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摘要在我國，物業(yè)管理目前已初步形成了前景廣闊、充滿生機、最具發(fā)展?jié)摿Φ男屡d行業(yè)之一。但是，象其他新興的事物一樣，發(fā)展到一定時期就會出現(xiàn)"瓶頸"狀，暴露出各種各樣的問題：在物業(yè)管理企業(yè)內部，自身資金不足、資質不齊等；在物業(yè)管理行業(yè)上，法體系不健全、各地政府對待物業(yè)管理的行為有偏差等問題日益凸顯等等。面對現(xiàn)狀，我們必須認識到物業(yè)管理企業(yè)的專業(yè)化與規(guī)?；?、股權化與市場化；物業(yè)管理的智能化與網絡化發(fā)展；物業(yè)管理行業(yè)的規(guī)范化與法制化發(fā)展是我國物業(yè)管理改變現(xiàn)狀、立足未來的必由之路。

關鍵詞物業(yè)管理現(xiàn)狀發(fā)展趨勢

"物業(yè)管理"最早出現(xiàn)在19世紀60年代的英國，至今發(fā)展已有近一個半世紀了。而在中國直到改革開放才開始由沿海一帶地區(qū)接受香港的物業(yè)管理概念，然后逐漸傳入內地，由于我國人多地少，房地產行業(yè)利潤空間較大，競爭激烈，物業(yè)管理作為房地產開發(fā)的后續(xù)環(huán)節(jié)，自然逐漸成為人們購房時關注的熱點，同時致使物業(yè)管理成為我國發(fā)展最快的新興行業(yè)之一。但是，物業(yè)管理自引入中國以來才20多年，而在大陸內地則普遍只有10年左右的發(fā)展歷史，發(fā)展速度快與發(fā)展歷史較短的現(xiàn)狀導致了物業(yè)管理市場正在建立的高樓顯得根基不穩(wěn)。因此，我們目前迫切需要對我國的物業(yè)管理進行認真的思考分析，把握正確的發(fā)展趨勢，才能將我國的物業(yè)管理打造得堅不可摧。

一、我國物業(yè)管理的現(xiàn)狀

（一）物業(yè)管理企業(yè)自身存在問題

1．自身資金不足

物業(yè)管理要講求經濟效益和資金的良性運轉，這些前提就在于物業(yè)管理的經費的來源應該落實、有保證，但是目前大多數物業(yè)管理企業(yè)卻在抱怨物業(yè)管理的經費有困難，主要體現(xiàn)在以下幾個方面：

一方面由開發(fā)商支付的管理基金（建設部有關文件規(guī)定是所開發(fā)的物業(yè)總造價的2%）以及有開發(fā)商和業(yè)主一起提供的維修基金不能完全落實，業(yè)主大多不愿負擔，因此取得這部分經費難度很大。

另一方面管理費收取不規(guī)范。特別是一些地區(qū)管理費標準偏低，正常管理支出沒有著落，多數物業(yè)管理公司之所以能維持運作是由于利用了多種經營等來彌補不足。

還有接管物業(yè)時的驗收費、質量保證金以及城市維護費補貼等經費項目不能落實。

2．資質參次不齊

物業(yè)管理企業(yè)的資質直接反映了該企業(yè)的資金狀況、技術能力、服務水平等，是物業(yè)管理企業(yè)的一個綜合體現(xiàn)，也是取得廣大業(yè)主信任的一個標志，而目前我國的物業(yè)管理企業(yè)資質各個相差甚遠，主要由于以下兩個方面：

一個是企業(yè)門檻低。物業(yè)管理企業(yè)不同于工業(yè)企業(yè)需要成套設備、廠房、有成熟的產品，也不同于一般的商業(yè)企業(yè)，需要相對充沛的資金可供周轉從而由進銷差價來賺取利潤，而物業(yè)管理企業(yè)提供的是服務，一般沒有什么資產，最低限額只需要10萬元人民幣，"幾張桌子幾個人"便構成了一個企業(yè)。

另一個是市場化較低。物業(yè)管理企業(yè)在我國主要是通過四種途徑組建起來的即由開發(fā)商組建的物業(yè)管理公司或附屬的物業(yè)管理部、獨立組建的物業(yè)管理公司、房管所轉換的物業(yè)管理公司、各大系統(tǒng)單位組建的物業(yè)管理公司，其中最后一種途徑只占少數，最多的是通過一、三兩種途徑組建起來的。而由開發(fā)商和房管所組建的物業(yè)管理公司不是把物業(yè)管理作為房地產的附屬品，就是延續(xù)計劃經濟體制的傳統(tǒng)觀念，制約著物業(yè)管理的自由市場化發(fā)展。

3.托管的規(guī)模偏小。

有一些城市或地區(qū)的規(guī)劃與建設缺乏大手筆，20萬平方米以上的成規(guī)模小區(qū)不多，有的開發(fā)商甚至見縫插針客觀上給物業(yè)管理一帶倆了難度。例如，目前常州有近百家物業(yè)管理企業(yè)，已形成了諸侯割據的局面，但各自托管的面積不大，一般在10萬平方米左右，而這個數字則是一般物業(yè)管理企業(yè)的經營保本底線。又如在武漢，注冊物業(yè)管理的企業(yè)有300多家，但是真正具有一級資質的卻只有三家，其中兩家是具有國有資產背景的企業(yè)，而其他的大都是小打小鬧，各據一方，不成規(guī)模。

（二）物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展不健全

1．各地政府行為略有偏差

在我國物業(yè)管理的發(fā)展過程中，各級政府起到了有力的推動作用，政府行為從總體上來評價應該是好的、積極的。但也不能否認，政府行為中也存在著一些偏差，這些偏差正阻礙著物業(yè)管理行業(yè)的順利發(fā)展，歸納起來它主要在于兩個方面：

首先，對于物業(yè)管理的認識還不夠，這是指未將物業(yè)管理作為我們現(xiàn)代經濟部門體系中重要的一環(huán)、來看待，而是或多或少地把它視為一種"權宜之計"，所謂的權宜之計，主要是指在傳統(tǒng)房屋管理體制的暴露無遺，已經成為國家財政包袱的情況下，當地政府僅僅將物業(yè)管理作為一個替代方法來減輕負擔，從實際效果看，物業(yè)管理起到了這種作用，但從政府的角度看，只注意這種減輕的作用是片面的、偏頗的。

其次，政府管理體制尚須改進。物業(yè)管理對象雖然是房地產產品，但它的服務對象是人，這一行業(yè)與眾多的公用部門、政府部門以及其他部門形成了復雜的關系，這些關系中最重要的是與政府部門之間的關系，譬如公安部門、市政部門、街道辦事處等，但從現(xiàn)有的管理體制上看，物業(yè)管理在國家和地方上的歸口領導管理卻并不完全一致，特別是常常有些問題超出了房地產主管部門的職權范圍。

2．法律體系仍須完善

不管從事什么行業(yè)，都必須有法可依才能夠保證整個行業(yè)的健康、快速發(fā)展，而目前我國在物業(yè)管理法律這一塊卻略顯不足：

一個是法律體系不甚完善。到目前為止，關于物業(yè)管理的最高法律法規(guī)就是2005年才頒布的《物業(yè)管理條例草案》，由此可見法律體系的建構還需要時日。同時，也導致了物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主在管理與服務過程中產生的問題、糾紛無法有效、正確地解決，造成了物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主很難和諧相處。

而另一個是制定的法律法規(guī)與現(xiàn)實有差距。雖然國家頒布有條例，但是，只能從宏觀上把握，而各地又相繼制定了地方法規(guī)，但在法規(guī)與實際各物業(yè)管理企業(yè)操作上有些差距，例如武漢市物業(yè)管理地方法規(guī)中規(guī)定物業(yè)管理費不能超過1元/平方米（不含電梯），但實際上迫于無奈大多數的物業(yè)管理費在1.2元/平方米-1.8元/平方米之間波動，與法規(guī)不甚相符，而對于這種值得推敲的條文，很多企業(yè)采取變相的收費方式。致使法律與現(xiàn)實相差甚遠，造成企業(yè)與業(yè)主有苦難言、有法難遵的局面。

二、我國物業(yè)管理的發(fā)展趨勢

針對目前我國物業(yè)管理的現(xiàn)狀，隨著我國經濟的高速發(fā)展，必然會出現(xiàn)以規(guī)模化、專業(yè)化來降低成本提高利潤樹立品牌；以股權化、市場化來促進正當發(fā)展競爭；一智能化、網絡化來提高管理水平與服務質量；以規(guī)范化、法制化來引導制約行業(yè)的健康穩(wěn)定快速發(fā)展。

（一）物業(yè)管理企業(yè)的專業(yè)化、規(guī)模化發(fā)展

現(xiàn)在很多物業(yè)管理企業(yè)大包大攬，過分強調自己的隊伍，一些本可以外包給專業(yè)服務公司的業(yè)務，也要自己干，很勉強地為業(yè)主提供各種服務，這樣，既使自己的管理成本居高不下，也使專業(yè)服務公司無事可做。而根據國外物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展歷程，物業(yè)管理行業(yè)將走向專業(yè)化道路，即物業(yè)管理公司僅僅是一個管理機構，其他如清潔、綠化、設備維護等均由專業(yè)化公司去實施，一個20萬平方米的小區(qū)只需要一個管理員。中國物業(yè)管理也正向著這一趨勢發(fā)展。目前的如電梯公司、綠化公司、清潔公司等專業(yè)公司都如雨后春筍般出現(xiàn)。同時由于專業(yè)公司的專業(yè)化、低成本、高標準的優(yōu)勢，也可使管理效果大大提升，在物業(yè)管理費標準不能輕易變動的情況下，效益是明顯的。

當然，物業(yè)管理公司要想在激烈的競爭中形成自己的核心競爭能力，必須要有規(guī)模化的經營作為堅強后盾。眾所周知，物業(yè)管理被政府確定為微利行業(yè)，形不成規(guī)?；慕洜I，就不可能贏得可觀的利潤，而沒有經濟作基礎，一切都將會是空談。因此，在這個新的世紀里，物業(yè)管理企業(yè)必然要走兼并重組之路，擴大企業(yè)的規(guī)模和托管的物業(yè)面積形成規(guī)模經營。

（二）物業(yè)管理的股權化與市場化發(fā)展

目前，在一些經濟較發(fā)達地區(qū)，特別是沿海一帶，一批物業(yè)管理企業(yè)進行了經營者員工持股制的試點，結果顯示優(yōu)勢明顯：一是理順了產權關系，增強了物業(yè)管理企業(yè)經營決策的獨立性與自主性；二是使經營者、員工與公司以產權為紐帶結盟形成了牢固的利益共同體，增強了企業(yè)凝聚力；三是將一部分消費資金籌集并轉化為企業(yè)的生產資金，以增強企業(yè)的經濟實力?？偠灾髽I(yè)的綜合實力增強了才有資本參與市場競爭。可以預料，采取股權化將是對目前改變企業(yè)資金不足、力量不強的一個重要方式。

同時，股權化也是企業(yè)走向市場化的一個步驟。另外，隨著政府對物業(yè)管理認識的進一步深入，會更加深刻地認識到由社會化、專業(yè)化、企業(yè)化經營型的物業(yè)管理公司向業(yè)主收取管理費，這本身就是市場經濟產物，管理者與業(yè)主的關系不是以前的計劃經濟下的行政管理關系，而是市場經濟體制下的經濟民事關系，真正保護物業(yè)管理企業(yè)展的方法是將逐漸取消對物業(yè)管理行業(yè)的一些約束行為，如物業(yè)管理費將會收支價格開放，由物業(yè)管理企業(yè)根據自身實力與業(yè)主協(xié)商，達成一致的收費標準，使企業(yè)盡快扭虧，提高社會效益、經濟效益和環(huán)境效益，從而培養(yǎng)企業(yè)自身的造血功能，加速了企業(yè)的市場化進程。

（三）物業(yè)管理的職能化與網絡化發(fā)展

近些年來，中國大步跨入了信息化的社會，人們的工作、生活與通信、信息的關系是越來越密切了。信息化社會在改變我們生活方式和工作習慣的同時，也對傳統(tǒng)的住宅提出了挑戰(zhàn)，隨著市民生活水平的提高，人們居住環(huán)境的要求不斷升級，希望有一個舒適、安全、便捷的家，智能化小區(qū)自然就成為21世紀建筑發(fā)展的主流。

當然，在目前信息技術未能完全普及的情況下智能化還存在許多的問題，但這種趨勢是不可能避免的，物業(yè)管理的智能化主要體現(xiàn)在以下幾個方面：防盜系統(tǒng)的設置；照明控制系統(tǒng)的完善；樓宇設備自控系統(tǒng)的處理；公共廣播系統(tǒng)；小區(qū)管線系統(tǒng)；停車場管理系統(tǒng)；家庭智能化等方面。

這些智能化配套設施逐漸地進入社區(qū)，不同的智能化設施可能關系到物業(yè)管理公司中不同的部門和人員的監(jiān)控管理工作，同時又與每一住戶日常生活息息相關，如何充分高效地利用這些設施為住戶服務？如何將社區(qū)中的需求與系列基礎設施的功能統(tǒng)一起來？這就要求物業(yè)物業(yè)管理實現(xiàn)網絡化，以達到設備的應用管理、人的管理和住戶的服務高效統(tǒng)一。網絡化的管理突破了所有的門坎，可以實現(xiàn)與每一位住戶的"零距離"溝通。物業(yè)公司通過網上通知，組織社區(qū)的投訴、報修、費用帳單速遞與催交等等，物業(yè)管理可以深入地面向每個家庭提供更具個性化的服務，同時也可根據小區(qū)居民的特點開展豐富多彩的社區(qū)活動，營造小區(qū)特有的文化氛圍。高附加值的服務必須獲得高附加值的回報，物業(yè)管理公司在提升服務檔次的同時，也可以相應提高物業(yè)管理價格。

（四）物業(yè)管理行業(yè)的規(guī)范化與法制化發(fā)展

任何產業(yè)的發(fā)展都離不開政府的支持，而政府扶持的關鍵是制定符合市場規(guī)律和產業(yè)發(fā)展要求的科學、合理、系統(tǒng)的政策體系，由于認識到物業(yè)管理行業(yè)在國民經濟、城鎮(zhèn)建設管理中的地位和作用，政府肯定會繼續(xù)為扶持物業(yè)管理行業(yè)的規(guī)范化發(fā)展提供強有力的支持，并形成較為完善的物業(yè)管理體系，形成整個物業(yè)管理行業(yè)的規(guī)范化。

那么，政府的規(guī)范化發(fā)展就需要以成熟的行業(yè)法規(guī)、條例為基礎，加大物業(yè)管理的立法力度，使行業(yè)發(fā)展有法可依，徹底實現(xiàn)法制化。這不僅是企業(yè)的呼聲，國家有關部門也在進行著積極的努力，以《物業(yè)管理條例》中，我們就可以看出國家是對物業(yè)管理的法制化建設發(fā)展相當重視的。我相信，隨著更加科學、合理、真正能體現(xiàn)法制精神的物業(yè)管理行業(yè)法規(guī)體系的逐漸完善，我國的物業(yè)管理將會迎來它輝煌的未來！

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