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各區(qū)人民政府，市政府各有關(guān)委、辦、局，各有關(guān)單位：

為進(jìn)一步理順物業(yè)管理體制，強(qiáng)化市場監(jiān)管措施，完善市場運(yùn)行機(jī)制，提高物業(yè)服務(wù)水平，改善人居環(huán)境質(zhì)量，依據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《市物業(yè)管理規(guī)定》等有關(guān)規(guī)定，現(xiàn)就進(jìn)一步加強(qiáng)我市物業(yè)管理工作提出如下意見：

一、理順管理體制

物業(yè)管理工作實(shí)行統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、分級(jí)負(fù)責(zé)、條塊結(jié)合、以塊為主的管理體制。

（一）成立市物業(yè)管理工作領(lǐng)導(dǎo)小組。組長由分管副市長擔(dān)任，副組長由市住房保障和房產(chǎn)管理局主要負(fù)責(zé)同志擔(dān)任，成員由市直相關(guān)部門和各區(qū)政府有關(guān)負(fù)責(zé)同志擔(dān)任。主要負(fù)責(zé)研究決定物業(yè)管理重大方針政策，決策和部署物業(yè)管理重要工作，協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理重點(diǎn)疑難問題。領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室設(shè)在市住房保障和房產(chǎn)管理局。

（二）進(jìn)一步落實(shí)市、區(qū)、街道、社區(qū)工作責(zé)任。根據(jù)《市人民政府關(guān)于強(qiáng)化物業(yè)屬地區(qū)域管理推進(jìn)管理重心下移的意見》，進(jìn)一步健全工作制度，完善工作程序，落實(shí)工作責(zé)任，形成市住房保障和房產(chǎn)管理局綜合協(xié)調(diào)、各區(qū)政府屬地負(fù)責(zé)、街道辦事處（含鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，下同）具體實(shí)施、社區(qū)居委會(huì)密切配合的工作格局。市住房保障和房產(chǎn)管理局主要負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理工作的統(tǒng)一監(jiān)管，指導(dǎo)、監(jiān)督、檢查各區(qū)物業(yè)管理工作。各區(qū)政府對(duì)本行政區(qū)域物業(yè)管理工作負(fù)總責(zé)，區(qū)長為第一責(zé)任人，分管城建工作的副區(qū)長為直接責(zé)任人；區(qū)物業(yè)主管部門為物業(yè)管理工作的責(zé)任部門；街道辦事處為物業(yè)管理工作的具體實(shí)施部門，負(fù)責(zé)組織社區(qū)居委會(huì)落實(shí)物業(yè)管理有關(guān)工作。

（三）進(jìn)一步落實(shí)居住區(qū)管理工作聯(lián)動(dòng)機(jī)制。根據(jù)《市人民政府關(guān)于建立居住區(qū)管理工作聯(lián)動(dòng)機(jī)制的實(shí)施意見》，以街道辦事處為工作平臺(tái)，建立完善居住區(qū)信訪調(diào)處、行政執(zhí)法、公共服務(wù)工作聯(lián)動(dòng)機(jī)制。各相關(guān)部門要依據(jù)各自管理職責(zé)，主動(dòng)將管理職能延伸到居住區(qū)，加大居住區(qū)行政監(jiān)管和執(zhí)法力度，按照“誰主管、誰負(fù)責(zé)”的原則，及時(shí)對(duì)居住區(qū)各類違法違規(guī)行為進(jìn)行查處，維護(hù)居住區(qū)公共管理秩序。對(duì)因推諉扯皮、拖延不辦引發(fā)群眾集體上訪或者造成嚴(yán)重后果的部門，要依據(jù)信訪條例和黨政紀(jì)律嚴(yán)肅追究相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)及工作人員的責(zé)任。

二、構(gòu)建服務(wù)體系

根據(jù)居住區(qū)建筑規(guī)模、設(shè)施配套、周邊環(huán)境以及居民需求、業(yè)主意愿等不同實(shí)際情況，采取社區(qū)基礎(chǔ)性物業(yè)服務(wù)和標(biāo)準(zhǔn)化物業(yè)管理相結(jié)合的模式，分類確定管理方式和服務(wù)形式，實(shí)現(xiàn)居住區(qū)物業(yè)服務(wù)全覆蓋。

（一）推進(jìn)老舊住宅區(qū)物業(yè)服務(wù)常態(tài)化。對(duì)老舊住宅區(qū)，因地制宜，通過建立社區(qū)物業(yè)服務(wù)站、社區(qū)組織成立業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行自治管理等多種模式，實(shí)現(xiàn)物業(yè)服務(wù)常態(tài)化，保障居民正常生活。

1.建立社區(qū)物業(yè)服務(wù)站。對(duì)于無人管理的老舊住宅，組建社區(qū)物業(yè)服務(wù)站，隸屬于社區(qū)居委會(huì)，接受市、區(qū)物業(yè)主管部門以及街道辦事處的指導(dǎo)和監(jiān)管。社區(qū)物業(yè)服務(wù)站原則上以每個(gè)社區(qū)為界組建成立，由市住房保障和房產(chǎn)管理局負(fù)責(zé)統(tǒng)一組織、批準(zhǔn)備案和綜合指導(dǎo)；區(qū)物業(yè)主管部門負(fù)責(zé)督辦落實(shí)；各街道辦事處負(fù)責(zé)組織社區(qū)居委會(huì)具體實(shí)施。社區(qū)物業(yè)服務(wù)站根據(jù)房屋、環(huán)境、配套設(shè)施等現(xiàn)實(shí)狀況，結(jié)合居民的服務(wù)需求，提供衛(wèi)生保潔、日常綜合維修、綠化維護(hù)等基礎(chǔ)性服務(wù)。

2.非小區(qū)住宅（單體樓）實(shí)行綜合性服務(wù)。對(duì)于目前由街道辦事處收取衛(wèi)生費(fèi)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取共用設(shè)施設(shè)備日常維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)的非小區(qū)住宅，全部實(shí)行統(tǒng)一管理，提供衛(wèi)生保潔、秩序維護(hù)、共用設(shè)施設(shè)備日常維修、綠化維護(hù)等綜合性服務(wù)。其中，現(xiàn)由物業(yè)供熱集團(tuán)提供物業(yè)服務(wù)的由其統(tǒng)一接管；由其他社會(huì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)的，原則上由現(xiàn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)統(tǒng)一接管，物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出的，納入社區(qū)物業(yè)服務(wù)站管理。實(shí)行統(tǒng)一管理后，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)按照《市人民政府辦公廳印發(fā)關(guān)于居民庭院環(huán)境衛(wèi)生長效管理指導(dǎo)意見的通知》確定的四級(jí)基本服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)成本價(jià)格執(zhí)行。

3.單位自管住宅納入統(tǒng)一監(jiān)管范疇。對(duì)于社會(huì)房管單位自管的家屬住宅區(qū)，按照屬地管理原則，納入所在地街道辦事處監(jiān)管范疇。由街道辦事處負(fù)責(zé)、社區(qū)居委會(huì)配合，監(jiān)督社會(huì)房管單位做好衛(wèi)生保潔、共用設(shè)施設(shè)備日常維修等服務(wù)工作。

（二）推進(jìn)既有物業(yè)管理小區(qū)服務(wù)規(guī)范化。街道辦事處要將組織業(yè)主委員會(huì)選舉工作納入日常工作日程，排定組建計(jì)劃，力爭兩年內(nèi)符合成立條件的住宅小區(qū)均要成立業(yè)主大會(huì)，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主委員會(huì)暫未成立的，由社區(qū)居委會(huì)代行業(yè)主委員會(huì)職責(zé)，組織業(yè)主共同決定物業(yè)管理事項(xiàng)。業(yè)主委員會(huì)要與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂正式物業(yè)服務(wù)合同，明確約定雙方的權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在承接項(xiàng)目時(shí)，要將物業(yè)服務(wù)合同向項(xiàng)目所在地的區(qū)物業(yè)主管部門備案，同時(shí)在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置，將服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)人員、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)電話以及收費(fèi)項(xiàng)目等有關(guān)情況進(jìn)行公示，并定期征求業(yè)主的意見和建議，不斷提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量。區(qū)物業(yè)主管部門、街道辦事處要監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)加強(qiáng)日常管理服務(wù)，發(fā)現(xiàn)問題，督促企業(yè)及時(shí)整改；對(duì)拒不整改的企業(yè)，記入企業(yè)信用檔案，并按照有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。

（三）推進(jìn)新建住宅小區(qū)服務(wù)優(yōu)質(zhì)化。對(duì)于新建住宅項(xiàng)目，開發(fā)建設(shè)單位要在選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)前，向區(qū)物業(yè)主管部門申請(qǐng)劃分物業(yè)管理區(qū)域。區(qū)物業(yè)主管部門要以建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案為主要依據(jù)，考慮共用設(shè)施設(shè)備配置和使用、獨(dú)立封閉、社區(qū)居委會(huì)設(shè)置等因素，在征求項(xiàng)目所在地街道辦事處的意見后進(jìn)行劃分，并書面告知開發(fā)建設(shè)單位。開發(fā)建設(shè)單位要在項(xiàng)目交付使用前，按規(guī)定與物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理物業(yè)承接查驗(yàn)手續(xù)，移交物業(yè)管理用房和相關(guān)資料。物業(yè)服務(wù)企業(yè)要在物業(yè)交接后按規(guī)定到區(qū)物業(yè)主管部門辦理備案手續(xù)。開發(fā)建設(shè)單位銷售物業(yè)時(shí)，要在房屋買賣合同中明確約定前期物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)費(fèi)用、物業(yè)保修范圍和時(shí)限、違約責(zé)任等事項(xiàng)，或?qū)⑶捌谖飿I(yè)服務(wù)合同作為房屋買賣合同附件提供給購房人，并嚴(yán)格履行物業(yè)保修責(zé)任。前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須按照前期物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)內(nèi)容及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，提供相應(yīng)的服務(wù)。前期物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿，業(yè)主委員會(huì)未成立的，由社區(qū)居委會(huì)組織征求業(yè)主同意后，可由前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)繼續(xù)實(shí)施管理；業(yè)主委員會(huì)成立后，經(jīng)業(yè)主大會(huì)決定重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，在街道辦事處指導(dǎo)下，前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)、新物業(yè)服務(wù)企業(yè)三方按規(guī)定做好相關(guān)移交工作，確保物業(yè)管理正常銜接。

三、完善市場機(jī)制

加強(qiáng)物業(yè)市場培育，建立完善市場運(yùn)行機(jī)制，通過市場合理配置物業(yè)資源，重點(diǎn)扶持一批管理正規(guī)、服務(wù)優(yōu)良、信譽(yù)上佳的物業(yè)服務(wù)企業(yè)做大做強(qiáng)，帶動(dòng)行業(yè)總體水平的提升。

（一）建立完善物業(yè)管理市場準(zhǔn)入機(jī)制。對(duì)于新設(shè)立的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，嚴(yán)格審查資質(zhì)條件和從業(yè)人員職業(yè)資格證書。對(duì)于申請(qǐng)資質(zhì)轉(zhuǎn)正和晉級(jí)的企業(yè)，嚴(yán)格審核業(yè)績材料，存在嚴(yán)重不良行為的不予轉(zhuǎn)正和晉級(jí)。嚴(yán)格執(zhí)行持證上崗制度，物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理等物業(yè)管理從業(yè)人員必須取得相應(yīng)的職業(yè)資格證書，并定期參加物業(yè)主管部門組織的職業(yè)教育培訓(xùn)，持證上崗。建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)駐區(qū)備案制度，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在取得《資質(zhì)證書》后，須到注冊(cè)所在地的區(qū)物業(yè)主管部門辦理企業(yè)備案登記手續(xù)；承接物業(yè)項(xiàng)目后，須到項(xiàng)目所在地的區(qū)物業(yè)主管部門辦理項(xiàng)目備案登記手續(xù)。建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)監(jiān)督制度，定期對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)情況進(jìn)行監(jiān)督檢查，發(fā)現(xiàn)不符合資質(zhì)條件的，責(zé)令限期改正，對(duì)改正不合格的，依法撤銷其資質(zhì)證書。

（二）建立完善物業(yè)管理市場退出機(jī)制。區(qū)物業(yè)主管部門要會(huì)同街道辦事處，加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的日常監(jiān)督管理，保證物業(yè)管理活動(dòng)正常持續(xù)開展。業(yè)主大會(huì)或物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同期滿不再續(xù)約或者提前解除合同的，要以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進(jìn)行公告，并由解約方在解除合同60日前將解約原因、解約時(shí)間等書面報(bào)告街道辦事處、區(qū)物業(yè)主管部門。街道辦事處要指導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)在合同解除前，依法召開業(yè)主大會(huì)選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，簽訂物業(yè)服務(wù)合同。區(qū)物業(yè)主管部門要監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)在合同解除之日起10日內(nèi)，按規(guī)定向業(yè)主委員會(huì)移交物業(yè)圖紙檔案資料、物業(yè)管理用房。建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用保證金繳存制度，物業(yè)服務(wù)企業(yè)須以物業(yè)管理項(xiàng)目為單位，到項(xiàng)目所在地的區(qū)物業(yè)主管部門繳存物業(yè)服務(wù)信用保證金。對(duì)擅自退出物業(yè)管理服務(wù)的企業(yè)，要記入企業(yè)信用檔案，并扣除其物業(yè)服務(wù)信用保證金。

（三）完善物業(yè)服務(wù)收費(fèi)市場機(jī)制。居住區(qū)管理服務(wù)要區(qū)別不同的物業(yè)性質(zhì)和特點(diǎn)，合理確定服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)，服務(wù)收費(fèi)要遵循公正合理、質(zhì)價(jià)相符的原則。對(duì)已實(shí)行市場化物業(yè)管理的住宅小區(qū)，要嚴(yán)格執(zhí)行《市人民政府辦公廳印發(fā)關(guān)于居民庭院環(huán)境衛(wèi)生長效管理指導(dǎo)意見的通知》公布的物業(yè)服務(wù)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)和指導(dǎo)價(jià)格，業(yè)主大會(huì)對(duì)服務(wù)內(nèi)容和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)另行作出決定的，須到區(qū)物業(yè)主管部門、物價(jià)監(jiān)管部門備案。對(duì)未實(shí)行市場化物業(yè)管理的老舊住宅小區(qū)、零散居民樓院，由社區(qū)物業(yè)服務(wù)站實(shí)施基礎(chǔ)性管理服務(wù)，其服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按照市住房保障和房產(chǎn)管理局、市物價(jià)監(jiān)管局《關(guān)于社區(qū)物業(yè)服務(wù)站服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)收費(fèi)的通知》有關(guān)規(guī)定執(zhí)行

（四）完善物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用評(píng)價(jià)機(jī)制。加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案建設(shè)，建立市、區(qū)、街道聯(lián)動(dòng)信用評(píng)價(jià)機(jī)制，吸納相關(guān)管理部門參加，每年對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用等級(jí)進(jìn)行考核、評(píng)價(jià)，并向社會(huì)公布。實(shí)行守信激勵(lì)和失信懲戒機(jī)制，對(duì)于優(yōu)秀、良好企業(yè)，給予優(yōu)先晉升資質(zhì)等級(jí)、減免物業(yè)服務(wù)保證金等扶持政策；對(duì)于基本合格、不合格企業(yè)實(shí)施重點(diǎn)監(jiān)管，并給予限制承接新的物業(yè)管理項(xiàng)目、禁止資質(zhì)晉級(jí)、撤銷資質(zhì)等懲戒措施，形成“誠實(shí)守信”的良好市場氛圍。

四、推進(jìn)老舊住宅維修改造

（一）加快老舊住宅改造步伐。通過建筑節(jié)能改造、平改坡、庭院整治等，對(duì)早期建設(shè)的基礎(chǔ)設(shè)施不完善的小區(qū)進(jìn)行整治改造，解決歷史遺留問題，使其達(dá)到物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)近期實(shí)施改造的棚戶區(qū)、城中村，要完善區(qū)域內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)，并與城市基礎(chǔ)設(shè)施相銜接。對(duì)尚未納入改造范圍的棚戶區(qū)、城中村，要改善其基礎(chǔ)設(shè)施條件，并交由社區(qū)物業(yè)服務(wù)站管理。改造工作采取政府統(tǒng)籌，多家聯(lián)動(dòng)，多方投入，協(xié)調(diào)推進(jìn)的方式，力爭用3至5年時(shí)間完成老城區(qū)舊住宅整治改造。

（二）推進(jìn)老舊住宅維修工作。調(diào)動(dòng)社會(huì)各方面力量，多渠道籌措資金，推進(jìn)老舊住宅維修工作。對(duì)于已實(shí)施房改的舊住宅，有房改售房款的，由原產(chǎn)權(quán)單位向市物業(yè)主管部門提出申請(qǐng)，經(jīng)市物業(yè)主管部門批準(zhǔn)后，可將房改售房款用于住宅維修，不足部分采取原產(chǎn)權(quán)單位自籌和居民分?jǐn)偟姆绞接枰匝a(bǔ)充。對(duì)有住房專項(xiàng)維修資金的住宅，由產(chǎn)權(quán)單位或業(yè)主向市物業(yè)主管部門提出申請(qǐng)，經(jīng)市物業(yè)主管部門批準(zhǔn)后，由市住房專項(xiàng)維修資金管理中心按照程序予以撥付，不足部分采取產(chǎn)權(quán)單位自籌和居民分?jǐn)偟姆绞接枰匝a(bǔ)充。對(duì)于物業(yè)供熱集團(tuán)管理的舊住宅，維修資金采取集團(tuán)自籌一部分、政府補(bǔ)貼一部分、居民分?jǐn)傄徊糠值姆绞浇鉀Q。對(duì)于無人管理的舊住宅，維修資金采取政府補(bǔ)貼一部分、水電氣熱等公共服務(wù)單位承擔(dān)一部分、居民分?jǐn)傄徊糠值姆绞浇鉀Q。設(shè)立物業(yè)設(shè)施維修改造資金，作為常態(tài)支出，用于老舊住宅共用設(shè)施設(shè)備的應(yīng)急維修以及社區(qū)物業(yè)服務(wù)站的資金補(bǔ)貼等工作。

五、有關(guān)要求

（一）加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)。物業(yè)管理工作事關(guān)城市長遠(yuǎn)發(fā)展和群眾切身利益，各級(jí)政府、各有關(guān)部門要將其作為提升城市管理水平、創(chuàng)建文明城市、維護(hù)社會(huì)和諧穩(wěn)定的重要工作，切實(shí)擺上日程，加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，落實(shí)責(zé)任，研究措施，扎實(shí)推進(jìn)，形成一級(jí)抓一級(jí)，層層抓落實(shí)的工作體系，為加強(qiáng)物業(yè)管理工作提供有力組織保障。

（二）加強(qiáng)宣傳引導(dǎo)。各級(jí)政府、各有關(guān)部門和新聞媒體要采取多種形式，宣傳物業(yè)管理相關(guān)法律法規(guī)，引導(dǎo)廣大業(yè)主正確認(rèn)識(shí)和對(duì)待物業(yè)管理，提高自治意識(shí)，樹立消費(fèi)觀念，及時(shí)繳納服務(wù)費(fèi)用，自覺維護(hù)公共秩序，形成全社會(huì)重視、關(guān)心和支持物業(yè)管理工作的良好氛圍。

（三）強(qiáng)化檢查考核。建立檢查考核機(jī)制，通過市對(duì)區(qū)、區(qū)對(duì)街道、街道對(duì)社區(qū)簽訂目標(biāo)責(zé)任狀，層層分解任務(wù)，層層落實(shí)責(zé)任，定期檢查考核，年終綜合評(píng)定。對(duì)轄區(qū)居住區(qū)管理情況亂、環(huán)境秩序差、群眾投訴多的，要追究其主要領(lǐng)導(dǎo)的責(zé)任，并取消該單位的評(píng)優(yōu)評(píng)先資格。