近幾年以來樓市經(jīng)歷了一輪大起大落,商品房銷售峰點分別在的9、10月份以及今年3月份至今,而低谷則主要在今年下半年。一方面,今年由于股市觸底致使整個宏觀經(jīng)濟環(huán)境低迷;另一方面,國內(nèi)為抑制房價不理性上漲,政府出臺宏觀經(jīng)濟政策對房市產(chǎn)生了巨大的影響。然而今年底政府做出相應(yīng)政策刺激過度下行的樓市,使得今年房地產(chǎn)市場未像預(yù)期那樣步入較長時間的調(diào)整期,需求方即時走出觀望,今年積壓的銷售潛力迅速推動樓市進入新一輪銷售高峰,房價出現(xiàn)回調(diào)。

自20今年下半年起,多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商為了推動商品房的銷售,采取帶看房團看房的方式而非像XX年商品房銷售火爆時期一樣坐等購房者前去案場,此后多家房地產(chǎn)媒介開通了看房直通車,拉攏大批量的客戶集中到樓盤案場看房并且起到明顯的引導效應(yīng),以此激發(fā)客戶的購房信心。那么消費者需求情況究竟如何?對此,筆者采集了自今年9月份至今年6月份錫城某看房團的部分消費者需求調(diào)查問卷,并對此進行了分析。

為了更實際的體現(xiàn)目前開縣購房主體的需求情況,本調(diào)查報告采用抽樣調(diào)查的方法共采集有效樣本251份,調(diào)查對象全部為準購房客戶,購房目的包括購買婚房、改善性住房、投資性購房(出租、轉(zhuǎn)售)等,并且根據(jù)開縣商品房網(wǎng)上信息平臺有關(guān)商品房成交數(shù)據(jù),從供需兩方面來說明開縣商品房市場購買群體現(xiàn)狀。

第一部分調(diào)查報告主體內(nèi)容分析

購房需求者主要為24-30歲適婚年齡青年,月收入在3000-5000元之間,購房目的傾向于剛性需求,并且多數(shù)為首次置業(yè),可接受房價范圍一般在30-50萬元之間,在購房決定性因素中首要考慮的為房價因素。置業(yè)者意向購買高層以及多層建筑形式的商品房居多,戶型一般為二室一衛(wèi)以及三室一衛(wèi)或三室二衛(wèi),面積段分布以80-143.999平米為主?？紤]小區(qū)周邊設(shè)施主要為超市、幼兒園、醫(yī)院、銀行等,而較低程度的去注重會所等商務(wù)設(shè)施。

從調(diào)查結(jié)果來看,影響購房者購房的決定性因素中最為主要的因素為房價,86.5%的看房者會考慮房價因素;其次為地段、交通、戶型結(jié)構(gòu)、周邊配套設(shè)施以及房屋質(zhì)量,其中最為重視的為交通要素以及地段要素。

各鎮(zhèn)鄉(xiāng)人民政府、相關(guān)工作部門：

根據(jù)縣人民政府《關(guān)于經(jīng)濟適用房整改相關(guān)事宜的專題會議紀要》和縣紀委《關(guān)于縣審計局移送經(jīng)濟適用房銷售中有關(guān)問題的調(diào)查報告》文件精神，結(jié)合中介公司開元房地產(chǎn)評估有限公司對洋川鎮(zhèn)古城路經(jīng)濟適用房評估情況，，經(jīng)縣委、縣政府研究，對我縣經(jīng)濟適用房進行清理整改，特通知如下：

一、要進一步加強對經(jīng)濟適用房的認識

經(jīng)濟適用房等保障性住房政策是國家為了解決低收入群體住房問題的民生措施，各單位部門要高度重視、提高認識，在經(jīng)濟適用房的審批上要嚴把“入口”關(guān)，對把關(guān)不嚴的單位和個人要嚴格問責；已購買經(jīng)濟適用房者所在單位要進行核查，對不符合購買條件而違規(guī)購買的要嚴格清退。

二、本次經(jīng)濟適用房的清理整改方針

按照屬地管理原則，堅持誰申報、誰審核、誰整改，涉及到的各單位要密切配合；按照退房或補差價的兩種方式進行清理整改，如愿意購買的按評估價補繳地價款和房價款后頒發(fā)商品房證件，房屋可進入市場銷售。如不愿購買的，按原價退換購房款，裝修裝飾款不退還。選擇任何途徑處理都需要提供購房者簽字并按手印的書面承諾，存檔備查；如需退款的，縣財政暫時借款回購，短期內(nèi)在購房款中歸還借款；補繳的資金分別由住建局和國土局收繳后上交國庫，?？钣糜诒Ｕ闲园簿庸こ探ㄔO(shè)。

20*年，我縣物價部門在國家、省價格主管部門的指導下，在縣委、縣政府的領(lǐng)導下和縣直各有關(guān)部門的大力支持下，堅持以科學發(fā)展觀為統(tǒng)領(lǐng)，緊緊圍繞為*縣域經(jīng)濟服務(wù)的目標、加快樹立*發(fā)展新形象服務(wù)這個主題，清費減負，強化環(huán)境建設(shè)，圍繞價格熱點、難點，整頓規(guī)范價格秩序，不斷提高調(diào)控監(jiān)管水平，確保價格總水平基本穩(wěn)定，為促進和諧*建設(shè)做出了積極的貢獻。物價檢查全年共檢查單位39個，查處違紀金額23.1萬元，清退0.41萬元，接受價格舉報27件，價格咨詢35人。價格管理共承辦上級文件62件，發(fā)文47件。收費管理上，對全縣所有行政事業(yè)單位收費項目進行了清理，共清理項目885項，廢止收費項目22個，全年辦理認證評估案件226件。制作了《*物價》四期（每季度一期），在全縣范圍內(nèi)，印制下發(fā)了涉農(nóng)收費和價格公示牌，積極開展20*年“價格誠信”單位創(chuàng)建活動，并評選出4家縣級“價格誠信”單位，促進了我縣經(jīng)濟繁榮和社會進步。主要工作如下：

一、物價檢查工作。

1、加強市場價格監(jiān)管，整頓和規(guī)范市場價格秩序，加強價格監(jiān)督檢查

①、加強農(nóng)副食品市場價格監(jiān)管工作。為防范囤積居奇、哄抬物價等價格違法行為出現(xiàn)，維護市場正常價格秩序，我們多次聯(lián)合縣工商、農(nóng)業(yè)、質(zhì)檢等部門對我縣各農(nóng)貿(mào)市場、三大超市（名人、名大、好利來）進行巡查，嚴防價格異動。同時啟動價格預(yù)警機制和價格日報制度，每天對各農(nóng)貿(mào)市場和超市的主要農(nóng)副產(chǎn)品價格進行巡查，并要求各市場做好明碼標價，便于群眾監(jiān)督和選擇。經(jīng)檢查發(fā)現(xiàn)，我縣農(nóng)副產(chǎn)品供應(yīng)量基本能滿足群眾需求，沒有發(fā)現(xiàn)價格違法行為

②、20*年初冰雪災(zāi)害和5•12四川汶川大地震后，為防止地震災(zāi)情對我縣市場價格造成波動，我所按照國家和省、市關(guān)于加強抗震救災(zāi)期間價格監(jiān)管維護市場穩(wěn)定的要求，切實加強監(jiān)測預(yù)警、宣傳引導和對交通運輸、生活必需品的價格監(jiān)督檢查。緊急啟動"一日一報"價格監(jiān)測制度，重點加強對糧食、食用油、豬肉等副食品，藥品和建材、農(nóng)資等災(zāi)后重建物資的價格監(jiān)測，嚴防市場價格異動。同時，組織力量加強市場價格巡查，嚴厲打擊利用災(zāi)情散布漲價謠言、哄抬價格、囤積居奇、價格欺詐等違法行為；并做好宣傳引導和商品價格信息工作，引導群眾保持理性消費心理。除了以上的重點價格檢查外，我們還開展了節(jié)假日市場價格檢查、3.15消費者日物價宣傳活動等工作，既規(guī)范了我縣市場價格秩序，又宣傳了價格政策法規(guī)，受到群眾的好評

2、搞好涉農(nóng)收費和價格公示，加強農(nóng)資價格的監(jiān)管

一、個人消費信貸業(yè)務(wù)中的風險因素

1信用風險個人消費信貸的安全性與借款人的收入水平、經(jīng)濟實力及個人信用息息相關(guān)。目前，中國人民銀行個人征信系統(tǒng)提供的個人信用報告，借款人單位出具的收入證明，客戶經(jīng)理在調(diào)查過程中給出的信用評分是對借款人信用評價的基礎(chǔ)指標。個人征信系統(tǒng)是由中國人民銀行組織各商業(yè)銀行建立的個人信用信息共享平臺，該系統(tǒng)通過采集、整理、保存?zhèn)€人信用信息，為金融機構(gòu)提供個人信用狀況查詢服務(wù)。然而，由于借款人單位出具收入證明的隨意性，個人信用報告內(nèi)容比較簡單、粗略，并且部分客戶沒有信用檔案，而目前的客戶信用評分也不能完全反映客戶的信用狀況，以上因素都導致銀行在防范個人消費信貸風險存在一定的先天不足。形成這種先天不足的原因除了部分人信用觀念淡薄、信用缺失外，另一重要原因還是由于我國目前尚未建立起一套完備的個人信用制度，從而導致銀行與借款人之間存在著嚴重的信息不對稱，借款人在向銀行申請借款時必定了解自己是否具有償還能力，從而會更多地提供對自己有利的信息，隱瞞那些對自己不利的信息或者不確定性因素。在個人消費信貸市場中，信息不對稱與信用缺失現(xiàn)象是緊密相連的。信息不對稱是產(chǎn)生信用缺失現(xiàn)象的主要原因，信息不對稱的存在必然導致信用缺失現(xiàn)象，而信用缺失的程度直接與市場中的信息不對稱程度密切相關(guān)。因此，如果不能有效地解決信息不對稱問題，信用缺失現(xiàn)象將不可避免，必將引發(fā)信用風險。

2管理風險目前，我國商業(yè)銀行管理水平不高，缺乏個人消費信貸方面的管理經(jīng)驗。從風險控制目標上看，過分追求資金運營的效益性，而對經(jīng)營安全與風險防范的認識嚴重不足。為了完成既定的貸款和利潤指標，無視信貸資產(chǎn)風險，違規(guī)操作、盲目發(fā)放貸款，導致不良貸款不斷增加。從貸前資信評估上看，尚未建立科學、完善的評估體系，往往依靠定性的、人為行的風險評估大多是針對信貸業(yè)務(wù)設(shè)計的，而對市場風險、利率風險、操作風險等其他業(yè)務(wù)的風險評估還處于空白或者探討的過程中，對衍生金融工具、中間業(yè)務(wù)、電子銀行等新業(yè)務(wù)的風險更是缺乏監(jiān)控。這些問題隨著個人消費信貸業(yè)務(wù)的不斷擴大，新產(chǎn)品的不斷產(chǎn)生而愈顯突出。從貸后跟蹤管理上看，信息缺乏與滯后導致貸款預(yù)警機制失靈。長期以來，雖然商業(yè)銀行實行“審貸分離、分級審批”的信貸管理制度，但由于機構(gòu)崗位之間的分工不明、職責不清，對同一個借款人的信用信息資料分散在各個部門，未能建立起有效的溝通機制，難以實現(xiàn)信息資源共享。在貸后跟蹤管理上，經(jīng)常會因利益的交叉而導致權(quán)力制衡的失靈，如對保證金的管理上，會計部門與信貸業(yè)務(wù)部門的工作職責不清導致保證金賬戶失去監(jiān)控，出現(xiàn)余額不足或挪用現(xiàn)象。

3法律風險國外消費信貸市場發(fā)達國家都有龐大的消費信貸法律體系，內(nèi)容豐富。這些法律一方面對消費信貸參與各方的行為提供了參照標準，另一方面保護了參與者的利益，維護市場健康發(fā)展。我國的消費信貸是從20世紀80年代中后期起步的，真正得到關(guān)注和重視是到90年代中期，發(fā)展的時間不長，消費信貸市場還很不發(fā)達。我國的消費信貸法律不健全，國家尚未制訂統(tǒng)一、規(guī)范的具體針對整個消費信貸的法律法規(guī)，尚未對消費信息的披露和消費信用的評估等做出規(guī)定。一般都是以國家下發(fā)的規(guī)范性文件和實行性的規(guī)范等來約束的，規(guī)定比較分散，至今并沒有一部統(tǒng)一的消費信貸法律。我國關(guān)于信貸方面的法律法規(guī)有《物權(quán)法》、《擔保法》、《票據(jù)法》和《貸款通則》等，這些法律法規(guī)是針對生產(chǎn)性貸款而立的，還沒有完全意義上的消費性貸款法律法規(guī)，致使銀行開辦個人消費信貸業(yè)務(wù)缺乏有力的法律保障，對出現(xiàn)的問題往往無所適從。在回收個人消費信貸過程中，一旦出現(xiàn)貸款本息回收困難、涉及擔保保證的履行、抵押物的處理、質(zhì)押品的拍賣等問題，缺乏強制性的法律保障，實際操作中極為困難。就汽車消費信貸而言，汽車消費信貸業(yè)務(wù)在我國尚處于起步階段，我國的《貸款通則》、《擔保法》均未有針對汽車消費信貸的相關(guān)立法、司法、執(zhí)法成套的法規(guī)。不僅商業(yè)銀行開展汽車消費信貸業(yè)務(wù)無法可依，而且一旦借款人故意或非故意的違約，就會出現(xiàn)耗時耗力，加大社會勞動、執(zhí)行難的局面。國家對汽車消費稅費標準、稅費種類也未規(guī)范統(tǒng)一，各種稅費負擔還比較重，汽車抵押手續(xù)、法規(guī)不完善。這些在法律規(guī)范上的欠缺都成為消費信貸業(yè)務(wù)開展中的障礙，使消費信貸業(yè)務(wù)處于無法可依的境地，對消費信貸市場的完善也產(chǎn)生了負面的影響。

4市場風險作為零售業(yè)務(wù)的個人消費信貸，其客戶分散，單筆貸款數(shù)額小，貸款時間跨度長，操作環(huán)節(jié)多，業(yè)務(wù)量大，交易成本高，易受市場環(huán)境的變化而誘發(fā)風險隱患。如部分銀行在房地產(chǎn)熱潮中放低貸款門檻，很多不符合條件的人也貸到了款，在房價攀升的時候，借款人可通過賣房償還貸款，但當房價下滑、利率上調(diào)的時候，越來越多的借款人不堪重負，從而出現(xiàn)違約現(xiàn)象。同時消費信貸中出現(xiàn)不良貸款后，由于我國消費信貸法制建設(shè)和商品交易二級市場尚未完善，銀行欲將抵押物變現(xiàn)，需經(jīng)歷重重環(huán)節(jié)，層層收費，還要投入大量的人力、物力、財力，最后導致成本過高。

二、防范和化解個人消費信貸風險的對策

以房養(yǎng)老———一種可行的養(yǎng)老路徑選擇

1．“以房養(yǎng)老”的界定

“以房養(yǎng)老”是指，擁有住房的老年人與特定機構(gòu)（如銀行、保險公司或房產(chǎn)機構(gòu)）訂立合同，把自己的房產(chǎn)所有權(quán)有償轉(zhuǎn)讓給銀行或特別設(shè)立的特定機構(gòu)（如養(yǎng)老機構(gòu)）。特定機構(gòu)房屋的評估價值減去預(yù)期折損和預(yù)支利息，將其房屋的價值分攤到預(yù)期壽命年限中去，按年或月支付現(xiàn)金給老年人，一直延續(xù)到老年人去世。老年人在取得現(xiàn)金的同時，繼續(xù)擁有房屋的居住權(quán)并負責維護。當老年人去世后，相應(yīng)的金融機構(gòu)獲得房屋的產(chǎn)權(quán)，進行銷售、出租或者拍賣，從而取得房產(chǎn)升值部分的利益。

2．“以房養(yǎng)老”的理論依據(jù)

“以房養(yǎng)老”的理論依據(jù)主要來自兩方面：一是生命周期理論。一個理性消費者追求其生命周期內(nèi)一生效用的最大化，而不僅考慮某一特定的消費行為或項目的決策安排時個人效用最大化。即追求在個人生命周期各階段里，一生收入與一生支出兩者間的平衡。而“以房養(yǎng)老”正是出于房屋生命周期與家庭生命周期的差異性，試圖將老人去世時房屋的剩余價值變現(xiàn)出來，并在老人有生之年消費掉，從而實現(xiàn)房屋財富在老年人整個生命周期中的合理優(yōu)化配置。二是期貨期權(quán)理論?！耙苑筐B(yǎng)老”實質(zhì)上就是一種住房“期貨化”形式：擁有房屋所有權(quán)的老年人將住宅作為“期貨”，預(yù)售給銀行、保險公司等金融機構(gòu)或特定機構(gòu)，并從那里獲得固定的年（月）金，而此時老年人對該房產(chǎn)依然擁有居住權(quán)，直到老年人離開人世，房產(chǎn)才進行交割，所有權(quán)歸貸款機構(gòu)所有。

3．“以房養(yǎng)老”的現(xiàn)實基礎(chǔ)