前言：本站為你精心整理了房產(chǎn)業(yè)內(nèi)控及其風(fēng)險(xiǎn)防控探究范文，希望能為你的創(chuàng)作提供參考價(jià)值，我們的客服老師可以幫助你提供個(gè)性化的參考范文，歡迎咨詢。

本文作者：李毓珂作者單位：長春市格拉默車輛內(nèi)飾公司

房地產(chǎn)業(yè)是指以土地和建筑物為經(jīng)營對(duì)象，從事房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營、管理以及維修、裝飾和服務(wù)的集多種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)為一體的綜合性產(chǎn)業(yè)，是具有先導(dǎo)性、基礎(chǔ)性，帶動(dòng)性和風(fēng)險(xiǎn)性的產(chǎn)業(yè)。主要包括：土地開發(fā)、房屋的建設(shè)、維修、管理；土地使用權(quán)的有償劃撥、轉(zhuǎn)讓；房屋所有權(quán)的買賣、租賃、房地產(chǎn)的抵押貸款以及由此形成的房地產(chǎn)市場。由于我國內(nèi)部控制及風(fēng)險(xiǎn)管理的發(fā)展，并不像美國的內(nèi)部控制及風(fēng)險(xiǎn)管理的歷史，無論從實(shí)踐還是理論都有一個(gè)自然的內(nèi)生性的認(rèn)識(shí)和體驗(yàn)過程?；A(chǔ)性的內(nèi)容在實(shí)踐中尚未完全消化吸收，新的觀念和做法卻在不斷的推出，并且是由外而內(nèi)的生硬的植入。一定程度上影響向了對(duì)最為基本的觀念的理解和把握，以及方法的有效吸收和利用。隨著房地產(chǎn)市場進(jìn)入后危機(jī)和后暴利時(shí)代，房地產(chǎn)企業(yè)也將進(jìn)入精細(xì)化開發(fā)和精細(xì)化管理時(shí)期。目前房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部控制和風(fēng)險(xiǎn)管理現(xiàn)狀是：首先，聽天由命式的應(yīng)對(duì)策略。管理者尚未意識(shí)到企業(yè)在發(fā)展過程中面臨的風(fēng)險(xiǎn)和挑戰(zhàn)需要進(jìn)行科學(xué)有效的管理。聽天由命式的應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)其實(shí)也是一種風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)策略，只不過是最差的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)策略。其次，管理者尚未意識(shí)到建立風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，應(yīng)對(duì)機(jī)制主要是管理層的責(zé)任。通常他們區(qū)分不開企業(yè)層面管理工作和部門的業(yè)務(wù)流程層面的工作，較低部門的業(yè)務(wù)流程層面的內(nèi)部控制無法規(guī)避或降低影響企業(yè)生存發(fā)展的戰(zhàn)略性的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)來說，大型房地產(chǎn)業(yè)，上市房地產(chǎn)公司如萬科、中海等公司業(yè)務(wù)流程層面的內(nèi)部控制制度較完善健全，并在實(shí)踐巾得到遵循。這可以從公開發(fā)表的上市公司年報(bào)等信息資料中得到印證，當(dāng)然這也是證監(jiān)會(huì)的要求。但對(duì)于眾多的是小型房地產(chǎn)業(yè)來說，由于規(guī)模等客觀條件的限制，業(yè)務(wù)流程層面的內(nèi)部控制制度正在建設(shè)完善中，企業(yè)間存在較大差別，流程的控制水平不一，更談不上戰(zhàn)略層面的風(fēng)險(xiǎn)管理。再次，管理者缺乏對(duì)風(fēng)險(xiǎn)管理知識(shí)和應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)技術(shù)的了解和掌握。管理者管理企業(yè)依靠的更多的是過去的個(gè)別經(jīng)驗(yàn)。一般情況下，從戰(zhàn)略制訂到日常經(jīng)營的管理層的決策都會(huì)帶來不確定性，產(chǎn)生機(jī)會(huì)的同時(shí)也產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)管理層制訂戰(zhàn)略和目標(biāo)，去追求增長和報(bào)酬目的的同時(shí)，缺乏考慮與相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)之間的平衡，很少注意企業(yè)愿意承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的水平一風(fēng)險(xiǎn)容量。有些戰(zhàn)略的制訂僅考慮增長和報(bào)酬，沒有意識(shí)至《帶來的風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)大大超出了企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)容量。房地產(chǎn)業(yè)，尤其是中小型房地產(chǎn)業(yè)在這一點(diǎn)上尤為突出。例如在自有資金有限、房地產(chǎn)市場看好的情況下，盲目進(jìn)行大規(guī)模的購地、開發(fā)，并未考慮國家房市政策調(diào)整、籌集資金不到位可能帶來的風(fēng)險(xiǎn)水平已超出自己的風(fēng)險(xiǎn)容量。下面，我們從風(fēng)險(xiǎn)管理和內(nèi)部控制中幾個(gè)主要的要素出發(fā)，分別闡述在這些要素中存在的共性問題。

1．控制環(huán)境及其存在的問題

控制環(huán)境是影響、制約企業(yè)內(nèi)部控制建立與執(zhí)行的各種內(nèi)部因素的總稱，是實(shí)施內(nèi)部控制的基礎(chǔ)。它還反映企業(yè)各級(jí)管理層對(duì)內(nèi)部控制的要求。

l.1治理結(jié)構(gòu)、組織機(jī)構(gòu)設(shè)置與權(quán)責(zé)分配

健全的治理結(jié)構(gòu)、科學(xué)的內(nèi)部機(jī)構(gòu)設(shè)置和權(quán)責(zé)分配是建立并實(shí)施內(nèi)部控制的基本前提，是影響、制約內(nèi)部環(huán)境的重要因素。房地產(chǎn)業(yè)在這方面具體存在的問題包括；內(nèi)部機(jī)構(gòu)設(shè)計(jì)不科學(xué)，權(quán)責(zé)分配不合理，導(dǎo)致機(jī)構(gòu)重疊、職能交叉。部分房地產(chǎn)企業(yè)沒有建立完善的公司治理結(jié)構(gòu)，董事會(huì)、監(jiān)事會(huì)、經(jīng)理層職責(zé)權(quán)限不清楚，老板什么事都一個(gè)人說了算，不利于風(fēng)險(xiǎn)管理與對(duì)經(jīng)理層權(quán)力的必要監(jiān)督。

1．2企業(yè)文化

企業(yè)文化是指企業(yè)在經(jīng)營管理過程巾形成的、影響企業(yè)內(nèi)部環(huán)境和內(nèi)部控制效力的精神、意識(shí)和理念。主要包括企業(yè)的整體價(jià)值觀，高級(jí)管理人員的管理理念、經(jīng)營風(fēng)格與職業(yè)操守，員工的行為守則等。房地產(chǎn)業(yè)在這方面只體存在的問題包括：部分房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)控意識(shí)薄弱，執(zhí)行不到位；經(jīng)營者對(duì)內(nèi)部控制認(rèn)識(shí)不足，沒有充分認(rèn)識(shí)到建立內(nèi)控的重要性和必要性；在管理上實(shí)行家族制，在決策中慣用長官意識(shí)，在崗位設(shè)置上為節(jié)省人工費(fèi)用，實(shí)行一人兼多崗、一崗多職，沒有很好地構(gòu)成內(nèi)部牽制；在貨幣資金管理、實(shí)物監(jiān)控，投資和資產(chǎn)處置等方面，沒有制定成文的內(nèi)控制度。

1.3人力資源政策

房地產(chǎn)行業(yè)具有專業(yè)性強(qiáng)、風(fēng)險(xiǎn)高、投資額大、投資回收期長、工作關(guān)系復(fù)雜等特點(diǎn)，是人才密集型行業(yè)。當(dāng)前，房地產(chǎn)業(yè)在人力資源管理方面存在的主要問題包括：從業(yè)人員眾多，但綜合型經(jīng)營人才及專業(yè)化經(jīng)營人才緊缺；選人、用人機(jī)制不合理，簡單認(rèn)為只要把需要的人才吸引進(jìn)來就可以了，而忽略了如何更好的進(jìn)：行人力資源管理與開發(fā)；引進(jìn)來人才留不住，原有人才還大量流失；激勵(lì)機(jī)制不當(dāng)，員工沒有歸屬感、忠誠度很差。

1．4內(nèi)部審計(jì)機(jī)構(gòu)設(shè)置

健全內(nèi)部審計(jì)機(jī)構(gòu)、加強(qiáng)內(nèi)部審計(jì)監(jiān)督是營造守法、公平、正直的內(nèi)部環(huán)境的重要保證。內(nèi)部審計(jì)是企業(yè)自我獨(dú)立評(píng)價(jià)的一種活動(dòng)，房地產(chǎn)業(yè)在這方面具體存在的問題包括：有的公司既沒有獨(dú)立的內(nèi)審部門，也沒有專業(yè)人員監(jiān)督各部門的業(yè)務(wù)流程是否符合內(nèi)控的要求。崗位職責(zé)分配不合理，不相容職務(wù)未分離。企業(yè)的監(jiān)督機(jī)制不健全。目前有很多企業(yè)監(jiān)督評(píng)審主要依靠內(nèi)審部門來實(shí)現(xiàn)，而有些企業(yè)的內(nèi)審部門隸屬于財(cái)務(wù)部門，與財(cái)務(wù)部同屬一入領(lǐng)導(dǎo)，內(nèi)部審計(jì)在形式上就缺乏應(yīng)有的獨(dú)立性。另外，在內(nèi)審的職能上，很多企業(yè)的內(nèi)部審計(jì)工作僅僅是審核會(huì)計(jì)帳目，而在內(nèi)部稽查、評(píng)價(jià)內(nèi)部控制制度是否完善和企業(yè)內(nèi)各組織機(jī)構(gòu)執(zhí)行指定職能的效率等方面，卻未能充分發(fā)揮應(yīng)有的作用，內(nèi)審機(jī)構(gòu)形同虛設(shè)。

1.5反舞弊機(jī)制等

有效的反舞弊機(jī)制，是企業(yè)防范、發(fā)現(xiàn)和處理舞弊行為、優(yōu)化內(nèi)部環(huán)境的重要制度安排。但即使有良好的控制制度也很難避免關(guān)鍵管理人員集體舞弊的情況發(fā)生。

2．風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估及其存在的問題

風(fēng)險(xiǎn)是影響房地產(chǎn)開發(fā)投資收益的一個(gè)重要因素。房地產(chǎn)投資開發(fā)是高風(fēng)險(xiǎn)高收益的行為，高風(fēng)險(xiǎn)有兩種含義：一是成功的概率很低：二是成功的概率不一定低，但一旦失敗，損失慘重。房地產(chǎn)投資顯然更具有高風(fēng)險(xiǎn)的第二種含義，其特點(diǎn)是投入大、附加值高、風(fēng)險(xiǎn)高。房地產(chǎn)投資開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)特性主要體現(xiàn)在投入資金的安全性、投資項(xiàng)目的變現(xiàn)性、期望收益的可能性和資產(chǎn)管理的復(fù)雜性四個(gè)方面。

2.1房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的分類

從可控性看，房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)可分為系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)和非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)兩種。

2.1.1系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)

系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)是指由于某種共同因素的影響和變化引起所有房地產(chǎn)價(jià)格的下跌或成交量萎縮，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)帶來利潤或本金損失的可能性。經(jīng)濟(jì)方面的如利率、現(xiàn)行匯率，通貨膨脹，宏觀經(jīng)濟(jì)政策與貨幣政策、能源危機(jī)、經(jīng)濟(jì)周期循環(huán)等。政治方面的如政權(quán)更迭、戰(zhàn)爭沖突等。社會(huì)方面的如體制變革、所有制改造等。由于這些因素來自企業(yè)外部，不是房地產(chǎn)企業(yè)能抗拒和回避的，因此又稱為不可回避風(fēng)險(xiǎn)。（1）政策風(fēng)險(xiǎn)。政策風(fēng)險(xiǎn)是指政府有關(guān)房地產(chǎn)市場的政策發(fā)生重大變化或是有重要的舉措、法規(guī)出臺(tái)，引起房地產(chǎn)市場的波動(dòng)，從而給開發(fā)公司帶來的風(fēng)險(xiǎn)。由于房地產(chǎn)行業(yè)與國家經(jīng)濟(jì)緊密相關(guān)，在很大程度上受到政府的控制。為防止房地產(chǎn)市場過熱、房價(jià)過高對(duì)國民經(jīng)濟(jì)的負(fù)面影響，政府對(duì)本國房地產(chǎn)市場的發(fā)展通常有一定的規(guī)劃，指導(dǎo)市場的發(fā)展和加強(qiáng)對(duì)市場的管理。政策因素對(duì)中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來極大的不確定性。在房地產(chǎn)投資過程中，政府的土地供給政策、地價(jià)政策、稅費(fèi)政策、住房政策、價(jià)格政策、金融政策、環(huán)境保護(hù)政策等，都對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)公司收益目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)產(chǎn)生巨大的影響，從而給投資者帶來風(fēng)險(xiǎn)。（2）政治風(fēng)險(xiǎn)。一旦發(fā)生政治風(fēng)險(xiǎn)，不僅會(huì)直接給建筑物造成損害，而且會(huì)引起一系列其他風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。政治風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)投資開發(fā)中危害最大的一種風(fēng)險(xiǎn)。（3）利率風(fēng)險(xiǎn)。利率風(fēng)險(xiǎn)是指市場利率變動(dòng)引起房地產(chǎn)投資收益變動(dòng)的可能性。一般來說，利率與房地產(chǎn)價(jià)格呈反方向變化。市場利率提高時(shí)，房地產(chǎn)市場價(jià)格就會(huì)下降，而市場利率下調(diào)時(shí)，房地產(chǎn)市場價(jià)格就會(huì)上升。（4）通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)。通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)又稱購買力風(fēng)險(xiǎn)，是指由于通貨膨脹、貨幣貶值給投資者帶來實(shí)際收益水平下降的風(fēng)險(xiǎn)。在通貨膨脹情況下，物價(jià)普遍上漲，社會(huì)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行秩序混亂，企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的外部條件惡化，隨著商品價(jià)格的上漲，開發(fā)成本迅速提高，房地產(chǎn)價(jià)格也會(huì)上漲，但市場成交量萎縮，引發(fā)其他風(fēng)險(xiǎn)。（5）市場供求風(fēng)險(xiǎn)。市場供求風(fēng)險(xiǎn)是指投資所在地區(qū)房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的變化給開發(fā)公司帶來的風(fēng)險(xiǎn)。投資者主觀上對(duì)房地產(chǎn)市場供求形勢(shì)、房地產(chǎn)政策、金融政策的理解、判斷或把握上出現(xiàn)偏差，分析了一時(shí)的市場供求形勢(shì)，而市場是變化的，房地產(chǎn)市場供求關(guān)系也在不斷變化。供求關(guān)系的變化必然造成房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)，具體表現(xiàn)為租金收入的變化和房地產(chǎn)本身價(jià)格的變化，這種變化會(huì)使房地產(chǎn)銷售預(yù)期發(fā)生偏離。（6）經(jīng)濟(jì)周期性波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。經(jīng)濟(jì)周期性波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)是指房地產(chǎn)市場行情周期性變動(dòng)而引起的風(fēng)險(xiǎn)。這種行情變動(dòng)并非房地產(chǎn)價(jià)格的日常波動(dòng)和中期波動(dòng)，而是房地產(chǎn)業(yè)行情長期趨勢(shì)的改變。房地產(chǎn)行情變動(dòng)受多種因素的影響，而決定性的因素是一個(gè)國家經(jīng)濟(jì)周期的變動(dòng)；隨著世界貿(mào)易一體化進(jìn)展及經(jīng)濟(jì)對(duì)外貿(mào)的依賴度加強(qiáng)，國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展又受到世界經(jīng)濟(jì)的影響。經(jīng)濟(jì)周期的變化決定了企業(yè)的景氣和效益，從而從根本上決定了房地產(chǎn)市場行情。

2.1.2非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)

與系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)，非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)是指房地產(chǎn)公司在經(jīng)營過程中產(chǎn)生的收益損失的可能性，它通常是由某一特殊的因素引起，可以通過經(jīng)營管理消除掉的風(fēng)險(xiǎn)，與整個(gè)房地產(chǎn)市場的價(jià)格不存在系統(tǒng)、全面的聯(lián)系。因此，非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)又稱可分散風(fēng)險(xiǎn)或個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)，包括運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)等。（1）運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)。運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)是指公司在經(jīng)營管理過程中出現(xiàn)失誤而導(dǎo)致公司盈利水平變化，從而開發(fā)公司的預(yù)期收益下降的可能。公司的運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)直接表現(xiàn)在產(chǎn)品滯銷、庫存增加和盈利水平、資產(chǎn)價(jià)值的下降等。運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)來自內(nèi)部因素和外部因素兩個(gè)方面。企業(yè)的內(nèi)部因素主要有：一是項(xiàng)目投資決策失誤；二是不注意理念、技術(shù)、服務(wù)的更新，在行業(yè)中的競爭實(shí)力下降；三是不注重市場風(fēng)險(xiǎn)和公司實(shí)力，造成開發(fā)資金短缺；四是營銷失誤，導(dǎo)致產(chǎn)品滯銷；五是工程建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)等。外部因素是公司以外的客觀因素，如競爭對(duì)手的實(shí)力、市場需求變化等使公司處于相對(duì)劣勢(shì)地位，引起公司經(jīng)營理水平的相對(duì)下降等。（2）財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指公司財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)不合理、融資不當(dāng)、房地產(chǎn)開發(fā)存在資金缺口導(dǎo)致企業(yè)經(jīng)營困難的風(fēng)險(xiǎn)，如果營銷未能與開發(fā)進(jìn)度同步，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)將嚴(yán)重影響房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)度。若出現(xiàn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，公司就面臨生存問題。（3）變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)是指投資者在某一時(shí)間里需要把投資轉(zhuǎn)換成現(xiàn)金而導(dǎo)致資產(chǎn)價(jià)值損失的風(fēng)險(xiǎn)。作為不動(dòng)產(chǎn)，房地產(chǎn)是特殊的商品，當(dāng)價(jià)格出現(xiàn)異動(dòng)，房地產(chǎn)產(chǎn)品變現(xiàn)能力差，造成資產(chǎn)流動(dòng)性差，引發(fā)收益損失。（4）其他風(fēng)險(xiǎn)。主要包括售后服務(wù)、物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)、合同風(fēng)險(xiǎn)、自然風(fēng)險(xiǎn)等。上述各種風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)投資開發(fā)中比較常見的風(fēng)險(xiǎn)。實(shí)際上，由于房地產(chǎn)投資開發(fā)的復(fù)雜性，其中的風(fēng)險(xiǎn)也是紛繁復(fù)雜、列舉不盡的。

2.2風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估是及時(shí)識(shí)別、科學(xué)分析和評(píng)價(jià)

影響企業(yè)內(nèi)部控制目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的各種不確定因素并采取應(yīng)對(duì)策略的過程，是實(shí)施內(nèi)部控制的重要環(huán)節(jié)。風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估主要包括目標(biāo)設(shè)定、風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、風(fēng)險(xiǎn)分析和風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)。目前在房地產(chǎn)業(yè)在風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估和風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)上存在的主要問題主要包括：首先，房地產(chǎn)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理的實(shí)踐與理論嚴(yán)重脫節(jié)，我國的內(nèi)部控制規(guī)范體系主要是為大型企業(yè)、上市公司制訂的，尚未充分考慮房地產(chǎn)業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)管理實(shí)踐需要。沒有針對(duì)行業(yè)的特點(diǎn)和需要制訂適合的具體風(fēng)險(xiǎn)管理內(nèi)部控制規(guī)范，失去了指導(dǎo)具體實(shí)際業(yè)務(wù)的意義。另由于中小型企業(yè)與大型企業(yè)的控制環(huán)境、戰(zhàn)略目標(biāo)、企業(yè)架構(gòu)、企業(yè)管理理念、方法以及企業(yè)文化建設(shè)都有顯著差異，二者沿用同一個(gè)高標(biāo)準(zhǔn)的內(nèi)部控制規(guī)范顯然是不妥當(dāng)?shù)?。?yīng)當(dāng)承認(rèn)，對(duì)企業(yè)，尤其是房地產(chǎn)業(yè)，部分風(fēng)險(xiǎn)管理的理念和方法應(yīng)當(dāng)是超前的。其次，風(fēng)險(xiǎn)管理中過多強(qiáng)調(diào)傳統(tǒng)的內(nèi)部控制風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)傳統(tǒng)的內(nèi)部控制之外的風(fēng)險(xiǎn)關(guān)注不足。目前我國企業(yè)對(duì)于傳統(tǒng)的內(nèi)部控制十分重視，對(duì)各部門都有十分嚴(yán)謹(jǐn)?shù)南嚓P(guān)規(guī)定，但對(duì)于傳統(tǒng)的內(nèi)部控制之外的風(fēng)險(xiǎn)卻缺乏關(guān)注。例如對(duì)董事長、總裁等高層人員就沒有明確規(guī)定，致使高層人員無人管理，如果高層人員命令下屬人員作假、舞弊，下屬人員只能是聽從，這是我國由來已久的問題，但是卻一直沒有解決。再次，缺乏必要的目標(biāo)設(shè)定和風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，未能建立起有效的風(fēng)險(xiǎn)管理信息系統(tǒng)，風(fēng)險(xiǎn)管理決策缺乏依據(jù)。由于缺乏必要的目標(biāo)設(shè)定和風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，在可行性研究階段，由于信息的不完備，引起建設(shè)項(xiàng)目定位不準(zhǔn)確，往往導(dǎo)致建設(shè)項(xiàng)目的收益損失，形成決策失誤，最終造成爛尾樓或閑置樓。

3.控制活動(dòng)中存在的問題

控制措施是根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估結(jié)果、結(jié)合風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)策略所采取的確保企業(yè)內(nèi)部控制目標(biāo)得以實(shí)現(xiàn)的方法和手段，是實(shí)施內(nèi)部控制的具體方。主要包括職責(zé)公工控制、授權(quán)控制、審核批準(zhǔn)控制、預(yù)算控制、財(cái)產(chǎn)保護(hù)控制、會(huì)計(jì)系統(tǒng)控制、內(nèi)部報(bào)告控制、經(jīng)濟(jì)活動(dòng)分析控制、績效考評(píng)控制、信息技術(shù)控制。我們選取代表性的幾項(xiàng)控制活動(dòng)來闡述普遍存在的問題：內(nèi)部控制制度文字描述性東西較多，清晰的流程圖和配套表單較少。很多單位有這樣一種現(xiàn)象，員工在某個(gè)崗位工作久了后變得駕輕就熟，經(jīng)驗(yàn)老到，工作起來游刃有余，而一旦這個(gè)員工因有事調(diào)離或辭職，后面接替的人員則需要花很長時(shí)間來熟悉情況，重新摸索工作方法。造成這種現(xiàn)象的原因是企業(yè)制度主要是文字性東西，缺乏清晰的崗位說明和工作流程圖，執(zhí)行的人往往憑自己的經(jīng)驗(yàn)和別人“言傳身教”來做事，崗位新手在開始階段工作不知從何入手，通常需要很長一段學(xué)習(xí)和熟悉過程。

3.1在工程項(xiàng)目方面存在的問題。首先，工程預(yù)算審批、考核、評(píng)價(jià)沒有相關(guān)的制度。工程管理應(yīng)事前有預(yù)算，過程有考核，結(jié)束有評(píng)價(jià)。工程預(yù)算不準(zhǔn)確，甚至有的未對(duì)人工進(jìn)行預(yù)算。在工程實(shí)施階段，沒有相關(guān)的獨(dú)立部門對(duì)各個(gè)工程項(xiàng)目的預(yù)算與實(shí)際進(jìn)行考核，結(jié)果是有的工程嚴(yán)重超支，工程費(fèi)用隨意性大。其次，工程物料、人工管理不善。主要表現(xiàn)在：工程物料單據(jù)不全，工程項(xiàng)目間調(diào)貨沒有完整記錄。工程物料原始出入庫單據(jù)領(lǐng)用、收發(fā)沒有統(tǒng)一的管理，各工程項(xiàng)目負(fù)責(zé)人自行購買原始單據(jù)，存根聯(lián)也沒統(tǒng)一保管，而且有些工程出入庫經(jīng)常有遺漏記錄的情況，即使有記錄的，但各工程項(xiàng)目返回的出入庫單據(jù)不全，工程成本核算沒有準(zhǔn)確、完整的原始憑證。工地現(xiàn)場也沒有專人負(fù)責(zé)材料的收發(fā)，工地常有丟失物料的情況，結(jié)果是成本大大提高。對(duì)施工人員管理不完善，人工成本隨意性大，甚至于在支付人工費(fèi)用時(shí)，沒有相關(guān)的人工合同。

3.2預(yù)算管理方面存在的問題。各項(xiàng)預(yù)算不健全、編制不科學(xué)。銷售預(yù)算是預(yù)算的起點(diǎn)，公司采購、生產(chǎn)、費(fèi)用都是依據(jù)銷售預(yù)算而來；銷售預(yù)算如果不準(zhǔn)確，那么就打亂公司其他業(yè)務(wù)的安排?，F(xiàn)在公司編制銷售預(yù)算完全為預(yù)算而編制，沒有從實(shí)際出發(fā)，腳踏實(shí)地落實(shí)。銷售預(yù)算制定依據(jù)不充分、不切合實(shí)際，最終預(yù)算與實(shí)際工程合同、收入差距很大。因而造成現(xiàn)在預(yù)算年年做，月月在修改，天天在調(diào)整，只能保證兩周內(nèi)的銷售計(jì)劃是準(zhǔn)的，這樣的結(jié)果就是采購預(yù)算、生產(chǎn)預(yù)算等其他部門的預(yù)算也跟著天天變。工程、工廠所需原材料價(jià)格隨季節(jié)變化幅度巨大，采購無法從戰(zhàn)略的角度來決定采購時(shí)機(jī)、采購批次。有時(shí)就會(huì)出現(xiàn)要的急的沒買，反而買一些不急的材料，降低資金的使用效率。

3.3合同管理方面存在的問題。首先，合同缺乏規(guī)范化管理。規(guī)范化管理主要從兩個(gè)方面理解：一是“全理”的簽訂合同；二是合同的分類授權(quán)與審批。以前許多地產(chǎn)公司都喜歡簽大合同，跨分期、跨科目。在簽訂的時(shí)候，沒有從成本管理與控制的角度考慮，不為后面的工作著想。簽的時(shí)候很方便，到合同執(zhí)行過程中，成本拆分的時(shí)候就遇到了問題，一份合同搞不清楚要拆分到多少個(gè)項(xiàng)目的多少個(gè)科目中去，工作量巨大無比，且易出錯(cuò)。其次，合同變更疏于過程管理。變更控制難在兩個(gè)方面：一是時(shí)效性強(qiáng)；二是難以及時(shí)測算。許多現(xiàn)場簽證均有時(shí)效性強(qiáng)的特點(diǎn)，現(xiàn)場變更一旦發(fā)生，現(xiàn)場工程經(jīng)理就得決策做或不做，做了成本就進(jìn)去了，不做工期就可能會(huì)延遲。同時(shí)，變更發(fā)生前往往無法精確測算其成本，只有等到變更發(fā)生后才可以。這就會(huì)導(dǎo)致變更測算只能事后進(jìn)行，而事前只能估算，這為成本控制帶來風(fēng)險(xiǎn)。而有些地產(chǎn)公司管理更加粗放，變更發(fā)生后也不及時(shí)測算成本，等到結(jié)算時(shí)再進(jìn)行“算總賬”，這就給成本管理帶來了更大的風(fēng)險(xiǎn)。

3.4資產(chǎn)管理存在的問題。企業(yè)辦理資金業(yè)務(wù)，沒有遵守現(xiàn)金和銀行存款管理的有關(guān)規(guī)定，由一人辦理貨幣資金全過程業(yè)務(wù)。目前在房地產(chǎn)企業(yè)中存在著為了轉(zhuǎn)賬的方便公私賬戶混用的情況，特別是公司款以個(gè)人賬戶的名義存儲(chǔ)，會(huì)產(chǎn)生舞弊的可能。出現(xiàn)這些問題的共性的原因在于：今天的房地產(chǎn)業(yè)，不論是國有性質(zhì)的還是民營體制的，不論是大型企業(yè)還是中小型企業(yè)，均對(duì)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)和內(nèi)控沒有充分的認(rèn)知，更疏乎于實(shí)踐中的應(yīng)用管理。