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為進(jìn)一步提高房地產(chǎn)稅收一體化管理水平，規(guī)范房地產(chǎn)交易計(jì)稅價(jià)格核定辦法，經(jīng)研究，決定在全市開(kāi)展應(yīng)用房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)加強(qiáng)存量房交易稅收征管工作（又稱應(yīng)用房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)對(duì)存量房交易申報(bào)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，以下簡(jiǎn)稱存量房評(píng)估），特制定本方案。

一、指導(dǎo)思想

以國(guó)家和省關(guān)于推廣存量房評(píng)估工作部署為指導(dǎo)，以房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)和信息化手段為依托，通過(guò)對(duì)存量房交易申報(bào)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，準(zhǔn)確、合理確定存量房交易計(jì)稅價(jià)格，有效防范交易雙方采取簽訂“陰陽(yáng)合同”等方式逃避納稅義務(wù)，堵塞稅收流失漏洞，增加稅收收入，促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。

二、工作目標(biāo)

自年7月1日起，在全市范圍對(duì)納稅人申報(bào)的存量房交易價(jià)格進(jìn)行全面評(píng)估。在初期階段，暫以納稅人交易的存量住房為評(píng)估對(duì)象，待取得經(jīng)驗(yàn)后，逐步將評(píng)估范圍擴(kuò)大到工業(yè)、商業(yè)房地產(chǎn)。

三、工作原則

（一）合法原則。嚴(yán)格按照法律、法規(guī)、規(guī)章等規(guī)定開(kāi)展存量房評(píng)估工作，數(shù)據(jù)、資料必須合法有效，方法必須符合國(guó)家和省有關(guān)規(guī)定。

（二）公平原則。評(píng)估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一，評(píng)估時(shí)點(diǎn)一致，評(píng)估結(jié)果客觀公正。

（三）效率原則。將存量房評(píng)估方法與現(xiàn)代化技術(shù)手段相結(jié)合，使存量房評(píng)估工作按照標(biāo)準(zhǔn)化、批量化、科學(xué)化要求，簡(jiǎn)便、快捷地進(jìn)行。

（四）適用原則。結(jié)合我市房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀和特點(diǎn)，確保在評(píng)估軟件功能設(shè)置和相關(guān)指標(biāo)、參數(shù)制定等方面切合實(shí)際，適用、管用。

四、組織領(lǐng)導(dǎo)和工作分工

（一）組織領(lǐng)導(dǎo)

1.成立市應(yīng)用房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)加強(qiáng)存量房交易稅收征管工作領(lǐng)導(dǎo)小組（以下簡(jiǎn)稱市領(lǐng)導(dǎo)小組），負(fù)責(zé)組織、協(xié)調(diào)和推進(jìn)全市存量房評(píng)估工作。

領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室設(shè)在市地稅局，主任由兼任，成員由各相關(guān)部門職能處室負(fù)責(zé)人擔(dān)任，負(fù)責(zé)組織實(shí)施、推進(jìn)落實(shí)等具體工作。

2.各區(qū)、縣（市）也要成立相應(yīng)的組織領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)本地區(qū)的存量房評(píng)估工作。

（二）工作分工

1.市財(cái)政局負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)各級(jí)財(cái)政部門對(duì)開(kāi)展存量房評(píng)估工作所需經(jīng)費(fèi)予以支持。

2.市國(guó)土資源局負(fù)責(zé)提供小區(qū)的基準(zhǔn)地價(jià)、土地測(cè)繪信息及其他相關(guān)信息。

3.市城鄉(xiāng)規(guī)劃局負(fù)責(zé)提供地理信息及其他相關(guān)信息。

4.市住房保障和房產(chǎn)管理局負(fù)責(zé)提供房屋權(quán)屬登記信息及其他相關(guān)信息。

5.市物價(jià)監(jiān)管局負(fù)責(zé)安排人員配合專家團(tuán)隊(duì)對(duì)基準(zhǔn)價(jià)格進(jìn)行審核指導(dǎo)，提出修正意見(jiàn)等工作。

6.市地稅局負(fù)責(zé)制定、實(shí)施存量房評(píng)估工作方案，并對(duì)存量房評(píng)估工作進(jìn)行組織協(xié)調(diào)和指導(dǎo)監(jiān)督。

五、工作步驟

（一）前期準(zhǔn)備階段（已完成）

1.確定評(píng)估機(jī)構(gòu)。市地稅部門應(yīng)將相關(guān)技術(shù)工作委托專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)承擔(dān)。要嚴(yán)格按照政府采購(gòu)程序選擇具備較高資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)，與中標(biāo)單位簽訂委托協(xié)議書，明確工作目的、范圍、內(nèi)容、時(shí)間及雙方的權(quán)利義務(wù)等有關(guān)事項(xiàng)，確保按時(shí)完成相關(guān)工作。

2.開(kāi)展學(xué)習(xí)培訓(xùn)。市地稅部門要認(rèn)真組織做好全市地稅系統(tǒng)存量房評(píng)估工作培訓(xùn)，推動(dòng)工作順利開(kāi)展。

（二）工作實(shí)施階段（6月30日前完成）

1.房地產(chǎn)數(shù)據(jù)調(diào)查。（由市地稅局負(fù)責(zé)）

（1）會(huì)同專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)，調(diào)查我市行政區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)樓盤資料，了解具體情況，掌握規(guī)律特點(diǎn)。通過(guò)評(píng)估專家分析影響因素，確定信息采集指標(biāo)項(xiàng)目。

（2）會(huì)同專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)，根據(jù)本地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn)，按照“區(qū)域連片、地段相連、用途相同、價(jià)值相近”的原則劃定評(píng)估分區(qū)，按“小區(qū)”或“樓幢”設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)房。

2.采集房地產(chǎn)數(shù)據(jù)信息。（由市地稅局負(fù)責(zé)）

（1）會(huì)同專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)，按照統(tǒng)一的數(shù)據(jù)采集標(biāo)準(zhǔn)，采集全市所有存量房基礎(chǔ)數(shù)據(jù)信息，并對(duì)相關(guān)數(shù)據(jù)信息進(jìn)行匯總、整理和篩選，錄入數(shù)據(jù)采集表，建立存量房數(shù)據(jù)信息庫(kù)。為確保采集信息完整、準(zhǔn)確，符合工作需要，專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)要將存量房交易頻繁、交易量較大的小區(qū)列入優(yōu)先采集名單，原則上采集到“樓幢”。對(duì)信息不全或采集確有困難的，可采集到“小區(qū)”。

（2）各級(jí)國(guó)土資源、城鄉(xiāng)規(guī)劃、住房保障和房產(chǎn)管理等部門要按照數(shù)據(jù)采集范圍、內(nèi)容和數(shù)據(jù)格式等要求，及時(shí)提供評(píng)估需要的各種數(shù)據(jù)信息。相關(guān)數(shù)據(jù)信息以年12月31日為時(shí)點(diǎn)。

3.制定標(biāo)準(zhǔn)房基準(zhǔn)價(jià)格。（由市地稅局負(fù)責(zé)）

（1）認(rèn)真分析當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)狀況和房屋價(jià)格影響因素，按照科學(xué)的方法制定標(biāo)準(zhǔn)房基準(zhǔn)價(jià)格，在各級(jí)住房保障和房產(chǎn)管理、物價(jià)監(jiān)管部門的指導(dǎo)下建立本地區(qū)標(biāo)準(zhǔn)房?jī)r(jià)格體系。

（2）對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)制定的標(biāo)準(zhǔn)房基準(zhǔn)價(jià)格進(jìn)行嚴(yán)格審定，確?；鶞?zhǔn)價(jià)格符合市場(chǎng)實(shí)際。對(duì)基準(zhǔn)價(jià)格與市場(chǎng)價(jià)格存在較大差異的，應(yīng)在認(rèn)真調(diào)查后予以調(diào)整。

4.軟件測(cè)試及評(píng)估結(jié)果檢驗(yàn)。（由市地稅局負(fù)責(zé)）

（1）將采集的存量房基礎(chǔ)數(shù)據(jù)信息和標(biāo)準(zhǔn)房基準(zhǔn)價(jià)格等有關(guān)數(shù)據(jù)導(dǎo)入存量房交易申報(bào)價(jià)格評(píng)估比對(duì)系統(tǒng)，并根據(jù)本地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn)、價(jià)格影響因素及房地產(chǎn)稅收征管情況，調(diào)整設(shè)定軟件功能設(shè)置及相關(guān)指標(biāo)、參數(shù)。應(yīng)用軟件對(duì)存量房進(jìn)行模擬評(píng)估，以檢驗(yàn)評(píng)估結(jié)果的準(zhǔn)確性和軟件的適用性。

（2）市住房保障和房產(chǎn)管理、地稅、物價(jià)監(jiān)管等部門會(huì)同有關(guān)專家、估價(jià)機(jī)構(gòu)和房屋中介機(jī)構(gòu)，通過(guò)多種方式，將軟件評(píng)估的價(jià)格與一定時(shí)間內(nèi)的實(shí)際交易價(jià)格、中介機(jī)構(gòu)掛牌價(jià)格以及鄰近小區(qū)的評(píng)估價(jià)格進(jìn)行比對(duì)，對(duì)評(píng)估結(jié)果進(jìn)行檢驗(yàn)，確保評(píng)估價(jià)格公平、準(zhǔn)確。

（3）對(duì)存量房交易申報(bào)價(jià)格評(píng)估比對(duì)系統(tǒng)進(jìn)行試運(yùn)行，檢驗(yàn)評(píng)估結(jié)果的準(zhǔn)確性。對(duì)評(píng)估結(jié)果與實(shí)際交易價(jià)格差異達(dá)到規(guī)定范圍且軟件運(yùn)行穩(wěn)定的地區(qū)，由市領(lǐng)導(dǎo)小組組織評(píng)定驗(yàn)收，做好全面應(yīng)用的準(zhǔn)備。

5.建立爭(zhēng)議處理機(jī)制。（由市地稅局負(fù)責(zé)）

為保障納稅人合法權(quán)益，各級(jí)地稅、物價(jià)監(jiān)管等部門要按照公平、簡(jiǎn)便、有效化解征納矛盾的原則，制定符合實(shí)際的爭(zhēng)議處理辦法，明確工作流程，并會(huì)同有關(guān)職能部門建立爭(zhēng)議處理機(jī)制。對(duì)納稅人對(duì)評(píng)估結(jié)果提出異議或申訴，地稅部門要認(rèn)真受理，耐心解答，高效、公平、合理地解決爭(zhēng)議。

（三）推廣應(yīng)用階段（年7月1日起）

1.全面實(shí)施評(píng)估。自年7月1日起，各級(jí)地稅部門要對(duì)納稅人申報(bào)的存量房交易價(jià)格進(jìn)行全面評(píng)估，嚴(yán)格禁止不經(jīng)評(píng)估即直接按納稅人申報(bào)的交易價(jià)格征稅或公布存量房交易價(jià)格評(píng)估值，以免客觀上引導(dǎo)納稅人按公布的存量房交易價(jià)格評(píng)估值進(jìn)行納稅申報(bào)。將存量房交易價(jià)格評(píng)估值下浮一定比例作為計(jì)稅參考值，以此評(píng)估申報(bào)價(jià)格是否偏低。

2.動(dòng)態(tài)調(diào)整參數(shù)和日常維護(hù)（長(zhǎng)期）。各級(jí)地稅部門要根據(jù)城市發(fā)展和國(guó)家宏觀政策變化，對(duì)房地產(chǎn)基準(zhǔn)價(jià)格進(jìn)行整體調(diào)整、區(qū)域調(diào)整和個(gè)案調(diào)整。定期與有關(guān)信息技術(shù)管理部門溝通，及時(shí)反映和解決軟件運(yùn)行中的技術(shù)問(wèn)題，做好評(píng)估軟件和房地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫(kù)的日常維護(hù)。

（四）總結(jié)提高階段（年8月1日起）

1.總結(jié)工作經(jīng)驗(yàn)。市地稅局要根據(jù)稅收征管人員的反饋意見(jiàn)、納稅人對(duì)評(píng)估結(jié)果的投訴量以及個(gè)案調(diào)整數(shù)量，確定評(píng)估軟件的適用性，并提出工作意見(jiàn)，做好總結(jié)分析。

2.積極研究探索。市地稅局要結(jié)合我市實(shí)際，逐步探索將工業(yè)、商業(yè)房地產(chǎn)納入評(píng)估范圍，并以開(kāi)展存量房評(píng)估工作為契機(jī)，進(jìn)一步推進(jìn)房地產(chǎn)稅收一體化管理。

六、工作要求

（一）提高思想認(rèn)識(shí)，加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)。各地區(qū)、各有關(guān)部門要充分認(rèn)識(shí)存量房評(píng)估工作的重要性和緊迫性，統(tǒng)一思想，提高認(rèn)識(shí)，各司其職，各負(fù)其責(zé)，切實(shí)加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，形成工作合力。

（二）加大宣傳力度，營(yíng)造社會(huì)氛圍。充分尊重納稅人的知情權(quán)，各有關(guān)部門要積極通過(guò)各種方式廣泛宣傳存量房評(píng)估工作的重要意義、作用、主要內(nèi)容及工作流程，耐心解答納稅人的咨詢，取得廣大納稅人的理解和支持。

（三）加強(qiáng)部門協(xié)作，確保信息暢通。各級(jí)財(cái)政、國(guó)土資源、城鄉(xiāng)規(guī)劃、住房保障和房產(chǎn)管理、地稅、物價(jià)監(jiān)管部門要加強(qiáng)配合、密切協(xié)作，建立信息傳遞機(jī)制，暢通信息傳遞渠道，及時(shí)傳遞相關(guān)信息，共同推動(dòng)并做好存量房評(píng)估工作。

（四）建立工作機(jī)制，及時(shí)解決問(wèn)題。建立工作聯(lián)席會(huì)議制度，定期通報(bào)工作進(jìn)展情況，研究解決推廣應(yīng)用中存在的具體問(wèn)題，保證存量房評(píng)估工作順利開(kāi)展。