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房地產(chǎn)工程論文范文第1篇

1)沒有充分地對規(guī)劃與設(shè)計工作的管理進行優(yōu)化。規(guī)劃與設(shè)計工作的管理是否到位直接影響著房地產(chǎn)工程項目是否成功，在管理現(xiàn)如今的規(guī)劃工作與設(shè)計工作時，必須對房地產(chǎn)行業(yè)中既定的操作流程進行嚴格的遵循。然而，在實際的操作過程中，由于較多的因素，導(dǎo)致在對項目進行規(guī)劃與設(shè)計時，市場的定位、產(chǎn)品的策劃、配套的項目設(shè)施以及目標客戶群并未達到理想的精準度與深刻度，沒有對設(shè)計采取有效的優(yōu)化措施。比方說:在對立面進行操作時，沒有給空調(diào)的安裝預(yù)留足夠的空間，甚至是根本沒有留出相應(yīng)的空間;相關(guān)消防所用的管道暴露于大堂中;對井道進行設(shè)置時，考慮方面不夠周全，使得部分井道遍布于人行道中間等。隨著房地產(chǎn)市場的逐漸飽和與空間需求特點的日益變化，功能性的質(zhì)量缺陷難以贏得市場認可，因此，整體工程項目的投資效益很難得到保證。

2)缺乏對工程實施過程中質(zhì)量的全面管理。在對相關(guān)工程項目的監(jiān)管中，管理人員事先控制質(zhì)量的意識較弱，通常都是在完工后才發(fā)現(xiàn)相應(yīng)的問題，然后再采取補救工作。舉例說明:部分土建施工企業(yè)在與園林施工企業(yè)進行合作時，交接不暢的情況時有發(fā)生，特別是在工期十分緊張的狀態(tài)下，主體建筑物在外立面上的裝修工作還沒有完成，根本不能對外排架采取強制性的拆除，因此，對應(yīng)的園林施工方不能夠進行現(xiàn)場的施工工作，延長了工期;此外，在安裝和操作過程中的不規(guī)范常常導(dǎo)致鋁合金門窗出現(xiàn)滲漏的現(xiàn)象。在對工程項目質(zhì)量進行管理的過程中，竣工驗收完成后就結(jié)束了所有的監(jiān)管工作，缺乏對于成品實施保護性措施的正確意識。舉例說明:對鋁合金門和窗采取的保護性措施方面，當(dāng)相關(guān)分包單位對鋁合金門和窗進行安裝后，并未與后續(xù)的施工方進行工序的交接工作，導(dǎo)致鋁合金門窗滑道以及門框被后續(xù)的施工方所破壞。然而，后續(xù)的施工方大都由業(yè)主采取直接性的委托和分包形式，造成了責(zé)任的極度混亂，使得維修的主體抵觸情緒十分嚴重，從而增加了管理的難度與協(xié)調(diào)的成本。

3)缺乏健全的質(zhì)量管理體制。房地產(chǎn)工程項目在質(zhì)量管理方面出現(xiàn)問題，還與不健全的質(zhì)量管理體制息息相關(guān)。房地產(chǎn)企業(yè)忽視了工程項目的質(zhì)量管理，缺乏健全的管理體制，造成部分施工人員在施工過程中偷工減料，甚至是違規(guī)操作，影響了工程項目的質(zhì)量安全。缺乏健全的質(zhì)量管理體制，很有可能造成施工工期的延后，導(dǎo)致施工成本的增加，嚴重影響了房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟效益與社會效益。

2房地產(chǎn)工程項目在質(zhì)量管理方面的有效應(yīng)對措施

1)對工程項目前期的規(guī)劃與設(shè)計力度進行加強。就目前我國房地產(chǎn)工程的質(zhì)量管理來看，缺乏工程前期的管理，對整體工程質(zhì)量與安全造成了嚴重的影響。因此，為了進一步加強工程質(zhì)量管理，在進行施工之前，房地產(chǎn)企業(yè)必須進行全方位的準備工作與管理工作，確保工程順利進展。在進行施工之前，首先要科學(xué)合理地規(guī)劃整個工程，對地形地貌進行嚴格的勘測，落實市場調(diào)查的工作，從而對工程項目的整體風(fēng)險進行預(yù)測;其次，依照市場考察的情況，設(shè)計相應(yīng)的圖紙，對自然因素與人為因素進行綜合的考慮，精確測量與計算，確保設(shè)計出的圖紙是對工程項目實際情況的真實化映射，為之后的施工環(huán)節(jié)奠定夯實可靠的基礎(chǔ)。

2)加強對施工整體環(huán)節(jié)中質(zhì)量的管理。對于施工項目而言，施工過程至關(guān)重要，其最大程度上影響了工程質(zhì)量。因此，相關(guān)管理人員要對整個施工過程的質(zhì)量進行監(jiān)督管理，保證良好的施工質(zhì)量。相對而言，房地產(chǎn)工程較為復(fù)雜，施工環(huán)節(jié)較多，相關(guān)人員要嚴格監(jiān)督管理中任一工程環(huán)節(jié)的質(zhì)量，全方位提升工程項目的質(zhì)量。在對施工整體環(huán)節(jié)中的質(zhì)量進行監(jiān)管時，必須確保所有的施工環(huán)節(jié)及步驟都符合規(guī)定的質(zhì)量標準，在某個環(huán)節(jié)合格的基礎(chǔ)上，才可以開展下一個環(huán)節(jié)，倘若這一環(huán)節(jié)質(zhì)量不達標，則必須重新進行改進，禁止未經(jīng)改進就開始下個環(huán)節(jié)的施工，從本質(zhì)上對工程項目的質(zhì)量進行保障。與此同時，還要加強對施工材料、施工技術(shù)以及設(shè)備質(zhì)量的管理，保證質(zhì)量達標，當(dāng)不達標的設(shè)備和材料出現(xiàn)時，必須立刻停止施工，對不達標的設(shè)備與材料踐行嚴格的質(zhì)量檢查，直至質(zhì)量達標后方可繼續(xù)開展。除此之外，還要健全監(jiān)督及管理部門的建設(shè)，對施工現(xiàn)場進行實時監(jiān)管，確保在第一時間發(fā)現(xiàn)問題，并且進行及時積極的解決。

3)加強對工程項目竣工后的質(zhì)量管理。對工程項目竣工后的質(zhì)量進行檢查是工程檢驗的最后關(guān)卡，保證質(zhì)量管理工作的順利實施，對質(zhì)量上存在的問題及時發(fā)現(xiàn)、及時解決，預(yù)防后續(xù)的工程質(zhì)量問題。當(dāng)工程結(jié)束后，必須將國家質(zhì)量檢驗標準作為相關(guān)的依據(jù)，驗收與認定整個項目的質(zhì)量，一旦發(fā)現(xiàn)問題，立刻進行更正，確保質(zhì)量的達標。此外，還要建立健全質(zhì)量的評估報告，有效地整合整個工程項目有關(guān)質(zhì)量的信息，便于對今后工程建設(shè)工作的指導(dǎo)。

4)增強施工人員的質(zhì)量與安全意識。對房地產(chǎn)工程項目的質(zhì)量管理進行加強，還要對施工人員的道德素質(zhì)進行大幅度提升，幫助其樹立質(zhì)量與安全的意識，培養(yǎng)施工人員的責(zé)任感，使其能夠認真負責(zé)地進行工作，確保工程項目的整體質(zhì)量，及時反映并解決工程中存在的問題，對工程的質(zhì)量進行有效的保障。此外，還要對施工人員的專業(yè)技能進行相應(yīng)的提高，促使施工人員在進行操作時能夠?qū)λ械男录夹g(shù)與新設(shè)備進行充分良好的應(yīng)用，落實提高房地產(chǎn)工程項目質(zhì)量的管理。

3結(jié)語

房地產(chǎn)工程論文范文第2篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)公司；內(nèi)控角度；成本控制

一、引言

雖然我國的房地產(chǎn)業(yè)起步比較晚，但是隨著我國經(jīng)濟的快速發(fā)展，房地產(chǎn)公司的數(shù)量和規(guī)模都在不斷的增大。由于外部經(jīng)濟環(huán)境的變化，加上政府對土地的調(diào)控，使得房地產(chǎn)公司的土地交易透明化，土地價格普遍較高。在這樣的形勢下，房地產(chǎn)公司如果延續(xù)粗放的管理模式，不改變思路，不加強內(nèi)部管控，那么很難在市場中立足。房地產(chǎn)公司只有加強管理，完善內(nèi)部控制，才能在市場中占據(jù)一定的位置，成本管控就是房地產(chǎn)公司管理的重要內(nèi)容。

二、內(nèi)控理論闡述

內(nèi)控就是指企業(yè)的內(nèi)部控制。企業(yè)的內(nèi)部控制主要是對企業(yè)經(jīng)營過程中的經(jīng)營效率、效果、資產(chǎn)安全、財務(wù)報告等相關(guān)信息進行控制和管理。企業(yè)的內(nèi)部控制是由企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)實施，通過內(nèi)部控制來保證內(nèi)部相關(guān)信息的真實程度，法律法規(guī)、資產(chǎn)安全等的合理性。內(nèi)控是企業(yè)管理的重要組成部分，企業(yè)通過內(nèi)部控制可以有效的調(diào)節(jié)和約束企業(yè)的經(jīng)營，進而對企業(yè)的經(jīng)營管理起到監(jiān)督控制的作用。就我國房地產(chǎn)公司內(nèi)部控制的現(xiàn)狀來看，很多公司都沒有將內(nèi)部控制貫徹落實到企業(yè)管理當(dāng)中。

三、房地產(chǎn)公司成本控制的要點

（一）從產(chǎn)品線考慮，建立產(chǎn)品數(shù)據(jù)庫并配備相應(yīng)的集中采

購供應(yīng)商庫，使產(chǎn)品標準化，固化建造成本國內(nèi)一部分管理先進的房產(chǎn)公司已初步建立了自己的產(chǎn)品數(shù)據(jù)庫，在對國內(nèi)市場進行充分研究的基礎(chǔ)上，對地域（城市）進行精細劃分，規(guī)定二級（城市）公司產(chǎn)品的類型、級別，從產(chǎn)品上使成本可控。集中采購獲得與產(chǎn)品相適應(yīng)的供應(yīng)商，提供質(zhì)優(yōu)價平的商品和服務(wù)。以恒大地產(chǎn)為例，已初步建立并完善自己的產(chǎn)品數(shù)據(jù)庫，集中采購也已日趨成熟，這就使得與產(chǎn)品對應(yīng)的建造成本相對固化、可控。戰(zhàn)略合作伙伴往往只要知道恒大地產(chǎn)在哪里拿地，做什么樣的產(chǎn)品，體量有多大，基本對該項目的投入已心中有數(shù)。筆者在與恒大地產(chǎn)的朋友交談時，對方曾表示：“我們現(xiàn)在項目招標很少，因為與我們合作時間長的施工單位很多，有些項目圖紙都不用給，房子就蹭蹭的蓋好了；供應(yīng)商跟進也很快，這邊拿地的消息剛公布，那邊的樣品、合同都準備好了?！苯a(chǎn)品數(shù)據(jù)庫，集中采購到位，不但固化了建造成本，也大大縮短了項目前期準備的時間，減少了大量的溝通成本，實現(xiàn)了房產(chǎn)公司快速周轉(zhuǎn)的經(jīng)營訴求。

（二）加強內(nèi)部管理，控制風(fēng)險，實現(xiàn)成本管控閉合

1.加強組織結(jié)構(gòu)控制，控制管理成本房地產(chǎn)公司在經(jīng)營過程中，必須要重視公司的組織結(jié)構(gòu)。健全完善的組織結(jié)構(gòu)能夠在一定程度上加強公司成本控制的效果。首先，應(yīng)該明確公司內(nèi)部各部門的職責(zé)，在核算部門的成本時，不僅可以及時提供核算結(jié)果，也能保證各部門的核算信息真實全面。其次，要明確要求各個部門之間遵循不相容職務(wù)相分離的原則，以此來促進各部門之間相互監(jiān)督，規(guī)避部門之間出現(xiàn)串通聯(lián)系的現(xiàn)象，從而降低風(fēng)險成本。另外，想要控制公司的成本，還要對審批制度進行改革，很多房地產(chǎn)公司領(lǐng)導(dǎo)由于權(quán)限過大，所以，重大的決策都可以自行表決，這很容易造成貪污舞弊的現(xiàn)象出現(xiàn)。因此，房地產(chǎn)公司要對領(lǐng)導(dǎo)的權(quán)利進行合理的控制，比如公司的財務(wù)開支，要多方領(lǐng)導(dǎo)逐一審核后才能簽字通過。另外，對于重大的決策，要做到執(zhí)行和監(jiān)督分離，比如將審批權(quán)限分散到部門負責(zé)人的手上，負責(zé)人審批后，再由相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)進行集體審批，以此來提高審批的質(zhì)量。2.從風(fēng)險理論角度控制經(jīng)營風(fēng)險站在風(fēng)險理論角度，房地產(chǎn)公司應(yīng)該建立起嚴格的內(nèi)部控制管理制度，通過嚴格的規(guī)章制度，可以在很大程度上降低操作風(fēng)險，也能有效避免由于個別員工的差錯導(dǎo)致公司發(fā)生經(jīng)濟損失。從很多房地產(chǎn)公司破產(chǎn)的案例中可以發(fā)現(xiàn)，導(dǎo)致公司破產(chǎn)的原因很大一部分是由于公司員工或者領(lǐng)導(dǎo)操作失誤引起的。房地產(chǎn)公司的經(jīng)營環(huán)境比較復(fù)雜，內(nèi)外部的經(jīng)營都需要管理控制，在經(jīng)營過程中需要大量的資金投入，由于房地產(chǎn)項目建設(shè)回收資金的時間較長，所以，中間任何一個環(huán)節(jié)出現(xiàn)失誤都會給公司造成嚴重的經(jīng)濟損失。因此，公司內(nèi)部控制管理制度的建立應(yīng)該結(jié)合經(jīng)營的特點，比如建立員工行為操作規(guī)范機制，對任何一個環(huán)節(jié)的操作都要進行嚴格的監(jiān)督管理，以此來避免不必要的風(fēng)險產(chǎn)生。另外，公司要加強財務(wù)方面的控制工作，比如對原始憑證的記錄要嚴格審查，在相關(guān)工程完成后，要對原始憑證進行整理歸檔。另外，對于財務(wù)賬本、財務(wù)報告等重要的財務(wù)信息要進行嚴格把關(guān)，明確規(guī)定財務(wù)權(quán)限，保證財務(wù)資料的安全。嚴格規(guī)范了財務(wù)工作的嚴謹性、準確性，也能在很大程度上控制經(jīng)營風(fēng)險。3.形成閉合的成本管控環(huán)，動態(tài)跟蹤，實時監(jiān)控目前，國內(nèi)先進的房地產(chǎn)公司的成本管理模式是閉合的成本管控，即拿地版估算方案版概算施工圖版預(yù)算交付前預(yù)算結(jié)算版交付后評估再拿地版估算。從拿地到項目交付都有相應(yīng)的目標成本（全成本）。以時間先后為順序，前一版的目標成本對后一版具有明確的指導(dǎo)作用，后一版目標成本絕對不能超前一版。在此過程中實時監(jiān)控，以真實的動態(tài)成本反映成本變動情況，對超支現(xiàn)象提前預(yù)警，并著手優(yōu)化，使得成本始終可控。項目交付后三個月形成評估報告，集中到數(shù)據(jù)庫，對下一次同類型產(chǎn)品的投資起一定的指導(dǎo)作用。

（三）重視稅費籌劃，關(guān)注溝通成本

1.重視稅費籌劃，可明顯節(jié)省成本目前，我國房地產(chǎn)業(yè)稅負較高，不計土地成本，應(yīng)繳納的稅和費將占建造成本的25%-35%（因各地情況差異較大，所以此區(qū)間取值較寬）。稅費籌劃早已被很多房產(chǎn)公司重視。一旦產(chǎn)品定位完成，建造成本可以優(yōu)化節(jié)省的空間就相對有限，但由于各地政策不同，對繳納稅費的要求也各不相同。稅費在哪里繳納、何時繳納、如何繳納、退稅、退費的時點和要求，都需要房地產(chǎn)公司相關(guān)部門仔細研究。好的稅費籌劃節(jié)省成本的效果明顯。2.關(guān)注溝通成本，選用合適的第三方房地產(chǎn)公司經(jīng)營活動中，有一項成本是隱形的，即溝通成本。文山會海幾乎是每個房地產(chǎn)公司都要面對的挑戰(zhàn)，拿地立項要開會、招標定標要開會、技術(shù)交底要開會、文化學(xué)習(xí)要開會……實在讓人應(yīng)接不暇。還有各種各樣的電話溝通、短信溝通、微信溝通等。更有效率、更效果的溝通方法就是選用合適的第三方顧問公司。國外的房地產(chǎn)公司遠比國內(nèi)的人員配備要少，但一樣可以做出很好的房產(chǎn)品。究其原因，就是顧問公司的普及和使用。舉個全過程跟蹤審計的例子：一個十萬方的項目，要是不選用合適的第三方進行跟蹤審計，成本和工程人員每天必將面臨大量的溝通工作：承包方、供應(yīng)商、監(jiān)理、部門內(nèi)、平行部門、平臺、集團等都需要溝通。如果有第三方介入，這些工作都由第三方完成，并整理反饋；部門間的爭議問題也可由第三方提供公平合理的解決方案。這樣使得房地產(chǎn)公司的人員配備可以更精干，管理人員能夠從瑣事中擺脫出來，關(guān)注和解決更高層次的問題，有利于個人成長，節(jié)省溝通成本，從而更快更好的提升企業(yè)的競爭力。

四、結(jié)語

近年來，雖然我國房地產(chǎn)公司的成本控制取得了一定的效果，但是與一些發(fā)達國家的房地產(chǎn)公司成本控制效果相比，還是有一定的差距。究其原因就是我國很多房地產(chǎn)公司還是沒有真正認識到成本控制的重要性，忽視了對成本的控制，影響了房地產(chǎn)公司的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。因此，房地產(chǎn)公司管理層應(yīng)該高度重視成本控制，站在內(nèi)部控制的角度，建立完善有效的內(nèi)部控制機制，掌握好成本控制的要點，切實做好成本控制的管理。只有這樣，才能使得公司的整體競爭力得到提升。

作者:楊華 單位:金成房地產(chǎn)集團有限公司

參考文獻：

房地產(chǎn)工程論文范文第3篇

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開發(fā) 房地產(chǎn)成本成本控制管理思考控制

中圖分類號：[F235.91]文獻標識碼： A 文章編號：

一．引言

我國的房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展迅猛，并一度成為我國國民經(jīng)濟建設(shè)的支柱行業(yè)。在地方經(jīng)濟發(fā)展中，房地產(chǎn)行業(yè)成為了主要收入力量。由于房地產(chǎn)本身的快速發(fā)展，越來越多的外商開始投資國內(nèi)房地產(chǎn)，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場過于火爆，房地產(chǎn)行業(yè)迎來了寸土寸金的時代。大規(guī)模的房地產(chǎn)建設(shè)，導(dǎo)致土地逐漸變成稀有資源，土地價格直線上漲，同時又存在過高的房屋空置率。為避免出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫，政府通過運用財政政策、金融政策和稅收政策等對房地產(chǎn)進行調(diào)控，防止房屋價格上漲過快。政府的調(diào)控和外資的加入，使的房地產(chǎn)行業(yè)競爭加劇，為保證房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的永續(xù)經(jīng)營，對開發(fā)成本的控制成為必然手段。

二.對房地產(chǎn)開發(fā)成本控制的分析。

1.房地產(chǎn)開發(fā)成本的組成和控制方法。

一個房地產(chǎn)項目的主要開發(fā)成本包括以下內(nèi)容：

（1）土地成本。

（2）前期費用。

（3）工程成本。

（4）管理成本。

（5）營銷成本。

（6）財務(wù)成本。

（7）其他費用。

成本控制是以成本的發(fā)生為基點，根據(jù)預(yù)定的成本目標，對實際生產(chǎn)過程中的一切生產(chǎn)資料消耗通過指導(dǎo)、限制和監(jiān)督，及時糾正偏差，促使成本下降，事項預(yù)定的成本的目標。在房地產(chǎn)的開發(fā)成本中，土地成本、管理成本、財務(wù)成本及稅費等在項目開始初期即可基本確定，其變化幅度較小，可控性相對較弱；前期費用、工程成本、營銷成本會隨著項目的變化而變化，其中涉及因素較多而且較復(fù)雜，在前期預(yù)算和后期統(tǒng)計中，差異較大，這部分具有可控性強的特點。在成本控制中要以工程成本控制為主，將營銷成本和工程成本作為控制的重點。

在房地產(chǎn)開發(fā)項目開始階段，要對項目各建立成本控制目標，將目標按類別分解，責(zé)任落實到部門。房地產(chǎn)開發(fā)單位成立有公司總經(jīng)理為首的成本控制小組，定期對各個項目的開發(fā)成本進行全面的分析、評估、檢查，對項目成本和預(yù)算產(chǎn)生差距的部分要及時糾正，并提出解決措施。

2.房地產(chǎn)開發(fā)成本在各階段的控制要點。

（1）初期階段。

在房地產(chǎn)方案設(shè)計階段，要對市場需求進行調(diào)查了解，建多少層、多少花園、配置哪些基礎(chǔ)設(shè)施等，通過容積率指標控制面積。通過比較確定單體平面和戶型，對戶型做多方案的設(shè)計，對建筑面積、套內(nèi)面積和公攤面積進行比例測算，確定最合理的戶型結(jié)構(gòu)和搭配，以取得最大銷售面積。對各方案搭配的配套設(shè)施、綠化面積、道路等進行土地成本和建造成本的分析和比較，對各方案的建設(shè)工期、銷售預(yù)期及價格等做以比較，編制投資的預(yù)算額度。

在初步設(shè)計中，要按照批準的設(shè)計任務(wù)，對設(shè)計規(guī)模和標準、工程數(shù)量和預(yù)算指標等方面進行控制，充分考慮施工可能出現(xiàn)的問題和處理的經(jīng)濟性。對施工圖設(shè)計時，要對不同形式的基礎(chǔ)工程以及不同結(jié)構(gòu)體系對工程造價的影響進行比較，選擇合適的基礎(chǔ)形式和結(jié)構(gòu)體系，對施工方法和材料選用等細節(jié)部分要注意把握。通過分析比較，要在保持功能不變的情況下，盡量使成本降低。

在選擇施工方案時，要對施工設(shè)備的選擇、基礎(chǔ)土方、運輸方案、材料費用等進行比較選擇。材料選擇時，要考慮材料質(zhì)量、價格以及運輸?shù)某杀荆x擇機器設(shè)備時，要對機器的運行成本和使用壽命以及配件價格和維修費用進行比較。

施工圖設(shè)計預(yù)算階段，要根據(jù)施工圖文件，按照各專業(yè)工程的預(yù)算定額的計算規(guī)則，計算工程量，結(jié)合實際的施工方案，安裝現(xiàn)行的規(guī)定，確定單位工程或單項工程的造價。施工圖編制時，要盡量采用限額設(shè)計，確定各設(shè)計階段的造價計價，嚴格控制不合理的變更，保證總的投資額不超標。在進行成本預(yù)算時，要對歷史數(shù)據(jù)進行搜集整理，結(jié)合當(dāng)前的市場實際情況，對材料、人工、稅費按照市場價格進行調(diào)整。對工程的概況、建設(shè)的標準以及經(jīng)濟指標和技術(shù)指標進行明確。

設(shè)計階段是開發(fā)成本中最關(guān)鍵的階段，其對工程造價影響的可能性為70%-90%，控制工程造價的關(guān)鍵在于施工前的投資決策和設(shè)計階段。

（2）施工階段。

在工程項目施工中，常常出現(xiàn)使用材料、施工進度、工程量以及設(shè)計的變化，隨之帶來的是成本目標和預(yù)算不相符。這種情況下，要對工程的變更原因進行控制，對工程變更要在不提高建設(shè)標準、不影響工期和施工范圍的情況下，同時要建立工程變更的相關(guān)制度，進行嚴格的審核。在施工階段，要嚴格控制人工和材料的消耗管理，對市場價格信息要加強了解，要嚴格控制工程變更，按照合同約定撥付工程的進度款。

在施工時要建立工程變更審查和流程制度，要充分對市場價格進行了解和調(diào)查，對材料和設(shè)備要建立確認質(zhì)量確認價格的制度。

（3）竣工階段。

竣工階段要對合同條款進行審核，按照圖紙核實施工量和單價，要檢查隱蔽驗收記錄。

三.房地產(chǎn)開發(fā)成本控制的思考。

目前，我國很多地區(qū)普遍存在房價偏高的情況，在這種環(huán)境下，消費者信心未恢復(fù)，對樓市的觀望情緒較濃，對房地產(chǎn)的投資性被壓抑。前幾年的高價拿地項目在這幾年的集中上市，房地產(chǎn)上存在大量存貨，這對房地產(chǎn)企業(yè)的資金也帶來了壓力。消費者的觀望必將導(dǎo)致價格的下跌，成本的因素將變得更加敏感，房地產(chǎn)開發(fā)商對成本的控制將變得越來越重要。

房地產(chǎn)行業(yè)習(xí)慣通過在招投標中低價中標進行成本控制，從另一方榨取利潤。在現(xiàn)在的情況下，要轉(zhuǎn)變成準確了解客戶需求，做出高性價比的房產(chǎn)。在招標階段和施工階段的成本控制的同時，也要注意關(guān)注產(chǎn)品定位和設(shè)計的管理。在進行成本控制中，不能當(dāng)當(dāng)只做好成本的預(yù)算和核算，更要將核算變成實際的控制。

在土地成本中，要盡可能的爭取優(yōu)惠價格同時要加強項目可行性研究和論證。在前期費用中，要利用優(yōu)惠政策，爭取減免費用。在工程成本中，要設(shè)計出最具性價比的產(chǎn)品，開展設(shè)計階段的成本控制和限額設(shè)計，嚴格控制工程變更審核，加強采購管理和新工藝的應(yīng)用。在后期要對營銷策略進行跟蹤確認，對各成本費用要確定支出標準，同時加大費用支出的審查力度。

四．結(jié)束語

通過施工前的設(shè)計階段和施工實際控制階段以及后期的成本核算，成本控制要貫穿房地產(chǎn)開發(fā)的全過程。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過各階段的成本控制可以提高投資效益和增強管理水平，在成本控制中，要多比較多評價，多預(yù)測多核算，多管理多控制。做好成本控制，優(yōu)化管理，以最少的成本，滿足需求的功能，獲得利潤的最大化，這樣才能保證企業(yè)健康發(fā)展。

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房地產(chǎn)工程論文范文第4篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)，房建單位，成本管理，質(zhì)量管理體系

 

房地產(chǎn)產(chǎn)品不同于一般產(chǎn)品,由于產(chǎn)品造價高、壽命期較長,其投資額較大、建設(shè)和使用周期長等特點，其產(chǎn)品的質(zhì)量直接關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟效益和業(yè)主的利益。從房地產(chǎn)的物質(zhì)結(jié)構(gòu)來看,房建不僅包括土地和建筑物,而且包括有關(guān)配套設(shè)備與設(shè)施,如水、電、煤氣、通訊、交通及智能化管理等。因此,房地產(chǎn)成本管理是一個綜合指標,除了工程質(zhì)量外,規(guī)劃布局、功能設(shè)計、綜合配套、居住環(huán)境、物業(yè)管理、價格水準等,都要納入房地產(chǎn)質(zhì)量管理的范圍。所以，加強房地產(chǎn)工程項目成本管理要從工程建設(shè)成本控制入手，主要集中在工程設(shè)計、項目施工這兩個階段。總的說來，房建費用的大小以及費用的發(fā)生是否合理，更大程度上取決于建設(shè)方進行的成本管理。

1.房地產(chǎn)工程項目成本管理存在的現(xiàn)象和問題

1.1房地產(chǎn)的生產(chǎn)和使用涉及政府部門、規(guī)劃部門、設(shè)計單位、開發(fā)商、施工單位、監(jiān)理單位、物業(yè)管理單位、業(yè)主和公共服務(wù)部門等,它們之間是相互獨立的,共同參與房地產(chǎn)項目的生產(chǎn)和使用過程,對房地產(chǎn)質(zhì)量都具有相應(yīng)的影響力。就目前來看，成本管理方法雖然很多，但是，一些房建單位并沒有根據(jù)自身特點，形成一套切實可行的成本管理方法。而且，還有部分單位仍然沿用一些傳統(tǒng)的、過時的成本管理方法和手段，許多房建項目的成本管理只有事后的成本核算和簡單的成本分析，缺乏科學(xué)的事前成本預(yù)測和決策，缺乏嚴格的事中控制和事后成本考核等。同時，房地產(chǎn)的質(zhì)量環(huán)是一個超企業(yè)的質(zhì)量環(huán)。房地產(chǎn)質(zhì)量管理不能單純依靠開發(fā)商、施工單位和監(jiān)理單位,而要建立全社會和全行業(yè)廣泛參與的系統(tǒng)質(zhì)量管理體系。

1.2成本管理體制問題。論文參考網(wǎng)。成本管理作為一種經(jīng)濟管理活動，也必須有一套與其相適應(yīng)的管理體制，才能真正發(fā)揮其效果。對于房地產(chǎn)建設(shè)來說,生產(chǎn)和使用周期較長,更新?lián)Q代不可能很快。面對市場競爭的沉重壓力，有很多房建單位沒有深入調(diào)查所處的市場環(huán)境，與同類競爭對手沒有比較，對項目施工所需物料的市場價格了解不夠，對價格隨著市場變化發(fā)生的變動沒有充分的心理準備和足夠的應(yīng)付能力。使得各部門基礎(chǔ)資料的收集、分析和處理不及時、不準確，從而對成本發(fā)生和形成中存在的問題，不能及時采取相應(yīng)的改進措施，難以達到降低成本提高效益的目的。雖然房地產(chǎn)建成后,通過裝修和設(shè)備更新改造來也可以改進工程質(zhì)量,但總是受到原有建筑物的制約。區(qū)位質(zhì)量和環(huán)境質(zhì)量等更不是微觀力量所能改變的。論文參考網(wǎng)。因此,房地產(chǎn)的質(zhì)量和成本控制必須有較長的時間。并在規(guī)劃、布局、設(shè)計和建設(shè)過程中，做好房地產(chǎn)工程項目成本管理工作。

2.房建項目成本管理的措施和方法

2.1房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟各行各業(yè)和人民生活的基本生產(chǎn)和生活資料,其質(zhì)量好壞關(guān)系到人民生命財產(chǎn)的安全。因此, 更新成本管理理念要從房地產(chǎn)單位的角度去考慮。論文參考網(wǎng)。在房地產(chǎn)質(zhì)量形成過程中,政府行業(yè)管理部門和社會積極參與房地產(chǎn)質(zhì)量管理,審核企業(yè)資質(zhì)、審批工程項目、制定質(zhì)量檢查標準、監(jiān)督工程質(zhì)量、組織工程竣工驗收等,形成了企業(yè)外部的宏觀質(zhì)量管理體系。

房建施工項目仍然是國土資源管理部門的一部分。由于房地產(chǎn)產(chǎn)品具有具有投資額較大、產(chǎn)品固定性、建設(shè)和使用周期長的特點,決定了房建項目從成立項目部之后就具有一定的獨立性。從中標開始，經(jīng)過組織施工生產(chǎn)到工程竣工直至保修期滿為止，整個運行過程都將影響其成本的變化。并且伴隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展，房地產(chǎn)外部環(huán)境的變化不斷向深度和廣度擴展，而現(xiàn)代成本管理正是緊緊圍繞影響成本變化的各個因素去實施運作的。因此，樹立新的成本管理理念將是搞好成本管理工作的前提條件。

2.2正確地選擇成本管理方法。房地產(chǎn)建設(shè)是一個廣泛的社會系統(tǒng)工程,單靠政府部門、開發(fā)商和施工企業(yè)自身的努力是不夠的,應(yīng)該在房地產(chǎn)業(yè)中建立全產(chǎn)業(yè)參與、全方位控制、全過程協(xié)調(diào)的質(zhì)量管理體系,開展政府管理、社會管理與企業(yè)管理相結(jié)合的房地產(chǎn)質(zhì)量系統(tǒng)工程。同時，還要根據(jù)項目自身特點和實際情況，濟實力、技術(shù)狀況、人員因素以及項目的工期、質(zhì)量要求等各方學(xué)合理的管理方法，才能真正達到降低成本、提高效益的目的。

2.3建立科學(xué)的成本管理保障體系。成本管理體系中，目的成本管理工作，在成本管理體系中，是極其重要的。政府在房地產(chǎn)業(yè)政策的制定和實施過程中,要突出質(zhì)量政策和質(zhì)量目標。要通過制定、宣傳和實施房地產(chǎn)質(zhì)量政策和質(zhì)量目標,在全社會形成重視和追求質(zhì)量的風(fēng)氣,使質(zhì)量第一、質(zhì)量興業(yè)、以質(zhì)取勝等觀念深入人心,形成政府有關(guān)部門和企業(yè)的行為準則。發(fā)地產(chǎn)開發(fā),要考慮我國經(jīng)濟增長和人民生活水平提高的實際情況,有關(guān)質(zhì)量標準應(yīng)適當(dāng)超前。對于民建住宅,如果標準太低,會縮短淘汰周期,造成很大浪費。房地產(chǎn)使用單位和消費者也要增強質(zhì)量意識,在市場行為中不能忽視內(nèi)在質(zhì)量,更不能在裝修和使用過程中損害房地產(chǎn)的整體質(zhì)量。從根本來說,如果社會對房地產(chǎn)質(zhì)量需求提高,就能引導(dǎo)和迫使房地產(chǎn)供給注重質(zhì)量、品牌、形象和長遠效益。同時，房地產(chǎn)開發(fā)、建筑規(guī)劃設(shè)計、建筑施工、項目監(jiān)理等企業(yè)要充分面向市場,以規(guī)范的市場經(jīng)濟體制為基礎(chǔ),用有效的約束機制來保證，使得房地產(chǎn)行業(yè)向著健康穩(wěn)定的方向發(fā)展。

3.建立完善的房地產(chǎn)質(zhì)量保證體系

房地產(chǎn)成本控制要從企業(yè)內(nèi)部加強成本管理，建立完善的信息體系，結(jié)合房地產(chǎn)建筑市場和競爭對手的情況，進行成本預(yù)測，提出投標決策意見。要在房建施工準備階段，制定出科學(xué)先進、經(jīng)濟合理的施工方案，勞動定額、材料消耗定額和技術(shù)組織措施的節(jié)約計劃，編制明細而具體的成本計劃，為今后的成本控制作好準備。同時，要根據(jù)房建項目建設(shè)時間的長短和參加建設(shè)人數(shù)的多少，編制工程項目預(yù)算，為今后的成本控制和績效考核提供依據(jù)。特別要做好每一個分部分項工程完成后的驗收，以保證施工任務(wù)單和限額領(lǐng)料單的結(jié)算資料絕對正確，為成本控制提供真實可靠的數(shù)據(jù)。工程建成后，要重視竣工驗收工作。對驗收中業(yè)主提出的意見，應(yīng)根據(jù)設(shè)計要求和合同內(nèi)容認真處理，如果涉及費用，應(yīng)請業(yè)主簽證，列入工程結(jié)算。

總之，房地產(chǎn)項目作為房建單位的成本中心，要實現(xiàn)項目成本管理的目標就必須以先進的管理思想為指導(dǎo)。房建項目管理者要有戰(zhàn)略的思維應(yīng)對成本管理中所遇到的問題，從整體利益出發(fā)，對項目實施全面成本管理。同時，房地產(chǎn)工程項目成本管理是個系統(tǒng)工程，需要有相應(yīng)完善的組織管理體系、切實可行的規(guī)章制度、運轉(zhuǎn)高效的信息網(wǎng)絡(luò)等做保障，才能取得顯著的效果。

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房地產(chǎn)工程論文范文第5篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)，經(jīng)營研究，工程管理

 

房地產(chǎn)開發(fā)管理中，其工程管理貫徹始終于整個項目的開發(fā)運營當(dāng)中，它的主要內(nèi)容按先后排列分為：策劃流程管理、開發(fā)設(shè)計管理、施工進度管理及物業(yè)管理四個主要部分。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，要想做好工程整體，其中決策、團體、領(lǐng)導(dǎo)、控制和創(chuàng)新是項目獲得成功的基礎(chǔ)。本論文主要對這四項的管理主要內(nèi)容和基本原則進行分析，然后重點闡述四個管理項目的關(guān)系；對房地產(chǎn)企業(yè)具有合適的建議和參考價值。

1策劃管理

對設(shè)計過程的管理，業(yè)內(nèi)稱之為策劃管理，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)把建設(shè)樓盤的策劃設(shè)計交給合適的設(shè)計公司來完成，就必須要進行成本、進程和目標進行管理和控制?？山ㄔO(shè)或使用策劃管理軟件來對其設(shè)計開展管理。免費論文參考網(wǎng)。即策劃管理使用軟件和策劃設(shè)計軟件是比較獨立的專業(yè)軟件，策劃管理使用軟件向的是'管理'，策劃設(shè)計軟件面向的是'設(shè)計'。

策劃管理和策劃設(shè)計關(guān)系非常密切，策劃管理系統(tǒng)成立的主要目的之一就是提高策劃設(shè)計結(jié)果檢查和管理水平。策劃管理信息系統(tǒng)與策劃設(shè)計關(guān)系的主要內(nèi)容是：保證策劃設(shè)計結(jié)果滿足其項目策劃的標準，通過電腦提供的各種檢查工具，提高策劃設(shè)計管理的水準。要做的主要工作涵蓋以下幾條：

（1）房地產(chǎn)開發(fā)人對于其項目的策劃設(shè)計主要內(nèi)容、原則進行確認，作為管理系統(tǒng)過程輸入主要內(nèi)容，在策劃結(jié)束必須對策劃方案進行檢查和評個，合適地采納反饋和修定的控制形式進行整改，并最后選擇合適的設(shè)計方案。

（2）策劃管理應(yīng)盡量降低對策劃設(shè)計工作性質(zhì)的改變。為了能夠在電腦中自動計算、查詢、分析各種策劃數(shù)據(jù)，需要將以往面向制圖的策劃圖，改變?yōu)槊嫦?GIS 空間分析的可視化策劃圖。不過，應(yīng)該盡可能減少對策劃設(shè)計員工原有工作習(xí)性的變化，允許只對必須計算的方面提出合理要求，要求策劃設(shè)計員工在設(shè)計圖層時，遵循圖層分層和編碼規(guī)定設(shè)計，其他要素包含一些裝飾性的圖素要求能夠放寬。

（3）提出合理的策劃設(shè)計分層編碼標準。因為現(xiàn)在大部分策劃設(shè)計企業(yè)都使用AutoCAD 軟件，所以需要根據(jù)以上原則，在國家、部門、地方標準的原有基礎(chǔ)上建設(shè)一套全面的標準，向相關(guān)的策劃設(shè)計企業(yè)發(fā)放。與此同時，制定合理措施，確保房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及策劃管理部門能夠使用策劃管理信息系統(tǒng)針對設(shè)計企業(yè)提交的策劃設(shè)計方案進行審核；

（4）通過電腦進行策劃設(shè)計結(jié)果審核。假如策劃設(shè)計企業(yè)遞交的設(shè)計方案滿足系統(tǒng)規(guī)定的要求，策劃管理系統(tǒng)能夠?qū)⒉邉潏D輸入系統(tǒng)，和地形和管線圖等圖層可以疊加顯示，并能夠?qū)Σ邉澰O(shè)計方案指標進行計算、排比，展開查詢、統(tǒng)計、分析等；

（5）使策劃設(shè)計結(jié)果轉(zhuǎn)成基礎(chǔ)信息。審批通過的策劃圖，能夠成為策劃管理信息系統(tǒng)的參考資料，為審核、方案分析及后續(xù)研究等工作展開服務(wù)。

2開發(fā)管理

是指開發(fā)企業(yè)為成功完成工程項目的開發(fā)，對公司里面的人力資源部、財務(wù)部、工程項目部、銷售部和后勤部門開展的管理工作，也是企業(yè)為成功實現(xiàn)后后續(xù)工作的基礎(chǔ)。

工程項目部負責(zé)人對項目的進度開展管理工作，工作范疇為：所需物品的采購和庫存、施工企業(yè)的確認與協(xié)作、施工質(zhì)量及進度的把關(guān)、相關(guān)合同的簽訂、內(nèi)部細部結(jié)構(gòu)設(shè)計的修改、報建等。

財務(wù)部門進行企業(yè)的資金管理，并對企業(yè)財務(wù)狀況和經(jīng)營情況的定期報表，工作內(nèi)容為：建設(shè)工程項目的財務(wù)計劃、施工企業(yè)的工程資金的發(fā)放和開發(fā)企業(yè)本身經(jīng)營費用的管理。

銷售部門顧名思義，就是售樓，銷售方式為：促銷方式的策劃、定價和銷售渠道的建設(shè)。人力資源管理部門主要服裝對項目開發(fā)員工工作任務(wù)分配、管理工作人員資料、進行績效考核和激勵體系的建立等。而生活保障方面由后勤部門負責(zé)

3施工管理

對工程施工項目進行過程加以管理，也就是施工管理。房地產(chǎn)開發(fā)公司基本由工程管理部門主要負責(zé)施工管理，不過工程整體的管理方式及承包模式由公司各級管理曾針對項目特點和公司實際情況來決定。主要模式有：分別發(fā)包、GC、MC、設(shè)計加施工承包、Construction Management）發(fā)包方式等。在中國，房地產(chǎn)的施工建設(shè)主要采用分別發(fā)包和GC來進行。工程項目較大、或?qū)哟伪容^高，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以采用MC或 CM 模式來開展施工管理。免費論文參考網(wǎng)。開發(fā)人和某家能力好的企業(yè)或個體簽訂施工總承包管理合同，負責(zé)項目的整體施工組管理稱為施工總承包管理。正常情況下該 MC 企業(yè)不參與具體工程的施工，而是分包工作。MC 模式能夠加速施工進度，CM 是由開發(fā)企業(yè)托付給CM 企業(yè)，以一個承包商的身份，使用快速路徑的生產(chǎn)開展方式，來開展施工管理，直接控制施工進度，影響設(shè)計方式，它和開發(fā)人簽訂“cost plus”協(xié)議。其優(yōu)勢是設(shè)計與施工完全連接，降低企業(yè)風(fēng)險。

盡管采取的形式不同，但是目的卻是一致的：成本合理的基礎(chǔ)上，以最迅速的速度完成高標準的工程項目。想要達到這樣的目標，開發(fā)企業(yè)必須在施工的質(zhì)量、進度、成本控制上發(fā)揮積極作。免費論文參考網(wǎng)。通過驗資、招投標、施工檢查、監(jiān)理企業(yè)的檢查、工程款的發(fā)放等，對工程項目建設(shè)的質(zhì)量、進度及成本開發(fā)人能夠進行控制。另外還包括對供貨商的協(xié)調(diào)與控制

4物業(yè)管理

為了讓完工后的工程設(shè)施正常使用，實現(xiàn)保值的同時完成增值，并為用戶提供安全、保潔、維修各項服務(wù)，高品質(zhì)的物業(yè)管理很重要。在歐美國家，物業(yè)管理一般是由專業(yè)公司承接，而中國的大部分管理公司的服務(wù)內(nèi)容及質(zhì)量跟國際還有一定的差距。房地產(chǎn)開發(fā)人一般啟用自己的物業(yè)管理公司，于是，物業(yè)管理方面的投訴很多，和業(yè)主的沖突成為最近來房地產(chǎn)行業(yè)的探討焦點。在這樣的時局下，對有打算樹立品牌的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，是一個很好的機遇，倘若能夠把握住，成就優(yōu)秀的物業(yè)管理服務(wù)將是成為房地產(chǎn)企業(yè)搶奪市場蛋糕的尚方寶劍，提高顧客滿意度，將是經(jīng)營管理中主要內(nèi)容。即采用高素質(zhì)的人才建造企業(yè)的核心，構(gòu)造規(guī)范的物業(yè)管理流程和管理制度，物業(yè)管理費用的合理、并財務(wù)實施公開，建造人性化的生活氛圍等。

物業(yè)管理是為購房者提供的長期服務(wù)，也企業(yè)在激烈的房地產(chǎn)市場競爭獲勝的基本條件。服務(wù)是產(chǎn)品質(zhì)量的另一個升級，也是房產(chǎn)增值的保證與關(guān)鍵。

6結(jié)語

任何企業(yè)的競爭，必須有其獲得持續(xù)的競爭優(yōu)勢，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)尤其如此。以高質(zhì)量的人力資源為基礎(chǔ)，并依靠持續(xù)創(chuàng)新的施工技術(shù)為支持、先進的管理模式為核心，在房地產(chǎn)開發(fā)管理的整個過程中保證顧客滿意度，并在策劃設(shè)計、規(guī)劃運營、施工建設(shè)和物業(yè)管理階段進行有效的控制，對運營成本、工程進度、工程質(zhì)量為原則不斷改善經(jīng)營，增強企業(yè)的競爭實力，以客戶滿意為標準，持續(xù)為其提供優(yōu)勢的產(chǎn)品和服務(wù)。

 

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