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房地產(chǎn)項(xiàng)目審計(jì)范文第1篇

經(jīng)濟(jì)行為，總是超前于立法活動(dòng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)上自1992年以來(lái)就出現(xiàn)了轉(zhuǎn)讓建設(shè)項(xiàng)目的交易行為，而長(zhǎng)期以來(lái)國(guó)家法規(guī)以至《城市房地產(chǎn)管理法》對(duì)此都均未加予規(guī)范.有交易活動(dòng)就必然產(chǎn)生糾紛，因此，分析認(rèn)識(shí)該類(lèi)行為的性質(zhì)，探討，研究解決這類(lèi)案件的措施、方法，就顯得十分必要。從房地產(chǎn)審判實(shí)際出發(fā)，本文中的建設(shè)項(xiàng)目特指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)中當(dāng)事人確立民事法律關(guān)系其權(quán)利、義務(wù)所共同指向的對(duì)象，與建設(shè)管理中所稱(chēng)的建設(shè)項(xiàng)目其含義、內(nèi)容均不同。建設(shè)管理中的建設(shè)項(xiàng)目是指在一個(gè)總體設(shè)計(jì)或初步設(shè)計(jì)范圍內(nèi)，由一個(gè)或幾個(gè)單項(xiàng)工程所組成，經(jīng)濟(jì)上實(shí)行統(tǒng)一核算，行政上實(shí)行統(tǒng)一管理的建設(shè)單位。而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)中的項(xiàng)目，是指已經(jīng)批準(zhǔn)立項(xiàng)、取得完備的土地使用權(quán)手續(xù)，并在土地上作了一定投資，完成了土地上的三通一平以上和勘探、設(shè)計(jì)等基礎(chǔ)工作，經(jīng)過(guò)報(bào)建批準(zhǔn)，取得施工許可證（或施工任務(wù)通知書(shū)），已具備開(kāi)工條件的建設(shè)工程項(xiàng)目。建設(shè)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓?zhuān)笝?quán)利人將其擁有的建設(shè)工程項(xiàng)目出賣(mài)給受讓人，其轉(zhuǎn)受讓雙方就轉(zhuǎn)受讓該建設(shè)項(xiàng)目確立權(quán)利、義務(wù)關(guān)系的民事行為。商品房屋建設(shè)項(xiàng)目，是國(guó)家固定資產(chǎn)投資計(jì)劃的組成部分，在房地產(chǎn)業(yè)興起和發(fā)展的前期，建設(shè)項(xiàng)目是不允許交易的，如國(guó)務(wù)院辦公廳在1990年7月14日轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部《關(guān)于進(jìn)一步清理整頓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的意見(jiàn)》第九條第一項(xiàng)中就明確規(guī)定：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司必須在核準(zhǔn)的經(jīng)營(yíng)范圍內(nèi)真正從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，只能經(jīng)營(yíng)公司自己開(kāi)發(fā)的商品房，不得轉(zhuǎn)手倒賣(mài)，不得向其他單位轉(zhuǎn)讓商品房屋建設(shè)計(jì)劃，嚴(yán)禁超范圍經(jīng)營(yíng)”。但隨著經(jīng)濟(jì)體制改革的深入和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的確立，一些計(jì)劃經(jīng)濟(jì)制度下制定的政策和管理制度已被市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大潮所突破，各地政府對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的政策有所放寬。1992年前后，在沿海一些城市，首先出現(xiàn)了對(duì)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行交易的行為，并很快有了較大的發(fā)展。這一交易形式的出現(xiàn)是因?yàn)榉康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)商考慮到，如完成整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的全過(guò)程出售商品房，其將受到開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)投資大、周期長(zhǎng)、回收慢、風(fēng)險(xiǎn)大的局限，而相對(duì)于完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的全過(guò)程來(lái)說(shuō)，采取開(kāi)放靈活的運(yùn)作方式，將建設(shè)項(xiàng)目推向市場(chǎng)進(jìn)行交易就具有更多的優(yōu)點(diǎn)。即對(duì)于出讓方來(lái)說(shuō)，只需完成建設(shè)項(xiàng)目的基礎(chǔ)工作，這樣，其投資少，經(jīng)營(yíng)周期短，利潤(rùn)大，還可分散投資風(fēng)險(xiǎn)；對(duì)于受讓方來(lái)說(shuō)，可簡(jiǎn)化手續(xù)，避免前期征地、規(guī)劃報(bào)建等大量花費(fèi)時(shí)間的基礎(chǔ)工作，這一交易形式可使雙方長(zhǎng)處互補(bǔ)，均有利可圖。由于這種交易形式有上述優(yōu)點(diǎn)，故對(duì)房地產(chǎn)商頗具有吸引力，被廣為采用?？梢赃@樣說(shuō)，項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓代表著房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的又一個(gè)主要方向，它起到匯集各方力量籌集建設(shè)資金，加速資金流轉(zhuǎn)和循環(huán)，調(diào)整生產(chǎn)要素合理配置的作用，加速了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的進(jìn)程。但由于房地產(chǎn)商品化在我國(guó)仍處于發(fā)展的初期，房地產(chǎn)市場(chǎng)尚處于層次不豐富、體系不完善的狀態(tài)，國(guó)家房地產(chǎn)管理法規(guī)不健全，法律上還沒(méi)有涉及買(mǎi)賣(mài)建設(shè)項(xiàng)目的問(wèn)題，而政策規(guī)定又不具體、不明確，甚至有的未作出規(guī)定，管理制度也不完善。由于政府未對(duì)這一新的交易形式及時(shí)加予規(guī)范和管理。因此，項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓交易活動(dòng)，曾一度處于無(wú)序狀態(tài)，這種狀態(tài)下的交易不可避免產(chǎn)生了大量的糾紛。到法院的轉(zhuǎn)讓建設(shè)項(xiàng)目糾紛案件，由于缺乏法律依據(jù)，難以定性和分清責(zé)任。因此，確認(rèn)建設(shè)項(xiàng)目交易手續(xù)是否完備、轉(zhuǎn)讓行為是否合法，成為法院審理房地產(chǎn)案件中十分突出的新問(wèn)題。

總結(jié)審理這類(lèi)案件的經(jīng)驗(yàn)，我們?cè)?jīng)歷了從統(tǒng)一認(rèn)識(shí)到逐漸形成一個(gè)比較完善的處理辦法的過(guò)程。按最高法院（1992）38號(hào)文件規(guī)定，1993年下半年，房地產(chǎn)權(quán)益糾紛案件正式劃歸民庭審理，這一時(shí)期正是國(guó)家宏觀調(diào)控政策施行、海南房地產(chǎn)市場(chǎng)從超常規(guī)發(fā)展時(shí)期進(jìn)入了回落階段，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)中潛在的問(wèn)題逐漸暴露出來(lái)，糾紛日益增多。在受理的房地產(chǎn)糾紛案件中，建設(shè)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓糾紛案件具有數(shù)量多、標(biāo)的大、涉及面廣、影響大的特點(diǎn)。當(dāng)時(shí)如何審理項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓糾紛案件，全省各級(jí)法院之間、甚至同一法院的審判人員之間還存在著認(rèn)識(shí)不一，看法不一的情況。分歧主要集中在：具備何條件才算是一個(gè)完整的項(xiàng)目，如何認(rèn)定其交易行為有效，適用何法律？審理案件處理原則和認(rèn)識(shí)的不統(tǒng)一將直接影響到執(zhí)法的嚴(yán)肅性和社會(huì)效果。面對(duì)這種現(xiàn)狀，我們集中時(shí)間和人員對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了深入廣泛的調(diào)查，摸清了項(xiàng)目構(gòu)成及其轉(zhuǎn)讓的基本內(nèi)容，抓住了項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓最根本的實(shí)質(zhì)是土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)渲饕鷾?zhǔn)手續(xù)和應(yīng)向國(guó)家繳納的稅費(fèi)均是在土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓中完成，其他有關(guān)手續(xù)的更名，都是以此為前提和依據(jù)的。由于抓準(zhǔn)了這一轉(zhuǎn)讓行為的實(shí)質(zhì)，按國(guó)家準(zhǔn)許土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓這一基本原則，可以確認(rèn)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行交易并不違法，因此，在與有關(guān)業(yè)務(wù)主管部門(mén)達(dá)成共識(shí)后，我們形成了處理意見(jiàn)，明確提出“轉(zhuǎn)讓建設(shè)項(xiàng)目，是土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的特殊形式、應(yīng)按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的有關(guān)規(guī)定處理”。這一意見(jiàn)，統(tǒng)一了全省審判人員和各級(jí)法院的認(rèn)識(shí)，從而解決了過(guò)去政策規(guī)定與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下高速發(fā)展的房地產(chǎn)業(yè)不相適應(yīng)的矛盾和經(jīng)濟(jì)超前發(fā)展與政策、法律滯后的矛盾。按照這一處理原則，我們審結(jié)了大量的建設(shè)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓糾紛，消化了大批遺留案件。這從我省近年來(lái)審理的房地產(chǎn)糾紛案中可見(jiàn)一斑。例如：1993年全省受理各類(lèi)一審房地產(chǎn)糾紛案件308宗、訴訟標(biāo)的約7.56億元，1994年受理各類(lèi)一審房地產(chǎn)糾紛案件426宗，訴訟標(biāo)的約14.7億元，1995年受理各類(lèi)一審房地產(chǎn)糾紛案件607宗，訴訟標(biāo)的約30.3億元。連續(xù)三年所受理的各類(lèi)房地產(chǎn)糾紛案件中，建設(shè)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓糾紛案件數(shù)量均約占百分之二十五的比例，而訴訟標(biāo)的額卻占總額的百分之三十左右。通過(guò)對(duì)大批案件的審理，配合主管機(jī)關(guān)促使當(dāng)事人完備了交易手續(xù)，在一定程度上對(duì)穩(wěn)定海南房地產(chǎn)市場(chǎng)和規(guī)范當(dāng)事人的交易行為，起到了積極的作用，使法院的審判職能得到正確、充分、有效的發(fā)揮。

1995年3月1日，建設(shè)部以第四十一號(hào)令頒布了《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理暫行辦法》，該辦法第二十四條規(guī)定：已經(jīng)預(yù)售商品房的，預(yù)售人轉(zhuǎn)讓該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，原商品預(yù)售合同由項(xiàng)目受讓人繼續(xù)履行。項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓人、項(xiàng)目受讓人、商品房預(yù)購(gòu)人三方應(yīng)當(dāng)簽訂原商品房預(yù)售合同的補(bǔ)充合同。該條同時(shí)規(guī)定：項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓人、項(xiàng)目受讓人應(yīng)當(dāng)在補(bǔ)充合同簽訂之日起十五日內(nèi)，持補(bǔ)充合同到主管部門(mén)備案并辦理有關(guān)變更手續(xù)。最高人民法院于1995年12月27日以法發(fā)（1966）2號(hào)文頒布了《關(guān)于審理地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)案件若干問(wèn)題的解答》第九條規(guī)定：享有土地使用權(quán)的土地使用者未按照項(xiàng)目建設(shè)的要求對(duì)土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)，也未辦理審批手續(xù)和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)，轉(zhuǎn)讓建設(shè)項(xiàng)目的，一般應(yīng)當(dāng)認(rèn)定項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的合同無(wú)效；如符合土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓條件的，可認(rèn)定項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同有效，責(zé)令當(dāng)事人補(bǔ)辦土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)。這兩個(gè)法律文件分別第一次提到了項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓?zhuān)凇稗k法”作為部門(mén)規(guī)章只是對(duì)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓在辦理手續(xù)上作了原則性的規(guī)定：“解答”也只是從審判的角度對(duì)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓行為效力作了較為原則的規(guī)定，隨著房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展，項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓這一房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的新形式，不僅在沿海、而且在內(nèi)地也將有著更為廣闊的市場(chǎng)，并將成為房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍的一個(gè)重要因素。在主管部門(mén)的管理制度還不夠健全和完善的情況下，它的發(fā)展給房地產(chǎn)審判工作提出了更高的標(biāo)準(zhǔn)和要求，因此，全面系統(tǒng)地探討建設(shè)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓?xiě)?yīng)具備的基本條件和轉(zhuǎn)讓行為有效的標(biāo)準(zhǔn)及如何適用法律，對(duì)審判實(shí)踐具有十分重要的觀實(shí)意義。為此，筆者試述如下觀點(diǎn)：

從建設(shè)項(xiàng)目的構(gòu)成和實(shí)施民事行為效力的基本要求來(lái)分析，建設(shè)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓?xiě)?yīng)具備如下條件：（1）轉(zhuǎn)受讓方應(yīng)具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資格（但受讓方受讓項(xiàng)目后并非用于再轉(zhuǎn)讓或商品房交易的可不受經(jīng)營(yíng)范圍限制）；（2）轉(zhuǎn)讓方持有合法取得的土地使用權(quán)證或土地使用權(quán)批文、紅線(xiàn)圖；（3）已作了一定的投資（由于最高法院在“解答”中未對(duì)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的投資作比例限制，這一原則也適用于項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓?zhuān)?，三通一平（通路、通水、通電和平整?chǎng)地，即開(kāi)發(fā)土地所進(jìn)行的基礎(chǔ)工程和配套設(shè)施）、工程地質(zhì)勘察、建筑設(shè)計(jì)工作已完成；（4）己取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證；（5）已取得施工許可證，完全具備開(kāi)工以上的條件。建設(shè)項(xiàng)目只有具備這些條件后才可以進(jìn)行交易。轉(zhuǎn)讓建設(shè)項(xiàng)目需完備的主要手續(xù)包括：（1）辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)受讓批準(zhǔn)、登記手續(xù)；（2）辦理規(guī)劃報(bào)建和施工許可的更名手續(xù)；（3）根據(jù)不同地區(qū)的管理要求，還應(yīng)向原立項(xiàng)審批部門(mén)申請(qǐng)項(xiàng)目建設(shè)者更名手續(xù)?！吨腥A人民共和國(guó)合同法》、《中華人民共和國(guó)民法通則》、《中華人民共和國(guó)土地管理法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》是審理建設(shè)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同糾紛案件適用的基本法律。實(shí)踐中具體審理建設(shè)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同糾紛案件時(shí)，還須注意嚴(yán)格區(qū)分實(shí)施建設(shè)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓行為的實(shí)質(zhì)條件和形式條件的關(guān)系和界限，所謂實(shí)質(zhì)條件即是建設(shè)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓?xiě)?yīng)具備的前述五個(gè)條件，它是審查認(rèn)定建設(shè)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓行為是否有效的基本要件。所謂形式條件即是轉(zhuǎn)讓建設(shè)項(xiàng)目需完備的前述三個(gè)主要手續(xù)，它是項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同須履行的特定內(nèi)容。因?yàn)?，建設(shè)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同是一般買(mǎi)賣(mài)合同而非要式合同。出讓方具備實(shí)質(zhì)條件后，表明一個(gè)完整的建設(shè)項(xiàng)目已形成，且出讓方對(duì)其擁有處分權(quán)，因此，實(shí)質(zhì)條件是認(rèn)定轉(zhuǎn)讓行為是否合法有效的標(biāo)準(zhǔn)。而轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目權(quán)利只是建設(shè)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同雙方當(dāng)事人所追求的目的。在項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同中，出讓方的權(quán)利是取得對(duì)價(jià)，同時(shí)轉(zhuǎn)讓建設(shè)項(xiàng)目權(quán)利，受讓方的權(quán)利則是取得建設(shè)項(xiàng)目權(quán)利，同時(shí)付出對(duì)價(jià)，辦理建設(shè)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓更名登記手續(xù)只是建設(shè)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同的履行內(nèi)容和結(jié)果，因此，形式條件只是審查認(rèn)定轉(zhuǎn)讓義務(wù)是否履行的標(biāo)準(zhǔn)。區(qū)分實(shí)質(zhì)條件和形式條件的意義在于：確立了審查認(rèn)定當(dāng)事人實(shí)施轉(zhuǎn)讓建設(shè)項(xiàng)目行為的效力及分清責(zé)任和是非的標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)于具備轉(zhuǎn)讓條件，但沒(méi)有辦理建設(shè)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)這一特定履約內(nèi)容的，可認(rèn)定行為有效，判決責(zé)令限期完備手續(xù)，這樣既充分維護(hù)了各方當(dāng)事人的合法權(quán)益，又在客觀上規(guī)范了當(dāng)事人的交易行為。

民事審判活動(dòng)具有對(duì)社會(huì)主義經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的鞏固、發(fā)展和完善起著積極的、重要的促進(jìn)作用、調(diào)整作用和服務(wù)作用的功能。從實(shí)際出發(fā)依法公正、合理的審理好房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同糾紛案件，規(guī)范當(dāng)事人的交易行為，保護(hù)其合法權(quán)益，為主管機(jī)關(guān)建立與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展相適應(yīng)的、完善的管理制度奠定基礎(chǔ)，是目前房地產(chǎn)審判工作的一項(xiàng)重要而艱巨的任務(wù)，本文僅是在對(duì)海南房地產(chǎn)審判實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)總結(jié)的基礎(chǔ)上發(fā)表的探討意見(jiàn)。以求起到拋磚引玉，開(kāi)拓辦案思路的作用。

房地產(chǎn)項(xiàng)目審計(jì)范文第2篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 公司治理 內(nèi)部審計(jì)

1、引言

房地產(chǎn)業(yè)是我國(guó)支柱性產(chǎn)業(yè)，它牽動(dòng)著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，又和老百姓的生活息息相關(guān)。我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了二十年的高速發(fā)展期，雖然很大程度上改善了人們的居住生活條件，但在發(fā)展過(guò)程中暴露出種種質(zhì)量問(wèn)題和公司舞弊事件。如何讓提高房地產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)量，從而提升整個(gè)資源配置效率，成為房地產(chǎn)企業(yè)、政府管理者、消費(fèi)者以及產(chǎn)業(yè)鏈各環(huán)節(jié)共同關(guān)注的問(wèn)題。我國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)業(yè)鏈中房地產(chǎn)公司起著控制和主導(dǎo)的作用，內(nèi)部審計(jì)作為一項(xiàng)監(jiān)督評(píng)價(jià)機(jī)制，也成為公司治理結(jié)構(gòu)中不可或缺的組成部分，有效的內(nèi)部審計(jì)是公司治理結(jié)構(gòu)中形成權(quán)力制衡機(jī)制并促進(jìn)其有效運(yùn)行的重要手段。

2、公司治理和內(nèi)部審計(jì)的模式

公司治理的實(shí)質(zhì)就是對(duì)責(zé)權(quán)利的一種安排，是一種以股東為核心的利益相關(guān)者之間相互制衡關(guān)系的泛稱(chēng)，其核心是在法律、法規(guī)和慣例的框架下，保證以股東為主的利益相關(guān)者利益為前提的一整套公司權(quán)利安排、責(zé)任分工和約束機(jī)制。從世界各國(guó)公司治理的實(shí)踐來(lái)看，公司治理結(jié)構(gòu)可以分成三大類(lèi)（表一）。

我國(guó)大部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)采用的是第一種公司治理模式，股東大會(huì)是公司最高權(quán)力機(jī)構(gòu)，董事會(huì)掌管公司重要經(jīng)營(yíng)決策，經(jīng)理負(fù)責(zé)公司日常經(jīng)營(yíng)管理，一般由董事會(huì)下的審計(jì)委員會(huì)承擔(dān)監(jiān)督職責(zé)，審計(jì)委員會(huì)全部由外部獨(dú)立董事組成。由于采用這種公司治理模式實(shí)現(xiàn)了所有權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)的完全分離，勢(shì)必引起權(quán)力之間的相互制衡，要提高組織的運(yùn)作效率，確保組織目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，公司治理需要嚴(yán)格的內(nèi)部審計(jì)制度作為保障。

根據(jù)國(guó)際內(nèi)部審計(jì)師協(xié)會(huì)制定的《內(nèi)部審計(jì)實(shí)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》（2001年修訂本）對(duì)內(nèi)部審計(jì)的定義：“內(nèi)部審計(jì)是一種獨(dú)立、客觀的保證工作與咨詢(xún)活動(dòng)，它的目的是為機(jī)構(gòu)增加價(jià)值并提高機(jī)構(gòu)的運(yùn)作效率。從定義中可以看出，要充分發(fā)揮內(nèi)部審計(jì)在公司治理結(jié)構(gòu)中的作用，內(nèi)部審計(jì)工作應(yīng)符合公司治理的要求和特點(diǎn)，遵循獨(dú)立性、效率性、權(quán)威性、系統(tǒng)性、靈活性和經(jīng)濟(jì)性原則，并沒(méi)有統(tǒng)一模式，歸納起來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部審計(jì)模式分為五種（見(jiàn)表二），五種模式各有利弊。

3、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)體系

房地產(chǎn)企業(yè)和生產(chǎn)型企業(yè)不同，其產(chǎn)品是由各個(gè)不同的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目組成，其管理具有很強(qiáng)的項(xiàng)目管理特征?？偨Y(jié)起來(lái)，完整的房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部審計(jì)體系主要包括財(cái)務(wù)審計(jì)、工程審計(jì)和管理審計(jì)（圖一）。

3.1、財(cái)務(wù)審計(jì)

財(cái)務(wù)審計(jì)是最常用的審計(jì)方法，是審計(jì)機(jī)構(gòu)對(duì)企業(yè)的資產(chǎn)、負(fù)債、損益的真實(shí)、合法、效益進(jìn)行審計(jì)監(jiān)督，對(duì)企業(yè)會(huì)計(jì)報(bào)表反映的會(huì)計(jì)信息依法作出客觀、公正的評(píng)價(jià)，形成審計(jì)報(bào)告，出具審計(jì)意見(jiàn)和決定。房地產(chǎn)項(xiàng)目投資巨大，建設(shè)周期長(zhǎng)，成本構(gòu)成復(fù)雜，各種稅費(fèi)名目繁雜，項(xiàng)目參與人眾多，項(xiàng)目審計(jì)對(duì)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)起著關(guān)鍵作用，直接影響著所得稅、土地增值稅的稅務(wù)匯算清繳。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)開(kāi)發(fā)周期，在項(xiàng)目的重要節(jié)點(diǎn)進(jìn)行內(nèi)部財(cái)務(wù)審計(jì)，使每一個(gè)重要環(huán)節(jié)的成本費(fèi)用構(gòu)成符合稅務(wù)籌劃要求，保證企業(yè)在合法經(jīng)營(yíng)的前提下做到合理避稅。因此，從公司治理的角度來(lái)說(shuō)，財(cái)務(wù)審計(jì)反映了企業(yè)的真實(shí)經(jīng)濟(jì)效益，既為經(jīng)營(yíng)者對(duì)項(xiàng)目的控制提供了參考；同時(shí)，也使企業(yè)所有者能掌握經(jīng)營(yíng)者的經(jīng)營(yíng)效果和效率，為經(jīng)營(yíng)者的業(yè)績(jī)考核提供依據(jù)。

3.2、工程審計(jì)

房地產(chǎn)企業(yè)的工程審計(jì)主要包括工程造價(jià)審計(jì)和竣工決算審計(jì)。工程造價(jià)審計(jì)是由審計(jì)機(jī)構(gòu)的造價(jià)工程師對(duì)單項(xiàng)、單位工程按照工程量、圖紙、定額、招標(biāo)文件和施工合同的相關(guān)條款和要求進(jìn)行造價(jià)審核。房地產(chǎn)項(xiàng)目的總支出除了單項(xiàng)、單位工程外，還有前期開(kāi)發(fā)費(fèi)用、工程治理雜費(fèi)等這些未通過(guò)造價(jià)審計(jì)的項(xiàng)目，因此，還需竣工決算審計(jì)才能確定建設(shè)項(xiàng)目的總造價(jià)?？⒐そY(jié)算審計(jì)一般由審計(jì)機(jī)構(gòu)的注冊(cè)會(huì)計(jì)師完成。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的工程審計(jì)一般能做到工程造價(jià)審計(jì)和竣工決算審計(jì)，但普遍存在的問(wèn)題是重視對(duì)結(jié)果的審計(jì)，輕視對(duì)過(guò)程的審計(jì)。造成在工程審計(jì)時(shí)，隱蔽工程已完工，無(wú)法再進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)審查，而這往往成為施工單位偷工減料的機(jī)會(huì)，也給工程質(zhì)量帶來(lái)重大隱患。對(duì)于建設(shè)工程項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，只有良好的過(guò)程才能產(chǎn)生成功的結(jié)果。因此，目前越來(lái)越多的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要求對(duì)工程進(jìn)行“跟蹤審計(jì)”，強(qiáng)調(diào)對(duì)過(guò)程進(jìn)行監(jiān)控，有效防范風(fēng)險(xiǎn)。

3.3、管理審計(jì)

傳統(tǒng)的房地產(chǎn)企業(yè)屬于資源主導(dǎo)型，關(guān)注的是如何獲得資源，然而，隨著市場(chǎng)的逐步規(guī)范，企業(yè)成熟度的提高，現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)更加關(guān)注的是如何更有效地配置資源。管理審計(jì)的目標(biāo)就在于如何優(yōu)化治理流程、提高效率，因此，也被稱(chēng)為效率審計(jì)。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，管理審計(jì)主要包括四大內(nèi)容：價(jià)格審計(jì)、經(jīng)濟(jì)合同審計(jì)、內(nèi)部控制審計(jì)和管理過(guò)程審計(jì)。其中，價(jià)格審計(jì)主要是針對(duì)營(yíng)銷(xiāo)定價(jià)和采購(gòu)定價(jià)的審計(jì)，定價(jià)審計(jì)為企業(yè)的收入和支出提供價(jià)格決策服務(wù)；經(jīng)濟(jì)合同審計(jì)主要是通過(guò)對(duì)經(jīng)濟(jì)合同的合法性、企業(yè)權(quán)益和履行情的審計(jì)；內(nèi)部控制審計(jì)主要是檢查管理機(jī)構(gòu)和制度的健全性、科學(xué)性和有效性，權(quán)限的設(shè)置是否具有制約性，起到查漏補(bǔ)缺、查錯(cuò)防弊的作用，為公司內(nèi)部的管理、決策及效益服務(wù)；管理過(guò)程審計(jì)是以房地產(chǎn)項(xiàng)目的項(xiàng)目管理組織結(jié)構(gòu)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、開(kāi)發(fā)流程、工作關(guān)系、人力資源配置等各個(gè)環(huán)節(jié)管理的經(jīng)濟(jì)性、效率性、效益性進(jìn)行評(píng)價(jià)來(lái)實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)全過(guò)程的管理。

4、內(nèi)部審計(jì)體系實(shí)施的要點(diǎn)

我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)很多由建筑商、個(gè)體老板發(fā)展而來(lái)，管理水平相對(duì)較低，普遍缺乏規(guī)范系統(tǒng)的企業(yè)內(nèi)部審計(jì)。雖然我國(guó)在建設(shè)工程管理的相關(guān)法規(guī)中規(guī)定，建設(shè)工程結(jié)算必須進(jìn)行審計(jì)，使房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)了審計(jì)意識(shí)，但很多房地產(chǎn)企業(yè)僅僅只是為了提交審計(jì)報(bào)告用于竣工驗(yàn)收，遠(yuǎn)遠(yuǎn)無(wú)法達(dá)到內(nèi)部審計(jì)的效果。要使內(nèi)部審計(jì)真正發(fā)揮作用，提高企業(yè)管理水平，增加資源配置效率，必須要?jiǎng)?chuàng)建優(yōu)良的環(huán)境和實(shí)施條件。

4.1、建立良好的公司治理結(jié)構(gòu)

公司治理是內(nèi)部審計(jì)機(jī)制實(shí)施的前提條件，也是內(nèi)部審計(jì)必須具備的制度環(huán)境。目前，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)公司的治理結(jié)構(gòu)與真正完善的公司治理結(jié)構(gòu)還存在著一定差距，特別是廣大民營(yíng)企業(yè)普遍存在的問(wèn)題是企業(yè)的所有權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)的未能徹底分離，所有者往往承擔(dān)著總經(jīng)理的職責(zé)，經(jīng)營(yíng)層得不到真正的授權(quán)。這種情況下，最容易發(fā)生所有者獨(dú)斷專(zhuān)行，草率決策的現(xiàn)象，公司的運(yùn)行被個(gè)別人所掌握，而不是靠機(jī)制運(yùn)行，內(nèi)部審計(jì)也只是“走過(guò)場(chǎng)”而已。

4.2、保持內(nèi)部審計(jì)機(jī)構(gòu)的獨(dú)立性

無(wú)論是在國(guó)際還是國(guó)內(nèi)對(duì)內(nèi)部審計(jì)的規(guī)定中，獨(dú)立性的要求居于首位。內(nèi)部審計(jì)機(jī)構(gòu)的獨(dú)立性也使其具有公正性和權(quán)威性。內(nèi)部審計(jì)部門(mén)的審計(jì)結(jié)果將為項(xiàng)目績(jī)效或經(jīng)營(yíng)者績(jī)效獎(jiǎng)懲提供依據(jù)，內(nèi)部審計(jì)人員不能承擔(dān)經(jīng)營(yíng)責(zé)任，不能參與組織的業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，避免因利益聯(lián)動(dòng)關(guān)系影響審計(jì)結(jié)果的公正性和客觀性。

4.3、提高內(nèi)部審計(jì)水平

首先，應(yīng)提高內(nèi)部審計(jì)人員的素質(zhì)，由于房地產(chǎn)項(xiàng)目是一個(gè)典型的復(fù)雜系統(tǒng)，要求內(nèi)部審計(jì)團(tuán)隊(duì)必須要精通會(huì)計(jì)、審計(jì)、工程、造價(jià)、經(jīng)濟(jì)法規(guī)和管理等知識(shí)，具有豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)和高尚的職業(yè)道德規(guī)范。其次，內(nèi)部審計(jì)的工作不應(yīng)局限于財(cái)務(wù)領(lǐng)域，而應(yīng)擴(kuò)展到工程、造價(jià)、營(yíng)銷(xiāo)等經(jīng)營(yíng)管理的各個(gè)方面，并結(jié)合項(xiàng)目的生命周期，分層次、分階段實(shí)施。另外，信息是房地產(chǎn)項(xiàng)目的神經(jīng)系統(tǒng)，要保證信息流的順暢、有效率，審計(jì)部門(mén)和管理部門(mén)必須建立良好的溝通渠道，有利于把握問(wèn)題的本質(zhì)和提出有效的解決辦法，加強(qiáng)對(duì)審計(jì)信息的利用。

4.4、關(guān)注過(guò)程審計(jì)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投入大，資源消耗高，且一旦投入，不可逆轉(zhuǎn)。這就意味著等到結(jié)果出來(lái)后再做審計(jì)，即便發(fā)現(xiàn)了問(wèn)題，也為時(shí)已晚。因此，過(guò)程審計(jì)甚至比結(jié)果審計(jì)更為重要。當(dāng)然，過(guò)程審計(jì)并不是說(shuō)可以隨時(shí)隨地進(jìn)行，審計(jì)工作不應(yīng)干擾正常的公司經(jīng)營(yíng)和項(xiàng)目建設(shè)。審計(jì)機(jī)構(gòu)在項(xiàng)目啟動(dòng)時(shí)就應(yīng)該制訂完善的審計(jì)計(jì)劃，審計(jì)計(jì)劃應(yīng)圍繞著審計(jì)目標(biāo)，結(jié)合房地產(chǎn)項(xiàng)目的生命周期，對(duì)審計(jì)的預(yù)期范圍、實(shí)施方式、審計(jì)人員和費(fèi)用等進(jìn)行細(xì)致規(guī)劃，特別對(duì)于容易出問(wèn)題的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)要有針對(duì)性的審計(jì)計(jì)劃。任何項(xiàng)目的管理都存在PDCA的循環(huán)過(guò)程，審計(jì)能為項(xiàng)目的實(shí)施、檢查和修正提供依據(jù)，保證項(xiàng)目始終在正常的軌道上運(yùn)行，這也為公司治理打下了基礎(chǔ)。

4.5、加強(qiáng)審計(jì)體系內(nèi)部的協(xié)同性

在審計(jì)工作實(shí)踐中，由于財(cái)務(wù)審計(jì)、工程審計(jì)和管理審計(jì)所要求的重點(diǎn)不同，專(zhuān)業(yè)領(lǐng)域不同，因此，可能會(huì)派出不同的審計(jì)公司或?qū)徲?jì)團(tuán)隊(duì)來(lái)實(shí)施，很容易造成各項(xiàng)審計(jì)之間工作重復(fù)、空白、信息不對(duì)稱(chēng)等問(wèn)題。加強(qiáng)審計(jì)體系內(nèi)部的協(xié)同性是公司審計(jì)委員會(huì)的重要工作。項(xiàng)目管理具有多目標(biāo)屬性，不能因?yàn)橐粋€(gè)方面的審計(jì)結(jié)果而全盤(pán)否定或肯定，審計(jì)委員會(huì)應(yīng)以公司治理的角度，本著系統(tǒng)控制、綜合平衡的原則參與審計(jì)計(jì)劃的制定和實(shí)施方案設(shè)計(jì)，降低審計(jì)的管理成本，提高審計(jì)工作效率，使審計(jì)體系發(fā)揮協(xié)同效應(yīng)。

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房地產(chǎn)項(xiàng)目審計(jì)范文第3篇

為進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目銷(xiāo)售的社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)控制，落實(shí)商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估責(zé)任，現(xiàn)就我市商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估提出如下實(shí)施意見(jiàn)：

一、成立市商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估領(lǐng)導(dǎo)小組（以下簡(jiǎn)稱(chēng)領(lǐng)導(dǎo)小組），負(fù)責(zé)我市商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估審定工作。組長(zhǎng)為市政府城建分管領(lǐng)導(dǎo)，小組成員為市維穩(wěn)辦、發(fā)改委、公安局、監(jiān)察局、國(guó)土局、建設(shè)局、商務(wù)局、審計(jì)局、規(guī)劃局、法制辦、住保房管局、金融辦、工商局、法院、項(xiàng)目所在地鎮(zhèn)（街道）等單位以及相關(guān)行業(yè)的專(zhuān)家，風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的審核牽頭單位為市維穩(wěn)辦，領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室設(shè)在市維穩(wěn)辦。

二、商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目上市銷(xiāo)售必須經(jīng)過(guò)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，評(píng)估報(bào)告由開(kāi)發(fā)企業(yè)提供，評(píng)估報(bào)告的主要內(nèi)容應(yīng)包括項(xiàng)目銷(xiāo)售的可售與自持比例，風(fēng)險(xiǎn)防范資金和自持比例的平衡方案，預(yù)售部分的銷(xiāo)售方法、自留部分的經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售過(guò)程中可能發(fā)生的相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)及應(yīng)急預(yù)案等。

三、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估報(bào)告的審定程序：

1．商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目銷(xiāo)售面積在1萬(wàn)平方米以下的，由項(xiàng)目所在鎮(zhèn)（街道）審定后，報(bào)市維穩(wěn)辦備案，市住保房管局根據(jù)市維穩(wěn)辦備案證明辦理相關(guān)手續(xù)。

2．商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目銷(xiāo)售面積超過(guò)1萬(wàn)平方米（含1萬(wàn)平方米）的，經(jīng)項(xiàng)目所在地鎮(zhèn)（街道）認(rèn)定后報(bào)領(lǐng)導(dǎo)小組審定，并報(bào)市政府分管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后，市住保房管局辦理相關(guān)手續(xù)。

四、領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室接到項(xiàng)目所在地鎮(zhèn)（街道）認(rèn)定的商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估報(bào)告后，應(yīng)在15個(gè)工作日內(nèi)根據(jù)領(lǐng)導(dǎo)小組各成員單位所出具的書(shū)面審核意見(jiàn)和專(zhuān)家組意見(jiàn)，做出風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的書(shū)面審查意見(jiàn)報(bào)市政府分管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)，市住保房管局根據(jù)審查意見(jiàn)辦理相關(guān)手續(xù)。

五、已取得預(yù)（銷(xiāo)）售許可或已辦理商品房初始登記的商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目在銷(xiāo)售過(guò)程中被發(fā)現(xiàn)有違規(guī)銷(xiāo)售行為的，市住保房管局應(yīng)暫停辦理該項(xiàng)目相關(guān)手續(xù)，責(zé)令整改，整改不到位的予以處罰。由開(kāi)發(fā)企業(yè)提交風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估報(bào)告，經(jīng)項(xiàng)目所在地鎮(zhèn)（街道）認(rèn)定后報(bào)領(lǐng)導(dǎo)小組審定，領(lǐng)導(dǎo)小組出具審查意見(jiàn)，并報(bào)市政府分管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后，市住保房管局方可辦理相關(guān)手續(xù)。

房地產(chǎn)項(xiàng)目審計(jì)范文第4篇

[關(guān)鍵詞]中小房地產(chǎn)企業(yè)；項(xiàng)目投資；風(fēng)險(xiǎn)管理

中圖分類(lèi)號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1009-914X（2017）02-0056-03

在復(fù)雜而競(jìng)爭(zhēng)日益激烈、企業(yè)內(nèi)外部環(huán)境處于深刻的急劇變化的當(dāng)代，包括中小房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)的所有企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)都面臨著巨大的不確定性，而這些不確定性將可能對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)效益帶來(lái)?yè)p害。對(duì)于企業(yè)而言，風(fēng)險(xiǎn)是無(wú)時(shí)無(wú)刻無(wú)處不在的，而對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的管理才能夠轉(zhuǎn)危為機(jī)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的長(zhǎng)久而健康的發(fā)展。[1]正是基于這一憂(yōu)患和危機(jī)意識(shí)，企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理（Risk management）理應(yīng)成為中小房地產(chǎn)企業(yè)日益重視并亟需進(jìn)一步研究、探討和完善的重要課題。企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理是指作為組織的企業(yè)對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)的可能性及其背后可能獲得的收益和效益的機(jī)會(huì)所采取的綜合的、全面的整體理念及相應(yīng)的行動(dòng)，包括風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別、評(píng)估、企業(yè)反應(yīng)活動(dòng)、風(fēng)險(xiǎn)控制和預(yù)警活動(dòng)、風(fēng)險(xiǎn)信息的監(jiān)控、風(fēng)險(xiǎn)傳遞等活動(dòng)。[2]因此，在房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入轉(zhuǎn)型階段的特殊時(shí)期，推動(dòng)我國(guó)中小房地產(chǎn)企業(yè)完善項(xiàng)目投資過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)管理的控制系統(tǒng)，能夠在提升中小房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目投資的經(jīng)營(yíng)效益、保持并提升企業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的同時(shí)，實(shí)現(xiàn)中小房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目投資的戰(zhàn)略和經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，創(chuàng)造市場(chǎng)價(jià)值。

一、復(fù)雜而多變：中小房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目投資過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源及其特點(diǎn)

中小房地產(chǎn)企業(yè)是我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中的重要⒂胝咧一。從企業(yè)的視角來(lái)看，企業(yè)的各項(xiàng)市場(chǎng)行為及其相關(guān)聯(lián)的最終目的在于獲得利潤(rùn)、實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益。投資房地產(chǎn)項(xiàng)目并進(jìn)行開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)、營(yíng)銷(xiāo)和銷(xiāo)售則是中小房地產(chǎn)企業(yè)的主要活動(dòng)。一般而言，中小房地產(chǎn)企業(yè)的房地產(chǎn)項(xiàng)目投資活動(dòng)指的是，中小房地產(chǎn)企業(yè)將自有或通過(guò)融資手段獲得的資金，投入到土地使用權(quán)的購(gòu)買(mǎi)、土地開(kāi)發(fā)、商品房及其配套設(shè)施或商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)以及包括物業(yè)管理在內(nèi)的一系列相關(guān)服務(wù)的活動(dòng)，以此來(lái)獲得經(jīng)濟(jì)收益，實(shí)現(xiàn)資金的保值增值。[3]但是，實(shí)務(wù)界和理論界都清楚地認(rèn)識(shí)到：房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目投資的全過(guò)程充滿(mǎn)著不確定性，以及不確定而帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)和機(jī)遇。也正因?yàn)槿绱?，風(fēng)險(xiǎn)分析以及相應(yīng)的管理是中小房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目投資從決策、運(yùn)營(yíng)、融資到服務(wù)所必須進(jìn)行的不可或缺的內(nèi)容。[4]本文認(rèn)為，中小房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目投資過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源具有復(fù)雜、多樣而且動(dòng)態(tài)變化的特點(diǎn)；具體而言，風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源可以大致分為兩大范疇：一是外部風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源；二是內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源。

（1）中小房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目投資過(guò)程中面臨的外部風(fēng)險(xiǎn)

外部風(fēng)險(xiǎn)，顧名思義，就是指在項(xiàng)目投資的決策、運(yùn)營(yíng)、管理等全過(guò)程中，中小房地產(chǎn)企業(yè)所面對(duì)的由于企業(yè)外部環(huán)境的變動(dòng)和不確定性而帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)項(xiàng)目投資是嵌套于整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境和政策制度背景之中的，其全過(guò)程中的參與主體不僅包括中小房地產(chǎn)企業(yè)自身，而且還涉及與地產(chǎn)、房產(chǎn)相關(guān)的供應(yīng)鏈和產(chǎn)業(yè)鏈鏈條上的企業(yè)，例如建筑施工企業(yè)、商業(yè)銀行等金融機(jī)構(gòu)、政府部門(mén)等監(jiān)管機(jī)構(gòu)。因此，中小房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目投資過(guò)程中面臨著許多外部不確定性，這既包括外部風(fēng)險(xiǎn)也包括外部可能的機(jī)遇，包括宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)、外部政策風(fēng)險(xiǎn)、金融貨幣風(fēng)險(xiǎn)、建筑施工風(fēng)險(xiǎn)、房地產(chǎn)市場(chǎng)變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)、法律風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)以及其他不可抗力的意外風(fēng)險(xiǎn)[5]。

典型的如項(xiàng)目投資過(guò)程中面臨的因?yàn)檎咦儎?dòng)而帶來(lái)的政策風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)市場(chǎng)受?chē)?guó)家經(jīng)濟(jì)政策的宏觀調(diào)控的影響極深，政策風(fēng)險(xiǎn)指的是國(guó)家（中央與地方政府）頒布并推行的與房產(chǎn)、地產(chǎn)相關(guān)的一系列政策而給房地產(chǎn)項(xiàng)目投資和開(kāi)發(fā)帶來(lái)的不確定性。[6]具體而言，項(xiàng)目投資過(guò)程中的政策風(fēng)險(xiǎn)因?yàn)槠渚唧w來(lái)源的不同又可細(xì)分為：土地政策風(fēng)險(xiǎn)、信貸融資風(fēng)險(xiǎn)、稅收政策風(fēng)險(xiǎn)、諸如住房限購(gòu)保障等住房政策風(fēng)險(xiǎn)。[7]這就要求中小房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目投資決策、可行性分析、經(jīng)營(yíng)管理等階段時(shí)刻保持對(duì)相關(guān)房地產(chǎn)政策的敏感度，制定風(fēng)險(xiǎn)管控的預(yù)案。

（2）中小房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目投資過(guò)程中面臨的內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)

除去面臨的來(lái)自外部的政策、法律、市場(chǎng)環(huán)境的不確定性而引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)之外，在項(xiàng)目投資過(guò)程中，中小房地產(chǎn)企業(yè)是否能夠依照規(guī)劃，順利完成項(xiàng)目的投資、運(yùn)營(yíng)與銷(xiāo)售等一系列活動(dòng)，還需要仰賴(lài)項(xiàng)目投資與運(yùn)營(yíng)過(guò)程中企業(yè)內(nèi)部對(duì)項(xiàng)目的管理能力。在這一過(guò)程中，因?yàn)橹行》康禺a(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的各種因素的影響，項(xiàng)目投資也可能面臨許多風(fēng)險(xiǎn)，包括工程質(zhì)量的監(jiān)控而帶來(lái)的質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)、運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、項(xiàng)目管理風(fēng)險(xiǎn)、企業(yè)內(nèi)部外部融資風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)等。項(xiàng)目投資的內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)主要是由中小房地產(chǎn)企業(yè)自身原因形成的。

例如，項(xiàng)目投資過(guò)程中房地產(chǎn)企業(yè)可能面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)項(xiàng)目投資具有資金密集的特點(diǎn)，項(xiàng)目投資資金量大而且周期性強(qiáng)、資金的回收周期較長(zhǎng)。[8]對(duì)于中小房地產(chǎn)企業(yè)而言，由于自身缺乏大規(guī)模的項(xiàng)目資金來(lái)源，因此，往往只能通過(guò)融資而進(jìn)行負(fù)債經(jīng)營(yíng)。這就使中小房地產(chǎn)企業(yè)面臨可能的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。項(xiàng)目投資過(guò)程中，房地產(chǎn)企業(yè)的融資、投資、資金運(yùn)營(yíng)與管理、成本收回、利潤(rùn)獲得及其分配以及如何進(jìn)入下一輪的資金周期循環(huán)等[9]，都可能會(huì)帶來(lái)一定的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，造成項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的停擺乃至爛尾，影響企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的實(shí)現(xiàn)。

二、項(xiàng)目投資過(guò)程中房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理的挑戰(zhàn)及問(wèn)題

（1）我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入“新常態(tài)”：房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理的背景轉(zhuǎn)變

2013年以來(lái)，我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展特征整體進(jìn)入新常態(tài)的發(fā)展階段，其特征主要在于[10]：一方面，我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)進(jìn)入中高速的發(fā)展階段，以往維持的高速發(fā)展難以為繼，結(jié)構(gòu)性減速是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的趨勢(shì)；另一方面，新常態(tài)下我國(guó)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型進(jìn)入攻堅(jiān)期，如何化解產(chǎn)能過(guò)剩、推動(dòng)產(chǎn)業(yè)升級(jí)“騰籠換鳥(niǎo)”、實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)化轉(zhuǎn)型的戰(zhàn)略、提高全社會(huì)和企業(yè)的創(chuàng)新能力并以此提升生產(chǎn)效率等等也是新常態(tài)我國(guó)經(jīng)濟(jì)面臨的新挑戰(zhàn)。

與此相關(guān)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展脫離不開(kāi)整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)也進(jìn)入深度調(diào)整期，最明顯的就體現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)中商品房?jī)r(jià)格的變化上：從以往的交易量和交易價(jià)格以較快速度增長(zhǎng)轉(zhuǎn)變?yōu)楫?dāng)前交易額和交易價(jià)格以及房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)投資額等均進(jìn)入緩慢增長(zhǎng)乃至負(fù)增長(zhǎng)的情況。[11]盡管一二三線(xiàn)城市在房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)方面存在結(jié)構(gòu)性的差異，但是毫無(wú)疑問(wèn)，與90年代以來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的高速發(fā)展相比，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)及市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入了調(diào)整期，供求關(guān)系發(fā)生了改變，房地產(chǎn)企業(yè)的盈利能力、市場(chǎng)拓展能力、未來(lái)發(fā)展?jié)摿Φ让媾R的挑戰(zhàn)也逐步增多。正所謂“窮則變，變則通”，在新形勢(shì)下，中小房地產(chǎn)企業(yè)如何修煉內(nèi)功、化解風(fēng)險(xiǎn)、把握機(jī)遇，就成為未來(lái)能否實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵。

（2）中小房地產(chǎn)企業(yè)缺乏項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)管理的長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃和制度設(shè)計(jì)

風(fēng)險(xiǎn)管理的有效性的前提在于企業(yè)管理者需要樹(shù)立較高的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)、科學(xué)的風(fēng)險(xiǎn)管控的理念。[12]但是，中小房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理者在項(xiàng)目投資過(guò)程中常常沒(méi)有對(duì)可能的不確定性帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)保持充分的敏感、警惕和意識(shí)，對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)的復(fù)雜性、動(dòng)態(tài)變化等特點(diǎn)也沒(méi)有充分而科學(xué)的認(rèn)識(shí)?！袄砟顩Q定行為”！缺乏風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)、風(fēng)險(xiǎn)管理的理念，使得中小房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理者在項(xiàng)目投資的決策階段、前期籌備階段、具體運(yùn)營(yíng)階段、后期營(yíng)銷(xiāo)階段都缺乏對(duì)可能的風(fēng)險(xiǎn)以及對(duì)風(fēng)險(xiǎn)管理的長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃、應(yīng)對(duì)措施和企業(yè)內(nèi)部相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制的建立和完善。實(shí)際上，從風(fēng)險(xiǎn)管理的視角來(lái)看待企業(yè)的項(xiàng)目投資行為，中小房地產(chǎn)企業(yè)是風(fēng)險(xiǎn)管理的“利益攸關(guān)方”，因此也是責(zé)任主體，企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理者如果缺乏長(zhǎng)遠(yuǎn)的風(fēng)險(xiǎn)管理的規(guī)劃，且沒(méi)有對(duì)風(fēng)險(xiǎn)管控進(jìn)行頂層設(shè)計(jì)、制度設(shè)計(jì)并進(jìn)行相應(yīng)的組織建設(shè)，如此一來(lái)，中小房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的人員其也就難以建立起自身的風(fēng)險(xiǎn)管理和控制的意識(shí)和積極性、能動(dòng)性，導(dǎo)致企業(yè)內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)不濃、認(rèn)識(shí)不足。[13]

（3）中小房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)管理能力弱、風(fēng)險(xiǎn)管理策略不足

除了風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)不足、長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃和制度設(shè)計(jì)不夠之外，我國(guó)中小房地產(chǎn)企業(yè)在目投資過(guò)程中面臨的另一個(gè)挑戰(zhàn)在于其對(duì)項(xiàng)目投資和管理的風(fēng)險(xiǎn)管理能力較弱、風(fēng)險(xiǎn)管理的策略欠缺。在企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理領(lǐng)域常常運(yùn)用“風(fēng)險(xiǎn)管理成熟度”來(lái)衡量一個(gè)企業(yè)在風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、應(yīng)對(duì)反應(yīng)、控制活動(dòng)、信息溝通等風(fēng)險(xiǎn)管理層面的能力及其管理水平，并以此將企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理能力劃分為初始級(jí)別、可重復(fù)級(jí)別、已定義階段、管理階段和優(yōu)化階段。[14]以此為標(biāo)準(zhǔn)，大致可以認(rèn)為，我國(guó)中小房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目投資過(guò)程中所展現(xiàn)出來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)管理水平往往是零散的、無(wú)意識(shí)的、無(wú)組織并且無(wú)規(guī)劃的，往往是建立在以往經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)之上而沒(méi)有引入科學(xué)的風(fēng)險(xiǎn)管理的技術(shù)和理念。而在風(fēng)險(xiǎn)管理的具體操作策略方面，中小房地產(chǎn)企業(yè)也往往出現(xiàn)“捉襟見(jiàn)肘”，孤軍奮戰(zhàn)而難以找到合理并適合自身發(fā)展情況的風(fēng)險(xiǎn)管理的應(yīng)對(duì)方法。根據(jù)以往研究者的總結(jié)，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行項(xiàng)目投資的決策階段、前期籌備和分析階段、運(yùn)營(yíng)階段、后期銷(xiāo)售階段等，需要采取不同的風(fēng)險(xiǎn)管理的策略，例如，對(duì)項(xiàng)目的可行性的分析、市場(chǎng)預(yù)測(cè)分析、政策和宏觀市場(chǎng)環(huán)境的分析、企業(yè)內(nèi)部資金情況和投融資組合的設(shè)計(jì)等等。[15]中小房地產(chǎn)企業(yè)在這些方面都存在許多不足，這主要是因?yàn)槠髽I(yè)經(jīng)營(yíng)管理者仍然奉行的是粗放式的、經(jīng)驗(yàn)式的管理理念和方式，而沒(méi)有對(duì)企業(yè)內(nèi)外部的風(fēng)險(xiǎn)管理活動(dòng)進(jìn)行重新的洗牌、整合、變革和提升。

三、兼顧內(nèi)外：完善中小房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目投資的風(fēng)險(xiǎn)管理的思路及關(guān)鍵措施

（1）加強(qiáng)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的內(nèi)部審計(jì)與管理控制

如前所述，項(xiàng)目投資過(guò)程中，中小房地產(chǎn)企業(yè)所可能面臨的風(fēng)險(xiǎn)不僅來(lái)自外部，也來(lái)自?xún)?nèi)部。而且，進(jìn)一步講，外部風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源的真正實(shí)現(xiàn)往往也是因?yàn)槠髽I(yè)內(nèi)部管理控制的失當(dāng)而造成或擴(kuò)大的。[16]因此，中小房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理和控制是否有效，是項(xiàng)目投資過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)形成以及應(yīng)對(duì)是否得當(dāng)?shù)闹匾绊懸蛩?。因此，中小房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)管理的過(guò)程中，理應(yīng)加強(qiáng)對(duì)投資項(xiàng)目的內(nèi)部審計(jì)（Internal audit）的力度、提高管理控制的強(qiáng)度及其科學(xué)性、持續(xù)性和有效性。實(shí)際上，在企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理這一理論范疇，內(nèi)部審計(jì)與控制是其不可缺少的內(nèi)涵，也是重要的理念和實(shí)踐的來(lái)源。[17]一方面，項(xiàng)目投資開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)的過(guò)程中，中小房地產(chǎn)企業(yè)理應(yīng)建立科學(xué)而規(guī)范的內(nèi)部會(huì)計(jì)審計(jì)，提升財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)等的準(zhǔn)確性，防范可能出現(xiàn)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)以及相應(yīng)的連鎖反應(yīng)；與此同時(shí)，中小房地產(chǎn)企業(yè)也要加強(qiáng)對(duì)投資項(xiàng)目的內(nèi)部控制和管理，這主要包括對(duì)與項(xiàng)目相關(guān)的內(nèi)外部環(huán)境控制、決策過(guò)程須遵循的程序和方法、風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別和評(píng)估、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)與管理的監(jiān)督和控制等。此外，為了加強(qiáng)對(duì)投資和開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目的內(nèi)部審計(jì)、管理、監(jiān)督和控制，中小房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)該從組織文化建設(shè)來(lái)提高全體員工的審計(jì)和管控意識(shí)，以?xún)?nèi)部員工激勵(lì)和考核并重，強(qiáng)化決策能力和執(zhí)行能力，并推動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)與機(jī)遇的相關(guān)信息在企業(yè)內(nèi)部從決策層到執(zhí)行層的分布和傳播。[18]

（2）項(xiàng)目開(kāi)發(fā)與投資過(guò)程中，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)管控風(fēng)險(xiǎn)并抓住發(fā)展機(jī)遇

有研究者提出，企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理的理念和實(shí)踐不僅包括對(duì)因?yàn)椴淮_定性帶來(lái)的隱患、危險(xiǎn)等風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別、回避、應(yīng)對(duì)和管控，更重要的是，在當(dāng)今以信息快速更迭、機(jī)遇稍縱即逝的時(shí)代，房地產(chǎn)企業(yè)（特別是中小房地產(chǎn)企業(yè)）也應(yīng)該在管控風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)做好準(zhǔn)備，抓住項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和投資的發(fā)展機(jī)遇。也就是說(shuō)，風(fēng)險(xiǎn)管理活動(dòng)既是風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、預(yù)警與控制，同時(shí)也是轉(zhuǎn)危為機(jī)、抓住機(jī)遇的過(guò)程。[19]然而現(xiàn)實(shí)情況卻是，我國(guó)中小房地產(chǎn)企業(yè)更多地聚焦于對(duì)眼前的、短期的風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對(duì)方面，而沒(méi)有從長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃的視角來(lái)看待，企業(yè)處理、應(yīng)對(duì)好未來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)也有很大可能給自身的項(xiàng)目投資與擴(kuò)張、企業(yè)之間的戰(zhàn)略合作、市場(chǎng)聲譽(yù)的提升和積累等方面帶來(lái)的積極的、正面的影響。古人有云“禍之，福之所倚”，風(fēng)險(xiǎn)與發(fā)展、挑戰(zhàn)與機(jī)遇往往是相伴相生的。因此，在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、投資和運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，中小房地產(chǎn)企業(yè)在前期分析、識(shí)別、管控可能的風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，也應(yīng)該深入探討和總結(jié)風(fēng)險(xiǎn)背后可能的發(fā)展機(jī)會(huì)，以風(fēng)險(xiǎn)管理的路徑和思路作為企業(yè)內(nèi)部和外部改革和重整的推動(dòng)力！換句話(huà)說(shuō)，中小房地產(chǎn)企業(yè)不僅應(yīng)以保險(xiǎn)的態(tài)度來(lái)應(yīng)對(duì)未來(lái)的不確定性，而且也應(yīng)從更為全面、整體的視角來(lái)理解風(fēng)險(xiǎn)及其背后的消極與積極的影響。[20]

（3）善于積累社會(huì)資本、建立外部聯(lián)結(jié)，提升自身風(fēng)險(xiǎn)管理的能力

無(wú)論是在房地產(chǎn)領(lǐng)域，還是其他領(lǐng)域，當(dāng)今社會(huì)是一個(gè)“萬(wàn)事萬(wàn)物，互聯(lián)互通”的時(shí)代，房地產(chǎn)企業(yè)與同行、供應(yīng)鏈、價(jià)值鏈和產(chǎn)業(yè)鏈上下游、消費(fèi)者、監(jiān)管部門(mén)等機(jī)構(gòu)、組織和個(gè)體共同形成了一個(gè)巨大的網(wǎng)絡(luò)。加之，房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目投資過(guò)程（決策階段、前期籌備階段、運(yùn)營(yíng)階段和后期銷(xiāo)售階段）所面對(duì)的風(fēng)險(xiǎn)是來(lái)自外部和內(nèi)部的復(fù)雜而多樣的。基于這樣一種理念，本文認(rèn)為，中小房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)管理活動(dòng)不可能局限在自身的活動(dòng)范圍，獨(dú)善其身也是難以為繼。相反，只能跨越其本身的組織和行業(yè)邊界，努力與其他企業(yè)、組織機(jī)構(gòu)乃至個(gè)人建立外部鏈接，從而積累相應(yīng)的社會(huì)資本。這也是中小房地產(chǎn)企業(yè)獲得風(fēng)險(xiǎn)管理知識(shí)，提升自身風(fēng)險(xiǎn)管理能力的重要途徑。實(shí)際上，包括中小房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)的所有企業(yè)所擁有的社會(huì)資本的質(zhì)量、數(shù)量和結(jié)構(gòu)，對(duì)其項(xiàng)目投資行為和收益率都有著比較大的影響。從價(jià)值鏈增值的角度來(lái)看，企業(yè)社會(huì)資本對(duì)企業(yè)項(xiàng)目投資增長(zhǎng)有著積極的正面影響，這是因?yàn)槠髽I(yè)社會(huì)資本會(huì)影響到企業(yè)項(xiàng)目投資的機(jī)會(huì)、影響到企業(yè)之間特別是與合作方的信任度，進(jìn)而傳遞到對(duì)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益增長(zhǎng)帶來(lái)影響。[21]同理，中小房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于內(nèi)部、外部社會(huì)資本的占用，將會(huì)直接或間接地影響到其對(duì)過(guò)去、現(xiàn)在和未來(lái)的信息的把握與分析。而在信息時(shí)代，對(duì)信息的掌握和分析能夠提高企業(yè)對(duì)未來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析的能力。

（4）強(qiáng)化企業(yè)內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)管理的組織建設(shè)，建立項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制

中小房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目投資過(guò)程中之所以忽視風(fēng)險(xiǎn)管理，其中一種重要原因就在于風(fēng)險(xiǎn)管理的責(zé)任具體、組織建設(shè)落后。實(shí)際上，對(duì)于中小房地產(chǎn)企業(yè)而言，項(xiàng)目投資過(guò)程中風(fēng)險(xiǎn)管理的主體應(yīng)該予以明確、具體，并從制度設(shè)計(jì)和職責(zé)崗位安排的高度，設(shè)立固定的項(xiàng)目投資的風(fēng)險(xiǎn)管理主管、專(zhuān)門(mén)的風(fēng)險(xiǎn)管控的部門(mén)，例如風(fēng)險(xiǎn)管控經(jīng)理以及由企業(yè)從決策層到執(zhí)行層的各個(gè)部分的風(fēng)險(xiǎn)管控的委員會(huì)，來(lái)專(zhuān)職專(zhuān)責(zé)處理、統(tǒng)籌與風(fēng)險(xiǎn)管控相關(guān)的工作。[22]因?yàn)橹挥凶龅綑?quán)責(zé)人一一對(duì)應(yīng)，才能夠確保風(fēng)險(xiǎn)管理活動(dòng)能夠真正執(zhí)行。除此之外，中小房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)建立并完善項(xiàng)目投資的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制和相關(guān)的網(wǎng)絡(luò)。中小房地產(chǎn)企業(yè)在建立風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別預(yù)警與管理系統(tǒng)的過(guò)程中，一方面應(yīng)該保持對(duì)信息和數(shù)據(jù)的敏感性，特別是需要全面收集準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)，并將其分析、整理并統(tǒng)合為相應(yīng)的數(shù)據(jù)庫(kù)，這是風(fēng)險(xiǎn)分析和預(yù)警的基礎(chǔ)；另一方面，企業(yè)應(yīng)該通過(guò)頂層設(shè)計(jì)及時(shí)制定風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源的指標(biāo)體系，包括外部與內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)形成因素，并根據(jù)情況進(jìn)行適時(shí)的調(diào)整和補(bǔ)充，從而為風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警提供綜合評(píng)判的標(biāo)準(zhǔn)。[23]

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房地產(chǎn)項(xiàng)目審計(jì)范文第5篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項(xiàng)目；成本控制

中圖分類(lèi)號(hào)：F293.33文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本控制原則

1.1節(jié)約控制原則

節(jié)約是房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理的基本原則，就是節(jié)省房地產(chǎn)項(xiàng)目施工的人力、物力和財(cái)力，節(jié)約絕對(duì)不是消極地限制與監(jiān)督，而是要從提高項(xiàng)目的科學(xué)管理水平入手來(lái)達(dá)到節(jié)約。要著眼于成本的事前監(jiān)督、過(guò)程控制，在實(shí)施過(guò)程中經(jīng)常檢查是否出偏差，以?xún)?yōu)化施工方案。

1.2動(dòng)態(tài)控制原則

房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本控制是在不斷變化的環(huán)境下進(jìn)行的管理活動(dòng)，所以必須堅(jiān)持動(dòng)態(tài)控制的原則，將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的工、料、機(jī)投入到施工過(guò)程中，收集項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本發(fā)生的實(shí)際值，將其與目標(biāo)值相比較，進(jìn)行動(dòng)態(tài)監(jiān)控。

1.3全過(guò)程控制原則

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制的目的就是在確保工程質(zhì)量、開(kāi)發(fā)周期的前提下以合理的最佳成本完成一個(gè)特定的建筑產(chǎn)品，其成本控制必須是全過(guò)程、全方位的，排除多種干擾因素進(jìn)行全面成本管理與控制。建設(shè)項(xiàng)目成本是考核建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的綜合性指標(biāo)，它涉及到與項(xiàng)目形成有關(guān)的各部門(mén)和各單位，關(guān)系到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)每個(gè)職工的切身利益。房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)分四個(gè)階段：項(xiàng)目決策階段、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段、項(xiàng)目施工階段及竣工結(jié)算階段。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中必須對(duì)以上四個(gè)階段實(shí)施全過(guò)程控制，以利于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金的合理流動(dòng)，實(shí)現(xiàn)投資的經(jīng)濟(jì)效益。

2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本控制措施

2.1嚴(yán)格合同管理

合同管理使施工企業(yè)管理的重要內(nèi)容，也是降低工程成本，提高經(jīng)濟(jì)效益的有效途徑。施工時(shí)設(shè)計(jì)階段的延續(xù)，施工的合同管理應(yīng)從設(shè)計(jì)及經(jīng)濟(jì)條件兩方面出發(fā)進(jìn)行考量。因此，先期保證合同的合理性可為施工階段的成本控制打下良好的基礎(chǔ)，此應(yīng)作為合同管理的重點(diǎn)。而加強(qiáng)施工過(guò)程中的合同管理，在合同執(zhí)行期間嚴(yán)格履行合同要求，加強(qiáng)質(zhì)量意識(shí)，抓好過(guò)程控制。要防止那種在施工過(guò)程中片面追求工程質(zhì)量，不借代價(jià)多耗費(fèi)材料和人工，置成本于不顧的做法，施工單位應(yīng)精心組織合理施工，在滿(mǎn)足合同的條件下努力降低成本。

2.2加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)管理工作

2.21加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)簽證管理

現(xiàn)場(chǎng)簽證是指發(fā)包人與承包人根據(jù)承包合同約定，就工程施工過(guò)程中涉及合同價(jià)之外的施工內(nèi)容所作的簽認(rèn)證明，具有臨時(shí)性和無(wú)規(guī)律性等特點(diǎn)。如設(shè)計(jì)變更、隱蔽工程、材料代用、施工條件變化等引起的成本增加時(shí)需辦理現(xiàn)場(chǎng)簽證。它是影響工程造價(jià)的關(guān)鍵因素之一。

2.22嚴(yán)格設(shè)計(jì)變更簽證審批程序

一般性變更由于甲方現(xiàn)在代表起草，交施工負(fù)責(zé)人及工程指揮部領(lǐng)導(dǎo)審批，大項(xiàng)的變更，應(yīng)先做概算，報(bào)主管首長(zhǎng)批準(zhǔn)后實(shí)施。同時(shí)要注重變更的合理性，對(duì)于不必要的變更堅(jiān)決不予通過(guò)，對(duì)于某些比合理或者保守設(shè)計(jì)，在滿(mǎn)足使用要求的前提下，通過(guò)優(yōu)化設(shè)計(jì)，可降低工程造價(jià)。

2.23加強(qiáng)對(duì)設(shè)計(jì)變更工程量及內(nèi)容的審核監(jiān)督

對(duì)于變更中的內(nèi)容及工程量增減，由施工、預(yù)算人員進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)抽項(xiàng)實(shí)測(cè)實(shí)量，以保證變更內(nèi)容的準(zhǔn)確性。制定統(tǒng)一的設(shè)計(jì)變更管理辦法，要求變更單編號(hào)連貫一致，提高變更單的內(nèi)容質(zhì)量，同時(shí)變更要準(zhǔn)確及時(shí)。

3、加強(qiáng)費(fèi)用成本控制

3.1材料費(fèi)用控制

材料費(fèi)用的控制包括材料用量控制和材料價(jià)格控制。首先，材料用量的控制，主要是由工程項(xiàng)目部，在施工過(guò)程中，通過(guò)“限額領(lǐng)料”去落實(shí)材料消耗。同時(shí)，要加強(qiáng)限額領(lǐng)料單的管理，對(duì)每一部分的實(shí)耗格料的數(shù)量實(shí)行定時(shí)核對(duì)，保證每個(gè)限額領(lǐng)料單的數(shù)據(jù)絕對(duì)準(zhǔn)確。再就是對(duì)工程進(jìn)行功能分析，對(duì)材料進(jìn)行性能分析，力求用低價(jià)材料代替高價(jià)材料，加強(qiáng)周轉(zhuǎn)料管理，延長(zhǎng)周轉(zhuǎn)次數(shù)等。其次，要材料價(jià)格上的控制，主要加強(qiáng)采購(gòu)部門(mén)在采購(gòu)中的控制，采購(gòu)材料時(shí)，必須在合格供貨商名冊(cè)中，選定供貨商，實(shí)行貨比三家。在保質(zhì)、保量的前提下，選取最低買(mǎi)價(jià)。同時(shí)，實(shí)行項(xiàng)目監(jiān)督，項(xiàng)目部對(duì)材料部門(mén)采購(gòu)的物資，有權(quán)過(guò)問(wèn)與詢(xún)價(jià)，對(duì)買(mǎi)價(jià)過(guò)高的物資，可以做成本預(yù)算處理。此外，材料部門(mén)對(duì)各個(gè)項(xiàng)目所需的物資，可以分類(lèi)批量采購(gòu)，以降低買(mǎi)價(jià)，達(dá)到材料費(fèi)用成本控制的目的。[1]

3.2人工費(fèi)用控制

人工費(fèi)用的控制主要是通過(guò)工程項(xiàng)目與施工人員工費(fèi)承包合同來(lái)確定，房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)內(nèi)部計(jì)劃價(jià)格，結(jié)合工程的具體情況來(lái)劃定承包價(jià)格，以合同價(jià)作為工費(fèi)結(jié)算依據(jù)。人工費(fèi)的控制除了采取以上辦法外，還必須從項(xiàng)目員工的動(dòng)態(tài)管理，提高勞動(dòng)生產(chǎn)率，控制工資含量等方面加以控制。雖然管理項(xiàng)目的工程項(xiàng)目部有一定的人事管理權(quán)，但為了協(xié)助項(xiàng)目做好人工費(fèi)支出控制，降低人工費(fèi)成本，企業(yè)對(duì)項(xiàng)目的員工使用仍要行使監(jiān)督、指導(dǎo)、協(xié)調(diào)和服務(wù)的職能。要求項(xiàng)目盡量精簡(jiǎn)二、三線(xiàn)人員及冗余員工，以減少項(xiàng)目不必要的人工費(fèi)支出。在項(xiàng)目承包合同中，有一項(xiàng)重要的指針，即工資含量指針。控制工資含量指針，可以促進(jìn)項(xiàng)目做好編定員工，節(jié)約用工，從而控制人工費(fèi)開(kāi)支。

3.3機(jī)械費(fèi)用的控制

主要是合理地安排施工生產(chǎn)，督促項(xiàng)目加強(qiáng)設(shè)備租賃計(jì)劃管理，減少因安排不當(dāng)引起的設(shè)備閑置。項(xiàng)目也需協(xié)助機(jī)械設(shè)備的調(diào)度工作，盡量避免怠工，提高現(xiàn)場(chǎng)設(shè)備利用率。加強(qiáng)監(jiān)督現(xiàn)場(chǎng)設(shè)備的維修保養(yǎng)，嚴(yán)格執(zhí)行合理的操作規(guī)程，使機(jī)械設(shè)備經(jīng)常處于完好狀態(tài)，避免因不正當(dāng)使用造成機(jī)械設(shè)備的停置或損耗。協(xié)助做好上機(jī)員工與鋪助生產(chǎn)員工的協(xié)調(diào)與配合，提高機(jī)械臺(tái)班產(chǎn)量。[2]

4、竣工結(jié)算的控制

1）全面整理變更資料，正確的核定變更內(nèi)容，確定工程量的變更，包括增加和減少的工程量。

2）竣工驗(yàn)收。按照設(shè)計(jì)圖紙和變更確定的工程范圍，依據(jù)國(guó)家建筑工程驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，按程序組織工程驗(yàn)收。

3）留足保修費(fèi)用。因?yàn)榻ㄖa(chǎn)品不同于一般的商品，不可避免的存在竣工后的返修問(wèn)題，所以竣工結(jié)算要按照雙方的合同約定，足額留出保修費(fèi)用。

4）工程造價(jià)審計(jì)部門(mén)及時(shí)做出各相關(guān)方認(rèn)可的審計(jì)報(bào)告。根據(jù)審計(jì)報(bào)告，開(kāi)發(fā)商組織工程技術(shù)人員和造價(jià)管理人員，對(duì)工程的成本管理共同做出總結(jié)報(bào)告，以便吸取教訓(xùn)，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)。

5、結(jié)束語(yǔ)

總之，加強(qiáng)施工階段的成本控制是每個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)必須要做的，而且是要不斷完善的，施工階段的成本控制又是一個(gè)全過(guò)程，所以企業(yè)要充分的調(diào)動(dòng)每個(gè)部門(mén)之間的積極性，使各個(gè)部門(mén)都參與到成本控制當(dāng)中，在施工的全過(guò)程中積極的實(shí)現(xiàn)成本最小化，只有控制好了施工階段的成本，房地產(chǎn)企業(yè)才能更好的把握整個(gè)項(xiàng)目的成本，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的盈利最大化。

參考文獻(xiàn)：