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一、房地產(chǎn)投資的特點與經(jīng)濟(jì)增長的衡量指標(biāo)

（一）房地產(chǎn)投資的特點房地產(chǎn)自身的特性決定了房地產(chǎn)投資具有投資金額大，回收周期長；不確定因素多，風(fēng)險較大；流動性較差；具有增值保值性等特點。房地產(chǎn)投資是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要動力，甚至對整個國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展都起到舉足輕重的作用。從國家的角度來看，房地產(chǎn)投資可以帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，改善城市的環(huán)境；從個人角度來看，房地產(chǎn)投資可以促進(jìn)家庭合理消費，規(guī)避通貨膨脹的影響。房地產(chǎn)投資是房地產(chǎn)發(fā)展的內(nèi)在動力，從宏觀角度講，房地產(chǎn)投資可以帶動產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展，包括建材產(chǎn)業(yè)、裝修設(shè)計，提供了更多的就業(yè)崗位，并且能改善城市面貌，從微觀角度來看，房地產(chǎn)投資可以幫助家庭合理消費，規(guī)避通脹帶來的風(fēng)險。

（二）經(jīng)濟(jì)增長的衡量標(biāo)準(zhǔn)經(jīng)濟(jì)增長可以從總量和人均兩個層面進(jìn)行衡量：在一定時期內(nèi)，一國或地區(qū)實際產(chǎn)出（GDP來表示）的增加；在一定時期內(nèi)，一國或地區(qū)人均實際產(chǎn)出（人均GDP來表示）的增加。

二、房地產(chǎn)投資對國民經(jīng)濟(jì)増長的能動作用

（一）我國近年房地產(chǎn)投資于經(jīng)濟(jì)增長情況著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家RJF.Harrod曾經(jīng)論述：“投資能夠增加一個社會的資本存量和生產(chǎn)能力，并且影響這個國家未來的供給能力，同時他能促進(jìn)社會有效需求的增加，帶動社會總收入的增加，所以投資一直在國民經(jīng)濟(jì)增長中發(fā)揮著不可替代的重要作用，”投資作為固定資產(chǎn)投資中的重點，可以顯著地影響整個國家的經(jīng)濟(jì)，1998年之后，房地產(chǎn)市場取得了空前的發(fā)展，從而使之成為推動我國經(jīng)濟(jì)持續(xù)高位增長的重要因素之一，如表1所示。就最近幾年數(shù)據(jù)來說，我國每年的GDP由房地產(chǎn)行業(yè)直接或間接拉動的至少要占到三個百分點。房地產(chǎn)投資在2005年的時候幾乎占了當(dāng)年GDP的13%,房地產(chǎn)業(yè)無可爭議的成為中國的支柱性產(chǎn)業(yè)?！吨袊康禺a(chǎn)藍(lán)皮書》于2007年4月正式,房地產(chǎn)投資在2006年約為1.97萬億元,占當(dāng)年全國固定資產(chǎn)投資總額的17.8%，房地產(chǎn)行業(yè)的投資增長率為22.1%.而國際慣例則公認(rèn)房地產(chǎn)投資占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比重為5%時是較為合理的。以房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額增量對GDP增長速度貢獻(xiàn)率來說,這一指標(biāo)在1998年為8.03%,而在2010年則達(dá)到了19.93%,房地產(chǎn)業(yè)在這十多年的發(fā)展中為中國經(jīng)濟(jì)的增長貢獻(xiàn)了巨大的力量。

（二）房地產(chǎn)對國民經(jīng)濟(jì)增長的能動作用1.區(qū)域經(jīng)濟(jì)推動作用。根據(jù)“波紋效應(yīng)”理論，當(dāng)家庭財富發(fā)生地區(qū)轉(zhuǎn)移時，會集中體現(xiàn)在一個地區(qū)的房價上升，會吸引更多的企業(yè)增加該地區(qū)的房地產(chǎn)投資，并且有增值城市，美化城市的作用。一個城市的房地產(chǎn)投資必然會對這個城市的硬件條件產(chǎn)生良好的影響，而且能吸引更多的投資者，所以，合理的房地產(chǎn)投資能夠確實改善人民的居住環(huán)境，真正地提高人民生活水平，同時這種投資還可以改善城市的商業(yè)環(huán)境、對商業(yè)發(fā)展有積極的作用，從而強(qiáng)力促進(jìn)該城市的經(jīng)濟(jì)增長速度[2]。2.相關(guān)產(chǎn)業(yè)推動作用。房地產(chǎn)行業(yè)本身具有相關(guān)產(chǎn)業(yè)復(fù)雜、產(chǎn)業(yè)鏈長、關(guān)聯(lián)度大的特點，如果房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展健康平穩(wěn)，與其相關(guān)的其他行業(yè)也會得到充足的發(fā)展后勁，我們可以看到不論是房地產(chǎn)業(yè)本身還是與它相關(guān)聯(lián)的行業(yè),建材、室內(nèi)設(shè)計、金融、化工、機(jī)電、金屬、等家電制造業(yè)的發(fā)展也關(guān)系到房地產(chǎn)的發(fā)展。房地產(chǎn)還會影響周邊旅游業(yè)、輕工業(yè)、服務(wù)業(yè)等第三產(chǎn)業(yè)以及其他社會公益機(jī)構(gòu)，房地產(chǎn)業(yè)的感應(yīng)度系數(shù)和影響力系數(shù)均在國民經(jīng)濟(jì)各部門中處于平均數(shù)以上;有近50多個與房地產(chǎn)業(yè)直接或間接相關(guān)的行業(yè)部門，房地產(chǎn)行業(yè),產(chǎn)值每增加一個百分點就會帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)值增加二至三個百分點。房地產(chǎn)行業(yè)如果能夠繁榮發(fā)展就可以對以上產(chǎn)業(yè)都起到推進(jìn)的作用。毫不夸張地說,房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為我國現(xiàn)階段的不可動搖的支柱產(chǎn)業(yè)地位，帶動國民經(jīng)濟(jì)的快速增長。

（三）房地產(chǎn)對經(jīng)濟(jì)的調(diào)控作用房地產(chǎn)投資的調(diào)控能夠起到對經(jīng)濟(jì)調(diào)節(jié)的作用，國民經(jīng)濟(jì)增長的速度出現(xiàn)過快或者停滯不前的情況的時候，政府就可以啟動房地產(chǎn)投資政策來調(diào)控經(jīng)濟(jì)，因為房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈長、涉及范圍廣，能夠引起強(qiáng)烈的連鎖反應(yīng)，能夠快速地使經(jīng)濟(jì)充滿活力，在短時間內(nèi)達(dá)到供給需求市場的活躍，由此促成經(jīng)濟(jì)的增長，相反如果整個經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)發(fā)展過熱的狀態(tài)，那么政府便可以通過適當(dāng)?shù)恼邏褐品康禺a(chǎn)投資，如財政政策、稅收政策等措施，由于連鎖效應(yīng)的作用效果，方地產(chǎn)的抑制能夠給經(jīng)濟(jì)過熱的腦袋理性的降降溫。

（四）投資過熱對經(jīng)濟(jì)增長的不良影響房地產(chǎn)投資固然對經(jīng)濟(jì)有非常強(qiáng)大的推進(jìn)作用，但是投資過熱，不但不利于經(jīng)濟(jì)增長，還會產(chǎn)生反作用?！皵D出效應(yīng)”,引起產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不平衡。人本身具有逐利的天性，房地產(chǎn)投資的本質(zhì)也是資本增值，社會上的資源會不斷涌入房產(chǎn)市場，也是這個原因，個人或者盈利機(jī)構(gòu)但并不會考慮個人投機(jī)因素對國民經(jīng)濟(jì)造成什么影響，被可觀的利潤而誘惑紛紛不自覺地加入到這場“淘金熱”之中，而社會資源包括資金的分配不合理，導(dǎo)致一些國民經(jīng)濟(jì)命脈產(chǎn)業(yè)的資源被大量擠出，出現(xiàn)“擠出效應(yīng)”，對經(jīng)濟(jì)增長產(chǎn)生不好的影響，嚴(yán)重會導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)癱瘓，日本上世紀(jì)的房地產(chǎn)危機(jī)，企業(yè)購買大量土地并作為資產(chǎn)保有而脫離交易市場，導(dǎo)致有效供給不足，土地價格持續(xù)上升；金融加速器機(jī)制起到推波助瀾的作用，最終經(jīng)濟(jì)泡沫破裂。我國1992～1993的房地產(chǎn)泡沫是最好的教訓(xùn)，房地產(chǎn)泡沫的破裂會造成國民經(jīng)濟(jì)的癱瘓。

三、經(jīng)濟(jì)增長對房地產(chǎn)投資的反作用

整個社會的經(jīng)濟(jì)增長形式比較好的情況下，各行各業(yè)的發(fā)展就會比較順利，人民收入增加，生活水平提高，消費能力和消費水平都得到了改善，市場內(nèi)需表現(xiàn)出供不應(yīng)求，隨之而來的價格租金上漲，會刺激房地產(chǎn)投資，使房地產(chǎn)不斷的發(fā)展，該傳遞效應(yīng)的本質(zhì)是投資乘數(shù)原理在起作用，傳遞效應(yīng)中各行各業(yè)的收入會轉(zhuǎn)化為下一行業(yè)收入，周而復(fù)始，層層影響，逐漸對房地產(chǎn)的資金投入起到促進(jìn)的積極作用，而房地產(chǎn)發(fā)展本身又會反過來促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。經(jīng)濟(jì)衰退的情況之下，人們對房地產(chǎn)的需求下降，導(dǎo)致租金和價格的降低，人們投資房地產(chǎn)的積極性也隨之降低，投資的減少也會加速經(jīng)濟(jì)的蕭條。

作者：路靜單位：中國人民大學(xué)