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土地承包管理法范文第1篇

各省、自治區(qū)、直轄市及計劃單列市、省轄市（行政區(qū)）土地（國土）管理局（廳），軍隊各大單位土地管理部門：

為了正確貫徹執(zhí)行〔1988〕國土〔籍〕字67號《關(guān)于擴(kuò)大土地登記發(fā)證試點和開展城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)申報工作的通知》，結(jié)合軍隊實際，就有關(guān)事項通知如下：

一、軍隊使用國有土地的單位，按當(dāng)?shù)乜h以上人民政府規(guī)定的時間進(jìn)行國有土地使用權(quán)申報。

二、軍隊用地單位在填報軍事設(shè)施和保密的企業(yè)化工廠土地用途時，分別填“軍事設(shè)施”和“軍事工廠”。沒有開展軍用土地詳查的用地單位對使用面積不清楚的，抓緊時間自行勘測丈量準(zhǔn)確。軍隊申報單位，向當(dāng)?shù)卣唤患{土地登記和領(lǐng)證的工本費。

三、軍隊和地方有權(quán)屬爭議的用地單位，按照《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)申服工作的若干規(guī)定》，結(jié)合國家土地管理局、總參謀部、總后勤部關(guān)于《軍用土地利用現(xiàn)狀及地籍調(diào)查技術(shù)規(guī)定》的通知要求，把爭議問題及時解決。

土地承包管理法范文第2篇

一、指導(dǎo)思想

以“三個代表”重要思想為指導(dǎo)，深入貫徹落實科學(xué)發(fā)展觀，認(rèn)真執(zhí)行《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國土地承包法》、《中華人民共和國農(nóng)村土地承包經(jīng)營糾紛調(diào)解仲裁法》、《中華人民共和國農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)證管理辦法》、《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》等法律法規(guī)，規(guī)范農(nóng)村土地承包經(jīng)營管理，堅決糾正和逐步解決農(nóng)村承包耕地管理中出現(xiàn)棄耕撂荒、毀損耕地等現(xiàn)象和問題，依法保護(hù)農(nóng)民合法權(quán)益，穩(wěn)定農(nóng)村生產(chǎn)經(jīng)營，促進(jìn)“三農(nóng)”工作健康有序發(fā)展。

二、基本情況

全鎮(zhèn)農(nóng)業(yè)人口2.9萬人，耕地面積1.1萬畝，人均耕地0.37畝。據(jù)不完全統(tǒng)計，全鎮(zhèn)常年棄耕撂荒耕地面積將近1000多畝，占耕地總面積的10%，若加上改變用途和損毀耕地，面積更大、比例更高，對農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營十分不利。

三、工作目標(biāo)

加強(qiáng)農(nóng)村耕地承包管理，規(guī)范耕地承包流轉(zhuǎn)，提高耕地利用率，全鎮(zhèn)范圍內(nèi)拋荒撂荒現(xiàn)象得到根本好轉(zhuǎn)。

四、組織機(jī)構(gòu)

為加強(qiáng)對農(nóng)村耕地撂荒集中整治工作的領(lǐng)導(dǎo)，成立鎮(zhèn)農(nóng)村耕地撂荒集中整治工作領(lǐng)導(dǎo)小組，其組成人員如下：

五、實施步驟

（一）宣傳發(fā)動階段（8月1日至8月30日）。主要任務(wù)：一是召開全鎮(zhèn)農(nóng)村耕地撂荒整治工作會議，安排部署農(nóng)村耕地撂荒整治工作；二是鎮(zhèn)成立工作領(lǐng)導(dǎo)小組，制定方案，明確責(zé)任；三是發(fā)放《致全鎮(zhèn)農(nóng)民朋友的公開信》，充分利用各種宣傳載體，加大對農(nóng)村耕地法律法規(guī)和政策的宣傳力度，做到家喻戶曉，人人皆知，特別是對長期外出務(wù)工的農(nóng)民工，要想法設(shè)法將政策送達(dá)到其本人。各村于8月30日前將宣傳啟動階段的工作開展情況報鎮(zhèn)農(nóng)村耕地撂荒整治工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室。

（二）調(diào)查摸底階段（9月1日至9月10日）。各村要深入各農(nóng)戶和田間地頭，對土地棄耕撂荒土地的承包人、地塊名稱、面積、四至座落、流轉(zhuǎn)或撂荒年限等基本情況進(jìn)行逐一登記造冊，并于9月10日前將撂荒摸清的情況匯報材料及整治工作方案報鎮(zhèn)農(nóng)村耕地撂荒整治工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室。

土地承包管理法范文第3篇

關(guān)鍵詞:農(nóng)村土地;承包經(jīng)營權(quán);流轉(zhuǎn);機(jī)制

20世紀(jì)80年代初,我國推行的以戶為單位、雙層經(jīng)營、統(tǒng)分結(jié)合的農(nóng)村土地經(jīng)營制度,賦予了農(nóng)民土地承包經(jīng)營權(quán),“耕者有其田”做法極大地促進(jìn)了農(nóng)民個體積極性和農(nóng)業(yè)生產(chǎn)力的發(fā)展。近20年來,隨著城市改革的深入,工業(yè)化與城鎮(zhèn)化的發(fā)展,城鄉(xiāng)差別的擴(kuò)大,農(nóng)村勞動力向城鎮(zhèn)的轉(zhuǎn)移,農(nóng)戶的分家細(xì)化及經(jīng)營農(nóng)業(yè)欲望和能力的弱化,農(nóng)地破碎現(xiàn)象突出,農(nóng)業(yè)勞動生產(chǎn)率下降明顯,難以適應(yīng)現(xiàn)代社會對農(nóng)業(yè)提出的現(xiàn)代化要求。要改變這一狀況,途徑之一是通過合法有序的方式和辦法,促進(jìn)農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)從分散向集中流轉(zhuǎn),從粗放經(jīng)營者向集約利用者流轉(zhuǎn)。目前,我國農(nóng)村各地出現(xiàn)了農(nóng)地代耕、出租、轉(zhuǎn)包、置換、入股合作等流轉(zhuǎn)農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)的現(xiàn)象,尤其在社會經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)、交通條件比較便利的地區(qū)。但總體來看,我國農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)面不大、程度不高,需要進(jìn)一步推進(jìn)。

一、我國農(nóng)戶農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)所需的主要條件

我國農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)需要一定的條件,這些條件包括了農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)供方的、需方的以及政府的,關(guān)鍵是政府的農(nóng)地流轉(zhuǎn)政策、農(nóng)地需方的訴求和農(nóng)地供方的意愿。

(一)制度安排對農(nóng)地流轉(zhuǎn)的許可

目前我國有多項法律賦權(quán)農(nóng)戶和農(nóng)民集體組織進(jìn)行農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)。我國《土地管理法》明確規(guī)定:土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓;農(nóng)民集體所有的土地,可以由本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的單位或者個人承包經(jīng)營,從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)、漁業(yè)生產(chǎn)?！掇r(nóng)村土地承包法》中規(guī)定:國家實行農(nóng)村土地承包經(jīng)營制度;國家保護(hù)承包方依法、自愿、有償?shù)剡M(jìn)行土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn);農(nóng)村土地承包采取農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部的家庭承包方式,不宜采取家庭承包方式的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等農(nóng)村土地,可以采取招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式承包;通過家庭承包取得的土地承包經(jīng)營權(quán)可以依法采取轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓或者其他方式流轉(zhuǎn)。并規(guī)定,土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)應(yīng)當(dāng)遵循平等協(xié)商、自愿、有償?shù)脑瓌t,任何組織和個人不得強(qiáng)迫或者阻礙承包方進(jìn)行土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn);不得改變土地所有權(quán)的性質(zhì)和土地的農(nóng)業(yè)用途;流轉(zhuǎn)的期限不得超過承包期的剩余期限;受讓方須有農(nóng)業(yè)經(jīng)營能力;在同等條件下,本集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有優(yōu)先權(quán)等。我國《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》對農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)當(dāng)事人、流轉(zhuǎn)方式、流轉(zhuǎn)合同、流轉(zhuǎn)管理等都作了明確具體的規(guī)定,為我國農(nóng)地流轉(zhuǎn)提供了法律和制度上的保障。

(二)農(nóng)民的意愿和能力

農(nóng)民是農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的當(dāng)事人。當(dāng)前我國農(nóng)村實行的“家庭承包經(jīng)營為基礎(chǔ)、統(tǒng)分結(jié)合的雙層經(jīng)營體制”,是賦予農(nóng)民長期土地使用權(quán)的制度。我國《農(nóng)村土地承包法》明文規(guī)定,農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地,除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外,屬于農(nóng)民集體所有;宅基地和自留地、自留山,屬于農(nóng)民集體所有。農(nóng)民集體所有的農(nóng)村土地實行農(nóng)村土地承包經(jīng)營制度;農(nóng)村土地承包后,土地的所有權(quán)性質(zhì)不變,承包地不得買賣;任何組織和個人不得剝奪和非法限制農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員承包土地的權(quán)利;承包方的土地承包經(jīng)營權(quán),任何組織和個人不得侵犯。這說明,農(nóng)村土地是農(nóng)民集體的,承包地是承包農(nóng)戶的,農(nóng)民集體土地與農(nóng)戶承包土地是否流轉(zhuǎn),必須由農(nóng)民集體組織和農(nóng)戶來決定。農(nóng)民集體組織和農(nóng)戶是否流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營權(quán),又取決于他們對土地的控制欲望、土地開發(fā)經(jīng)營的利益比較、工商業(yè)的就業(yè)機(jī)會、社會保障制度的保障程度、農(nóng)地流轉(zhuǎn)的規(guī)范程度以及農(nóng)民集體組織和農(nóng)戶的判斷和處事能力。農(nóng)民愿意流轉(zhuǎn)自己土地承包經(jīng)營權(quán),主要是基于土地流轉(zhuǎn)有利可圖、有信譽(yù)保證、有規(guī)范便攜的流轉(zhuǎn)手續(xù)、有維權(quán)法律保障,土地流轉(zhuǎn)后有就業(yè)門路、有長遠(yuǎn)穩(wěn)定的社會保障。

(三)農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)需方及其行為

農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)的需方,是希望獲得流轉(zhuǎn)農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)經(jīng)營農(nóng)業(yè)的當(dāng)事人,即農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的受讓方,他們“可以是承包農(nóng)戶,也可以是其他按有關(guān)法律及有關(guān)規(guī)定允許從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的組織和個人”。社會對農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)的需求,是農(nóng)戶土地承包經(jīng)營權(quán)得以流轉(zhuǎn)的重要條件。在發(fā)達(dá)地區(qū)農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)情況比較多見,主要原因是這些地區(qū)存在著大量需要流轉(zhuǎn)農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)的個人、企業(yè)或團(tuán)體,如農(nóng)村經(jīng)濟(jì)能人、農(nóng)業(yè)專業(yè)戶、農(nóng)民專業(yè)合作社、農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)等,他們需要土地進(jìn)行農(nóng)業(yè)開發(fā)。農(nóng)村經(jīng)濟(jì)能人、農(nóng)業(yè)專業(yè)戶、農(nóng)民專業(yè)合作社、農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)對農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)的需求及其對農(nóng)戶的勸導(dǎo)、利誘和信譽(yù)保障等,有助于促進(jìn)農(nóng)戶農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)。

(四)農(nóng)地流轉(zhuǎn)的切實利益

如前所述,農(nóng)民流轉(zhuǎn)承包土地經(jīng)營權(quán),主要是期望從農(nóng)地流轉(zhuǎn)中獲得實物、租金、轉(zhuǎn)包費、管護(hù)以及提高地力等利益,目前無償?shù)耐恋亓鬓D(zhuǎn)雖有存在,但并不普遍,尤其是向農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)、農(nóng)民專業(yè)合作組織、非本村農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)能人的流轉(zhuǎn)。因此,保障農(nóng)民農(nóng)地流轉(zhuǎn)權(quán)益,讓農(nóng)民真正得到農(nóng)地流轉(zhuǎn)的實惠,是確保農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)長期流轉(zhuǎn)的重要條件。我國《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》中已明確規(guī)定,承包方有權(quán)依法自主決定承包土地是否流轉(zhuǎn)、流轉(zhuǎn)的對象和方式。任何單位和個人不得強(qiáng)迫或者阻礙承包方依法流轉(zhuǎn)其承包土地;農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)收益歸承包方所有,任何組織和個人不得侵占、截留、扣繳;受讓方將承包方以轉(zhuǎn)包、出租方式流轉(zhuǎn)的土地實行再流轉(zhuǎn),應(yīng)當(dāng)取得原承包方的同意等等,為保障農(nóng)民流轉(zhuǎn)農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)利益提供了法律依據(jù)。

(五)工作機(jī)會與社會保障

農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)與社會提供的就業(yè)機(jī)會和農(nóng)村社會保障密切相關(guān)。一方面,對青年一代農(nóng)民而言,他們對農(nóng)地的依賴遠(yuǎn)沒有他們先輩那樣強(qiáng)烈,他們中的許多人對承包地的經(jīng)營是一種無奈的選擇。如果城中有充分的就業(yè)和工作機(jī)會,將有助于這部分人出租和轉(zhuǎn)包承包地經(jīng)營權(quán)給善于經(jīng)營農(nóng)地的人和單位,以在獲得工資性收入的同時,獲得一份承包地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的利益。另一方面,農(nóng)戶經(jīng)營小規(guī)模的農(nóng)地雖然掙錢不多,但仍為衣食住行重要保障。如果農(nóng)村有完善的社會保障讓農(nóng)戶免于承包地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)后的溫飽顧慮,讓其有穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)來源,將有助于促進(jìn)農(nóng)戶農(nóng)地經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)。

(六)其他條件

第一,自然條件。一般情況下,經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、交通便利的地區(qū),因農(nóng)產(chǎn)品及其加工品輸入輸出比較便捷,農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)受讓方更愿意選擇。同時,這些地方工作機(jī)會比較多,農(nóng)戶通過流轉(zhuǎn)農(nóng)地經(jīng)營權(quán)可獲得更多的收益。農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)現(xiàn)象也多見于這些地區(qū)。丘陵、平原區(qū)與山區(qū)相比,因農(nóng)業(yè)相對易于連片開發(fā),農(nóng)地流轉(zhuǎn)相對較多。第二,輔助條件。主要包括農(nóng)地流轉(zhuǎn)供求信息、地方政府政策及其服務(wù)、地租與承包費等方面。通常,地租和承包費比較低,地方產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)政策比較優(yōu)惠,政府服務(wù)比較良好的地區(qū),農(nóng)地流轉(zhuǎn)的情況比較多。

二、我國農(nóng)戶農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的主要障礙

目前我國農(nóng)地流轉(zhuǎn)速度比較緩慢,主要因素有以下方面:

(一)農(nóng)戶地權(quán)意識比較強(qiáng)

目前我國大部分農(nóng)戶對承包地仍有強(qiáng)烈信賴和眷戀,擁有和經(jīng)營承包地就等于擁有了一切,尤其對中老年農(nóng)民而言,由于文化水平、勞動技能、生活方式等原因,承包地仍然是他們生活的主要來源,因此,固守于小塊農(nóng)地,循規(guī)蹈矩地耕作,已成為他們永久不變的生活慣性,他們很少考慮農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)問題。

(二)農(nóng)戶流轉(zhuǎn)農(nóng)地處置能力還比較弱

部分農(nóng)戶希望通過農(nóng)地流轉(zhuǎn)來改變農(nóng)業(yè)生產(chǎn)和經(jīng)濟(jì)狀況,但因自身能力不足,不知如何與承包商、租戶打交道,如何辦理農(nóng)地流轉(zhuǎn)的各項手續(xù),如何簽訂農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)合同,如何取得流轉(zhuǎn)農(nóng)地的收益,如何解決農(nóng)地流轉(zhuǎn)中出現(xiàn)的利益糾紛問題等,因此限制了農(nóng)戶農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)。

(三)缺乏農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)受讓戶

目前,我國商業(yè)資本對農(nóng)業(yè)有所滲透,但并不大,農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)不發(fā)達(dá),農(nóng)村中的農(nóng)民專業(yè)合作社、農(nóng)村經(jīng)濟(jì)能人不多,社會對農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的需要還比較有限。因此,盡管現(xiàn)在我國農(nóng)村地區(qū)有許多農(nóng)戶想出租、轉(zhuǎn)包自己撂荒的、不想耕種的承包地經(jīng)營權(quán),但因需求缺乏而流轉(zhuǎn)不出去,尤其在欠發(fā)達(dá)、交通不便利的地區(qū)。

(四)農(nóng)地流轉(zhuǎn)供求信息渠道少

一方面,有哪些農(nóng)戶需要出租、轉(zhuǎn)包承包地經(jīng)營權(quán),并以怎樣的條件出租、轉(zhuǎn)包哪些地塊,等等,受讓方不得而知;另一方面,承包地的受讓方是誰,他們以怎樣的條件、方式希望獲得怎樣的承包地地塊,等等,農(nóng)戶無從知曉。這樣,就限制了承包地經(jīng)營權(quán)的有效流轉(zhuǎn)。

(五)缺乏農(nóng)地流轉(zhuǎn)的有力組織者

農(nóng)戶農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn),一般由需方向農(nóng)戶或農(nóng)民集體組織提出對農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的需求,再由農(nóng)戶或農(nóng)民集體組織干部(村委)集合相關(guān)地塊農(nóng)戶商議,由農(nóng)戶代表或村委與需方進(jìn)行農(nóng)地流轉(zhuǎn)條件談判,簽訂出租或轉(zhuǎn)包合同,然后組織村民進(jìn)行農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)。一些地方因缺乏得力的村干部或經(jīng)濟(jì)能人,有農(nóng)地流轉(zhuǎn)需求而無農(nóng)地流轉(zhuǎn)組織,農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)難以流轉(zhuǎn)。

(六)農(nóng)地流轉(zhuǎn)利益缺乏保障

一些進(jìn)行了承包地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)了的農(nóng)戶,因受讓方不履行承諾、享受不到地租上漲及作價入股利益、農(nóng)地受到破壞等原因,與受讓方間的糾紛不斷,因而導(dǎo)致農(nóng)地流轉(zhuǎn)的中斷或不延續(xù),并帶來農(nóng)戶在流轉(zhuǎn)承包地時的利益擔(dān)憂,影響了農(nóng)地流轉(zhuǎn)。

(七)農(nóng)地流轉(zhuǎn)服務(wù)管理缺位

國家《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》雖然明文規(guī)定農(nóng)地經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)要簽訂流轉(zhuǎn)合同,由農(nóng)村土地發(fā)包方和鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府農(nóng)村土地承包管理部門管理農(nóng)地經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn),但農(nóng)地經(jīng)營權(quán)是農(nóng)民集體組織和農(nóng)戶,地方政府管理名不正、言不順,加上人力、經(jīng)費不足,管理工作不到位,分散農(nóng)戶難以獲得高效服務(wù),因而影響了農(nóng)地流轉(zhuǎn)。

三、建立促進(jìn)我國農(nóng)地有序流轉(zhuǎn)的機(jī)制

要解決好“有地不種,想種沒地”的問題,關(guān)鍵是建立起促進(jìn)農(nóng)戶農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的有效機(jī)制,使農(nóng)戶、農(nóng)民集體組織、農(nóng)村經(jīng)濟(jì)能人、農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)等積極參與到農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)中來,更好地開發(fā)利用農(nóng)地資源。

(一)完善農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理

第一,強(qiáng)化農(nóng)村土地承包發(fā)包方的責(zé)任。農(nóng)村土地屬農(nóng)民集體組織所有,農(nóng)民集體組織作為發(fā)包方和農(nóng)地流轉(zhuǎn)的管理主體之一,應(yīng)主動擔(dān)負(fù)起轄區(qū)內(nèi)農(nóng)地流轉(zhuǎn)中的組織、計劃、執(zhí)行、控制、協(xié)調(diào)等責(zé)任,促進(jìn)本村、本屯農(nóng)戶農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)的有序合法流轉(zhuǎn)。第二,強(qiáng)化鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府農(nóng)村土地承包管理部門管理職能。鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府農(nóng)村土地承包管理部門除承擔(dān)接受農(nóng)地流轉(zhuǎn)報告、指導(dǎo)簽訂農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)合同、保管農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)合同及有關(guān)文件、文本、資料等歸檔,調(diào)解農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)發(fā)生爭議或者糾紛的責(zé)任外,還應(yīng)承擔(dān)起加強(qiáng)發(fā)包方在農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)管理中的監(jiān)督職責(zé)。一是加強(qiáng)土地流轉(zhuǎn)合同管理。提高土地流轉(zhuǎn)當(dāng)事人對合同重要性的認(rèn)識,提高農(nóng)地出租、轉(zhuǎn)包、轉(zhuǎn)讓的簽約率,減少和避免農(nóng)地流轉(zhuǎn)糾紛。二是加強(qiáng)土地流轉(zhuǎn)利益分配環(huán)節(jié)監(jiān)督。避免以各種名義參與租賃費的分配或者獲得“倒包”中的差價,尊重和保障農(nóng)地流轉(zhuǎn)當(dāng)事人的權(quán)利。三是加強(qiáng)流轉(zhuǎn)土地用途管理。避免農(nóng)地流轉(zhuǎn)為其他用地,加強(qiáng)對基本農(nóng)田的保障,減少農(nóng)地流失。

(二)成立農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)

第一,成立農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)中心(或土地流轉(zhuǎn)站)。由鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府農(nóng)村土地承包管理部門與農(nóng)村土地發(fā)包方共同組建鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)中心,為農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)戶提供農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)合同簽訂指導(dǎo),提供土地流轉(zhuǎn)供求信息、流轉(zhuǎn)土地經(jīng)營情況、公證及合法維權(quán)服務(wù)等,為農(nóng)民流轉(zhuǎn)承包農(nóng)地經(jīng)營權(quán)提供便利,減少農(nóng)戶農(nóng)地流轉(zhuǎn)顧慮和流轉(zhuǎn)手續(xù),降低農(nóng)地流轉(zhuǎn)成本。第二,成立農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)代辦機(jī)構(gòu)。允許辦各種所有制性質(zhì)的農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)機(jī)構(gòu),為農(nóng)戶、農(nóng)民集體組織、農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)代辦農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)事宜,如接受委托進(jìn)行流轉(zhuǎn)土地的四至、坐落、面積、質(zhì)量等級評定;農(nóng)戶農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)供給情況及農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)農(nóng)地需求狀況調(diào)查;替農(nóng)地流轉(zhuǎn)當(dāng)事人辦理農(nóng)地流轉(zhuǎn)各項手續(xù)等。第三,成立農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)當(dāng)事人互助會或協(xié)會。使之成為集合農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)當(dāng)事人,促進(jìn)農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)當(dāng)事人信息交流,協(xié)調(diào)解決農(nóng)地流轉(zhuǎn)實際問題的平臺。

(三)建立農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)市場

建立農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)市場,用于開展農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)的認(rèn)定、農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)招投標(biāo)流轉(zhuǎn)、農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)信息等,為農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)出租、轉(zhuǎn)包、置換、折價入股、招標(biāo)、掛牌、拍賣等運(yùn)作提供平臺。目前我國各地農(nóng)村常住戶經(jīng)營耕地面積構(gòu)成中,租入、包入、轉(zhuǎn)入地占實際經(jīng)營耕地面積10%左右,據(jù)此計算,當(dāng)前農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)面積約1.8億畝。隨著農(nóng)村工業(yè)化、城鎮(zhèn)化步伐的加快,農(nóng)業(yè)勞動力向工副業(yè)的轉(zhuǎn)移,農(nóng)民外出務(wù)工時間及人數(shù)的增加,政府促進(jìn)農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)支持政策的不斷完善,農(nóng)戶、農(nóng)民集體組織對農(nóng)村土地承包經(jīng)營流轉(zhuǎn)的要求將進(jìn)一步增大,流轉(zhuǎn)面積將進(jìn)一步增多,這就需要有一個功能齊全、公開透明、服務(wù)便捷、規(guī)范有序的農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)市場體系為之服務(wù)。為適應(yīng)這一要求,我國應(yīng)逐步建立起以農(nóng)民集體為主體、層次多級、服務(wù)齊全、管理規(guī)范的農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)市場,促進(jìn)農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)“招掛”流轉(zhuǎn)。

(四)建立和實施農(nóng)地有序流轉(zhuǎn)激勵機(jī)制

中央及地方政府出臺相關(guān)政策措施,支持和促進(jìn)農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)有序流轉(zhuǎn)。第一,設(shè)立農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)項目基金。用于農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)項目的開發(fā)建設(shè),如鄉(xiāng)村農(nóng)戶土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)示范、農(nóng)地集中整治、流轉(zhuǎn)農(nóng)地農(nóng)民培訓(xùn)、就業(yè)與再就業(yè)援助等。第二,實行農(nóng)村土地承包經(jīng)營流轉(zhuǎn)財政補(bǔ)貼。對流轉(zhuǎn)農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)的農(nóng)戶、農(nóng)民集體組織,按流轉(zhuǎn)農(nóng)地面積的多少,予以一定的財政補(bǔ)貼,以鼓勵他們有序流轉(zhuǎn)農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)的行為。對通過農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)建立起來的農(nóng)民專業(yè)合作社、農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè),予以事業(yè)費補(bǔ)助。第三,建立農(nóng)村土地承包經(jīng)營流轉(zhuǎn)優(yōu)惠稅制。對規(guī)模以上有序吸納流轉(zhuǎn)農(nóng)地的農(nóng)村經(jīng)濟(jì)能人、農(nóng)民專業(yè)合作社、農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè),予以減稅讓利。第四,建立促進(jìn)農(nóng)村土地承包經(jīng)營流轉(zhuǎn)融投資政策,予以進(jìn)行農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的農(nóng)戶、農(nóng)民專業(yè)合作、農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)等低息、貼息貸款,提供擔(dān)保貸款,扶持其進(jìn)行農(nóng)地流轉(zhuǎn)開發(fā)。第五,建立農(nóng)地流轉(zhuǎn)產(chǎn)業(yè)開發(fā)政策,對農(nóng)戶、農(nóng)民專業(yè)合作社、農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)通過農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)進(jìn)行的農(nóng)業(yè)區(qū)域化布局、專業(yè)化生產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營項目予以一定的財政資助,鼓勵他們進(jìn)行土地合伙,辦土地股份制農(nóng)業(yè)企業(yè)、農(nóng)莊,實行“公司+基地+農(nóng)戶”農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化運(yùn)作,發(fā)展特色優(yōu)勢農(nóng)業(yè)。

(五)尊重農(nóng)民對農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)方式的選擇

目前農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的方式有很多,如代耕、出租、轉(zhuǎn)包、反租倒包、作價入股、置換、招標(biāo)、掛牌等,農(nóng)民采用何種流轉(zhuǎn)方式,應(yīng)由農(nóng)民與受讓方商討決定。從當(dāng)前情況看,代耕、出租、轉(zhuǎn)包是主要的流轉(zhuǎn)形式。原因是,農(nóng)戶雖出租和轉(zhuǎn)包了一定時期內(nèi)的承包土地經(jīng)營權(quán),但農(nóng)戶與受讓方相對獨立,出租與轉(zhuǎn)包的土地經(jīng)營權(quán)清晰,不改變原承包合同關(guān)系,農(nóng)戶在出租、轉(zhuǎn)包期內(nèi)還可獲得穩(wěn)定的租金和轉(zhuǎn)包費,農(nóng)戶與受讓方便于操作,農(nóng)戶比較容易接受。以土地經(jīng)營權(quán)折價入股流轉(zhuǎn)農(nóng)地的方式,因土地經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)化為農(nóng)民專業(yè)合作組織、企業(yè)經(jīng)營實體中一部分,土地入股紅利的多少和土地經(jīng)營情況掛鉤,入股農(nóng)民收益穩(wěn)定性差,加之土地經(jīng)營權(quán)入股后相對難以區(qū)分地塊歸屬,農(nóng)民入股進(jìn)社容易退股退社難等,這種流轉(zhuǎn)方式不是一下子就為廣大農(nóng)民所接受。對于招標(biāo)流轉(zhuǎn)這一方式,因其操作比較透明,有利于集結(jié)農(nóng)地流轉(zhuǎn)的當(dāng)事人,農(nóng)地流轉(zhuǎn)成本相對合理等,將來應(yīng)成為農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的一種重要方式。江蘇省沛縣的“村統(tǒng)建統(tǒng)調(diào),戶分包”的做法,四川新津縣安西鎮(zhèn)的“股權(quán)+紅利+工資”股份經(jīng)營土地流轉(zhuǎn)模式,以及安徽鳳陽縣劉府鎮(zhèn)趙莊村的“龍頭企業(yè)+基地+農(nóng)戶”土地流轉(zhuǎn)模式等,是比較成功的農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)流方式,農(nóng)民群眾可學(xué)習(xí)借鑒和因地制宜加以選擇。

參考文獻(xiàn):

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2、中華人民共和國農(nóng)村土地承包法[S].2003-03-01.

土地承包管理法范文第4篇

1.1土地流轉(zhuǎn)的現(xiàn)狀近年來，贛榆區(qū)農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)工作在做好基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的同時，在項目區(qū)內(nèi)積鼓勵當(dāng)?shù)卣腿罕婇_展土地流轉(zhuǎn)工作。目前，全區(qū)已累計流轉(zhuǎn)土地面積2.59萬hm2，其中：種養(yǎng)大戶經(jīng)營1.67萬hm2，農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)經(jīng)營6020hm2，城鎮(zhèn)居民及其他組織經(jīng)營3266.67hm2。發(fā)展農(nóng)業(yè)適度規(guī)模經(jīng)營面積累計3.54萬hm2，占到總耕地面積的53%。在3.54萬hm2規(guī)模經(jīng)營面積中，實行土地集中型的1.29萬hm2，合作經(jīng)營型的1506.67hm2，統(tǒng)一服務(wù)型的2.1萬hm2。

1.2土地流轉(zhuǎn)的特點一是由小地塊土地流轉(zhuǎn)向集中連片土地流轉(zhuǎn)的勢頭。通過土地平整、土壤改良等有效措施，使耕地生產(chǎn)水平得到普遍提高，土地產(chǎn)出率得到提升，一些有實力的農(nóng)業(yè)企業(yè)對耕地整體效果滿意，吸引了他們連片土地流轉(zhuǎn)的積極性；二是由一家一戶分散流轉(zhuǎn)土地向以村組整體流轉(zhuǎn)土地轉(zhuǎn)變。群眾外出務(wù)工的增多，群眾土地由村民小組委托村委會與土地流轉(zhuǎn)大戶簽訂合同；三是由簽訂短期合同向簽訂長期合同轉(zhuǎn)變?；A(chǔ)設(shè)施完善后，增添大戶承包土地的積極性，由過去的簽訂3～5年時間的短期合同，逐漸向簽訂長期合同轉(zhuǎn)變；四是承包大戶由小型家庭經(jīng)營作坊向現(xiàn)代化、企業(yè)化方式經(jīng)營轉(zhuǎn)變。不僅促進(jìn)了現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的發(fā)展，而且還吸收當(dāng)?shù)剞r(nóng)民從事工業(yè)生產(chǎn)，促進(jìn)農(nóng)民的增收致富。

2土地流轉(zhuǎn)存在的問題

2.1土地流轉(zhuǎn)的程序、內(nèi)容、行為等不夠規(guī)范一是土地流轉(zhuǎn)程序不很規(guī)范。個別農(nóng)戶之間只有口頭約定，未依據(jù)法律程序辦理規(guī)范的土地流轉(zhuǎn)手續(xù)，訂立必要的土地流轉(zhuǎn)合同，以至于在土地流轉(zhuǎn)過程中產(chǎn)生較多矛盾；二是對土地進(jìn)行長期承包仍較為困難，部分農(nóng)民有“戀田”情結(jié)，土地仍是其生存的命根子，不愿對其土地進(jìn)行流轉(zhuǎn)，出現(xiàn)了“惜轉(zhuǎn)”現(xiàn)象；三是土地承包期限較短且不穩(wěn)定。承包戶不愿意購買大型農(nóng)業(yè)機(jī)械，而糧食生產(chǎn)中的大型農(nóng)業(yè)機(jī)械購置、農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施的改造、農(nóng)田土壤結(jié)構(gòu)的改良等都需要進(jìn)行長期投資，這影響了農(nóng)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

2.2土地流轉(zhuǎn)中的承包經(jīng)營戶文化素質(zhì)偏低農(nóng)戶文化程度的高低對農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)有著重要影響，文化程度越高，吸收和掌握新技術(shù)的能力越強(qiáng)。相當(dāng)一部分土地承包戶文化素質(zhì)不高：以初中、高中文化為主，年齡大多在40～60歲之間。年齡老化，知識老化，直接制約個人經(jīng)營能力。許多承包戶對于新品種、新技術(shù)、新裝備缺乏必要的認(rèn)識和了解，技術(shù)接受能力和經(jīng)營能力不高，開拓創(chuàng)新的精神和能力明顯不足。農(nóng)業(yè)科技是實現(xiàn)農(nóng)業(yè)夢最重要推動力量，承包經(jīng)營戶文化素質(zhì)低，不利于農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化的實現(xiàn)。

2.3基礎(chǔ)設(shè)施的投入資金不足流轉(zhuǎn)出的土地實行規(guī)模種植，必須要加大對這部分土地上的路、橋、渠等基礎(chǔ)設(shè)施的投入，由于所需建設(shè)配套資金較大，各鎮(zhèn)財政資金又較緊張，難以對基礎(chǔ)設(shè)施資金的配套，是制約基礎(chǔ)設(shè)施投入的難題。

2.4土地承包管理工作不完善我區(qū)自1997年土地二輪承包以來，一些鎮(zhèn)村借產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、招商引資等名義擅自調(diào)整、甚至收回農(nóng)戶承包地，有的地方還實行“兩田制”，造成戶證分離，土地權(quán)屬混亂。雖然區(qū)委區(qū)政府出臺了一些政策，進(jìn)行整改，但個別地方仍未整改到位。這些問題的存在，對推進(jìn)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)工作埋下了很大的隱患。

3完善土地流轉(zhuǎn)對策

3.1建設(shè)土地流轉(zhuǎn)交易平臺、積極有效進(jìn)行政策宣傳為了穩(wěn)步推進(jìn)土地流轉(zhuǎn)，政府要加強(qiáng)對土地流轉(zhuǎn)的服務(wù)。積極建立土地流轉(zhuǎn)信息體系，如建立專門的網(wǎng)上土地流轉(zhuǎn)信息服務(wù)平臺，使土地流轉(zhuǎn)雙方的供需信息有效進(jìn)行對接。政府相關(guān)部門一定要采取形式多樣的適合農(nóng)民實際的宣傳方式，加大宣傳力度，將有關(guān)土地流轉(zhuǎn)的政策、目的等準(zhǔn)確無誤的講解給農(nóng)民，引導(dǎo)農(nóng)民依法、自愿、有償、有序流轉(zhuǎn)土地，強(qiáng)化土地承包經(jīng)營權(quán)的穩(wěn)定性和農(nóng)民的自我保護(hù)意識，逐步健全區(qū)鄉(xiāng)村三級服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，為土地流轉(zhuǎn)提供網(wǎng)絡(luò)信息交流平臺，形成全社會尤其是廣大農(nóng)民群眾認(rèn)識、理解和參與土地流轉(zhuǎn)的良好社會氛圍。

3.2開展多種途徑對土地承包經(jīng)營戶的培訓(xùn)開展多種途徑對土地承包經(jīng)營戶的培訓(xùn)，提高專業(yè)化生產(chǎn)能力對土地承包經(jīng)營戶的農(nóng)業(yè)科技培訓(xùn)形勢要多樣化。政府要加大投入。一是讓農(nóng)業(yè)科技人員深入田間地頭做現(xiàn)場指導(dǎo)；二是利用農(nóng)村夜校，邀請農(nóng)業(yè)專家，進(jìn)行現(xiàn)場培訓(xùn)，解疑答惑；三是以農(nóng)業(yè)科技合作社，有農(nóng)業(yè)科技專家牽頭，農(nóng)民加入，專家指導(dǎo)，農(nóng)戶相互交流，在共同學(xué)習(xí)中提高農(nóng)業(yè)科技技能；四是完善農(nóng)業(yè)科技中介的科技培訓(xùn)功能，政府提供政策支持，加強(qiáng)監(jiān)管，提高其培訓(xùn)農(nóng)民科技素養(yǎng)的能力；五是通過這些培訓(xùn)形式，就可以提高土地承包經(jīng)營戶的經(jīng)營管理能力、產(chǎn)品營銷及科學(xué)決策水平，使其農(nóng)業(yè)生產(chǎn)專業(yè)化能力不斷提高。

3.3加快社會化服務(wù)發(fā)展步伐一是加快公益性農(nóng)業(yè)服務(wù)體系建設(shè)。特別是在水利、道路等公益性農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)上，加大政府投入力度，為經(jīng)營戶提供必要的服務(wù)和條件。二是積極推動農(nóng)民專業(yè)合作經(jīng)濟(jì)組織的發(fā)展。通過農(nóng)民專業(yè)合作經(jīng)濟(jì)組織，為規(guī)模經(jīng)營提供發(fā)展動力，提高農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的組織化程度。三是扶持為規(guī)模經(jīng)營提供銷各環(huán)節(jié)服務(wù)的專業(yè)戶和經(jīng)營公司的發(fā)展，提高服務(wù)水平。

土地承包管理法范文第5篇

一、農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)在流轉(zhuǎn)過程中存在的問題

農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)作為一種財產(chǎn)性權(quán)利，可以為承包主體帶來收益。實現(xiàn)收益的方式除了農(nóng)戶自行經(jīng)營承包地之外，將土地承包經(jīng)營權(quán)以轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓等方式進(jìn)行流轉(zhuǎn)，也是實現(xiàn)收益的重要途徑。在現(xiàn)實生活中，農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)早已廣泛流轉(zhuǎn)。筆者在司法實踐中發(fā)現(xiàn)，農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)在流轉(zhuǎn)過程中極不規(guī)范，不同程度地存在以下問題，并由此產(chǎn)生大量訴訟。

1.以租代征現(xiàn)象普遍。農(nóng)民以轉(zhuǎn)包的方式將其擁有的農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)給他人，有利于農(nóng)村土地的集約使用與規(guī)模經(jīng)營，與統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展的改革方向相一致。然而，筆者在司法實踐中發(fā)現(xiàn)，“以租代征”現(xiàn)象普遍。所謂“以租代征”，是指用地單位繞過法定的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收審批手續(xù)，通過租用農(nóng)民集體土地，而直接進(jìn)行非農(nóng)業(yè)建設(shè)的行為?！耙宰獯鳌辈皇欠ǘǖ霓r(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)方式，而是違反《土地管理法》的行為，受到法律明令禁止。然而，在經(jīng)濟(jì)利益的驅(qū)動下，以租代征現(xiàn)象在地處城鄉(xiāng)結(jié)合部、經(jīng)濟(jì)相對發(fā)達(dá)的近郊區(qū)普遍存在。由于“以租代征”合同所設(shè)定的租賃期限普遍較長，而合同簽訂時的土地價值不高，雙方約定的租金標(biāo)準(zhǔn)也不會太高，“以租代征”實質(zhì)成為一種“圈地運(yùn)動”。一方面，隨著統(tǒng)籌城鄉(xiāng)改革的深入以及城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快，土地價值凸顯，帶給經(jīng)營者的收益成倍增加，雙方約定的租金顯得微不足道；另一方面，簽訂租賃合同的農(nóng)民在很長一段時間內(nèi)將失去土地經(jīng)營權(quán)，而土地經(jīng)營權(quán)對農(nóng)民而言，意味著生存保障?？梢灶A(yù)見，如果不加以引導(dǎo)，“以租代征”問題在統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展過程中可能凸顯。隨著時間的推移，“租賃雙方”因租金標(biāo)準(zhǔn)問題產(chǎn)生的糾紛將大量出現(xiàn)，從而影響到社會的和諧穩(wěn)定。

2.流轉(zhuǎn)主體不適格。在我國，農(nóng)村土地承包方式分為家庭承包與其他方式承包兩種，且以家庭承包方式為主。其他方式承包僅適用于不宜采用家庭承包方式的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等農(nóng)村土地。在家庭承包中，承包以戶為單位，即承包方為本集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)戶。一般情況下，該農(nóng)戶派出一名代表人與發(fā)包方(集體經(jīng)濟(jì)組織)簽訂農(nóng)村土地承包合同后，該農(nóng)戶取得土地承包經(jīng)營權(quán)，遂被稱之為承包經(jīng)營戶。該承包經(jīng)營戶才是決定其承包經(jīng)營權(quán)是否流轉(zhuǎn)以及如何流轉(zhuǎn)的權(quán)利主體。值得注意的是，家庭承包中的“承包經(jīng)營戶”與戶籍管理中的“家庭戶”并不吻合。例如，年邁父母與成年子女居住在一起，在戶籍管理中，也屬于同一個家庭戶口。但在土地發(fā)包時，父母與成年子女分別與發(fā)包方簽定了農(nóng)村土地承包合同，則父母與成年子女就分屬于不同的承包戶。反之，父母與成年子女早已分家居住，且在戶籍管理中，也分別擁有各自的家庭戶口。但在第二輪承包時，因當(dāng)時各種農(nóng)賦稅及提留尚未取消，許多集體經(jīng)濟(jì)組織擔(dān)心如果父母因年邁而無力耕種時，村社無法完成農(nóng)賦稅及提留任務(wù)，因此將父母與分家居住的成年子女合并在一起，與之簽訂農(nóng)村土地承包合同。在此情況下，父母與成年子女就屬于同一承包戶。

過去在農(nóng)業(yè)負(fù)擔(dān)過重，土地收益甚微的情況下，大量農(nóng)民長期外出務(wù)工。一些農(nóng)戶因長期在外而無法耕種土地，愿意將其擁有的農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)進(jìn)行流轉(zhuǎn)。由于這些農(nóng)戶長期在外，故出面處理流轉(zhuǎn)事務(wù)的主體通常是其留守在家的近親屬如父母兄弟等。流轉(zhuǎn)的土地由他人耕種后，數(shù)年來也從未發(fā)生過爭議。隨著統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展的深入以及城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快，致使原本不值錢的農(nóng)村土地價值成倍增加，原本無爭議的土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)關(guān)系受到?jīng)_擊，大量與土地流轉(zhuǎn)有關(guān)的糾紛訴諸法院。既有原土地承包經(jīng)營權(quán)人以簽定流轉(zhuǎn)合同的主體（其父母、兄弟等）并非權(quán)利人為由，主張流轉(zhuǎn)關(guān)系無效的糾紛，也有以流轉(zhuǎn)合同的簽訂主體雖然是土地承包經(jīng)營權(quán)人，但侵犯了自己作為共有權(quán)人的利益為由，主張流轉(zhuǎn)關(guān)系無效的糾紛。

3.流轉(zhuǎn)形式不規(guī)范。在現(xiàn)實生活中，農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)方式多種多樣?！掇r(nóng)村土地承包法》針對不同的流轉(zhuǎn)方式設(shè)定了不同的形式要件。例如，“轉(zhuǎn)包”與“轉(zhuǎn)讓”的區(qū)別在于：轉(zhuǎn)包是指承包方在一定期限內(nèi)（不超過承包期），將部分或者全部土地承包經(jīng)營權(quán)讓與第三方，但承包方與發(fā)包方承包關(guān)系維持不變的流轉(zhuǎn)方式；而轉(zhuǎn)讓則是承包方將全部或者部分承包地的承包經(jīng)營權(quán)在剩余期限內(nèi)徹底讓渡給他人，承包方與發(fā)包方在該承包地上的承包關(guān)系隨之終止，由受讓的農(nóng)戶與發(fā)包方確立新的承包合同關(guān)系，是最為徹底的土地流轉(zhuǎn)方式。正是鑒于轉(zhuǎn)讓比其他任何一種流轉(zhuǎn)方式都更為徹底，如果轉(zhuǎn)讓不當(dāng)，對農(nóng)戶的切身利益損害最大，故《農(nóng)村土地承包法》為了體現(xiàn)對農(nóng)戶的保護(hù)，對轉(zhuǎn)讓設(shè)定了最為嚴(yán)格的實質(zhì)條件和形式要件：第一，承包方必須有穩(wěn)定的非農(nóng)職業(yè)或者穩(wěn)定的收入來源；第二，必須經(jīng)發(fā)包方同意；第三，受讓方應(yīng)當(dāng)是從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的農(nóng)戶。而轉(zhuǎn)包是不需要發(fā)包方同意，只需報發(fā)包方備案即可。然而，在現(xiàn)實生活中，相當(dāng)數(shù)量的農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)的設(shè)定形式不符合《農(nóng)村土地承包法》的要求。多數(shù)情況下，農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)雙方均為不具備法律專業(yè)知識的普通農(nóng)戶，雙方在設(shè)定流轉(zhuǎn)關(guān)系時，有的甚至采取口頭約定的形式。雖然有的流轉(zhuǎn)協(xié)議采用書面形式，但錯別字多、措辭含糊不清、內(nèi)容與形式不符等問題大量存在。例如，協(xié)議措辭為“轉(zhuǎn)讓”，但約定內(nèi)容卻與“轉(zhuǎn)包”相似。有的居然約定轉(zhuǎn)讓的是土地“所有權(quán)”，約定流轉(zhuǎn)期限時使用“長期”“永久”等模糊字眼等等。此類糾紛訴諸法院時，可能致使承辦法官在適用法律時面臨兩難境地。

二、解決農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)問題的對策

重慶市作為國務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立的全國統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗區(qū)，探索出一條既好又快地促進(jìn)農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的有效途徑，是我市在統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展過程中應(yīng)當(dāng)解決的重大課題。農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)問題不僅是個經(jīng)濟(jì)問題，更是一個政治問題。故我市在探索如何加快和促進(jìn)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)時，應(yīng)當(dāng)更多地關(guān)注農(nóng)民利益、關(guān)注社會的和諧穩(wěn)定。

1．謹(jǐn)慎推行“以農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)入股”的流轉(zhuǎn)方式。如前所述，農(nóng)民為獲得穩(wěn)定收益，可能選擇將屬于自己的農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)以出租的方式流轉(zhuǎn)給他人以獲得穩(wěn)定的租金收入。如果租賃合同簽署不當(dāng)，則可能出現(xiàn)“以租代征”的情況，使得出租土地的農(nóng)民淪落為失地農(nóng)民，而獲得的補(bǔ)償卻是原本微薄卻還逐年貶值的租金收入。為了解決農(nóng)民不能分享土地逐年增值所帶來的利益成果問題，可以考慮以謹(jǐn)慎的態(tài)度、試點的方式，逐步推行“以農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)入股”的流轉(zhuǎn)方式。

重慶市工商行政管理局出臺了《關(guān)于全面貫徹落實市第三次黨代會精神服務(wù)重慶城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的實施意見》（以下簡稱《意見》）。該《意見》第十六條載明：“支持探索農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)新模式。在農(nóng)村土地承包期限內(nèi)和不改變土地用途的前提下，允許以農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)出資入股設(shè)立農(nóng)民專業(yè)合作社；經(jīng)區(qū)縣人民政府批準(zhǔn)，在條件成熟的地區(qū)開展農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)出資入股設(shè)立有限責(zé)任公司和獨資、合伙等企業(yè)的試點工作，積極推進(jìn)土地集約、規(guī)模經(jīng)營，提高農(nóng)民組織化程度，加快發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)”，明確允許以農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)入股成立有限責(zé)任公司。該實施意見一出臺，就與北京“小產(chǎn)權(quán)房”、廣州“宅基地使用權(quán)入市”等話題一樣，引起全社會的廣泛關(guān)注與巨大爭議。重慶市農(nóng)辦在《重慶市農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)問題的調(diào)查與思考》中對農(nóng)民以土地入股組建公司存在的法律障礙作了如下分析:雖然《農(nóng)村土地承包法》和《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》都允許“承包農(nóng)戶自愿聯(lián)合將土地承包經(jīng)營權(quán)入股從事農(nóng)業(yè)合作生產(chǎn)”，但《物權(quán)法》和《擔(dān)保法》均沒有賦予家庭承包土地經(jīng)營權(quán)的抵押和擔(dān)保貸款的權(quán)利，其中《物權(quán)法》僅賦予家庭承包土地經(jīng)營權(quán)以用益物權(quán)，《擔(dān)保法》則明確規(guī)定集體所有的耕地使用權(quán)不得用于抵押。此外，《公司法》還明確規(guī)定：有限責(zé)任公司由50個以下股東出資設(shè)立；全體股東的貨幣出資金額不得低于有限責(zé)任公司注冊資本的30%。前者限制了股田制公司吸收農(nóng)戶的數(shù)量不得高于50戶，否則有的農(nóng)戶就沒有股東資格，影響股份制公司規(guī)模的擴(kuò)大。后者由于農(nóng)戶出資多以土地折價方式進(jìn)行，其現(xiàn)金入股能力有限，影響公司的注冊和運(yùn)行。

筆者認(rèn)為，以農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)入股成立有限責(zé)任公司在目前的法律框架下確實面臨諸多問題。除了市農(nóng)辦分析到的法律障礙之外，還涉及與《公司法》所設(shè)定的法人人格獨立原則相矛盾?！豆痉ā返谌龡l第一款規(guī)定:“公司是企業(yè)法人，有獨立的法人財產(chǎn)，享有法人財產(chǎn)權(quán)。公司以其全部財產(chǎn)對公司的債務(wù)承擔(dān)責(zé)任”。獨立性表明公司能夠以自己的名義去持有財產(chǎn)、取得財產(chǎn)和處分財產(chǎn)。股東出資完成之后，作為出資的財產(chǎn)或者財產(chǎn)性權(quán)利就屬于公司所有。股東以其出資額為限對公司承擔(dān)有限責(zé)任，而公司卻以其全部資產(chǎn)對公司債務(wù)承擔(dān)無限責(zé)任。如果農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)能夠作為一種財產(chǎn)性權(quán)利入股，那么此種流轉(zhuǎn)方式實質(zhì)就是以轉(zhuǎn)讓的方式將農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)從農(nóng)戶手中流轉(zhuǎn)到公司手中。如前所述，鑒于轉(zhuǎn)讓比其他任何一種流轉(zhuǎn)方式都更為徹底，法律對農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)的轉(zhuǎn)讓設(shè)定了最為嚴(yán)格的條件與程序。農(nóng)村土地與城鎮(zhèn)土地不同之處在于，前者屬集體經(jīng)濟(jì)組織所有，其使用權(quán)是基于身份關(guān)系獲得的，故只能轉(zhuǎn)讓給其他從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的農(nóng)戶，而后者屬國家所有，其使用權(quán)可以自由轉(zhuǎn)讓。因此，國有土地使用權(quán)可以作價出資，而農(nóng)村土地使用權(quán)因轉(zhuǎn)讓受限，在現(xiàn)有法律框架下是不能作價出資設(shè)立公司的。

筆者認(rèn)為，法律作為上層建筑總有滯后于經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的時候。在現(xiàn)有法律框架下，國有土地使用權(quán)可以作價出資設(shè)立公司而農(nóng)村土地使用權(quán)則不能，實質(zhì)是由于我國實行二元結(jié)構(gòu)的土地制度造成的。而統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展的意思是將城市的發(fā)展與農(nóng)村的發(fā)展聯(lián)系起來加以考慮。而重慶作為統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗區(qū)，可以在一定范圍內(nèi)、一定程度上對城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)的土地制度加以突破。并且在現(xiàn)有法律框架下，農(nóng)村土地使用權(quán)也僅僅不能用以作價出資開辦公司，但如果以其出資開辦農(nóng)村合作經(jīng)濟(jì)組織、合伙企業(yè)等，是沒有法律障礙的。因此，可以以謹(jǐn)慎的態(tài)度，逐步推行“以農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)入股”的流轉(zhuǎn)方式。

2．為農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)提供規(guī)范的合同范本。筆者在辦理了大量涉及農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)糾紛后，感觸至深的是此類案件普遍存在證據(jù)認(rèn)定困難的問題?！掇r(nóng)村土地承包法》規(guī)定：“土地承包經(jīng)營權(quán)采取轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓或者其他方式流轉(zhuǎn)，當(dāng)事人雙方應(yīng)當(dāng)簽訂書面合同”。而在現(xiàn)實生活中，大量當(dāng)事人以口頭約定的方式設(shè)定土地流轉(zhuǎn)關(guān)系。一旦發(fā)生糾紛，法院很難查明事實。由于當(dāng)事人文化程度普遍偏低，加之訂立土地流轉(zhuǎn)合同專業(yè)性強(qiáng)，需要熟悉相關(guān)法律法規(guī)，故即使雙方當(dāng)事人在設(shè)定流轉(zhuǎn)關(guān)系時簽署了書面協(xié)議，也普遍存在權(quán)利義務(wù)約定不明、措辭不當(dāng)、內(nèi)容有誤等問題。因此，筆者建議對于此類專業(yè)性、政策性極強(qiáng)的合同，可以由政府為當(dāng)事人提供內(nèi)容完備、形式規(guī)范的合同范本。此舉可以起到規(guī)范農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)關(guān)系，預(yù)防糾紛的發(fā)生，維護(hù)社會和諧穩(wěn)定的積極作用。

需要提及的是，重慶市農(nóng)辦早于2006年就向各區(qū)縣印發(fā)了《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)文書格式》，規(guī)范重慶市土地流轉(zhuǎn)中的五種合同文書和四種流轉(zhuǎn)文書文本。五種合同文書包括轉(zhuǎn)包合同、出租合同、互換合同、入股合同、轉(zhuǎn)讓合同；四種流轉(zhuǎn)文書文本包括流轉(zhuǎn)委托書、轉(zhuǎn)讓申請表、變更登記本、流轉(zhuǎn)登記簿。市農(nóng)辦要求進(jìn)行土地流轉(zhuǎn)的雙方當(dāng)事人必須按照范本提供的基本內(nèi)容和格式，結(jié)合當(dāng)?shù)貙嶋H和流轉(zhuǎn)土地的類型、用途，增補(bǔ)相應(yīng)的約定條款，訂立正式書面合同，明確流轉(zhuǎn)雙方的權(quán)利、義務(wù)和違約責(zé)任。市農(nóng)辦強(qiáng)調(diào)，原來簽訂的土地流轉(zhuǎn)合同，不符合法律和政策規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂；不完善的，應(yīng)當(dāng)逐步補(bǔ)充和規(guī)范；沒有簽訂土地流轉(zhuǎn)合同的，要按照新的合同格式及時補(bǔ)簽。

然而，筆者在司法實踐中至今未發(fā)現(xiàn)一起流轉(zhuǎn)雙方是按照市農(nóng)辦提供的格式合同來設(shè)定流轉(zhuǎn)關(guān)系的案例。筆者認(rèn)為，此種現(xiàn)象可能說明兩個問題：其一，格式合同推廣不力。多數(shù)情況下，設(shè)定流轉(zhuǎn)關(guān)系的雙方當(dāng)事人均為普通農(nóng)戶。他們既不懂得如何撰寫規(guī)范的流轉(zhuǎn)合同，也不知道政府為其提供了可以參考的合同范本，可以向當(dāng)?shù)赝恋爻邪芾頇C(jī)構(gòu)索取，也可以在重慶農(nóng)村信息網(wǎng)上下載，更不知道雙方簽署的協(xié)議需要報發(fā)包方備案。其二，格式合同確實起到了規(guī)范與穩(wěn)定農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)關(guān)系的作用。在筆者承辦的土地流轉(zhuǎn)糾紛中，無一例外地未使用規(guī)范的流轉(zhuǎn)合同范本，從側(cè)面可能說明啟用規(guī)范的流轉(zhuǎn)合同范本確實起到了預(yù)防糾紛發(fā)生的作用。在雙方當(dāng)事人按照流轉(zhuǎn)合同范本設(shè)定流轉(zhuǎn)關(guān)系的情況下，因約定的權(quán)利義務(wù)關(guān)系明確，雙方在履行合同的過程中就不會出現(xiàn)爭議。因此，產(chǎn)生糾紛并訴諸法院的便只有未采用規(guī)范合同范本的情形。以上兩點都說明了推行格式化、規(guī)范化的土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)文書的必要性。農(nóng)業(yè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)依靠集體經(jīng)濟(jì)組織，加大教育宣傳力度，推行用以農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的格式文書。

3．堅持以農(nóng)戶為主導(dǎo)的流轉(zhuǎn)模式。農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)的權(quán)利主體是獲得土地承包經(jīng)營權(quán)的農(nóng)戶，故流轉(zhuǎn)主體也應(yīng)當(dāng)是農(nóng)戶。農(nóng)戶有權(quán)依法自主決定土地承包經(jīng)營權(quán)是否流轉(zhuǎn)以及以什么方式流轉(zhuǎn)?！掇r(nóng)村土地承包法》也以法律明文規(guī)定的形式對此進(jìn)行了強(qiáng)調(diào)。然而，在現(xiàn)實生活中，基層地方政府以及村民自治組織在農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)中發(fā)揮了主導(dǎo)作用。一些基層地方政府以及村民自治組織為了引進(jìn)企業(yè)、發(fā)展當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)、增加收入，要么將農(nóng)戶承包的土地集中起來，統(tǒng)一租賃給第三人，要么應(yīng)用行政強(qiáng)權(quán)促成土地流轉(zhuǎn)?？v觀全國，這種企業(yè)依靠政府以政治化手段低價要地，其后農(nóng)民又開始“奪地”的土地糾紛頻出。在此類土地流轉(zhuǎn)模式中，由于行政強(qiáng)權(quán)的介入，農(nóng)民利益未得到充分尊重。在有些土地流轉(zhuǎn)過程中，居然從上到下蓋的都是官印，沒有農(nóng)戶的簽章，為糾紛的發(fā)生埋下了伏筆。一旦土地大幅升值之后，農(nóng)民發(fā)現(xiàn)流轉(zhuǎn)收益太低，分配太不合理，大規(guī)模的“奪地”糾紛就會發(fā)生。

筆者認(rèn)為，在統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展過程中，加快和促進(jìn)農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)是必要的。而重慶市作為統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗區(qū)，在土地流轉(zhuǎn)問題上，步子還可以快一點，膽子還可以大一點。但各級政府在促進(jìn)農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)過程中，其角色應(yīng)當(dāng)定位在宏觀引導(dǎo)，而并非個案介入，更不能依靠行政公權(quán)，以政治手段為某企業(yè)低價要地，從而損害農(nóng)民利益。在統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展過程中，政府要在穩(wěn)定土地承包關(guān)系和尊重農(nóng)民意愿的前提下，堅持“依法、自愿、有償”原則，從實際出發(fā)，積極探索土地流轉(zhuǎn)的多種形式，穩(wěn)步推進(jìn)土地適度規(guī)模經(jīng)營。