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為有效解決預留地建設問題，順利推進仙源村上街、下排和上排預留地統(tǒng)一規(guī)劃建設以及周邊房屋改造工作，特制定本方案。

一、基本原則

本項目采取“公司+村組”聯(lián)合開發(fā)模式運作，依據(jù)“集約用地、統(tǒng)籌規(guī)劃、合作建設、產(chǎn)權調換、利益分享”原則進行開發(fā)建設；參照“商品開發(fā)房配建保障房”運作方式進行。

二、項目概況

1．項目名稱

仙源村上街、下排和上排三個小組預留地及周邊房屋改造建設項目。

2．項目基本情況

仙源村上街、下排和上排三個小組預留地及周邊房屋改造建設項目位于琴江鎮(zhèn)仙源村。四周界址為：東臨松仔坪小組居民房，南臨行政中心北側道路，西臨清華大道，北臨井岡南大道?？傆玫孛娣e約25240㎡（約38畝），征收房屋19戶，建筑面積約6170㎡，建筑占地約2600㎡，附屬面積約460㎡，庭院、空坪等260㎡，在建（已打地基）4戶面積約480㎡。

三、項目實施內(nèi)容

1．結合城市總體規(guī)劃對項目地塊進行科學規(guī)劃設計，按現(xiàn)代建筑風格建成集住宅、商業(yè)服務、休閑娛樂、旅游觀光等功能于一體的現(xiàn)代生活小區(qū)，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展與城鎮(zhèn)建設的系統(tǒng)整合。

2．征地：征收項目范圍內(nèi)土地約12740㎡。

3．拆遷情況：征收房屋19戶，建筑面積約6170㎡，附屬面積約460㎡，庭院、空坪等260㎡，在建（已打地基）4戶面積約480㎡。

4．房地產(chǎn)開發(fā)建設：總用地面積約25200㎡，可建建筑面積約61800㎡（以容積率1.85計算），其中不計容積率地下車庫15000㎡。

具體項目建設按規(guī)劃部門審定的規(guī)劃設計方案和審定的施工圖組織實施。

四、具體操作辦法

1．土地操作方法

（1）整個地塊統(tǒng)一轉為國有出讓土地，出讓土地采用掛牌方式。

（2）通過先確定開發(fā)房和配建房的銷售均價，然后采用倒推方法，計算出土地價格。

（3）通過在出讓方案中約定地價額度和建設方案，從而約定項目建設的投資強度和投資方式。

2．房產(chǎn)聯(lián)合開發(fā)

（1）由縣城發(fā)公司參與土地摘牌進行開發(fā)建設。

（2）縣城建公司為該項目業(yè)主。由中標單位采取商品房配建保障房的模式進行開發(fā)建設或由中標單位以邀請招標方式擇定相應資質的企業(yè)承建并承擔相應的法律責任。

（3）由村組成立理事會，通過理事會委托縣城發(fā)公司來完成相應工程量的建設。受托方聘請理事會成員參與項目管理。

（4）保障房按審定總面積核定成本銷售給三個村小組，成本由以下項目構成：材料費、人工費、辦證費、利息、建設管理費、稅費、土地整理費用等。

（5）確保村民優(yōu)先選房，但要相對集中，一棟一棟選擇。每戶村民選擇套房的同時，可選擇底層柴間一間。房屋面積按縣政府批準的規(guī)劃指標，以縣城建局原已審定規(guī)劃建筑面積為準。剩余部分房源由城發(fā)公司自行銷售。

（6）原土地上房屋征收單位為縣國土局，實施單位為縣城建公司，費用計入開發(fā)成本。開發(fā)后土地一并列入項目宗地出讓。項目經(jīng)費為整個項目投資額的2%。

3．結算方式

通過實物成果分享使各方獲得利益，物業(yè)配套費用由開發(fā)商承擔。具體的實物成果分配方式方法，由合作雙方協(xié)商確定簽訂協(xié)議，報請政府審定。

五、組織機構

根據(jù)項目建設要求，成立仙源村上街、下排和上排小組預留地建設項目協(xié)調組，其組成人員如下：

協(xié)調組下設辦公室、房屋征收安置組、工程建設項目組，具體成員及工作職責如下：

（一）辦公室

工作職責：負責傳達上級指令，匯報工作進度；協(xié)調各小組關系，匯總項目建設過程中的有關情況；辦理相關會議文件及其他文秘工作；籌集建設資金，制定實施方案，負責工作人員考勤，處理突發(fā)事件工作；完成協(xié)調組交辦的其他工作。

（二）征地組

工作職責：負責按時完成項目范圍內(nèi)征地工作，做好征地工作中的維穩(wěn)工作，完成項目建設用地報批工作。

（三）房屋征收組

工作職責：負責按時完成工程建設范圍內(nèi)土地征收、房屋征收安置，做好房屋征收安置中維穩(wěn)工作。

（四）工程建設項目

負責項目設計、報建、招標、建設管理、驗收、項目成本、利潤結算工作。