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關(guān)鍵詞:停車位/業(yè)主/優(yōu)先使用權(quán)

內(nèi)容提要:物權(quán)法草案第六稿確定了業(yè)主對小區(qū)的停車位享有優(yōu)先使用權(quán),尊重了業(yè)主的利益和開發(fā)商的利益。但其停車位的歸屬采用約定的方式作為優(yōu)先的選擇方式,雖體現(xiàn)了意思自治,但不利于保護業(yè)主的利益,應(yīng)采用法定方式優(yōu)先,以約定為補充。

小區(qū)停車位,在物權(quán)法草案中稱為車庫,其權(quán)屬的確定關(guān)系到業(yè)主、開發(fā)商之間的權(quán)益,小區(qū)內(nèi)業(yè)主生活和工作的便利及安全。長期以來,我國法律對此沒有規(guī)定,盡管我國物權(quán)法草案規(guī)定,建筑區(qū)劃內(nèi),規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫,應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。車位、車庫的歸屬,有約定的,按照約定;沒有約定或者約定不明確的,屬于業(yè)主共有。該規(guī)定部分解決了舊方案存在的問題,但仍然存在缺陷。故筆者在此進行進一步探討。筆者認為,小區(qū)停車位在首先滿足業(yè)主的需要的前提下,應(yīng)明確其屬于全體業(yè)主共同共有,因為這樣規(guī)定有利于解決我國現(xiàn)階段小區(qū)停車位權(quán)屬糾紛,與外國的立法例相一致,且符合民法規(guī)范調(diào)整利益關(guān)系的類型。

一、我國小區(qū)停車位權(quán)屬現(xiàn)狀

小區(qū)停車位的所有權(quán),從時間上可以分為兩類:第一類所有權(quán)為停車位的初始所有權(quán),這類所有權(quán)為開發(fā)商所有。第二類為后繼所有權(quán),指在開發(fā)商將全部房屋出售給業(yè)主后,停車位的所有權(quán)問題。這是兩類不同性質(zhì)的所有權(quán),不能相互混淆。在現(xiàn)實生活中,就第一類所有權(quán)并無爭議,有爭議的為第二類所有權(quán)的歸屬。

從我國當(dāng)前的現(xiàn)狀來看,有關(guān)小區(qū)內(nèi)停車位,主要有三種形式。

第一種形式:在小區(qū)內(nèi)建造的專門的停車設(shè)施,其相互間由墻壁隔開,四周范圍明確,具有獨立的入口,己成為與住房相區(qū)別的、獨立的特定物。[1]其權(quán)屬可以登記,業(yè)主只有購買或者承租該停車位后,方可擁有所有權(quán)或者使用權(quán);如果沒有特別約定,其所有權(quán)歸修建停車設(shè)施的開發(fā)商所有。對這類停車位,我們稱其為車庫,開發(fā)商對這26類停車位的銷售,通常采用捆綁式銷售或者分別銷售的方式進行出讓,即將特定車位與特定住宅單元相聯(lián)系,一體出售給業(yè)主或者開發(fā)商將住宅單元和地下車位作為各自獨立的買賣標(biāo)的物分別銷售。兩種銷售方式的不同在于:捆綁銷售中將停車位作為特定單元的附屬物進行銷售,而在分別銷售中則將車位作為獨立的標(biāo)的物來出售。二者的相同之處在于,這種類型的停車位,是由支付了相應(yīng)對價的小區(qū)的業(yè)主個人所有。

第二種形式:是小區(qū)的空地上由小區(qū)的物業(yè)公司劃出專門的停車位。這類停車位開發(fā)商并不進行專門的銷售,多采取分攤銷售的辦法。因開發(fā)商對其投入極其有限,且已將其計入公攤面積進行銷售,故在開發(fā)商將房屋售出后,因小區(qū)內(nèi)的土地使用權(quán)已歸全體業(yè)主所有,故其土地使用權(quán)上的停車位歸全體業(yè)主享有。在現(xiàn)實生活中,一般是由停車者向物業(yè)公司交納使用費,而物業(yè)公司將該使用費作為物業(yè)管理費的一部分,為全體業(yè)主的利益而使用。

第三種形式:小區(qū)的每幢樓房下的第一層或地下一層修建的停車位。對于這種情形,開發(fā)商采取的銷售方式有三種情形:分攤銷售、捆綁銷售或者分別銷售方式。分攤銷售是指開發(fā)商在不能對每一單元提供一個車位的情況下,將車位銷售給全體業(yè)主,每一業(yè)主按其住宅專有部分的建筑面積分攤車位的購買費用。在現(xiàn)實生活中有兩種判斷分攤的方法:一種是合同注明方法,即在房屋買賣合同中注明小區(qū)車庫屬于公攤范圍為分攤銷售,否則為分別銷售;另一種是成本計算方法,即小區(qū)車庫成本計算到房屋價格中為分攤銷售,只有明確表明房屋價格中不包括小區(qū)車庫成本作為分別銷售。在分攤銷售的方式中,多以業(yè)主是否分攤了建筑的成本進行判斷,如果由全體業(yè)主分攤了此項費用,則停車位歸全體業(yè)主共同共有,否則歸開發(fā)商所有。[2]相對而言,捆綁銷售或者分別銷售方式,其所有權(quán)的歸屬比較明確。在現(xiàn)實生活中,因為我們很難查明開發(fā)商是否將建筑成本分攤銷售,而且在我國現(xiàn)階段小區(qū)的停車位不能滿足小區(qū)所有業(yè)主需求的情況下,有些開發(fā)商將這種類型的停車位銷售給業(yè)主以外的人,從而引發(fā)糾紛?，F(xiàn)行的《北京市商品房預(yù)售合同》和《物業(yè)服務(wù)合同(示范文本)》中對此問題有相應(yīng)條款說明。文件規(guī)定雙方對停車費用要事先進行約定,購房人在簽訂購房合同時便具有了決定是否購買或租用車位,并就停車位的價格與開發(fā)商、物業(yè)公司在合同中約定。二、比較法的借鑒

對于公共小區(qū)來說,停車位的所有權(quán)歸屬直接關(guān)系到業(yè)主和全體小區(qū)居民的切身利益。因此,各國或地區(qū)的立法中,對此問題均有所規(guī)定,我國物權(quán)法的立法應(yīng)當(dāng)進行吸收和借鑒。

(一)德國法

德國1973年7月30日修正的《住宅所有權(quán)法》第3條第2項規(guī)定,“以持久性界標(biāo)標(biāo)明范圍之停車場,視為有獨立性之房間?！盵3]因此在德國車庫作為一種獨立的物,其所有權(quán)可由開發(fā)商自由出售給小區(qū)內(nèi)的業(yè)主,而不是作為從物,直接歸全體業(yè)主所有。其優(yōu)點在于保護了開發(fā)商和小區(qū)居民中不需要車庫的業(yè)主的利益,其可以不用支付該車庫的分攤費用。應(yīng)明確的是,即使小區(qū)內(nèi)的停車位屬于全體業(yè)主共同共有,對停車位享有專用使用權(quán)的業(yè)主也可以在小區(qū)內(nèi)的業(yè)主之間自由轉(zhuǎn)讓其使用權(quán)。[4]

(二)日本法

在日本,區(qū)分所有建筑物附設(shè)之停車場被分成兩類:一為屋外停車場,通常是在建筑物基地劃出明顯的界線而形成;另一為屋內(nèi)停車場,指在區(qū)分所有建筑物內(nèi)設(shè)置的停車場,一般設(shè)在區(qū)分所有建筑物的地下或一二層,但也有設(shè)在屋頂平臺上的。對屋外停車場日本的司法實踐及立法均將其視為共用部分,并可得為特定區(qū)分所有權(quán)人或區(qū)分所有權(quán)人以外的其他人設(shè)定利用權(quán),且該專用權(quán)應(yīng)予以公示。

對屋內(nèi)停車場的權(quán)屬日本學(xué)界存有爭議,法院判例各一。日本最高法院于昭和56年6月18日的判決中表明支持專有部分見解的立場,從而使其在日本的司法實踐中占據(jù)了絕對的主流地位。但學(xué)界對其持批評態(tài)度,認為該裁判無法解決如下問題:其一,凡區(qū)分所有建筑物內(nèi)附設(shè)的停車場均得肩負某些配套設(shè)施功能,其在使用上缺乏獨立性;其二,若在停車場中存在某些共用設(shè)施,其他區(qū)分所有權(quán)人為利用這些共用設(shè)施,進人屬于他人專有區(qū)域的權(quán)利根據(jù)。[5]

(三)法國法

在法國,新公寓的建造者負有一項法定的義務(wù):在建筑物基地內(nèi),按一戶一空間的標(biāo)準(zhǔn)為住戶設(shè)計停車場。學(xué)界及司法實踐認為,區(qū)分所有建筑物之居住區(qū)域與停車區(qū)域為分別的不動產(chǎn),即停車位必須另行購買;并且該區(qū)分所有建筑物之居住者以外的人,亦可購買基地內(nèi)之停車位。

(四)美國法

美國法律對小區(qū)內(nèi)車庫的制度設(shè)計,遵循兩個最基本的原則,一是不允許小區(qū)業(yè)主以外的任何其他人擁有小區(qū)內(nèi)車庫的所有權(quán),二是不允許小區(qū)內(nèi)的車庫作為獨立的專有部分單獨買賣。[6]可以看出,美國法律的規(guī)則設(shè)計與德國法、法國法不同。第一,美國法明確不允許小區(qū)業(yè)主以外的人擁有小區(qū)內(nèi)車庫的所有權(quán),避免了小區(qū)業(yè)主以外的其他人壟斷小區(qū)內(nèi)車庫的所有權(quán)向業(yè)主收取高額壟斷資金。第二,不允許小區(qū)內(nèi)車庫單獨買賣,有效的避免了車庫所有權(quán)轉(zhuǎn)讓到業(yè)主以外的他人手里。當(dāng)然美國也有作為獨立專有部分可以單獨買賣或者出租、抵押的車庫,但那是指在住宅小區(qū)的范圍以外另外建造、開發(fā)并經(jīng)營,本身就具有區(qū)分所有性質(zhì)的專門車庫。

(五)加拿大多倫多市

多倫多市是按住戶臥室為標(biāo)準(zhǔn)來配置停車位的,其法定要求是:開發(fā)商必須為擁有2間臥室的住戶配置1個停車位,為擁有3間以上臥室的住戶配置2個停車位。同時還得在基地上,以每4個區(qū)分所有權(quán)人為單位,設(shè)置1個供來客使用的停車位。其停車位的所有權(quán)附屬于小區(qū)內(nèi)的住房。

(六)澳門地區(qū)民法

澳門地區(qū)民法典1315條規(guī)定:“分層建筑物中之車位,如其所占之空間被適當(dāng)定界,且可自接通往分層建筑物之某一共同部分或街道者,亦可以為獨立單位,即使該等車位之間并非相互區(qū)別及分離者亦然。被適當(dāng)定界之空間系指以不能除掉之方式劃分相鄰之分區(qū)范圍,當(dāng)中標(biāo)明本身之編號或名稱?！笨梢?澳門地區(qū)民法典與德國法相似,也把一部分車庫作為獨立的物。但除了該特定的車位外,對于其他類型的停車位,澳門地區(qū)民法未作專門的規(guī)定,一般認為其屬于全體業(yè)主共同共有。(七)臺灣地區(qū)民法

我國臺灣地區(qū)將車庫依據(jù)不同的類型作出不同的規(guī)則處理。其把車庫分為三種類型:第一,法定車庫。這種法定車庫,無獨立權(quán)狀,以共用部分分配給承租戶,須隨主建物一并移轉(zhuǎn),但可以依分管協(xié)議,交由某一戶或某些住戶使用。第二,自行增設(shè)車庫。這種類型的車庫不屬于建筑物區(qū)分所有權(quán)中的共用部分,而是單獨的“物”。其具有獨立產(chǎn)權(quán)及權(quán)狀,但其不得違反土地使用權(quán)出讓合同的規(guī)定,不得違反建筑規(guī)劃。第三,獎勵增設(shè)車庫。其具有獨立產(chǎn)權(quán)、權(quán)狀及可單獨移轉(zhuǎn)。其在使用權(quán)益上,負有供“公眾使用”的義務(wù)。在建筑物區(qū)分所有特別是形成了小區(qū)的情況下,建造這種類型的車庫,供到訪的客人、送貨物到小區(qū)的超市及其他售貨部門、為設(shè)置在小區(qū)的銀行押運現(xiàn)鈔等停車之用。[7]

從以上國家及地區(qū)的論述及分析可以看出,對于小區(qū)停車位的權(quán)屬,各國規(guī)定大體相似。即小區(qū)停車位屬于全體業(yè)主共有,停車位只可在小區(qū)業(yè)主之間進行轉(zhuǎn)讓。但如果小區(qū)的停車位為獨立的物,則立法各異,一般允許開發(fā)商與業(yè)主協(xié)商確定其所有權(quán)。

三、立法的規(guī)范分析

(一)停車位權(quán)屬所涉利益及規(guī)范分析

民事法律規(guī)范的核心任務(wù)為協(xié)調(diào)利益關(guān)系,立法者總是根據(jù)利益關(guān)系的不同類型,設(shè)置相應(yīng)的法律規(guī)范。民法所協(xié)調(diào)的利益關(guān)系從總體上來講,主要包括以下三種類型:民事主體與民事主體之間的利益關(guān)系,民事主體的利益與國家利益之間的關(guān)系,民事主體的利益和社會公共利益之間的關(guān)系。[8]對于民事主體和民事主體之間的利益關(guān)系,在通常情況下,會采用任意性規(guī)范去調(diào)整、倡導(dǎo)性規(guī)范或混合性規(guī)范進行調(diào)整;對于民事主體的利益和國家利益、社會公共利益之間的關(guān)系則通過強行性規(guī)范去調(diào)整。

首先應(yīng)明確停車位權(quán)屬之爭所屬利益的性質(zhì),即其調(diào)整的利益為民事主體與民事主體之間的利益,還是民事主體與國家、社會公共的利益。如果其為民事主體之間利益的爭議,則應(yīng)該運用任意性、倡導(dǎo)性或混合性的規(guī)范去調(diào)整;如果其為民事主體與國家、社會公共利益之間的關(guān)系,則應(yīng)該運用強制性規(guī)范進行調(diào)整。

筆者認為,不能籠統(tǒng)地把停車位權(quán)屬之爭稱為民事主體之間的利益或者稱其為民事主體與國家、社會公共利益之間的關(guān)系,因為停車位的情形相當(dāng)復(fù)雜,如果是具有獨立地位的停車位,如專門供公眾停車的停車場,應(yīng)屬于民事主體之間的爭議,應(yīng)由任意性規(guī)范、倡導(dǎo)性或混合性規(guī)范進行處理。但小區(qū)停車位的權(quán)屬之爭,情形比較復(fù)雜。如果停車位可以登記,則開發(fā)商與已購買該停車位的業(yè)主之間為民事主體之間的關(guān)系,他們之間采取協(xié)商的形式解決利益沖突,即法律不采取強行法規(guī)范二者之間的關(guān)系。但就整個社區(qū)的業(yè)主的利益與開發(fā)商的利益而言,其屬于民事主體與社會公共利益的關(guān)系,所以應(yīng)由強行法進行規(guī)范。

(二)具體規(guī)范內(nèi)容分析

就物權(quán)法本條的規(guī)定而言,其規(guī)范的內(nèi)容分為兩種情況:第一種情況為民事主體之間的關(guān)系,該關(guān)系由任意法進行調(diào)整。對其而言,開發(fā)商與業(yè)主可以約定將停車位銷售給業(yè)主,則該停車位的所有權(quán)轉(zhuǎn)歸業(yè)主所有。第二種情況是全體業(yè)主與開發(fā)商的關(guān)系,而二者的關(guān)系為民事主體與社會公共利益之間的關(guān)系,因此應(yīng)用強行法進行規(guī)范。而物權(quán)法第76條第2款賦予當(dāng)事人選擇的權(quán)利,為任意性規(guī)范,因此背離了規(guī)范的性質(zhì),應(yīng)予以更正。既應(yīng)明確停車位的所有權(quán)歸主體業(yè)主共有,且不允許開發(fā)商在合同中進行約定。當(dāng)然,這樣可能會導(dǎo)致開發(fā)商采取分攤費用或者捆綁式的銷售方式,會損害無車的業(yè)主或者不想購?fù)＼囄粯I(yè)主的利益。但因為在我國,現(xiàn)實情況并不是每一住戶均配一停車位,因此對于無車或者不想購車的業(yè)主,其完全可以選擇不購買停車位。如果開發(fā)商采取分攤費用的辦法,將所有的停車位籠統(tǒng)地轉(zhuǎn)為所有業(yè)主所有,則可以由業(yè)主大會對此事進行投票處理,由有車者對無車者進行補償。又因為小區(qū)內(nèi)的停車位從總體而言,體現(xiàn)了小區(qū)所有業(yè)主的利益,因此其停車位的轉(zhuǎn)移也應(yīng)受限制,只允許其在小區(qū)內(nèi)轉(zhuǎn)移。四、草案評析

我國《物權(quán)法》草案第六稿規(guī)定,建筑區(qū)劃內(nèi),規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫,應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。車位、車庫的歸屬,有約定的,按照約定;沒有約定或者約定不明確的,屬于業(yè)主共有。筆者認為,車位、車庫的歸屬問題,涉及廣大業(yè)主的切身利益,規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫,作為建筑物的附屬設(shè)施,應(yīng)首先滿足小區(qū)居民的需要。即在不考慮停車位所有權(quán)的情況下,采用我國立法一貫的立法技術(shù),首先確定了業(yè)主停車位的優(yōu)先使用權(quán),有利于滿足業(yè)主的停車?yán)婧烷_發(fā)商所有的利益。因為從目前多數(shù)地方商品房銷售的實際做法看,對車位、車庫的歸屬使用有的是業(yè)主購買的,有的是開發(fā)商附贈的,有的是業(yè)主承租的,一般都有約定。法律以約定的方式規(guī)范車位、車庫的歸屬,體現(xiàn)了意思自治,尊重了現(xiàn)實生活,但因多數(shù)開發(fā)商大都將停車位約定歸自己所有,所以該規(guī)定可能不利于業(yè)主的利益。

停車位的權(quán)屬有法定與約定兩種形式,物權(quán)法草案采取了約定的形式。但從國外的制度看,沒有一個國家對于車庫的權(quán)屬純粹以約定的方式處理,而多數(shù)是以“法定”加“約定”的方式來解決,且法定優(yōu)先,約定作為補充。所以,筆者認為,停車位屬于業(yè)主的共同所有,有約定的除外,可能更有利于保護業(yè)主的利益,更加合理的解釋了停車位與建筑物的歸屬的關(guān)系。

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注釋:

[1]王利明.中國民法案例與學(xué)理研究(物權(quán)篇)[M].北京:法律出版社,1998.154.

[2]庫里達.窗前綠地攫頂空間停車位是誰的?—談物權(quán)法規(guī)定建筑物區(qū)分所有權(quán)必須解決的三個問題[J].新疆人大,2005,(8).

[3]陳華彬.現(xiàn)代建筑物區(qū)分所有權(quán)制度研究[M].北京:法律出版社,1997.175.

[4]張學(xué)哲.停車位特別使用權(quán)在住宅所有權(quán)人共同體內(nèi)部的轉(zhuǎn)讓[A].王洪亮.中德私法研究[C],北京:北京大學(xué)出版社2006.275-279.

[5]卓潔輝.區(qū)分所有建筑物附設(shè)停車場的比較法研究[J].中外房地產(chǎn)導(dǎo)報,2003,(2).

[6]]戴忠喜.把住宅小區(qū)控制權(quán)交給全體業(yè)主-兼談美國法中住宅小區(qū)車庫、會所、綠地歸屬[N].中國房地產(chǎn)報,2005.9.19.

[7]崔建遠.小區(qū)車庫的歸屬論[EB/OL].中國民商法律網(wǎng)ht-p:///weizhang/default.asp?id=24820.

[8]王軼.對中國民法學(xué)學(xué)術(shù)路向的初步思考—過分側(cè)重制度性研究的缺陷及其克服[J].法制與社會發(fā)展,2006,(1).