第一條為規(guī)范改變房屋用途的行為，維護(hù)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序，促進(jìn)服務(wù)業(yè)發(fā)展，保障公平競(jìng)爭(zhēng)，根據(jù)《中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法》、《中華人民共和國(guó)土地管理法》和《省城鄉(xiāng)規(guī)劃條例》等法律、法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際，制定本規(guī)定。

第二條本規(guī)定適用于本市市區(qū)（鎮(zhèn)）劃定區(qū)域內(nèi)利用現(xiàn)有房屋臨時(shí)改變用途從事商貿(mào)、物流、賓館、餐飲、娛樂、休閑等服務(wù)業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的行為。

利用廠房、倉(cāng)儲(chǔ)用房等房屋興辦信息服務(wù)、研發(fā)設(shè)計(jì)、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的除外。

市區(qū)（鎮(zhèn)）具體區(qū)域的劃定分別由市規(guī)劃建設(shè)行政主管部門和所在鎮(zhèn)人民政府提出方案，報(bào)市人民政府批準(zhǔn)。

第三條本規(guī)定所稱現(xiàn)有房屋，是指單位和個(gè)人在國(guó)有土地上依法建造或取得的住宅、辦公、廠房、倉(cāng)庫(kù)、附屬用房和其他非經(jīng)營(yíng)性房屋。

第四條房屋所有人和使用人應(yīng)當(dāng)按照《國(guó)有土地使用證》和《房屋所有權(quán)證》所確定和記載的用途使用房屋。確需臨時(shí)改變現(xiàn)有房屋用途的，應(yīng)當(dāng)依法經(jīng)市規(guī)劃建設(shè)、土地行政主管部門批準(zhǔn)，并按規(guī)定繳納土地收益金。

摘要：隨著經(jīng)濟(jì)全球化發(fā)展腳步的加快，中國(guó)經(jīng)濟(jì)在整個(gè)全球化進(jìn)程中扮演的角色也越來越重要，并且成為了世界上經(jīng)濟(jì)急劇增長(zhǎng)的國(guó)家之一。進(jìn)入2006年后，國(guó)際資本更加頻繁地進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)，特別是房地產(chǎn)市場(chǎng)，這不僅在一定程度上帶動(dòng)了國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，也為房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)提供了巨大的機(jī)遇和挑戰(zhàn)，包括房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)。外資進(jìn)入中國(guó)，不僅帶來了資金，也帶來了他們的價(jià)值觀、評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)及體系等。就房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)而言，由于外資在進(jìn)入一個(gè)陌生市場(chǎng)的時(shí)候，更傾向于他們所熟悉的、能給他們帶來“安全感”的東西，我們慣用的估價(jià)體系不一定能被外資所接受，可能在短期內(nèi)不具備很強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力；但是，我們也應(yīng)該認(rèn)識(shí)到，國(guó)外先進(jìn)估價(jià)體系的引入帶給我們一次完善自身估價(jià)體系、學(xué)習(xí)國(guó)際通用估價(jià)語言的機(jī)會(huì)。當(dāng)我們和世界用同樣的一種語言溝通的時(shí)候，我們對(duì)價(jià)值的把握才能更有效地表達(dá)出來。

本文通過介紹美國(guó)（MAI）估價(jià)體系在最高最佳使用分析及三種主要估價(jià)方法（市場(chǎng)比較法、收益法和成本法）等方面的操作辦法，結(jié)合案例分析，試圖比較中美兩國(guó)估價(jià)體系和方法的不同之處，希望能給讀者帶來一些啟示。

關(guān)鍵詞：最高最佳使用；假設(shè)空地；價(jià)外支付：“大尾款”；功能減值；外部減值

1.最高最佳使用分析的定義

最高最佳使用分析是要尋找到一種最合理、最可能的用途，并使得標(biāo)的物業(yè)價(jià)值達(dá)到最大。物業(yè)是否達(dá)到最高最佳使用應(yīng)從以下四個(gè)角度去衡量：

技術(shù)上可能（PhysicallyPossible）；

*區(qū)人民政府，市政府直屬各單位：

為嚴(yán)格執(zhí)行建設(shè)用地用途管制制度，規(guī)范市城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)村集體公建項(xiàng)目改變批準(zhǔn)用途行為，維護(hù)規(guī)劃管理和規(guī)劃實(shí)施的嚴(yán)肅性，根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際，現(xiàn)就*市城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)村集體公建項(xiàng)目用地改為三產(chǎn)項(xiàng)目用途提出如下處理意見。

一、適用范圍和對(duì)象

*年8月31日前市城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)已經(jīng)批準(zhǔn)供地、現(xiàn)已建成的村集體公建項(xiàng)目，在不嚴(yán)重影響城市規(guī)劃且符合消防、衛(wèi)生、環(huán)保、水利、工商等相關(guān)要求的前提下，其用地改為三產(chǎn)用途的適用本意見。

二、出讓土地使用權(quán)改變用途的處置

*年7月19日以后至*年6月4日之前屬出讓土地使用權(quán)的村集體公建項(xiàng)目，經(jīng)申請(qǐng)（或補(bǔ)辦申請(qǐng)，下同）且批準(zhǔn)后，所占用的村集體留地指標(biāo)按該項(xiàng)目實(shí)際改變用途部分的建筑面積分?jǐn)偪傆玫孛娣e的原則，重新調(diào)整其已使用村集體留地指標(biāo)的類型，50%占用三產(chǎn)留地指標(biāo)、50%占用公建留地指標(biāo)，并按改變后的用途核（換）發(fā)《國(guó)有土地使用權(quán)證》。土地出讓年限按該宗地改變后的用途規(guī)定的最高年限扣除原用途已使用的年限確定。

一、切實(shí)加強(qiáng)國(guó)有土地使用權(quán)出讓交易管理

1、繼續(xù)深入貫徹執(zhí)行經(jīng)營(yíng)性用地（含工業(yè)用地）百分之百招標(biāo)拍賣掛牌出讓、房地產(chǎn)用地百分之百拍賣出讓的規(guī)定。各類開發(fā)建設(shè)用地，不得改變土地利用條件進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，確需改變土地利用條件進(jìn)行開發(fā)建設(shè)的，必須報(bào)經(jīng)縣人民政府批準(zhǔn)，并按規(guī)定足額補(bǔ)交相應(yīng)的出讓金，辦理相關(guān)用地手續(xù)后方可開工建設(shè)。

2、出讓土地使用權(quán)續(xù)期。原出讓年期達(dá)到規(guī)定的最高年限的，須在原使用期屆滿前一年提出申請(qǐng)，符合城市規(guī)劃的按規(guī)定程序辦理土地使用權(quán)續(xù)期手續(xù)；原出讓年期達(dá)到規(guī)定的最高年限，因土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓用于房地產(chǎn)開發(fā)的，可由開發(fā)人提出申請(qǐng)，并按規(guī)定程序辦理土地使用權(quán)續(xù)期手續(xù)；原出讓年期未達(dá)到規(guī)定的最高年限且在申請(qǐng)時(shí)符合城市規(guī)劃要求的，報(bào)經(jīng)批準(zhǔn)并按規(guī)定補(bǔ)交出讓金后，辦理續(xù)期手續(xù)。土地使用期限屆滿，若不符合規(guī)劃經(jīng)批準(zhǔn)收回土地使用權(quán)時(shí)，應(yīng)對(duì)地上建（構(gòu)）筑物給予補(bǔ)償。逾期未申請(qǐng)及不符合城市規(guī)劃和因債務(wù)糾紛被法院查封的，一律不得辦理續(xù)期手續(xù)。

3、土地使用權(quán)人依法申請(qǐng)改變土地用途的，應(yīng)先征得土地出讓人和規(guī)劃部門同意，報(bào)經(jīng)縣人民政府批準(zhǔn)并以辦理時(shí)批準(zhǔn)的用途按市場(chǎng)價(jià)評(píng)估減去辦理時(shí)原用途按市場(chǎng)價(jià)評(píng)估的差價(jià)交清土地出讓金后，辦理改變用途手續(xù)。凡因公共利益需要和城市規(guī)劃調(diào)整需收回土地使用權(quán)的，按剩余年限的市場(chǎng)價(jià)評(píng)估協(xié)商并經(jīng)批準(zhǔn)，對(duì)原土地使用者予以補(bǔ)償后收回土地使用權(quán)，納入政府土地儲(chǔ)備。凡非經(jīng)營(yíng)性用地改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用地的，原則上由政府收回土地使用權(quán)納入儲(chǔ)備庫(kù)，按原用途的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)（包括其它資產(chǎn)）對(duì)土地使用權(quán)人予以補(bǔ)償，經(jīng)縣人民政府批準(zhǔn)不納入土地儲(chǔ)備的，按辦理時(shí)原用途市場(chǎng)價(jià)和改變用途后市場(chǎng)價(jià)評(píng)估的差價(jià)繳清土地出讓金，辦理改變用途手續(xù)。未開發(fā)利用的劃撥土地申請(qǐng)改變用途，一律由政府收回后公開出讓，其劃撥土地取得成本退還給原土地使用者。

4、出讓土地使用權(quán)人申請(qǐng)轉(zhuǎn)讓的，必須達(dá)到法定轉(zhuǎn)讓條件，并繳清相關(guān)稅費(fèi)，經(jīng)審核后辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)。因法院和仲裁裁決引起出讓土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的，依法辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)，未繳清土地出讓金的，由受讓人足額繳納后方可辦理轉(zhuǎn)讓登記。

5、嚴(yán)格土地使用權(quán)抵押管理。凡依法取得的出讓土地使用權(quán)，在繳清土地出讓金和稅費(fèi)辦理土地登記后，可辦理土地抵押手續(xù)。劃撥土地不得單獨(dú)設(shè)定抵押權(quán)，可隨地上建筑物設(shè)定抵押，但必須報(bào)經(jīng)原土地登記機(jī)關(guān)批準(zhǔn)后辦理抵押登記。以優(yōu)惠價(jià)格取得的各類用地（含工業(yè)用地），不得以土地單獨(dú)設(shè)定抵押，確需抵押的，需報(bào)經(jīng)政府批準(zhǔn)，且設(shè)定抵押的總金額不得超過原以優(yōu)惠價(jià)取得土地時(shí)繳納的土地價(jià)款。對(duì)改變土地利用規(guī)劃條件的項(xiàng)目，在未完善土地手續(xù)、補(bǔ)繳土地出讓金之前，一律不得辦理抵押。

為深入貫徹落實(shí)《**市區(qū)國(guó)有土地租賃暫行辦法》，完善土地有償使用制度，嚴(yán)肅城市規(guī)劃和土地管理規(guī)劃，促進(jìn)土地資源優(yōu)化配置和合理利用，根據(jù)市委、市政府提出的“先清理，后規(guī)范”的總體要求和統(tǒng)一部署，決定自2005年3月起集中半年左右的時(shí)間，在市區(qū)范圍內(nèi)集中開展一次國(guó)有土地擅自出租改變用途專項(xiàng)整治活動(dòng)。特制定如下實(shí)施方案：

一、開展專項(xiàng)整治活動(dòng)的重要意義和指導(dǎo)思想

在市區(qū)集中開展國(guó)有土地擅自出租改變用途專項(xiàng)整治活動(dòng)，是認(rèn)真貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院《關(guān)于深化改革，嚴(yán)格土地管理的決定》和市委常委會(huì)，市政府第十六次常務(wù)會(huì)議精神的一項(xiàng)重大舉措。扎實(shí)履行國(guó)有土地租賃工作職責(zé)，深入開展好本次專項(xiàng)整治活動(dòng)，既是進(jìn)一步深化土地市場(chǎng)治理整頓，促進(jìn)市區(qū)土地市場(chǎng)進(jìn)一步規(guī)范、有序、健康、協(xié)調(diào)發(fā)展的需要，也是確保我市城市規(guī)劃的有效實(shí)施，防止國(guó)有資產(chǎn)流失，維護(hù)國(guó)家和人民群眾利益，促進(jìn)公開、公平、公正的市場(chǎng)環(huán)境穩(wěn)健運(yùn)行的迫切要求。文秘部落

本次國(guó)有土地租賃專項(xiàng)整治活動(dòng)的指導(dǎo)思想是以國(guó)務(wù)院《深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》、《浙江省國(guó)有土地租賃暫行辦法》、《**市區(qū)國(guó)有土地租賃暫行辦法》等法律法規(guī)為指導(dǎo)，認(rèn)真貫徹市委、市政府“先清理、后規(guī)范”，逐步開展市區(qū)國(guó)有土地租賃專項(xiàng)清理工作，通過“補(bǔ)辦一批、租賃一批、執(zhí)法一批”妥善處理歷史遺留問題的精神，把國(guó)有土地租賃專項(xiàng)整治活動(dòng)作為當(dāng)前一個(gè)時(shí)期的重點(diǎn)，堅(jiān)持服從和服務(wù)于市委、市政府工作的大局，正確履行職責(zé)，依法行政，更好地實(shí)施土地政策，強(qiáng)化規(guī)劃監(jiān)管，搞好市場(chǎng)服務(wù)，保證土地市場(chǎng)平穩(wěn)、規(guī)范運(yùn)行。

二、開展專項(xiàng)整治的范圍和目標(biāo)

本次專項(xiàng)整治的范圍是根據(jù)《**市區(qū)國(guó)有土地租賃暫行辦法》中規(guī)定的：行政劃撥土地上從事商業(yè)服務(wù)業(yè)、娛樂業(yè)、金融保險(xiǎn)業(yè)、餐飲旅館業(yè)、交通運(yùn)輸業(yè)等經(jīng)營(yíng)性用地及所涉建筑物、構(gòu)筑物；擅自改變用途為經(jīng)營(yíng)性用地的出讓土地及所涉建筑物、構(gòu)筑物；在批準(zhǔn)的有效時(shí)限內(nèi)臨時(shí)使用的經(jīng)營(yíng)性用地及所涉建筑物、構(gòu)筑物；以劃撥方式取得國(guó)有土地使用權(quán)，已不再符合《劃撥用地目錄》的土地及所涉建筑物、構(gòu)筑物。