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為深入推進(jìn)房地產(chǎn)稅收一體化管理，規(guī)范房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)計(jì)稅價格核定辦法，根據(jù)人民政府辦公廳《關(guān)于印發(fā)房地產(chǎn)評稅試點(diǎn)工作方案的通知》（瓊府辦106號）和財(cái)政廳、地方稅務(wù)局《關(guān)于印發(fā)應(yīng)用房地產(chǎn)估價技術(shù)加強(qiáng)存量房交易稅收征管工作推廣方案的通知》（瓊財(cái)稅1838號）等要求，為做好我市開展應(yīng)用房地產(chǎn)估價技術(shù)評估存量房交易價格申報(bào)工作，結(jié)合我市實(shí)際，制定本方案。

一、指導(dǎo)思想

深入貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，以推進(jìn)房地產(chǎn)稅收一體化管理為契機(jī)，以計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)為依托，應(yīng)用估價技術(shù)進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)計(jì)稅價格的管理，規(guī)范二手房交易納稅申報(bào)行為，堵塞房地產(chǎn)稅收征管工作中存在的漏洞。通過開發(fā)房地產(chǎn)交易價格評稅軟件，建立房地產(chǎn)交易價格核定應(yīng)用功能，將其應(yīng)用于實(shí)際征管工作中核定計(jì)稅價格，用核定結(jié)果與納稅人申報(bào)價格相比較，按照就高原則確定計(jì)稅價格，征收交易環(huán)節(jié)各項(xiàng)稅收。在核定功能的應(yīng)用過程中，通過定期評測核定效果，及時調(diào)整基準(zhǔn)價格和價格影響因素修正系數(shù)，調(diào)整完善評稅軟件。同時切實(shí)做好房地產(chǎn)評稅的技術(shù)革新準(zhǔn)備、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)積累和人才培養(yǎng)工作。

二、組織領(lǐng)導(dǎo)及工作職責(zé)

（一）成立領(lǐng)導(dǎo)小組。

成立市應(yīng)用房地產(chǎn)估價技術(shù)評估存量房交易價格申報(bào)工作領(lǐng)導(dǎo)小組，負(fù)責(zé)外部聯(lián)絡(luò)、組織推動工作，制定評稅方案，實(shí)施項(xiàng)目管理，落實(shí)評稅小組職責(zé)分工及督查督辦工作，并會同相關(guān)部門指導(dǎo)評稅業(yè)務(wù)等。

（二）成立實(shí)施小組。

實(shí)施小組由市地稅局、市財(cái)政局、市國土環(huán)境資源局、市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、市統(tǒng)計(jì)局、市住房保障與房產(chǎn)管理局、市民政局等部門組成。實(shí)施小組辦公室設(shè)在市地方稅務(wù)局直屬分局，主要職責(zé)為提出具體評稅操作方案，應(yīng)用實(shí)施方案，組織相關(guān)人員培訓(xùn)，并負(fù)責(zé)具體實(shí)施等工作。

三、工作原則

（一）合法原則。房地產(chǎn)評稅應(yīng)按國家法律、法規(guī)的規(guī)定進(jìn)行，評稅所依據(jù)的數(shù)據(jù)和資料必須合法有效，評稅的方法必須符合國家的有關(guān)規(guī)定。

（二）公平原則。房地產(chǎn)評稅的標(biāo)準(zhǔn)、評稅的時點(diǎn)要一致，評稅的結(jié)果要客觀公正。

（三）務(wù)實(shí)原則。房地產(chǎn)評稅工作要始終立足萬寧實(shí)際，既注重科學(xué)系統(tǒng)又注重嚴(yán)謹(jǐn)規(guī)范；既體現(xiàn)萬寧特色又注重廣泛的實(shí)用性；既能滿足房地產(chǎn)稅改革要求，又能滿足當(dāng)前加強(qiáng)房地產(chǎn)稅征管工作的需要。

四、具體工作方法

（一）構(gòu)建完整的信息平臺。

1.數(shù)據(jù)采集。市住房保障與房產(chǎn)管理局負(fù)責(zé)定期收集市房屋建安工程造價的標(biāo)準(zhǔn)值和房屋的坐落地址、小區(qū)名稱、房屋類別、建筑結(jié)構(gòu)、房屋總層數(shù)、房屋所在層數(shù)、建筑面積、房型、建成時間、交易時間、交易類型、交易價格等指標(biāo)；市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局負(fù)責(zé)收集房屋朝向、面臨景觀、是否靠海、有無電梯、建筑密度、綠化率和容積率等指標(biāo)；市國土環(huán)境資源局負(fù)責(zé)定期收集土地基準(zhǔn)地價和地價指數(shù)信息。各部門所采集數(shù)據(jù)應(yīng)完整及時地提供給地稅部門，市地稅局從納稅人申報(bào)資料獲取稅源信息，并采取外包方式組織稅源普查等方法獲取房地產(chǎn)的其他基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。

2.資料審核。根據(jù)土地基準(zhǔn)地價和房屋建安造價標(biāo)準(zhǔn)，以及房地產(chǎn)交易市場的平均收入、成本和費(fèi)用等指標(biāo)，從客觀、準(zhǔn)確、完整的原則出發(fā)，在評稅專家顧問組的指導(dǎo)下，對采集的數(shù)據(jù)資料進(jìn)行認(rèn)真審核，保證數(shù)據(jù)資料的完整性、合理性與邏輯性。

3.信息錄入。集中組織人員采取一邊錄入、一邊再次審核的辦法，以確保數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確和全面。構(gòu)建完整有效的數(shù)據(jù)平臺，將錄入信息與各部門共享，形成對房地產(chǎn)稅稅源信息的動態(tài)監(jiān)控管理。對信息錄入工作量大的可采取外包方式，聘請專人在相關(guān)職能部門的指導(dǎo)下完成。

（二）建立公平的評估體系。

1.確定評稅方法。以住建、房管、土地管理等部門現(xiàn)有工作成果及政府頒布的分類房產(chǎn)建安造價標(biāo)準(zhǔn)、城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價資料為基礎(chǔ)，結(jié)合市場調(diào)查結(jié)果和專家意見，確定一套科學(xué)的評稅方法。

2.制定評稅技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。市地稅局在住建、房產(chǎn)、國土等部門的配合下，對本地區(qū)房地產(chǎn)交易市場及影響房地產(chǎn)價格的因素進(jìn)行深入調(diào)查，根據(jù)調(diào)查結(jié)果，在評稅專家顧問組的指導(dǎo)下制定評稅技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。

3.建立評稅軟件體系。根據(jù)評稅技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，選擇軟件系統(tǒng)，并根據(jù)房地產(chǎn)市場特點(diǎn)、價格影響因素及房地產(chǎn)稅收征管工作情況，在評稅專家顧問組的指導(dǎo)下，對國家稅務(wù)總局確定的房地產(chǎn)評稅軟件的功能設(shè)置、基準(zhǔn)價格及指標(biāo)、公式和參數(shù)等進(jìn)行本地化修改及檢驗(yàn)。

（三）確定可行的征管辦法。

1.奠定數(shù)據(jù)基礎(chǔ)。采集大量的房產(chǎn)、土地詳細(xì)數(shù)據(jù)，進(jìn)一步摸清房地產(chǎn)稅源情況，全面掌握納稅人的應(yīng)稅房地產(chǎn)信息，為開展二手房交易價格的監(jiān)控提供有力的數(shù)據(jù)支持。

2.確定征管辦法。通過調(diào)查研究，將評估征稅的數(shù)據(jù)指標(biāo)與現(xiàn)行政策下的數(shù)據(jù)指標(biāo)進(jìn)行比較分析，分別測算出計(jì)稅依據(jù)、稅負(fù)等，依此制定切實(shí)有效的房地產(chǎn)稅征管辦法。

五、實(shí)施步驟

（一）確定評稅標(biāo)準(zhǔn)。按照財(cái)政部、國家稅務(wù)總局和省財(cái)政廳、省地稅局有關(guān)文件精神，在評稅專家顧問組的指導(dǎo)下，采用“市場比較法”確定評稅的有關(guān)要素。即結(jié)合全市住宅類房屋的實(shí)際，對全市范圍內(nèi)按照房屋在實(shí)物、權(quán)益、區(qū)位等狀況上相同或基本相同，各影響房屋價格的因素相同或基本相同，各房屋的價格未來走勢趨向相同或基本相同的原則劃分若干區(qū)片，在每一區(qū)片內(nèi)選取可比實(shí)例，確定可比基準(zhǔn)價格標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)樓層、朝向、建筑面積等價格修正系數(shù)調(diào)整后，求取待評估房地產(chǎn)交易計(jì)稅評估價格。此項(xiàng)工作于年月至年月完成（責(zé)任單位：市財(cái)政局、市地稅局、市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、市國土環(huán)境資源局、市住房保障與房產(chǎn)管理局）。

（二）評稅軟件本地化開發(fā)。以選擇的評稅軟件為基礎(chǔ)，結(jié)合我市實(shí)際，在評稅專家顧問組的指導(dǎo)下，提出房地產(chǎn)評稅軟件本地化業(yè)務(wù)需求;擬定評稅軟件開發(fā)技術(shù)方案，明確有關(guān)技術(shù)需求，通過招投標(biāo)選中一家軟件公司，負(fù)責(zé)評稅軟件的開發(fā)、測試、完善。此項(xiàng)工作于年月至年月完成（責(zé)任單位：市財(cái)政局、市地稅局）。

（三）采集相關(guān)數(shù)據(jù)。委托一家房地產(chǎn)專業(yè)評估機(jī)構(gòu)，按照房地產(chǎn)評稅的統(tǒng)一要求，運(yùn)用評稅方法確定收集數(shù)據(jù)的項(xiàng)目，按類別編制表格，組織信息普查，獲取評稅所需基礎(chǔ)數(shù)據(jù);市地稅局向住建、國土等部門提供房地產(chǎn)的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，逐步實(shí)現(xiàn)信息實(shí)時傳輸;對相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行嚴(yán)格審核，審核未通過的數(shù)據(jù)及時進(jìn)行補(bǔ)充采集。此項(xiàng)工作于年月至年完成（責(zé)任單位：市財(cái)政局、市地稅局、市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、市國土環(huán)境資源局）。

（四）評稅軟件運(yùn)行及評稅結(jié)果分析。利用計(jì)算機(jī)輔助評稅軟件進(jìn)行評稅，在評稅的基礎(chǔ)上，進(jìn)行數(shù)據(jù)分析;將評稅技術(shù)應(yīng)用于房地產(chǎn)稅收一體化中的二手房營業(yè)稅、土地增值稅和契稅的征收過程，強(qiáng)化一體化稅收征管。此項(xiàng)工作于年月至年月完成（責(zé)任單位:市地稅局）。

六、保障措施

（一）建立部門協(xié)調(diào)工作機(jī)制。明確各部門職責(zé)，形成工作合力。市財(cái)政局主要負(fù)責(zé)工作經(jīng)費(fèi)的籌措，參與方案的制定以及工作的組織協(xié)調(diào)。住建、房產(chǎn)、國土等部門主要負(fù)責(zé)收集并提供房地產(chǎn)的建安造價、基準(zhǔn)地價及地價指數(shù)信息、房地產(chǎn)交易價格、房產(chǎn)坐落地信息、規(guī)劃容積率、建筑密度等房屋土地基本情況的數(shù)據(jù)資料，參與評稅標(biāo)準(zhǔn)制定和評稅軟件的本地化，配合做好資料的采集、錄入工作，并配合將評稅結(jié)果應(yīng)用到稅收征管工作中。市地稅局主要負(fù)責(zé)整個方案的制定和評稅工作的組織協(xié)調(diào)，組織評稅標(biāo)準(zhǔn)的制定和評稅軟件的本地化，實(shí)施數(shù)據(jù)指標(biāo)的采集、審核、錄入和評稅的具體日常工作。

（二）組織人員培訓(xùn)。聘請房地產(chǎn)評估、計(jì)算機(jī)、財(cái)稅等領(lǐng)域的專家和教授，組成評稅工作專家委員會，負(fù)責(zé)指導(dǎo)評稅指標(biāo)的確定和評稅系統(tǒng)的研發(fā);從財(cái)政、地稅、住建、房產(chǎn)、國土等職能部門抽調(diào)業(yè)務(wù)技術(shù)人員從事具體評稅工作;不定期舉辦房地產(chǎn)評估知識培訓(xùn)班，聘請專家授課，就房地產(chǎn)基本制度與政策、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理、房地產(chǎn)估價理論與方法、房地產(chǎn)估價案例與分析、房地產(chǎn)估價相關(guān)知識等內(nèi)容，對參與工作的具體人員進(jìn)行培訓(xùn)，明確評稅工作的業(yè)務(wù)流程及工作方法。

（三）加大宣傳力度。通過電視、廣播、宣傳車等多種途徑宣傳房地產(chǎn)稅征收的意義、標(biāo)準(zhǔn)、范圍等內(nèi)容，為房地產(chǎn)評稅工作順利開展?fàn)I造良好的社會氛圍。

（四）做好定期通報(bào)。實(shí)施小組要定期向領(lǐng)導(dǎo)小組匯報(bào)工作進(jìn)展情況，做好工作階段性總結(jié)。