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摘要：我國房地產(chǎn)企業(yè)近年來獲得了飛速發(fā)展，已經(jīng)逐漸成為了我國支柱型產(chǎn)業(yè)。隨著房地產(chǎn)市場競爭環(huán)境日益激烈的發(fā)展形勢下，企業(yè)提高了對成本的關(guān)注度，因為要想實現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營利益最大化就必須對成本進行嚴格控制。本文就當下房地產(chǎn)企業(yè)成本核算中的問題進行探討，并提出一些針對性意見。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；成本核算；問題與對策

在房地產(chǎn)行業(yè)競爭力不斷加大的情況下，各大企業(yè)紛紛加強了對會計成本的控制?？茖W(xué)合理的會計成本核算是能直接客觀反映房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理、經(jīng)營成效以及市場經(jīng)濟效益的有效手段，換言之，規(guī)范化的會計成本核算有助于房地產(chǎn)企業(yè)迅速健康的發(fā)展。

一、房地產(chǎn)企業(yè)成本核算的現(xiàn)狀及存在的問題

(一)成本核算對象的建立缺乏統(tǒng)一性

一方面由于房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)產(chǎn)品本身就具有規(guī)模大、形態(tài)多樣化、周期長等復(fù)雜性的特點，這些客觀因素的存在讓房地產(chǎn)成本核算對象難以統(tǒng)一；另一方面就實際操作情況而言，大多數(shù)房產(chǎn)企業(yè)都采用分期滾動開發(fā)產(chǎn)品的形式，因為房產(chǎn)產(chǎn)品的開發(fā)要涉及到獲得土地使用權(quán)、規(guī)劃設(shè)計、工程施工、竣工驗收和物業(yè)管理等多個環(huán)節(jié)的工作，而面對較大范圍的土地，要保證開發(fā)管理工作鏈接的緊密性，尤其是人力、物力和財力上的跟進與支持，目前最好的方式就是實施分期滾動開發(fā)，這樣才能避免產(chǎn)品開發(fā)期限被延長。而分期滾動開發(fā)就極大的影響了成本核算對象的統(tǒng)一性[1]。

(二)會計成本費用歸類缺乏合理性

成本費用的歸類效果會在很大程度上影響房地產(chǎn)企業(yè)成本核算的準確性和嚴謹性，就目前大多數(shù)房地產(chǎn)在會計成本歸類上缺乏合理性，具體表現(xiàn)在以直接成本和間接成本對所有費用進行隨意劃分，房地產(chǎn)企業(yè)過于重視企業(yè)整體的會計成本核算，忽視了對成本費用進行項目分項，因此時常出現(xiàn)總成本投入與實際情況不吻合的情況。

(三)會計成本核算周期不穩(wěn)定

從客觀上講，成本核算需要按照嚴格的生產(chǎn)周期進行，這樣才能保證企業(yè)及時準確的得知經(jīng)營利潤以及需要繳納的稅金，進而對已有的經(jīng)營業(yè)績作出科學(xué)評價。但就當前實際情況而言，很多房產(chǎn)項目在竣工驗收后都為及時的進行竣工結(jié)算，擾亂了開發(fā)項目的結(jié)算周期[2]。加之房產(chǎn)企業(yè)過多的重視工程決算，對項目結(jié)算報以忽視的態(tài)度，這些方方面面的原因都導(dǎo)致了會計核算周期不穩(wěn)定。

(四)忽視開發(fā)項目決算

將過多關(guān)注放在工程決算方面，而忽略了項目的結(jié)算是在房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在的問題。由于工程決算都是在施工完成后開展的，有明確的時間點，不容易出現(xiàn)拖延的情況，但項目決算涉及多種配套設(shè)施的建設(shè)問題，這些建設(shè)內(nèi)容的延遲是導(dǎo)致項目決算久拖不決的主要原因。這嚴重影響成本、利潤、企業(yè)所得稅和土地增值稅的計算，且涉稅風(fēng)險較大。

二、改善房地產(chǎn)企業(yè)成本核算的對策

(一)確定并統(tǒng)一成本核算對象

就房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品本身性質(zhì)而言，是具有多樣性和復(fù)雜性的，加之被廣泛應(yīng)用的分期滾動開發(fā)產(chǎn)品的方式有進一步強化了產(chǎn)品的多樣化特征。針對這種情況企業(yè)需要確定好認定成本核算對象的標準和原則，在項目開發(fā)前期就提前做好調(diào)查工作，全面深入的了解核算對象，保證成本對象的統(tǒng)一性。對于開發(fā)量較大的情況，需要企業(yè)對核算對象進行同質(zhì)或者同類的分類處理。只有在清晰的確立要求和原則下，才能明確的劃分成本核算對象，從而提高成本核算效率。

(二)調(diào)整會計成本核算費用整理工作

將直接與間接成本的分類法應(yīng)用于成本核算費用整理中從理論上是正確的，但就實際上的實施情況而言，這樣的分類法不夠注重細節(jié)，大量實踐也證明了這樣的做法后期會出現(xiàn)諸多問題影響到成本核算的整體質(zhì)量。對此企業(yè)除了要進一步強化直接、間接的成本分類法以外，還需通過建立對應(yīng)的標準來將成本核算類型做細化處理，既有細節(jié)分類也有整體分類，這樣的方式才能保證成本核算工作能靈活的應(yīng)用合理的方法對多種項目進行成本費用計算[4]。

(三)明確企業(yè)成本核算周期

一方面需要相關(guān)部門建立并完善與房地產(chǎn)企業(yè)的會計成本核算有關(guān)的規(guī)章制度，保證后期工作的開展有法可依、有章可循；另一方面需要房地產(chǎn)企業(yè)就成本核算工作成立專門的工作小組，調(diào)整開展結(jié)算工作的時間，在開發(fā)工程項目還未完全竣工時，接近工程尾期就開始，專門設(shè)置一個“預(yù)提費用”擁有記錄項目尚未完工的工程，科目將預(yù)算支出費用計入開發(fā)成本，項目預(yù)算便能按計劃進行，成本核算周期一也能更為固定，降低核算的工作量，提高核算效率。

(四)提高對項目竣工決算的重視度

由于影響項目竣工的因素太多，導(dǎo)致很多企業(yè)對于項目決算的時間都拖得很嚴重。對于這種現(xiàn)象，可以使用與明確核算周期一樣方式，設(shè)置“預(yù)提費用”會計科目來記錄尚未完工的工程預(yù)算成本，保證了工程能按照項目預(yù)算如期進行，只需在項目竣工后根據(jù)實際支出調(diào)整項目成本即可[5]。而對于項目竣工后的成本轉(zhuǎn)結(jié)核算，需要根據(jù)成本核算對象多歸集的一切費用來計算，在遵循權(quán)責(zé)發(fā)生制原則下，計提與之對應(yīng)的成本費用，在結(jié)轉(zhuǎn)完所有實際總成本后，再分別計算各個獨立核算對象的成本明細。

三、結(jié)論

總而言之，房地產(chǎn)企業(yè)的會計成本核算工作是一個長期又艱巨的任務(wù)，對會計人員的職業(yè)判斷力和必須具備的業(yè)務(wù)知識水平有著較高的要求。影響房產(chǎn)企業(yè)成本核算的因素有很多，但只要抓住重點進行對癥下藥，還是能取得一定的工作成效，進而提高會計信息質(zhì)量的。

參考文獻：

[1]劉紅元.房地產(chǎn)成本核算與成本控制措施[J].建筑建材裝飾，2016(2).

[2]田雯，葉昀昊.房地產(chǎn)項目成本核算的若干問題探討[J].中州建設(shè)，2017(15)：76-77.

作者:張詠梅 單位:杭州同邁科技有限公司