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住宅物業(yè)管理方案范文第1篇

為了保證系統(tǒng)所需的安全性和準(zhǔn)確性，在住戶端探測(cè)器電路的選擇上采用多元信號(hào)綜合檢測(cè)法。該方法對(duì)某一事件的檢測(cè)不是只采用單一類型的傳感器，而是將多種類型的傳感器復(fù)合起來組成一個(gè)多元信號(hào)檢測(cè)網(wǎng)絡(luò)，在一種類型的傳感器因?yàn)槟撤N原因無法正確檢測(cè)的情況下，還有其它類型的傳感器來發(fā)現(xiàn)事件。從而提高探測(cè)器的可靠性和抗干擾性，有效降低誤報(bào)率。由于有線系統(tǒng)布線的復(fù)雜性和探測(cè)器擴(kuò)展的不便等因素，系統(tǒng)在探測(cè)器與住戶防控主機(jī)的通信連接方式上選擇了無線通信方式。各類型的探測(cè)器與住戶防控主機(jī)組成星型拓?fù)洌诩揖又刑綔y(cè)器分布不確定和報(bào)警區(qū)域不確定的情況下，可以快捷方便地進(jìn)行探測(cè)器的安裝布設(shè)以及增、減配。

2住戶端防控主機(jī)

住戶防控主機(jī)的處理任務(wù)一是正確接收探測(cè)器發(fā)送的報(bào)警事件碼并進(jìn)行二次鑒別；二是將經(jīng)過鑒別的事件碼封包并通過網(wǎng)絡(luò)傳輸給小區(qū)防控主機(jī)；三是能完成系統(tǒng)安裝配置時(shí)的測(cè)試應(yīng)答?；谙到y(tǒng)的最小應(yīng)用特性和成本因素，設(shè)計(jì)上未采用外擴(kuò)存儲(chǔ)器，相應(yīng)在MCU內(nèi)部為通信控制器只設(shè)置一個(gè)RAM區(qū)域，網(wǎng)絡(luò)數(shù)據(jù)的收發(fā)只能通過該RAM區(qū)來完成。為了保證所有事件處理的有序性，住戶防控主機(jī)在進(jìn)行事件判別響應(yīng)時(shí)采用輪詢工作方式，控制邏輯如圖2所示?；趯?duì)網(wǎng)絡(luò)通信的需求，住戶防控主機(jī)選擇精簡(jiǎn)TCP/IP協(xié)議棧為通信協(xié)議，通信的主要需求有。報(bào)警數(shù)據(jù)的傳輸。當(dāng)探測(cè)器產(chǎn)生事件碼經(jīng)無線傳輸交付對(duì)應(yīng)住戶防控主機(jī)后，住戶防控主機(jī)將事件代碼與對(duì)應(yīng)綁定的靜態(tài)IP地址封包，經(jīng)由網(wǎng)絡(luò)傳輸?shù)叫^(qū)監(jiān)控主機(jī)，小區(qū)監(jiān)控主機(jī)通過IP地址識(shí)別對(duì)應(yīng)事件的發(fā)生住戶，然后通過攜帶在包內(nèi)的事件代碼判定發(fā)生事件。在這種情況下，住戶防控主機(jī)是通信的發(fā)起方，事先并無對(duì)應(yīng)格式的數(shù)據(jù)包存在于MCU的RAM中。因此當(dāng)探測(cè)器事件發(fā)生后，處理程序首先要在RAM中將接收到的事件代碼及其它相關(guān)信息封裝成一個(gè)合法的包后才能交付鏈路層發(fā)送。本系統(tǒng)采用UDP作為住戶防控主機(jī)與小區(qū)防控主機(jī)監(jiān)控進(jìn)程的通信協(xié)議，封包過程如圖3所示。

在進(jìn)行住戶防控主機(jī)配置時(shí)，小區(qū)監(jiān)控主機(jī)可以向?qū)?yīng)的住戶防控主機(jī)發(fā)送PING命令以檢測(cè)鏈路狀態(tài)。此時(shí)會(huì)涉及兩種數(shù)據(jù)包，其一是對(duì)主機(jī)的ARP請(qǐng)求的應(yīng)答，其二是對(duì)ICMP回顯請(qǐng)求的應(yīng)答。在這種情況下，住戶防控主機(jī)處于被動(dòng)應(yīng)答的狀態(tài)，所需外發(fā)的數(shù)據(jù)包源自發(fā)送方的通信請(qǐng)求，住戶防控主機(jī)無須自行組包。例如對(duì)于ICMP回顯請(qǐng)求的應(yīng)答包，是通過ICMP處理模塊對(duì)已經(jīng)接收到RAM中的數(shù)據(jù)包相應(yīng)字段值做出修改生成的。當(dāng)這一修改完成后，即可將該包交付鏈路層發(fā)送。

3安防管理系統(tǒng)功能模塊

整個(gè)管理系統(tǒng)核心包含三大模塊：安防事務(wù)管理、住戶等信息管理和系統(tǒng)維護(hù)。其中：安防事務(wù)管理包括安防警報(bào)顯示、事件處理和警報(bào)解除功能。當(dāng)住戶家中的防控主機(jī)發(fā)出的事件數(shù)據(jù)經(jīng)網(wǎng)絡(luò)傳輸?shù)街鳈C(jī)后，系統(tǒng)通過數(shù)據(jù)庫比對(duì)分析獲取住戶的位置、可能發(fā)生的事件（人為報(bào)警、入侵、氣體泄漏、火災(zāi)），產(chǎn)生報(bào)警信號(hào)、顯示報(bào)警信息。在事件處理完成后，監(jiān)控臺(tái)操作員作警報(bào)解除后需要將事件的處理信息進(jìn)行記錄備查。住戶信息管理作為住戶基礎(chǔ)信息數(shù)據(jù)庫的管理接口。完成住戶個(gè)人信息、住戶防控主機(jī)參數(shù)等的數(shù)據(jù)增、刪、改操作。系統(tǒng)維護(hù)包括系統(tǒng)數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)儲(chǔ)、工作日志及報(bào)警日志的正常維護(hù)和處理；系統(tǒng)管理人員信息維護(hù)、登錄等功能。在管理制度健全的情況下，可對(duì)安防主機(jī)操作人員實(shí)施分級(jí)管理。

4結(jié)語

住宅物業(yè)管理方案范文第2篇

（一）物業(yè)管理工作

一是為了落實(shí)十三屆人大三次會(huì)議審議通過的《關(guān)于依法加強(qiáng)居民小區(qū)物業(yè)管理的議案》，制定了《關(guān)于加強(qiáng)居民小區(qū)物業(yè)管理工作方案》。同時(shí)，起草了《沈陽市住宅物業(yè)管理規(guī)定》（討論稿）、《前期物業(yè)管理招投標(biāo)辦法》等規(guī)范性文件和政府規(guī)章，并組織各相關(guān)單位和部門人員進(jìn)行討論。

二是對(duì)我市普通住宅區(qū)的管理現(xiàn)狀、經(jīng)營狀況和維修服務(wù)等進(jìn)行了調(diào)研。調(diào)研后起草了《關(guān)于普通住宅區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀的調(diào)查報(bào)告》，根據(jù)普通住宅區(qū)的實(shí)行情況，制定《住宅小區(qū)實(shí)行分級(jí)分類管理辦法》。

三是會(huì)同小區(qū)辦全力做好開展整頓和規(guī)范物業(yè)管理市場(chǎng)活動(dòng)。目前已經(jīng)全面完成了對(duì)530個(gè)物業(yè)管理企業(yè)的排查工作和700個(gè)住宅小區(qū)的拉網(wǎng)式檢查，并對(duì)發(fā)現(xiàn)的問題登記造冊(cè)，建立了整改檔案，待整改后逐一消號(hào)。

（二）直管公房管理工作

1、租金征收工作。截止5月底，共完成租金征收1373萬元，其中：直管住宅實(shí)收1086萬元；機(jī)關(guān)團(tuán)體用房租金實(shí)收166.6萬元；主輔分離房產(chǎn)租金實(shí)收108萬元；自行接收房產(chǎn)租金實(shí)收53.4萬元。

3、房屋修繕工作。一是2008年2月份組織召開房屋修繕工作會(huì)議，明確2008年修繕工作的任務(wù)，即：一個(gè)確保、二個(gè)重點(diǎn)、三個(gè)計(jì)劃、四個(gè)率、五個(gè)提高。二是制定《2008年房產(chǎn)系統(tǒng)房屋修繕工程防水卷材及給排水管材招標(biāo)工作方案》組織進(jìn)行屋面防水卷材、給排水管材等大宗材料招標(biāo)。

4、房產(chǎn)經(jīng)營委托管理工作。年初，我處會(huì)同法規(guī)處及局法律顧問共同修訂了《委托管理合同》。從而進(jìn)一步完善了直管公房委托經(jīng)營體制，并在今年的房產(chǎn)管理工作會(huì)議上與各受托管理單位簽署了新合同。

（三）房屋安全管理工作

一是汛期前，做好了危險(xiǎn)房屋的“三落實(shí)”工作。通過排查目前全市共有危險(xiǎn)房屋387棟，建筑面積53，949平方米，1688戶；二是建立和完善防汛責(zé)任制度，制定汛期房屋防雨搶險(xiǎn)工作方案并下發(fā)各區(qū)；三是組建好了防汛隊(duì)伍和防汛物資儲(chǔ)備工作。

（四）樓道整治工作

一是本著先試點(diǎn)，后推廣的原則，在平區(qū)進(jìn)行了試點(diǎn)工作。并提出了完善樓道粉飾、設(shè)施功能試點(diǎn)工作意見。試點(diǎn)工程已于4月下旬全部完成。并按照行湘書記的指示，于4月30日上午在和平區(qū)召開了樓道整治工作現(xiàn)場(chǎng)會(huì)。

二是制定了《沈陽市住宅樓道整治工作實(shí)施方案》、《樓道粉飾、設(shè)施功能完善技術(shù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施意見》下發(fā)各區(qū)。同時(shí)加強(qiáng)工作調(diào)度，市一級(jí)辦公室抽調(diào)21名干部，分7組與各區(qū)進(jìn)行了對(duì)接。市樓道整治辦公室印制《沈陽市住宅區(qū)樓道整治指導(dǎo)手冊(cè)》700余冊(cè)，下發(fā)各相關(guān)單位。

三是樓道整治工作已全面啟動(dòng)實(shí)施，目前樓道整治工作全市開工量達(dá)到已近95%。已竣工4370棟、建筑面積1918.39萬平方米，竣工量達(dá)60%。

四是為確保樓道整治工作的整治成果，市樓道整治辦公室下發(fā)了《關(guān)于做好住宅樓道整治工程驗(yàn)收及移交有關(guān)工作的通知》，要求樓道整治工程驗(yàn)收合格后，各區(qū)樓道整治工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室負(fù)責(zé)將工程及時(shí)移交給各街道辦事處，充分利用社區(qū)委員會(huì)優(yōu)勢(shì)，做好群眾的教育引導(dǎo)工作，真正實(shí)現(xiàn)“人改變環(huán)境，環(huán)境改變?nèi)恕钡牧夹曰?dòng)，為鞏固樓道整治成果打下堅(jiān)實(shí)的群眾基礎(chǔ)。

（五）景觀街路、重點(diǎn)廣場(chǎng)周邊建筑物立面粉飾工作

一是組織專業(yè)人員，依據(jù)近年來我市粉飾工程的調(diào)查結(jié)果，對(duì)粉飾工程建筑面積造價(jià)進(jìn)行了測(cè)算；二是組織人力對(duì)全市擬進(jìn)行立面粉飾的17條景觀街路進(jìn)行逐段、逐棟排查；三是由規(guī)劃部門提出了沈陽市主要街路建筑色彩規(guī)劃條件，在此基礎(chǔ)上我局組織有關(guān)設(shè)計(jì)單位提出了青年大街、東陵路等路段的初步設(shè)計(jì)方案。

二、下半年工作思路

（一）物業(yè)管理方面工作

1、出臺(tái)《沈陽市物業(yè)管理規(guī)定》

6月底《沈陽市住宅物業(yè)管理規(guī)定》（討論稿）可報(bào)市人大，力爭(zhēng)在9月份以政府規(guī)章的形式出臺(tái)，為解決我市物業(yè)管理中的具體問題提供操作性強(qiáng)的法律依據(jù)。

2、進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，提高物業(yè)服務(wù)水平

一是加強(qiáng)物業(yè)管理招投標(biāo)的監(jiān)督和指導(dǎo)，全面推行前期物業(yè)管理招投標(biāo)機(jī)制，創(chuàng)造公平、公正的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，促進(jìn)物業(yè)管理的專業(yè)化、市場(chǎng)化和社會(huì)化。

二是建立物業(yè)管理企業(yè)誠信檔案、物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理信用檔案和準(zhǔn)入、退出機(jī)制，強(qiáng)化對(duì)物業(yè)管理行為的監(jiān)督。對(duì)不按《合同》進(jìn)行管理服務(wù)的物業(yè)管理企業(yè)，在建立整改檔案的同時(shí)在媒體上予以公布，接受社會(huì)監(jiān)督。

三是規(guī)范業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)，積極引導(dǎo)業(yè)主正確行使權(quán)力和履行義務(wù)。爭(zhēng)取年底前出臺(tái)《關(guān)于加強(qiáng)組建業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)工作的指導(dǎo)意見》，使這項(xiàng)關(guān)系到群眾利益、社區(qū)穩(wěn)定的工作，更具規(guī)范性、操作性。

四是繼續(xù)抓好物業(yè)管理從業(yè)人員培訓(xùn)工作。與建設(shè)部聯(lián)合開展物業(yè)管理從業(yè)人員培訓(xùn)工作，全面提高從業(yè)人員素質(zhì)，將專業(yè)性強(qiáng)、一專多能的復(fù)合型管理人才引入到物業(yè)管理企業(yè)中.

3、建立新型物業(yè)管理體制

將普通住宅區(qū)物業(yè)管理納入到社區(qū)建設(shè)中來，物業(yè)管理由街道辦事處、社區(qū)委員會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主“共治”。形成“業(yè)主自制管理、政府基層管理、物業(yè)管理”三位一體的新型服務(wù)平臺(tái)。對(duì)于暫時(shí)不具備物業(yè)管理?xiàng)l件的普通住宅區(qū)，按照屬地劃分給社區(qū)進(jìn)行管理，充分發(fā)揮基層組織的作用。待具備物業(yè)管理?xiàng)l件后，再通過招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)。

住宅物業(yè)管理方案范文第3篇

一、指導(dǎo)思想

堅(jiān)持以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，以促進(jìn)全市物業(yè)服務(wù)行業(yè)規(guī)范化管理為目標(biāo)，以提升物業(yè)管理水平和服務(wù)質(zhì)量、解決居民實(shí)際困難和突出問題為重點(diǎn)，按照政府相關(guān)職能部門、街道辦事處、社區(qū)及住宅小區(qū)互聯(lián)互動(dòng)、相互配合、相互支持、齊抓共管的總體要求，努力營造良好的生活環(huán)境，確保居民生活秩序穩(wěn)定，人民群眾安居樂業(yè)。

二、工作目標(biāo)

通過開展物業(yè)管理提升年活動(dòng)，努力實(shí)現(xiàn)六個(gè)明顯變化，即：各職能部門、單位職責(zé)明確，工作積極性主動(dòng)性明顯提高；物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理能力和服務(wù)質(zhì)量明顯提升；物業(yè)管理覆蓋面明顯擴(kuò)大；業(yè)主自治意識(shí)明顯增強(qiáng)；住宅區(qū)居住環(huán)境明顯改善；物業(yè)服務(wù)滿意率明顯上升。從而使人民群眾安居樂業(yè)，社會(huì)更加和諧穩(wěn)定。

三、工作內(nèi)容

（一）做好法規(guī)政策宣傳，提升社會(huì)發(fā)展環(huán)境。采取多種形式，加大對(duì)物業(yè)管理相關(guān)法律法規(guī)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)風(fēng)采和典型事跡、提升年工作動(dòng)態(tài)、業(yè)主參與管理的好人好事的宣傳工作力度，在全市營造物業(yè)管理提升年活動(dòng)的濃厚氛圍，引導(dǎo)社會(huì)各界樹立正確的物業(yè)管理觀念，激發(fā)市民參與物業(yè)管理的主動(dòng)性、積極性，加深對(duì)物業(yè)管理法規(guī)政策的了解，提高市民依法維護(hù)自身權(quán)益、遵章盡好業(yè)主義務(wù)的意識(shí)，為物業(yè)管理工作健康有序發(fā)展打造良好的社會(huì)環(huán)境。

（二）加強(qiáng)法規(guī)政策調(diào)研，提升完善法規(guī)體系。加大調(diào)研工作力度，研究出臺(tái)《市住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法》和《市物業(yè)服務(wù)規(guī)范》，制定《市住宅物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目招投標(biāo)管理實(shí)施細(xì)則》，改革和規(guī)范住宅專項(xiàng)維修資金、物業(yè)質(zhì)量保修金管理使用辦法，健全完善科學(xué)規(guī)范的法規(guī)體系。

（三）健全企業(yè)管理制度，提升規(guī)范服務(wù)水平。指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)建立完善企業(yè)管理制度和各項(xiàng)應(yīng)急預(yù)案，推行物業(yè)服務(wù)規(guī)范省地方標(biāo)準(zhǔn)、《前期物業(yè)服務(wù)合同（示范文本）》和《業(yè)主臨時(shí)公約（示范文本）》。指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)與委托人或業(yè)主大會(huì)簽訂規(guī)范完整的《物業(yè)服務(wù)合同》并按照合同約定的內(nèi)容提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)，自覺接受業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督，配合業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)履行職責(zé)。

（四）組織行業(yè)協(xié)會(huì)建設(shè)，提升企業(yè)自律能力?；I備成立市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)，做好行業(yè)調(diào)查、政策與理論研究、促進(jìn)行業(yè)發(fā)展、行業(yè)自律、信息引導(dǎo)、咨詢服務(wù)、崗位培訓(xùn)、對(duì)外交流等工作，倡導(dǎo)企業(yè)誠信經(jīng)營、有序競(jìng)爭(zhēng)，凈化市場(chǎng)環(huán)境，提高管理和服務(wù)水平。

（五）開展物業(yè)行業(yè)整頓，提升行業(yè)管理水平。整頓和規(guī)范物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)秩序，對(duì)無資質(zhì)或超資質(zhì)從事物業(yè)管理、不按合同約定的內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)提供服務(wù)、擅自提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和擅自占用業(yè)主公共部位和場(chǎng)地牟取利益、不按規(guī)定繳納專項(xiàng)維修資金等進(jìn)行專項(xiàng)整治，解決侵害業(yè)益和影響社會(huì)和諧穩(wěn)定的突出問題。

（六）抓好業(yè)主委員會(huì)建設(shè)，提升業(yè)主自治意識(shí)。街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府要積極組織、指導(dǎo)本轄區(qū)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)成立、換屆工作，強(qiáng)化業(yè)主自治管理。符合條件的住宅小區(qū)年底前要全部選舉成立業(yè)主委員會(huì)，積極引導(dǎo)業(yè)主增強(qiáng)業(yè)主自律意識(shí)，正確行使權(quán)力和履行義務(wù)，依法維護(hù)自身權(quán)益，解決物業(yè)管理市場(chǎng)主體缺失的問題。

（七）創(chuàng)新社區(qū)管理模式，提升物業(yè)管理覆蓋率。按照屬地管理、物業(yè)服務(wù)與社區(qū)管理相結(jié)合的原則和“新建小區(qū)有市場(chǎng)、舊住宅區(qū)有人管”的工作要求，在積極推行規(guī)范化物業(yè)管理模式的基礎(chǔ)上，對(duì)暫不具備實(shí)施市場(chǎng)化物業(yè)管理?xiàng)l件的小區(qū)，由街道辦事處、社區(qū)居委會(huì)組織召開業(yè)主大會(huì)，指導(dǎo)業(yè)主實(shí)施自治管理；無法實(shí)施業(yè)主自治管理的小區(qū)由街道辦事處、社區(qū)居委會(huì)進(jìn)行管理，提供必要的公共管理和服務(wù)，健全完善各項(xiàng)配套設(shè)施，逐步實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理全覆蓋的目標(biāo)。

（八）搞好小區(qū)綜合治理，提升居住生活環(huán)境。各職能部門、單位按照職責(zé)開展好住宅小區(qū)違法違規(guī)行為專項(xiàng)治理活動(dòng)，加大小區(qū)亂貼亂畫、亂搭亂建、亂設(shè)攤點(diǎn)、違章飼養(yǎng)畜禽等行為的查處力度。搞好小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生、綠化亮化、基礎(chǔ)設(shè)施配套、專業(yè)經(jīng)營設(shè)施移交改造等工作，使小區(qū)整體環(huán)境得到改善和提升。

（九）搞好社區(qū)文化建設(shè)，提升居民生活品質(zhì)。街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府、社區(qū)居委會(huì)要積極組織開展“構(gòu)建和諧社區(qū)、建設(shè)和諧家園”為主題的文體活動(dòng)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)要在社區(qū)居委會(huì)的指導(dǎo)下充分利用小區(qū)場(chǎng)地、設(shè)施，開辟“文化墻”、“閱報(bào)欄”，進(jìn)行“和諧家庭”、“文明家庭”、“愛心家庭”、“小區(qū)文明之星”評(píng)比等豐富多彩的群眾文化活動(dòng)，加強(qiáng)企業(yè)與業(yè)主的交流互動(dòng)，搞好和諧社區(qū)和精神文明建設(shè)。

四、責(zé)任分工

（一）縣（市、區(qū)）職責(zé)。負(fù)責(zé)研究制定本轄區(qū)物業(yè)管理提升年活動(dòng)實(shí)施方案；劃定舊住宅區(qū)范圍、制定整治改造計(jì)劃并組織實(shí)施；負(fù)責(zé)籌集活動(dòng)所需資金和舊住宅區(qū)整改資金，保證上級(jí)撥付專項(xiàng)資金的合理使用；指導(dǎo)、督促鄉(xiāng)鎮(zhèn)、街道辦事處和社區(qū)居委會(huì)落實(shí)各項(xiàng)工作任務(wù)。街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府負(fù)責(zé)組織實(shí)施市、縣（市、區(qū)）活動(dòng)方案確定的各項(xiàng)工作；執(zhí)行好聯(lián)席會(huì)議制度，成立物業(yè)管理糾紛調(diào)解委員會(huì)，協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理服務(wù)過程中的各類糾紛和投訴；指導(dǎo)小區(qū)召開業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的選舉、換屆工作；做好未實(shí)施物業(yè)管理小區(qū)的管理和服務(wù)工作；搞好社區(qū)精神文明建設(shè)，指導(dǎo)開展社區(qū)文化活動(dòng)。

（二）職能部門職責(zé)。

1．市監(jiān)察局職責(zé)：負(fù)責(zé)各職能部門、單位物業(yè)管理提升年活動(dòng)組織實(shí)施情況的監(jiān)督監(jiān)察工作。

2．市民政局職責(zé)：負(fù)責(zé)指導(dǎo)社區(qū)居委會(huì)、住宅小區(qū)業(yè)主委員會(huì)的民主選舉、民主決策、民主管理和民主監(jiān)督工作，制定社區(qū)工作、服務(wù)管理辦法和促進(jìn)發(fā)展的政策措施，指導(dǎo)社區(qū)服務(wù)體系建設(shè)；做好地名管理工作。#p#分頁標(biāo)題#e#

3．市公安局職責(zé)：負(fù)責(zé)住宅小區(qū)內(nèi)違反治安管理規(guī)定行為的管理工作；組織開展違規(guī)養(yǎng)犬專項(xiàng)整治活動(dòng)；指導(dǎo)小區(qū)管理單位搞好治安防范工作和技防設(shè)施的安裝、使用管理工作。

4．市人社局職責(zé)：負(fù)責(zé)加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)用工管理，督促其執(zhí)行好最低工資標(biāo)準(zhǔn)并與從業(yè)人員簽訂勞動(dòng)合同、按時(shí)繳納社會(huì)保險(xiǎn)金等；做好物業(yè)服務(wù)企業(yè)專業(yè)技術(shù)人員管理和繼續(xù)教育工作。

5．市財(cái)政局職責(zé)：負(fù)責(zé)各職能部門、單位物業(yè)管理提升年活動(dòng)有關(guān)資金支持。

6．市環(huán)保局職責(zé)：負(fù)責(zé)組織開展環(huán)境保護(hù)執(zhí)法檢查活動(dòng)；做好建設(shè)項(xiàng)目竣工環(huán)境保護(hù)驗(yàn)收和住宅小區(qū)環(huán)境保護(hù)宣傳教育工作。

7．市住建局職責(zé)：負(fù)責(zé)新建和在建項(xiàng)目的物業(yè)管理配套建筑及設(shè)施的建設(shè)監(jiān)督，做好住宅小區(qū)工程質(zhì)量管理和綜合驗(yàn)收工作。

8．市規(guī)劃局職責(zé)：負(fù)責(zé)住宅小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)方案的審查和規(guī)劃竣工核實(shí)工作，做好物業(yè)管理配套建筑及其它住宅小區(qū)配套設(shè)施的規(guī)劃審查工作。

9．市文廣新局職責(zé)：負(fù)責(zé)指導(dǎo)和搞好物業(yè)管理提升年活動(dòng)及物業(yè)管理法規(guī)政策的宣傳工作，把握正確的輿論導(dǎo)向。

10．市衛(wèi)生局職責(zé)：負(fù)責(zé)居住小區(qū)內(nèi)愛國衛(wèi)生、健康教育、病媒生物防制工作的指導(dǎo)，負(fù)責(zé)指導(dǎo)市、區(qū)兩級(jí)衛(wèi)生監(jiān)督所對(duì)居住小區(qū)傳染病防治、二次供水等相關(guān)工作的檢查指導(dǎo)和監(jiān)督檢測(cè)。

11．市城管執(zhí)法局職責(zé)：負(fù)責(zé)指導(dǎo)各區(qū)開展住宅小區(qū)內(nèi)違法亂搭亂建清理整頓專項(xiàng)活動(dòng)；做好住宅小區(qū)內(nèi)違反規(guī)劃和市容環(huán)境衛(wèi)生管理規(guī)定行為的行政執(zhí)法工作。

12．市物價(jià)局職責(zé)：負(fù)責(zé)起草《市住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法》，制定物業(yè)服務(wù)政府指導(dǎo)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)；負(fù)責(zé)價(jià)格爭(zhēng)議調(diào)解處理工作；負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督檢查。

13．市公用事業(yè)局職責(zé)：負(fù)責(zé)指導(dǎo)和督促三區(qū)政府（管委會(huì)）及供水、供氣、供熱等專業(yè)經(jīng)營單位落實(shí)市政府規(guī)定，加快對(duì)專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備的改造步伐，逐步達(dá)到分戶計(jì)量、分戶控制的要求。制定住宅小區(qū)專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備接收計(jì)劃和實(shí)施細(xì)則；督促有關(guān)單位履行投資、建設(shè)、運(yùn)行和維護(hù)（含小區(qū)二次管網(wǎng)）管理義務(wù)。

14．市房管中心職責(zé)：負(fù)責(zé)物業(yè)管理提升年活動(dòng)的牽頭組織和指導(dǎo)、協(xié)調(diào)工作；負(fù)責(zé)物業(yè)管理信息系統(tǒng)建設(shè)和物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目招投標(biāo)管理工作；負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)督管理工作，督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展各項(xiàng)活動(dòng)；查處住宅小區(qū)違反房屋管理和物業(yè)管理規(guī)定的行為；搞好物業(yè)管理法規(guī)政策的宣傳工作；搞好物業(yè)管理創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)工作；會(huì)同市物價(jià)局起草《市住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法》；組織成立市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)。

15．市工商局職責(zé)：負(fù)責(zé)加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)的監(jiān)督管理；負(fù)責(zé)居住小區(qū)內(nèi)的市場(chǎng)各類經(jīng)營主體的日常監(jiān)管，查處違反工商管理規(guī)定的行為。

16．市質(zhì)監(jiān)局職責(zé)：負(fù)責(zé)住宅小區(qū)內(nèi)電梯、鍋爐等特種設(shè)備使用、檢驗(yàn)檢測(cè)監(jiān)督管理工作，搞好安全隱患的排查整治活動(dòng)。

17．市公安消防支隊(duì)職責(zé)：負(fù)責(zé)指導(dǎo)和督促各基層公安派出所加強(qiáng)對(duì)住宅小區(qū)內(nèi)消防設(shè)備、消防通道等的專項(xiàng)檢查和整治活動(dòng)，消除消防安全隱患。

五、實(shí)施步驟

（一）動(dòng)員部署階段（年6月前）。

1．制定實(shí)施方案。各級(jí)各部門要廣泛征求有關(guān)單位和群眾的意見和建議，制定出切實(shí)可行的具體實(shí)施方案。

2．明確職責(zé)。按照市政府物業(yè)管理提升年活動(dòng)的要求，進(jìn)一步明確各部門單位的職責(zé)，布置工作任務(wù)。

3．開展宣傳發(fā)動(dòng)。通過電臺(tái)、電視、報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)等多種媒體，搞好宣傳發(fā)動(dòng)，加深群眾對(duì)物業(yè)管理法規(guī)政策以及物業(yè)管理提升年活動(dòng)的認(rèn)識(shí)和了解。

（二）組織實(shí)施階段（年6月1日至12月31日）。

為使各項(xiàng)工作有針對(duì)性地順利實(shí)施，取得更好地實(shí)際效果，在全面推進(jìn)物業(yè)管理提升年活動(dòng)的同時(shí)，有重點(diǎn)地將實(shí)現(xiàn)環(huán)境綜合整治、專營設(shè)施設(shè)備移交整改、成立和改選業(yè)主委員會(huì)、規(guī)范物業(yè)服務(wù)等七個(gè)方面的提升：

1．6月份重點(diǎn)為“物業(yè)服務(wù)規(guī)范提升月”。組織指導(dǎo)各物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行服務(wù)合同、服務(wù)規(guī)范、規(guī)章制度、檔案管理等進(jìn)行專項(xiàng)整改，物業(yè)服務(wù)企業(yè)做到建立完善的規(guī)章制度，財(cái)務(wù)管理操作規(guī)范、賬目明晰，檔案記錄內(nèi)容完整準(zhǔn)確，技術(shù)檔案資料齊全，管理人員統(tǒng)一著裝、儀表整潔、服務(wù)主動(dòng)熱情，每個(gè)管理項(xiàng)目都要簽訂規(guī)范完整的《物業(yè)服務(wù)合同》。

2．7月份重點(diǎn)為“安防設(shè)施改造提升月”。開展小區(qū)監(jiān)控系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)、電子巡更、周界防范、消防系統(tǒng)、避雷系統(tǒng)等安全防范設(shè)施和電梯、鍋爐等特種設(shè)備檢查和更新改造，消除安全隱患，保障正常運(yùn)行。

3．8月份重點(diǎn)為“業(yè)主委員會(huì)建設(shè)提升月”。街道辦事處、社區(qū)居委會(huì)要加強(qiáng)指導(dǎo)，對(duì)轄區(qū)符合條件的住宅小區(qū)都要選舉成立業(yè)主委員會(huì)，已經(jīng)到期的要進(jìn)行改選。

4．9月份重點(diǎn)為“專營設(shè)施移交整改提升月”。經(jīng)業(yè)主大會(huì)決定移交給專業(yè)經(jīng)營單位的，相關(guān)專業(yè)經(jīng)營單位要及時(shí)接收，并根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行整治改造，逐步達(dá)到分戶計(jì)量、分戶控制要求。

5．10月份重點(diǎn)為“環(huán)境綜合整治提升月”。各級(jí)各部門按照職能和實(shí)施方案的要求開展違章建筑清理、違章飼養(yǎng)治理、環(huán)境衛(wèi)生整治等專項(xiàng)活動(dòng)，切實(shí)改善小區(qū)環(huán)境。

6．11月份重點(diǎn)為“精神文明建設(shè)提升月”。街道辦事處、社區(qū)居委會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)，要精心準(zhǔn)備和組織開展豐富多彩的社區(qū)文化活動(dòng)，倡導(dǎo)健康向上、和諧文明、互助互愛、遵章愛家的鄰里文化。

7．12月份重點(diǎn)為“和諧共建達(dá)標(biāo)提升月”。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在社區(qū)居委會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的指導(dǎo)監(jiān)督下，開展業(yè)主滿意率調(diào)查活動(dòng)，廣泛征求業(yè)主的意見和建議，并及時(shí)進(jìn)行整改。同時(shí)，社區(qū)居委會(huì)和業(yè)主委員會(huì)要協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)無正當(dāng)理由長期拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)的現(xiàn)象進(jìn)行清理和追繳，對(duì)拒不繳納有關(guān)費(fèi)用的要及時(shí)向人民法院。樹立物業(yè)服務(wù)有償消費(fèi)、小區(qū)和諧人人有責(zé)的思想觀念，形成積極繳費(fèi)光榮、無故欠費(fèi)可恥的良好風(fēng)氣。開展優(yōu)秀物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目達(dá)標(biāo)考評(píng)活動(dòng)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)觀摩評(píng)比活動(dòng)，開展互評(píng)互議和業(yè)主評(píng)議活動(dòng)，促進(jìn)社區(qū)和企業(yè)間的交流和學(xué)習(xí)，互相取長補(bǔ)短，鞏固提高。市物業(yè)管理提升年活動(dòng)領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室將定期不定期地對(duì)各單位開展活動(dòng)情況進(jìn)行調(diào)度和檢查督導(dǎo)，及時(shí)反饋信息，對(duì)存在的問題限期整改。

（三）考評(píng)總結(jié)階段（年1月）。#p#分頁標(biāo)題#e#

市物業(yè)管理提升年活動(dòng)領(lǐng)導(dǎo)小組將組織對(duì)各區(qū)、街道辦事處、各職能部門的工作情況進(jìn)行考核。考核結(jié)果分為5類，90分以上為優(yōu)秀，80-90分為良好，70-80分為一般，60-70分為較差，60分以下為不合格并責(zé)令整改，同時(shí)追究有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)和負(fù)責(zé)人的責(zé)任。

1．進(jìn)行工作總結(jié)，對(duì)表現(xiàn)突出、成效顯著的單位和個(gè)人進(jìn)行表彰獎(jiǎng)勵(lì)。

2．整理活動(dòng)資料，做好歸檔和后續(xù)宣傳工作。

3．建立長效機(jī)制，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，查漏補(bǔ)缺，強(qiáng)化整改，鞏固成果，引導(dǎo)物業(yè)管理工作規(guī)范有序發(fā)展。

六、保障措施

（一）為加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)，成立物業(yè)管理提升年活動(dòng)領(lǐng)導(dǎo)小組，明確職責(zé)和分工，確保圓滿完成活動(dòng)任務(wù)。

住宅物業(yè)管理方案范文第4篇

一、調(diào)整機(jī)制，明確職責(zé)，增強(qiáng)物業(yè)管理的整體合力

住宅小物業(yè)管理是城管理的重要組成部分，也是構(gòu)建和諧社會(huì)的基礎(chǔ)性工作。管委會(huì)各職能部門、各街道（鎮(zhèn)），要將職能延伸到住宅小，充分發(fā)揮各部門職能作用，按照“分級(jí)負(fù)責(zé)，屬地為主”的原則，建立以屬地街道（鎮(zhèn)）為主的，職能部門、街道（鎮(zhèn)）、社三級(jí)物業(yè)管理體系，形成職責(zé)明確，多方聯(lián)動(dòng)的物業(yè)管理工作新機(jī)制。

（一）國土資源和房屋局負(fù)責(zé)物業(yè)行業(yè)監(jiān)督管理，具體職責(zé)：制定全住宅小物業(yè)管理配套政策；物業(yè)企業(yè)資質(zhì)初審及備案；住宅小首次專項(xiàng)維修資金歸集、增值、使用管理；住宅小物業(yè)用房歸集及備案登記；制定開發(fā)住宅小物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)；協(xié)助物價(jià)部門核定住宅小物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；組織物業(yè)企業(yè)行業(yè)檢查評(píng)比、培訓(xùn)和考核；會(huì)同街道（鎮(zhèn)）協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理中的矛盾糾紛；會(huì)同規(guī)劃建設(shè)局、街道（鎮(zhèn)）劃分物業(yè)管理域，監(jiān)督建設(shè)單位移交住宅小建設(shè)及管網(wǎng)設(shè)施資料；負(fù)責(zé)下達(dá)全商品房住宅小的年度維修資金使用計(jì)劃。

（二）街道（鎮(zhèn)）負(fù)責(zé)對(duì)轄內(nèi)物業(yè)管理工作。具體職責(zé)：會(huì)同建設(shè)單位對(duì)前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選聘；負(fù)責(zé)竣工住宅小的規(guī)劃、建設(shè)、質(zhì)監(jiān)、管網(wǎng)等資料備案；受理核準(zhǔn)建設(shè)單位或業(yè)主成立首屆業(yè)主大會(huì)申請(qǐng)，參與組織成立業(yè)主大會(huì)籌備組，指導(dǎo)組織召開業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)籌建、改選和換屆；負(fù)責(zé)業(yè)主委員會(huì)的備案工作，出具業(yè)主委員會(huì)刻制印章證明并辦理印章備案；監(jiān)督、檢查轄內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的日常服務(wù)工作，按照《大連市物業(yè)管理企業(yè)檢查考核管理辦法》的規(guī)定對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行考核，并提出考核意見；負(fù)責(zé)轄內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)項(xiàng)目備案；督促住宅小業(yè)主委員會(huì)按照規(guī)定組織召開業(yè)主大會(huì)。業(yè)主委員會(huì)不按規(guī)定組織召開業(yè)主大會(huì)的，街道（鎮(zhèn)）可責(zé)令其組織召開或直接組織業(yè)主召開業(yè)主大會(huì)；負(fù)責(zé)處理物業(yè)服務(wù)中的業(yè)主投訴工作；協(xié)調(diào)處理物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主之間的矛盾和問題；指導(dǎo)社居委會(huì)協(xié)助物業(yè)企業(yè)收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)；監(jiān)督物業(yè)企業(yè)對(duì)維修資金的使用，并對(duì)住宅小物業(yè)企業(yè)上報(bào)年度維修項(xiàng)目計(jì)劃進(jìn)行初審，參與維修項(xiàng)目驗(yàn)收；定期對(duì)物業(yè)企業(yè)服務(wù)項(xiàng)目進(jìn)行檢查，監(jiān)督物業(yè)企業(yè)定期對(duì)住宅小的公共部位、公共設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維護(hù)、保養(yǎng)、檢查；指導(dǎo)住宅小物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)工作，監(jiān)管物業(yè)項(xiàng)目的交接工作；及時(shí)制止住宅小內(nèi)搭建違章建筑等行為。并向城管執(zhí)法部門通報(bào)，由城管執(zhí)法部門依法進(jìn)行處罰。

（三）規(guī)劃建設(shè)局具體負(fù)責(zé)：按規(guī)定在審批規(guī)劃建筑方案時(shí)，對(duì)住宅小物業(yè)用房的位置、面積予以確定；監(jiān)管建設(shè)單位履行保修期內(nèi)的保修義務(wù)；將住宅小環(huán)衛(wèi)、綠化、道路、停車場(chǎng)、門衛(wèi)等設(shè)施配套建設(shè)納入規(guī)劃驗(yàn)收范疇。負(fù)責(zé)物業(yè)管理域的人防工程設(shè)施管理。

（四）城管與執(zhí)法局負(fù)責(zé)：行使規(guī)劃、建設(shè)、房產(chǎn)等專項(xiàng)執(zhí)法職能；按規(guī)定查處住宅小內(nèi)破墻開門（窗）、擅自改變建設(shè)工程規(guī)劃許可證范圍的違法建設(shè)行為；查處損綠毀綠行為；查處未經(jīng)批準(zhǔn)擅自搭建建筑物、構(gòu)筑物及其它設(shè)施；清理查處戶外廣告、亂設(shè)攤點(diǎn)、亂堆亂放等行為。

（五）工商局負(fù)責(zé)：依據(jù)《戶外廣告登記管理規(guī)定》對(duì)住宅小內(nèi)非法設(shè)置的戶外廣告進(jìn)行處理；依據(jù)《無照經(jīng)營查處取締辦法》對(duì)住宅小內(nèi)的無須取得許可證或者其他批準(zhǔn)文件即可取得營業(yè)執(zhí)照而未依法取得營業(yè)執(zhí)照，擅自從事經(jīng)營活動(dòng)、已經(jīng)依法取得許可證或者其他批準(zhǔn)文件，但未依法取得營業(yè)執(zhí)照，擅自從事經(jīng)營活動(dòng)、已經(jīng)辦理注銷登記或者被吊銷營業(yè)執(zhí)照，以及營業(yè)執(zhí)照有效期屆滿后未按照規(guī)定重新辦理登記手續(xù)，擅自繼續(xù)從事經(jīng)營活動(dòng)等無照經(jīng)營行為予以查處取締；對(duì)利用住宅或車棚（庫）、地下倉庫作為經(jīng)營（辦公）場(chǎng)所、異地設(shè)立經(jīng)營（辦公）場(chǎng)所等，依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)進(jìn)行處理

（六）發(fā)展改革局負(fù)責(zé)：會(huì)同國土資源和房屋局制定與住宅物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)相對(duì)應(yīng)的基準(zhǔn)價(jià)及其浮動(dòng)幅度，并定期公布；會(huì)同國土局對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行監(jiān)督；受理和處理物業(yè)服務(wù)收費(fèi)價(jià)格咨詢及投訴，調(diào)解矛盾和糾紛；住宅小的各種設(shè)施管網(wǎng)的升級(jí)改造的立項(xiàng)工作。

（七）公安局負(fù)責(zé)：指導(dǎo)督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)的保安人員開展安全防范工作；指導(dǎo)落實(shí)物業(yè)服務(wù)域內(nèi)的安全防范設(shè)施建設(shè)；及時(shí)查處治安案件；督促物業(yè)企業(yè)做好治安協(xié)助工作；對(duì)物業(yè)服務(wù)域內(nèi)堆放易燃易爆物品、阻塞交通、阻礙消防通道以及強(qiáng)行停放大型車輛的行為采取強(qiáng)制措施；對(duì)住宅小內(nèi)外來人口和寵物飼養(yǎng)進(jìn)行規(guī)范管理。

（八）財(cái)政局負(fù)責(zé)：對(duì)住宅房屋專項(xiàng)維修資金專戶存儲(chǔ)、分戶管理、?？顚Ｓ?、以及資金的增值、使用、核算的監(jiān)督；統(tǒng)籌解決動(dòng)遷住宅小物業(yè)服務(wù)費(fèi)補(bǔ)助和維修所需資金。

（九）環(huán)境保護(hù)局負(fù)責(zé)：對(duì)物業(yè)服務(wù)域及周邊的污染源依法實(shí)施監(jiān)督管理；負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)域內(nèi)的噪聲、油煙、廢氣等超標(biāo)行為的監(jiān)督管理。

（十）質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局負(fù)責(zé)：對(duì)物業(yè)服務(wù)域內(nèi)的電梯等特種設(shè)備進(jìn)行安全監(jiān)察；督促、監(jiān)管做好特種設(shè)備的注冊(cè)登記、維護(hù)保養(yǎng)、作業(yè)人員持證上崗等工作；查處安裝、改造、維修和使用中的違規(guī)行為；處理物業(yè)服務(wù)域內(nèi)的特種設(shè)備事故。

（十一）教育衛(wèi)生局負(fù)責(zé)：對(duì)物業(yè)服務(wù)域內(nèi)二次供水的衛(wèi)生監(jiān)督管理。發(fā)揮愛衛(wèi)會(huì)作用，指導(dǎo)住宅小居民開展好愛國衛(wèi)生活動(dòng)。

（十二）消防大隊(duì)負(fù)責(zé)：指導(dǎo)轄公安派出所對(duì)物業(yè)服務(wù)域內(nèi)消防水源、消防設(shè)施、消防通道等與消防安全相關(guān)工作的監(jiān)督管理。

二、調(diào)整分工，理順關(guān)系，搞好物業(yè)企業(yè)與專業(yè)公司分工

專業(yè)管理公司是住宅小設(shè)施管理的重要部門，按照專業(yè)分工，密切合作的原則，搞好住宅小各種配套設(shè)施及公共設(shè)施管理，理順關(guān)系，分工協(xié)作，確保住宅小各種設(shè)施運(yùn)行質(zhì)量。

（一）供水設(shè)施管理。建筑物墻外一點(diǎn)五米以外的供水設(shè)施及用戶室內(nèi)明裝水表，由供水單位負(fù)責(zé)維修管理。建筑物墻外一點(diǎn)五米以內(nèi)的共用部分由物業(yè)公司負(fù)責(zé)。

（二）供電設(shè)施管理。高層住宅變電亭低壓開關(guān)及以上、多層住宅樓前低壓分電箱及以上、計(jì)費(fèi)用電表由電業(yè)局負(fù)責(zé)維護(hù)、管理。

（三）排水設(shè)施管理。住宅小內(nèi)地下排水設(shè)施，化糞池（含化糞池）以前管網(wǎng)設(shè)施及化糞池清污由排水公司負(fù)責(zé)清理維護(hù)和養(yǎng)護(hù)；化糞池至進(jìn)戶排水管網(wǎng)由物業(yè)公司負(fù)責(zé)。

（四）供熱設(shè)施管理。采用集中供熱的物業(yè)域，其公共供熱管線及供熱設(shè)備、設(shè)施均由集中供熱專業(yè)公司負(fù)責(zé)維修、養(yǎng)護(hù)管理。供熱公司也可委托物業(yè)企業(yè)代為維修、養(yǎng)護(hù)，其委托費(fèi)用由委托單位承擔(dān)

（五）燃?xì)庠O(shè)施管理。管道燃?xì)庠O(shè)施統(tǒng)一由燃?xì)饨?jīng)營單位負(fù)責(zé)組織檢查維修，其維修費(fèi)用按產(chǎn)權(quán)界定承擔(dān)。小內(nèi)如發(fā)現(xiàn)有管線占?jí)?、損壞燃?xì)夤艿馈⒃O(shè)施設(shè)備等異?，F(xiàn)象，物業(yè)公司必須及時(shí)制止并報(bào)告燃?xì)夤?yīng)專業(yè)企業(yè)。

（六）環(huán)境衛(wèi)生管理。住宅小內(nèi)納入市政管理的城市道路，由所在地環(huán)境衛(wèi)生管理單位負(fù)責(zé)清掃保潔；小內(nèi)其它道路及綠地、公共場(chǎng)地及樓內(nèi)公共部位等，由物業(yè)企業(yè)負(fù)責(zé)。居民生活垃圾由物業(yè)企業(yè)從住宅樓運(yùn)至垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站或與環(huán)衛(wèi)部門商定的地點(diǎn)，垃圾清運(yùn)由環(huán)衛(wèi)管理部門運(yùn)至垃圾處理場(chǎng)；非居民生活垃圾由環(huán)衛(wèi)管理部門直接管理。

（七）綠地、公共廣場(chǎng)設(shè)施管理。住宅小規(guī)劃紅線內(nèi)的樹木、綠地及綠地設(shè)施，由物業(yè)企業(yè)負(fù)責(zé)養(yǎng)護(hù)、管理。

（八）公安消防設(shè)施管理。市政供水管網(wǎng)及管網(wǎng)上設(shè)置的地下室消防井、消防栓等消防設(shè)施，由供水部門負(fù)責(zé)維護(hù)、管理，公安消防部門負(fù)責(zé)監(jiān)督檢查。室內(nèi)消防栓以及防火門、消防電梯、輕便滅火器材、消防通道等，由物業(yè)企業(yè)負(fù)責(zé)維修、管理，并接受公安消防部門的監(jiān)督檢查。

（九）有線電視設(shè)施管理。有線電視設(shè)施及線路的維護(hù)、管理，由有線電視經(jīng)營單位負(fù)責(zé)。

（十）住宅小內(nèi)各種地下設(shè)施檢查井、井蓋的維護(hù)管理。由地下設(shè)施檢查井（除排水設(shè)施檢查井）的專業(yè)公司負(fù)責(zé)。也可委托物業(yè)企業(yè)維護(hù)、管理。

（十一）通訊、網(wǎng)線管理。住宅小內(nèi)通訊、網(wǎng)線由經(jīng)營單位維護(hù)至用戶終端。

三、突出重點(diǎn)，系統(tǒng)研究，分類解決各類住宅小的物業(yè)服務(wù)存在問題

住宅小的物業(yè)管理工作，目前還處于規(guī)范和探索理順之中。早期物業(yè)管理由于法規(guī)不健全，不同時(shí)期執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)及管理模式不同，使得一些建之初建設(shè)的小積累了很多的矛盾和問題，影響百姓的日常生活。本著為百姓高度負(fù)責(zé)的精神，逐步解決住宅小存在的突出問題。

（一）做好小配套設(shè)施管理移交。做好住宅小高壓電力設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)工作。由規(guī)劃建設(shè)局牽頭，對(duì)住宅小高壓電力設(shè)施及管網(wǎng)，組織維修改造，改造后按現(xiàn)行政策統(tǒng)一將資產(chǎn)移交給電業(yè)公司負(fù)責(zé)維修養(yǎng)護(hù)；自來水二次加壓泵站盡早進(jìn)行移交改造完善，確保百姓生活用水質(zhì)量。新建住宅小在竣工驗(yàn)收前，應(yīng)移交給專業(yè)公司管理的設(shè)施設(shè)備，必須在移交后方可辦理竣工驗(yàn)收手續(xù)。（負(fù)責(zé)單位：規(guī)劃局、城管與執(zhí)法局，年底前完成）

（二）做好棄管住宅小的物業(yè)服務(wù)。按照屬地管理原則，凡是沒有選聘物業(yè)企業(yè)的住宅小和被棄管的住宅小，由屬地街道（鎮(zhèn)）組織業(yè)主選聘新的物業(yè)公司，對(duì)暫時(shí)選不到物業(yè)公司的暫由街道（鎮(zhèn)）安排代管。（責(zé)任單位：各街道（鎮(zhèn)），年底前完成）

（三）做好動(dòng)遷住宅小物業(yè)管理。動(dòng)遷房屋物業(yè)管理費(fèi)統(tǒng)一按《大連經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)動(dòng)遷住宅物業(yè)費(fèi)暫行管理辦法》（開財(cái)基發(fā)〔〕號(hào)）文件核定，由各街道負(fù)責(zé)管理。國土資源和房屋局會(huì)同各街道（鎮(zhèn)）做好動(dòng)遷房屋域情況的確認(rèn)工作，由各街道（鎮(zhèn)）向財(cái)政局申請(qǐng)補(bǔ)貼資金。各街道（鎮(zhèn)）嚴(yán)格管好物業(yè)費(fèi)補(bǔ)貼資金，不準(zhǔn)挪用、占用。動(dòng)遷居民將動(dòng)遷安置房屋轉(zhuǎn)讓變更后，新業(yè)主不再享受物業(yè)費(fèi)補(bǔ)貼。

動(dòng)遷房屋維修費(fèi)。年以前建設(shè)的參照開發(fā)財(cái)政局年《關(guān)于開發(fā)動(dòng)遷房和機(jī)關(guān)大廈、教師大廈物業(yè)維修管理問題的批示》意見，動(dòng)遷房屋維修費(fèi)由財(cái)政局按現(xiàn)行商品房維修資金標(biāo)準(zhǔn)和管理模式，設(shè)定虛擬賬戶，按銀行五年最高存款利息標(biāo)準(zhǔn)確定維修資金額度，由國土資源和房屋局按照現(xiàn)行管理模式安排動(dòng)遷房屋維修資金使用計(jì)劃。

提高動(dòng)遷住宅小建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，加強(qiáng)動(dòng)遷小房屋建設(shè)質(zhì)量監(jiān)督，搞好設(shè)施配套。規(guī)范動(dòng)遷住宅小的物業(yè)管理用房，凡新建動(dòng)遷小，建設(shè)單位按照商品房小標(biāo)準(zhǔn)，提供物業(yè)管理用房。（責(zé)任單位：規(guī)劃建設(shè)局、國土資源和房屋局、各街（鎮(zhèn)），年底前完成）

（四）做好商品房住宅小房屋維修工作。國土資源和房屋局要進(jìn)一步理順商品房住宅小的維修程序,按照國家、省市規(guī)定制定維修資金使用及管理辦法和維修管理使用配套辦法，做好房屋維修資金保障工作。充分發(fā)揮街道社管理作用,監(jiān)督管理物業(yè)企業(yè)對(duì)維修資金使用。凡物業(yè)企業(yè)報(bào)修事項(xiàng)及范圍,由街道（鎮(zhèn)）對(duì)年度維修計(jì)劃進(jìn)行審核，并對(duì)具體維修項(xiàng)目會(huì)同社、業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行聯(lián)合驗(yàn)收，驗(yàn)收合格后，房產(chǎn)管理部門按程序撥付工程款。細(xì)化住宅專項(xiàng)維修資金使用范圍，完善維修資金使用方式，建立維修計(jì)劃上報(bào)備案制度，審計(jì)制度，確保房屋及其設(shè)備設(shè)施完全使用。各街道辦事處應(yīng)建立應(yīng)急突發(fā)事故搶修資金，做為各種設(shè)施搶修費(fèi)用。建立物業(yè)管理應(yīng)急托管制度，對(duì)住宅小突發(fā)搶修事件，委托專業(yè)公司負(fù)責(zé)搶修，保障居民的正常生活。（責(zé)任單位：國土資源和房屋局，10月份前完成辦法措施的制定）

（五）做好新建動(dòng)遷房屋質(zhì)量保修工作。國土資源和房屋局組織街道對(duì)全新建動(dòng)遷住宅小進(jìn)行普查摸底。將存在質(zhì)量問題統(tǒng)一匯總分類，屬于施工質(zhì)量保修問題，由規(guī)劃建設(shè)局負(fù)責(zé)落實(shí)該小的施工單位，限期進(jìn)行維修，質(zhì)監(jiān)部門跟蹤檢查確保保修質(zhì)量。住宅出現(xiàn)透寒等屬于設(shè)計(jì)規(guī)范問題的由規(guī)劃建設(shè)局制定維修方案，由屬地街道辦事處組織維修改造。進(jìn)一步清理住宅小內(nèi)無照經(jīng)營工作，由工商局牽頭，提出解決方案，各職能部門配合做好這項(xiàng)工作。（責(zé)任單位：規(guī)劃局、工商局、國土資源和房屋局、各街道（鎮(zhèn)），年底前完成）

（六）做好住宅小違章行為的整治工作。由屬地街道（鎮(zhèn)）牽頭會(huì)同綜合執(zhí)法局、國土資源和房屋局全面清理住宅小違章行為。各街道組織社、物業(yè)公司逐個(gè)小進(jìn)行調(diào)查并將情況通報(bào)城市綜合執(zhí)法局。組織聯(lián)合查處，凈化小環(huán)境。（責(zé)任單位：各街道（鎮(zhèn)）、城管執(zhí)法局、國土資源和房屋局、年底前完成）

（七）做好住宅小電梯專項(xiàng)資金管理工作。隨著開發(fā)高層住宅增多，電梯維護(hù)、養(yǎng)護(hù)等問題已經(jīng)顯現(xiàn)，有些地方已經(jīng)出現(xiàn)停運(yùn)現(xiàn)象，為了盡早解決這一問題，避免出現(xiàn)停運(yùn)現(xiàn)象，建立住宅小電梯維護(hù)專項(xiàng)資金，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按每部電梯10萬元標(biāo)準(zhǔn)，為業(yè)主繳納部分電梯專項(xiàng)維修費(fèi)。由國土資源和房屋局統(tǒng)一招標(biāo)選聘專業(yè)公司，實(shí)行轄統(tǒng)一維修、養(yǎng)護(hù)。國土資源和房屋局要建立統(tǒng)一臺(tái)帳，做好資金監(jiān)管。房地產(chǎn)開發(fā)商支付該費(fèi)用可以列入成本。由國土資源和房屋局統(tǒng)一歸集管理。具體實(shí)施由規(guī)劃建設(shè)局和國土資源和房屋局聯(lián)合制定具體實(shí)施意見。（責(zé)任單位：國土資源和房屋局，明年開始執(zhí)行）

（八）做好物業(yè)費(fèi)收繳協(xié)調(diào)工作。目前，影響物業(yè)企業(yè)發(fā)展主要問題，是物業(yè)收費(fèi)難的問題。各街道（鎮(zhèn)）幫助物業(yè)企業(yè)做好物業(yè)費(fèi)收繳工作。協(xié)調(diào)法院定期在街道社設(shè)立小法庭，用法律手段解決物業(yè)收費(fèi)難的問題。發(fā)揮社樓長作用，幫助企業(yè)做好物業(yè)服務(wù)宣傳，動(dòng)員業(yè)主主動(dòng)交費(fèi)，使住宅小物業(yè)管理步入良性循環(huán)軌道。發(fā)展改革局會(huì)同國土資源和房屋局，制定全物業(yè)管理等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，提高住宅小的管理檔次。

各街道（鎮(zhèn)）積極協(xié)調(diào)各專業(yè)部門，探索建立社綜合收費(fèi)站，實(shí)現(xiàn)各種交費(fèi)不出社。（責(zé)任單位：各街道（鎮(zhèn)）、發(fā)展改革局、國土資源和房屋局）

（九）做好物業(yè)專項(xiàng)維修資金歸集工作。調(diào)整維修資金歸集方式。由現(xiàn)在業(yè)主辦理產(chǎn)權(quán)證時(shí)繳納，變?yōu)橘彿拷灰椎怯浐贤瑐浒盖袄U納。按住宅小開設(shè)住宅分賬戶，購房業(yè)主在到房產(chǎn)部門交易備案前，先到房管部門指定銀行按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)交維修資金。否則，房產(chǎn)部門不給交易登記備案。（責(zé)任單位：國土資源和房屋局）

（十）做好早期住宅小改造規(guī)劃。把改善早期小物業(yè)管理質(zhì)量作為城建設(shè)的重要內(nèi)容。爭(zhēng)取用三年的時(shí)間，對(duì)年前建設(shè)小全面進(jìn)行設(shè)施維修改造。由國土資源和房屋局系統(tǒng)提出組織實(shí)施方案，逐項(xiàng)、逐步進(jìn)行實(shí)施。抓好這些民心工程。（責(zé)任單位：國土資源和房屋局、規(guī)劃局、發(fā)改局）

四、加強(qiáng)監(jiān)管，提高質(zhì)量，切實(shí)抓好住宅小物業(yè)管理的規(guī)范運(yùn)作

進(jìn)一步加強(qiáng)住宅小物業(yè)管理基礎(chǔ)工作建設(shè)，發(fā)揮業(yè)主委員會(huì)管理主體作用，提高物業(yè)企業(yè)服務(wù)水平和管理能力，規(guī)范開發(fā)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì),物業(yè)企業(yè)的工作行為,完善工作系統(tǒng),使物業(yè)管理逐漸地步入良性循環(huán)軌道。

（一）規(guī)范新建住宅小的前期管理。凡達(dá)到規(guī)定規(guī)模的住宅小，必須采取招投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施前期物業(yè)管理。建設(shè)單位在辦理商品房預(yù)售許可證前，應(yīng)當(dāng)選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)并簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。前期物業(yè)服務(wù)合同作為辦理商品房預(yù)售許可證的補(bǔ)充要件。前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)要加強(qiáng)對(duì)住宅小建設(shè)工程質(zhì)量的跟蹤，根據(jù)物業(yè)管理的要求，提出合理化建議，對(duì)擅自變更設(shè)計(jì)方案、降低建設(shè)質(zhì)量和配套標(biāo)準(zhǔn)等違法行為，及時(shí)向相關(guān)執(zhí)法部門報(bào)告。

（二）規(guī)范物業(yè)資料交接。住宅小竣工交付前，建設(shè)單位要與物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理物業(yè)交接手續(xù)，將物業(yè)圖紙資料等移交給物業(yè)服務(wù)企業(yè)。同時(shí)向?qū)俚亟值捞峁└鞣N移交資料備案。水、電、暖等設(shè)施按照專業(yè)分工移交給專業(yè)公司。建設(shè)單位在辦理房屋初始登記時(shí)，必須提供前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)接管證明和街道備案證明。

（三）規(guī)范業(yè)主委員會(huì)的運(yùn)作。不論采取何種管理模式，所有住宅小都要依法建立業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主委員會(huì)一時(shí)難以建立的或不成立的，經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，業(yè)主可將業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)委托給物業(yè)管理域內(nèi)的居民委員會(huì)組織實(shí)施，并報(bào)屬地街道部門備案。為及時(shí)掌握了解業(yè)主意見，業(yè)主委員會(huì)可聘請(qǐng)社工作人員作為業(yè)主委員會(huì)執(zhí)行聯(lián)絡(luò)員，負(fù)責(zé)街道、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)公司作用之間的協(xié)調(diào)與溝通。

（四）規(guī)范物業(yè)服務(wù)行為。簽訂物業(yè)服務(wù)合同，權(quán)利義務(wù)關(guān)系必須明確且符合法律法規(guī)規(guī)定，并向街道（鎮(zhèn)）社居委會(huì)備案。物業(yè)服務(wù)企業(yè)要按照合同約定，認(rèn)真履行服務(wù)義務(wù)，為業(yè)主提供質(zhì)價(jià)相符的物業(yè)服務(wù)。要嚴(yán)格執(zhí)行物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，堅(jiān)持明碼標(biāo)價(jià)并按規(guī)定辦理備案等手續(xù)，自覺接受相關(guān)部門以及業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督。

（五）規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出程序。物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自退出物業(yè)管理項(xiàng)目的，要依照有關(guān)法律法規(guī)和服務(wù)合同的約定追究責(zé)任，給業(yè)主造成損失的，要依法承擔(dān)賠償責(zé)任。物業(yè)服務(wù)企業(yè)因物業(yè)服務(wù)合同期滿不續(xù)約或提前解除合同的，應(yīng)提前2個(gè)月書面告知業(yè)主委員會(huì)、所在街道和社居委會(huì)。在前期物業(yè)服務(wù)期間，物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目且建設(shè)單位無法承擔(dān)重新選聘負(fù)責(zé)的，由社居委會(huì)臨時(shí)代為管理。

（六）規(guī)范農(nóng)村都市新村物業(yè)管理。隨著開發(fā)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，凡各鎮(zhèn)建設(shè)農(nóng)民都市新村的村莊，參照城市物業(yè)管理規(guī)定，實(shí)施物業(yè)管理，業(yè)主委員會(huì)和村委會(huì)可以同為一個(gè)機(jī)構(gòu)。

五、齊抓共管，多方扶持，推進(jìn)和諧社建設(shè)

物業(yè)管理是一項(xiàng)復(fù)雜的社會(huì)系統(tǒng)工程，每一項(xiàng)事物影響百姓生活。各職能部門、街道（鎮(zhèn)），發(fā)揮作用，多方扶持，全力推進(jìn)和諧開發(fā)建設(shè)。

（一）進(jìn)一步發(fā)揮各街道各部門在物業(yè)管理中的作用。要認(rèn)真履行好分工責(zé)任，將住宅小的物業(yè)管理作為社建設(shè)的重要內(nèi)容。各街道成立物業(yè)管理協(xié)調(diào)小組（可與城管科一套人馬），要安排專人負(fù)責(zé)物業(yè)管理工作；管委會(huì)各職能部門按照分工要求，抓好工作落實(shí)。

（二）進(jìn)一步抓好物業(yè)企業(yè)管理。國土資源和房屋局認(rèn)真組織好培訓(xùn)工作，對(duì)街道社、物業(yè)企業(yè)從業(yè)人員定期組織培訓(xùn)，提高從業(yè)人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)；積極組織開展創(chuàng)新文明小活動(dòng)，制定考核標(biāo)準(zhǔn)系統(tǒng)對(duì)物業(yè)企業(yè)和住宅小物業(yè)管理進(jìn)行檢查考核。組織現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)交流會(huì)，增強(qiáng)從業(yè)人員的工作自覺性。

進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)企業(yè)管理行為，明確管理責(zé)任，發(fā)揮物業(yè)企業(yè)作用，對(duì)發(fā)生在小內(nèi)的各種違法行為主動(dòng)管理，及時(shí)向各有關(guān)部門報(bào)告。國土資源和房屋局合同街道（鎮(zhèn)）制定嚴(yán)格考核標(biāo)準(zhǔn)，并實(shí)施動(dòng)態(tài)考核。

（三）進(jìn)一步扶持物業(yè)企業(yè)發(fā)展。凡由政府及職能部門承擔(dān)的費(fèi)用，不得轉(zhuǎn)由業(yè)主或物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)。各專業(yè)公司經(jīng)營收費(fèi)，不得向物業(yè)強(qiáng)行托收；物業(yè)企業(yè)接受委托代收代付的，委托單位應(yīng)支付相應(yīng)的費(fèi)用。新建小竣工驗(yàn)收移交后，其未售房屋的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，由開發(fā)企業(yè)承擔(dān)。物業(yè)企業(yè)辦理物業(yè)用房使用、出租登記時(shí)，免征房產(chǎn)各種租賃稅費(fèi)。各街道及時(shí)按標(biāo)準(zhǔn)撥付動(dòng)遷小物業(yè)管理費(fèi)，保證小物業(yè)管理正常運(yùn)行。

（四）進(jìn)一步做好專業(yè)公司與物業(yè)服務(wù)公司交接。城管局、規(guī)劃局、國土資源和房屋局按照業(yè)務(wù)分工，組織好與專業(yè)公司對(duì)住宅小管理設(shè)施的移交。國土資源和房屋局組織提交各種設(shè)施移交明細(xì)，城管局、規(guī)劃局組織好與專業(yè)公司移交。移交后由各專業(yè)公司提出整改方案。供水、供電、供熱、供氣、消防、郵政、通訊、有線電視等專業(yè)對(duì)口單位，負(fù)責(zé)好物業(yè)管理域內(nèi)的設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)工作，主動(dòng)接受工作移交。

住宅物業(yè)管理方案范文第5篇

第一條為規(guī)范我市物業(yè)管理，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，根據(jù)國家有關(guān)法律、法規(guī)和《安徽省城市住宅區(qū)物業(yè)管理暫行辦法》，結(jié)合我市實(shí)際，制定本辦法。

第二條本辦法適用于城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)綜合開發(fā)、配套建設(shè)的住宅區(qū)。

非住宅區(qū)物業(yè)管理參照本辦法規(guī)定執(zhí)行。

第三條市房地產(chǎn)管理局（下稱物業(yè)管理主管部門）主管本市城市住宅區(qū)物業(yè)管理工作。

市建設(shè)、城管、物價(jià)、工商、交通、公安、環(huán)保、民政等部門和住宅區(qū)所在地街道辦事處（鎮(zhèn)）根據(jù)各自職責(zé)，共同做好城市住宅區(qū)物業(yè)管理的監(jiān)督與指導(dǎo)工作。

第二章業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)

第四條住宅區(qū)在交付使用后，入住率達(dá)50%以上時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)單位應(yīng)向市物業(yè)管理主管部門申請(qǐng)，市物業(yè)管理主管部門會(huì)同當(dāng)?shù)亟值擂k事處（鎮(zhèn)）、前期物業(yè)管理企業(yè)召開首次業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。

老住宅區(qū)由市物業(yè)管理主管部門會(huì)同住宅區(qū)所在地街道辦事處（鎮(zhèn)）組織召開首次業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。

第五條業(yè)主大會(huì)由全體業(yè)主組成。業(yè)主大會(huì)須有半數(shù)以上投票權(quán)的業(yè)主出席方可舉行。

業(yè)主大會(huì)由業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)召集，業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。定期會(huì)議按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定召開。經(jīng)20%以上的業(yè)主提議，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)就提議的事項(xiàng)召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議。

召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)于會(huì)議召開15日前通知全體業(yè)主，并同時(shí)告知相關(guān)的居民委員會(huì)。

第六條業(yè)主大會(huì)履行下列職責(zé)：

（一）制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；

（二）選舉、更換業(yè)主委員會(huì)委員，監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作；

（三）選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)；

（四）決定維修資金使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實(shí)施；

（五）制定、修改物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；

（六）法律、法規(guī)或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責(zé)。

業(yè)主大會(huì)的決定，必須經(jīng)出席會(huì)議的業(yè)主所持投票權(quán)的半數(shù)以上通過。業(yè)主大會(huì)所作出的制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)，維修資金的使用和續(xù)籌方案的決定，必須經(jīng)全體業(yè)主所持投票權(quán)的2/3以上通過。

第七條業(yè)主委員會(huì)由主任、副主任和委員組成，在業(yè)主中選舉產(chǎn)生，其數(shù)額為單數(shù)，但最低不得少于5人。業(yè)主委員會(huì)每屆任期3年，其成員任期屆滿，可以連選連任。

第八條業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，履行下列職責(zé)：

（一）召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況；

（二）代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；

（三）及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；

（四）監(jiān)督業(yè)主公約的實(shí)施；

（五）業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。

第九條業(yè)主委員會(huì)會(huì)議由業(yè)主委員會(huì)主任根據(jù)工作需要召集，并應(yīng)在會(huì)議召開7日前將會(huì)議通知書及有關(guān)材料送達(dá)每位委員。業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)由全體委員過半數(shù)以上出席方可舉行。業(yè)主委員會(huì)作出決定，采取少數(shù)服從多數(shù)原則。

第十條業(yè)主委員會(huì)應(yīng)通過業(yè)主大會(huì)訂立業(yè)主公約，對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)等事項(xiàng)依法作出約定。

業(yè)主公約的示范文本，由市物業(yè)管理主管部門統(tǒng)一制定。業(yè)主大會(huì)可根據(jù)本住宅區(qū)的實(shí)際情況修改、補(bǔ)充，并報(bào)市物業(yè)管理主管部門備案。

第十一條業(yè)主公約經(jīng)業(yè)主大會(huì)批準(zhǔn)后生效。已生效的業(yè)主公約對(duì)所有業(yè)主和非業(yè)主使用人具有約束力。

業(yè)主公約以及業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定不得與法律、法規(guī)、規(guī)章相抵觸。

第十二條業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)配合公安機(jī)關(guān)，與居民委員會(huì)相互協(xié)作，共同做好維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會(huì)治安等相關(guān)工作。

業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)配合居民委員會(huì)依法履行自治管理職責(zé)。

業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定，應(yīng)當(dāng)告知相關(guān)的居民委員會(huì)。

第三章物業(yè)管理企業(yè)

第十三條物業(yè)管理企業(yè)是指取得物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書和工商營業(yè)執(zhí)照，接受業(yè)主或者業(yè)主大會(huì)的委托，根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同進(jìn)行專業(yè)管理，實(shí)行有償服務(wù)的企業(yè)。

第十四條新成立的物業(yè)管理企業(yè)，必須經(jīng)市物業(yè)管理主管部門資質(zhì)審查合格，報(bào)省建設(shè)行政主管部門批準(zhǔn)，取得物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級(jí)證書，并經(jīng)工商登記注冊(cè)后，方可從事物業(yè)管理工作。

第十五條物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利：

（一）根據(jù)法律、法規(guī)和物業(yè)服務(wù)合同，擬訂各項(xiàng)具體管理規(guī)定；

（二）根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同和有關(guān)規(guī)定實(shí)施物業(yè)管理，收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用；

（三）有權(quán)制止違反住宅區(qū)物業(yè)管理規(guī)定的行為；

（四）要求業(yè)主委員會(huì)協(xié)助實(shí)施物業(yè)管理；

（五）開展多種經(jīng)營活動(dòng)和有償服務(wù)。

第十六條物業(yè)管理企業(yè)的義務(wù)：

（一）履行物業(yè)服務(wù)合同；

（二）接受業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主的監(jiān)督、檢查；

（三）制定住宅區(qū)物業(yè)管理年度計(jì)劃和重大工程項(xiàng)目維修計(jì)劃；

（四）發(fā)現(xiàn)違反法律、法規(guī)和規(guī)章的行為，應(yīng)及時(shí)制止并向有關(guān)行政主管部門報(bào)告；

（五）接受市物業(yè)管理主管部門、其他有關(guān)行政主管部門及住宅區(qū)所在地街道辦事處（鎮(zhèn)）的監(jiān)督、檢查和指導(dǎo)。

第十七條物業(yè)管理企業(yè)不得擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的設(shè)施，超越服務(wù)合同約定范圍對(duì)業(yè)主開展有償服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)征得服務(wù)對(duì)象的同意。

第四章物業(yè)的管理、使用與維護(hù)

第十八條房地產(chǎn)開發(fā)單位應(yīng)當(dāng)在銷售房屋之前，制定業(yè)主臨時(shí)公約、選聘物業(yè)管理企業(yè)，簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。前期物業(yè)服務(wù)合同至住宅區(qū)業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效時(shí)終止。

房地產(chǎn)開發(fā)單位與購房戶簽訂的買賣合同應(yīng)當(dāng)含前期物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容。

第十九條房地產(chǎn)開發(fā)單位在新建住宅區(qū)時(shí)，應(yīng)嚴(yán)格按照規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，將公共配套設(shè)施及物業(yè)管理設(shè)施同步建設(shè)到位，工程竣工后，必須有物業(yè)管理主管部門參與綜合驗(yàn)收，驗(yàn)收合格的方可交付使用。

第二十條業(yè)主委員會(huì)成立后，市物業(yè)管理主管部門會(huì)同有關(guān)部門組織房地產(chǎn)開發(fā)單位向業(yè)主委員會(huì)移交物業(yè)資料，辦理移交手續(xù)。

第二十一條物業(yè)資料移交給業(yè)主委員會(huì)后，業(yè)主委員會(huì)可按業(yè)主大會(huì)的決定續(xù)聘前期物業(yè)管理企業(yè)對(duì)住宅區(qū)實(shí)施物業(yè)管理。不續(xù)聘的，業(yè)主委員會(huì)按業(yè)主大會(huì)的決定，在市物業(yè)管理主管部門的組織下，采取招標(biāo)方式，聘請(qǐng)其它物業(yè)管理企業(yè)對(duì)住宅區(qū)實(shí)施物業(yè)管理。

業(yè)主委員會(huì)應(yīng)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂住宅區(qū)物業(yè)服務(wù)合同，并在合同簽訂30日內(nèi)，報(bào)市物業(yè)管理主管部門備案。

第二十二條物業(yè)管理企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專營企業(yè)，費(fèi)用從管理服務(wù)費(fèi)中支出。但不得將整項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)委托他人。

第二十三條房屋的維修責(zé)任按下列規(guī)定劃分：

（一）房屋自用部位和自用設(shè)備的維修、更新費(fèi)用，由業(yè)主負(fù)責(zé)；

（二）房屋的外墻面、樓梯、通道等房屋本體共用部位、共用設(shè)施，由物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)養(yǎng)護(hù)、維修與更新，費(fèi)用從維修資金中支出；屬人為損壞的，其維修、更新費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān)。

房屋及附屬設(shè)施影響市容或可能危害毗鄰房屋安全及公共安全，按規(guī)定應(yīng)當(dāng)由業(yè)主修繕的，業(yè)主應(yīng)及時(shí)修繕；拒不修繕的，由業(yè)主委員會(huì)委托物業(yè)管理企業(yè)修繕，費(fèi)用由業(yè)主承擔(dān)。

第二十四條住宅區(qū)內(nèi)的共用設(shè)施，由物業(yè)管理企業(yè)統(tǒng)一負(fù)責(zé)管理、養(yǎng)護(hù)、維修與更新，費(fèi)用從維修資金中支出；屬人為損壞的，其維修、更新費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān)。

第二十五條住宅區(qū)內(nèi)禁止下列行為：

（一）擅自改變房屋的用途、結(jié)構(gòu)、外貌；

（二）占用通道、平臺(tái)、道路、場(chǎng)地、停車場(chǎng)、屋面、樓梯、自行車房（棚）等堆放雜物或者進(jìn)行違法建設(shè)；

（三）損壞、占用綠化地；

（四）亂倒垃圾、亂潑污水、亂扔雜物、亂設(shè)攤點(diǎn)；

（五）隨意停放自行車和機(jī)動(dòng)車輛；

（六）堆放易燃、易爆、劇毒或者含有放射性物質(zhì)的物品；

（七）發(fā)出超規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪音；

（八）法律、法規(guī)和規(guī)章禁止的其他行為。

第二十六條業(yè)主裝修房屋，應(yīng)當(dāng)遵守房屋使用說明書和業(yè)主公約的規(guī)定，并告知物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)裝修的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主，并與業(yè)主簽訂裝修管理服務(wù)協(xié)議。業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守有關(guān)規(guī)定，并按裝修管理服務(wù)協(xié)議的約定繳納裝修保證金。裝修結(jié)束后沒有違反協(xié)議的，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在一個(gè)月內(nèi)退還裝修保證金。

第二十七條業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照設(shè)計(jì)用途使用物業(yè)。因特殊情況需要改變使用性質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)符合城市規(guī)劃要求，按有關(guān)規(guī)定辦理手續(xù)，告知物業(yè)管理企業(yè)，并報(bào)有關(guān)行政主管部門批準(zhǔn)。

第五章專用房屋及物業(yè)管理費(fèi)用

第二十八條房地產(chǎn)開發(fā)單位移交住宅區(qū)時(shí)，應(yīng)按以下標(biāo)準(zhǔn)向業(yè)主委員會(huì)無償提供住宅區(qū)物業(yè)管理用房：

（一）房屋總建筑面積為1萬平方米以下的住宅區(qū)，應(yīng)提供15－30平方米建筑面積的物業(yè)管理用房；

（二）房屋總建筑面積為1萬平方米以上2萬平方米以下的住宅區(qū)，應(yīng)提供50平方米建筑面積的物業(yè)管理用房；

（三）房屋總建筑面積為2萬平方米以上的住宅區(qū)，每增加1萬平方米建筑面積，物業(yè)管理用房增加10平方米建筑面積；

前款第一、二、三項(xiàng)，業(yè)主委員會(huì)辦公用房為15－25平方米建筑面積，其他的為物業(yè)管理企業(yè)辦公用房。物業(yè)管理用房產(chǎn)權(quán)歸業(yè)主所有。

第二十九條房地產(chǎn)開發(fā)單位移交住宅區(qū)時(shí)應(yīng)以建造成本價(jià)向業(yè)主委員會(huì)提供商業(yè)用房，其標(biāo)準(zhǔn)為：

（一）房屋總建筑面積為2萬平方米以下的住宅區(qū)，應(yīng)提供15－30平方米建筑面積的商業(yè)用房；

（二）房屋總建筑面積為2萬平方米以上的住宅區(qū)，每增加1萬平方米建筑面積，商業(yè)用房增加5平方米建筑面積；

商業(yè)用房的購置費(fèi)用從住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修資金中墊支，并從商業(yè)用房的經(jīng)營收入中回收。

第三十條本辦法前已交付使用的住宅區(qū)，未按本辦法規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)無償提供物業(yè)管理用房的，原房地產(chǎn)開發(fā)單位應(yīng)參照本辦法第二十八條規(guī)定給予經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。物業(yè)管理主管部門應(yīng)專項(xiàng)用于購置物業(yè)管理用房，其產(chǎn)權(quán)為國有。

第三十一條商業(yè)用房和住宅區(qū)內(nèi)其他有經(jīng)濟(jì)收入的共用配套設(shè)施、設(shè)備和場(chǎng)地，由物業(yè)管理企業(yè)按物業(yè)服務(wù)合同經(jīng)營。

第三十二條房地產(chǎn)開發(fā)單位新建的住宅區(qū)必須按規(guī)定建立住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修資金。維修資金由業(yè)主繳納，屬業(yè)主所有，專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后房屋本體共用部位共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。

住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修資金管理辦法由市政府另行制定。

第三十三條物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)由物業(yè)管理企業(yè)按月向業(yè)主或物業(yè)使用人收取，以獨(dú)立住宅區(qū)為單位核定，實(shí)行分等定級(jí)，優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)，具體標(biāo)準(zhǔn)由市價(jià)格行政主管部門會(huì)同市物業(yè)管理主管部門根據(jù)管理項(xiàng)目和水平核定，物業(yè)管理企業(yè)不得擅自擴(kuò)大物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的收費(fèi)范圍或提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

第三十四條業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。

已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用由房地產(chǎn)開發(fā)單位交納。

第三十五條供水、供電、供氣、通訊、有線電視等公用事業(yè)單位，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的相關(guān)管線和設(shè)備設(shè)施維修、養(yǎng)護(hù)的責(zé)任。

供水、供電、供氣等單位應(yīng)到戶抄表、收費(fèi)，到戶確有困難的，應(yīng)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂委托收費(fèi)和維修協(xié)議。

第三十六條住宅區(qū)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的收支項(xiàng)目，有關(guān)管理單位和使用單位每6個(gè)月至少公布一次，接受業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)及有關(guān)部門的監(jiān)督、檢查。

第六章法律責(zé)任

第三十七條未取得資質(zhì)證書從事物業(yè)管理的，由市物業(yè)管理主管部門沒收違法所得，并依法予以罰款；給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

第三十八條物業(yè)管理企業(yè)挪用維修資金的，由市物業(yè)管理主管部門追回挪用的維修資金，給予警告，沒收違法所得，并依法予以罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，并由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書。