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集體土地評估方法范文第1篇

【關(guān)鍵詞】集體房地產(chǎn)抵押；價值評估；

中圖分類號：F293.33文獻(xiàn)標(biāo)識碼： A 文章編號：

引言：

隨著我國經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展以及人民生活水平的提高，我國集體土地與其上房屋抵押價值及評估的業(yè)務(wù)也隨之迅速增多。然而，在實務(wù)中卻依然存在著不少問題，因此本文就關(guān)于集體房地產(chǎn)及其上房屋抵押價值評估中的抵押權(quán)實現(xiàn)過程中集體房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移方式、估價方法的選擇、合法性原則的把握、估價時點的確定等各方面進(jìn)行初步的分析和探討。

一．抵押集體房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移實現(xiàn)時的兩種方式

依據(jù)《擔(dān)保法》第55條中規(guī)定,如果是以鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村企業(yè)的廠房等建筑物所占用的土地范圍作為使用權(quán)抵押的,在其實現(xiàn)抵押權(quán)之后,規(guī)定沒有經(jīng)過法定程序的不得獨自改變土地用途以及土地集體所有。該法定程序包含了關(guān)于列入出讓計劃、征地計劃都必須要取得相關(guān)規(guī)劃許可等。1997年3月19日，我國國土局下達(dá)了就土地使用權(quán)抵押登記等相關(guān)問題的通知（下文簡稱通知)中第二條有著明確規(guī)定:關(guān)于鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村企業(yè)廠房等建筑物的抵押一旦涉及集體土地使用抵押的情況,抵押人需要委托具有土地估價資格的相關(guān)責(zé)任機(jī)構(gòu)進(jìn)行專業(yè)地價評估,然后經(jīng)由土地管理部門確認(rèn),而且還需要明確實現(xiàn)抵押權(quán)的方式,如果需要將其轉(zhuǎn)為國有土地,就必須同時核定出土地使用權(quán)的出讓金數(shù)額。其次,由抵押權(quán)人與抵押人共同簽訂抵押合同。依據(jù)通知中第四條明文規(guī)定,凡在辦理土地使用權(quán)登記過程中,處分抵押財產(chǎn)時涉及集體土地所有權(quán)轉(zhuǎn)為國有的情況時,通常按照土地管理的有關(guān)規(guī)定為準(zhǔn)則進(jìn)行辦理。從中可以看出在實現(xiàn)集體房地產(chǎn)的抵押權(quán)過程中, 在特殊情況下，經(jīng)由法定程序下集體土地所有權(quán)是可以轉(zhuǎn)為國有的。

為此,房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移在集體房地產(chǎn)抵押權(quán)實現(xiàn)時可以分為以下有兩種方式:第一種是在不改變土地所有權(quán)性質(zhì)的前提下,依然屬于集體所有,即房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移；第二種是在改變土地所有權(quán)性質(zhì)的情況下,將集體所有轉(zhuǎn)變?yōu)閲? 房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移。

抵押權(quán)實現(xiàn)過程中不同房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移方式會造成抵押房地產(chǎn)的處分價格有所不同,使得處分的難易程度受到影響。因此在作估價報告中應(yīng)該對轉(zhuǎn)移方式進(jìn)行詳細(xì)的說明,從而方便抵押權(quán)人對抵押物的具體情況有一個全面的了解。

關(guān)于第一種轉(zhuǎn)移方式,處分的時候買受方所支付的價格稱作集體房地產(chǎn)的價格，也就是獲取集體土地使用權(quán)與其房屋所有權(quán)所需支付的價格；關(guān)于第二種轉(zhuǎn)移方式,買受方所支付的價格就稱作國有房地產(chǎn)的價格,就是獲取國有土地使用權(quán)所需出讓的價格土地征用費(fèi)以及房屋所有權(quán)的價格和土地出讓金。當(dāng)前許多評估人員都沒有注意到這一問題嚴(yán)重性,從而在集體房地產(chǎn)估價報告中關(guān)于這方面所作出作的說明不夠明確,嚴(yán)重影響了抵押權(quán)人對關(guān)于未來房地產(chǎn)價格變化趨勢的把握程度。與此同時，也使得抵押權(quán)人對抵押權(quán)實現(xiàn)過程中處分前景的預(yù)測受到影響。

二．估價方法的選擇

關(guān)于國有房地產(chǎn)的評估，市場中常用的四種基本評估方法分別為收益法、比較法、假設(shè)開發(fā)法、成本法。然而這些方法是否能夠都適用于集體房地產(chǎn)的抵押價值評估?

依據(jù)房地產(chǎn)抵押價值評估規(guī)范第6.4.2條中明確規(guī)定,房地產(chǎn)抵押價值評估應(yīng)當(dāng)采取公開市場價格的標(biāo)準(zhǔn),可以通過參照設(shè)定抵押權(quán)時的相關(guān)類似房地產(chǎn)的市場正常價格進(jìn)行評估。集體房地產(chǎn)抵押價值的評估其實就是集體土地使用權(quán)以及其房屋所有權(quán)所連在一起的整體價值的評估,為此也應(yīng)當(dāng)以設(shè)定抵押權(quán)時的相關(guān)房地產(chǎn)的市場正常價格為標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行評估。然而，在方法的選擇上應(yīng)該通過分析其特殊性來選擇。

第一,按照現(xiàn)行的明文規(guī)定,集體房地產(chǎn)除了兼并、非因破產(chǎn)或抵押等情況所導(dǎo)致發(fā)生權(quán)屬的轉(zhuǎn)移之外,一般情形下沒有正常的、公開的市場交易發(fā)生,往往在評估過程中難以收集到可比成交的案例,因此往往都難以直接采取市場比較法來評估。

第二,集體房地產(chǎn)抵押大部分企都屬于企業(yè)廠房的抵押,也就是工業(yè)用途上的房地產(chǎn),按理論上講可以通過采用收益還原法。但是在收益還原法實際運(yùn)用過程中,通常需要收集集體土地等類似企業(yè)的收入以及運(yùn)營費(fèi)用等相關(guān)資料,以便計算出客觀收益。但是往往會因為同一個供需圈內(nèi)部類似的房地產(chǎn)不多,導(dǎo)致資料很少，因此也很難直接采用。

第三,國有土地所使用權(quán)價格的評估方法通常為成本，然而能否直接應(yīng)用到集體土地使用權(quán)價值評估？首先，國有土地使用權(quán)的價值評估必須經(jīng)過法律法規(guī)的確認(rèn),例如一級市場的內(nèi)資出讓金、外資出讓金、土地使用費(fèi)等都需要經(jīng)由相關(guān)部門的確認(rèn)才可以通過；其次就是二級市場交易活躍,存在著單純的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價問題。評估人員可以通過從成本的角度、按照轉(zhuǎn)讓價或出讓價以此來確定國有土地的使用權(quán)及取得費(fèi)用。由于集體土地使用權(quán)受法律規(guī)定不得有相關(guān)類似于正常的市場轉(zhuǎn)讓、國有土地等的出讓等行為發(fā)生,因此很難直接估計集體土地使用權(quán)的取得費(fèi)用。為此,成本法也很難直接用于對集體土地使用權(quán)價格上的評估工作,但是適用于對集體房屋的所有權(quán)價格評估中。

第四,假設(shè)開發(fā)法通常適用于擁有開發(fā)或者再開發(fā)潛力并且能夠即將開發(fā)或者再開發(fā)的房地產(chǎn),這一方法是按照規(guī)劃中的開發(fā)條件作為前提假設(shè)的,是估價過程中最實用的估價使用原則的生動體現(xiàn)。所以,假設(shè)開發(fā)法對于沒有明確再開發(fā)計劃或者以擔(dān)保為目的集體房地產(chǎn)的抵押評估相對而言是較不合適的。

總之，市場房地產(chǎn)價值評估的方法應(yīng)結(jié)合實際情況，各取所長。相對而言較為結(jié)合成本法的基本思想是:先將委估房地產(chǎn)的土地假設(shè)為國有土地,然后用市場比較法去求出其使用權(quán)的相應(yīng)價格。其次，通過減扣集體土地依法將其轉(zhuǎn)換為國有土地的費(fèi)用(也就是征地費(fèi)),這樣就得到了集體土地使用權(quán)的價格；最后再用成本法求出建筑物的價格之后,將兩者相加，兩者之和就被稱作委估集體房地產(chǎn)的抵押價格。

三．估價報告中須作的兩項說明

作為評估人員，在做集體房地產(chǎn)抵押價值評估報告的時候,需要在限制條件以及估價規(guī)范規(guī)定的價值評估假設(shè)這一欄中,作出如下兩項明確說明,從而以便抵押當(dāng)事人作為參考,尤其是讓抵押權(quán)人了解抵押物所能擔(dān)保的債務(wù)數(shù)目時提供必要參考。具體兩項說明如下:

（一）估價結(jié)果的內(nèi)涵

盡管抵押當(dāng)事人希望可以了解到的是當(dāng)?shù)盅簷?quán)人依法以提供擔(dān)保的房地產(chǎn)處分或抵押人不履行債務(wù)(變賣該房地產(chǎn)、折價或者拍賣) 時，該房地產(chǎn)所能夠?qū)崿F(xiàn)的客觀合理評估價格折算到假設(shè)抵押權(quán)時的價值，然而因為處分時點的不確定性，致使很難準(zhǔn)確的把握這種預(yù)期價值，依據(jù)估價規(guī)范的明確規(guī)定，實際的抵押價值評估價格就是假定的抵押權(quán)過程中的集體房地產(chǎn)價值。作為抵押權(quán)人應(yīng)該考慮抵押權(quán)從假定時點到處分時點這一期間內(nèi)的房地產(chǎn)市場抵押物處分的費(fèi)用、變化的風(fēng)險等，然后再按照估價結(jié)果中的某一比例來確定抵押房地產(chǎn)可用于擔(dān)保的債務(wù)數(shù)額。

（二）轉(zhuǎn)移方式對房地產(chǎn)處分的影響

當(dāng)?shù)盅簷?quán)人采用報告的估價結(jié)果當(dāng)作抵押貸款參考的時候,應(yīng)該要注意到評估的結(jié)果是按照抵押房地產(chǎn)處分期間土地所有權(quán)并不轉(zhuǎn)為國有為前提條件的,因此如果在處分期間買受人并不是委估對象所屬的集體經(jīng)濟(jì)個人或組織單位,依據(jù)規(guī)定的要求需要轉(zhuǎn)為國有土地并且買受人必須交納應(yīng)支付的土地出讓金以及土地征用費(fèi)，而這樣就會在一定程度上增加了對委估對象的處分難度。

結(jié)束語：

總而言之，集體房地產(chǎn)的價值評估的首要原則是要合法,然后依據(jù)相關(guān)法則法規(guī)來進(jìn)行專業(yè)評估。選取正確使用的估價方法，才能更好的對集體房地產(chǎn)抵押價值進(jìn)行評估。

參考文獻(xiàn)：

趙建,賈岐嶺. 論房地產(chǎn)抵押的處置權(quán)[J]. 商業(yè)文化,2010,(04) .

集體土地評估方法范文第2篇

關(guān)鍵詞:農(nóng)村舊村改造評估;房屋權(quán)屬;房屋面積確定;解決方法

中圖分類號:F32

文獻(xiàn)標(biāo)識碼:A

文章編號:1672-3198(2010)19-0096-01

為了適應(yīng)城市發(fā)展的需要,城市郊區(qū)的農(nóng)村集體土地被政府征收轉(zhuǎn)為國有土地。國家在對農(nóng)村土地的征收過程中,許多工作都是針對農(nóng)村舊村改造而進(jìn)行的。在對農(nóng)村舊村進(jìn)行改造的過程中,拆遷評估的工作程序是:首先對農(nóng)村房屋權(quán)屬和房屋面積進(jìn)行確定,然后再根據(jù)實物補(bǔ)償或者貨幣補(bǔ)償?shù)脑瓌t進(jìn)行房屋的評估測算,最后得出評估值。但是實際的拆遷評估工作中,在對房屋權(quán)屬和房屋面積的確定過程中,經(jīng)常會有如下問題出現(xiàn)。

1 農(nóng)村舊村改造拆遷評估工作中常見的問題

1.1 房屋的權(quán)屬問題

農(nóng)村舊村改造項目的評估工作與城市房屋拆遷的評估工作有著本質(zhì)的區(qū)別。最本質(zhì)的區(qū)別便是土地的所有權(quán)問題。城市土地屬于國家所有,而農(nóng)村土地屬于農(nóng)村集體所有,其中農(nóng)村宅基地也是屬于農(nóng)村集體所有的。農(nóng)民擁有農(nóng)村集體土地使用權(quán)證,在宅基地上建設(shè)的房屋屬于農(nóng)民個人所有,頒有房屋產(chǎn)權(quán)證書。如果兩證齊全,可以根據(jù)農(nóng)村舊村改造項目實物補(bǔ)償(拆一補(bǔ)一)原則進(jìn)行評估測算,在這種情況下,評估工作不存在很大的風(fēng)險性。

在對房屋產(chǎn)權(quán)證進(jìn)行現(xiàn)場勘查復(fù)核過程中發(fā)現(xiàn),雖然農(nóng)民擁有集體土地使用證和房屋所有權(quán)證書,但是證書卻與現(xiàn)實狀況并不相符,這就很難確定房屋權(quán)屬問題。主要存在下面的不符情況:房屋所有權(quán)證書與集體土地使用權(quán)證書及土地和房屋的所有人并不相符。

有些農(nóng)村集體土地使用權(quán)證書和房屋所有權(quán)證書是在20世紀(jì)80年代頒發(fā)的,已經(jīng)過去20年,土地和房產(chǎn)證上使用權(quán)人和所有權(quán)人可能已經(jīng)將房屋遺贈給后代,按照相關(guān)法律規(guī)定應(yīng)到相應(yīng)的管理部門辦理過戶手續(xù),但是農(nóng)民法律意識薄弱,沒有及時辦理變更手續(xù),導(dǎo)致現(xiàn)實房主與產(chǎn)權(quán)人不相符,部分房屋因此發(fā)生產(chǎn)權(quán)糾紛。還有部分農(nóng)民直接將產(chǎn)權(quán)證上的產(chǎn)權(quán)人姓名進(jìn)行涂改,使產(chǎn)權(quán)證書失去法律效應(yīng)。這些做法都給拆遷評估工作中的房屋權(quán)屬核實造成巨大困難。

1.2 房屋的面積問題

1.2.1 農(nóng)民自身原因

農(nóng)民在領(lǐng)取房產(chǎn)所有權(quán)證書之前,考慮到稅費(fèi)的問題,往往少報房屋的面積。在領(lǐng)取房屋產(chǎn)權(quán)證書之后,由于時間的推移,又進(jìn)行改建、翻新,在這些情況下,產(chǎn)權(quán)證書上的房屋面積無法與實際情況相對應(yīng)。

1.2.2 產(chǎn)權(quán)證書辦理年限不同,導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)面積不同

進(jìn)行舊村改造的地區(qū),房屋產(chǎn)權(quán)證書的辦理年代也是不同的。在實際調(diào)查中發(fā)現(xiàn),這些不同年代辦理的產(chǎn)權(quán)證書導(dǎo)致在同一地區(qū)同樣房屋面積確認(rèn)的不統(tǒng)一性。

有些產(chǎn)權(quán)證書是在20世紀(jì)80年代末辦理的,還有部分村民在2000年左右辦理了新版的房屋產(chǎn)權(quán)證書。新的產(chǎn)權(quán)證書是在房屋進(jìn)行翻新或者重建之后根據(jù)房屋的現(xiàn)實狀況辦理的,基本上可以真實的反映房屋的面積及現(xiàn)狀。在20世紀(jì)90年代之前的房產(chǎn)證已經(jīng)不能反映房屋狀況,主要原因是農(nóng)村地區(qū)對于房屋的翻新、加蓋等方面沒有明確的法律制度規(guī)定,農(nóng)民便根據(jù)自己的需要,隨意更改自有房屋的面積大小和結(jié)構(gòu)。這些房屋經(jīng)過翻修、改建,已經(jīng)無法按照房產(chǎn)證進(jìn)行核實。在同一區(qū)域存在這樣兩種狀況,會使相同狀況的房屋由于房產(chǎn)證辦理年限的不同而產(chǎn)生不同的拆遷評估價值。這種情況的存在使房屋評估價值很難確定。

在進(jìn)行拆遷評估時,估價師無法根據(jù)產(chǎn)權(quán)證書來核實房屋的真實狀況,無法進(jìn)行房屋的有證面積和無證面積的準(zhǔn)確計算。這些都直接影響到估價師的評估工作。

根據(jù)有關(guān)規(guī)定,只有房屋的有證面積才能進(jìn)行相應(yīng)的補(bǔ)償。按照有證房屋實物補(bǔ)償(拆一補(bǔ)一)的原則,農(nóng)民會有很大的損失,必然會給后期的拆遷工作帶來很大的困難。如果按照現(xiàn)實面積進(jìn)行評估,又會為房地產(chǎn)估價師和估價單位帶來很大的評估風(fēng)險。在評估實務(wù)工作中,如何解決上述問題是農(nóng)村舊村改造評估工作的核心內(nèi)容。

2 解決方法

針對上面出現(xiàn)的問題,經(jīng)過不斷的實踐和研究探討。在評估工作中,經(jīng)常采用以下方法解決上述問題:

2.1 房屋的權(quán)屬問題的解決方法

針對權(quán)屬不明現(xiàn)象,根據(jù)產(chǎn)生產(chǎn)權(quán)不明的根源不同,采取不同的方式進(jìn)行確權(quán)。

對于沒有產(chǎn)權(quán)糾紛僅僅是繼承等原因造成的產(chǎn)權(quán)人改變的情況,評估工作的確權(quán)工作主要是同房屋主管部門、土地主管部門和公證部門一起完成。而對于具有產(chǎn)權(quán)糾紛的房屋,即使會同相關(guān)管理部門仍未能確權(quán)的,可以進(jìn)行產(chǎn)權(quán)不明房屋的評估工作,與確定產(chǎn)權(quán)房屋的評估原則和評估方法相同,但是要注意在評估過程中應(yīng)注明權(quán)屬不清的原因。

2.2 房屋面積不清的解決方法

同一個地區(qū)即使房屋的面積隨著產(chǎn)權(quán)人的翻新、改建等發(fā)生變化,農(nóng)村宅基地的面積也是固定不變的,因此農(nóng)村宅基地面積的確認(rèn)是容易的。根據(jù)農(nóng)村地區(qū)這一獨特的土地使用權(quán)占有方式,在農(nóng)村舊村改造評估中,使用宅基地的面積作為評估的基礎(chǔ)數(shù)據(jù),然后根據(jù)宅基地的面積來進(jìn)行拆遷補(bǔ)償,這在一定程度上解決了時間變化等不同因素導(dǎo)致的產(chǎn)權(quán)證書面積差的問題。

集體土地評估方法范文第3篇

摘要：隨著社會主義市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,大量集體土地被政府征收,進(jìn)而引發(fā)了在土地征收過程中的失地農(nóng)民與政府一系列矛盾。為了更有效地實現(xiàn)對土地征收監(jiān)管,對土地主管部門系列進(jìn)行改革,實行由中央政府垂直領(lǐng)導(dǎo)國土資源的執(zhí)法監(jiān)督,建立和完善土地征用聽證制度,做好土地行政復(fù)議和行政訴訟工作，逐步建立起決策有程序、行為有規(guī)范、辦事有章程、失職有追究的管理體制。當(dāng)土地行政工作人員違法行政時，讓農(nóng)民可以通過行政訴訟使其被侵害的權(quán)利得到補(bǔ)救，要加大對違法批準(zhǔn)征地人員的懲罰措施，完善對違法批準(zhǔn)征地人員的刑事責(zé)任追究制度。

關(guān)鍵詞：集體土地；失地農(nóng)民；土地征收

本文就目前我國農(nóng)村土地在征收工作中面臨的問題進(jìn)行了研究并提出了相關(guān)對策。

一、農(nóng)村當(dāng)前集體土地征收存在的主要問題

(一)“公共利益”概念模糊，土地征收范圍過寬

《土地管理法》第2條第4款規(guī)定：“國家為了公共利益的需要,可以依法對土地實行征收或者征用并給予補(bǔ)償。”也就是說，征收土地是國家為了公共利益的需要，而不是某些經(jīng)濟(jì)組織利益的需要。但是，現(xiàn)行法律法規(guī)并沒有明確界定哪些建設(shè)項目用地是為了“公共利益需要”，造成了法律上對“公共利益”的解釋模糊，導(dǎo)致許多個人、單位與地方政府打著“國家公共利益的名義”以低廉的價格征用土地，進(jìn)行商業(yè)開發(fā)，進(jìn)而創(chuàng)造商業(yè)利潤。

(二)土地補(bǔ)償費(fèi)用過低

根據(jù)《土地管理法》及有關(guān)規(guī)定，我國土地征收補(bǔ)償中分為四部分：一是土地補(bǔ)償，二是青苗補(bǔ)償，三是地上附著物，四是被征地人員的安置。土地補(bǔ)償費(fèi)為該耕地被征用前三年平均產(chǎn)值的6~10倍，安置補(bǔ)助費(fèi)為該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的4~6倍，征用土地的其他補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，由省自治區(qū)直轄市參照征用耕地的補(bǔ)償規(guī)定。顯然，這種補(bǔ)償方法帶有計劃經(jīng)濟(jì)的特征。以土地過去年產(chǎn)值作為確定補(bǔ)償費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)，不能反映市場對土地及附著物的真實評價，尤其未考慮到農(nóng)用地轉(zhuǎn)為非農(nóng)用地的土地價值的升值潛力，該標(biāo)準(zhǔn)明顯偏低，而廉價的土地征收補(bǔ)償費(fèi)用難以維持失地農(nóng)民原有生活水平，難以準(zhǔn)確體現(xiàn)地塊的區(qū)位差異及各地區(qū)不同經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平等，侵害了廣大農(nóng)民的權(quán)益，導(dǎo)致農(nóng)民對征地的不滿，容易引起農(nóng)民與政府的沖突。

(三)失地農(nóng)民安置方式過于單一，缺乏合理的保障制度

我國《土地管理法》第47條第6款規(guī)定：“支付土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)償費(fèi)，尚不能使需要安置的農(nóng)民保持原有生活水平的，經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)，可以增加安置補(bǔ)助費(fèi)。”可見，我國土地征用的補(bǔ)償制度的核心并不在于保障集體土地的財產(chǎn)性權(quán)利，而在于保障被征地農(nóng)民的生存權(quán)利?？赡壳霸趶V大農(nóng)村，許多地方采用一次性貨幣安置方式，土地征收后，一部分失地農(nóng)民由農(nóng)村涌入城市，但由于缺乏技能和知識，又沒有政府有力的就業(yè)培訓(xùn)政策的支持，基本處于失業(yè)狀態(tài)；另一部分實現(xiàn)“農(nóng)轉(zhuǎn)非”的失地農(nóng)民，即使安置了工作，但由于他們的文化素質(zhì)和勞動技能普遍偏低，也成為企業(yè)單位裁員的首選人員。他們的就業(yè)問題沒有得到妥善解決，也沒有被納入城鎮(zhèn)失業(yè)保險保障的范疇，這樣就造成大量種田無地、就業(yè)無崗、社保無門的“三無”農(nóng)民。

(四)征地費(fèi)用分配混亂,分配沒有具體細(xì)則

目前我國法律只規(guī)定了土地征用補(bǔ)償費(fèi)的分配原則，沒有規(guī)定具體的分配標(biāo)準(zhǔn)，對農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的成員資格認(rèn)定缺乏具有可操作性的規(guī)定，對于外嫁女、上門女婿、回遷戶、空掛戶、超生子女戶、戶口遷出的大學(xué)生、服役士兵、勞教人員、死亡人員家屬等能否享有土地征收補(bǔ)償費(fèi)分配權(quán)、享有多大分配權(quán)都無明確的法律依據(jù)。因此對征地的補(bǔ)償安置費(fèi)缺乏一個分配到農(nóng)戶的具體細(xì)則,造成各村、組對征地補(bǔ)償安置比較混亂。比如在發(fā)放的時間上有的一次性發(fā)放，有的分若干年發(fā)放；在分配對象上有的不分老少按人頭發(fā)放，有的按被征地面積分配等。這樣就導(dǎo)致沒有享有分配權(quán)或沒有享有完全分配權(quán)的村民引起對分配制度的不滿！

(五)地方政府官員濫用權(quán)利，利用征地差價創(chuàng)造利潤

去年在土地執(zhí)法百日行動中國土資源部執(zhí)法監(jiān)察局相關(guān)人員透露：2000年—2006年，全國因為土地違法違規(guī)受到黨紀(jì)政紀(jì)處分的是8698人，另外還有1221人被追究刑事責(zé)任。2007年1—8月，在土地違法案件的查處當(dāng)中，仍有893人受黨紀(jì)政紀(jì)處分，245人被追究刑事責(zé)任。由此可見，因土地而滋生的腐敗現(xiàn)象非常嚴(yán)重。某些地方人民政府官員為了發(fā)展地方經(jīng)濟(jì)，大力招商引資，以畸低的價格征用農(nóng)民集體的土地，然后轉(zhuǎn)手以高價出讓給建設(shè)單位，他們則從中吃差價，囊入腰包，損害百姓的利益。

二、對我國土地征收制度完善的建議及對策

(一)完善土地征收法律法規(guī)，正確確定土地征用范圍

只有把為公共利益而實施的征地與一般經(jīng)營性用地嚴(yán)格區(qū)分開，才能有效防止集體土地所有權(quán)的被侵犯。因此,建議國家立法機(jī)關(guān)對《憲法》和《土地管理法》中的“公共利益”作出司法解釋，明確界定“公共利益”的相應(yīng)內(nèi)涵。筆者認(rèn)為，可考慮逐步將土地征用限定在以下公共利益性用地范圍內(nèi)：（1）國家機(jī)關(guān)用地和軍事用地；（2）城鄉(xiāng)基礎(chǔ)設(shè)施用地；（3）國家重點扶持的能源、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地，如煤礦、機(jī)場、大壩等；（4）特殊用地，如監(jiān)獄、治安拘留所等；（5）享受特殊優(yōu)惠政策用地，如經(jīng)濟(jì)用房建設(shè)用地、遷移戶用地等；（6）公益及福利事業(yè)用地，如學(xué)校、醫(yī)院等；（7）其他公認(rèn)或法院裁定的公共利益用地。

(二)提高土地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，切實保障農(nóng)民權(quán)益

由于我國特殊國情，土地在補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)上，一般以市場價格作為主要參照依據(jù)。這個市場價值要通過規(guī)范的價格評估體系公平確定，由于失地農(nóng)民是整個征地過程中真正的利益群體，相關(guān)專家在土地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的制定過程中應(yīng)該讓失地農(nóng)民也介入其中，根據(jù)土地的不同地域、不同類型以不同的評估方法確定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，目的是使被征地農(nóng)民的合法權(quán)益不致因政府的行為受到實質(zhì)的損害。對于土地征收的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，除了按價格補(bǔ)償外，還要考慮為失地農(nóng)民維持今后生活提供額外的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。

(三)增加補(bǔ)償渠道，完善失地農(nóng)民保障體系

由于土地征用補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)偏低，土地補(bǔ)償安置費(fèi)只夠農(nóng)民維持幾年的生活所需。這使得農(nóng)民就業(yè)、養(yǎng)老等問題比較突出。因此為失地農(nóng)民建立一個可持續(xù)發(fā)展的保障體系是解決失地農(nóng)民問題的基礎(chǔ)性工程。首先可以采用在土地轉(zhuǎn)讓收益中提高一定的比例，用于建立土地基金，并且把基金的增殖部分用于建立農(nóng)村社會保障體系。其次，可以積極創(chuàng)造條件，向被征地農(nóng)民提供免費(fèi)的勞動就業(yè)技能培訓(xùn)，安排相應(yīng)的工作崗位，為失地農(nóng)民提供一個培訓(xùn)、求職、登記、職業(yè)介紹的一體化免費(fèi)就業(yè)服務(wù)。再者，對有長期穩(wěn)定收益的項目用地，在農(nóng)戶自愿的前提下，被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織經(jīng)與用地單位協(xié)商，可以以征地補(bǔ)償安置費(fèi)用入股。農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)戶通過合同約定以優(yōu)先股的方式獲取利益。

(四)完善分配細(xì)則，加強(qiáng)分配管理

關(guān)于征地補(bǔ)償費(fèi)分配的問題，既涉及法律,又涉及到相關(guān)政策；既涉及集體利益，又涉及到公民權(quán)益。在制定補(bǔ)償分配政策與方案時，應(yīng)遵循以下原則：（1）堅持村民自治原則。征地補(bǔ)償如何分配應(yīng)嚴(yán)格按照《村民委員會組織法》規(guī)定的程序，依據(jù)重大村務(wù)民主決策程序，召開全體村民大會討論哪些人享有征地補(bǔ)償費(fèi)分配權(quán)及怎樣分配等事宜，分配方案擬訂后要及時向全體集體成員公布，經(jīng)大家討論無異議通過后才能形成決議由村委會執(zhí)行實施。（2）堅持依法公正、加強(qiáng)監(jiān)督的原則。征地補(bǔ)償費(fèi)分配方案在制定過程中有關(guān)部門應(yīng)加強(qiáng)監(jiān)督管理。首先，指導(dǎo)村民委員會或村民小組，通過合法的程序，制定征地補(bǔ)償款分配方案，而不能一味地遵守風(fēng)俗習(xí)慣;其次，組織聯(lián)合成立監(jiān)察組，以檢查各鎮(zhèn)、村、組對被征地補(bǔ)償安置費(fèi)的分配和使用情況，加強(qiáng)征地后對監(jiān)督檢查工作力度。

集體土地評估方法范文第4篇

【關(guān)鍵詞】小產(chǎn)權(quán)房；成因；合理性。

小產(chǎn)權(quán)房自產(chǎn)生之日起，就面臨著合法與非法的爭論。盡管國家表示其為非法并明令禁止，但就其實際情況而言，小產(chǎn)權(quán)房的交易量不斷上升，甚至呈現(xiàn)火爆的場面，也帶來了一定的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益，小產(chǎn)權(quán)房的熱銷，反映了法律與社會發(fā)展的緊張。對此，法律應(yīng)當(dāng)如何回應(yīng)，是以現(xiàn)有的法律予以取締還是對其加以引導(dǎo)規(guī)范？

本文從小產(chǎn)權(quán)房的現(xiàn)狀、小產(chǎn)權(quán)房所面臨的法律困境、合理化分析、合法化途徑等四個方面來論述小產(chǎn)權(quán)房的法律規(guī)制。

一、小產(chǎn)權(quán)房的概念。

小產(chǎn)權(quán)房不是法律上的概念，是人們在實踐中的一種約定俗稱的稱謂。具體說來，是指在農(nóng)民集體所有的土地上由開發(fā)商與村委會合作或由村委會單獨開發(fā)建設(shè)，并向外銷售的房屋。國家發(fā)產(chǎn)權(quán)證的叫大產(chǎn)權(quán)，國家不發(fā)產(chǎn)權(quán)證，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或村委會發(fā)證書的叫“小產(chǎn)權(quán)”，一般僅有村委會或鄉(xiāng)政府制作的房屋權(quán)屬證書而沒有國家房屋主管部門的蓋章。

二、小產(chǎn)權(quán)房所面臨的法律困境。

1、理論上，是守成還是革新？是堅持現(xiàn)有的一味禁止的政策，還是在新的形勢下對其加以引導(dǎo)規(guī)范?！锻恋毓芾矸ā返诹龡l規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。”2007年6月18日，我國建設(shè)部新聞發(fā)言人《關(guān)于購買新建商品房的風(fēng)險提示》，明確表示城市居民不要購買在集體土地建設(shè)的房屋。但是，從制度變革的角度來看，小產(chǎn)權(quán)房是農(nóng)村利益團(tuán)體通過自發(fā)的力量來尋求變革之道的產(chǎn)物。法律不是獨立于社會的規(guī)則體系。它植根于社會這個母體之中。

它必須隨著社會的發(fā)展不斷調(diào)整自己，否則就不會有良好的實踐效果。

2、從實踐上說，在住房需求日益緊張的今天，生活中很多人寧愿冒著巨大的風(fēng)險，也要尋求自己最基本的居住權(quán)的保障。小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)，對于一些中等或收入較低的人們而言，是實現(xiàn)安居樂業(yè)的福音。但是目前現(xiàn)行的法律法規(guī)對小產(chǎn)權(quán)房的一味的禁止和限制使得購房者面臨兩大風(fēng)險。一是土地征收。未來如果涉及到道路、施工等規(guī)劃變更，國家要對該片土地征收，只能對土地的實際所有人—當(dāng)?shù)卮彐?zhèn)作出補(bǔ)償，而不對購房者作出補(bǔ)償；二是此類購房合同或協(xié)議不受目前法律保護(hù)，村委會若要收回房子，購房者得不到法律的支持。

三、合理化的分析。

小產(chǎn)權(quán)房在理論層面、實踐層面、民意基礎(chǔ)方面具有合理性。

1、法理基礎(chǔ)：小產(chǎn)權(quán)房在法律框架方面的合理性。

首先，根據(jù)《憲法》的規(guī)定，小產(chǎn)權(quán)房的交易具有正當(dāng)合理的法理基礎(chǔ)。我國《憲法》第十三條規(guī)定：“公民的合法私有財產(chǎn)不受侵犯。”按照法理，所有權(quán)包括占有、使用、收益 、處分等各項權(quán)能。農(nóng)民房屋作為農(nóng)民的私有財產(chǎn)，《憲法》應(yīng)保護(hù)農(nóng)民對其房屋的所有權(quán)能。

2、實踐基礎(chǔ)：小產(chǎn)權(quán)房在交易機(jī)制方面的合理性。

即使農(nóng)民在利用集體所有的土地時遭遇種種限制，但隨著市場經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展和完善，市場化程度日益深入，農(nóng)民法律意識的不斷增強(qiáng)，農(nóng)民利用自己的意識和智慧，通過各種手段和途徑，尋求自己的利益訴求。

3、民意基礎(chǔ) ：小產(chǎn)權(quán)房在傳遞民意方面的合理性。

小產(chǎn)權(quán)房在中國的發(fā)展，具有自然而然的民意性。這種民意性匯集了民眾的呼聲，傳達(dá)了他們在居住需求上內(nèi)心熱切的希望。我認(rèn)為，任何一項法律和決策的執(zhí)行都不能對這種民意呼聲默然視之或不管不顧。如果沒有民意和社會自發(fā)的秩序作支撐，法律就缺乏堅實的基礎(chǔ)，合理正當(dāng)?shù)姆缮钪刃蚓碗y以形成和發(fā)展。探究小產(chǎn)權(quán)房市場的形成和發(fā)展，可以看出它是我國自發(fā)形成的一個具有真正市場模式的解決住房問題的途徑。農(nóng)民（通常以集體名義）在農(nóng)村集體所有土地上，常常是在宅基地上，建造商品房，向外出售。這種市場模式是以人員、土地、資本在城鄉(xiāng)間的雙向自由流動為基礎(chǔ)，是鄉(xiāng)村城市化、也是城市擴(kuò)展的自然途徑。在這種模式下，購買者以其能承受的價格實現(xiàn)了安居的夢想，農(nóng)民實現(xiàn)了其財產(chǎn)的市場價值，增加了收入。這種實實在在的利益構(gòu)成了小產(chǎn)權(quán)房市場存在和發(fā)展的強(qiáng)大民意基礎(chǔ)。

四、合法化途徑。

對于小產(chǎn)權(quán)房的合法化，不應(yīng)追求一蹴而就，而應(yīng)循序漸進(jìn)的通過制定短期的解決方案和長期的制度建構(gòu)來逐步開展和完善。在明晰產(chǎn)權(quán)的基礎(chǔ)上，堅持合理利用土地和切實保護(hù)耕地的基本國策，兼顧農(nóng)民，購房者，政府和開發(fā)商的各方利益，對于小產(chǎn)權(quán)房加以正確的疏導(dǎo)和規(guī)范。

1、短期的解決方案：區(qū)別對待。

對于已經(jīng)建設(shè)并居住的小產(chǎn)權(quán)房，符合法律規(guī)定和整體建設(shè)規(guī)劃的，再補(bǔ)辦相關(guān)手續(xù)補(bǔ)繳稅費(fèi)（如給集體組織的補(bǔ)償費(fèi)用、土地出讓費(fèi)用、 應(yīng)向國家繳納的稅費(fèi)等）后，應(yīng)當(dāng)納入市場統(tǒng)一管理范疇，給予正式的產(chǎn)權(quán)，進(jìn)行合法化。

1并且建立科學(xué)的評估方法，使城鄉(xiāng)房屋產(chǎn)權(quán)一致，做到城鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)“同證、同權(quán)、同價”。

2、 長期的解決途徑：制度建構(gòu)。

我國的《憲法》、《物權(quán)法》對集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)沒有明文規(guī)定，主要是運(yùn)用《土地管理法》來規(guī)范。一是國家應(yīng)當(dāng)對于相關(guān)條文進(jìn)行修改完善，盡快制定全國性的法律法規(guī)。二是各級政府要制定出具有前瞻性的城市規(guī)劃，特別是城鄉(xiāng)結(jié)合部和城中村的規(guī)劃，對耕地進(jìn)行嚴(yán)格界定。但對建設(shè)用地和荒地可逐步放開對其流轉(zhuǎn)的限制。明確農(nóng)村集體產(chǎn)權(quán)的主體，使農(nóng)民真正獲得完整的土地產(chǎn)權(quán)，三是要建立統(tǒng)一的城鄉(xiāng)用地市場。

結(jié)語：小產(chǎn)權(quán)房的存在具有一定的合理性，在我國其存在具有必然性。通過分析，可以得出以下結(jié)論，對于小產(chǎn)權(quán)房采取一味的禁止政策是不能阻擋小產(chǎn)權(quán)房的熱銷的趨勢，而更為理智的做法應(yīng)當(dāng)是：完善相關(guān)規(guī)制，科學(xué)引導(dǎo)小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)入市場流通領(lǐng)域。并對其加以引導(dǎo)和規(guī)范。我認(rèn)為農(nóng)村土地有限制的進(jìn)入市場流通是其財產(chǎn)屬性的一種回歸，我們應(yīng)當(dāng)順應(yīng)趨勢，使法律成為社會進(jìn)步和發(fā)展的基礎(chǔ)。

參考文獻(xiàn)：

集體土地評估方法范文第5篇

【關(guān)鍵詞】城鎮(zhèn)化;國土資源管理;土地開發(fā);土地征收

隨著我國城鎮(zhèn)化進(jìn)程越來越快，造成城鎮(zhèn)周邊農(nóng)用地進(jìn)一步被大量征收，很多農(nóng)民失去了他們的土地。如果得不到較好的安置，將會造成一個影響深遠(yuǎn)的社會問題，

一、城鎮(zhèn)化進(jìn)程中國土資源管理土地開發(fā)存在的問題

1.城鎮(zhèn)建設(shè)用地的過度開發(fā)。當(dāng)前許多城市政府熱衷于通過擴(kuò)大規(guī)劃區(qū)的合法途徑征用更多農(nóng)村土地，用以經(jīng)營開發(fā)城市土地，作為推動城市發(fā)展和建設(shè)的重要手段，致使城鎮(zhèn)建設(shè)用地擴(kuò)展過多過快，損害了“三農(nóng)”利益。城鎮(zhèn)化的進(jìn)展和大規(guī)模城市建設(shè)的開展，不可避免地需要擴(kuò)大城市建設(shè)用地面積。由于我國的土地實行公有制，以往將農(nóng)村集體所有的土地征用為城市發(fā)展所需的國有土地較為容易，而且為征用土地而付給失地農(nóng)民的補(bǔ)償又偏低，這就為加快城市建設(shè)進(jìn)程提供了比土地私有制國家有利的條件。

2、缺乏著眼于城鎮(zhèn)發(fā)展的整體利益和長遠(yuǎn)利益的考慮。由于基層政府出讓土地的根本目標(biāo)在于獲得豐厚的財政收益，這種目標(biāo)往往具有近期性和短視性。反映在土地出讓過程中，鎮(zhèn)政府往往一味追求經(jīng)濟(jì)利益最大化而偏離其理應(yīng)遵循的公共利益原則，往往采取降低土地成本吸引外資的短期行為，使得公共利益處于無人保護(hù)的狀況。這導(dǎo)致城鎮(zhèn)土地開發(fā)機(jī)制幾乎處于雙重扭曲狀態(tài)：既難以借助于市場機(jī)制對非農(nóng)建設(shè)占地行為加以約束，也缺乏真正體現(xiàn)公共利益的政策干預(yù)手段。

二、城鎮(zhèn)化進(jìn)程中國土資源管理土地開發(fā)的對策

1、規(guī)劃先行，適度超前。土地利用規(guī)劃是城鎮(zhèn)發(fā)展的藍(lán)圖，關(guān)系到基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、功能分區(qū)、生態(tài)環(huán)境保護(hù)等城鎮(zhèn)主骨架的形成，是城鎮(zhèn)形成和發(fā)展的基礎(chǔ)性工作，必須先行，并具有一定的超前性。但是這種超前性必須建立在科學(xué)的基礎(chǔ)上，要依據(jù)當(dāng)?shù)氐淖匀坏乩憝h(huán)境、資源狀況（土地資源、水資源、礦產(chǎn)資源、人才資源）、市場環(huán)境、生態(tài)環(huán)境與發(fā)展前景，經(jīng)過反復(fù)論證、多方案比較確定，不能盲目攀比，也不能有主觀隨意性。

2、因城制宜，因時制宜。城鎮(zhèn)土地必須根據(jù)本地的實際情況確定開發(fā)方向、重點和開發(fā)模式。任何城鎮(zhèn)的形成與發(fā)展，都有其自身的地理環(huán)境和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的依據(jù)。各個城鎮(zhèn)土地開發(fā)也不能照抄某種模式，否則就會導(dǎo)致浪費(fèi)和趨同化，就會失去個性與特色。一座城鎮(zhèn)沒有了個性與特色就沒有了生命力，就會失去發(fā)展機(jī)遇。

3、統(tǒng)籌安排、系統(tǒng)謀劃。土地是城鎮(zhèn)一切建設(shè)的載體，土地開發(fā)與城鎮(zhèn)各項建設(shè)事業(yè)發(fā)展息息相關(guān)。如基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)需要占用土地，又改善了投資環(huán)境;投資環(huán)境的改善拉動投資的增長，又會進(jìn)一步增加土地占用，形成連鎖反應(yīng)。經(jīng)濟(jì)的發(fā)展提高了居民收入水平，要求有更好的工作和生活環(huán)境，而這又對城鎮(zhèn)土地開發(fā)提出了更高要求。

三、城鎮(zhèn)化進(jìn)程中國土資源管理的征地問題

1、農(nóng)村集體土地所有權(quán)主體不明晰。我國農(nóng)村土地制度的核心是集體所有。在集體所有制下，“誰”真正擁有土地實際上是不明晰的。農(nóng)民對土地?fù)碛忻x的成員權(quán)，但處分權(quán)屬于村組織或鄉(xiāng)組織。農(nóng)民的承包權(quán)直接放映了農(nóng)民對土地的占有與支配，但這種占有占有與支配是有限的。農(nóng)民身處集體之中擁有土地承包經(jīng)營權(quán)，如果因農(nóng)村勞動力流動從集體中分離，其土地權(quán)在無法轉(zhuǎn)讓的情況下，只好無常放棄。在制度缺失背景下，農(nóng)民“人走權(quán)失”，“退出權(quán)”被剝奪，土地權(quán)益無法得到有效保證。由于集體經(jīng)濟(jì)組織人與政府的領(lǐng)導(dǎo)與被領(lǐng)導(dǎo)關(guān)系，加之農(nóng)村集體所有權(quán)受制于國家土地所有權(quán)，所以，集體經(jīng)濟(jì)組織人對農(nóng)民利益的維護(hù)極其有限。長期以來，在進(jìn)行農(nóng)村土地制度設(shè)計時，著重于保護(hù)集體利益和權(quán)利，而忽視對集體中的個體權(quán)利的保障，導(dǎo)致在公共權(quán)利管理不完善情況下也缺少私人權(quán)利對公共權(quán)利的監(jiān)督。

2、土地征收補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)不夠科學(xué)合理。目前，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》的有關(guān)規(guī)定，“征收耕地的補(bǔ)償費(fèi)用包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)”，“征收耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)，應(yīng)為該地被征收前三年年均產(chǎn)值的6～10倍”，“而安置補(bǔ)助費(fèi)最高不得超過被征收前三年年均產(chǎn)值的十五倍”，“土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的總和不得超過土地被征收前三年年均產(chǎn)值的三十倍”。若當(dāng)前農(nóng)村土地每畝種普通的經(jīng)濟(jì)作物的年產(chǎn)值為1000元左右，根據(jù)征地補(bǔ)償安置的辦法，土地補(bǔ)償和安置補(bǔ)助費(fèi)最高標(biāo)準(zhǔn)也不過3萬元，明顯低于市場價值，難以保證農(nóng)民原有生活水平的保持與改善。

四、城鎮(zhèn)化進(jìn)程中國土資源管理土地征收的對策

1、明確土地所有權(quán)。將土地農(nóng)民集體所有界定為農(nóng)民按份共有，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)的每一個成員都擁有按份分割農(nóng)地所有權(quán)的權(quán)利，農(nóng)民按份共有的農(nóng)地權(quán)利可以合法繼承或轉(zhuǎn)讓、抵押、贈送，進(jìn)而明晰人地關(guān)系。實習(xí)農(nóng)民按份共有制的規(guī)范操作可以是實行股份合作制，農(nóng)民可以憑借股權(quán)參與土地決策與限制“公權(quán)”對“私權(quán)”的侵害。土地股份制將集體土地所有權(quán)的占有權(quán)、支配權(quán)、收益權(quán)處置權(quán)進(jìn)一步分開。這樣，就改變了集體土地不便于流動的產(chǎn)權(quán)制度，土地流轉(zhuǎn)市場將進(jìn)一步發(fā)育，有利于資源的最佳配置，提高土地利用效益。

2、提高土地征收的支付價格。當(dāng)前土地征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)普遍偏低，因此在制定土地征收補(bǔ)償時，必須充分考慮土地的社會價值和經(jīng)濟(jì)價值，土地區(qū)位和周邊投資對土地價格的影響等因素，而現(xiàn)行土地征收補(bǔ)償范圍只有土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)償費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)，土地征收補(bǔ)償范圍過窄，嚴(yán)重?fù)p害了農(nóng)民的合法權(quán)利。因此，要真正圍護(hù)農(nóng)民的合法權(quán)益，必須細(xì)化土地征收補(bǔ)償項目，適當(dāng)擴(kuò)大補(bǔ)償范圍。在制定和確定土地征收補(bǔ)償時，必須綜合考慮被征收土地的自然條件、區(qū)位條件、環(huán)境條件等因素，對被征收土地公平分等定級，制定合理的土地價格評估方法，可以參照經(jīng)營性農(nóng)地轉(zhuǎn)用市場價格，合理確定土地征收補(bǔ)償范圍和補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。

3、完善征地農(nóng)民的保障體系。在當(dāng)前情況下，失地農(nóng)民的社會保障體系應(yīng)建立在短期內(nèi)可以維持他們的基本生活保障，而在長期內(nèi)又可持續(xù)發(fā)展的新型體系。（1）建立征地農(nóng)民的社會養(yǎng)老保險。對于征地農(nóng)民應(yīng)根據(jù)年齡不同采取不同的養(yǎng)老形式。（2）建立適當(dāng)水平的最低生活保障。（3）建立醫(yī)療保險制度。對于失地農(nóng)民，應(yīng)建立多形式、多層次的醫(yī)療保障制度。一是為失地農(nóng)民建立相應(yīng)的社會醫(yī)療救助制度，政府與民間結(jié)合，強(qiáng)化多元投入機(jī)制，引導(dǎo)社區(qū)經(jīng)濟(jì)、企業(yè)、慈善機(jī)構(gòu)及個人等方面的捐助，充實失地農(nóng)民醫(yī)療救助基金。二是在有條件的地方建立新型合作醫(yī)療保障制度。三是商業(yè)保險，可以為失地農(nóng)民投保團(tuán)體大病保險等。

結(jié)束語

在實施城鎮(zhèn)化建設(shè)的過程中，只有使土地資源利用合理化、規(guī)范化，保障國土資源整體的管控在一個科學(xué)化的環(huán)境中實施，才能最終達(dá)到國土資源利用的可持續(xù)發(fā)展的目的。

參考文獻(xiàn)：

[1] 趙炎.我國國土資源開發(fā)存在問題及應(yīng)對措施[J].科技傳播，2011（5）.