zhì)。身體素質(zhì)較好,熱愛羽毛球和爬山活動,喜歡自助游,單獨旅行,熱愛學(xué)校文體活動,堅持鍛煉身體,做到不遲到,少請假;(7)活動策劃能力。有一定的組織策劃編輯及人事安排能力,能組織策劃多起活動,多接觸大項目,提高全局活動策劃能力;(8)團隊精神。作為市場營銷專業(yè)的大學(xué)生,性格必須活潑開朗、樂觀向上、興趣廣泛、適應(yīng)力強。要敬業(yè),具有很強的團隊管理和協(xié)調(diào)能力,重視團隊精神的培養(yǎng),多學(xué)習團隊管理經(jīng)驗。

想要成為一名成功的營銷人員,構(gòu)建合理的能力結(jié)構(gòu)沒有捷徑可走,只能是學(xué)習和能力的積累,采取適合自己的科學(xué)方法,持續(xù)不斷地付出艱辛的勞動,辛勤耕耘。

三、市場營銷專業(yè)大學(xué)生職業(yè)生涯發(fā)展路徑

一個人的職業(yè)生涯大致可分成四個階段:學(xué)習階段、實踐能力培養(yǎng)階段、個人綜合能力提升階段、自我創(chuàng)新階段。

1、學(xué)習階段,即在校的基礎(chǔ)及專業(yè)知識的學(xué)習。這一階段,大學(xué)生應(yīng)該努力地學(xué)習各門功課以豐富自己的知識。大學(xué)是我們?nèi)松囊粋€重要階段,所以要充分把握大學(xué)四年的時間。在學(xué)習階段,我們應(yīng)當完成的任務(wù)是,掌握自己的專業(yè)知識和技能,提升自己的科學(xué)文化素質(zhì)。在大學(xué)期間,專業(yè)知識應(yīng)當學(xué)好,還應(yīng)通過大學(xué)英語四級和全國計算機二級考試,在通過這些的基礎(chǔ)上,努力通過大學(xué)英語六級考試,等等。

在大一的時候,學(xué)習要從被動轉(zhuǎn)向主動,打牢地基,思想上將“讓我學(xué)”轉(zhuǎn)變?yōu)椤拔乙獙W(xué)”,學(xué)好基礎(chǔ)課程,尤其是英語。在整體大規(guī)劃下要做分步小計劃。根據(jù)自己的實際情況考慮是否修讀雙學(xué)位或輔修第二專業(yè)。堅持每天背英語單詞、練習口語,要從大一開始就堅定不移地學(xué)下去。多和有經(jīng)驗的人進行交流,尤其是即將畢業(yè)的大四同學(xué)。在與他們交流的過程中,能初步了解自己的專業(yè)以及本專業(yè)的就業(yè)情況。

升入大二、大三以后,一方面要穩(wěn)抓基礎(chǔ);一方面又要做好由基礎(chǔ)課向?qū)I(yè)課過渡的準備。適當選讀其他專業(yè)的課程,使自己知識多元化。還要嘗試兼職、社會實踐活動,培養(yǎng)堅強的毅力,提高責任感、主動性和受挫能力。

大四應(yīng)該對前三年的準備做一個總結(jié)。然后,開始畢業(yè)后工作的申請,利用學(xué)校提供的條件,強化求職技巧、進行模擬面試等訓(xùn)練,盡可能地在做出較為充分準備的情況下進行施展演練。積極參加各種招聘活動,在實踐中檢驗自己的積累和準備。目標既已鎖定,該出手時就出手了。編寫好個人求職材料,做好充分準備。

2、實踐能力培養(yǎng)階段,這個階段通常是畢業(yè)后1～2年。處于一個人從學(xué)生向工作人員轉(zhuǎn)變的這個階段,通常是畢業(yè)以后一兩年的時間,工作可能變動比較頻繁。個人要根據(jù)自身的情況,把握時機,找到一份適合自己的工作。同時,在不同的職位上鍛煉自己在工作崗位上真正的實踐能力,真正做好將書本知識與實踐結(jié)合起來,與此同時可以接觸社會上形形的人物,不僅可以鍛煉個人的與人相處的技巧與能力,還可以為以后的業(yè)務(wù)拓展增加更多可能的客戶。這一階段能力的培養(yǎng),直接關(guān)系到以后的工作能否更好地進行。

3、個人綜合能力提升階段。這一階段工作相對較穩(wěn)定,經(jīng)過幾年的實際工作,增強了工作能力、應(yīng)變能力和為人處世的能力。在工作中也積累了豐富的經(jīng)驗,培養(yǎng)了自己吃苦耐勞的工作精神,成熟穩(wěn)重的工作作風,認真嚴謹?shù)墓ぷ鲬B(tài)度,創(chuàng)新的工作理念。在工作中充分發(fā)揮自己的優(yōu)勢和才能,所以在這一階段,個人應(yīng)有更高的追求。避免知識的老化和落后,不斷提高自己的工作經(jīng)驗,爭取做營銷策劃的高端人才。

4、創(chuàng)新階段。無論是誰都要有勇于創(chuàng)新的精神以及敏銳的洞察力,在這個競爭激烈的市場上才能發(fā)現(xiàn)商機,為企業(yè)出一份力,所以這也是個人職業(yè)的成功。因此,經(jīng)過前幾個階段之后,個人會逐漸顯現(xiàn)出一種安定于某類職業(yè)的趨向,基本上找到了一個比較適合自己的職業(yè),并尋求在這一領(lǐng)域里有所建樹。這一時期,也是個人另辟一番天地的好時機,這一階段,個人的綜合能力已經(jīng)得到極大的提升,資金儲備也較充裕,社會人際關(guān)系也有一定的基礎(chǔ),因而這一時期可以成為人生的一個轉(zhuǎn)折期,自主創(chuàng)業(yè)成功的幾率較大。

四、市場營銷專業(yè)大學(xué)生職業(yè)生涯前景

改革開放30年來,我國市場經(jīng)濟的不斷完善,市場營銷已經(jīng)滲入到各種各樣的企業(yè),不僅是外資企業(yè)、民營企業(yè),國有企業(yè)也都在講市場營銷。人們對市場營銷的觀念也將有更深的認識,所以對這方面人才的需求將繼續(xù)看好,并有繼續(xù)升溫的可能。但是,因為市場營銷的特殊性,做市場營銷需要各種能力,不是學(xué)市場營銷的人就適合做市場營銷,專業(yè)知識反而變得不是很重要,很多文憑較低的人愿意付出更大的勞動獲得更多的回報,形成了營銷專業(yè)學(xué)生的強勁對手,給畢業(yè)生造成了一定的壓力。

市場營銷類職位是人才市場需求榜上不落的冠軍,從有關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)推測,銷售類仍是2008年需求量最大的職位。營銷類專業(yè)由于所有高?；旧隙荚O(shè)置了這個專業(yè),導(dǎo)致連年供給不斷增加,反映在人才市場上就是低層營銷人員的薪資水平被拉低。但擁有良好溝通技巧和心態(tài)的營銷類專業(yè)的畢業(yè)生在2008年的總體就業(yè)形勢不錯。

五、市場營銷專業(yè)大學(xué)生職業(yè)生涯預(yù)期

隨著國內(nèi)市場的逐步規(guī)范化,無論是國有企業(yè)、民營企業(yè)還是外資企業(yè)都站在同一起跑線上參與市場競爭――其核心就是營銷人才的競爭。目前,國內(nèi)企業(yè)整體的市場營銷水平還比較低。企業(yè)的市場營銷人員大部分都是從其他專業(yè)或行業(yè)發(fā)展過來的,很多高級市場營銷管理人員也沒有接受過系統(tǒng)的營銷知識培訓(xùn)和學(xué)習,做市場完全靠的是他們的經(jīng)驗和對行業(yè)發(fā)展前景的感覺,市場運作的科學(xué)性、系統(tǒng)性不強。這種狀況已經(jīng)難以適應(yīng)國內(nèi)、國際不斷提高的市場競爭水平。因此,企業(yè)急需具備系統(tǒng)營銷知識和技能的人才,特別是高級市場策劃和管理人員。市場營銷總監(jiān)、市場營銷經(jīng)理等高級營銷管理人員已被納入國家緊缺人才管理系統(tǒng)。做好職業(yè)生涯規(guī)劃,有助于大學(xué)生在畢業(yè)后迅速融入職場生涯,減少其中的進入障礙,并能在最短的時間內(nèi)獲得企業(yè)的認可,使個人能力得以實現(xiàn)。

(作者單位:太原科技大學(xué)經(jīng)濟與管理學(xué)院)

主要參考文獻:

[1]李進宏,陳琳.大學(xué)生職業(yè)生涯規(guī)劃[M].武漢:武漢理工大學(xué)出版社,2005.

做市場營銷策劃范文第5篇

關(guān)鍵詞：滯銷樓盤產(chǎn)生原因理念與技巧

由于各種各樣的原因，房地產(chǎn)新樓盤銷售中途受阻，形成樓盤“滯銷”。這種現(xiàn)狀的形成對房開商來說是一個致命打擊。如何解決樓盤滯銷問題，使銷售重新納入正常的軌道，對于開發(fā)商是迫在眉睫。滯銷樓盤可以粗淺地解釋為銷售不暢的樓盤。樓盤滯銷嚴重影響著開發(fā)商的資金回籠速度，一旦處置不好，后果將不堪設(shè)想。

一、樓盤滯銷的產(chǎn)生原因

1.市場調(diào)研粗淺、營銷失誤。項目前期，開發(fā)商沒有認真做市場調(diào)研盲目上馬，導(dǎo)致完工后，樓盤自身存在著這樣或那樣的毛病，消費者難以接受，從而影響樓盤的銷售。主要問題如下：(1)定位偏差：有的開發(fā)商不重視前期市場調(diào)研和營銷策劃，產(chǎn)品定位偏離目標顧客，造成產(chǎn)品銷售不暢。主要有定位過高、定位過寬、定位超前的問題。(2)設(shè)計問題：建筑產(chǎn)品的規(guī)劃設(shè)計是建立在目標市場確認的基礎(chǔ)上根據(jù)市場的需求來制定的，否則就會受到其他替代產(chǎn)品的威脅。在營銷失誤方面：(1)銷售沒有全程策劃：所謂的全程策劃是指銷售商從設(shè)計規(guī)劃開始，對項目的建筑風格、平面設(shè)計，客戶定位等均和開發(fā)商一起完成。朝向，采光、樓層較差的單元一般在開盤時就首先以低價格推出，這種方式容易被買家接受，一些較差的單元留到最后賣困難會大得多。(2)樓盤推出時機不當：房地產(chǎn)投放市場也應(yīng)該具備：“天時、地利、人和”，天時好就是要恰當?shù)乩煤暧^環(huán)境和推出樓盤的時機，認清大勢隨行就市在地利與人和都到位的條件下，將產(chǎn)品在此最佳的機會點拋出，以取得最好的銷售業(yè)績。(3)營銷推廣不利。能否采取較為合理的推廣手段也將直接影響到產(chǎn)品的銷路，如果沒有有效的推廣手段，就很難打開產(chǎn)品市場。

2.開發(fā)商缺乏實力、新的競爭對手的出現(xiàn)。開發(fā)商作為項目的實施者，是否具有實力，是影響房地產(chǎn)銷售進度的一個重要問題。房地產(chǎn)屬于特殊商品，具有投資大、風險大、周期長、資金回收慢等特點。而有些開發(fā)商在投資運作過程中由于資金不到位，沒有充足的資金來保障項目工程的順利進行，影響了工程進度，延緩樓盤交接的時間，造成客戶投訴，進而影響產(chǎn)品的銷路。從顧客角度來說，有的客戶對于落成的現(xiàn)房缺乏想象空間，反而去追捧那些精美的樓書上吹鼓的更超前更高檔、更有想象空間的期樓。這種這山望著那山高的消費心態(tài)，加上顧客會貨比三家，也是滯銷的主要原因之一。

3.缺乏品牌意識?！凹惫钡乃季S方式和行動取向，企業(yè)的成功和發(fā)展是建立在消費者的基礎(chǔ)上的，顧客是企業(yè)的衣食父母，只有顧客認可你并購買你所生產(chǎn)的產(chǎn)品，企業(yè)才有利潤，才能發(fā)展。但是，有的開發(fā)商看到市場需求旺盛，想撈一把就走，這種做法是不可取的。據(jù)統(tǒng)計，我國有1000億“豆腐渣”工程，與這種“急功近利”的思維方式和行動取向有很大的關(guān)系。在這種心態(tài)的驅(qū)使下，開發(fā)商不重視質(zhì)量而講速度，不注重樓盤和企業(yè)品牌的樹立，當然影響樓盤銷售。

二、滯銷樓盤的銷售理念與技巧

1.重新定位產(chǎn)品與市場。(1)改進產(chǎn)品功能：有的樓盤滯銷，是由于戶型結(jié)構(gòu)存在嚴重功能缺陷。因為，很少有人會花巨資買一套使用極不方便的房子。這其實也是全國空置房面積年年增加的重要原因。如某高檔小區(qū)，20套原本看好的四房卻成了庫存，開發(fā)商聘請營銷策劃人員，經(jīng)調(diào)查后發(fā)現(xiàn)原來不少客戶認為，該戶型房間太多而臥室面積又普遍偏小，于是營銷策劃人員建議開發(fā)商將其改為三房，果然很快售磬。改進產(chǎn)品這一方式對寫字樓和商鋪來說，運用較多。但住宅產(chǎn)品戶型的改動一般是大面積改小、小面積改大等。(2)市場重新定位：一般是對產(chǎn)品進行改進，才能維持持續(xù)銷售期。如南山金融中心，原名“輝煌大廈”，在停工三年之后世聯(lián)介入，世聯(lián)所做的第一件事也是市場重新定位，經(jīng)調(diào)查得知，該項目的周邊，是一批中小企業(yè)主，就是該項目的目標顧客。因此，世聯(lián)針對這些客戶的特點，建議開發(fā)商對產(chǎn)品進行了改進，如取消集中空調(diào)、將面積變小，并編寫了一本《完全工作手冊》，在該手冊里，詳細列出了在該棟大廈辦企業(yè)的種種優(yōu)勢，如周邊有哪些政府部門、有哪些運動場所、有哪些酒樓、周邊商家的服務(wù)范圍，甚至給出這些部門、商家的電話號碼、聯(lián)系方式等內(nèi)容，甚至告知買家在該大廈辦公，周末是否必須付空調(diào)費這些細節(jié)上的問題。最后，僅憑這樣一本手冊就完成了銷售。

2.采用降價與廣告策略、創(chuàng)新營銷手段。降價是處理滯銷樓盤的一個最常見的方法，也是開發(fā)商和商用得最多的一種方式。降價有多種方式，有的是明降，如廣告大降價、大讓利；有的是暗降，即隱性降價。如降低首期款、送裝修套餐、送家電套餐、免若干年的物業(yè)管理費、送花園、送綠化等，這些頗具人情味的降價方式所起的作用非常有效。但降價有利也有弊。首先是開發(fā)商損失利潤；其次是損害前期購買者利益，讓他們覺得不平衡，從而傷害開發(fā)商品牌形象。因此，開發(fā)企業(yè)應(yīng)慎重對待。有些樓盤價格降到極限、廣告的投入也很大，但依然無人理睬，這時就要換一種思維方式，創(chuàng)新營銷手段，以達到銷售的目的。深圳的“福源花園”二期就是一個成功的例子?！案Ｔ椿▓@”位于保稅區(qū)旁，優(yōu)點是周圍環(huán)境安靜，缺點是位置較偏，不太引人注意。二期尾盤銷售時曾有過幾次降價，均價每平方米降至4900多元，廣告也打了不少，但市場幾乎沒有反應(yīng)。采用試住這一方式后，僅兩周時期便完成了銷售，55套住宅全部售出，同時單位售價比原來上漲了15%。

3.制定目標各個擊破。對于剩下的尾樓，開發(fā)商與專業(yè)策劃人員仔細研究，對每一套剩下的房子都進行仔細研究，與周圍樓盤比較，提煉出其優(yōu)點，找出缺點，制定詳細的突圍計劃，會提高銷售的成功率。如“碧天云”項目可以說是以此方法處理尾盤的一個典型代表?！氨烫煸啤蔽挥诒杯h(huán)路以北，是深圳市近幾年來最有特色住宅項目之一，其獨特的嶺南建筑風格在深圳住宅市場可以稱得上是獨樹一幟，外立面十分引人注目，開發(fā)商因有前面的“碧荔花園”的成功，因此，對這個項目非常樂觀，寄予的希望頗高。但盲目樂觀的結(jié)果是“碧天云”的銷售一波三折，前三個月只賣出100多套，后勁跟不上，出現(xiàn)一個滯銷期。開發(fā)商聘請了專業(yè)程度較高的商聯(lián)合銷售，由賣名字、賣風格，轉(zhuǎn)為賣生活、賣實質(zhì)、賣功能的策略，共同制定了認準目標各個擊破的戰(zhàn)略戰(zhàn)術(shù)，對每一套剩下的房子都進行仔細研究，這樣售樓小姐在介紹時，優(yōu)缺點清楚，成功率大幅提高。

參考文獻：