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為進一步規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，保障城中村改造工作健康發(fā)展，提高城市規(guī)劃建設和管理水平，根據(jù)相關法律法規(guī)，制定本方案。

一、改造范圍

城市（縣城）規(guī)劃建設區(qū)域內(nèi)的所有城中村。城市規(guī)劃區(qū)外的舊村改造參照本意見執(zhí)行。

二、工作思路和原則

政府主導：堅持縣政府主導，鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府負責，村委會實施。準備改造的城中村必須在鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府組織下，依法履行村民主程序，經(jīng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府黨政聯(lián)席會議研究通過后，報縣政府審批，并在鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府組織監(jiān)督下由村委會實施。在縣政府批準前，任何組織和個人不得私自實施與村民簽訂協(xié)議、補償安置、騰空和拆除房屋、圈地和動土施工等行為。

村民自愿：實行“兩輪征詢”。第一輪征詢村民改造意愿，同意改造戶須達到95%以上；第二輪征詢城中村改造方案，同意戶須達到95%以上。兩個方案必須依法經(jīng)村兩委會、村民代表大會和全體村民表決通過,鄉(xiāng)鎮(zhèn)有關人員要現(xiàn)場監(jiān)督并出具證明。村民回遷區(qū)域的土地可以劃撥或出讓的方式供地，由村兩委組織村民代表征求村民意見研究選擇。

優(yōu)先回遷：優(yōu)先建設回遷樓，確保被征收人及時回遷。村委會要有足夠的資金保障，工作啟動前，補償安置回遷房建設資金必須足額到位，以確保拆遷和回遷的順利進行。

穩(wěn)中求改：妥善處理穩(wěn)定與改造發(fā)展的關系，將維護穩(wěn)定放在首位，對存有重大穩(wěn)定隱患的村，短期內(nèi)不能處理解決的，不得進行改造。

改造準入條件：意向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應至少具備以下三個條件，滿足條件并經(jīng)縣征收辦審查通過后，方可參與城中村改造項目。

1、具有相應資質(zhì)，沒有不良誠信記錄。堅持企業(yè)資質(zhì)與出讓地塊的規(guī)劃建筑面積協(xié)調(diào)一致的原則，確定開發(fā)企業(yè)準入條件：改造建設面積在10萬平方米以內(nèi)，意向開發(fā)企業(yè)應具有Ⅳ級或暫定級資質(zhì)；在10到15萬平方米的應具有Ⅲ級資質(zhì)，15到25萬平方米的應具有Ⅱ級資質(zhì)，25萬平方米以上應具有Ⅰ級資質(zhì)。

2、具有成功實施城中村改造或房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)驗，并提供成功范例等相關資料證明。

3、具有相應的資金保證，專款專用。意向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須將5000萬元一次性打入與鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府設立的賬戶，實行鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府、村委會、意向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)三方共管，作為村民補償、安置等方面的先期投入，以及回遷房和集體設施建設。

三、工作程序

(一)改造程序

1、村申請

（1）村兩委人員簽字同意的會議記錄；提出異議的人員及其原因。

（2）95%以上村民代表簽字同意的會議記錄；

（3）95%以上住戶簽字同意的征求意見的會議材料。

（4）未簽字戶的材料（內(nèi)容包括：戶數(shù)、比例、原因、處理方案、姓名及電話等）。

（5）村支部書記和村委會主任簽字并加蓋公章的申請書。

2、鄉(xiāng)鎮(zhèn)預審

（1）鄉(xiāng)鎮(zhèn)黨政聯(lián)席會議人員簽字同意并加蓋公章的會議記錄；

（2）提出異議的人員及其原因；

（3）鄉(xiāng)鎮(zhèn)黨委書記和鄉(xiāng)鎮(zhèn)長簽字并加蓋公章的申請書。

3、縣征收辦審查

縣征收辦聯(lián)合相關部門對鄉(xiāng)鎮(zhèn)和村提供的上述材料進行審查，并通過進村入戶、座談征詢等方式進行調(diào)查核實，評估其可行性。審查意見報縣政府批準。

（二）制定改造方案

縣政府批準改造審查后，意向改造城中村在鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府及有關部門的指導下，科學制定改造方案，至少包括以下內(nèi)容：

1、基本情況。城中村改造項目名稱、項目四至位置、占地面積、房屋調(diào)查表、村莊現(xiàn)狀圖。

2、征收補償安置方案。

3、城中村改造方案（包括建筑容積率、高度、密度、綠化面積及配建水、電、暖、排水、燃氣、道路、通信、信報箱、垃圾中轉(zhuǎn)站等市政公用配套設施）。

4、經(jīng)濟效益測算和分析。

5、存在問題的解決預案。

6、村集體資產(chǎn)保障方案。

7、渣土處置方案。

8、建設和回遷方案。明確回遷樓的占地位置、樓號、總套數(shù)、總建筑面積戶型分布，并標示在規(guī)劃總平面圖上。

改造方案經(jīng)縣征收辦聯(lián)合相關部門研究確定可行后，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府監(jiān)督村委會征詢村民意見，召開村兩委會和村民代表大會表決通過后，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府報縣政府審定。