編者按：本論文主要從開征物業(yè)稅的背景分析；開征物業(yè)稅的必要性；開征物業(yè)稅的難點及對策等進行講述，包括了簡化稅制，規(guī)范房地產市場、調節(jié)收入分配，緩解貧富差距，促進社會公平、進一步遏制投機行為，提高土地資源的利用率、稅基的科學劃定、房地產評估制度需進一步完善、土地出讓制度何去何從等，具體資料請見：

摘要：隨著我國市場經濟體制不斷深入，房地產稅制的不足日益明顯，嚴重影響和制約了房地產業(yè)的健康發(fā)展。完善我國房地產業(yè)的稅制結構，將稅收工具合理運用到房地產市場中，物業(yè)稅體現(xiàn)出越來越重要的意義。

關鍵詞：物業(yè)稅房地產改革

物業(yè)稅，又稱財產稅或不動產稅，主要針對土地，房屋等不動產，要求承租人或所有者在保有階段每年按照要求繳納一定比例的稅款，而所應繳納的稅款會隨著不動產市場價值的變化而變化。例如，地鐵、公路、花園等公共設施的完善，必然會帶動周邊房產價格的提升，從而對應的物業(yè)稅也要提高。

1開征物業(yè)稅的背景分析

目前，世界上大多數市場經濟比較成熟的國家都有面向房地產課稅的稅種。特別是在歐美發(fā)達國家，物業(yè)稅作為一項重要稅種已存在很長的發(fā)展歷史。在美國，并沒有單獨征收的物業(yè)稅，其物業(yè)稅是包含在財產稅里面的，其中對土地和房產等不動產所征收的一般財產稅即相當于我們所講的物業(yè)稅。美國的一般財產稅是地方稅的一種，通常由州政府和地方政府共同分享。雖然物業(yè)稅在州政府財政收入中占很小比例，但卻是地方政府最重要的收入來源。

關鍵字：基礎開征物業(yè)我國幾個理論問題

要在我國開征物業(yè)稅，最早是在2003年的中央文件中提出來的。開征物業(yè)稅的問題一直是學術界和政界關注的熱點，研究論文頗多，見仁見智。本文從基礎理論的角度探討在我國開征物業(yè)稅的問題。物業(yè)稅實際上和財產稅的含義是相同的，前者在東南亞國家和我國的香港地區(qū)使用；后者則是英語國家“propertytax”的中文翻譯。因此，“物業(yè)稅”和“財產稅”是同一概念的不同表述。物業(yè)稅并不是一個具體的稅種名稱，而是稅收分類中的一個類別，其基本含義是對財產征稅。那么，什么是財產？凡是對人有用的東西都是財產，包括可用于消費或可用于取得收入。對財產征稅和對財產的收入征稅是兩個不同的概念：前者是對財產的價值存量征稅；后者是對財產產生的價值流量征稅。財產稅不可能對所有財產普遍征收，而只能是選擇性征收，通?？晒┻x擇的財產稅稅種有：房產稅、遺產稅和饋贈稅。有些學者或政府官員認為印花稅也屬于財產稅的一種，這是可以商榷的。從印花稅的制度安排來看，是對合法權利的征稅。“權利”也是財產，但印花稅中征稅對象的“權利”是由政府認定的，因此印花稅雖然有“稅”的形式，實際上卻是政府對提供公共勞務收取的使用者費。印花稅可以大大節(jié)約商品勞務交易稅和生產要素收入稅的征管成本，對減輕納稅人的稅收負擔是有利的。而財產稅的征管成本是很高的，也不存在降低納稅人稅收負擔的功能。開征財產稅的目的是使稅收制度和財政體制更能體現(xiàn)效率和公平，理由如下：（1）房產稅有利于房產轉移到更能創(chuàng)造價值者的手里。物業(yè)稅屬于對物稅，并不考慮納稅人的納稅能力，因此當納稅人缺乏負擔能力的時候，只能把房產轉移到更有納稅能力者的手里，有利于社會價值財富的增加，從而提高經濟運行效率；（2）遺產稅和饋贈稅有利于實現(xiàn)“人”的公平。一個人一生中擁有的財產分兩種：一種是靠自己掙得的財產；另一種是靠繼承遺產和饋贈獲得的財產。因此對后者征稅更能體現(xiàn)“人”的公平；（3）房產稅有利于提高政府的資源配置效率。公共受益和公共成本負擔對稱原則是構建效率財政體制的要求，房產稅通常是地方稅，以房產作為居民公共受益的成本分攤依據可以較好地貫徹對稱原則。這正如對高速公路的收費可以由汽油稅和輪胎稅替代一樣，因為以汽油和輪胎的消耗來計算使用高速公路的費用是符合效率原則的。當然，財產稅也經常遭到批評。因為房產稅是對物稅，所以不符合稅收量能負擔的基本原則，有失公平，同時遺產被征稅卻會挫傷財產所有者創(chuàng)造價值的積極性。財產稅雖然有利有弊，而且也是一些實施國家爭論的熱點之一，但基本傾向是認為利大于弊，也沒有更好的政府收入形式來替代財產稅。因此，房產稅一直是地方財政收入的重要來源。例如英國，平均要占財政收入的30-40％，高的可達70-80％，低的也有10-15％。但我國卻有另一種觀點，認為開征物業(yè)稅的主要目的是理順房產的市場價格，或者說有利于改善房產價格過高的態(tài)勢。由于這種觀點開始是由官方人員說出來的，因此影響很大，以致于對物業(yè)稅的研究主要集中在房產稅，甚至使居民產生要通過增加稅收的辦法來降低房產價格的印象。這無論是在理論上還是在實踐上都是有問題的。從理論上看，房產稅和房產的市場交易價格是兩個不同領域的問題。前者屬于公共勞務的成本分攤問題；后者則屬于私人商品的資源配置問題。因此，前者屬于公共財政的范疇；后者則屬于市場經濟的范疇。把不同性質的問題相混不利于我國市場經濟體制的完善。從實踐上看，將會產生“劫貧濟富”的不良效果。因為在我國購買得起房產的只是極少數人，但人人都要有房居住，因此人人都成為降低房價的負擔者。這顯然是極不公平的。應該說，房產價格過高與土地非農業(yè)利用的政府壟斷和其他政府壟斷有關，和房產稅并沒有直接的關系。而前者的問題是公有制國家建立市場經濟體制的重點和難點之一，是全局性的問題，不是靠房產稅可以解決得了的。如果要開征物業(yè)稅，那么要了解中國的現(xiàn)狀，然后再考慮如何通過物業(yè)稅來改善我國的稅收制度和財政體制。在我國的稅收制度中，物業(yè)稅安排了房產稅，但沒有遺產稅和饋贈稅。我國的“房產稅”究竟是不是真正意義上的財產稅這個問題是需要進一步研究的。我國的房產稅只是對盈利性企業(yè)的房產和出租的房產征稅，而對非盈利組織、政府公共部門、居民自有住房的房產都是免稅的。在征稅房產中，計稅依據也是不統(tǒng)一的，盈利性企業(yè)房產的計稅依據是房產的原值而對出租的房產則采用租金。在市場經濟中，房產價值是被不斷折現(xiàn)的過程，因此從效率的角度看應該對房產的現(xiàn)值征稅而不是對房產的原值征稅。對原值征稅失去了財產稅的性質，更有點象投資方向調節(jié)稅。以租金為計稅依據雖然是對房產現(xiàn)值征稅的一種方法，但我國的計量辦法卻失去了房產估值的特征。房產的租金是房產的利率回報，要使其反映房產的市場交易價格，就必須是市場利率而不是個別利率。但我國的計稅辦法是房產的實際租金而不是市場租金。這樣，對出租房產的現(xiàn)實租金征稅實際上成了“營業(yè)稅

”而不是財產稅。因此，我國稅收制度中雖然有房產稅名稱的稅種，實際上卻并不是真正的財產稅。在我國的稅制安排中，征稅對象涉及到“土地”財產的稅種有三個城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅和土地增值稅。它們是不是屬于財產稅的問題需要研究。為什么叫“城鎮(zhèn)土地使用稅”而不叫“城鎮(zhèn)土地稅”或“城鎮(zhèn)地產稅”？主要原因可能是：我國的城鎮(zhèn)土地都是國有（公有）的，國家征稅也是代表國家的，因此不存在國家對國有土地征稅的問題。但我國的經濟體制改革的一個重要指導思想是所有權和經營權的分離，因此對“分離”出去的“土地使用權”而不是所有權進行征稅。土地使用權是國家認定的，從這個意義上說屬于政府對公共勞務收取使用者費。但城鎮(zhèn)土地使用稅是按土地面積定額征收的，因此還具有國有土地租金的性質。因此，現(xiàn)有的城鎮(zhèn)土地稅并不是財產稅。耕地占用稅是對農用土地轉為非農利用的一次性征稅。在我國的稅制安排中，對農用土地形式上是免稅的，但土地使用方式的轉變可以看作是一種“交易”，因此實際上是對土地交易設置的一種特別稅，屬于商品交易稅范疇。農用土地轉為非農利用是政府壟斷的，最初改變使用方向的是政府，因此政府似乎應該是納稅人。然而，政府只是土地非農利用的“批租人”，因為最終非農利用的是社會其他組織和個人，所以后者是真正的納稅人。由此，政府可以獲得大量的“批租”凈收入。土地批租凈收入由兩部分構成：一是政府批租土地使用權的價格和政府征用農用土地的價格之間的差額；二是政府利用土地這一特殊商品的交易獲得的稅收收入。因此，土地批租收入實際上是政府土地經營收入和土地交易的稅收收入集于一身的收入，并沒有財產稅的性質。這種處理方式在邏輯上似乎是有疑問的，原因就在于土地所有權、國家征稅權、國有資產經營權等一些基礎理論問題并沒有完全搞清楚。土地增值稅是按土地使用權可以交易的原則設置的稅種，因此屬于商品交易稅的特殊稅種。政府認定使用權的費用一般說來不會有很大的增加，增加的實際上是土地的價格。土地價格為什么會上升，一般說來和該地方段的投資密集度和消費密集度有正相關。這是政府和市場共同作用的結果。按市場經濟體制的方式思維，那么屬于市場經營的增值收入應該屬于經營者；屬于政府投入引起的增值額應該由真正意-義上的房產稅解決。但該稅的設置可能是從所有權角度考慮的，認為土地所有權是國家的，因此應該把土地增值的一部分收歸國有。因此這也不屬于財產稅。上述分析表明，我國確實沒有真正意義上的物業(yè)稅。在我國開征物業(yè)稅的問題應該提上議事日程。上述分析也同樣表明，應該從完善稅制和財政體制的角度研究物業(yè)稅的開征問題。當然，國有資產（包括土地）市場化的制度安排是必要的前提條件。在我國開征物業(yè)稅的討論，主要集中在如何開征房產稅的問題，因此下文主要討論與此相關的理論問題。由于我國目前存在房產稅名稱的稅種，為了區(qū)別新開征的具有財產稅性質的房產稅，因此把后者稱為“物業(yè)房產稅”。上述分析表明，我國現(xiàn)行的房產稅并不是真正意義上的財產稅。要把我國的房產稅改造為物業(yè)房產稅需要進行三個方面的改造：以房產現(xiàn)值為稅基、對房產普遍征稅，以及房產稅的優(yōu)惠設置。以房產現(xiàn)值為稅基是物業(yè)稅特征的關鍵，對房產現(xiàn)值的評估有兩種方式：按房產市場交易的效率價格估值；或按房產的效率租金估值。前者稱之為房產交易法；后者稱之為房產收入法。理論上說，如果能正確認定房產市場交易的效率價格或房產出租的效率租金，那么兩者的現(xiàn)值評估應該是一致的。但房產的市場交易頻率和出租頻率都不是很高的，而且市場制度總是有缺陷的，因此評估方法的選擇對房產現(xiàn)值的評估會產生很大的差異。由于房產稅是地方稅種，國外通常的作法是由地方政府確定評估方法，原則是使評估更接近市場的效率價格。在我國開征物業(yè)房產稅，盡管效率價格和效率租金價格的市場條件都不具備，但筆者認為采用房產收入法評估稅基有利于稅負的設計。我國的房產已經進行了私有化改革，但這一政策只適用于199g年底以前參加工作的國有職工，享受了按工齡和職級為計算依據的房價補貼。這種補貼可以理解為以往的工資中不含住房費用，因此相當于專用于房產投資的工資補發(fā)。也可理解為房產投資的收益補助，因為職工購房的房產價格即使按銀行貸款利率計算也大大超過了改革前支付的租金。開征物業(yè)房產稅意味著減少補貼，因此以收入法評估稅基有利于稅負設計。1999年底以后參加工作的國有職工，按政策應享受房租補貼，但至今并未真正落實，以收入法評估稅基也有利于房租補貼額的確定；同時也有利于1999年底以前參加工作但房改政策沒有落實到位者的補助。如果按上述思路設計物業(yè)房產稅的稅負，意味著和工薪制度的改革是聯(lián)動的。另一個方面應該考慮的是稅率，即開征物業(yè)房產稅以后，居民總稅負有所增加還是保持目前的水平？如果是前者，那么意味著將增加納稅人的稅收負擔。如果是后者，那么意味著將調整我國的政府收入制度，包

括稅收制度和非稅收入制度。筆者主張后者。目前我國的預算支出占gdp的比例在23％左右；預算外和制度外支出占gdp的比例估計不會少于預算內的50％，兩者合計占gdp的比例高達35％左右。這個總負擔率是很高的，按市場經濟體制的要求以及歷史的經驗來看，總負擔率的水平是不宜再提高的。但開征物業(yè)房產稅需要對房產進行全面的重估，征管成本是非常之高的。如果總負擔相對穩(wěn)定，那么意味著將會減少政府的可支配財力。這是靜態(tài)地看問題，從完善市場經濟體制的態(tài)勢來看，將有利于效率、公平原則的貫徹。但這需要思想觀念上的轉變，即效率和公平原則的貫徹并不意味著一定要提高政府收入的比例。減少政府的收入比例，意味著增加市場經濟發(fā)揮作用的空間。因此，非但不會增加財政困難，還能促進國民經濟的可持續(xù)發(fā)展。對房產普遍征稅，意味著所有房產都是征稅對象。對非盈利組織和政府公共部門房產征稅的依據是什么？這主要涉及國家征稅權和財產所有權的關系問題。在國家征稅權中，“國家”是公眾（全民）的代表；在我國的公有制中，“國家”又是“全民所有制”的代表。因此，似乎不存在“國家”對自身征稅的問題。我國房產稅中的免稅制度可能是出于這種考慮。盡管“利改稅”突破了這一思路，但仍然在其他領域頑強地表現(xiàn)出來。其實，國家征稅權應該高于財產所有權?！皣摇笔恰笆忻裆鐣焙汀罢嗌鐣钡慕y(tǒng)一體。市民社會由家庭、企業(yè)和非盈利組織構成；政權社會是凌駕于市民社會之上的組織。市民社會從事物質財富或貨幣表達的價值財富的再生產，政權社會從事精神財富或非貨幣表達的價值財富的再生產。兩類社會中的財產所有權雖然是由政權社會界定的，但目的是為了規(guī)范市民社會和政權社會的行為。國家征稅權雖然也表現(xiàn)為政權的行為，但卻是為了維護市民社會和政權社會的存在而設定的，因此高于財產所有權。這表明，不論是市民社會的財產，還是政權社會的財產都在國家征稅權的覆蓋之下。我國現(xiàn)有的房產稅對非盈利組織和政權組織占用的房產免稅，相當于對這些組織的運行費用的補助。這會扭曲資源配置效率。因此，如果我國開征物業(yè)房產稅，對“國家”內部的所有房產征稅是符合效率原則的。但這需要重新核定上述組織的經常費用和政府預算的支出額，這涉及到預算制度和財政體制的改革。在物業(yè)房產稅的優(yōu)惠問題上涉及到納稅人的負擔能力和房產的性質問題。物業(yè)房產稅的征稅對象是房產，并沒有考慮納稅人的負擔能力，因此從負擔能力方面考慮優(yōu)惠是必要的。有一種觀點主張對居民住房優(yōu)惠一定的面積，即把一定面積作為物業(yè)房產稅的免征額或起征點。這種觀點是可以商榷的。以面積為免征額或起征點形式上似乎很公平，實際上是有利于富人的。一般說來，富人房產的單位面積的租金較高，窮人房產的單位面積的租金較低，這意味著對富人的優(yōu)惠高于窮人。因此，這種優(yōu)惠政策是不可取的。筆者主張設立包括住房租金在內的最低生活標準，家庭收入達不到的應予免稅，差額部分還應該得到政府的社會救濟或房租補助，后者相當于物業(yè)房產稅應設置負稅率。家庭住房形式上是消費品，但從人的再生產角度看應該屬于投資品。而且，住房建筑是納入城市建設規(guī)劃的，從社會發(fā)展的角度看也屬于投資品。對于社會價值財富的增長來說，投資是應該受到鼓勵的。因此，如果住房出售收入用于住房再投資的話，相應的交易稅應該返回，即只對改變用途的交易收入部分征稅，這表明優(yōu)惠還涉及到其他稅種之間的聯(lián)動關系。

論文關鍵詞：房地產投機；物業(yè)稅；一級級差稅；人民幣升值

論文提要我國現(xiàn)在的房地產業(yè)是一個非常讓人關注的問題，有必要總結過去幾年我國房地產業(yè)發(fā)展中存在的問題，以便更好地促進我國房地產業(yè)健康發(fā)展。

改革開放以來，中國房地產業(yè)經過30年的發(fā)展，已經成為了中國國民經濟的重要支柱產業(yè)。它對社會和經濟發(fā)展發(fā)揮著越來越重要的作用，主要體現(xiàn)在以下幾個方面：1、直接帶動GDP的增長，根據權威統(tǒng)計資料顯示，房地產業(yè)對國內生產總值的貢獻年率2005年達到了14%～18%；2、帶動相關產業(yè)的發(fā)展，房地產業(yè)對國民經濟的其他眾多行業(yè)拉動作用明顯，每100元的房地產投資，能帶來其他經濟部門約286元的產出；3、能夠提供大量的就業(yè)機會，按保守估計房地產每投資1億元能直接提供2，500個就業(yè)機會，按2005年房地產投資約1萬億元計算，則能提供2，500萬人的就業(yè)機會，這還不包括由于帶動其他有關產業(yè)而增加的就業(yè)。由此可見，房地產業(yè)的健康發(fā)展對國民經濟的重要性。房地產業(yè)在帶動經濟增長，促進就業(yè)的同時，還對有效地維持社會穩(wěn)定有重要作用。然而，事實上房地產業(yè)在30年來的發(fā)展中經歷過幾個大起大落。尤其最近幾年，我國房地產的價格直線上升，很多地方的房地產價格遠遠超過了普通市民的承受能力。其中，很大一部分房地產價格的上漲不是因為普通市民對住房的需求造成的，而是由于房地產投機導致的。這對我國經濟的長遠發(fā)展帶來了很多不良影響。房地產投機的主要資金集中在外資和熱錢中。但是，這些外資和熱錢的大量涌入對我國房地產業(yè)的發(fā)展很不利。一方面進一步推動了房地產價格上漲；另一方面不僅不能改變反而會加劇中國房地產市場供應的不合理結構，同時還會產生擠出效應。對我國經濟產生不良影響。

一、韓國房地產業(yè)情況及其經驗借鑒

我國的鄰國——韓國也都曾經經歷過類似的事情。韓國在處理房地產投機情況的措施取得了比較好的成效。因此，我們可以從韓國針對房地產的政策措施中得到一些啟發(fā)。

韓國政府和專家們分析，造成房價連年飆升有四個主要原因：一是地少人多加上國民經濟持續(xù)發(fā)展，是房價持續(xù)上漲的基礎性因素；二是大量投機者涌入房地產市場，是房價飆升最直接、最重要的原因；三是媒體對房地產投機津津樂道的輿論“力量”，產生了一定推波助瀾的作用；四是政府對投機活動的“不作為”，則是問題的關鍵所在。

摘要：住宅是人類生存和發(fā)展必備的物質條件，人的生存必須具備衣、食、住三方面必要的生活資料，住宅的發(fā)展水平、功能齊備與否，反映了人們生活水平和生活質量的高低。深圳是我國培育房地產市場最早的城市，改革開放二十多年來，深圳房地產業(yè)取得了巨大的成就，市場經過曲折的發(fā)展歷程，呈現(xiàn)出持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展態(tài)勢。就目前來說，在深圳“地產熱”成為一種趨勢，也成為政府、企業(yè)及各界人士普遍關注的問題。本文在分析深圳房地產現(xiàn)狀的基礎上，仔細探究了造成這一現(xiàn)狀的原因，并對深圳市房地產未來發(fā)展趨勢做出了預測，針對存在的問題提出了一些有益的建議。

關鍵詞：深圳房地產趨勢分析

一、深圳房地產現(xiàn)狀和現(xiàn)狀的原因分析

對于深圳而言，2005年的樓市充滿玄機，宏觀調控并非弱于其它城市，但房價卻一路高歌猛進，市場在博弈中行進，喜和憂、快與痛，不同的利益主體感受不一?；仡欉^去，展望未來，“不安寧”是深圳房地產的基調，市場在博弈中抉擇。

（一）深圳房地產現(xiàn)狀分析

縱觀2005年深圳市房地產業(yè)，價格上漲和供需求比例失衡并存是給人們第一印象，這也是外界對深圳市房地產“不安寧”這一定調的主要原因。

編者按：本論文主要從公共需求變化與基本公共服務均等化；基本公共服務均等化與中央地方關系；基本公共服務均等化與公共服務體制建設等進行講述，包括了實現(xiàn)基本公共服務均等化已成為縮小城鄉(xiāng)差距的重大舉措、實行基本公共服務均等化已成為縮小地區(qū)差距的重要條件等，具體資料請見：

經過28年的改革開放，我國的改革發(fā)展正處在一個新的歷史起點。當前，面對全社會公共需求全面快速增長的現(xiàn)實，需要在進一步完善社會主義市場經濟體制的過程中，以滿足全社會成員的基本公共需求為目標，加快建立社會主義公共服務體制，盡快形成惠及全民的公共服務體系，逐步實現(xiàn)基本公共服務均等化，建設和諧社會。

基本公共服務均等化是指一國范圍內的全體居民應當享有水平大致相當的基本公共服務，包括義務教育、基礎衛(wèi)生醫(yī)療、就業(yè)和社會保障等。當前，我國人均GDP已經超過1700美元，整個社會正由初步小康向全面小康過渡。在這個特定背景下，要以人的全面發(fā)展為目標，加快基本公共服務均等化的進程。

一、公共需求變化與基本公共服務均等化

我國正處在由生存型社會向發(fā)展型社會轉變的關鍵時期，全社會公共需求全面快速增長同公共服務不到位、公共產品短缺的矛盾比較突出。尤其是隨著農村公共需求的全面釋放，義務教育、公共醫(yī)療、最低保障等基本公共產品的供給，已經成為廣大農民現(xiàn)實和迫切的期盼。適應這個現(xiàn)實需求，各級政府要為全體社會成員提供基本而有保障的公共產品和公共服務，以盡快實現(xiàn)基本公共服務均等化。當前，應當充分估計基本公共服務均等化在有效緩解城鄉(xiāng)差距、區(qū)域差距和貧富差距中的重大作用。

1.實現(xiàn)基本公共服務均等化已成為縮小城鄉(xiāng)差距的重大舉措