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國有土地有償使用制度范文第1篇

第二條  凡我市市區(qū)、建制鎮(zhèn)、獨(dú)立工礦區(qū)國有土地使用權(quán)（以下簡稱土地使用權(quán)）有償使用，均適用本規(guī)定。

本規(guī)定所稱國有土地有償使用，是指土地所在地人民政府以土地所有者的身份，將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)交與土地使用者，并由土地使用者支付土地使用權(quán)有償使用費(fèi)（以下簡稱有償使用費(fèi)）的行為。

第三條  土地有償使用實行地域管轄。城區(qū)土地有償使用由市土地管理部門管轄；各縣（市）、郊區(qū)城鎮(zhèn)土地有償使用由本縣（市）郊區(qū)土地管理部門（以下簡稱縣級土地管理部門）管轄。

工商、物價、財政、計劃、建設(shè)、規(guī)劃、房地、稅務(wù)和銀行等部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)職責(zé)分工，密切配合土地管理部門做好城鎮(zhèn)國有土地有償使用的管理工作。

第四條  土地有償使用可以采用協(xié)議、招標(biāo)、拍賣三種方式進(jìn)行；土地有償使用的最高年限，可以參照國家關(guān)于出讓土地的最高年限執(zhí)行。土地有償使用的地塊、用途、年限和其他條件，由市和縣級土地管理部門會同規(guī)劃、建設(shè)、房地產(chǎn)管理部門共同擬定方案，經(jīng)市政府批準(zhǔn)后，由土地管理部門實施。

第五條  土地有償使用，土地使用者應(yīng)當(dāng)與轄區(qū)土地管理部門簽訂土地有償使用合同（以下簡稱有償使用合同），并且應(yīng)于簽訂合同后六十日內(nèi)足額繳納有償使用費(fèi)，依照有關(guān)規(guī)定辦理登記，領(lǐng)取土地使用證。

第六條  有償使用費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)當(dāng)以市政府確定的基準(zhǔn)地價為依據(jù)。在基準(zhǔn)地價未確定以前，地區(qū)暫按下列標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行：（見附表）

城區(qū)土地區(qū)位由市土地管理部門會同規(guī)劃、稅務(wù)等有關(guān)部門提出意見、報市政府確定。經(jīng)市政府批準(zhǔn)的公益項目、市政設(shè)施、解困房、解危房和殘疾人福利事業(yè)用地，適當(dāng)減收或者免收有償使用費(fèi)。

各縣（市）、郊區(qū)城鎮(zhèn)土地有償使用費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由縣（市）、郊區(qū)人民政府提出，經(jīng)市土地管理部門會同物價、財政部門審核同意，報市政府批準(zhǔn)。

第七條  以有償使用方式取得的土地使用權(quán)，其合法權(quán)益受法律保護(hù)，其土地使用權(quán)在有償使用合同規(guī)定的期限和用途范圍內(nèi)，可以依法轉(zhuǎn)讓、出租、抵押或者用于其他經(jīng)營活動。

第八條  以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，在轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、改變用途前，必須依照本規(guī)定補(bǔ)辦有償使用手續(xù)，并按本規(guī)定第六條有償使用費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的40－70％繳納有償使用費(fèi)。

以劃撥方式取得的土地使用權(quán)進(jìn)行聯(lián)營、聯(lián)建的，視為轉(zhuǎn)讓。

第九條  城市小區(qū)開發(fā)建設(shè)用地，屬于本規(guī)定公布后審批的，依照本規(guī)定實行有償使用，由開發(fā)單位辦理有償使用手續(xù)。對只要開發(fā)權(quán)，不要使用權(quán)的，其有償使用費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按本規(guī)定第六條有償使用費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的50－70％核定；對要使用權(quán)（含開發(fā)期）的，其有償使用費(fèi)按本規(guī)定第六條有償使用費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)核定。超過開發(fā)期限的，加收10％的有償使用費(fèi)。

第十條  凡征用集體土地取得的國有土地使用權(quán)，進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、出租、抵押或者改變用途，土地使用者承擔(dān)征地費(fèi)用的，其有償使用費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按本規(guī)定第六條有償使用費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)扣除征地費(fèi)用核定。

第十一條  土地使用者應(yīng)當(dāng)按本規(guī)定第五條規(guī)定的期限繳納土地有償使用費(fèi)，逾期不繳納的，由轄區(qū)土地管理部門按日加收應(yīng)繳金額3‰的滯納金。

有償使用費(fèi)和滯納金，土地管理部門可以委托銀行收取。

第十二條  土地使用者未辦理土地使用權(quán)有償使用手續(xù)、繳納有償使用費(fèi)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、出租、抵押土地使用權(quán)或改變用途的，由土地管理部門依照有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定予以處罰。

第十三條  依照本規(guī)定收取的有償使用費(fèi)，由轄區(qū)土地管理部門上繳同級財政，存入建設(shè)銀行財政專戶，作為專項基金進(jìn)行管理，主要用于城市建設(shè)和土地開發(fā)。

第十四條  各級土地管理部門應(yīng)當(dāng)依照本規(guī)定認(rèn)真做好土地使用權(quán)有償使用的管理工作。積極總結(jié)經(jīng)驗，創(chuàng)造條件，為我市土地使用權(quán)逐步實行出讓制度做好前期準(zhǔn)備工作，在條件成熟的地方，轄區(qū)土地管理部門可以根據(jù)土地使用者的請求報經(jīng)市政府批準(zhǔn)，實行土地使用權(quán)出讓制度，辦理出讓手續(xù)。出讓金標(biāo)準(zhǔn)由市土地管理部門會同市物價、財政等部門提出意見，報市政府批準(zhǔn)。

第十五條  中外合資、中外合作經(jīng)營、外資企業(yè)用地所辦實業(yè)符合我市產(chǎn)業(yè)政策的，經(jīng)市政府批準(zhǔn)，比照本規(guī)定給予50－80％的優(yōu)惠。

第十六條  市政府以前的有關(guān)規(guī)定與本規(guī)定相抵觸的，一律以本規(guī)定為準(zhǔn)，市開發(fā)管理部門收取的環(huán)境效益費(fèi)停收。

第十七條  本規(guī)定由市土地管理局負(fù)責(zé)組織實施。

第十八條  本規(guī)定由市人民政府法制辦公室負(fù)責(zé)解釋。

第十九條  本規(guī)定自之日起施行。

長春市城區(qū)國有土地有償使用費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)                                        元／m2

土                 使用

      地           最高     一       二       三         四         五

          用       年限

              途

    商      業(yè)      40  360－450  310－360  260－310  210－260  160－210

旅游（飯店、酒吧）  40  430－500  340－430  280－340  230－280  180－230

    娛      樂      40  310－360  250－310  190－250  130－190   90－130

商品住宅            70  350－400  300－350  250－300  200－250  150－200

單位自建住宅        70  300－350  250－300  200－250  140－200   70－90

個人自建住宅        50  120－150   80－100   60－80    40－60    30－40

生產(chǎn)廠房            50  140－180  110－140   90－110   70－90    50－70

    倉      儲      50  130－160  110－130   90－110   60－90    40－60

綜合樓辦公樓        50  350－400  300－350  250－300  200－250  150－200

國有土地有償使用制度范文第2篇

1988 年以前,我國《憲法》第10條第4款規(guī)定:“任何組織或個人不得侵占、買賣、出租或以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地”。1988年《憲法修正案》,將上述條款修改為 “任何組織或個人不得侵占、買賣或以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。土地的使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓”,從而為土地租賃制的實行解開了禁錮。同年,根據(jù)《憲法(修正案)》,對《土地管理法》作相應(yīng)修改,將原《土地管理法》第2條第2款“任何單位和個人不得侵占、買賣、出租或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地”修改為“任何單位和個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地”,并明確規(guī)定:“國家依法實行國有土地有償使用制度”。

1998年,《土地管理法實施條例》頒發(fā),新頒布的《中華人民共和國土地管理法實施條例》第29條明確規(guī)定:國有土地有償使用包括三種方式,即國有土地使用權(quán)出讓;國有土地租賃;國有土地使用權(quán)作價出資或者入股。該條例首次從法規(guī)的角度明確了租賃制方式工地是有償使用的一種形式。

一、國有土地租賃的概念

國有土地租賃是指國家將國有土地出租給使用者,由使用者與縣級人民政府土地行政主管部門簽訂一定年期的土地租賃合同,并支付租金的行為。

二、實行國有土地租賃制的可行性

目前,土地有償出讓方式提供土地使用權(quán)占土地供總量的比例較小,大部分的土地使用權(quán)屬于無償劃撥的狀態(tài)。在這種情況下要想擴(kuò)大國有土地有償使用的范圍,就必須探索實施國有土地有償使用的新途徑――土地租賃制。土地租賃制的實行能夠較好地解決以下幾個方面的問題:一是國有企業(yè)改革中原劃撥給企業(yè)的用地在企業(yè)改革和重組中,可以采用多種方式顯化土地資產(chǎn)價值。國有土地租賃制可以減輕企業(yè)一次性繳納出讓金的負(fù)擔(dān),將一次性繳納變?yōu)榉帜昊蚍制诶U納。二是有利于盤活存量土地,控制新增用地。因為歷史原因,在城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)劃撥用地所占比例較大。如果根據(jù)現(xiàn)行法律的規(guī)定,將四個方面用地外其他用地納入有償使用的軌道,使存量土地進(jìn)入市場,改劃撥用地為承租用地,可使一些占有大面積劃撥用地而不充分利用土地且交不起租金的土地使用者,自動騰出現(xiàn)有的用地。由國家收回重新審批給新生的使用者。這樣,可以減少占用新增建設(shè)用地,提高城鎮(zhèn)土地利用率,挖掘城市內(nèi)部土地潛力,保護(hù)耕地資源。三是商業(yè)街門市房的出租,臨街用地等采取年租制可以促進(jìn)原劃撥土地進(jìn)入市場。

三、要科學(xué)合理確定國有土地租賃年限

土地使用年期應(yīng)由土地使用者與土地行政主管部門在協(xié)商的情況下決定,具體的租期在合同中約定,但最長累計期限不能超過法律規(guī)定同類用途用地出讓的最高年限。

四、國有土地使用權(quán)租賃的使用范圍

根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》和《中華人民共和國土地管理法》規(guī)定――除國家機(jī)關(guān),軍事用地等四類用地可以采用劃撥方式提供土地外,其他一切用地都應(yīng)納入有償使用的范圍,使用者在統(tǒng)一條件下競爭。對于一些經(jīng)營性用地,特別是房地產(chǎn)開發(fā)性商品房用地,不宜運(yùn)用租賃制的方式供地。因為商品住宅出售后,我們不可能按戶每年收取年租金,這樣難以保證土地收益的及時收繳。

五、要制定切實可行的國有土地租賃租金標(biāo)準(zhǔn)

租金標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)于低價標(biāo)準(zhǔn)相均衡,需綜合考慮土地用途、區(qū)位條件、當(dāng)?shù)厥锌h基準(zhǔn)地價、經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r及土地使用者的實際承受能力,土地租金的計算公式為:

年租金單價=宗地單價×還原利率/年期修正系數(shù)

六、國有土地租賃制在實行中需要注意的問題

1.要明確土地使用者的權(quán)利和義務(wù)。土地租賃制與土地出讓兩者支付的方式不同。因而,土地使用者的權(quán)利性質(zhì)有所區(qū)別,根據(jù)《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》和《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定:以出讓方式獲得的國有土地使用權(quán),土地使用者具有占有、使用、收益和處分的權(quán)利;土地使用者有權(quán)將獲得的國有土地使用權(quán)出售、贈與、交換、抵押等。而以租賃方式獲得的土地使用權(quán)除擁有租賃中的土地使用權(quán)和收益權(quán)之外,不應(yīng)具有處分權(quán),即不能將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租和抵押等。

2.在計算土地使用年租金的價格時應(yīng)注意選用的還原利率高出1%~2%。

國有土地有償使用制度范文第3篇

    第二條  本規(guī)定所稱國有土地租賃是指國家將國有土地出租給使用者使用，由使用者與市、縣（市）人民政府土地管理部門簽訂一定年期的土地租賃合同，并支付租金的行為。

    第三條  本市行政區(qū)域內(nèi)國有土地租賃管理適用本規(guī)定。

    第四條  市土地管理部門主管全市國有土地租賃管理工作，并具體承辦城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的國有土地租賃業(yè)務(wù)。

    縣（市）土地管理部門負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)的國有土地租賃管理工作。

    第五條  國有土地租賃管理，應(yīng)當(dāng)遵循平等、互利、有償?shù)脑瓌t。

    第六條  對原有建設(shè)用地因發(fā)生土地轉(zhuǎn)讓、場地出租、企業(yè)改制和改變土地用途后依法應(yīng)當(dāng)有償使用的，可以實行土地租賃，也可以實行國有土地使用權(quán)出讓。但屬經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)用地，必須實行國有土地使用權(quán)出讓，不實行租賃。

    第七條  租賃國有土地，按下列程序辦理租賃手續(xù)：

    （一）土地使用者持土地使用證或有關(guān)權(quán)屬證明、地上建筑物、其他附著物合法的產(chǎn)權(quán)證明及其他有關(guān)資料，向當(dāng)?shù)赝恋毓芾聿块T提交國有土地租賃申請；

    （二）土地管理部門對國有土地租賃申請及產(chǎn)權(quán)進(jìn)行審核，并與土地使用者協(xié)商租賃期限、地租交納時間等有關(guān)事宜；

    （三）土地管理部門與土地使用者簽訂國有土地租賃合同，并依照有關(guān)規(guī)定報市、縣（市）人民政府批準(zhǔn)；

    （四）土地使用者持政府批準(zhǔn)文件和國有土地租賃合同等有關(guān)資料，到當(dāng)?shù)赝恋毓芾聿块T辦理國有土地租賃手續(xù)后，方可有償使用土地。

    第八條  國有土地租賃可以根據(jù)實際情況實行短期租賃和長期租賃。對短期使用或用于修建臨時建筑物的土地，應(yīng)當(dāng)實行短期租賃，短期租賃年限一般不超過5年；對需要進(jìn)行地上建筑物、構(gòu)筑物建設(shè)后長期使用的土地，應(yīng)當(dāng)實行長期租賃，具體租賃期限由租賃合同約定，但最長租賃期限不得超過法律規(guī)定的同類用途土地出讓最高年限。

    第九條  土地使用者應(yīng)當(dāng)按年度或季度交納國有土地租金，租金的標(biāo)準(zhǔn)由市、縣（市）人民政府依照國家有關(guān)規(guī)定確定。土地使用者與土地管理部門簽訂土地租賃合同時，應(yīng)當(dāng)預(yù)交第一年租金。

    第十條  在國有土地租賃期間，承租人按規(guī)定支付土地租金并完成開發(fā)建設(shè)后，經(jīng)土地管理部門同意或根據(jù)租賃合同約定，可將承租的國有土地轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓或抵押。承租的國有土地轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓或抵押，必須依法辦理有關(guān)手續(xù)。

    第十一條  在國有土地租賃期間因社會公共利益需要收回土地的，土地管理部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)租賃期間土地開發(fā)的情況，給予土地使用者相應(yīng)的補(bǔ)償。土地使用者不得以任何理由拒絕收回土地。

    第十二條  國有土地租賃期滿，承租人需要繼續(xù)租賃的，應(yīng)當(dāng)在期滿三個月前提出續(xù)租申請，并辦理續(xù)租手續(xù)；逾期沒有辦理續(xù)租手續(xù)或雖申請續(xù)租但未獲批準(zhǔn)的，土地管理部門應(yīng)當(dāng)將其用地恢復(fù)原來的土地使用性質(zhì)。

國有土地有償使用制度范文第4篇

土地是人類賴以生存和發(fā)展的最珍貴的自然資源，是一切勞動過程得以實現(xiàn)的必要條件和物質(zhì)基礎(chǔ)，是農(nóng)業(yè)最基本的生產(chǎn)資料，也是工業(yè)生產(chǎn)的場所。我國總土地面積為960萬平方公里（折合144億畝），其中有耕地14.9億畝、草地42.9億畝、林地18.3億畝，其它面積為67.9億畝。應(yīng)當(dāng)說我國國土遼闊，土地資源是豐富的，但是人口眾多，人均耕地僅有1.2畝左右，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于世界人均耕地4.8畝的水平。隨著我國社會主義市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，大中城市的城鄉(xiāng)結(jié)合部都成為經(jīng)濟(jì)社會化和土地利用變化最為頻繁和快速的地區(qū)，流動人口增加導(dǎo)致的房屋、土地租賃為主要形式的土地市場發(fā)展較快。土地利用非農(nóng)化速度加快，集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)越來越普遍，隨著體制改革，結(jié)構(gòu)的調(diào)整與資產(chǎn)的重組，現(xiàn)在進(jìn)行的結(jié)構(gòu)調(diào)整就是通過產(chǎn)權(quán)的交易、轉(zhuǎn)讓，依靠資本市場來進(jìn)行的。

本文先后闡述了我國土地管理法中土地的所有權(quán)和使用權(quán)制度；我國集體土地的五項征用原則；國有土地有償使用的使用權(quán)出讓、出租、作價入股和劃撥的形式。并著重介紹了國有土地使用權(quán)出讓的四種形式：一.以協(xié)議方式出讓土地；二.以招標(biāo)方式出讓土地；三.以拍賣方式出讓土地；四.以協(xié)議方式出讓土地。在最后介紹了目前我國閑置土地的認(rèn)定方法及國家對其處置的方案。

關(guān)鍵詞：集體土地國有土地土地使用權(quán)

一．中國現(xiàn)行土地制度的內(nèi)容

（一）我國土地目前的利用現(xiàn)狀

土地是人類賴以生存和發(fā)展的最珍貴的自然資源，是一切勞動過程得以實現(xiàn)的必要條件和物質(zhì)基礎(chǔ)，是農(nóng)業(yè)最基本的生產(chǎn)資料，也是工業(yè)生產(chǎn)的場所。我國總土地面積為960萬平方公里（折合144億畝），其中有耕地14.9億畝、草地42.9億畝、林地18.3億畝，其它面積為67.9億畝。應(yīng)當(dāng)說我國國土遼闊，土地資源是豐富的，但是人口眾多，人均耕地僅有1.2畝左右，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于世界人均耕地4.8畝的水平①。再加上長期以來，人們無法使用土地，對科學(xué)開發(fā)和利用土地問題重視不夠，亂占濫用等現(xiàn)象很普遍，土地資源遭到破壞，耕地面積逐年減少，土地問題的矛盾將日益尖銳。為了管好和用好土地，必須制定和完善土地管理法規(guī)，以便更好地用法律手段調(diào)整土地關(guān)系，保護(hù)土地資源。

為了適應(yīng)土地管理和全面建設(shè)小康社會的需要，提高土地的集中節(jié)約利用水平，緩解建設(shè)用地指標(biāo)不足的壓力，滿足經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展對土地資源的需求，近年來開封市政府按照河南省政府常務(wù)會議關(guān)于開展磚瓦窯場、工礦廢棄地整治工作的指示精神，依據(jù)國務(wù)院加強(qiáng)耕地保護(hù)的要求和法律、法規(guī)的規(guī)定，在全市范圍內(nèi)開展磚瓦窯場、工礦廢棄地的整治工作，并取得可喜成績，這樣，不僅提高了土地的集中節(jié)約利用效率，減少耕地占用，降低用地成本，減少閑置浪費(fèi)，更能促進(jìn)小康社會的建設(shè)。

（二）土地的所有權(quán)制度

土地的所有權(quán)，是指土地所有人在法律規(guī)定的范圍內(nèi)占有、使用和處分土地，并從土地上獲得利益的權(quán)利。土地所有權(quán)制度是保護(hù)土地所有制的法律工具我國《憲法》和《土地管理法》都明確規(guī)定我國土地所有制為社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制。全民所有，即國家所有土地的所有權(quán)由國務(wù)院代表國家行使。集體所有，即農(nóng)民群眾集體經(jīng)濟(jì)組織（或村民委員會）的土地的所有權(quán)。

目前我國存在兩種土地所有制形式，即土地的國家所有制和土地的農(nóng)村集體所有制?！吨腥A人民共和國憲法》第十條規(guī)定：“城市的土地屬于國家所有，農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有?！蓖瑫r，《中華人民共和國土地管理法》第二條規(guī)定：“中華人民共和國實行土地的社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制。”顯然，我國現(xiàn)行的土地所有權(quán)制度與國家推行的社會制度即公有制是相適應(yīng)的。

（三）土地的使用權(quán)制度

土地的使用權(quán)，是指土地使用人依照法律的規(guī)定，對占有的土地進(jìn)行合理利用的權(quán)利。所有權(quán)的內(nèi)容是由占有、使用、收益和處分的權(quán)能組成的。我國土地管理法規(guī)定，國有土地和農(nóng)民集體所有的土地，可以依法確定給單位或者個人使用。使用土地的單位和個人，有保護(hù)、管理和合理利用土地的義務(wù)。單位和個人依法使用的國有土地，由縣級以上人民政府登記造冊，核發(fā)證書，確認(rèn)使用權(quán)。

農(nóng)民集體所有的土地依法用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的，由縣級人民政府登記造冊，核發(fā)證書，確認(rèn)建設(shè)用地使用權(quán)。

我國的土地使用權(quán)制度，應(yīng)視使用者使用土地的所有權(quán)性質(zhì)而定。一般情況下，農(nóng)民使用本集體所有的土地是無償?shù)?。不僅如此，由于歷史原因引起的非農(nóng)業(yè)人口使用的農(nóng)村集體所有的土地也是無償?shù)?，比如宅基地，對于國有土地來說，除了法律規(guī)定的無償使用者外，就連中國公民住宅使用的國有土地都是有償?shù)??！吨腥A人民共和國土地管理法》第二條第五款規(guī)定：“國家依法實行國有土地有償使用制度。但是，國家在法律規(guī)定的范圍內(nèi)劃撥土地使用權(quán)的除外?！?/p>

隨著我國社會主義市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，大中城市的城鄉(xiāng)結(jié)合部都成為經(jīng)濟(jì)社會化和土地利用變化最為頻繁和快速的地區(qū)，流動人口增加導(dǎo)致的房屋、土地租賃為主要形式的土地市場發(fā)展較快。土地利用非農(nóng)化速度加快，集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)越來越普遍，隨著體制改革，結(jié)構(gòu)的調(diào)整與資產(chǎn)的重組，現(xiàn)在進(jìn)行的結(jié)構(gòu)調(diào)整就是通過產(chǎn)權(quán)的交易、轉(zhuǎn)讓，依靠資本市場來進(jìn)行的。

二．我國集體土地的征用原則

我國將土地分為農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地，在征用土地時，土地管理部

門和用地單位必須嚴(yán)格遵守以下原則：②

（一）珍惜耕地、合理利用土地的原則

土地是人類賴以生存和生活的基礎(chǔ)，我國耕地具有明顯的特點：人均占有耕地少、耕地總體質(zhì)量差、生產(chǎn)水平低、退化嚴(yán)重、后備資源不足。但是，隨著城市建設(shè)的發(fā)展和建立社會主義市場經(jīng)濟(jì)的需要以及人民生活水平的不斷提高，必然還要占用一部分耕地，因此，在征用地時必須要堅持“一要吃飯、二要建設(shè)”的方針，必須堅持精打細(xì)算，能少占土地就不多占，能利用荒地就不占用耕地，堅決反對征而不用、多征少用、浪費(fèi)土地的做法。

（二）保證國家建設(shè)用地原則

在征用土地時應(yīng)反對兩個極端：一是以節(jié)約土地為理由，拒絕國家征用；二是大幅度提高征地費(fèi)用，以限制非農(nóng)業(yè)部門占用土地。因此，既要貫徹節(jié)約用地的原則，又要保證國家建設(shè)項目所必須的土地。

（三）妥善安置被征地單位和農(nóng)民的原則

由于中國土地遼闊，各地情況差異較大，補(bǔ)償、補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)很難確定，更不易統(tǒng)一，但補(bǔ)償、補(bǔ)助要求適度。所謂適度，是既不要因為征用土地而降低被征地生產(chǎn)單位的生產(chǎn)水平和農(nóng)民個人的生活水平，也不要因征地而過大的提高農(nóng)民的生活水平或超過當(dāng)?shù)氐纳钏健?/p>

（四）有償使用土地的原則

有償使用土地，是管好土地、促進(jìn)節(jié)約用地和合理利用土地、提高經(jīng)濟(jì)效益的經(jīng)濟(jì)手段。在一個相當(dāng)長的時期內(nèi)，土地使用制度將實行雙軌制，既土地使用權(quán)有償出讓和土地使用權(quán)劃撥兩種制度長期并存。

（五）依法征地的原則

建設(shè)單位征用土地，必須依據(jù)國家的有關(guān)規(guī)定和要求，持有國家主管部門或縣級以上人民政府批準(zhǔn)的證書和文件，并按照征用土地的程序和法定的審批權(quán)限，依法辦理了征用手續(xù)后，才能合法用地③。凡無征地手續(xù)或無權(quán)批準(zhǔn)使用土地的單位批準(zhǔn)使用的土地或超權(quán)限批準(zhǔn)使用的土地，均屬非法征地，不受法律保護(hù)。

三．國有土地有償使用的形式

國有土地有償使用是指國家將一定時期內(nèi)的土地使用權(quán)提供給單位和個人

使用，而土地使用者一次或分年度向國家繳納土地使用費(fèi)的行為。目前，國有土地有償使用的形式如下：

（一）國有土地使用權(quán)出讓

國有土地使用權(quán)出讓，是指國家將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。

國有土地使用權(quán)出讓必須符合土地利用規(guī)劃、城市規(guī)劃和土地利用年度計劃，可以采取招標(biāo)、拍賣、協(xié)議、掛牌交易的方式。商業(yè)、旅游、娛樂和豪華住宅用地，有條件的，必須采取拍賣、招標(biāo)方式；沒有條件，不能采取拍賣、招標(biāo)方式的，可以采取雙方協(xié)議的方式④。出讓的最高年限是由國務(wù)院規(guī)定，應(yīng)當(dāng)簽定書面合同，合同由市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者簽定；使用者要改變土地用途必須取得出讓方和市、縣人民政府規(guī)劃主管部門的同意，簽定土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或重新簽定土地使用權(quán)出讓合同，相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)

金。國家對土地使用者依法取得的土地使用權(quán)，在出讓合同約定的年限屆滿前不得收回。

（二）國有土地使用權(quán)出租

國有土地使用權(quán)出租，是指土地使用者作為出租人將土地使用權(quán)隨同地上建筑物、其他附著物租賃給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。

在我國土地使用者如果未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件投資、開發(fā)土地的，不得出租土地使用權(quán)；在土地使用權(quán)出租時，出租人與承租人應(yīng)當(dāng)簽定租賃合同，其內(nèi)容不得違反國家法律、法規(guī)和土地使用權(quán)出讓合同的規(guī)定，出租人必須履行土地使用權(quán)出讓合同中規(guī)定的義務(wù)；土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物出租時，出租人必須依法辦理登記手續(xù)。

（三）國有土地使用權(quán)作價入股

對于省級以上人民政府批準(zhǔn)實行授權(quán)經(jīng)營或國家控股公司試點的企業(yè)方可采用授權(quán)經(jīng)營或國家作價出資（入股）方式配置土地。經(jīng)國務(wù)院改制的企業(yè)，土地資產(chǎn)處置方案應(yīng)報國土資源部審批；其他企業(yè)的土地資產(chǎn)處置方案應(yīng)報土地所在的省級土地行政主管部門審批。

（四）國有土地使用權(quán)劃撥

國有土地使用權(quán)劃撥，是指經(jīng)縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)后，在土地使用者依法繳納了土地補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后，國家將該幅土地交付給土地使用者使用，或國家將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者的行為。

我國下列幾種建設(shè)用地的土地使用權(quán)，確屬必須的，可以由縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)劃撥：⑴國家機(jī)關(guān)用地和軍事用地。⑵城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地。⑶國家重點扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地。⑷法律、法規(guī)規(guī)定的其他特殊用地⑤。在這里需要說明，對國家重點扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地項目，可以劃撥方式提供土地使用權(quán)。但是對于以營利為目的，非國家重點扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地項目的，應(yīng)當(dāng)以有償使用方式提供土地使用權(quán)。

四．土地取得的程序及有關(guān)規(guī)定

（一）集體土地征用的程序

嚴(yán)密可行的工作程序，對于提高工作效率、防止失誤、保證工作質(zhì)量有著重要的作用。征用集體土地一般按照下列工作程序辦理：先申請用地，建設(shè)單位持經(jīng)批準(zhǔn)的設(shè)計任務(wù)書或初步設(shè)計、年度基本建設(shè)計劃以及地方政府規(guī)定需提交的相應(yīng)材料、證明。凡土地所在地的縣級以上地方人民政府土地管理部門申請建設(shè)用地，縣級以上人民政府土地行政管理部門負(fù)責(zé)建設(shè)用地的申請、審查、報批工作，對應(yīng)受理的建設(shè)項目在30日內(nèi)擬訂農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補(bǔ)充耕地方案、征地方案和供地方案，編制建設(shè)項目用地呈報說明書，經(jīng)同級人民政府審核同意后報上一級土地管理部門審查，經(jīng)批準(zhǔn)的建設(shè)用地，由被征用土地所在地的市、縣人民政府組織實施。建設(shè)用地批準(zhǔn)后直至頒發(fā)土地使用證書之前，應(yīng)進(jìn)行跟蹤和管理。建設(shè)項目竣工驗收后，用地單位向當(dāng)?shù)赝恋毓芾聿块T提出土地登記申請，經(jīng)測繪部門測繪，核定用地面積，確認(rèn)土地權(quán)屬界限，地籍管理部門注冊登記后由人民政府頒發(fā)土地使用證，作為使用土地的法律憑證。

（二）國有土地使用權(quán)出讓的形式

為了進(jìn)一步對國有土地的管理，體現(xiàn)市場經(jīng)濟(jì)中的公開、公平、公正原則，在我國除涉及國家安全和保密外，都必須向社會公開。招標(biāo)、拍賣出讓國有土地使用權(quán)不僅集中體現(xiàn)了公開、公平、公正的原則，同時可以實現(xiàn)政府按規(guī)劃統(tǒng)一開發(fā)、統(tǒng)一供地，以供應(yīng)引導(dǎo)和制約需求，實現(xiàn)土地優(yōu)化配置，還可以有效防止土地出讓中的不正之風(fēng)和腐敗行為，保障依法行政。

1.以協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)主要適用于：高科技項目用地；福利住宅用地；國家機(jī)關(guān)、部隊、文化、教育、衛(wèi)生、體育、科研和市政公共設(shè)施等非營利性用地；政府批準(zhǔn)的其他用地。土地使用者需要按協(xié)議出讓方式獲得土地使用權(quán)時，可向土地使用權(quán)出讓方索取地塊的有關(guān)資料和文件，并于規(guī)定的時間內(nèi)提交包括土地開發(fā)建設(shè)方案、出讓金數(shù)額及付款方式等內(nèi)容的文件。出讓方在收到上述有關(guān)文件后，應(yīng)于規(guī)定期限內(nèi)給予答復(fù)。如果雙方均有意向，就可進(jìn)一步協(xié)商，直至達(dá)成協(xié)議。土地使用者可與土地管理部門簽定合同并支付定金。土地使用者支付出讓金后，可向土地管理局或房地產(chǎn)管理部門辦理使用登記，領(lǐng)取國有土地使用證。

2.以招標(biāo)方式出讓土地使用權(quán)是指在規(guī)定的期限內(nèi)，由符合條件的單位和個人以書面的形式投標(biāo)，競投某一地塊的使用權(quán)，由招標(biāo)人經(jīng)過開標(biāo)、評標(biāo)，最后擇優(yōu)中標(biāo)者的出讓方式。其程序是依據(jù)市、縣人民政府土地行政主管機(jī)關(guān)根據(jù)社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展計劃、產(chǎn)業(yè)政策、土地利用總體規(guī)劃等擬訂招標(biāo)公告，包括出讓地塊的用途、年限、出讓方式、時間等內(nèi)容，邀請有意向的公民、法人和其他組織參加國有土地使用權(quán)招標(biāo)。招標(biāo)分為公開招標(biāo)和定向招標(biāo)。投標(biāo)人提出申請后，招標(biāo)人對其資格能力等方面進(jìn)行審查，然后向符合條件的投標(biāo)人發(fā)出招標(biāo)文件，投標(biāo)人在拖表結(jié)束前將標(biāo)書投入標(biāo)箱，并交納保證金，標(biāo)書投入標(biāo)箱后不可撤回，如果撤回投標(biāo)書，則投標(biāo)人喪失保證金，但在投標(biāo)截止日期前如果需要修改標(biāo)書可另投修改好的標(biāo)書，原標(biāo)書歸于無效。招標(biāo)人按照招標(biāo)公告規(guī)定的時間、地點開標(biāo)，推選代表檢查標(biāo)箱的密封情況，應(yīng)當(dāng)開啟標(biāo)箱，宣布招標(biāo)人名稱、投標(biāo)價格和投標(biāo)文件的主要內(nèi)容（投標(biāo)人少于三個的應(yīng)重新招標(biāo)）最后由評標(biāo)小組進(jìn)行評標(biāo)，中標(biāo)者保證金可轉(zhuǎn)為定金，亦有地方規(guī)定可抵作出讓金，未中標(biāo)者可退還保證金，中標(biāo)者在拿到中標(biāo)通知書之后，在一定時間內(nèi)和招標(biāo)人簽定《國有土地使用權(quán)出讓合同》并支付規(guī)定數(shù)額的定金，在簽約后60日內(nèi)支付全部土地使用權(quán)出讓金，過期不全部支付的，招標(biāo)人有權(quán)解除合同，并請求違約賠償。

3.以拍賣方式出讓國有土地使用權(quán)，是指出讓人拍賣公告，由競買人在指定時間、地點進(jìn)行公開競價，根據(jù)出價結(jié)果確定土地使用者的行為。國有土地使用權(quán)作為一種財產(chǎn)權(quán)利，可以通過拍賣這種競爭易方式得到較為充分的對價。其程序是拍賣出讓國有土地使用權(quán)是指出讓拍賣公告，由競買人在指定的時間、地點進(jìn)行公開競價根據(jù)出價結(jié)果確定土地使用者的行為。市、縣人民政府土地行政主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)土地估價結(jié)果和政府產(chǎn)業(yè)政策確定底價，在拍賣前七日，拍賣人應(yīng)通過報紙和其他新聞媒體拍賣公告。公告內(nèi)容包括：拍賣時間、地點、出讓地點的編號、位置、面積、用途、使用條件、出讓年限；競拍人應(yīng)當(dāng)具備條件，并辦理相關(guān)手續(xù)⑥。拍賣當(dāng)天，由主持人介紹有關(guān)拍賣的情況，宣布起叫價，競買人競價，最高應(yīng)價者為競得人，應(yīng)當(dāng)注意競買人不足三人，或競買人的最高應(yīng)價未達(dá)到底價時，主持人應(yīng)當(dāng)終止拍賣。拍賣成交后，雙方應(yīng)當(dāng)簽署成交確認(rèn)書，買方應(yīng)當(dāng)持拍賣出具的成交證明和有關(guān)材料向土地管理部門辦理證照變更手續(xù)。

4.國有土地使用權(quán)通過協(xié)議方式出讓給土地使用者。在我國只有除法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定應(yīng)當(dāng)采用招標(biāo)、拍賣或掛牌方式外才可采取。出讓金不得低于新

增建設(shè)用地的土地有償使用費(fèi)、征地補(bǔ)償費(fèi)用以及按照國家規(guī)定應(yīng)當(dāng)交納的有關(guān)稅費(fèi)之和；有基準(zhǔn)地價的土地協(xié)議出讓最低價不得低于出讓地塊所在級別基準(zhǔn)地價的70%。實行授權(quán)經(jīng)營、作價出資方式取得應(yīng)按政府收取出讓金額計作國家資本金或股金。以協(xié)議出讓方式取得國有土地使用權(quán)的土地使用者，需要將土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途改變?yōu)樯虡I(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用途的，應(yīng)當(dāng)取得出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃部門的同意，簽定土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽定土地使用權(quán)出讓合同，按變更后的土地用途，以變更時的土地市場價格補(bǔ)交相應(yīng)的土地使用權(quán)出讓金，并依法辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)。

五.我國閑置土地的處置辦法

閑置土地，是指土地使用者依法取得土地使用權(quán)后，未經(jīng)原批準(zhǔn)政府同意，超過規(guī)定的期限未動工開發(fā)建設(shè)的建設(shè)用地。

在我國國有土地有償使用合同或者建設(shè)用地批準(zhǔn)書未規(guī)定動工開發(fā)建設(shè)日期，自國有土地有償使用合同生效或者土地行政主管部門建設(shè)用地批準(zhǔn)書頒發(fā)之日起滿一年未動工開發(fā)建設(shè)的；已動工開發(fā)建設(shè)但開發(fā)建設(shè)的面積占應(yīng)動工開發(fā)建設(shè)總面積不足三分之一或者已投資額占總投資額不足25%且未經(jīng)批準(zhǔn)終止開發(fā)建設(shè)連續(xù)滿一年的都認(rèn)定為閑置土地。

目前我國的處置方案有：（1）延長開發(fā)建設(shè)時間，但最長不得超過一年；（2）改變土地用途，辦理有關(guān)手續(xù)后繼續(xù)開發(fā)建設(shè)；（3）安排臨時使用，待原項目開發(fā)建設(shè)條件具備后，重新批準(zhǔn)開發(fā)，土地增值的由政府收取增值地價；（4）政府為土地使用者置換其他等價閑置土地或者現(xiàn)有建設(shè)用地進(jìn)行開發(fā)建設(shè)；（5）政府采取招標(biāo)、拍賣等方式確定新的土地使用者，對原建設(shè)項目繼續(xù)開發(fā)建設(shè)，并對原土地使用者給予補(bǔ)償；（6）土地使用者與政府簽訂土地使用權(quán)交還協(xié)議等文書，將土地使用權(quán)交還政府。原土地使用者需要使用土地時，政府應(yīng)當(dāng)依照土地使用權(quán)交還協(xié)議等文書的約定供應(yīng)與其交還土地等價的土地。

在城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，以出讓等有償使用方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的閑置土地，超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿一年未動工開發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金20%以下的土地閑置費(fèi)；滿兩年未動工開發(fā)時，可以無償收回土地使用權(quán)；但是，因不可抗力或者政府、政府有關(guān)部門的行為或者動

工開發(fā)必須的前期工作造成動工開發(fā)延遲的除外。

綜上所述，大家都能看出，土地作為重要的生產(chǎn)資料，無論在什么樣的社會，無論在什么樣的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)下，都是一樣重要的。為此，我國政府在近年來也出臺了一些相關(guān)的法律、法規(guī)，只有管好國有土地和集體所有土地，進(jìn)行科學(xué)的土地規(guī)劃，合理利用和征用土地，建立良好的土地管理秩序和生態(tài)環(huán)境，才能促進(jìn)社會主義市場經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展。

[注釋]：

①參見《經(jīng)濟(jì)法學(xué)》主編潘靜成，中央廣播電視大學(xué)出版社出版，2000年8月。

②參見1988年8月29日修訂的《中華人民共和國土地管理法》第一章第四條。

③參見1999年1月1日起施行的《中華人民共和國土地管理法實施條例》第

五章第二十二條。

④參見1995年1月1日起施行的《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第二章第十二條。

⑤參見《房地產(chǎn)基本制度與政策》主編陸克華，中國建筑工業(yè)出版社出版，2003年5月第49頁。

⑥參見1997年1月1日起施行的《中華人民共和國拍賣法》第四章第二條。

[參考文獻(xiàn)]：

1.《土地利用管理文件匯編》地質(zhì)出版社出版，2004年12月。

2.《土地利用管理調(diào)研報告匯編》國土資源部土地利用管理司編，2004年11月。

3.《經(jīng)濟(jì)法學(xué)》主編潘靜成，中央廣播電視大學(xué)出版社出版，2000年8月。

4.《房地產(chǎn)政策與法規(guī)》主編孫辛勤李勝利，中國物資出版社出版，1998年11月。

5.《房地產(chǎn)法學(xué)》主編程信和，北京大學(xué)出版社出版，2001年2月。

國有土地有償使用制度范文第5篇

【關(guān)鍵詞】國有土地租賃；租賃土地使用權(quán)；流轉(zhuǎn)

土地是人類賴以生活、生存和發(fā)展的物質(zhì)基礎(chǔ)，是對人類至關(guān)重要的珍貴自然資源，是社會經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展的重要物質(zhì)保障。建國后，我國全面廢除了土地私有制，實行土地公有制，即土地歸國家和農(nóng)民集體所有，私人不能取得土地的所有權(quán)。目前，在我國，土地的權(quán)屬有三種類型，即土地所有權(quán)、土地使用權(quán)和土地他項權(quán)利。其中，土地使用權(quán)分為國有土地使用權(quán)和集體土地使用權(quán)兩種類型。

1999年施行的《中華人民共和國土地管理法實施條例》第29條規(guī)定：“國有土地有償使用的方式包括，國有土地使用權(quán)出讓；國有土地租賃：國有土地作價出資或者入股?！边@首次從法規(guī)的角度明確國家可以以出租方式向土地使用者有償提供土地。

國有租賃土地使用權(quán)，是指土地使用者以按期向國有土地所有者支付租金為對價而原始取得的一定期限的國有土地使用權(quán)。關(guān)于租賃土地使用權(quán)的法律性質(zhì)定位，理論界觀點分歧較大，對于租賃土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租和抵押等問題，因為與租賃土地使用權(quán)的權(quán)屬性質(zhì)緊密相關(guān)，學(xué)界也一直存在爭議。

一、關(guān)于國有租賃土地使用權(quán)的法律性質(zhì)

土地租賃是世界通行的土地所有權(quán)與土地使用權(quán)相分離的法律形式，作為一項法律制度，土地租賃由來已久。依我國土地所有權(quán)歸屬的特點，土地租賃相應(yīng)地分為國有土地租賃與集體土地租賃，由于現(xiàn)階段對于集體土地租賃，我國立法尚無明確規(guī)定，因此，就立法而言，我國的土地租賃主要是指國有土地租賃，且它僅指土地供應(yīng)一級市場中土地出租這一種土地使用權(quán)交易行為，不包括土地出讓行為，也不包括二級市場中的轉(zhuǎn)租行為。

從我國現(xiàn)在立法來看，關(guān)于國有租賃土地使用權(quán)的規(guī)定，僅散見于國土資源部制定的規(guī)章、規(guī)范性文件、一系列通知及各地方政府制定的規(guī)章等規(guī)范中。由于立法的不完善，導(dǎo)致對國有租賃土地使用權(quán)能否流轉(zhuǎn)、流轉(zhuǎn)程序如何等問題，在理論研究與實踐中存在頗多爭議。而要解決國有租賃土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的相關(guān)問題，首先須明確國有租賃土地使用權(quán)的權(quán)屬定位。

理論界與實務(wù)界對于租賃土地使用權(quán)性質(zhì)問題的討論，一直存在爭議。概括起來，大致形成了三種學(xué)說，即“債權(quán)說”、“物權(quán)說”、“物權(quán)化的債權(quán)說”。

“債權(quán)說”認(rèn)為租賃土地使用權(quán)為債權(quán)，因為，租賃土地使用權(quán)是由土地租賃合同而產(chǎn)生的，基于租賃物的交付而取得的權(quán)利，其實質(zhì)是承租人代出租人行使使用收益權(quán)。故此權(quán)利僅是從屬于租賃權(quán)的權(quán)能，并非如物權(quán)之直接支配其標(biāo)的物之獨(dú)立的權(quán)利，故而租賃仍是債權(quán)而非物權(quán)。

“物權(quán)說”認(rèn)為租賃土地使用權(quán)是物權(quán)，理由是，租賃土地使用權(quán)是承租人對國有土地所享有的占有、使用和收益的權(quán)利，這些權(quán)利集中體現(xiàn)了承租人對租賃標(biāo)的物的支配權(quán)，此支配權(quán)實為租賃權(quán)的本體，屬物權(quán)，而非債權(quán)。

“物權(quán)化的債權(quán)說”認(rèn)為，租賃權(quán)系屬債權(quán)，而非物權(quán)，但具有物權(quán)之對抗力。也就是，在承認(rèn)租賃權(quán)的債權(quán)性的前提下，法律賦予其部分物權(quán)效力，使其物權(quán)化。物權(quán)化的債權(quán)說采取了物權(quán)說與債權(quán)說的折中態(tài)度，在承認(rèn)租賃權(quán)為債權(quán)的同時，又通過法律強(qiáng)化租賃權(quán)的效力，包括賦予租賃權(quán)以對抗力，如買賣不破租賃原則之適用；賦予租賃權(quán)處分的可能性，如讓與、轉(zhuǎn)租、設(shè)定擔(dān)保等到；賦予租賃權(quán)永續(xù)性；賦予土地承租人訴訟權(quán)等。這一學(xué)說已成為大多數(shù)國家的理論通說。

本文認(rèn)為，從當(dāng)前社會實踐來看，為保護(hù)租賃權(quán)人，促進(jìn)國有租賃土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，肯定國有租賃土地使用權(quán)的債權(quán)性質(zhì)，并通過立法賦予其更大的物權(quán)保護(hù)，應(yīng)該是有所助益的。

二、國有租賃土地使用權(quán)之流轉(zhuǎn)

國有租賃土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)是指承租方按法定或約定的條件將租賃土地使用權(quán)通過轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租和抵押等方式轉(zhuǎn)移給出租方以外的、有資格的第三方的民事法律行為。租賃土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)即可是土地使用權(quán)的全部權(quán)利和義務(wù)的流轉(zhuǎn)，也可是部分權(quán)利和義務(wù)的轉(zhuǎn)移。

(一)國有租賃土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的理論及立法現(xiàn)狀

目前，我國理論界對土地租賃權(quán)流轉(zhuǎn)問題主要存在三種不同觀點：第一種觀點認(rèn)為土地租賃權(quán)不能流轉(zhuǎn)。持此觀點的學(xué)者認(rèn)為，以出讓合同取得的土地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓，而以租賃合同取得的使用權(quán)是不能夠轉(zhuǎn)讓的。因租賃權(quán)不能轉(zhuǎn)讓，所以也不能以租賃權(quán)設(shè)定抵押。第二種觀點認(rèn)為土地租賃權(quán)可以流轉(zhuǎn)，但須嚴(yán)格限制。持此點的學(xué)者認(rèn)為，只有在當(dāng)事人有轉(zhuǎn)讓租賃權(quán)的特別約定或其后經(jīng)出租人同意時，承租人才得轉(zhuǎn)讓其租賃權(quán)，此為合法轉(zhuǎn)讓，否則承租人轉(zhuǎn)讓租賃權(quán)的，為不合法轉(zhuǎn)讓。第三種觀點認(rèn)為應(yīng)允許土地租賃權(quán)自由流轉(zhuǎn)：持此觀點的學(xué)者認(rèn)為，如當(dāng)事人無特別約定，租賃權(quán)的讓與，除因此而發(fā)生不利于出租人者外，其性質(zhì)并非不得讓與，承租人得自由為之。

1999年1月施行的《土地管理法實施條例》，確認(rèn)土地租賃為我國國有土地有償使用的一種方式，但該條例未對其流轉(zhuǎn)作出具體規(guī)定。1999年8月，國土資源部的《規(guī)范國有土地租賃若干意見》第六條規(guī)定，國有土地租賃，承租人取得承租土地使用權(quán)。承租人在按規(guī)定支付土地租金并完成開發(fā)建設(shè)后，經(jīng)土地行政主管部門同意或根據(jù)租賃合同約定，可將承租土地使用權(quán)轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓或抵押。承租土地使用權(quán)轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓或抵押，必須依法登記。這些規(guī)定體現(xiàn)出我國立法對租賃土地使用權(quán)有限制流轉(zhuǎn)的一種確認(rèn)。從各地立法實踐的情況來看，實施對租賃土地使用權(quán)有限制的流轉(zhuǎn)是主流的看法和方式。

(二)完善國有租賃土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的建議

1　統(tǒng)一立法，規(guī)范租賃土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的限制條件

目前，我國關(guān)于租賃土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的相關(guān)規(guī)定僅散見于國土資源部《規(guī)范國有土地租賃若干意見》及各地方政府規(guī)章中。就現(xiàn)有的規(guī)定來看，實施有限制的流轉(zhuǎn)已成為主流的看法和方式，但各地在租賃土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的條件、范圍、方式、程序等限制條件方面仍有不同看法。概括說來，主要有以下兩種做法：一是承租人可以轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租、抵押租賃土地使用權(quán)，一般無需出租人同意，只是在特殊情況下才需要取得出租人的同意；二是承租人轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租、抵押租賃土地使用權(quán)，必須取得土地出租人的同意并且要完成一定的土地上的開發(fā)條件。

另外，各地對承租人可否以租賃土地使用權(quán)作為與他人合作、聯(lián)營的條件的規(guī)定也不統(tǒng)一，有明確規(guī)定允許的，如上海，亦有未作明確規(guī)定的，如遼寧等。再者，對于承租人以租賃土地使用權(quán)抵押，其抵押金額的限制各地也沒有統(tǒng)一的規(guī)定。

由于租賃土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的條件、范圍、方式、程序等限制條件方面規(guī)定的不統(tǒng)一，既不利于國有土地租賃制度的完善，也影響了土地資產(chǎn)的有效利用，更不利于保護(hù)租賃各方主體的權(quán)利。因此，應(yīng)在全國范圍內(nèi)統(tǒng)一立法，在允許租賃土地使用權(quán)有限制流轉(zhuǎn)的前提下，規(guī)范租賃土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)條件、范圍、方式、程序等限制條件，進(jìn)一步推進(jìn)國有租賃土地制度的改革，保證土地資產(chǎn)的合理利用，提高土地利用效益，緩解用地矛盾。

2　有效規(guī)避租賃土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)過程中的風(fēng)險

目前，租賃只是土地出讓方式的補(bǔ)充，主要是對原有建設(shè)用地因發(fā)生土地轉(zhuǎn)讓、場地出租、企業(yè)改制和改變土地用途后依法應(yīng)當(dāng)有償使用的，實行租賃。對于經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)用地，不實行租賃。租賃土地使用權(quán)較易獲得，租金又為分期支付，這使得土地出租方面臨著土地投機(jī)行為帶來的一定風(fēng)險，如通過土地多次轉(zhuǎn)租，提高土地使用價格，造成國有資產(chǎn)流失；利用租賃土地使用權(quán)抵押而過度融資而產(chǎn)生的土地金融投機(jī)；租賃土地轉(zhuǎn)讓過程中的炒買炒賣。為有效規(guī)避租賃土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)過程中的風(fēng)險，可在立法中明確以下幾點：

第一，明確流轉(zhuǎn)登記程序。承租方按規(guī)定將租賃土地使用權(quán)轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓、抵押或作價出資的，必須依法登記，否則不受法律保護(hù)。

第二，限制再轉(zhuǎn)租行為。承租方將租賃土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)租后，該土地使用權(quán)不得再次轉(zhuǎn)租。

第三，限制抵押金額。承租方將租賃土地使用權(quán)抵押，應(yīng)區(qū)分不同情況，對抵押金額作出限制。對此。有的地方政府已有規(guī)定，但需全國各地統(tǒng)一規(guī)范。

第四，明確租賃土地之地上建筑物、構(gòu)筑物及其他附著物流轉(zhuǎn)的條件、方式。