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各縣(市)、區(qū)人民政府，*經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)管委會，市各委、辦、局(公司)，市各直屬單位：

為進(jìn)一步加強(qiáng)城市房屋拆遷管理，維護(hù)拆遷當(dāng)事人合法權(quán)益，保障城市建設(shè)順利進(jìn)行，根據(jù)國家、省、市有關(guān)法規(guī)，結(jié)合實(shí)際，提出如下意見：

一、規(guī)范拆遷管理行為

（一）城市房屋拆遷工作是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，實(shí)行屬地負(fù)責(zé)制，各區(qū)政府及市發(fā)改、建設(shè)、規(guī)劃、財(cái)政、國土、房管、物價(jià)、民政、公安、工商、稅務(wù)、城管執(zhí)法等部門應(yīng)各司其職，密切配合，保障順利進(jìn)行。

（二）拆遷人應(yīng)根據(jù)拆遷預(yù)評估報(bào)告，按規(guī)定向市房屋拆遷主管部門交納拆遷補(bǔ)償安置專儲資金后方可實(shí)施房屋拆遷。城建重點(diǎn)工程、土地儲備項(xiàng)目及重大拆遷項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償安置專儲資金不低于50%。市房屋拆遷主管部門負(fù)責(zé)專項(xiàng)儲存專儲資金，依照與拆遷人、金融機(jī)構(gòu)簽訂的協(xié)議，設(shè)立專門帳號進(jìn)行監(jiān)管，同時(shí)接受財(cái)政部門的監(jiān)督。拆遷人嚴(yán)格執(zhí)行協(xié)議，保證專儲資金的安全。（三）拆遷評估機(jī)構(gòu)的選定，按照《江蘇省城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第十九條的規(guī)定執(zhí)行。（四）市拆遷主管部門及房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)行政主管部門要加強(qiáng)對房屋拆遷實(shí)施單位、評估機(jī)構(gòu)的動態(tài)監(jiān)管，實(shí)行企業(yè)信用檔案制度和業(yè)績考核制度。凡因房屋拆遷實(shí)施單位、評估機(jī)構(gòu)的過錯延長拆遷期限的，一律不得承接新的服務(wù)項(xiàng)目，并依法予以嚴(yán)厲查處。

（五）未經(jīng)規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)，擅自將住宅房屋破門（窗）開店改為經(jīng)營用房的，工商部門不予辦理營業(yè)執(zhí)照。凡列入舊城改造計(jì)劃的“棚戶區(qū)”范圍內(nèi)的房屋，市有關(guān)部門原則上不予辦理房屋改、擴(kuò)建，戶口遷入及房屋分戶等手續(xù)。拆遷過程中弄虛作假、蓄意騙取拆遷補(bǔ)償安置資金的，有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)依法查處。

（六）市拆遷主管部門會同房產(chǎn)、國土等部門組建*市房屋拆遷評估鑒定專家委員會，負(fù)責(zé)市區(qū)房屋拆遷評估技術(shù)指導(dǎo)、鑒定工作。委員會主要由資深的注冊房地產(chǎn)估價(jià)師及房地產(chǎn)、城市規(guī)劃、法律等方面的專家組成，名單定期公布。房屋拆遷評估報(bào)告經(jīng)鑒定的，其鑒定意見應(yīng)當(dāng)作為房屋拆遷行政裁決的依據(jù)。

二、完善拆遷補(bǔ)償政策

（一）住宅房屋自竣工之日起至拆遷許可證頒發(fā)之日止，不滿五年被拆遷的，拆遷人應(yīng)當(dāng)對被拆遷人增加補(bǔ)償金額。*市市區(qū)具體標(biāo)準(zhǔn)為拆遷房屋評估額的15％。住宅房屋的竣工日期，以建設(shè)單位辦理竣工驗(yàn)收備案日期為準(zhǔn)。

（二）被拆遷人（含公房承租人）只有一處住房且實(shí)際居住，拆遷補(bǔ)償款達(dá)不到最低補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的，經(jīng)拆遷人在拆遷范圍內(nèi)公示、核準(zhǔn)，按照*市市區(qū)住宅房屋拆遷補(bǔ)償最低6萬元標(biāo)準(zhǔn)予以補(bǔ)償。住宅房屋拆遷補(bǔ)償最低標(biāo)準(zhǔn)將根據(jù)房地產(chǎn)市場的變化進(jìn)行調(diào)整并公布。

（三）被認(rèn)定為經(jīng)濟(jì)特困（享受城市低保）的被拆遷人，拆遷補(bǔ)償款低于6萬元的，可以選擇獲得最低補(bǔ)償款6萬元后自行解決住房，也可以選擇由拆遷人使用拆遷補(bǔ)償款異地購買成套使用面積不小于國家住宅設(shè)計(jì)規(guī)范規(guī)定的最小戶型面積標(biāo)準(zhǔn)的房屋予以安置。

（四）被拆遷人只有一處住房且實(shí)際居住，獲得的拆遷補(bǔ)償款低于8萬元（含8萬元）的，可以依據(jù)《*市人民政府關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)和管理的意見》（徐政發(fā)〔2003〕164號）規(guī)定，向市房產(chǎn)管理部門申請購買經(jīng)濟(jì)適用住房。

（五）非住宅房屋拆遷補(bǔ)償采取貨幣補(bǔ)償方式。同時(shí)符合下列條件的非住宅房屋，認(rèn)定為商業(yè)營業(yè)用房：

1、具有合法的商業(yè)營業(yè)用房批準(zhǔn)文件；

2、持續(xù)按照商業(yè)用地納稅。商業(yè)營業(yè)用房采取路線價(jià)法或市場比較法評估，不能采取上述方法的，可以采取收益法進(jìn)行評估；土地性質(zhì)為出讓的，評估時(shí)根據(jù)土地出讓協(xié)議剩余使用年限按比例扣除土地出讓金增值部分；土地性質(zhì)為劃撥的，評估時(shí)按照規(guī)定扣除土地出讓金增值部分的40%。非營利性的科教、文化、衛(wèi)生和社會公共福利性公益事業(yè)用房以及工交倉儲用房采取成本法進(jìn)行評估。

（六）住宅房屋改為非住宅房屋使用的，應(yīng)當(dāng)提供規(guī)劃行政主管部門的批準(zhǔn)文件，方可按照非住宅房屋補(bǔ)償；不能提供規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)文件的，經(jīng)拆遷人現(xiàn)場核準(zhǔn)后，按照以下辦法予以評估補(bǔ)償

1、住宅樓一層（包括平房）改為非住宅房屋使用的

（1）*年1月5日前持有營業(yè)執(zhí)照并實(shí)際連續(xù)作為非住宅房屋使用的，參照同類非住宅房屋，按照收益法予以評估，依法需扣除土地出讓金的，相應(yīng)扣除土地出讓金增值部分的40%。但拆遷補(bǔ)償款不得超過同類住宅房屋拆遷補(bǔ)償款的25倍。

（2）*年1月5日后取得營業(yè)執(zhí)照并已持續(xù)營業(yè)一年以上的，參照同類非住宅房屋，按照收益法予以評估，依法需扣除土地出讓金的，相應(yīng)扣除土地出讓金增值部分的40%后，按一定比例予以補(bǔ)償：1至5年（含本數(shù)，下同）為60%，6至10年為70%，11至15年為80%，16年以上為90%。但拆遷補(bǔ)償款不得高于同類住宅房屋拆遷補(bǔ)償款的2倍。

2、二層及二層以上住宅房屋改為非住宅房屋使用的，按照住宅房屋予以評估補(bǔ)償安置。

3、住宅房屋改為非住宅房屋使用，被拆遷人要求產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置的，一律按住宅房屋予以安置。

三、依法實(shí)施強(qiáng)制拆遷轄區(qū)政府及市有關(guān)部門要認(rèn)真履行職責(zé)，嚴(yán)格執(zhí)行《*市城市房屋行政強(qiáng)制拆遷實(shí)施辦法》（徐政發(fā)〔*〕77號），按時(shí)完成行政強(qiáng)拆工作。市、區(qū)兩級法院應(yīng)依照《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》（國務(wù)院令第305號）積極介入，及時(shí)啟動司法強(qiáng)拆，充分發(fā)揮司法強(qiáng)拆的底線保證作用。

四、各縣（市）、賈汪區(qū)人民政府可以參照本意見執(zhí)行。

五、本意見自*年4月1日起施行?！妒姓P(guān)于印發(fā)＜*市人民政府關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)城市房屋拆遷管理工作的意見＞的通知》（徐政發(fā)〔*〕64號）同時(shí)廢止。徐政發(fā)〔*〕5號《市政府關(guān)于印發(fā)＜*市貫徹實(shí)施建設(shè)部“城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見”若干規(guī)定＞和＜*市城市房屋拆遷估價(jià)技術(shù)規(guī)定＞的通知》與本意見不一致之處，以本意見為準(zhǔn)。