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摘要：現金流管理對于企業(yè)發(fā)展具有重要意義。本文通過分析房地產企業(yè)現金流管理的特點及存在的問題，提出相應的改進建議，以期為房地產企業(yè)加強現金流管理、提高企業(yè)競爭力提供參考。

關鍵詞：現金流；現金流管理；房地產企業(yè)

1引言

近年來，國家對房地產業(yè)的監(jiān)管越來越嚴格，房地產企業(yè)所面臨的各類風險也越來越高，甚至有部分企業(yè)由于資金鏈斷裂而面臨破產。資金鏈斷裂的風險主要是由于長期負凈經營現金流量導致的?，F金流管理對于提高房地產企業(yè)資本周轉能力、增強企業(yè)競爭力具有重要意義。本文通過分析房地產企業(yè)現金流管理的特點及存在的問題，提出改進建議，以期為房地產企業(yè)加強現金流管理、提高企業(yè)競爭力提供參考。

2房地產企業(yè)現金流管理的特點

現金流量管理是企業(yè)對生產和運營活動中發(fā)生的現金流量預先計劃、預測、分析、控制、評估的活動。房地產企業(yè)現金流管理具有以下特點。一是房地產企業(yè)投資的資本數額大、需要的現金周轉期較長。一個完整的項目周期一般包括征地、土地開發(fā)、房屋建設到項目完工兌付等環(huán)節(jié)。二是生產經營現金流量的不穩(wěn)定性。與一般商品制造商不同，房地產企業(yè)持續(xù)發(fā)展必須要有一定數量的資金支持，而且資金進出不穩(wěn)定，易出現大幅度波動。三是房地產企業(yè)資金使用的風險性比較高。一旦資金被用于某一項目便不能隨時調動，且宏觀調控政策和金融環(huán)境的變化也會為企業(yè)帶來較大風險。四是籌資任務繁重。房地產企業(yè)開發(fā)經營的對象一般是住宅用地、大型項目。由于購買地盤的價格以及為房屋工程付出的造價較高，企業(yè)在開發(fā)項目前期需一次性投入大量資金，加重了房地產企業(yè)的籌資任務。五是難以維持現金流平衡。相對于其他企業(yè)而言，房地產企業(yè)的現金流管理和現金流平衡更為困難，這是由于房地產企業(yè)需要對每個項目的現金流進行全面管理，從而保持整個企業(yè)現金流的正常運行。

3房地產企業(yè)現金流管理存在的問題分析

房地產產品的銷售和融資是房地產企業(yè)的現金流入的主要來源，而地盤購買款、項目資金、管理費、營銷費、財務費、貸款和納稅是現金流出的主要來源。目前房地產企業(yè)現金流管理還存在諸多問題。

3.1現金流管理意識淡薄

現金流量表可以反映企業(yè)資本流動情況，有助于管理者了解企業(yè)的生產經營活動，制定合理的戰(zhàn)略決策。目前，房地產企業(yè)的管理者對現金流管理重視程度仍然不足。一方面，由于缺乏企業(yè)管理及財務管理方面的理論知識，部分房地產企業(yè)管理者沒有現金流管理的理念。另一方面，大多數管理者更關注公司的經營利潤，將利潤作為重要績效考核指標，現金流量管理等指標尚未完全納入績效考核。這也導致房地產企業(yè)一味提高盈利能力，強調企業(yè)收入規(guī)模的增長，忽視現金流管理。

3.2現金流量管理與企業(yè)戰(zhàn)略目標不匹配

近幾年，房地產企業(yè)逐漸意識到土地儲備量和資本是企業(yè)最重要的資源。土地儲備的增加會使房地產企業(yè)的固定資產增加，同時使企業(yè)現金流出，容易造成企業(yè)現金危機，這在一定程度上限制了企業(yè)的長期發(fā)展。對土地儲備量的過度追求，對現金流的忽視，使房地產企業(yè)的戰(zhàn)略目標與現金流管理目標嚴重偏離。

3.3直接融資較少

為了開發(fā)更多的房地產項目，房地產企業(yè)一般選擇使用外部融資來解決內部資金短缺問題。其中，銀行貸款是房地產企業(yè)的重要融資方式。很多企業(yè)傾向于銀行貸款這種間接融資方式，導致直接融資比例下降。如果銀行的貨幣政策收緊，企業(yè)資金鏈就會受到較大影響。同時，較高的資產負債率，也給企業(yè)的發(fā)展帶來一定風險。

3.4現金流管理內部控制薄弱

房地產企業(yè)的資金鏈涉及生產經營的各個方面?，F金流管理也需要企業(yè)內部各部門配合完成。然而，目前房地產企業(yè)很多人認為現金流管理是財務部門的主要職責?，F金流管理的事前預測、事中監(jiān)督、過程控制、事后分析尚未在企業(yè)內部控制工作中有機結合。此外，由于業(yè)務人員能力問題，現金流量預算編制無法根據企業(yè)實際資金需求進行科學規(guī)劃，預算管理無法有效實施，也無法對企業(yè)現金流進行調節(jié)控制。

3.5現金流缺少風險預警機制

對于房地產企業(yè)而言，風險識別與評價體系必不可少。由于管理者對現金流管理的認識不足，部分房地產企業(yè)尚未建立完善的現金流風險管理機制，缺乏專門的風險管理部門。只有在資本危機的情況下，企業(yè)才會將注意力從利潤轉移到現金流管理上。這導致企業(yè)對于可能出現的資本危機的抵抗力較弱。

4改進房地產企業(yè)現金流管理的對策

4.1強化現金流管理意識

一方面，企業(yè)管理者應加強財務管理知識的學習，明確現金流管理在企業(yè)管理中的戰(zhàn)略地位，通過現金流評估業(yè)務績效。在制定經營決策時，憑借自己理論知識和獲得的信息做出合理的決定，避免出現經營業(yè)績好而財務狀況不太樂觀的局面。另一方面，針對房地產企業(yè)各部門的特點，普及財務知識，使各部門提高對現金流管理的重視程度。

4.2將現金流管理納入企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略

房地產企業(yè)必須將現金流管理于企業(yè)長期發(fā)展戰(zhàn)略結合起來。一方面，根據企業(yè)的長期發(fā)展戰(zhàn)略，對企業(yè)的現金流的長期流轉進行預算、分析及控制。另一方面，將現金流管理提升到企業(yè)長期戰(zhàn)略管理層次，制定適應企業(yè)長期發(fā)展的現金流管理系統(tǒng)。

4.3培育多元化的融資管理渠道

房地產企業(yè)對資金的巨大需求不能通過銀行貸款一種融資方式所滿足，必須培育多元化的融資管理渠道。房地產企業(yè)在現金流量管理中也要納入融資管理，主動拓寬融資渠道，嘗試多種融資方式，如集合信貸、其他項目資產抵押融資、建設方融資、各種信托融資、資產重組融資、資本緩沖、與其他公司合作開發(fā)等，以及其他直接融資渠道，如房地產基金和債券，也可以通過股權融資、低分紅政策等方式實現融資。

4.4建立全面的現金流管理內部控制系統(tǒng)

企業(yè)在規(guī)范現金流管理時，所進行的一系列流程實質上就是現金流內部控制系統(tǒng)，規(guī)范和控制企業(yè)的投資、融資、分配等各個環(huán)節(jié)的現金流量。一方面，建立嚴格的資金管理制度，明確現金流管理中的分工，使各職能部門各盡其責、互相監(jiān)督。另一方面完善監(jiān)督機制，加強庫存管理，使成本和相結合。此外，在現金流內部控制中還應事先預測和分析生產經營活動，事中進行監(jiān)督，事后公司關注現金流量以及出現的異常情況，有效規(guī)避可能面臨的財務風險。

4.5建立健全現金流量風險預警機制

當現金流量風險預警機制可以使企業(yè)在現金流出現異常狀況時，及時收到預警信息，保證了企業(yè)實現價值創(chuàng)造。房地產企業(yè)應當根據實際情況，建立完善的現金流量風險預警指標體系，一般包括償付能力指標、流動性指標、可持續(xù)性指標、創(chuàng)造價值指標等。

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作者:楊冬 王莎 單位:西北大學現代學院