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房地產(chǎn)法論文范文第1篇

20世紀(jì)90年代中期以來，以計(jì)算機(jī)、網(wǎng)絡(luò)以及通訊技術(shù)為代表的新技術(shù)突飛猛進(jìn)，深刻地改變著人類社會生產(chǎn)和生活方式，信息化帶來了技術(shù)創(chuàng)新、商務(wù)模式轉(zhuǎn)變和新的資本市場，形成了當(dāng)代最先進(jìn)的生產(chǎn)力，成為推動各國經(jīng)濟(jì)發(fā)展和提高綜合國力的強(qiáng)大動力。1991年4月以來，在信息產(chǎn)業(yè)的帶動下，美國出現(xiàn)了在低通貨膨脹率和低失業(yè)率的情況下經(jīng)濟(jì)持續(xù)、高速增長的奇跡。從我國的實(shí)際情況看，2004年初，信息產(chǎn)業(yè)部提出要走信息強(qiáng)國戰(zhàn)略，強(qiáng)調(diào)以需求為主導(dǎo)，以應(yīng)用促發(fā)展，全面提高社會開發(fā)和應(yīng)用信息資源的水平，構(gòu)建國家公共信息服務(wù)網(wǎng)。信息產(chǎn)業(yè)取得了長足的進(jìn)步，已成為拉動經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一支重要力量。20年前，順德充分發(fā)揮政策、地緣和人文優(yōu)勢，改革創(chuàng)新，勵精圖治，圍繞信息化發(fā)展制造業(yè)，形成了“以集體經(jīng)濟(jì)為主、以工業(yè)為主、以骨干企業(yè)為主”著名的順德模式，營造了一個得天獨(dú)厚的區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境。目前，順德經(jīng)濟(jì)一方面勞動密集型產(chǎn)業(yè)受到來自發(fā)展中國家和國內(nèi)其他地區(qū)的競爭壓力，競爭優(yōu)勢已不明顯；另一方面，高技術(shù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展尚在起步階段，相對發(fā)達(dá)國家來說處于弱勢，經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有一定的風(fēng)險(xiǎn)性和脆弱性。最近，源于美國的金融海嘯而引發(fā)的全球經(jīng)濟(jì)不景氣，給順德經(jīng)濟(jì)帶來了巨大的挑戰(zhàn)，引進(jìn)信息技術(shù)，充分發(fā)揮信息產(chǎn)業(yè)的促進(jìn)作用，快速提升順德產(chǎn)業(yè)的國際競爭力擺在了順德人的面前。

2順德信息產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

近二十年來，順德信息產(chǎn)業(yè)獲得較快的發(fā)展。順德信息產(chǎn)業(yè)主要由計(jì)算機(jī)、通信設(shè)備、電子元器件、應(yīng)用電子、軟件（含嵌入式軟件）、系統(tǒng)集成與服務(wù)、信息服務(wù)業(yè)等組成。出現(xiàn)了一批如美的集團(tuán)、廣東格蘭仕集團(tuán)及廣東東菱凱琴集團(tuán)等擁有較強(qiáng)信息技術(shù)的企業(yè)。2005年，國家信息產(chǎn)業(yè)部正式批準(zhǔn)順德區(qū)設(shè)立“國家（順德）家用電子產(chǎn)品產(chǎn)業(yè)園”，目前家用電子產(chǎn)品產(chǎn)業(yè)園及順德科技園已形成產(chǎn)品制造、元器件配套及物流一條龍。

2.1產(chǎn)業(yè)發(fā)展環(huán)境日趨完善為了強(qiáng)化順德信息產(chǎn)業(yè)的建設(shè)，區(qū)政府及相關(guān)主管部門主持制定并下發(fā)了一系列文件，為信息產(chǎn)業(yè)的發(fā)展建造了良好的政策環(huán)境。2003年成立電子信息商會。2005年，由區(qū)政府牽頭，企業(yè)為主體建立了華南家電研究院、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)孵化基地、順德軟件園等一系列產(chǎn)業(yè)公共技術(shù)研發(fā)機(jī)構(gòu)。到目前為止，擁有中國電子信息百強(qiáng)企業(yè)3家，省級企業(yè)信息化試點(diǎn)示范企業(yè)11家，區(qū)級企業(yè)信息化工程試點(diǎn)示范企業(yè)50家，從事應(yīng)用軟件開發(fā)和信息服務(wù)業(yè)的企業(yè)400多家，其中產(chǎn)值超億元的軟件產(chǎn)品生產(chǎn)企業(yè)4家，有11家通過了廣東省軟件企業(yè)認(rèn)定。2006年3月成立“順德軟件行業(yè)協(xié)會”，2006年11月成功舉辦“2006中國順德嵌入式系統(tǒng)應(yīng)用展示交易會暨中國嵌入式系統(tǒng)年會”。制度建設(shè)與政府支持極大地提升了順德信息產(chǎn)業(yè)的區(qū)域品牌，促進(jìn)了信息產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展。

2.2產(chǎn)業(yè)鏈向高端延伸近年來，隨著嵌入式軟件業(yè)的異軍突起，形成了由基礎(chǔ)信息產(chǎn)業(yè)（或核心信息產(chǎn)業(yè)）、制造信息產(chǎn)業(yè)、信息服務(wù)業(yè)組成的信息產(chǎn)業(yè)鏈。根據(jù)順德信統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，2007年，順德地區(qū)的系統(tǒng)集成及信息服務(wù)業(yè)營業(yè)收入達(dá)35億元，同比增長12.9％；通信設(shè)備制造業(yè)實(shí)現(xiàn)銷售收入42億元，同比增長5％；應(yīng)用電子產(chǎn)業(yè)銷售收入25億元，同比增長66.67％；以電信、移動為代表的電信服務(wù)業(yè)營業(yè)收入27億元，同比增長3.85％；基礎(chǔ)元器件業(yè)銷售收入99億元，同比增長1％；計(jì)算機(jī)及外設(shè)硬件設(shè)備制造業(yè)銷售收入155億元，同比減少14.84％；家用視聽設(shè)備制造業(yè)銷售收入11億元；其他家用電子產(chǎn)品制造業(yè)產(chǎn)值6億元。數(shù)據(jù)表明，不斷走向高端技術(shù)研發(fā)為順德信息產(chǎn)業(yè)進(jìn)一步發(fā)展奠定了強(qiáng)有力的基礎(chǔ)。

3順德信息產(chǎn)業(yè)發(fā)展存在的主要問題

盡管順德信息產(chǎn)業(yè)具備了持續(xù)發(fā)展能力，為進(jìn)一步加速發(fā)展奠定了基礎(chǔ)，但與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相當(dāng)?shù)钠渌貐^(qū)，順德信息產(chǎn)業(yè)發(fā)展還有一定差距，存在一些不足之處，作為順德人，我們應(yīng)該居安思危，正視問題。

3.1信息產(chǎn)業(yè)仍處于價(jià)值鏈的低端從整體上看，順德電子信息企業(yè)雖然重視技術(shù)研發(fā)和技術(shù)創(chuàng)新，但由于起點(diǎn)較低，除個別企業(yè)和少數(shù)領(lǐng)域已具有較強(qiáng)的自主研發(fā)能力外，大多數(shù)企業(yè)仍然沒有掌握自主知識產(chǎn)權(quán)的核心技術(shù)，產(chǎn)品的關(guān)鍵部件仍依賴進(jìn)口，無論在國際市場還是國內(nèi)市場上，主要還是依靠中低檔產(chǎn)品競爭，產(chǎn)品的利潤率較低，無法形成有效積累，由此導(dǎo)致在技術(shù)研發(fā)上投入不足，而技術(shù)研發(fā)和技術(shù)創(chuàng)新的不足又導(dǎo)致企業(yè)向高端產(chǎn)品升級的進(jìn)程緩慢，贏利能力和積累能力得不到提高，這樣便形成了一個低水平循環(huán)的不利局面。就電子信息產(chǎn)業(yè)整體而言，集成電路和新型元器件的發(fā)展遠(yuǎn)遠(yuǎn)無法滿足下游整機(jī)行業(yè)的需求，一些關(guān)鍵件和核心技術(shù)環(huán)節(jié)上只能依賴進(jìn)口，產(chǎn)業(yè)規(guī)模在短期內(nèi)很難趕上中國臺灣和韓國，更不用說趕上信息技術(shù)發(fā)展的主要西方國家了。

3.2整體科技創(chuàng)新能力不強(qiáng)從國際上看，美國、日本等的電子信息產(chǎn)業(yè)以知識密集型為主，掌握電子信息產(chǎn)業(yè)的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和核心技術(shù)，產(chǎn)業(yè)增長動力主要來源于知識積累、信息處理和智力投資；韓國、中國臺灣地區(qū)等的電子信息產(chǎn)業(yè)以技術(shù)密集型為主，掌握了某些應(yīng)用領(lǐng)域的核心技術(shù)、關(guān)鍵技術(shù)，產(chǎn)業(yè)增長憑借主要產(chǎn)品領(lǐng)域的技術(shù)創(chuàng)新和資金投入。目前，產(chǎn)業(yè)鏈研發(fā)環(huán)節(jié)薄弱造成的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)不穩(wěn)固是順德電子信息產(chǎn)業(yè)的突出問題，電子信息產(chǎn)業(yè)核心技術(shù)的研發(fā)和知識產(chǎn)權(quán)擁有還遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于發(fā)達(dá)國家。由于大多數(shù)產(chǎn)品附加值低，使得企業(yè)無法保證對技術(shù)研發(fā)的資金投入，也沒有能力深度開拓自己的品牌。

3.3高級專業(yè)技術(shù)人才缺乏專業(yè)技術(shù)人員，特別是高層次人才，是信息技術(shù)創(chuàng)新的關(guān)鍵因素。截止到2007年，順德電子信息產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員約50萬人（含外來人員），科研人員所占比重偏低，僅為5%。根據(jù)我們的調(diào)查，順德區(qū)的信息產(chǎn)業(yè)，尤其是軟件產(chǎn)業(yè)有許多是中小企業(yè)在人才方面存在以下缺陷：一是績效考核制度不完善，加薪減薪，升職降職都憑老板一句話和當(dāng)時(shí)的心情，這就會造成員工不服，只能炒老板魷魚，另謀高就，難以留住高層次人才。二是人才凝聚力不夠，高素質(zhì)人才尤其既懂管理又懂技術(shù)的復(fù)合型人才、高層次管理人才、熟悉國際規(guī)則、善于應(yīng)對國際市場競爭的人才嚴(yán)重不足。人才的缺乏嚴(yán)重地影響了順德地區(qū)電子信息產(chǎn)業(yè)的技術(shù)創(chuàng)新能力，從而影響到產(chǎn)業(yè)競爭力的整體提升。

3.4集群效應(yīng)發(fā)揮不足目前，順德的計(jì)算機(jī)及通信設(shè)備制造等信息制造業(yè)所需的關(guān)鍵零部件、重要材料和專用設(shè)備基本依賴進(jìn)口，缺乏類似東莞制造那樣的本地配套能力。從信息制造業(yè)（計(jì)算機(jī)及外設(shè)，通信設(shè)備）到信息服務(wù)業(yè)（軟、硬件應(yīng)用開發(fā)商、系統(tǒng)集成商、IT產(chǎn)品商）之間各自成體系，缺乏有機(jī)銜接和密切合作，沒有形成上下游緊密聯(lián)系的產(chǎn)業(yè)鏈，企業(yè)之間與技術(shù)之間的協(xié)同能力很差。大型企業(yè)信息化應(yīng)用較為普遍，但難以形成集群效應(yīng)，在順德有“九·五”863/CIMS試點(diǎn)企業(yè)，有“十一五”廣東省制造業(yè)科技工程龍頭示范企業(yè)，這些企業(yè)本身擁有實(shí)力雄厚的信息中心和眾多人才，具備深入到綜合CAX/PLM/ERP并協(xié)同電子商務(wù)一體的數(shù)字化集成應(yīng)用的能力，但企業(yè)之間沒有進(jìn)行很好的資源整合。另外，信息化公共平臺的應(yīng)用不平衡，鋼鐵、花卉、家電有較完善的電子交易平臺，發(fā)展健康有序，而規(guī)模較大的家具市場至今未形成與之配套的商務(wù)平臺。

4順德信息產(chǎn)業(yè)發(fā)展的對策

在世界經(jīng)濟(jì)不景氣的今天，順德要走出困境就必須針對問題，及時(shí)采取措施，充分發(fā)揮政府、企業(yè)與公共服務(wù)平臺之間的協(xié)同作用，力求以最低的成本獲得快速的發(fā)展。

4.1構(gòu)建以企業(yè)為主體，產(chǎn)學(xué)研結(jié)合的創(chuàng)新體系信息產(chǎn)業(yè)的資金投入以及技術(shù)研發(fā)離不開政府、企業(yè)和研究機(jī)構(gòu)的共同協(xié)作。一是圍繞智能家電、數(shù)字家庭、應(yīng)用電子、數(shù)控技術(shù)等關(guān)鍵領(lǐng)域，以企業(yè)為主體，建設(shè)集成電路設(shè)計(jì)公共平臺。二是增強(qiáng)大企業(yè)為主體的集成創(chuàng)新能力，攻克行業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵共性技術(shù)；三是充分發(fā)揮以大企業(yè)集團(tuán)為基地的嵌入式公共軟件技術(shù)平臺的作用，結(jié)合家電行業(yè)的智能化、數(shù)字化、網(wǎng)絡(luò)化進(jìn)行關(guān)鍵共性技術(shù)攻關(guān)；四是充分發(fā)揮該平臺的技術(shù)交流、技術(shù)外溢作用，使區(qū)內(nèi)相關(guān)企業(yè)能夠共享技術(shù)成果；五是加大粵港關(guān)鍵領(lǐng)域重點(diǎn)突破項(xiàng)目招標(biāo)的支持力度，及時(shí)研究國家、省有關(guān)政策，鼓勵企業(yè)積極申報(bào)、承擔(dān)國家、省信息產(chǎn)業(yè)重大工程項(xiàng)目，取得自主知識產(chǎn)權(quán)，引領(lǐng)企業(yè)自主創(chuàng)新，發(fā)現(xiàn)并培育新的有發(fā)展前途的研發(fā)中心。最后，政府應(yīng)該勇于開拓，堅(jiān)持技術(shù)創(chuàng)新與制度創(chuàng)新并進(jìn)，規(guī)范創(chuàng)新環(huán)境，在財(cái)稅政策，激勵政策，知識產(chǎn)權(quán)保護(hù)政策等方面為信息產(chǎn)業(yè)的自主創(chuàng)新營造良好的環(huán)境和氛圍。

4.2激發(fā)中小企業(yè)的原始創(chuàng)新活力順德中小企業(yè)蘊(yùn)藏著極大的原始創(chuàng)新沖勁，政府應(yīng)該充分發(fā)揮中小企業(yè)的創(chuàng)新活力，形成“一馬當(dāng)先，萬馬奔騰”的局面。第一，企業(yè)應(yīng)該把握國際產(chǎn)業(yè)調(diào)整、轉(zhuǎn)移機(jī)遇，形成信息產(chǎn)業(yè)新的增長點(diǎn)，政府應(yīng)該密切關(guān)注“嵌入式系統(tǒng)應(yīng)用展示交易會”上已簽訂協(xié)議的項(xiàng)目，協(xié)調(diào)企業(yè)加強(qiáng)與國內(nèi)外知名企業(yè)、科研機(jī)構(gòu)、跨國公司的合作，爭取一批嵌入式系統(tǒng)技術(shù)和項(xiàng)目落戶順德；第二，應(yīng)該抓住廣東省“十一五”引入芯片制造業(yè)產(chǎn)業(yè)的良機(jī)，加快TFT－LCD配置產(chǎn)業(yè)發(fā)展，主動承接國際產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移；第三，加快數(shù)字家庭標(biāo)準(zhǔn)制定、技術(shù)研發(fā)與產(chǎn)業(yè)化速度，按照《廣東省數(shù)字家庭行動計(jì)劃要求》，支持順德企業(yè)積極參與數(shù)字家庭技術(shù)研發(fā)和標(biāo)準(zhǔn)制定，通過標(biāo)準(zhǔn)戰(zhàn)略占領(lǐng)產(chǎn)業(yè)高端，推動技術(shù)產(chǎn)業(yè)化。第四，加強(qiáng)與廣東RFID專委、粵港RFID產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟的溝通，爭取成為全省試點(diǎn)，促進(jìn)RFID技術(shù)在順德的應(yīng)用和推廣。

4.3建立完善的激勵機(jī)制吸引并留住人才信息產(chǎn)業(yè)是知識、技術(shù)、智力密集型產(chǎn)業(yè)，信息產(chǎn)業(yè)的競爭，歸根到底是人才的競爭。人才是構(gòu)成企業(yè)的根本，能否用好人才，能否留住需要的人才是企業(yè)人才管理的根本，也是企業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵。留住人、用好人離不開良好的物質(zhì)激勵與精神激勵，待遇問題是人才留與失的基本前提，也是人才價(jià)值的體現(xiàn)。企業(yè)要留人，就必須建立公平合理的績效考核制度，讓員工的獎與罰有章可循，在員工心中產(chǎn)生公平感。在激勵方面，不能將工資作為激勵的唯一手段，必須建立完善的，能夠?qū)崿F(xiàn)他們價(jià)值觀的激勵機(jī)制。按照馬斯洛的需求層次說，生理需求是人們最基本的需求，而自我實(shí)現(xiàn)是人們最高的精神需求。所以工資等物質(zhì)激勵是員工進(jìn)行生產(chǎn)的動力，精神激勵是工作激情的來源。因此，企業(yè)應(yīng)該按照自己的實(shí)際情況建立多元化的激勵方式，包括福利計(jì)劃，股票期權(quán)，晉升機(jī)會，高水準(zhǔn)的培訓(xùn)，出國深造等。

4.4大力發(fā)展信息服務(wù)業(yè)信息服務(wù)業(yè)在順德發(fā)展相對落后，大力推進(jìn)以專業(yè)市場為主體特別是電子商務(wù)應(yīng)用等信息服務(wù)業(yè)的發(fā)展。結(jié)合順德信息服務(wù)業(yè)發(fā)展的實(shí)際：首先，為促進(jìn)家具業(yè)的快速發(fā)展，政府應(yīng)該抓住樂從成為全省“專業(yè)市場電子商務(wù)試點(diǎn)”的機(jī)遇，建設(shè)順德家具電子商務(wù)平臺，促進(jìn)家具產(chǎn)品信息的交流和商貿(mào)流通。其次，由區(qū)政府牽頭，大力發(fā)展電子商務(wù)，以行業(yè)電子商務(wù)為主題，每年舉辦1-2場論壇，進(jìn)一步營造深化電子商務(wù)應(yīng)用的環(huán)境和氛圍，推動電子商務(wù)應(yīng)用，與阿里巴巴，環(huán)球資源等國內(nèi)外知名電子商務(wù)平臺合作，在第三方電子商務(wù)平臺上開設(shè)“順德制造”或“順德創(chuàng)造”，營造區(qū)域品牌，整合區(qū)內(nèi)企業(yè)抱團(tuán)發(fā)展。第三，加快發(fā)展制造業(yè)，跟進(jìn)廣東省“十一五”制造業(yè)信息化科技工程，重點(diǎn)抓好龍頭企業(yè)（美的、科達(dá)）數(shù)字化綜合應(yīng)用，推動企業(yè)繼續(xù)深入應(yīng)用CAX、PDM，MRPII、ERP、SCM、MES等技術(shù)，促進(jìn)企業(yè)產(chǎn)品創(chuàng)新、管理創(chuàng)新和機(jī)制創(chuàng)新。第四，建設(shè)面向行業(yè)或面向應(yīng)用的ASP公共平臺，為中小企業(yè)提供“隨時(shí)、隨地、省力、省心、省錢”的信息化服務(wù)。第五，制訂相關(guān)政策，扶持本地軟件企業(yè)及系統(tǒng)集成商，支持大企業(yè)的信息中心企業(yè)化運(yùn)作，發(fā)揮人才集中、經(jīng)驗(yàn)較豐富的優(yōu)勢，為地區(qū)信息化服務(wù)業(yè)的發(fā)展提供相關(guān)支持。

4.5建立完善的風(fēng)險(xiǎn)投資體系風(fēng)險(xiǎn)投資是一種集金融、創(chuàng)新、科技、管理與市場于一體的資金運(yùn)作模式。信息產(chǎn)業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)投資在成本和收益上具有很強(qiáng)的不確定性，這使得風(fēng)險(xiǎn)投資評價(jià)非常困難，投資者對收益率也就抱有更高的期望。如果沒有較高投資收益率作支撐，那么信息產(chǎn)業(yè)將面臨著投資者的經(jīng)濟(jì)動力不足問題，信息產(chǎn)業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)資金就很難到位。所以，針對順德雄厚的民間的現(xiàn)實(shí)，加快培育風(fēng)險(xiǎn)投資體系，建議政府適度介入，采取適當(dāng)?shù)拇胧┫凉撛诘氖袌鍪ъ`問題：一是在起步階段為風(fēng)險(xiǎn)投資聯(lián)盟提供部分啟動資金用以支持投資基金的組建。二是采取較為優(yōu)惠的稅收政策來降低風(fēng)險(xiǎn)資本的成本。三是規(guī)范財(cái)務(wù)信息披露制度，加大風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)的信息透明度，由政府組織對企業(yè)或項(xiàng)目進(jìn)行評價(jià)，降低中小投資者的評價(jià)成本。四是調(diào)險(xiǎn)資本籌集制度，吸引民間資本進(jìn)入風(fēng)險(xiǎn)投資聯(lián)盟。

摘要：信息產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平的高低直接影響著各行業(yè)的效率，位居全國縣域經(jīng)濟(jì)百強(qiáng)前列的順德更應(yīng)該發(fā)揮信息產(chǎn)業(yè)的作用，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。本文結(jié)合順德信息產(chǎn)業(yè)發(fā)展的實(shí)際，在對現(xiàn)狀與問題分析的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步提出了具體對策。

關(guān)鍵詞：信息產(chǎn)業(yè)問題對策

0引言

發(fā)達(dá)國家的實(shí)踐證明信息產(chǎn)業(yè)對促進(jìn)工業(yè)化有著強(qiáng)大的動力。信息產(chǎn)業(yè)具有很高的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度及優(yōu)化資源配置、減少資源消耗、降低環(huán)境污染等多重優(yōu)點(diǎn)，是帶動性極強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)增長源，己成為世界各國競爭力的重要支撐。信息產(chǎn)業(yè)通過產(chǎn)業(yè)間的滲透來實(shí)現(xiàn)對其他產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)率的推動作用，信息產(chǎn)業(yè)的核心是信息技術(shù)，信息技術(shù)的應(yīng)用能夠加快改造傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級。在經(jīng)濟(jì)全球化的背景下，順德必須緊緊抓住發(fā)展信息產(chǎn)業(yè)的機(jī)遇，引進(jìn)國外的先進(jìn)技術(shù)，開發(fā)核心信息技術(shù)，推進(jìn)信息化的進(jìn)程，以信息化促進(jìn)工業(yè)化，提升傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，為順德的發(fā)展開辟新天地。本文結(jié)合順德信息化產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及相關(guān)理論，系統(tǒng)地研究順德發(fā)展信息化產(chǎn)業(yè)中存在的問題，在此基礎(chǔ)上得出了具體措施。

房地產(chǎn)法論文范文第2篇

關(guān)鍵詞城鎮(zhèn)；房產(chǎn)開發(fā)；土地利用；可持續(xù)發(fā)展

近年來，房地產(chǎn)業(yè)在調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、拉動內(nèi)需、擴(kuò)大就業(yè)、提高人民生活水平、促進(jìn)城鎮(zhèn)化等方面起到了積極的作用。改革開放后的30年中，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展幾經(jīng)波動，很不穩(wěn)定。特別是自2000年房地產(chǎn)市場回暖以來，我國房地產(chǎn)投資增長速度過快，房價(jià)持續(xù)上漲，出現(xiàn)了諸多的問題，甚至影響到經(jīng)濟(jì)發(fā)展和土地合理利用，已引起政府和社會的普遍關(guān)注。現(xiàn)結(jié)合互助縣房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，就房產(chǎn)開發(fā)與土地保護(hù)利用闡述如下。

1城鎮(zhèn)房地產(chǎn)的現(xiàn)狀

1.1大力發(fā)展小城鎮(zhèn)，促進(jìn)協(xié)調(diào)發(fā)展

城鎮(zhèn)化是擴(kuò)大內(nèi)需、實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的引擎，是支撐未來中國經(jīng)濟(jì)高速增長的強(qiáng)大動力，對于刺激消費(fèi)、帶動民間投資、積極擴(kuò)大內(nèi)需具有重要的戰(zhàn)略意義，將帶動房地產(chǎn)、餐飲等多個行業(yè)的發(fā)展，從而對經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)運(yùn)行產(chǎn)生積極的推動作用。

1.2住房升值快

按當(dāng)前市場價(jià)值對現(xiàn)住房進(jìn)行估價(jià)，2009年互助縣城鎮(zhèn)居民家庭平均每戶擁有12.9萬元的資產(chǎn)，與2006年相比，戶均住房資產(chǎn)提高了1.6倍，每1m2的價(jià)值則提高了1.4倍。在商品房價(jià)格大幅度攀升的推動下，持有一套房產(chǎn)不僅是一筆數(shù)額不菲的資金儲備，更為一些家庭投資其中帶來莫大的商機(jī)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，有13.3%的城鎮(zhèn)居民家庭除現(xiàn)住房外還有一套住房，甚至有1.0%的家庭擁有2套及以上的住房，2項(xiàng)合計(jì)，擁有多套住房的戶比例達(dá)14.3%。他們的基本居住已得到滿足。之所以有越來越多的家庭能將巨大的家庭資金樂此不彼地投入其中，并成為目前部分居民家庭的重要理財(cái)渠道，關(guān)鍵在于人們通過住房購與賣的置換能為其帶來十分豐厚的經(jīng)濟(jì)回報(bào)。這種投機(jī)行為在為居民增收的同時(shí)，一定程度上也助長了住房開發(fā)的投資熱，加劇了商品房供求關(guān)系的緊張，客觀上擠占了其他社會成員改善居住條件的機(jī)會。

1.3住房建設(shè)趨向大型套房

從2009、2006年城鎮(zhèn)居民家庭戶均建筑面積結(jié)構(gòu)變化的比較中可以看出，3年內(nèi)建設(shè)的大型套房的市場投放量要遠(yuǎn)高于中小型套房。與2006年的調(diào)查結(jié)果相比，2009年60～80m2的小型套房的戶比例基本沒有變化，80～110m2的中型套房戶卻下降了6.1%，而100m2以上的大型套房戶則快速提升了7.5個百分點(diǎn)。如此結(jié)果說明，在城鎮(zhèn)大型套房的供求量已大幅上漲。

2保護(hù)和合理利用土地資源中尚存的問題

一是對互助縣土地資源及后備資源的縣情認(rèn)識不夠，對保護(hù)資源、合理利用、珍惜土地的重要性認(rèn)識不夠[1]。二是法制意識比較淡薄，違法用地的現(xiàn)象不同程度存在。三是農(nóng)村集體土地征地補(bǔ)償、安置沒有完全到位，農(nóng)民合法土地權(quán)益保護(hù)有待進(jìn)一步加強(qiáng)。四是參與競買土地的客商少，引發(fā)流拍留掛。五是催繳土地出讓金難度大。六是城鎮(zhèn)開發(fā)缺乏整體協(xié)調(diào)性和科學(xué)性，致使城鎮(zhèn)居民生活壓力增大。由于在城鎮(zhèn)快速發(fā)展的過程中，缺乏開發(fā)的整體協(xié)調(diào)性，使得城鎮(zhèn)中道路面積率低，運(yùn)輸效率下降，交通事故增多；同時(shí)許多城鎮(zhèn)建筑密度過大，居住面積狹小，公共配套設(shè)施不完善，加之在城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)和再開發(fā)過程中缺乏足夠的文化、藝術(shù)、體育、娛樂設(shè)施，忽視城鎮(zhèn)的布局藝術(shù)[2]。

3加強(qiáng)房地產(chǎn)用地管理的措施

3.1建立供應(yīng)總量控制制度

根據(jù)縣城發(fā)展規(guī)劃和市場需求情況，每年初縣國土局、縣發(fā)改委、縣建設(shè)局對年度房地產(chǎn)開發(fā)用地?cái)M定供地計(jì)劃，報(bào)縣政府批準(zhǔn)后，上報(bào)省、地國土地資源主管部門備案，并將年度供地計(jì)劃通過多種途徑向社會公布，根據(jù)編制的年度供地計(jì)劃，由國土局會同相關(guān)部門組織招拍掛出讓。

3.2建立土地使用權(quán)公開交易制度

計(jì)劃出讓的土地由縣國土資源局向社會公布。房地產(chǎn)開發(fā)用地一律實(shí)行招拍掛出讓，土地交易在土地市場實(shí)行陽光化操作，從源頭上防止土地批租領(lǐng)域腐敗現(xiàn)象的發(fā)生[3]。

3.3建立集體決策制度

對房地產(chǎn)開發(fā)用地，國土局在完成土地出讓前期工作的基礎(chǔ)上，擬定土地出讓方案。涉及拍賣起叫價(jià)和掛牌起始價(jià)及招標(biāo)底價(jià)，由相關(guān)部門集體決策，并將土地出讓方案報(bào)縣政府批準(zhǔn)后向社會公告。

3.4建立土地收購儲備制度

對縣內(nèi)存量建設(shè)用地，由土地部門中心統(tǒng)一收購和回收土地，掌握調(diào)控市場的主動權(quán)，收購的土地由政府統(tǒng)一儲備、統(tǒng)一開發(fā)，按市場需求統(tǒng)一供應(yīng)。

3.5建立竣工驗(yàn)收制度

對房地產(chǎn)等經(jīng)營性用地工程竣工后，國土局、建設(shè)局等部門對土地使用情況進(jìn)行驗(yàn)收。

4完善房地產(chǎn)開發(fā)用地儲備制度的對策

4.1合理控制土地儲備的范圍和數(shù)量

土地儲備制度是確保政府切實(shí)壟斷土地一級市場的一種管理制度。在地價(jià)上漲過快的時(shí)期，完全可以通過成立有形的土地交易市場，允許一些有閑置土地的企業(yè)上市交易[4]，這樣既可以讓閑置的土地盡快流動起來，增加土地供應(yīng)量，也可避免土地資源浪費(fèi)?？茖W(xué)合理地確定土地儲備數(shù)量是土地儲備制度正常運(yùn)行的重要保證。但土地儲備過多，會造成資金占用過多，加大土地儲備機(jī)構(gòu)的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。合理的土地儲備數(shù)量要根據(jù)土地市場供求關(guān)系來確定，而土地供求取決于社會、經(jīng)濟(jì)、政策等若干因素，要通過對相關(guān)歷史數(shù)據(jù)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，設(shè)計(jì)需求預(yù)測模型，進(jìn)而得出最佳土地儲備數(shù)量。

4.2加大土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)的調(diào)整力度

土地供給結(jié)構(gòu)與需求結(jié)構(gòu)的協(xié)調(diào)均衡是土地市場供求平衡的更高層次的要求。在目前出現(xiàn)地價(jià)、房價(jià)大幅上漲的情況下，土地儲備機(jī)構(gòu)不僅要根據(jù)市場的實(shí)際需要和經(jīng)濟(jì)發(fā)展實(shí)際及時(shí)地掌握土地投放總量，更要從市場細(xì)分的角度，適時(shí)調(diào)整各類不同用途的土地儲備量和供給量，化解土地市場供需失衡的矛盾[5]。當(dāng)前對開發(fā)高檔商品房，不僅要從供給源頭上進(jìn)行限制，還要以高地價(jià)、高稅收等手段加以限制，落實(shí)經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房政策，對面向百姓的商品房所用土地要適當(dāng)放寬，滿足居民日益增長的住房需求。在“放寬”政策的同時(shí)，要切實(shí)規(guī)范土地行政管理行為，避免土地供應(yīng)政策帶來的漏洞。

4.3建立健全相關(guān)配套的法律法規(guī)

建立健全相關(guān)配套的法律法規(guī)，用配套的法律手段解決現(xiàn)實(shí)中的問題，如公益型用地的收購與管理、原建成區(qū)的隱形土地市場問題等，同時(shí)要嚴(yán)格執(zhí)法，加大管理力度，使土地儲備工作順利進(jìn)行。建立依法監(jiān)督的機(jī)制，對儲備機(jī)構(gòu)的工作進(jìn)行監(jiān)督，以保障儲備目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。應(yīng)建立土地儲備工作信息公開制度，盡量公開土地儲備機(jī)構(gòu)在土地收購、開發(fā)、儲備和出讓環(huán)節(jié)中的資料和信息，便于各方的監(jiān)督和投訴。同時(shí)，通過公開如年度土地出租、出讓計(jì)劃、一級土地市場交易資料、土地儲備數(shù)量等市場信息，建立市場信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，使市場經(jīng)營活動規(guī)范化，促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)市場的理性發(fā)展，引導(dǎo)市場化的開發(fā)商能夠根據(jù)信息進(jìn)行分析預(yù)測，做出理性的投資決策。

4.4強(qiáng)化土地儲備管理的監(jiān)控職能

土地儲備管理監(jiān)控職能的弱化嚴(yán)重地阻礙了土地市場和房地產(chǎn)市場的健康有序發(fā)展。因此，要強(qiáng)化土地儲備管理的監(jiān)控職能，加強(qiáng)對土地使用狀況和土地價(jià)格的全程監(jiān)控和跟蹤管理。具體來講，監(jiān)控的內(nèi)容包括3個方面:一是建設(shè)用地的選址、用途是否符合城鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃和城市建設(shè)規(guī)劃的要求；二是建設(shè)項(xiàng)目是否按法定程序和審批權(quán)限申請和審批，有無違反規(guī)定用途使用土地；三是土地利用是否按規(guī)定的進(jìn)度進(jìn)行建設(shè)，有無占而未用的土地；四是土地價(jià)格是否合理，是否故意抬高地價(jià)或壓低地價(jià)，是否有從事炒賣地皮的非法活動等。同時(shí)，與房地產(chǎn)管理部門密切配合，實(shí)行地價(jià)與房價(jià)的鏈接管理，杜絕房地產(chǎn)市場的不合理定價(jià)行為。

4.5重構(gòu)土地儲備的組織體系

在我國城市建立土地儲備制度的初期，分層次兩級管理模式的組織體制的運(yùn)行比較順利。但隨著土地儲備制度實(shí)踐的深入，這種體系的弊端日益暴露。一方面，土地儲備機(jī)構(gòu)掛靠土地行政管理部門，接受后者的直接領(lǐng)導(dǎo)，致使其地位弱化，運(yùn)作效率不高；另一方面，在土地儲備實(shí)施中需要相互配合的城市規(guī)劃、計(jì)劃、建設(shè)、財(cái)政、環(huán)保、房管等多個政府職能部門之間的責(zé)任不清，未形成協(xié)作的格局。為此，應(yīng)該對土地儲備機(jī)構(gòu)掛靠于土地行政管理部門的現(xiàn)有體系進(jìn)行改革。新的組織體系既有利于提高土地儲備機(jī)構(gòu)的地位，為充分發(fā)揮其作用提供條件，也有利于各部門之間的協(xié)調(diào)。

5小結(jié)

合理利用土地資源與實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)開發(fā)可持續(xù)發(fā)展，是辨證統(tǒng)一的，相輔相成的。無論是從國際、國內(nèi)發(fā)展的成功實(shí)踐來看，還是從實(shí)際需要來看，無不印證這樣一個道理:要實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)開發(fā)可持續(xù)發(fā)展，必須要合理利用土地資源。在落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀的過程中，不能顧此失彼，必須統(tǒng)籌兼顧；不能以犧牲土地資源為代價(jià)，獲得一時(shí)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，必須在加快經(jīng)濟(jì)發(fā)展的同時(shí)，加強(qiáng)土地資源保護(hù)，優(yōu)化發(fā)展環(huán)境。做到2項(xiàng)工作一起抓，2種成果一起要，只有這樣，才能真正實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

6參考文獻(xiàn)

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房地產(chǎn)法論文范文第3篇

（1）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資持續(xù)快速增長。2002年全區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資總額為14.71億元，占全市14.75%，比2001年增長20.87%，高于全市增幅近9個百分點(diǎn)，經(jīng)濟(jì)拉動效果顯著。其中，住宅項(xiàng)目完成投資9.77億元，增長25.9%，占房地產(chǎn)開發(fā)投資總額的66.41%；辦公樓、寫字樓項(xiàng)目完成投資0.68億元，占4.59%；商業(yè)營業(yè)用房項(xiàng)目完成投資3.59億元，占24.42%；其他項(xiàng)目完成投資0.67億元，占4.58%，投資結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化，產(chǎn)業(yè)帶動作用增強(qiáng)。

（2）商品房銷售供給兩旺。房地產(chǎn)市場隨著開發(fā)投資的快速增長，商品房銷售市場一直保持旺盛態(tài)勢。2002年全區(qū)房屋開發(fā)面積210.81萬m2，占全市總開發(fā)量的l5.02%，比2001年增長15.01%，高于全市增幅11個百分點(diǎn)。新開發(fā)面積96.3l萬m2，占全市的16.54%，與2001年基本持平。年竣工商品房面積70.46萬m2，占全市的12.4%，比2001年下降27.55%.其中，住宅竣工面積44.37萬m2，占全市的9.97%，比2001年下降34.41%.因土地政策的影響，房地產(chǎn)開發(fā)面積有一定下降，2003年1~6月份房地產(chǎn)開發(fā)面積為50.6萬m2，比2002年同期下降6.3%.但隨著建設(shè)用地的調(diào)整到位、土地報(bào)批周期的縮短，特別是區(qū)域城市化進(jìn)程的加快，青島開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展后勁依然強(qiáng)勁。

（3）個人購房比例逐年上升。2002年房屋銷售面積為55.86萬m2，占全市的11.78%，比2001年增長23.09%，其中，住宅銷售面積為46.51萬m2，增長12.61%.

（4）空置房大量減少，空置率下降，保持在合理區(qū)間。從商品房空置面積看，據(jù)統(tǒng)計(jì)，空置房得到了進(jìn)一步消化，全區(qū)2002年空置商品房面積為24.09萬m2，占全市的22.97%，比2001年下降了16.33%.從以上數(shù)據(jù)可以看出，近幾年青島開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)投資快速增長，供求兩旺，發(fā)展基本上是健康的。

2、青島開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)市場能保持購銷兩旺的成因

為什么青島開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)市場能保持購銷兩旺的好勢頭呢？可以從經(jīng)濟(jì)、城市化、改革、政策、企業(yè)和環(huán)境六個方面來分析其成因。

（1）經(jīng)濟(jì)因素。社會經(jīng)濟(jì)良性發(fā)展，居民收入快速提高。2003年1~10月份，青島開發(fā)區(qū)國內(nèi)生產(chǎn)總值為172.3億元，增長31.8%.其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值為2.8億元，增長3.7%；第二產(chǎn)業(yè)增加值為111億元，增長26.5%；第三產(chǎn)業(yè)增加值為58.5億元，增長46.3%.全區(qū)國民經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展和人民收入快速提高，為房地產(chǎn)市場快速發(fā)展提供了可靠的發(fā)展基礎(chǔ)。

（2）城市化因素。城市化進(jìn)程加快是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的內(nèi)在動力。青島的城市建設(shè)日新月異，近年來，抓住國家實(shí)施積極財(cái)政政策、擴(kuò)大內(nèi)需的機(jī)遇，結(jié)合九五計(jì)劃所確定的發(fā)展目標(biāo)和任務(wù)，重點(diǎn)進(jìn)行主城和輔城的新區(qū)開發(fā)建設(shè)和重要基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，舊區(qū)重點(diǎn)進(jìn)行棚戶區(qū)改造和用地調(diào)整置換，初步形成環(huán)膠灣發(fā)展組團(tuán)的雛形，為實(shí)現(xiàn)遠(yuǎn)期規(guī)劃奠定良好基礎(chǔ)。青島市委、市政府已確定了“以發(fā)展港口、海洋和旅游經(jīng)濟(jì)為主的特色經(jīng)濟(jì)，將青島的經(jīng)濟(jì)發(fā)展中心向青島開發(fā)區(qū)全面轉(zhuǎn)移”的戰(zhàn)略決策，提出“挺進(jìn)西海岸，構(gòu)建青島經(jīng)濟(jì)發(fā)展重心”的戰(zhàn)略目標(biāo)，這無疑說明青島開發(fā)區(qū)將是城市和經(jīng)濟(jì)發(fā)展重中之重。

（3）改革因素。住房制度改革進(jìn)展順利。開發(fā)區(qū)人對住房是商品的觀念確立得比較早，商品房較早地為老百姓所接受。出售公房、建立住房公積金制度等房改措施，使城市居民進(jìn)一步形成了新的住房消費(fèi)觀念，也為房地產(chǎn)市場的發(fā)展提供了最初的物質(zhì)基礎(chǔ)——啟動資金和消費(fèi)者。

（4）政策因素。各級政府制訂出臺的相關(guān)政策，特別是國家住房金融政策的放寬，是促進(jìn)住房成為新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)和消費(fèi)熱點(diǎn)的強(qiáng)大支撐。除了已經(jīng)出臺的相關(guān)政策外，先后還出臺了購房入戶等一系列吸引外來居民投資和居住的優(yōu)惠政策。

（5）房地產(chǎn)企業(yè)因素。主要有：

①房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)機(jī)制靈活。這幾年青島開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中民營經(jīng)濟(jì)成份快速增長，激活了整個房地產(chǎn)市場的運(yùn)行機(jī)制。房地產(chǎn)開發(fā)公司憑借靈活的機(jī)制、一絲不茍的作風(fēng)和優(yōu)良的銷售業(yè)績，在市場競爭中取勝，成為全市的品牌房地產(chǎn)公司。

②房地產(chǎn)企業(yè)各方面素質(zhì)比較強(qiáng)。全區(qū)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)理平均年齡為44.5歲，年齡結(jié)構(gòu)較好；高級職稱占20.2%，中級職稱占62.9%；研究生學(xué)歷占2.6%，大學(xué)本科學(xué)歷占37.5%，大專學(xué)歷占49.5%.

③房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施“注重品質(zhì)、追求品牌”戰(zhàn)略。建設(shè)一批現(xiàn)代化、規(guī)?；?、園林化、智能化、高檔次示范住宅小區(qū)，如青島開發(fā)區(qū)的天泰陽光海岸、千禧龍花園、東方花園、海韻嘉園、石雀小區(qū)等，質(zhì)量已成為房地產(chǎn)企業(yè)的生命線。

（6）環(huán)境因素。一是全國各大名牌企業(yè)紛紛落戶青島開發(fā)區(qū)，建立自己的工業(yè)園。二是保稅區(qū)的建設(shè)日趨完善，港口西移，前灣港工程不斷擴(kuò)大，進(jìn)出口業(yè)務(wù)量增加。如2003年1~9月份，青島市進(jìn)出口總值（不含中央、省公司）為126.7億美元，比2002年同期增長26.4%.其中，出口總額73.2億美元，增長22.8%；進(jìn)口總額53.5億美元，增長31.7%，極大地推動了開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)事業(yè)發(fā)展。

3、青島開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)業(yè)未來發(fā)展趨勢分析

目前，青島開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)市場的投資需求與消費(fèi)要求都比較旺盛，支撐房地產(chǎn)發(fā)展的6個重要因素將依然起到重要作用。

3.1各項(xiàng)有利政策分析

一是國家將實(shí)行繼續(xù)擴(kuò)大國內(nèi)需求、實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定較快增長的政策。二是青島市委、市政府已確定的戰(zhàn)略決策和戰(zhàn)略目標(biāo)，各大名牌企業(yè)落戶青島開發(fā)區(qū)進(jìn)行現(xiàn)代化建設(shè)，國民經(jīng)濟(jì)將保持快速增長。三是住房貨幣分配將逐步推開。四是從2003年起全區(qū)將按照“統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、多元整合、組團(tuán)開發(fā)”的方針，逐年將尚未實(shí)施舊村改造的近100個村莊整合為20個居住區(qū)。2003年重點(diǎn)啟動建設(shè)5個示范居住區(qū)，規(guī)劃總建筑面積800萬m2，其中，拍賣區(qū)商品房建筑面積500萬m2，建設(shè)周期為3~5年，每年的住宅開發(fā)面積至少100萬m2.

3.2全區(qū)住宅需求總量預(yù)測

2002年底青島開發(fā)區(qū)居民的人均住房建筑面積還不足25m2，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間依然很大。特別是隨著全區(qū)招商引資工作的進(jìn)一步深入、示范居住區(qū)工程的全面啟動、海灣大橋立項(xiàng)待建以及大煉油項(xiàng)目的全面引入和迎2008年奧運(yùn)因素的影響，都將極大地刺激住房消費(fèi)的持續(xù)增長。預(yù)計(jì)全區(qū)房地產(chǎn)在今后10年內(nèi)仍然呈現(xiàn)快速發(fā)展趨勢，并繼續(xù)成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)。

2005年前青島開發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展預(yù)測增幅為30%，2010年計(jì)劃城市化水平為85%、城區(qū)人口為60萬人，而目前全區(qū)城市化水平不到60%、城區(qū)人口不足35萬人，以每年新增人口3萬計(jì)算，平均每年需新增住房面積至少100萬m2.特別是大煉油、北海船廠、前灣港等大型區(qū)外項(xiàng)目的引入，以及山東科技大學(xué)、石油大學(xué)等高校的成規(guī)模遷入，都將極大地帶動商品住宅的縱深消費(fèi)。根據(jù)以上分析，只要整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境不變，正視問題，政策得當(dāng)，未來三五年全區(qū)房地產(chǎn)業(yè)將繼續(xù)保持持續(xù)、快速發(fā)展。改善住房條件的要求也成為拉動房地產(chǎn)需求的主要原因之一。調(diào)查顯示，中國城鎮(zhèn)居民對住房的滿意率尚不到20%，約有48%的居民提出要在兩三年內(nèi)換購住房；已購公房用戶中有67%希望通過換購住房改善居住條件和環(huán)境，再加上還有不少的居民愿意將購房作為一種投資，囤房待沽。由此計(jì)算，青島開發(fā)區(qū)住房潛在需求量還相當(dāng)大。按照2002年底全區(qū)城鎮(zhèn)人口35萬人、人均增長10m2住房面積計(jì)算，就需要增加住房近350萬m2住房面積。房屋租賃加大了對房地產(chǎn)市場的需求。2003年區(qū)內(nèi)將新增人口3萬余人，如果按照40%的人需要承租商品房、每人10m2計(jì)算的話，約需承租12萬m2.

3.3房地產(chǎn)開發(fā)存在的問題

在房地產(chǎn)持續(xù)趨熱的情況下，一定要保持清醒頭腦，要冷思考。當(dāng)前存在的主要問題有：

（1）供應(yīng)結(jié)構(gòu)不盡合理，房價(jià)上漲過快。從2000年開始青島開發(fā)區(qū)商品房價(jià)格每年上漲15.6%，高房價(jià)偏離了居民的實(shí)際購買能力，制約住房消費(fèi)的持續(xù)增長。房價(jià)的持續(xù)上升也增加了住房貨幣化改革的難度。

（2）房地產(chǎn)企業(yè)行為不規(guī)范，存在不少隱患。違法和違規(guī)銷售商品房、商品房面積“短斤缺兩”問題和虛假廣告問題時(shí)有發(fā)生，房地產(chǎn)投訴較多。

（3）投資擴(kuò)大，風(fēng)險(xiǎn)意識不足。近幾年房地產(chǎn)發(fā)展被看好，吸引了不少企業(yè)涉足房地產(chǎn)行業(yè)，全區(qū)已擁有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)99家，其中，四級以上資質(zhì)企業(yè)僅為41家，年開發(fā)量在1萬m2以下的企業(yè)占70%以上。此外，由于當(dāng)前投資渠道較少，有些人看到前段時(shí)期買房投資的人賺了錢，也紛紛加入投資房地產(chǎn)的行列。

總之，為了防止房地產(chǎn)開發(fā)中出現(xiàn)泡沫現(xiàn)象，應(yīng)做到：一是要十分珍惜房地產(chǎn)市場發(fā)展的好勢頭，堅(jiān)持以人為本，以需求為中心，增大產(chǎn)業(yè)規(guī)模、提高集約化程度，使房地產(chǎn)市場持續(xù)地發(fā)展。二是要房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營行為規(guī)范，企業(yè)形象有待于進(jìn)一步提升，房地產(chǎn)企業(yè)下一輪競爭將是實(shí)力和品牌的競爭。三是要整頓規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，加強(qiáng)法制建設(shè)，加大執(zhí)法力度，依法查處房地產(chǎn)市場中的違法、違規(guī)行為，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康、持續(xù)地發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

房地產(chǎn)法論文范文第4篇

房地產(chǎn)爛尾項(xiàng)目難于處理，除了項(xiàng)目本身面臨的種種困境外，現(xiàn)行法律制度不能為處理工作提供有力的支撐是一個重要原因。對于房地產(chǎn)爛尾項(xiàng)目，政府應(yīng)當(dāng)以市場監(jiān)護(hù)人的身份，積極干預(yù)，綜合運(yùn)用行政手段和法律手段，分類處理，其中主要應(yīng)采取司法途徑，解決爛尾項(xiàng)目的根本出路問題。為了依法、有效地開展處理爛尾項(xiàng)目工作，至少應(yīng)在三個方面進(jìn)行制度創(chuàng)新，并應(yīng)嚴(yán)格追究違反房地產(chǎn)市場監(jiān)管規(guī)定，造成房地產(chǎn)項(xiàng)目爛尾的開發(fā)商的法律責(zé)任，包括刑事責(zé)任。

房地產(chǎn)爛尾項(xiàng)目是指已經(jīng)進(jìn)行前期投入，后來由于受市場、政策等各種因素的影響，工程停滯，并留下大量歷史遺留問題的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。從項(xiàng)目外觀和現(xiàn)狀考察，可以通俗地劃分為爛尾樓和爛尾地塊。

一、房地產(chǎn)爛尾項(xiàng)目的成因

房地產(chǎn)爛尾項(xiàng)目的大量產(chǎn)生，有著特殊的歷史背景。當(dāng)時(shí)，房地產(chǎn)管理制度不健全，市場不規(guī)范，監(jiān)管不到位，產(chǎn)生了過度投機(jī)行為，導(dǎo)致市場泡沫。隨著泡沫破滅，政策趨嚴(yán)，資金鏈斷裂，建設(shè)項(xiàng)目停滯下來。目前，全國很多城市的房地產(chǎn)爛尾項(xiàng)目，基本上都產(chǎn)生于上世紀(jì)九十年代經(jīng)濟(jì)體制轉(zhuǎn)型時(shí)期。這是房地產(chǎn)項(xiàng)目爛尾的最常見原因，所有的爛尾樓和絕大多數(shù)的爛尾地塊都屬于這種情況。

此外，也有少數(shù)爛尾地塊是由于規(guī)劃調(diào)整（例如，為了保護(hù)文物古跡、改造路網(wǎng)）等行政行為造成的。

二、房地產(chǎn)爛尾項(xiàng)目的困境

市場原因造成的房地產(chǎn)爛尾項(xiàng)目，面臨多種困境，各種困境疊合在一起，形成了一種絕境。其中，最主要的困境是以下三種：

（一）被拆遷戶尋求法律保護(hù)的困境。房地產(chǎn)爛尾項(xiàng)目，小者牽涉十余被拆遷戶、幾十人，大者牽涉數(shù)百被拆遷戶、幾千人眾。多數(shù)被拆遷戶經(jīng)年累月處于臨遷過渡狀態(tài)，長期被拖欠拆遷補(bǔ)償安置本金（包括被拆遷房屋的補(bǔ)償費(fèi)、臨遷費(fèi)或者租金）、滯遷費(fèi)和違約金。他們手握一紙回遷協(xié)議，即使打官司也無濟(jì)于事──開發(fā)商沒有可供執(zhí)行的財(cái)產(chǎn)。即使偶爾有幸參與執(zhí)行分配，又因合同糾紛，屬一般債權(quán)，沒有優(yōu)先受償權(quán)，幾乎“血本無歸”。

（二）開發(fā)商身陷巨額債務(wù)糾紛的困境。除對被拆遷戶的債務(wù)外，開發(fā)商往往還背負(fù)銀行貸款債務(wù)，與材料供應(yīng)商、承建商等之間存在這樣、那樣的債權(quán)債務(wù)糾紛，可謂官司纏身，積重難返。除了逃逸的開發(fā)商外，留下來的大多是資不抵債或者瀕臨倒閉的開發(fā)商。

（三）完全依靠市場尋求項(xiàng)目出路的困境。由于建設(shè)項(xiàng)目長期停頓，開發(fā)商的資質(zhì)或者項(xiàng)目規(guī)劃、用地手續(xù)等許多方面都存在問題。在嚴(yán)格限制經(jīng)營性用地加名、改名，以及禁止不采取公開招拍掛方式而私自轉(zhuǎn)讓經(jīng)營性土地使用權(quán)等一系列宏觀調(diào)控政策的背景下，僅僅依靠市場主體的努力，僅僅發(fā)揮市場機(jī)制的作用，這些爛尾項(xiàng)目幾乎只剩下一條絕路。

當(dāng)被拆遷戶持久不斷地進(jìn)行反復(fù)、群體性、上訪，以至嚴(yán)重影響社會和諧安定之際，一些地方政府開始著手處理房地產(chǎn)爛尾項(xiàng)目?？墒遣痪冒l(fā)現(xiàn)，在現(xiàn)有法律制度和政策框架下，處理房地產(chǎn)爛尾項(xiàng)目近似一道無解之題。

三、有關(guān)房地產(chǎn)爛尾項(xiàng)目的法律問題

調(diào)研房地產(chǎn)爛尾項(xiàng)目，始終無法回避這樣一些法律問題：

（一）市場和政府的界線究竟在哪兒？政府如何才能不為市場主體的市場行為“買單”？

（二）從法律角度考慮，這些項(xiàng)目的出路在哪里？

（三）怎樣保障眾多被拆遷戶的基本財(cái)產(chǎn)利益，從根本上消除危害社會穩(wěn)定的隱患？

（四）如何清理爛尾項(xiàng)目錯綜復(fù)雜的各種關(guān)系，明確各類主體的責(zé)任？

四、思考

（一）對于房地產(chǎn)爛尾項(xiàng)目，必須實(shí)行政府干預(yù)。

除了行政行為導(dǎo)致房地產(chǎn)項(xiàng)目爛尾的情況外，其他爛尾情況都是市場缺陷造成的后果，諸如資本的逐利性、個體市場行為的微觀性和盲目性、拆遷人和被拆遷人獲取信息的不對稱性、開發(fā)商的不誠信行為等等。同時(shí)，作為公共產(chǎn)品的法律制度本身的缺憾，也加劇了被拆遷戶的弱勢群體地位，以至于被拆遷戶身為債權(quán)人卻無力自救、無法自救。其實(shí)，這正是市場不能發(fā)揮“無形之手”作用的體現(xiàn)。這時(shí)候，政府不應(yīng)該無所作為，而應(yīng)該積極發(fā)揮“有形之手”的調(diào)節(jié)作用，主動介入、干預(yù)。考慮到這些爛尾項(xiàng)目產(chǎn)生的歷史背景，政府更應(yīng)該負(fù)起責(zé)任來，有所作為。

但是，干預(yù)并不意味著政府應(yīng)當(dāng)為市場主體的市場行為“買單”。干預(yù)的目的，在于盡快消除爛尾項(xiàng)目妨礙社會與經(jīng)濟(jì)正常發(fā)展的不良影響和消極作用，其中重點(diǎn)是最大限度地保護(hù)被拆遷戶的基本財(cái)產(chǎn)利益；在于彌補(bǔ)市場機(jī)制缺陷，恢復(fù)市場機(jī)制的功能。在實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)的過程中，政府以市場監(jiān)護(hù)人的身份出現(xiàn)，理順各種關(guān)系，幫助市場主體分清責(zé)任、落實(shí)責(zé)任，解決問題，而不應(yīng)該由政府一律“買單”。不分青紅皂白，輕率主張甚至決定政府“買單”，將會給市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)育和發(fā)展帶來長遠(yuǎn)后患。

政府干預(yù)，采取行政手段和法律手段密切配合的干預(yù)方式。只有采取行政手段，干預(yù)才有顯效；只有采取法律手段，才能分清責(zé)任，確定責(zé)任主體和責(zé)任大小。

（二）應(yīng)當(dāng)分類處理，并且主要應(yīng)采取司法途徑，才能解決房地產(chǎn)爛尾項(xiàng)目的根本出路問題。

對于行政行為導(dǎo)致的房地產(chǎn)爛尾項(xiàng)目，自然應(yīng)由政府負(fù)責(zé)解決有關(guān)遺留問題。對于其他爛尾項(xiàng)目，同樣要分別不同情況進(jìn)行處理：

1．對于開發(fā)商已經(jīng)取得國有土地使用權(quán)的爛尾項(xiàng)目，在不違反法律，不規(guī)避宏觀調(diào)控政策，并體現(xiàn)處理結(jié)果社會效益最大化的前提下，不排除通過盤活等市場的途徑來處理。但是，鑒于前述種種困境，主要還是應(yīng)該通過司法途徑來解決。

所謂司法途徑，這里指為被拆遷戶提供法律咨詢，幫助他們提訟，訴請法院判決開發(fā)商支付拆遷補(bǔ)償安置本金；法院受理了同一爛尾項(xiàng)目一定比例的案件后，查封該項(xiàng)目并強(qiáng)制執(zhí)行，優(yōu)先償付被拆遷戶的拆遷補(bǔ)償安置本金。顯然，采取司法途徑，在很多細(xì)節(jié)問題上需要司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)的相互默契和密切配合。

2．對于開發(fā)商因未繳齊國有土地使用權(quán)出讓金，沒有取得國有土地使用權(quán)的爛尾項(xiàng)目，可以通過解除國有土地出讓合同或者采用閑置土地處置的辦法，予以收地，收回后作為儲備用地，增強(qiáng)政府的宏觀調(diào)控能力。當(dāng)然，對這類爛尾項(xiàng)目，也可以結(jié)合司法途徑來處理。

司法途徑、收地以及盤活等市場途徑，都是依法而為，都屬于法律手段。

對于不涉及被拆遷戶的其他債權(quán)債務(wù)，不是處理爛尾項(xiàng)目的重點(diǎn)，宜由當(dāng)事人自行通過訴訟或者其他途徑解決。

（三）創(chuàng)新制度，為解決房地產(chǎn)爛尾項(xiàng)目提供合法并且更有力、有效的手段支持。

如前所述，在目前的制度框架內(nèi)，處理市場原因造成的房地產(chǎn)爛尾項(xiàng)目，幾乎沒有出路。為了解決長期困擾當(dāng)?shù)厣鐣c經(jīng)濟(jì)發(fā)展的房地產(chǎn)爛尾項(xiàng)目，一些地方克服了種種困難，在行政機(jī)關(guān)和司法機(jī)關(guān)的密切協(xié)作下，出臺了一些處理房地產(chǎn)爛尾項(xiàng)目的特殊政策，實(shí)踐證明行之有效。但是，長遠(yuǎn)來看，有市場就有市場風(fēng)險(xiǎn)，即使建立了充分的預(yù)防機(jī)制，也難以完全避免房地產(chǎn)爛尾項(xiàng)目的產(chǎn)生。因此，創(chuàng)新制度，為處理房地產(chǎn)爛尾項(xiàng)目提供法律保障，才更具根本性和長遠(yuǎn)性。

1．設(shè)立拆遷補(bǔ)償安置本金優(yōu)先受償?shù)姆芍贫?。被拆遷戶用安身立命之所與拆遷人交換得一紙拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議后，依照現(xiàn)行法律，物權(quán)就轉(zhuǎn)化為債權(quán)，而且是普通債權(quán)，沒有優(yōu)先受償性。為此，可以采取兩種辦法解決：

第一，通過司法解釋，確立拆遷補(bǔ)償安置本金在法院執(zhí)行分配順序上，優(yōu)先于其他債權(quán)受償；

第二，基于物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)的民法原則，在物權(quán)法上創(chuàng)設(shè)一種擬制所有權(quán)，規(guī)定：“房屋被拆除，所有權(quán)人在獲得全部補(bǔ)償安置之前，房屋所有權(quán)視為未消滅。”這樣，通過訴訟，在法院進(jìn)行執(zhí)行分配時(shí)，被拆遷戶的拆遷補(bǔ)償安置本金就可以順理成章地優(yōu)先于一切債權(quán)受償。

2．建立針對弱勢群體的成本低廉的訴訟制度。在民事訴訟法上，把房地產(chǎn)爛尾項(xiàng)目的被拆遷戶納入弱勢群體的范疇，針對弱勢群體訴訟作出制度安排，主要是緩交訴訟費(fèi)、訴訟保全費(fèi)和執(zhí)行費(fèi)，免交財(cái)產(chǎn)保全擔(dān)保金等；并且規(guī)定，對于經(jīng)當(dāng)?shù)卣_認(rèn)的房地產(chǎn)爛尾項(xiàng)目，財(cái)產(chǎn)保全的范圍可以是整個項(xiàng)目。

鑒于很多被拆遷戶對開發(fā)商心存僥幸，從而存在消極行使訴權(quán)的情況，可以在將來引入公益訴訟制度的時(shí)候，考慮把針對房地產(chǎn)爛尾項(xiàng)目提起的關(guān)于拆遷補(bǔ)償安置本金的訴訟，納入公益訴訟中來。

房地產(chǎn)法論文范文第5篇

[關(guān)鍵詞]中國；房地產(chǎn)信托投資基金；可行性

一、目前中國房地產(chǎn)業(yè)金融現(xiàn)狀

房地產(chǎn)業(yè)作為中國經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)之一，其興盛與衰敗對于國民經(jīng)濟(jì)的影響無疑是至關(guān)重要的。隨著宏觀調(diào)控的進(jìn)一步深入開展，房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源渠道狹窄，房地產(chǎn)金融產(chǎn)品單一的弊端逐步顯現(xiàn)出來。據(jù)《中國房地產(chǎn)資金來源狀況分析報(bào)告》統(tǒng)計(jì)，自2002年以來，國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)只有61家實(shí)現(xiàn)上市融資，融資總額僅為80億元左右。房地產(chǎn)業(yè)直接融資比例不超過2％，因此房地產(chǎn)投資資金仍然主要是銀行貸款。2006年第一季度，由于上年儲備項(xiàng)目較多，房地產(chǎn)貸款投入有所增加，房地產(chǎn)開發(fā)貸款在房地產(chǎn)投資中的比重達(dá)到19％，而取消住房按揭貸款優(yōu)惠利率政策對房地產(chǎn)消費(fèi)貸款影響較大，購房貸款占房地產(chǎn)投資資金的比重下降到17．3％。房地產(chǎn)開發(fā)貸款與購房貸款合計(jì)占房地產(chǎn)投資資金的比重，2001～2004年分別為43．6％、48．1％、49．4％、40．9％，2005年3月末為36．3％。①因此，充分拓展當(dāng)前國內(nèi)的融資渠道，如上市、發(fā)債、信托、產(chǎn)業(yè)基金、信托投資基金等融資渠道，是當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擺脫融資困境的重要出路。

二、中國發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金的可行性分析

1．在中國近4萬億元的居民金融資產(chǎn)中，儲蓄存款占70％左右，居民金融資產(chǎn)膨脹和投資渠道不暢的矛盾，已成為中國金融領(lǐng)域的一大主要矛盾，這一矛盾也是沖擊市場的不穩(wěn)定因素，如不加以解決，就有可能使中國經(jīng)濟(jì)的高速增長遇到阻礙。同時(shí)，房地產(chǎn)貸款的嚴(yán)加控制與蓬勃興旺的房地產(chǎn)行業(yè)巨大的資金需求也形成了一大矛盾。房地產(chǎn)投資信托基金的設(shè)立和發(fā)展則可使房地產(chǎn)企業(yè)在銀行貸款之外找到一個新的融資途徑，同時(shí)也為居民大量金融資產(chǎn)投資提供了多元化的選擇，有助于化解上述兩大矛盾，從而推進(jìn)中國的金融改革和金融創(chuàng)新。

2．中國發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金有利于推進(jìn)現(xiàn)代企業(yè)制度的完善，規(guī)范信托投資公司和基金管理公司的運(yùn)營。信托基金作為一種產(chǎn)權(quán)形式，是一種集合投資制度，這一性質(zhì)要求其必須在充分保護(hù)投資者的前提下，將投資收益放在首位。在中國的市場經(jīng)濟(jì)建設(shè)中，信托基金的設(shè)立已不僅僅是一種金融投資工具，它對于被投資企業(yè)及相關(guān)行業(yè)而言，擔(dān)負(fù)著推進(jìn)現(xiàn)代企業(yè)制度的形成、推動企業(yè)股份改造的創(chuàng)新作用，它真正形成了對企業(yè)的產(chǎn)權(quán)約束和管理約束，對于所投資企業(yè)促進(jìn)合理經(jīng)營，轉(zhuǎn)換經(jīng)營機(jī)制，強(qiáng)化資金的高效運(yùn)用意義重大。

3．房地產(chǎn)投資信托基金具有分散投資，降低風(fēng)險(xiǎn)的基金特點(diǎn)，不會對一個企業(yè)投入大量的資金以至取得控股地位，它作為小股東必然更加關(guān)注企業(yè)的規(guī)范化運(yùn)作，從而對房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)行起到外部監(jiān)督的作用。同時(shí)，可以優(yōu)化房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)。房地產(chǎn)投資信托基金在利潤的驅(qū)動下將把資金投向具有一定潛力的房地產(chǎn)企業(yè)及項(xiàng)目，從而促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)勝劣汰和房地產(chǎn)項(xiàng)目的優(yōu)化。在基金支持下還可以通過兼并、收購等手段加快同行業(yè)企業(yè)間的聯(lián)合，有利于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)大型企業(yè)集團(tuán)的出現(xiàn)，實(shí)現(xiàn)資源的優(yōu)化配置。

4．中國發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金有助于民間的非法集資、地下基金等組織走上正軌。大量的民間金融資產(chǎn)需要尋找出路，但由于缺乏良好的投資途徑而導(dǎo)致非法集資，地下“標(biāo)會”、地下基金、地下錢莊等不規(guī)范的委托理財(cái)以及各種炒買炒賣現(xiàn)象盛行，由于其一般數(shù)額巨大，并涉及千家萬戶直接的經(jīng)濟(jì)利益，引發(fā)許多糾紛乃至重大的金融犯罪案件，形成一大社會問題，直接影響社會的穩(wěn)定。而房地產(chǎn)投資信托基金的運(yùn)營管理是在產(chǎn)權(quán)明晰、財(cái)務(wù)健全、運(yùn)作透明的條件下進(jìn)行的，并且管理、運(yùn)營和保管三權(quán)分立，從制度上杜絕了非法操作的可能性。而其良好的保值增值特點(diǎn)有利于引導(dǎo)民間資金脫離地下運(yùn)營的投資軌道。

5．中國發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金有助于促進(jìn)中國證券市場國際化，大規(guī)模引進(jìn)外資。房地產(chǎn)投資信托基金可以通過兩種方式大規(guī)模吸引外資：一是在設(shè)立基金時(shí)吸引國外機(jī)構(gòu)投資者的加入，使外資通過信托基金方式投資于國內(nèi)的房地產(chǎn)市場。二是使房地產(chǎn)投資信托基金上市時(shí)公募或上市流通后，由國外機(jī)構(gòu)投資者購買，這樣的方式吸引外資可以帶來多種益處：(1)可以較大規(guī)模的集中利用外資；(2)由于基金的規(guī)范運(yùn)作與國際接軌可以使國外投資者放心地大量投入；(3)不會因大量境外“熱錢”的涌入對國內(nèi)購買市場造成沖擊；(4)不會喪失對公司特別是國有公司的控制權(quán)；(5)由于基金的封閉運(yùn)作和投向明確，并且明確規(guī)定了基金的設(shè)立年限，使外資大規(guī)模介入能夠得到很好的調(diào)控，并不受外匯管制；(6)有利于金融業(yè)進(jìn)一步與國際接軌，推動金融體制改革。

綜上所述，建立和發(fā)展具有中國特色的規(guī)范的房地產(chǎn)信托基金不僅是適時(shí)的，可能的，而且是十分必要的。

三、中國發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金面臨的障礙

1．目前針對房地產(chǎn)投資信托基金的政策、法規(guī)及實(shí)施細(xì)則尚未出臺，有關(guān)中國信托方面的立法僅有2001年出臺的《中華人民共和國信托法》、《信托投資公司資金信托管理暫行辦法》和《設(shè)立境外中國產(chǎn)業(yè)投資基金管理辦法》等。隨著近幾年中國信托業(yè)務(wù)的高速發(fā)展，現(xiàn)有信托法律法規(guī)框架內(nèi)的一些條款已經(jīng)不能滿足房地產(chǎn)投資信托業(yè)務(wù)的需要。且關(guān)于房地產(chǎn)投資信托基金如何具有運(yùn)作等具體操作中需要探討和解決的關(guān)鍵問題更是未有明確的規(guī)定，中國發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金缺乏有力的法律保障，從而在一定程度上妨礙了房地產(chǎn)投資信托基金的發(fā)展。

2．中國房地產(chǎn)信托難以獲得稅收優(yōu)惠。在美國，房地產(chǎn)投資信托基金得以發(fā)展的根本原因是其能夠享受稅收優(yōu)惠，美國稅法規(guī)定，房地產(chǎn)投資信托基金的房地產(chǎn)資產(chǎn)屬于免稅資產(chǎn)。同時(shí)為了避免雙重征稅，房地產(chǎn)投資信托基金作為人的集合也不存在公司稅的問題。而目前中國法律尚未對信托收益的稅收方面作出明確的規(guī)定，缺少對房地產(chǎn)信托的稅收激勵政策，無法促進(jìn)房地產(chǎn)信托的快速發(fā)展。

3．中國現(xiàn)有的“資金信托管理辦法”中有關(guān)資金信托計(jì)劃不得超過(含)200份，且每份和約金額不得超過(含)5萬元的限制，也是影響當(dāng)前房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)發(fā)展的因素之一。眾所周知，房地產(chǎn)作為資金密集型企業(yè)，其項(xiàng)目開發(fā)對于資金的需求是巨大的，因此房地產(chǎn)項(xiàng)目融資數(shù)額較大。根據(jù)上述規(guī)定，僅靠房地產(chǎn)信托資金遠(yuǎn)遠(yuǎn)無法滿足房地產(chǎn)項(xiàng)目的資金需求。可見，在現(xiàn)階段法律環(huán)境中，房地產(chǎn)信

托資金還不能成為房地產(chǎn)融資的有效工具，進(jìn)而也無法在房地產(chǎn)金融體系中處于主導(dǎo)地位。

4．缺乏專業(yè)人才運(yùn)作房地產(chǎn)投資信托基金。房地產(chǎn)基金的成功運(yùn)作，需要大量包括基金管理、投資分析、財(cái)務(wù)顧問、房地產(chǎn)開發(fā)及研究及評后審計(jì)等方面的專業(yè)人才甚至是既懂房地產(chǎn)專業(yè)知識，又掌握投資銀行業(yè)務(wù)和相關(guān)法律法規(guī)的通才。而現(xiàn)階段國內(nèi)能夠符合這些條件的人才并不多，基金管理人員往往擅長單一的專業(yè)領(lǐng)域，很難適應(yīng)大規(guī)模房產(chǎn)投資基金的經(jīng)營運(yùn)作，所以發(fā)展中國房地產(chǎn)投資基金迫切需要更多相關(guān)專業(yè)人才。

四、發(fā)展中國房地產(chǎn)投資信托基金的設(shè)想

1．法制環(huán)境的建設(shè)。由于目前中國尚未出現(xiàn)真正的房地產(chǎn)投資信托基金，另外房地產(chǎn)信托的投資形式也存續(xù)時(shí)間較短?，F(xiàn)階段一方面加強(qiáng)對房地產(chǎn)投資信托理論的研究探索，制定出適合中國運(yùn)行并發(fā)展的房地產(chǎn)投資信托基金理論依據(jù)。另一方面應(yīng)盡快建立一套規(guī)范房地產(chǎn)投資信托基金的法律體系，使其有法可依。應(yīng)進(jìn)一步完善《公司法》和《信托法》、《投資基金法》，并專門針對投資基金的設(shè)立、發(fā)展、經(jīng)營、退出等運(yùn)作流程制定出切實(shí)可行的實(shí)施細(xì)則，使中國的房地產(chǎn)投資信托基金在成立之初即規(guī)范運(yùn)作，同時(shí)隨著其業(yè)務(wù)的快速發(fā)展，將做到有法可依、有章可循。另外房地產(chǎn)投資信托基金在稅收優(yōu)惠政策的調(diào)整上，可以通過區(qū)分收入的不同來源采取不同的征收方法。②

2．中國房地產(chǎn)投資信托基金的組織形式。(1)契約型與公司型并重。目前中國還沒有出臺《產(chǎn)業(yè)基金法》，只有《證券投資基金管理暫行辦法》、《開放式證券投資基金試點(diǎn)辦法》、《設(shè)立境外中國產(chǎn)業(yè)投資基金管理辦法》、《信托法》和《信托投資公司管理辦法》。③根據(jù)目前的法律已經(jīng)設(shè)立的證券投資基金，不管是開放式還是封閉式，都是以契約的形式來約定當(dāng)事人各方的法律行為。成立契約型基金可以規(guī)避中國有關(guān)公司所得稅的相關(guān)規(guī)定，在基金運(yùn)作中依照《信托法》，而不必涉及稅收、投資人監(jiān)督等問題。因此，在現(xiàn)階段成立不動產(chǎn)投資信托基金可以采用契約型，但從保障投資者的權(quán)益和基金運(yùn)作的發(fā)展來看，在未來中國相關(guān)法律體系健全后，還是應(yīng)該選擇公司型，并且像美國的REIT公司一樣可以上市流通。因此建議專門對房地產(chǎn)產(chǎn)投資信托基金進(jìn)行立法，以規(guī)范整個行業(yè)，保護(hù)投資者的合法權(quán)益。(2)封閉型。房地產(chǎn)投資是一種長期投資，房地產(chǎn)投資信托基金更是以長期持有收益性物業(yè)取得投資收益為主要目的，因此它根本不同于證券投資基金。對其估價(jià)是一個系統(tǒng)工程，不可能每天對其進(jìn)行估價(jià)。以房地產(chǎn)投資為主業(yè)的房地產(chǎn)投資信托基金采用開放式是不可行的，因此不管是契約型還是公司型都應(yīng)該是封閉型基金，并且可以在證券市場流通其收益憑證或股票。

3．中國房地產(chǎn)投資信托基金的業(yè)務(wù)范圍。借鑒美國REIT公司的經(jīng)驗(yàn)，考察中國目前的《證券投資基金管理暫行辦法》以及《設(shè)立境外中國產(chǎn)業(yè)投資基金管理辦法》，中國的房地產(chǎn)投資信托基金的業(yè)務(wù)范圍應(yīng)作如下限制：(1)以持有、經(jīng)營、管理收益性物業(yè)為主營業(yè)務(wù)，不得銷售持有時(shí)間少于3年～4年的物業(yè)。(2)證券投資凈額不得超過總資產(chǎn)的10％。(3)對下屬公司(包括參股、控股公司)的股權(quán)投資凈額不得超過凈資產(chǎn)總額的15％～20％。(4)如果是公司型基金，建議基金公司本身不能經(jīng)營管理所擁有的物業(yè)，必須委托專業(yè)的房地產(chǎn)經(jīng)營管理公司管理，以保障投資者的利益最大化。(5)對房地產(chǎn)投資凈額不得少于總資產(chǎn)的80％。(6)只能向發(fā)放住房抵押貸款或商業(yè)抵押貸款的銀行或公司購買房地產(chǎn)抵押貸款，不得發(fā)放抵押貸款；可以投資房地產(chǎn)抵押貸款支持債券(MBS)，也可以在條件成熟時(shí)作為特設(shè)機(jī)構(gòu)(SPV)以購買的房地產(chǎn)抵押貸款為基礎(chǔ)發(fā)行MBS，這種投資也計(jì)入房地產(chǎn)投資額中。

4．中國房地產(chǎn)投資信托基金的設(shè)立條件。關(guān)于成立一家房地產(chǎn)投資信托基金的標(biāo)準(zhǔn)要求，除了上面提到的在業(yè)務(wù)范圍上的限制外，在股權(quán)結(jié)構(gòu)和規(guī)模上要滿足緊下要求：(1)總股本規(guī)模不應(yīng)少于1．5億元人民幣。(2)股東總數(shù)在任何存續(xù)期不得少于100人，且不得有少于5人持有的股份數(shù)超過總股份的50％。(3)所有的股本都可以流通。(4)年收入構(gòu)成中來源于房齡不到3年的房地產(chǎn)銷售收入，不得超過40％的比例。(5)每年80％以上的收益要分配給其他股東。(6)公司型投資信托基金應(yīng)設(shè)立董事會，并且要有一定比例獨(dú)立董事。

5．中國房地產(chǎn)投資信托基金的設(shè)立模式。(1)章程的確立和公布。章程是確定房地產(chǎn)投資信托基金的權(quán)利文件，它對基金的存在理由加以說明，申明成立的目的。章程由信托基金的發(fā)起人制訂，提交首屆成立大會通過后，交公證人認(rèn)可，報(bào)政府有關(guān)主管部門審查登記，并在指定的媒介上予以公告。它應(yīng)詳盡說明如下內(nèi)容：基金的名稱、經(jīng)營地址、目的、資本總額、經(jīng)營人和保管人的名稱和職責(zé)、基金的受益憑證的發(fā)行與轉(zhuǎn)讓、基金的投資政策和限制、經(jīng)營情況的信息披露、會計(jì)和稅收、終止和清盤等。(2)訂立信托契約(契約型房地產(chǎn)投資信托基金)。其包括投資人與管理人簽定的委托管理契約、投資人與保管人訂立的委托保管契約以及投資人由于購買信托基金受益憑證而形成的契約等。(3)受益憑證的發(fā)行與認(rèn)購?？梢圆扇」己退侥純煞N方式，通過募股說明書對于該基金加以詳盡的說明。投資者通過購買信托投資公司或基金管理公司發(fā)行的受益憑證來實(shí)現(xiàn)投資(如果是公司型信托基金，投資者則通過購買公司股份的形式實(shí)現(xiàn))。(4)信托基金的信息公開披露。管理人對房地產(chǎn)信托基金的投資人情況、基金的運(yùn)營情況、財(cái)務(wù)狀況、管理人情況、保管人情況、資產(chǎn)凈值、變動情況等重要信息必須及時(shí)進(jìn)行公開披露。(5)受益憑證的購回與轉(zhuǎn)讓。一般可由基金公司購回受益憑證使投資人實(shí)現(xiàn)退出，如基金上市則可在證券市場上通過交易實(shí)現(xiàn)退出。