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現(xiàn)在，商鋪的發(fā)展正面臨“賣(mài)鋪”與“管鋪”的矛盾。一方面，作為商業(yè)街區(qū)的開(kāi)發(fā)商，商業(yè)街區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)指揮部的工作本來(lái)應(yīng)是負(fù)責(zé)征地、動(dòng)拆遷并建設(shè)符合市場(chǎng)需求的物業(yè)，但由于商業(yè)街區(qū)項(xiàng)目一般比較規(guī)模龐大，而且一般都是政府的形象工程，日后的物業(yè)與經(jīng)營(yíng)管理就顯得相當(dāng)重要。商業(yè)街區(qū)由于有一些大型的商業(yè)設(shè)施是整體引進(jìn)，而又有一些單、雙鋪商鋪是通過(guò)拍賣(mài)的方式零散銷(xiāo)售，為了使買(mǎi)家和經(jīng)營(yíng)者不僅僅滿(mǎn)足于能買(mǎi)（或租）到一個(gè)地點(diǎn)好、品質(zhì)優(yōu)的商鋪，而是要買(mǎi)（或租）到一個(gè)既能保值、又能增值的商業(yè)旺鋪，買(mǎi)家和商家都會(huì)向物業(yè)的開(kāi)發(fā)商提出新的要求：商鋪交鋪后如何進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理？有什么能證明在商業(yè)街區(qū)內(nèi)做生意能有可觀的利潤(rùn)回報(bào)，商業(yè)街區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)指揮部必須擔(dān)當(dāng)起商業(yè)街區(qū)的管理工作。

物業(yè)管理與商業(yè)街區(qū)開(kāi)發(fā)配套，對(duì)商業(yè)街區(qū)進(jìn)行綜合性、全面性多層次的管理服務(wù)，是本項(xiàng)目不可缺少的服務(wù)配套。對(duì)于住宅物業(yè)的的物業(yè)管理我們已經(jīng)不陌生了，在住宅產(chǎn)品領(lǐng)域里，物業(yè)管理對(duì)于任何一個(gè)住宅項(xiàng)目都具有舉足輕重的作用，物業(yè)管理已經(jīng)成為住宅開(kāi)發(fā)商的營(yíng)銷(xiāo)利器。同住宅相比，商鋪的使用周期短，但也有40年之長(zhǎng)，不同的物業(yè)類(lèi)別的管理項(xiàng)目、管理特色通常也有很大的差別，住宅、辦公樓、商業(yè)物業(yè)的物業(yè)管理是三種不同管理模式的公共服務(wù)。建立一個(gè)完善的物業(yè)管理體系，對(duì)商業(yè)街區(qū)的經(jīng)營(yíng)運(yùn)作、商業(yè)氣氛、購(gòu)物氛圍、游樂(lè)環(huán)境和積聚人氣都具有極其重要的作用。

雖然物業(yè)管理是商業(yè)街區(qū)的售后服務(wù)工作，在房子交付使用后才真正開(kāi)始向業(yè)主以及商家提供服務(wù)，然而在商業(yè)街區(qū)的營(yíng)銷(xiāo)策劃過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商就必須要將物業(yè)管理作為項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃的重要內(nèi)容，提前為業(yè)主和商家設(shè)計(jì)好商業(yè)街區(qū)物業(yè)管理的服務(wù)藍(lán)圖，對(duì)市場(chǎng)作出一系列的物業(yè)管理服務(wù)承諾，將物業(yè)管理服務(wù)融入到項(xiàng)目形象當(dāng)中去。從項(xiàng)目開(kāi)始招商一直延續(xù)到項(xiàng)目的整個(gè)營(yíng)銷(xiāo)過(guò)程，為促進(jìn)項(xiàng)目的前期招商和后期大拆零銷(xiāo)售帶來(lái)無(wú)限動(dòng)力。

1、商業(yè)街區(qū)的六大管理職能

一、建筑物與裝修的維護(hù)

商業(yè)街區(qū)是一組現(xiàn)代化建筑物業(yè)，為了保證商業(yè)物業(yè)的形象，做好建筑物與裝修的維護(hù)，保證物業(yè)不受損害尤為重要，一方面，是保持良好的商業(yè)形象，相信沒(méi)有消費(fèi)者會(huì)喜歡到建筑破爛、裝修陳舊的商場(chǎng)購(gòu)物消費(fèi)；另一方面，也是物業(yè)保值和增值的需要，商業(yè)街區(qū)中的商業(yè)物業(yè)以投資市場(chǎng)為主要市場(chǎng)，投資大型商業(yè)項(xiàng)目和買(mǎi)鋪就是想賺錢(qián)，越是經(jīng)營(yíng)良好、保養(yǎng)得當(dāng)?shù)纳虡I(yè)物業(yè)，就越是能不斷增值。主要服務(wù)內(nèi)容包括：

l商業(yè)物業(yè)建筑結(jié)構(gòu)維護(hù)

2商業(yè)物業(yè)建筑外觀維護(hù)

3商業(yè)街區(qū)公共區(qū)域裝修

4商家裝修審批與管理

5規(guī)范單、雙鋪店面門(mén)面裝修

6商業(yè)街區(qū)內(nèi)部導(dǎo)向標(biāo)志維護(hù)

二、商業(yè)街區(qū)配套設(shè)施、設(shè)備的維護(hù)

配套設(shè)施和設(shè)備的維護(hù)首要工作是保證配套設(shè)施、設(shè)備能夠安全運(yùn)轉(zhuǎn)工作，如果不幸出現(xiàn)故障，往往會(huì)對(duì)商業(yè)街區(qū)產(chǎn)生很大的負(fù)面影響，所以商業(yè)街區(qū)物業(yè)管理公司應(yīng)對(duì)配套設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行完善的保養(yǎng)，杜絕事故隱患。主要服務(wù)內(nèi)容包括：

l電梯、自動(dòng)扶梯的維護(hù)保養(yǎng)

2后備發(fā)電機(jī)維護(hù)保養(yǎng)

3電線(xiàn)、電路的維護(hù)保養(yǎng)

4供水、供氣系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)

5大型商業(yè)設(shè)

施空調(diào)、冷氣系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)

6三廢排放及處理系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)

三、商業(yè)街區(qū)物業(yè)消防與安全的管理

商業(yè)物業(yè)是通過(guò)配套設(shè)施、設(shè)備、人員和保險(xiǎn)方式來(lái)避免由于人為或自然因素引起的對(duì)物業(yè)或人員的危害。讓商業(yè)物業(yè)的業(yè)主、經(jīng)營(yíng)者安心從事商業(yè)活動(dòng)，讓消費(fèi)者安全、舒適地享受購(gòu)物的樂(lè)趣，消防與安全的管理工作不僅是物業(yè)安全的保障，而且也是廣大市民公眾人身安全的保障。主要服務(wù)內(nèi)容包括：

l消防設(shè)施的維護(hù)保養(yǎng)

2消防器材配置

3消防設(shè)施標(biāo)志

4大型商業(yè)設(shè)施出口與通路管理

5大型商業(yè)設(shè)施內(nèi)部保安巡查

6自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)

7其他危及安全的防范:

四、環(huán)境清潔衛(wèi)生管理

這個(gè)職能是商業(yè)物業(yè)管理職能中最基本的，特別是向一些強(qiáng)調(diào)生態(tài)的商業(yè)街區(qū)，綜合步行街、文化休閑廣場(chǎng)、康體公園、游樂(lè)場(chǎng)所的日常清潔以及對(duì)當(dāng)?shù)仫嬘盟吹乃|(zhì)維護(hù)，環(huán)境清潔衛(wèi)生管理對(duì)創(chuàng)造一個(gè)良好整體形象起著舉足輕重的作用。主要服務(wù)內(nèi)容包括：

l商業(yè)街區(qū)內(nèi)部道路清潔

2公共區(qū)域管理

3公共區(qū)域的擺設(shè)和植物管理

4商業(yè)物業(yè)的日常清潔

5促銷(xiāo)宣傳資料發(fā)放管理

6垃圾清理

7環(huán)衛(wèi)設(shè)施維護(hù)

8公園及游樂(lè)場(chǎng)所清潔管理

9自然河道及人工河道、人工湖的環(huán)境及水質(zhì)維護(hù)

五、車(chē)輛及交通的管理

在越來(lái)越多汽車(chē)走向家庭的今天，停車(chē)難的問(wèn)題將成為阻礙人們出門(mén)購(gòu)物消費(fèi)的因素，停車(chē)是否方便，另外交通的安全與否、都將直接影響到商業(yè)街區(qū)客流的增減，車(chē)輛與交通管理最重要的目的就是為消費(fèi)者創(chuàng)造舒適、便利的消費(fèi)機(jī)會(huì)。主要服務(wù)內(nèi)容包括：

l車(chē)輛交通疏導(dǎo)指揮

2停車(chē)場(chǎng)管理

3貨流運(yùn)輸管理

4車(chē)輛安全管理

5路面交通管理

6部分道路限時(shí)通行管理

六、商業(yè)街區(qū)緊急事故處理

商業(yè)街區(qū)是一個(gè)人流集中的公共場(chǎng)所，物業(yè)管理機(jī)構(gòu)及工作人員要隨時(shí)保持戒備的工作心理，防范包括來(lái)自商業(yè)街區(qū)內(nèi)部和外部的突發(fā)事件。主要服務(wù)內(nèi)容包括：

1商業(yè)建筑與裝修事故

2停電或電路故障

3電梯故障

4設(shè)備或設(shè)施故障

5發(fā)生火警

6惡劣天氣

7人員受傷或急病

8買(mǎi)賣(mài)糾紛

9消費(fèi)者之間嚴(yán)重沖突

l0犯罪事件

2、商業(yè)街區(qū)應(yīng)體現(xiàn)的物業(yè)管理特征

一、多層次服務(wù)

商業(yè)物業(yè)管理的多層次的服務(wù)主要體現(xiàn)在物業(yè)管理服務(wù)針對(duì)不同對(duì)象實(shí)施，服務(wù)的對(duì)象具有多層次，一方面，服務(wù)針對(duì)商業(yè)街區(qū)的業(yè)主和商家，這是物業(yè)管理服務(wù)的主體，為他們做好物業(yè)的管理工作，使商業(yè)街區(qū)內(nèi)的商業(yè)物業(yè)能夠保值和增值；另一方面，服務(wù)將針對(duì)到商業(yè)街區(qū)消費(fèi)的顧客，物業(yè)管理的另一個(gè)重要目的就是吸引消費(fèi)者來(lái)消費(fèi)，并讓顧客高興而來(lái)，滿(mǎn)意而歸、滿(mǎn)載而歸。不同的群體對(duì)服務(wù)有

不同的需求，物業(yè)管理面向不同層次的對(duì)象，必須向他們提供多層次、全方位的服務(wù)。

二、人性化管理

管理公司從事的可能是比較機(jī)械、簡(jiǎn)單重復(fù)的工作內(nèi)容。雖然管理的是物業(yè)和配套設(shè)施，而服務(wù)對(duì)象卻是活生生的人，管理手法要有人情味，管理風(fēng)格要體現(xiàn)人性化，如在商家入駐、周年慶典贈(zèng)送花籃或懸掛橫幅來(lái)拉近距離、營(yíng)造氛圍。商業(yè)街區(qū)運(yùn)用人性化管理是為了在管理方和被管理方之間形成融洽、愉快的合作關(guān)系，更好的搞好商業(yè)街區(qū)日后的經(jīng)營(yíng)運(yùn)作。