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國有土地房屋評估方法范文第1篇

一、征收對象范圍的界定

觀點一：征收范圍局限于城市規(guī)劃范圍內(nèi)的集體土地，主要為城中村、城鄉(xiāng)結(jié)合部的集體土地。觀點二：除上述范圍外，包括城市規(guī)劃范圍外，為軍事設(shè)施、公路、鐵路、水利設(shè)施等公益性質(zhì)的建設(shè)需要將集體土地收歸變?yōu)?a href="http://m.rqylqx.com/haowen/296341.html" target="_blank">國有土地的范圍。觀點三：拆遷行為完全消失，所有集體土地變?yōu)閲型恋氐男袨榫缍檎魇铡?/p>

筆者傾向于觀點三，現(xiàn)行的《土地管理法》和《物權(quán)法》中均未出現(xiàn)拆遷，僅出現(xiàn)征用及征收。為了和上位法一致，更為了符合群眾抵制拆遷的呼聲，拆遷將會退出歷史舞臺，相關(guān)行為將全部界定為征收。

二、征收行為依據(jù)是否僅為公益性建設(shè)需要

觀點一：《國有土地上房屋征收與補償條例》中明確“為了保障國家安全、促進(jìn)國民經(jīng)濟和社會發(fā)展等公共利益的需要，確需征收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋征收決定?！逼渲辛信e了征收的六種行為，集體土地可參照國有土地征收條例劃定僅公益性建設(shè)可征收。這也符合《物權(quán)法》第42條的規(guī)定：“為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產(chǎn)”。觀點二：集體土地征收的依據(jù)不僅僅是公共利益的需要，還包括城市規(guī)劃范圍內(nèi)的城市建設(shè)和城市開發(fā)。

筆者傾向于觀點二，工業(yè)化及城市化發(fā)展需要擴大城區(qū)范圍，需提供土地供其發(fā)展。工業(yè)產(chǎn)業(yè)將會逐漸搬離城市中心區(qū)，逐步向城市擴散，最終會擴散到城市周邊的集體土地，國家一定要為工業(yè)發(fā)展提供最基本的生產(chǎn)條件——場地。城市化發(fā)展可以集約利用現(xiàn)有城區(qū)土地，但國有土地征收條例相關(guān)法文致使非公益性質(zhì)的城建開發(fā)很難開展，因此集體土地征收條例勢必要為城市化擴張?zhí)峁┛尚兄贰?/p>

雖然集體土地征收條例一旦將城市規(guī)劃納入征收前提之一，將與《物權(quán)法》抵觸。但《物權(quán)法》范圍涵蓋過大，實際操作中主要依據(jù)相關(guān)下位法條文；而且集體土地征收條例的出臺本身就會引發(fā)原有法律條文的修訂工作和具體實施規(guī)范的制定，征收條例推遲出臺的原因之一也是相關(guān)法規(guī)的修訂、重新制定及撤銷工作。因此，盡管將城建開發(fā)納入集體土地征收條例會與《物權(quán)法》沖突，但筆者依然傾向于將此條例納入城市建設(shè)的需要。

三、補償組成范圍構(gòu)成

1.現(xiàn)行補償組成范圍

《中華人民共和國土地管理法》和《物權(quán)法》均明確規(guī)定征收集體所有的土地，應(yīng)當(dāng)依法足額支付土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗的補償費等費用。

集體土地所有權(quán)歸村鎮(zhèn)集體，因此土地補償費歸村鎮(zhèn)集體，安置補助費一般也歸村鎮(zhèn)集體，專款專用于失地農(nóng)民的安置。征收農(nóng)用地的情況下農(nóng)戶直接得到附著物和青苗補償，征收宅基地的情況下農(nóng)戶直接得到附著物即房屋補償，占用的宅基地補償方式和價格一般由各省市制定相關(guān)規(guī)定。北京市依據(jù)《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》和《北京市宅基地房屋拆遷補償規(guī)則》使用宅基地區(qū)位價補償農(nóng)戶被占用的宅基地。

2.爭議的焦點問題及觀點

《國有土地上房屋征收與補償條例》確定的補償范圍包括：被征收房屋價值的補償、因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償、因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補償、補助和獎勵。而且，該條例明確規(guī)定被征收人可以選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換也可以選擇貨幣補償。

現(xiàn)行的集體土地拆遷補償組成的范圍與現(xiàn)行的國有土地征收補償組成范圍大相徑庭，集體土地上征收補償?shù)慕M成是借鑒國有土地上征收補償構(gòu)成，還是沿用《中華人民共和國土地管理法》和《物權(quán)法》中的補償構(gòu)成思路？針對國有土地上征收不涉及的安置問題、被征收的宅基地補償問題和補償款中歸屬于村鎮(zhèn)集體部分的管理和使用問題如何解決？

筆者認(rèn)為：補償?shù)慕M成會借鑒國有土地征收條例補償范圍構(gòu)成，并且涵蓋國有土地征收條例中沒有的安置費和青苗補償，但可能會以新的名稱出現(xiàn)；條例可能會參照城鎮(zhèn)居民的養(yǎng)老金方式將安置補助費對接為社會保障費用或者安置保障費用，讓失地農(nóng)民領(lǐng)取養(yǎng)老金；歸屬于村鎮(zhèn)集體的補償款的管理和使用問題，此次征收條例不一定能做出具體規(guī)定，主要原因是各地地方性差異較難統(tǒng)一，可能會明確原則性指導(dǎo)方向；條例會明確被征收農(nóng)戶可以選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換也可以選擇貨幣補償。

四、被征收人除被征收宅基地之外另有宅基地如何補償

由于我國法律規(guī)定宅基地只能每戶一處，但是歷史原因造成部分農(nóng)戶可能有一處以上宅基地。農(nóng)戶宅基地被征收后，會出現(xiàn)以下幾種情況：1.被征收人宅基地被征收后，他處有宅基地；2.被征收人宅基地被征收后，農(nóng)村集體經(jīng)濟組織能為被征收人重新調(diào)整安排宅基地；3.被征收人宅基地被征收后，他處沒有宅基地且農(nóng)村集體經(jīng)濟組織不能為被征收人重新調(diào)整宅基地。針對上述三種可能情況，集體土地征收條例如何處理？

觀點一：借鑒《江蘇省集體土地上房屋征收與補償辦法》，被征收人住宅被征收后，他處有宅基地或者農(nóng)村集體經(jīng)濟組織能為被征收人重新調(diào)整安排宅基地的，對集體土地上被征收房屋的補償按房屋重置價格結(jié)合成新給予補償。觀點二：不考慮被征收人他處是否有宅基地，被征收人住宅被征收后，農(nóng)村集體經(jīng)濟組織能為被征收人重新調(diào)整安排宅基地，對集體土地上被征收房屋的補償按房屋重置價格結(jié)合成新給予補償；農(nóng)村集體經(jīng)濟組織不能為被征收人重新調(diào)整安排宅基地的，征收人需提權(quán)調(diào)換房屋，放棄產(chǎn)權(quán)調(diào)換的被征收人，除去房屋重置成新價格補償之外另獲得宅基地補償價格。

筆者認(rèn)為：部分被征收人擁有一處以上宅基地，是歷史原因造成的歷史問題，只要是合法取得的就不能追溯。另外，筆者傾向性認(rèn)為農(nóng)村集體經(jīng)濟組織能為被征收人重新調(diào)整安排宅基地的，按房屋重置價格結(jié)合成新給予補償；農(nóng)村集體經(jīng)濟組織不能為被征收人重新調(diào)整安排宅基地的，征收人需提權(quán)調(diào)換房屋，放棄產(chǎn)權(quán)調(diào)換的被征收人，另獲得宅基地補償價格，宅基地補償價格以區(qū)位價或者估價規(guī)范技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)或者其他計算標(biāo)準(zhǔn)及名目發(fā)放。

五、評估規(guī)范依據(jù)及價格

1.評估規(guī)范依據(jù)

已有的評估規(guī)范包括：《房地產(chǎn)估價規(guī)范》、《城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程》、《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》、《農(nóng)用地分等規(guī)程》、《農(nóng)用地定級規(guī)程》和《農(nóng)用地估價規(guī)程》。目前，國有土地上的評估適用《房地產(chǎn)估價規(guī)范》、《城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程》、《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》；集體土地上的評估適用《農(nóng)用地分等規(guī)程》、《農(nóng)用地定級規(guī)程》和《農(nóng)用地估價規(guī)程》。

選擇什么評估規(guī)范的核心問題是依據(jù)被征土地原用途、原質(zhì)量進(jìn)行估價還是按照規(guī)劃所確定的征收后用途進(jìn)行估價，是按照征收前的集體土地估價，還是按照征收后的國有土地估價。對此，江蘇省進(jìn)行了試點研究，出臺了《江蘇省集體建設(shè)用地上房屋征收與補償辦法》，規(guī)定針對城中村和城鄉(xiāng)結(jié)合部宅基地征收，根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》對被收購房屋的價值進(jìn)行評估，按照征收后的用途進(jìn)行估價。目前，其他地區(qū)均未明確依據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》評估集體土地，通常制定一套新的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行賠補，例如北京市、杭州市。

《國有土地上房屋征收與補償條例》的配套條文《國有土地上房屋征收評估辦法》，雖未明確估價規(guī)范為《房地產(chǎn)估價規(guī)范》，但其第13條“注冊房地產(chǎn)估價師應(yīng)當(dāng)根據(jù)評估對象和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況，對市場法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等評估方法進(jìn)行適用性分析后，選用其中一種或者多種方法對被征收房屋價值進(jìn)行評估”；其實，這已經(jīng)明確了估價技術(shù)的參照體系為《房地產(chǎn)估價規(guī)范》。

那么集體土地的估價規(guī)范體系會參照已有六個規(guī)程規(guī)范的哪一個？

筆者認(rèn)為處理的方法有兩種：或參照《國有土地上房屋征收與補償條例》利用市場法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等評估方法進(jìn)行適用性分析后，選用其中一種或者多種方法對被征收房屋價值進(jìn)行評估，但不會明確按照國有土地還是按照集體土地評估這類敏感問題；抑或提出新的名稱，出臺相應(yīng)的集體土地上房屋征收評估辦法，提出新的評估技術(shù)方法。

2.與國有土地是否同地同價

集體土地征收最大的爭議是：是否做到農(nóng)村集體土地和城市國有建設(shè)用地同地同價或者換句話說同房同價，按國有土地上被征收類似房地產(chǎn)進(jìn)行評估？

對此，現(xiàn)有的各地政策千差萬別。江蘇省進(jìn)行了試點研究，出臺了《江蘇省集體建設(shè)用地上房屋征收與補償辦法》，其中規(guī)定針對城中村和城鄉(xiāng)結(jié)合部宅基地征收，被征收人選擇貨幣補償或者原址產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，根據(jù)同房同價原則，按國有土地上被征收類似房地產(chǎn)的市場價格進(jìn)行評估。但江蘇省同房同價的規(guī)定中與宅基地?fù)碛刑帞?shù)掛鉤。

集體土地征收條例是否會明確提出集體土地與國有土地同地同價？

筆者認(rèn)為：我國現(xiàn)行土地制度確定土地制度分全民所有制和集體所有制，城市市區(qū)的土地屬于國家所有；農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。集體土地征收條例可能不會明確同地同價，避免與土地制度和現(xiàn)行法律相抵觸，但集體土地征收條例的出臺必將引起集體土地上被征收人獲得更多的補償價款。

國有土地房屋評估方法范文第2篇

一、評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)中立評估

社會中介機構(gòu)進(jìn)行企業(yè)化運作的同時，肩負(fù)著社會責(zé)任，其專業(yè)化功能最大限度的發(fā)揮在于其專業(yè)化和中立化。《評估辦法》第3條規(guī)定：“房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)、房地產(chǎn)估價師、房地產(chǎn)價格評估專家委員會(以下稱評估專家委員會)成員應(yīng)當(dāng)獨立、客觀、公正地開展房屋征收評估、鑒定工作，并對出具的評估、鑒定意見負(fù)責(zé)。任何單位和個人不得干預(yù)房屋征收評估、鑒定活動。與房屋征收當(dāng)事人有利害關(guān)系的，應(yīng)當(dāng)回避”。在現(xiàn)實中，根據(jù)《房地產(chǎn)估價機構(gòu)管理辦法》的規(guī)定，房地產(chǎn)管理部門對評估機構(gòu)具有監(jiān)督檢查職責(zé)。房屋征收是地方政府的中心工作，帶有地方政府利益傾向的房地產(chǎn)行政管理部門可能或多或少會對評估機構(gòu)“施加影響”。為了落實該條規(guī)定的中立評估精神，建議建立房屋征收異地執(zhí)業(yè)制度，擴大異地評估范圍。如果存在影響中立評估情形的，在訴訟中，人民法院應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)、嚴(yán)格司法審查，從證據(jù)的合法性上予以否定，真正發(fā)揮行政審判職能作用，改變“上訴不如上訪，上訪不如上網(wǎng)”的不正?，F(xiàn)象。

二、被征收人對評估機構(gòu)有更多的選擇權(quán)

《城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見》規(guī)定，拆遷估價機構(gòu)的確定應(yīng)當(dāng)公開、透明，采取被拆遷人投票或拆遷當(dāng)事人抽簽等方式。為了減少地方政府對評估機構(gòu)的公正評估產(chǎn)生影響，改變過去拆遷管理部門指定評估機構(gòu)的做法，《評估辦法》第4條規(guī)定：“房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)由被征收人在規(guī)定時間內(nèi)協(xié)商選定；在規(guī)定時間內(nèi)協(xié)商不成的，由房屋征收部門通過組織被征收人按照少數(shù)服從多數(shù)的原則投票決定，或者采取搖號、抽簽等隨機方式確定”。征收部門應(yīng)當(dāng)聯(lián)系一級資質(zhì)、二級資質(zhì)和三級資質(zhì)大約5家以上的評估機構(gòu)作為備選評估機構(gòu)，體現(xiàn)政府公平補償?shù)膽B(tài)度，提高征收工作的公信力。征收部門通過公告公布備選的評估公司及基本情況，在規(guī)定的時間內(nèi)提交由被征收人簽名的確定評估機構(gòu)的材料。為了公平競爭，評估機構(gòu)不得采取迎合征收當(dāng)事人不當(dāng)要求、虛假宣傳、惡意低收費等不正當(dāng)手段承攬房屋征收評估業(yè)務(wù)。在評估機構(gòu)的選擇上，應(yīng)該使被征收人有更多的選擇權(quán)。

三、評估委托合同明確約定權(quán)利與義務(wù)

《評估辦法》第6條規(guī)定，按照法定程序選定或者確定房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)后，房屋征收部門作為委托人，向房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)出具房屋征收評估委托書，并與其簽訂房屋征收評估委托合同。房屋征收評估委托書應(yīng)當(dāng)載明委托人的名稱、委托的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)的名稱、評估目的、評估對象范圍、評估要求以及委托日期等內(nèi)容?！对u估辦法》第7條規(guī)定，房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)指派與房屋征收評估項目工作量相適應(yīng)的足夠數(shù)量的注冊房地產(chǎn)估價師開展評估工作。房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)不得轉(zhuǎn)讓或者變相轉(zhuǎn)讓受托的房屋征收評估業(yè)務(wù)?！对u估辦法》第8條規(guī)定，評估的目的為房屋征收部門與被征收人確定被征收房屋價值的補償提供依據(jù)，評估被征收房屋的價值，或者為房屋征收部門與被征收人計算被征收房屋價值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值的差價提供依據(jù)?！对u估辦法》第16條規(guī)定，房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照房屋征收評估委托書或者委托合同的約定，向房屋征收部門提供分戶的初步評估結(jié)果。分戶的初步評估結(jié)果應(yīng)當(dāng)包括評估對象的構(gòu)成及其基本情況和評估價值。

四、確保評估結(jié)論合法、合規(guī)、符合實際

房屋征收評估前，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)在紀(jì)檢監(jiān)察參與或監(jiān)督之下，組織有關(guān)單位對被征收房屋情況進(jìn)行調(diào)查，明確評估對象。評估對象應(yīng)當(dāng)全面、客觀，不得遺漏、虛構(gòu)。房屋征收部門應(yīng)當(dāng)向受委托的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)提供征收范圍內(nèi)房屋情況，包括已經(jīng)登記的房屋情況和未經(jīng)登記建筑的調(diào)查、認(rèn)定和處理結(jié)果情況。調(diào)查結(jié)果應(yīng)當(dāng)在房屋征收范圍內(nèi)向被征收人公布，這是陽光征收的重要內(nèi)容，通過公布接受監(jiān)督，通過監(jiān)督實現(xiàn)公平、防止腐敗。對于已經(jīng)登記的房屋，其性質(zhì)、用途和建筑面積，一般以房屋權(quán)屬證書和房屋登記簿的記載為準(zhǔn)。對于產(chǎn)權(quán)證為住宅，但已經(jīng)依法取得營業(yè)執(zhí)照的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)國務(wù)院辦公廳《關(guān)于認(rèn)真做好城鎮(zhèn)房屋拆遷工作維護社會穩(wěn)定的緊急通知》的規(guī)定，考慮經(jīng)營年限、納稅情況、經(jīng)營狀況、住宅房屋價格、經(jīng)營性用房價格等因素，綜合分析作出評估報告?！秶型恋厣戏课菡魇张c補償條例》第24條規(guī)定，對于未經(jīng)登記的建筑，先由市、縣級人民政府責(zé)令國土、規(guī)劃、房產(chǎn)、城管、征收等部門調(diào)查、認(rèn)定和處理。在處理的基礎(chǔ)上，評估機構(gòu)再進(jìn)行評估。被征收房屋價值評估時點為房屋征收決定公告之日。用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值評估時點應(yīng)當(dāng)與被征收房屋價值評估時點一致。

五、明確房地關(guān)系

被征收房屋的價格理所當(dāng)然包括土地的價格及地上建筑物的價格，《評估辦法》第11條規(guī)定，征收房屋價值是指被征收房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)在正常交易情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在評估時點自愿進(jìn)行交易的金額。如何理解“其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)”成為評估中難以回避的問題，筆者建議采用容積率或者四至來衡量較為妥當(dāng)。容積率或者四至以內(nèi)的土地的價值應(yīng)當(dāng)包含在房屋的價值之內(nèi)，不再重復(fù)計算其價值；此外的土地應(yīng)當(dāng)作為獨立的使用權(quán)，另行評估進(jìn)行補償。建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿前，因公共利益的需要提前收回該土地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)依照《物權(quán)法》第121條規(guī)定：“因?qū)Σ粍赢a(chǎn)或者動產(chǎn)征收致使用益物權(quán)消滅或者影響用益物權(quán)行使的，用益物權(quán)人有權(quán)獲得補償”。《物權(quán)法》第148條規(guī)定，征收房屋的，應(yīng)當(dāng)退還相應(yīng)的土地出讓金?？梢?，對于土地的補償，法律規(guī)定是明確的。建設(shè)用地使用權(quán)作為獨立的用益物權(quán)，在市場經(jīng)濟的條件下，也會隨著土地的增值而增值。而且，當(dāng)該項權(quán)利被提前收回時，將會造成當(dāng)事人預(yù)期利益的喪失。眾所周知，土地上的房屋及其他建筑物無論建在哪里，其建筑成本不會有太大的區(qū)別，而且，使用的時間越長其殘值就越少。真正具有價值區(qū)別并不斷升值的是處于不同區(qū)位的土地使用權(quán)，政府對于房屋的征收，其目的也是為了取得建設(shè)用地，建設(shè)用地使用權(quán)也是財產(chǎn)權(quán)。房屋和土地的關(guān)系在征收補償、抵押、拍賣中無法回避，筆者認(rèn)為完整的房屋與土地的關(guān)系包括：1　房地合一；2　地隨房走；3　以容積率或者四至量化房屋所占用的土地。

六、選擇對被征收人有利的評估方法

房地產(chǎn)評估包括市場法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等方法，進(jìn)行適用性分析后，選用其中一種或者多種方法對被征收房屋價值進(jìn)行評估。被征收房屋的類似房地產(chǎn)有交易的，應(yīng)當(dāng)選用市場法評估；被征收房屋或者其類似房地產(chǎn)有經(jīng)濟

收益的，應(yīng)當(dāng)選用收益法評估；被征收房屋是在建工程的，應(yīng)當(dāng)選用假設(shè)開發(fā)法評估?？梢酝瑫r選用兩種以上評估方法評估的，應(yīng)當(dāng)選用兩種以上評估方法評估，并對各種評估方法的測算結(jié)果進(jìn)行校核和比較分析后，合理確定評估結(jié)果。選用不同的評估方法會有不同評估結(jié)果，在規(guī)則并不明確的情況下，一般以對被征收人有利的結(jié)果為準(zhǔn)?！对u估辦法》第14條規(guī)定，被征收房屋價值評估應(yīng)當(dāng)考慮被征收房屋的區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度、建筑面積以及占地面積、土地使用權(quán)等影響被征收房屋價值的因素。

七、評估的監(jiān)督救濟程序

房屋征收部門將分戶的初步評估結(jié)果在征收范圍內(nèi)向被征收人公示。公示期間，房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)安排注冊房地產(chǎn)估價師對分戶的初步評估結(jié)果進(jìn)行現(xiàn)場說明解釋。存在錯誤的，房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)及時修正?！对u估辦法》第17條規(guī)定，分戶初步評估結(jié)果公示期滿后，房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)向房屋征收部門提供委托評估范圍內(nèi)被征收房屋的整體評估報告和分戶評估報告。房屋征收部門應(yīng)當(dāng)向被征收人轉(zhuǎn)交分戶評估報告。送達(dá)評估報告在實踐中存在被征收人拒簽現(xiàn)象較為普遍，建議采取公證留置方式送達(dá)?！对u估辦法》第19條規(guī)定，被征收人或者房屋征收部門對評估報告有疑問的，出具評估報告的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)向其作出解釋和說明?！对u估辦法》第20條規(guī)定，被征收人或者房屋征收部門對評估結(jié)果有異議的，應(yīng)當(dāng)自收到評估報告之日起10日內(nèi)，向房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)申請復(fù)核評估。申請復(fù)核評估的，應(yīng)當(dāng)向原房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)提出書面復(fù)核評估申請，并指出評估報告存在的問題?！对u估辦法》第21條規(guī)定，原房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)自收到書面復(fù)核評估申請之日起10日內(nèi)對評估結(jié)果進(jìn)行復(fù)核。復(fù)核后，改變原評估結(jié)果的，應(yīng)當(dāng)重新出具評估報告；評估結(jié)果沒有改變的，應(yīng)當(dāng)書面告知復(fù)核評估申請人?！对u估辦法》第22條規(guī)定，被征收人或者房屋征收部門對原房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)的復(fù)核結(jié)果有異議的，應(yīng)當(dāng)收到復(fù)核結(jié)果之日起10日內(nèi)，向被征收房屋所在地評估專家委員會申請鑒定?！对u估辦法》第25條規(guī)定，評估專家委員會應(yīng)當(dāng)自收到鑒定申請之日起10日內(nèi)，對申請鑒定評估報告的評估程序、評估依據(jù)、評估假設(shè)、評估技術(shù)路線、評估方法選用、參數(shù)選取、評估結(jié)果確定方式等評估技術(shù)問題進(jìn)行審核，出具書面鑒定意見。經(jīng)評估專家委員會鑒定，評估報告不存在技術(shù)問題的，應(yīng)當(dāng)維持評估報告；評估報告存在技術(shù)問題的，出具評估報告的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)改正錯誤，重新出具評估報告。《評估辦法》第32條規(guī)定，在房屋征收評估活動中，房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)和房地產(chǎn)估價師的違法違規(guī)行為，按照《國有土地上房屋征收與補償條例》、《房地產(chǎn)估價機構(gòu)管理辦法》、《注冊房地產(chǎn)估價師管理辦法》等規(guī)定處罰。違反規(guī)定收費的，由政府價格主管部門依照《中華人民共和國價格法》規(guī)定處罰。被征收人對補償仍有異議的，按照《國有土地上房屋征收與補償條例》第26條規(guī)定，由作出征收決定的人民政府依法作出征收補償決定，被征收人不服的可以向上級人民政府申請行政復(fù)議，也可以向人民法院提起行政訴訟。在訴訟中無法回避對評估報告的審查，在司法實踐中，有些法院過于依賴評估報告，缺乏對評估報告能動的審查，這既是理論的迷茫，也是被動司法的表現(xiàn)。評估報告屬于優(yōu)勢證據(jù)，應(yīng)該既不照抄照搬，又不隨意否定，真正體現(xiàn)能動的司法審查功能。

八、協(xié)助與配合

因房屋征收評估、復(fù)核評估、鑒定工作需要查詢被征收房屋和用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋權(quán)屬以及相關(guān)房地產(chǎn)交易信息的，房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)提供其查閱或者復(fù)印產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍檔案和登記簿的便利。房屋征收部門應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)送評估報告。被征收人應(yīng)當(dāng)提供相關(guān)資料，配合評估機構(gòu)入戶勘察、拍照、丈量，被征收人不配合的，評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)在評估報告中說明有關(guān)情況。根據(jù)最高人民法院《關(guān)于行政訴訟證據(jù)若干問題的規(guī)定》第59條規(guī)定，被告在行政程序中依照法定程序要求原告提供證據(jù)，原告依法應(yīng)當(dāng)提供而拒不提供，在訴訟程序中提供的證據(jù)，人民法院一般不予采納。征收評估程序視為征收的行政程序，向評估機構(gòu)提供對其有利的相關(guān)資料，屬于被征收人的舉證權(quán)利，在行政程序中享有舉證權(quán)利而不及時舉證，在將來的訴訟中這一舉證權(quán)利將被剝奪。在評估師工作的過程中，個別人對評估師侮辱謾罵的，公安機關(guān)應(yīng)當(dāng)及時處理。

國有土地房屋評估方法范文第3篇

一、房地產(chǎn)抵押的特點

房地產(chǎn)抵押是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占用權(quán)的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)擔(dān)保的行為。當(dāng)債務(wù)人不履行債務(wù)時，抵押權(quán)人有權(quán)依法優(yōu)先獲取抵押房地產(chǎn)的拍賣所得。房地產(chǎn)抵押同房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、出讓、贈予、繼承等其它類型的交易不同，其具備以下特點：

1.抵押期間的房地產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)并不轉(zhuǎn)移，抵押人仍然享有該宗房地產(chǎn)的占有、使用、收益權(quán)。

2.抵押權(quán)人只有在債務(wù)人不履行債務(wù)時，才能行使處置權(quán)，其時效在債務(wù)到期后，而不是抵押期間的任何時間。

3.抵押房地產(chǎn)只是債權(quán)的一種擔(dān)保形式，抵押權(quán)人在債務(wù)清償時擁有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利，而不是一定能獲得抵押房地產(chǎn)拍賣所得的全部價款。

二、抵押客體的范圍

1994年《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》（以下稱《房地產(chǎn)法》），對房地產(chǎn)抵押的范圍規(guī)定如下：

1.依法取得的房地產(chǎn)其占有范圍的土地使用權(quán)可與房屋所有權(quán)同時設(shè)抵押。

2.當(dāng)所抵押房地產(chǎn)的土地使用權(quán)是以劃撥方式取得時，抵押權(quán)人可在抵押房地產(chǎn)拍賣所得的價款扣除了應(yīng)繳納土地使用權(quán)出讓金之后，優(yōu)先受償。

但《房地產(chǎn)法》規(guī)定：“房地產(chǎn)抵押合同取得后，土地上新增的房屋不屬于抵押財產(chǎn)。需要拍賣該抵押的房地產(chǎn)時，可以依法將土地上新增的房屋與抵押財產(chǎn)一同拍賣，但對拍賣新增房屋所得，抵押權(quán)人無權(quán)優(yōu)先受償?！边@一規(guī)定將銀行貸款所支持開發(fā)的成果排除在償債物保證之外。

1995年通過的《中華人民共和國擔(dān)保法》（以下簡稱《擔(dān)保法》）再次增加了房地產(chǎn)的抵押范圍，其規(guī)定如下：

1.抵押人所有、第三人所有、抵押人依法處分的房屋和其它地上定著物所有權(quán)和占有范圍內(nèi)的不論出讓或劃撥的國有土地使用權(quán)可同時抵押。

2.抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包者同意的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權(quán)可單獨抵押。

3.鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)房屋抵押時，其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時抵押，但不準(zhǔn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)房屋單獨抵押。

《擔(dān)保法》盡管作出了上述放寬性的調(diào)整，但仍然繼續(xù)承認(rèn)“簽約后地上新增房屋不屬抵押物”的規(guī)定。

2007年頒布的《物權(quán)法》對房地產(chǎn)的抵押范圍作了再次明確，它不僅規(guī)定了在建工程可以設(shè)定抵押，還增加了“法律、行政法規(guī)未禁止抵押的其它財產(chǎn)”這一規(guī)定。只要某項財產(chǎn)符合抵押財產(chǎn)的條件，即抵押人有權(quán)處分，具有可讓與性，便于管理和實施，就應(yīng)當(dāng)承認(rèn)其屬于抵押物的范圍。這不僅符合私法自治的原則，也是滿足不斷變化的經(jīng)濟生活需要。

經(jīng)歸納，房地產(chǎn)的法定抵押范圍可包括：

1.出讓素地（地上無房屋）使用權(quán)單獨抵押。

2.出讓土地（地上有建筑工程、新增房屋）使用權(quán)單獨抵押。

3.出讓土地使用權(quán)連同地上房屋所有權(quán)同時抵押。

4.房屋所有權(quán)連同其所占范圍內(nèi)劃撥土地使用權(quán)同時抵押。

5.依法承包并獲得發(fā)包者同意抵押的各種荒地使用權(quán)單獨抵押。

6.鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)房屋所有權(quán)設(shè)抵押時，其所占用范圍內(nèi)的農(nóng)地使用權(quán)同時抵押。

7.出讓土地使用權(quán)連同地上在建工程或新增房屋與其它定著物抵押。

三、抵押標(biāo)的權(quán)屬

房地產(chǎn)自然地理位置的固定性決定了房地產(chǎn)交易中可以轉(zhuǎn)移的并非是房地產(chǎn)本身，而是有關(guān)該房地產(chǎn)的所有權(quán)、使用權(quán)或其它權(quán)益。而實質(zhì)上我們評估的也僅是這些無形的權(quán)益的價值。所以，如果房地產(chǎn)抵押標(biāo)的的權(quán)屬不清，將可能使評估人員或抵押權(quán)人遭遇很大的風(fēng)險，而且還可能根本失去房地產(chǎn)抵押的實際意義。

因此，明晰產(chǎn)權(quán)是至關(guān)重要的。評估時應(yīng)先查看待估抵押標(biāo)的權(quán)屬是否符合國家的法律、法規(guī)，是否存在權(quán)屬爭議，是否按政府的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行了產(chǎn)權(quán)登記，取得了房地產(chǎn)權(quán)屬證書。進(jìn)行房地產(chǎn)抵押評估，應(yīng)收集以下資料作為評估的基本依據(jù)。

1.存量房地產(chǎn)抵押價值的評估，應(yīng)有《房屋所有權(quán)證》、《土地使用證》等。

2.出讓的土地使用權(quán)抵押價值的評估，應(yīng)有《土地出讓合同》、《國有土地使用證》及交納土地出讓金憑證等。

3.在建工程抵押價值的評估，應(yīng)有《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《土地出讓合同》、《國有土地使用證》及交納土地出讓金憑證等。如果用于銷售的商品房還應(yīng)有《商品房預(yù)售許可證》等。

經(jīng)過以上權(quán)證查驗，房地產(chǎn)的權(quán)屬才能基本清楚，但是還要注意房地產(chǎn)權(quán)利的性質(zhì)或是否存在缺陷和暇疵。有關(guān)的缺陷和暇疵還應(yīng)在評估報告中詳細(xì)說明、交待清楚，這樣才能有效地維護房地產(chǎn)抵押雙方的合法權(quán)益。

四、房地產(chǎn)抵押價值評估中應(yīng)注意的幾個具體問題

1.房地產(chǎn)抵押中價值的構(gòu)成與其它情形下房地產(chǎn)價值構(gòu)成的不同

房地產(chǎn)抵押是對債權(quán)的一種擔(dān)保形式，房地產(chǎn)的抵押價值應(yīng)能充分保證對抵押人債務(wù)的清償能力。房地產(chǎn)的抵押價值應(yīng)是在處置抵押物時可實際用于償債的部分。由于在處置抵押房地產(chǎn)所得價款中土地使用權(quán)出讓金和稅金將優(yōu)先交付國家，剩余部分才能使債權(quán)人優(yōu)先受償。因此，在用成本法評估房地產(chǎn)抵押價值時，不應(yīng)計入應(yīng)交國家的土地使用權(quán)出讓金和稅金，在用市場比較法和收益法評估房地產(chǎn)抵押價值時，也應(yīng)從比較價值和收益折現(xiàn)價值中扣除土地使用權(quán)出讓金和稅金。

2.評估時的預(yù)測分析

資產(chǎn)以及一般性的房地產(chǎn)交易中轉(zhuǎn)讓、出租等其它類型的價值評估，是對財產(chǎn)當(dāng)前現(xiàn)實價值的評估。而房地產(chǎn)抵押評估是為了對債權(quán)進(jìn)行擔(dān)保，該價值評估是對未來債務(wù)清償價值的評估，因此房地產(chǎn)抵押評估應(yīng)充分考慮未來抵押期間房地產(chǎn)市場的變化情況。

3.抵押房地產(chǎn)土地使用權(quán)的狀況以及土地使用權(quán)出讓金的交付

土地價值一般占到商品房房價總價的20～40，因此地價是房地產(chǎn)抵押價值的一個重要組成部分。而地價中包含的國有土地使用權(quán)出讓金是不能作抵押的。房地產(chǎn)抵押人得到的土地所有權(quán)和土地使用權(quán)性質(zhì)可能是國有的，也可能是集體的；取得土地使用權(quán)的方式可能是有償?shù)?，也可能是無償?shù)?，己支付的土地使用?quán)出讓金或轉(zhuǎn)讓金可能是全部的，也可能是部分的。這些都將影響房地產(chǎn)抵押評估價值。因此，在評估前，一定要弄清這些情況，才能準(zhǔn)確地進(jìn)行價值評估。比如：集體所有的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時，需要辦理國家征用手續(xù)，因此在決定集體土地上的房屋抵押價值時，不僅要扣除土地使用權(quán)出讓金，還要扣除有關(guān)的征地費用；對于無償劃撥的國有土地使用權(quán)，在評估其抵押價值時，一定要扣除補償?shù)貎r的費用；對于有償出讓的土地使用權(quán)，在評估其抵押價值時，一定要了解其出讓金的交付情況等等。各地政府對國有土地使用權(quán)出讓金或轉(zhuǎn)讓金支付的要求也是各不相同的，有要求一次付清的，有要求分若干次付清的，也有補交多少出讓金，相應(yīng)批準(zhǔn)多少面積房產(chǎn)銷售的。因此，評估人員一定要注意分清上述各種情況，不應(yīng)因地價情況不明而造成估價不實。

4.關(guān)于房地產(chǎn)的再次抵押

按照《擔(dān)保法》和《物權(quán)法》的規(guī)定，同一宗房地產(chǎn)可以設(shè)定兩個以上的抵押權(quán)，即同一房地產(chǎn)可以向兩個以上的債權(quán)人抵押，且債權(quán)額可以超出抵押房地產(chǎn)的評估值。因此，評估人員在評估再次抵押房地產(chǎn)抵押價值時，應(yīng)在報告中明確說明是否已扣除前一次擔(dān)保的債權(quán)金額，以免發(fā)生誤導(dǎo)。

5.關(guān)于個人住房擔(dān)保貸款的特殊性

個人住房擔(dān)保貸款是購房人在先付首期房款后，與銀行簽訂以其所購房屋作為抵押物的抵押貸款，銀行將余款一次性貸給購房人，購房人在一定期限內(nèi)分次償還。其抵押特點是：①抵押折扣率一般較低，一般是50～70；②抵押期較長，最長年限可達(dá)30年；③還款形式為按月或季分次償還。因此對個人住房抵押價值評估時，評估基準(zhǔn)時點一般應(yīng)選用住房交付日期。只有這樣，才能使住房的抵押價值與住房的買賣價格的狀態(tài)條件相一致。

參考文獻(xiàn)：

國有土地房屋評估方法范文第4篇

【關(guān)鍵詞】貸款抵押評估 風(fēng)險

2012年我國經(jīng)濟增速持續(xù)放緩，出口下滑、基本建設(shè)與房地產(chǎn)投資增長乏力等減速因素拖累經(jīng)濟發(fā)展，另一方面國內(nèi)消費也不能有效拉動內(nèi)需，許多上市龍頭公司相繼虧損。在此經(jīng)濟形勢下，銀行信貸資產(chǎn)潛在風(fēng)險度增加，防范銀行信貸資產(chǎn)風(fēng)險的重要性不言而喻。信貸資產(chǎn)的安全依賴于對信貸操作過程的把關(guān)和控制，而抵押物評估就是其中關(guān)鍵一環(huán)，也是銀行信貸資產(chǎn)安全的最后一道防火線，對保障信貸資產(chǎn)安全及防范金融風(fēng)險尤為重要。本文主要從如何科學(xué)評估抵押物價值著手闡述，控制風(fēng)險，保障銀行信貸資產(chǎn)安全。

一、 把好抵押物入口關(guān) ，防控抵押物產(chǎn)權(quán)帶來的風(fēng)險

抵押貸款中最常見的是房地產(chǎn)和機器設(shè)備評估，不論是資產(chǎn)評估機構(gòu)還是審核機構(gòu)在接受資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)后，首要任務(wù)是明確待估資產(chǎn)是否已取得相應(yīng)的國家機關(guān)出具的產(chǎn)權(quán)證明文件，權(quán)屬是否清晰，從而有效防控由產(chǎn)權(quán)等引起的信貸資產(chǎn)風(fēng)險。

房地產(chǎn)評估時，一般要求委托方提供的資料有：（1）房屋所有權(quán)證、國有土地使用證或房地產(chǎn)證；（2）建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)用地批準(zhǔn)書、國有土地使用權(quán)出讓合同、紅線圖、土地轉(zhuǎn)讓合同、補償合同協(xié)議、建筑物報建批文、竣工驗收等用以申領(lǐng)產(chǎn)權(quán)證的相關(guān)文件資料；（3）經(jīng)鑒證的商品房預(yù)售契約。對于較大、較復(fù)雜的建筑工程（特別是工業(yè)建筑）還需準(zhǔn)備建筑安裝工程預(yù)決算資料、建筑施工圖和設(shè)備基礎(chǔ)圖、企業(yè)入賬會計憑證等。

設(shè)備評估時，一般要求委托方提供的資料有：（1）設(shè)備原值的會計資料；（2）大型設(shè)備或高精尖設(shè)備的有關(guān)資料，如：購買合同、融資租賃合同；購買發(fā)票；設(shè)備說明書、運行記錄，事故記錄，大修理、技術(shù)發(fā)行記錄；（3）電梯、壓力容器年檢報告，以及相關(guān)資料；（4）進(jìn)口設(shè)備的進(jìn)口批文、進(jìn)口報關(guān)單，商檢鑒定書等文件；（5）機動車行駛證等。

綜上，對納入評估的抵押物的核實非常重要，評估人員必須對抵押物產(chǎn)權(quán)進(jìn)行仔細(xì)、謹(jǐn)慎和嚴(yán)格的界定。 在查驗上述資料時還應(yīng)注意抵押品必須是法律法規(guī)可以接受的財產(chǎn)，具有價值、能夠轉(zhuǎn)讓或變現(xiàn)、抵押人對抵押物具有處置權(quán)。對于產(chǎn)權(quán)尚未界定清晰的資產(chǎn)，應(yīng)要求資產(chǎn)占有單位辦妥產(chǎn)權(quán)界定的有關(guān)手續(xù)，取得產(chǎn)權(quán)歸屬證明，方能進(jìn)行評估，以防范權(quán)證不齊，產(chǎn)權(quán)不清的帶來的信貸資產(chǎn)風(fēng)險。

在實際操作中還應(yīng)重點關(guān)注以下幾點：

1.抵押人的名稱必須與產(chǎn)權(quán)證書上的所有權(quán)人的名稱一致，否則必須進(jìn)行仔細(xì)調(diào)查，弄清來龍去脈并予以說明。

2、股份有限公司、有限責(zé)任公司、中外合資企業(yè)、具有法人資格的中外合作企業(yè)、外資獨資企業(yè)作為抵押人的，應(yīng)該出具由公司/企業(yè)章程確定的有權(quán)決議機構(gòu)做出關(guān)于同意抵押的文件。

3、抵押財產(chǎn)為兩人以上共有的，財產(chǎn)共有人應(yīng)出具同意抵押文件。

4、國有土地抵押必須經(jīng)國有相關(guān)部門批準(zhǔn)。

5、在抵押人最終產(chǎn)權(quán)文件尚未辦妥之前，抵押物評估必須慎重處理。對于尚未取得房產(chǎn)證的建筑物，必須要有建設(shè)項目證、建設(shè)工程規(guī)劃證、建筑工程施工許可證及土地證、地上建筑物照片等，以證明此項房地產(chǎn)或在建工程的產(chǎn)權(quán)所有者。

6、評估人員在驗證抵押人的產(chǎn)權(quán)證書時，還要親自驗證產(chǎn)權(quán)證書原件并在復(fù)印件上簽字注明“復(fù)印件與原件相符”字樣，以示負(fù)責(zé)。以避免抵押人將資產(chǎn)重復(fù)抵押而增加風(fēng)險。

7、如果抵押人的產(chǎn)權(quán)是從別人手中轉(zhuǎn)讓的，但產(chǎn)權(quán)證書卻沒有過戶，此時除了要驗證轉(zhuǎn)讓合同及付款憑證之外，一定要在產(chǎn)權(quán)證書原件上進(jìn)行抵押登記和保留產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的原件，以防止產(chǎn)權(quán)的重復(fù)抵押和虛假合同，

8、從目前情況來看，大部分企業(yè)是以房地產(chǎn)作抵押，少數(shù)在房地產(chǎn)抵押的同時，也加以機器設(shè)備等固定資產(chǎn)作抵押。但應(yīng)注意某些市場價值極有限的專用資產(chǎn)及其他資產(chǎn)一般不用來作為抵押資產(chǎn)。

9、市場變現(xiàn)能力有限的資產(chǎn)不宜用為抵押資產(chǎn)。由于抵押資產(chǎn)存在最終變賣的可能，抵押權(quán)人一般要考慮其在市場上的流動性，如有些無形資產(chǎn)雖然其價值很高（如許多商標(biāo)品牌評估價值都很高），但目前在我國市場上的流動性卻十分有限，因此不宜用作抵押資產(chǎn)。

二、堅持評估原則，防控評估人為因素帶來的風(fēng)險。

抵押貸款資產(chǎn)評估是資產(chǎn)評估的一種，它理應(yīng)遵循資產(chǎn)評估的普遍原則：即獨立性、客觀性和科學(xué)性原則；應(yīng)遵循資產(chǎn)持續(xù)經(jīng)營原則、替代性原則和公開市場原則等操作原則；還應(yīng)遵循主要權(quán)利益體變動原則，即以被評估資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)利益主體變動為前提或假設(shè)前提，確定被評估資產(chǎn)在評估基準(zhǔn)日時點上的市場公平價值原則。此外，從防控銀行信貸資產(chǎn)風(fēng)險及抵押物評估自身業(yè)務(wù)性質(zhì)考慮，還應(yīng)重點遵循以下原則：

1.安全性原則。由于被抵押的資產(chǎn)在貸款全部還清以前具有物質(zhì)保證的功能，所以評估時要特別注意其安全性，以防止在抵押期間抵押資產(chǎn)的非正常貶損甚至消失。因此評估時，除現(xiàn)時公平市場價值的考慮之外，對資產(chǎn)的使用、經(jīng)濟壽命、未來適用性等其他因素情況都要進(jìn)行預(yù)測。如對于附屬主體建筑的簡易倉庫、車庫、臨時建筑，或在合法建筑上增建的違章建筑等，雖有其現(xiàn)行價值，但不宜列入評估范圍；或雖然進(jìn)行了評估卻須予以特別說明，以防抵押期間這部分資產(chǎn)價值損失。

2.真實性原則。由于抵押期間被抵押資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的未來不確定性，所在評估時務(wù)必核實抵押人產(chǎn)權(quán)的真實性。排除任何不真實的因素，以保證抵押權(quán)人的合法權(quán)益。對于產(chǎn)權(quán)不清晰或不完整的情況應(yīng)予以詳細(xì)調(diào)查，并在評估報告中說明。而對不能提供任何產(chǎn)權(quán)證明和可以辨別的虛假情況，不能認(rèn)可其資產(chǎn)權(quán)屬，不能評估其價值。

3.保守性原則。由于抵押貸款的自身特性，我們對抵押資產(chǎn)的未來收益或市場狀況不應(yīng)予以樂觀的估計。盡管統(tǒng)計數(shù)據(jù)或經(jīng)驗表明抵押資產(chǎn)（如房地產(chǎn)）價值可能上升。但在評估時仍以當(dāng)時的市場價格為評估值，對未來的升值不予考慮。然而對未來可能的減值則應(yīng)給予充分的重視。

抵押貸款，銀行注重的是資金的收回，其目的并不是得到抵押物，對于抵押貸款評估來說，其一般在企業(yè)出現(xiàn)經(jīng)營失敗，貸款難以收回時風(fēng)險加大。對此，評估師應(yīng)保持應(yīng)有的職業(yè)道德和職業(yè)謹(jǐn)慎，遵循資產(chǎn)評估各項一般原則，重點關(guān)注抵押貸款評估的三原則：安全性、真實性、保守性，充分關(guān)注企業(yè)的經(jīng)營能力，采用市場調(diào)查、同行業(yè)咨詢、借助于專家?guī)椭炔扇〉姆椒ㄓ行Х婪督鹑陲L(fēng)險。

三、 科學(xué)選取評估方法，有效防范抵押物評估價值風(fēng)險

資產(chǎn)評估的主要有市場比較法、重置成本法、收益法等幾種基本方法。貸款抵押物資產(chǎn)評估時應(yīng)綜合考慮抵押物資產(chǎn)特點、市場價格、變現(xiàn)難易程度，選用合適的方法進(jìn)行評估。由于貸款抵押物資產(chǎn)評估有其特殊的性質(zhì)，因此在選取評估方法時應(yīng)有所側(cè)重。市場比較法是市場發(fā)育完善狀況下資產(chǎn)評估普遍采用的方法。重置成本法適用的范圍是沒有收益、市場上又很難找到交易參照物的評估對象。收益現(xiàn)值法是將評估對象剩余壽命期間每年（或每月）的預(yù)期收益用適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率折現(xiàn)，累加得出評估基準(zhǔn)日的現(xiàn)值，以此估算資產(chǎn)價值的方法。收益現(xiàn)值法通常用于有收益企業(yè)的整體評估及無形資產(chǎn)評估等。

不同的資產(chǎn)抵押，應(yīng)采用不同的評估方法，評估方法不同，選用的數(shù)據(jù)、參數(shù)都會有所不同，所以評估結(jié)果也會有不小的差別。在以抵押貸款為目的評估中，根據(jù)具體抵押資產(chǎn)的情況，評估人員必須考慮每一種適用于抵押貸款評估的方法，從而決定哪種方法最適合。具體操作時應(yīng)注意以下問題：

1、針對整體商品房（已辦理土地使用權(quán)出讓，具有完全產(chǎn)權(quán)）作為抵押物進(jìn)行抵押價值評估，可采用市場法和收益法。

2、行政劃撥土地上房產(chǎn)作為抵押物進(jìn)行抵押評估時，可采用房產(chǎn)與土地開發(fā)費用（征地或拆遷安置補償費及前期費用）分別估價再綜合的方法，可用成本法和市場比較法或收益法進(jìn)行估價，從得出的估價額減去土地出讓金的方法。

3、部分（局部）房產(chǎn)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用房作為抵押物進(jìn)行抵押價值評估時，估價方法可選用成本法、市場比較法或收益法。

4、作為抵押物進(jìn)行抵押價值評估時，估價方法可選用成本法、市場比較法或收益法。

5、在建工程已完工部分作為抵押物進(jìn)行抵押價值評估時，估價方法可選用成本法、市場比較法或假設(shè)開發(fā)法。

6、在評估中，評估人員一般應(yīng)注意到某些特定的、特別目的和特別設(shè)計的資產(chǎn)，因其特有的性質(zhì)、特殊的用途或限于特定的使用者，所以，在不作為企業(yè)經(jīng)營活動的一部分時，這種資產(chǎn)很少在公開的市場上出售，因而在價值上受到嚴(yán)格的限制或沒有市場價值。如專門的煉油廠、發(fā)電廠或特殊生產(chǎn)企業(yè)中的一些專有資產(chǎn)，在抵押時不能按照市場價值定義評估，而應(yīng)采用重置成本折余法評估。

貸款抵押價值評估業(yè)務(wù)一般估價時點為當(dāng)前的某一日期，而抵押期限一般會有一年以上的時間，一旦發(fā)生處置清償，需實現(xiàn)抵押權(quán)時，是在未來的某一時點，因此，應(yīng)側(cè)重對預(yù)期可能產(chǎn)生的風(fēng)險因素考慮，而對預(yù)期不確定的收益或升值因素，較少或不予考慮，采用保守性原則選擇估價的各項參數(shù)值。

抵押物資產(chǎn)評估一般價值較大，在評估時稍有疏忽就會嚴(yán)重影響評估結(jié)果。必要時最好選用兩種或兩種以上方法評估，相互驗證后確定評估值。

四、總述

在目前經(jīng)濟形勢下，防范銀行信貸資產(chǎn)風(fēng)險的重要性不言而喻，作為以經(jīng)營資金為主的金融機構(gòu)，希望貸款人能如期還本付息，而達(dá)到經(jīng)營資金盈利的目的。但能否收回使用價值和流通價值一致的現(xiàn)金，正是金融機構(gòu)的風(fēng)險所在，一旦不能如期收回貸款，處理抵押資產(chǎn)則存在相當(dāng)?shù)氖袌鲲L(fēng)險，還需付出相應(yīng)的處理費用。

防范銀行信貸資產(chǎn)風(fēng)險應(yīng)從各操作環(huán)節(jié)進(jìn)行全面控制，作為其中最后的、關(guān)鍵節(jié)點的貸款抵押物評估，作者在實際業(yè)務(wù)操作實踐中感悟到，做好關(guān)鍵點防控：即把好評估資產(chǎn)的入口關(guān)，防范產(chǎn)權(quán)風(fēng)險；堅持估價原則，防控人為風(fēng)險；科學(xué)選取評估方法、有效防控資產(chǎn)價值風(fēng)險等三個環(huán)節(jié)，可以有效防范貸款抵押物評估風(fēng)險，從而降低銀行金融風(fēng)險。

國有土地房屋評估方法范文第5篇

摘要：我國城市房屋征收制度較西方國家起步晚，相關(guān)法律規(guī)范不夠完善，盡管我國于2011 年頒布并實施了新的房屋征收與補償條例和評估辦法，房屋征收糾紛依然層出不窮。本文從我國城市房屋征收現(xiàn)狀入手，通過分析現(xiàn)有房屋糾紛案件在評估價格層面上的矛盾點，從而構(gòu)建城市房屋征收補償價格影響因素體系，旨在使征收補償價格更加合理公正，緩和征收人與被征收人之間的利益紛爭，減少房屋征收糾紛等惡性事件的發(fā)生。

關(guān)鍵詞 ：城市房屋；補償價格；征收；影響因素

一、城市房屋征收現(xiàn)狀

根據(jù)國家統(tǒng)計數(shù)據(jù)庫可查到的近10 年城市建設(shè)情況數(shù)據(jù)顯示，我國2004年的城市建成區(qū)面積為30406.19平方公里，征用土地面積為1612.56 平方公里，城市人口密度為865 人/平方公里；2012 年的城市建成面積為45565.76 平方公里，征用土地面積為2161.48 平方公里，城市人口密度為2307 人/ 平方公里。由此可知，2012年相比2004 年城市建成面積擴大49.86%，征用土地面積擴大34.04%，城市人口密度增長4.33倍。

上圖數(shù)據(jù)直觀地展現(xiàn)了近10 年我國城市化進(jìn)程的迅猛發(fā)展。征用土地面積在近6年間以約10%的平均速度增長，高于而年均征用土地面積僅占到年均城市建成區(qū)面積的4%～5%，這說明城市房屋征收在城市整改重建的進(jìn)程中扮演了極為重要的角色。城市化發(fā)展的同時，就會伴隨著城市布局改變、基礎(chǔ)化設(shè)施的興建等問題，與此同時，城市房屋征收的比例也在逐年提高。

由于城市房屋征收工作涉及范圍廣、相關(guān)利益者眾多且征收過程復(fù)雜等特殊性質(zhì)，城市房屋征收工作一直受到社會各界的廣泛關(guān)注。無論是征收人、被征收人還是第三方利益相關(guān)人，在房屋征收這一過程中，關(guān)注的焦點就是房屋征收補償價格。房屋征收補償價格確定的過程，就是征收方與被征收方及第三方利益相關(guān)人之間利益博弈的過程。如果各方?jīng)]有就最終博弈結(jié)果即房屋征收價格達(dá)成一致，那么很容易轉(zhuǎn)化為城市房屋征收糾紛案件。

從目前已有的案例來看，房屋糾紛案件很容易惡化成為非死即傷的刑事案件，而這樣的糾紛案件往往耗時較長。在一年、兩年甚至六年的時間里，利益各方由于種種原因僵持不下，任何一方都不愿降低要求或降低的數(shù)額仍不能被另一方所接受，最終，只能通過強拆的辦法解決。一旦使用了強拆手段，不論對被征收人、征收人還是政府乃至全社會，都會造成無法挽回的負(fù)面影響。

城市化進(jìn)程要繼續(xù)，房屋征收問題就不可避免。為了使房屋征收工作順利開展，構(gòu)建和諧、可持續(xù)發(fā)展的社會，2011 年國務(wù)院頒布《國有土地房屋與征收補償條例》并正式實施。新條例的頒布，表明我國房屋征收行為的法律規(guī)范更加健全，部分房屋征收糾紛問題得到解決，我國城市化進(jìn)程更加順利。

首先，新條例中明確規(guī)定了房屋征收必須是出于保障國家安全、促進(jìn)國民經(jīng)濟和社會發(fā)展的公共利益的需要，并且將公共利益的范圍進(jìn)行了詳細(xì)界定，明確規(guī)定政府是公共利益征收唯一補償主體；其次，新條例廢除了強制拆遷的行為，規(guī)定房屋征收糾紛案件只能通過司法程序、通過法律途徑加以解決，強制拆遷的行為將依法追究其刑事責(zé)任。最后，新條例還對評估公司提出了規(guī)定。評估公司作為獨立的第三方，應(yīng)采用合理的評估方法對被評估對象做出公正的評估，不受征收人或被征收任何一方的利益誘惑，違反規(guī)定的將追究其法律責(zé)任。

雖然新條例較之前有了很多實質(zhì)性變化，部分糾紛案件得以解決，但是，房屋征收糾紛并沒有全部得到解決，究其根本原因，本文認(rèn)為是征收補償價格的確定無明確的標(biāo)準(zhǔn)，以至于征收雙方無法就征收補償價格達(dá)成共識。

二、征收糾紛案件產(chǎn)生原因分析

在我國房屋征收進(jìn)程中，發(fā)生過的眾多的房屋征收糾紛案件，甚至有很多民事糾紛案件最后演變成了刑事案件。追根溯源來說，這類案件的發(fā)生是利益相關(guān)方在利益的驅(qū)使下進(jìn)行博弈的結(jié)果。因此下文擬通過對諸多征收糾紛案件的產(chǎn)生原因進(jìn)行深入分析，找出相關(guān)利益多方在評估價格層面上的矛盾點，從而為城市房屋征收補償價格影響因素體系的構(gòu)建奠定基礎(chǔ)。

（一）公益征收與非公益征收混同

導(dǎo)致糾紛產(chǎn)生的原因之一就是政府將原本由于公共利益目的征收的土地及地上附著物轉(zhuǎn)手賣給開發(fā)商，開發(fā)商利用土地進(jìn)行商業(yè)目的的開發(fā)。公共利益的征收與非公共利益的征收標(biāo)準(zhǔn)有所不同，給出的征收補償費用自然相差甚多。如果以公共利益為目的的征收轉(zhuǎn)而用作非公共利益的開發(fā)投資，開發(fā)商和政府可以從中獲取巨額差價，而受到損害的卻是處于被動地位的被征收人。當(dāng)被征收不甘于接受現(xiàn)狀，奮起反抗，那么糾紛案件便由此產(chǎn)生。

政府和開發(fā)商企圖通過利用公益征收之名進(jìn)行非公益征收是極為不明智的行為。看似政府可以從中獲取土地差價，開發(fā)商可以獲取巨額利潤，但當(dāng)被征收人拿起法律的武器捍衛(wèi)自身權(quán)益時，整個征收過程無疑會被迫暫停。那么由此產(chǎn)生的損失、帶來的社會負(fù)面影響則是不可預(yù)估的。

（二）評估標(biāo)準(zhǔn)過低

按照規(guī)定，被征收的房屋應(yīng)由專門的評估機構(gòu)對其進(jìn)行評估，評估的結(jié)果將作為征收補償費用的依據(jù)。評估方法的不同，會使得評估結(jié)果有所不同。利用市場法進(jìn)行評估的價值相對要高于利用成本法進(jìn)行的評估。

高的評估結(jié)果可以使被征收人得到相對更高的補償費用，但如果評估結(jié)果過低，就會導(dǎo)致被征收人拿到的補償將費用不足以在房地產(chǎn)市場中買到相同大小的房屋，從而造成安置困難。2003 年南京拆遷戶翁彪自焚事件、安徽農(nóng)民朱正亮因拆遷糾紛點火自焚事件，皆是由于評估機構(gòu)給出的房屋價值評估結(jié)果過低所致。這些住在舊城區(qū)的居民，往往自身經(jīng)濟能力相對較弱，本身沒有多少存款，如果他們接受了評估機構(gòu)給出的評估結(jié)果，那么就意味著他們將要失去最有價值的財產(chǎn)，并且不可能拿著過低補償金在市場上買到相同面積的房屋。那么這些被征收人自然是不能接受這樣的結(jié)果的，必然會與征收人進(jìn)行談判，由此便可能會產(chǎn)生糾紛。

（三）被征收人企圖謀取私利

靠舊房子被國家征收，一下子發(fā)了財，買了新房，過上了富裕生活的先例也有很多。攀比心理使一部分家住舊城區(qū)，生活條件亟待改善的人也盼著自己的房子可以被政府征收，好得到可觀的房屋補償費用，住上寬敞明亮的新房子。比如在北京東城區(qū)的拆遷戶開出每平方米20萬元的天價補償要求、貴陽“11·27 事件”中拆遷戶對自有的87 平方米的住房開出400 萬元的拆遷補償要求。正是有了這樣的想法，視房屋征收為改變生活的機會，漫天要價，認(rèn)為大鬧多給，小鬧小給，不鬧不給，才擾亂了房屋征收的進(jìn)程，給政府和開發(fā)商及其他等待還遷的居民造成損失。由于被征收人自己的心里價位與開發(fā)商給出的報價嚴(yán)重不符，造成了巨大心里落差，又不肯放棄，才走上了成為釘子戶的道路。最終不但沒有得到期望的補償費用，還忍受著常人無法忍受的惡略居住環(huán)境，甚至給自己及家人的安危帶來威脅，損失最重的還是自己。

（四）其他特殊原因

房屋征收工作由于其特殊性，涉及的被征收對象數(shù)量也很多，每一個被征收對象的房屋及其家庭情況都千差萬別。但房屋征收的標(biāo)準(zhǔn)卻是統(tǒng)一的，用統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)去適應(yīng)千差萬別的被征收對象，難免會引起無法解決的個性問題。因此，房屋征收政策只能解決普遍性問題，對于個性問題還應(yīng)就事論事，單獨分析，盡量化解個性問題，減少糾紛。

三、城市房屋征收補償價格影響因素體系構(gòu)建

條例中規(guī)定：房屋征收補償價格= 被征收房屋價值的補償+因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償+ 因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補償+（補助與獎勵）。

但本文認(rèn)為確定房屋征收補償價格的過程是復(fù)雜的，除了被征收房屋價值、臨時安置補償、停產(chǎn)停業(yè)補償之外，還有很多其他因素。房屋征收工作是改變被征收生活現(xiàn)狀的大事，房屋地理位置的改變可能會影響到被征收人的工作、被征收人子女的上學(xué)以及被征收人家庭使用基礎(chǔ)公共設(shè)施等方方面面。所以，本文認(rèn)為，對于征收補償價格，應(yīng)充分考慮被征收人的生活權(quán)，將城市生活標(biāo)準(zhǔn)與安置補償結(jié)合起來進(jìn)行考慮。當(dāng)然，由于房屋征收的特殊性，被征收人的情況千差萬別，不可能將因房屋征收工作而影響到的被征收人目前正常生活的所有因素都考慮進(jìn)來。本文只能選取對被征收人來說影響重大的，有普遍意義的生活權(quán)影響因素加以考慮。因此，本文選取了精神損害補償、被征收人子女上學(xué)補償以及被征收人家庭使用基礎(chǔ)性城市設(shè)施補償?shù)纫蛩丶右苑治觥?/p>

本文選取精神損害因素對征收補償價格進(jìn)行調(diào)整是出于對被征收心理的考慮。被征收人作為房屋征收項目中的被動接受方，相對征收人處于弱勢地位，為了社會廣大利益犧牲自身利益，除了財產(chǎn)、金錢上的損失外，還有一種用金錢無法替代的情感因素在其中，即心理上的缺失感和被剝奪感。由于被征收的房屋大多是位于舊城區(qū)的老房子，很多房子都是老一輩的人傳承下來的，被征收房屋對于被征收人來說不止是一個房子，而是過往生活的載體與記錄者。被征收房屋的拆毀、改建，意味著切斷了被征收人的情感寄托。雖然金錢的補償并不能完全彌補被征收人因房屋征收而產(chǎn)生的心理影響，但一定程度的精神損害補償多少會對被征收人負(fù)面心理影響起到平衡作用。

政府決定對房屋進(jìn)行征收很大一部分原因是看中了被征收房屋的地理位置。這類房屋大多古老破舊卻位于城市繁華地段或交通要道，政府為了改變市容、修建基礎(chǔ)性城市設(shè)施，對位于該區(qū)域的房屋做出征收決定。由于地理位置優(yōu)越，這類房屋所在周邊的學(xué)校、圖書館、銀行、超市、菜市場、公交車等設(shè)施也較為齊全，居民生活便利。房屋被征收了，勢必要改變被征收人的居住環(huán)境、生活方式與習(xí)慣等，且被征收房屋一般面積較小，即使拿著現(xiàn)行市場條件下被征收房屋周邊新建商品房的補償金額，想要在該區(qū)域內(nèi)重新買房也需要自行加錢。如果被征收人的經(jīng)濟情況不允許，那么只能搬到相對偏遠(yuǎn)的地方重新購房。所以，本文考慮對被征收人家庭使用基礎(chǔ)性城市設(shè)施進(jìn)行補償。

此外，被征收人搬離被征收的房屋，有可能會對被征收人子女上學(xué)產(chǎn)生影響。孩子上學(xué)對一個家庭來說是頭等大事，在征收房屋過程中，政府應(yīng)重點關(guān)注房屋的征收是否會對被征收人子女上學(xué)造成影響，應(yīng)積極落實被征收人子女上學(xué)的問題。故本文認(rèn)為應(yīng)考慮對被征收人子女上學(xué)這一因素進(jìn)行補償。

課題項目：

本文為湖州職業(yè)技術(shù)學(xué)院2014年校級課題研究成果（項目編號：2014JC08）。

參考文獻(xiàn)：

[1]國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)庫：data.stats.gov.cn/workspace/index?m=hgnd.