房地產(chǎn)財務管理缺陷與建議
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(一)財務管理模式滯后
以當前房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展狀況來看，財務管理人員已經(jīng)逐漸意識到開展財務管理活動的重要意義，并且大多房地產(chǎn)企業(yè)的領導者也參與到財務管理工作中，在一定程度上強化了房地產(chǎn)企業(yè)的管理效果與控制力度。但是也要意識到，領導關注的財務管理重點在于是否存在違法亂紀行為，緊緊盯住財務部門的工作狀況，認為只要管好財務管理部門就萬事大吉，而忽視了其他方面的監(jiān)管。實際上，這種陳舊的思想觀念已經(jīng)無法適應市場經(jīng)濟發(fā)展的新需求，甚至可能造成企業(yè)面臨巨大風險損失，不利于房地產(chǎn)企業(yè)的長遠性發(fā)展。
(二)缺乏完善的財務管理制度
由于市場經(jīng)濟體制改革的不斷深入，房地產(chǎn)企業(yè)面臨紛繁復雜的發(fā)展環(huán)境。過去，房地產(chǎn)企業(yè)處于初級運行階段，財務管理活動沒有可以遵循的依據(jù)，普遍存在資金分散、私設小金庫、賬外賬等現(xiàn)象，增大了企業(yè)的財務風險可能性；另外，由于缺乏完善的規(guī)章制度，房地產(chǎn)企業(yè)的財務管理缺乏精細化的預算，在一些資金管理工作中存在盲目運作行為，仍然停留在簡單的會計核算層面，沒能對企業(yè)經(jīng)濟狀況進行細致分析與探討，財務部門無法掌握款項的收支，企業(yè)領導者也無法從整體把握資金運營狀況，可能造成決策失誤。
(三)資金結構有待調整
對于我國房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道來說，普遍存在單一性問題，大多籌集資金來自銀行貸款。那么在所有的投資基金中，自有資金的比例偏少，增強了企業(yè)的負債率。這種客觀形勢的存在，一方面增加了銀行的貸款負擔，另一方面則增加了房地產(chǎn)企業(yè)的風險可能性。由于房地產(chǎn)項目的投資數(shù)額大、周期長，因此銀行貸款的利息成本也比較大，尤其在金融危機爆發(fā)之后，銀行在發(fā)放貸款方面顯得更加謹慎，再加上當前國家各項政策的約束作用，使得銀行貸款渠道難上加難，房地產(chǎn)企業(yè)如果不能獲得有效的資金保障，仍然以不合理的資金結構模式存在，將面臨巨大的風險，甚至由于資金鏈斷裂而破產(chǎn)。(四)全面成本管理工作不到位所謂全面成本管理，就是要求房地產(chǎn)企業(yè)財務成本管理措施，落實到項目實施的各個環(huán)節(jié)，實現(xiàn)全過程管理、全員管理。應該認識到，房地產(chǎn)企業(yè)的成本發(fā)生是一個動態(tài)性過程，包括規(guī)劃、設計、施工及銷售等諸多環(huán)節(jié)，因此成本管理應貫穿于整個項目開發(fā)過程中，對涉及到的成本各個要素進行全面規(guī)劃，確保企業(yè)實現(xiàn)效益最大化目標。同時，房地產(chǎn)企業(yè)往往忽略了工程成本管理的基礎資料，因此無法及時了解來自企業(yè)內部各個部門、施工前線管理部門等運行狀況，還有一些房地產(chǎn)企業(yè)認為成本管理應該由財務部門負責，沒能實行全過程、全方位的成本核算，造成財務部門收集資料的來源有限，成本管理偏離了預算目標，無法控制企業(yè)成本水平。
房地產(chǎn)企業(yè)財務管理優(yōu)化的幾點建議
(一)改進財務管理的觀念意識
當前，我國一些房地產(chǎn)企業(yè)的財務管理觀念滯后、方法單一，無法及時掌握市場經(jīng)濟發(fā)展的信息狀況，還有一些領導缺乏對財務管理的重視程度或者缺少財務管理知識，在引導企業(yè)財務管理方面顯得力不從心。實際上，領導作為一個企業(yè)發(fā)展過程中的重要決策者，只有意識到財務管理工作的重要性，并將其與企業(yè)發(fā)展聯(lián)系起來，進一步提高重視程度，才能促進企業(yè)的健康發(fā)展。在激烈的市場環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)領導者應不斷完善自身的財務管理知識，并意識到財務管理是一個長期性、系統(tǒng)性的工程，需要在企業(yè)內部形成全員意識，更好地發(fā)揮財務管理效能，推動企業(yè)長足發(fā)展與進步。
(二)建立健全財務管理制度
對于現(xiàn)代化企業(yè)發(fā)展來說，只有構建完善的財務制度，才能確保財務管理各項工作的規(guī)范、有序發(fā)展。那么房地產(chǎn)企業(yè)在制定規(guī)則制度過程中，應客觀分析房地產(chǎn)項目面臨的風險、存在的問題等，提高財務管理制度的針對性、可操作性。首先，通過設置專業(yè)化的財務管理機構，對企業(yè)的現(xiàn)金收支、資金融通、固定資產(chǎn)等進行分析，為編制預算、實施決算等奠定基礎；其次，通過構建完善的財務管理制度，如現(xiàn)金制度、報銷制度、采購制度等，提高財務管理的制度化、規(guī)范化；再次，建立完善的考核制度，發(fā)揮監(jiān)督機制的積極作用，可組成由最高決策人帶頭，以財務管理部門為主的內部控制小組，定期檢查各項規(guī)章制度的落實狀況，及時發(fā)現(xiàn)制度執(zhí)行過程中存在的問題，如項目制度的落實狀況、項目制度難以落實的原因等，客觀分析可能面臨的后果，有針對性地采取糾正措施；對于嚴格執(zhí)行財務管理規(guī)章制度的部門及個人給予獎勵；對于違反規(guī)章制度的部門及個人，給予嚴厲處罰，調動各部門參與考評的積極性。
(三)實現(xiàn)多元化的融資渠道
若想提高財務管理的質量水平，有效規(guī)避房地產(chǎn)企業(yè)可能面臨的財務風險，要求房地產(chǎn)企業(yè)必須進一步拓寬融資渠道，改變以往過于依賴銀行貸款而產(chǎn)生的各種資金風險。首先，尋找并開拓民間融資方法，在合理規(guī)避金融風險的基礎上，可以適當選擇比銀行同期利率稍高的融資方式；其次，采取合作開發(fā)模式，加強與其他房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略合作關系。尤其對于中小型房地產(chǎn)企業(yè)來說，具有規(guī)模小、資源數(shù)量少的特征，因此進一步擴大企業(yè)發(fā)展規(guī)模，實現(xiàn)經(jīng)濟效益目標，是中小型房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展趨勢，而通過戰(zhàn)略合作，促進利益共享、風險共擔，也是非常有效的手段。例如，如果企業(yè)擁有土地所有權，但是缺乏開發(fā)資金，為了獲取更多的資金支持，就可以通過轉讓部分股權的方式，與資金雄厚、技術水平高的房地產(chǎn)企業(yè)合作，這樣既可以解決資金難題，也更利于房地產(chǎn)企業(yè)增強自身管理水平。(四)采取積極的全面成本管理措施在現(xiàn)代企業(yè)發(fā)展過程中，應樹立成本管理意識，以此作為企業(yè)發(fā)展的核心與基礎，幫助企業(yè)實現(xiàn)財務管理目標，促進企業(yè)更堅定、更健康的發(fā)展。那么房地產(chǎn)企業(yè)在開展成本管理工作時，應采取如下措施：其一，制定明確的成本管理目標，尤其研究項目建設前期可能涉及的費用，包括規(guī)劃設計的成本、工程開發(fā)的費用、經(jīng)營收入等，都應該納入到預算項目中；其二，加強對成本費用的歸集與核算，正確計算開發(fā)項目中所涉及的土地征用費用、拆遷補償費用、建筑安裝費用、公共配套設施費用等；其三，加強對成本的深入分析，奠定在財務核算基礎上，嚴格考核成本指標的實現(xiàn)狀況，及時發(fā)現(xiàn)指標實施過程與制定標準存在的偏差，分析原因并采取糾正措施，不斷積累經(jīng)驗、總結教訓，尋找控制成本的有效方法；其四，加強對基礎數(shù)據(jù)收集與整理工作的重視程度，作為企業(yè)領導者，必須起到帶頭作用，形成良好的企業(yè)成本管理氛圍，要求各個部門、各個崗位從每一個細節(jié)之處著手，落實節(jié)約成本的目標。另外，還應做好與成本相關數(shù)據(jù)的記錄工作，為財務部門制定成本預算奠定基礎；其五，提升成本核算人員的綜合素質，除了具備基本的成本管理知識以外，必須了解施工的流程，掌握工程預結算的相關知識，形成良好的職業(yè)道德。
本文作者：阮慈紅作者單位：北京中建地產(chǎn)有限責任公司
