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土地管理制度論文范文第1篇

一、制度創(chuàng)新的動因與方式

經(jīng)過整個80年代的發(fā)展，珠江三角洲已成為我國經(jīng)濟增長最快，經(jīng)濟發(fā)展水平最高的一個地區(qū)。農(nóng)村工業(yè)化與城市化的迅速進程，使原來隱藏在以“均包制”為特征的土地制度背后的一系列現(xiàn)實問題，在珠江三角洲變得異常突出。

第一，隨著農(nóng)村非農(nóng)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，珠江三角洲普遍出現(xiàn)了半自給性小規(guī)模土地經(jīng)營基礎(chǔ)的農(nóng)戶兼業(yè)化。農(nóng)戶的拋荒，土地的分散使用，經(jīng)營規(guī)模的狹小在資源配置上造成了巨大的效率損失。由此，按照效益原則配置土地資源，改變現(xiàn)有分散的、狹小的、低效率的土地使用格局，造就土地集中機制，從而實行規(guī)模經(jīng)營，使土地流轉(zhuǎn)制度的創(chuàng)立提到了議事日程。

第二，隨著農(nóng)村城市化的快速推進，珠江三角洲每年都有大最的農(nóng)地轉(zhuǎn)為工業(yè)用地，地價及土地資本收益也隨之提高。尤其是1992年4月廣東省糧價放開，取消合同定購任務(wù)，過去隱含在糧食平議差價中的“暗稅”隨之取消，農(nóng)戶的土地使用權(quán)得以強化，加之農(nóng)村產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整使土地的機會利潤大幅度上漲，從而進一步刺激了土地價格的倍增。農(nóng)戶原來視土地為不可或缺的福利保障，現(xiàn)在卻進一步視土地為增殖手段。在此情形下，土地的集中與流轉(zhuǎn)對土地的管理使用制度提出了重新調(diào)整的要求。

第三，由于土地資源增值收益的直線上揚，如何合理地分配列益，處理好政府與農(nóng)民、農(nóng)民與，全國公務(wù)員共同天地社區(qū)集體的關(guān)系，并保障農(nóng)民的合法權(quán)益也直接涉及到土地制度的產(chǎn)權(quán)安排問題。

第四，從市場機制發(fā)揮作用的角度而言，在產(chǎn)權(quán)所包含的使用權(quán)、收益權(quán)和轉(zhuǎn)讓權(quán)中，轉(zhuǎn)讓權(quán)是最重要的。從產(chǎn)權(quán)界定是為了促成交易的角度說，對轉(zhuǎn)讓權(quán)的不當(dāng)限制乃至禁上就會導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)界定在很大程度上失去意義。首先，在轉(zhuǎn)讓權(quán)受不當(dāng)限制的條件下，資源不時能流向?qū)ζ湓u價最高的地方，資源配置效率不能不受到損害，其次轉(zhuǎn)讓權(quán)受不當(dāng)限制必然導(dǎo)致有效競爭的缺乏。若產(chǎn)權(quán)主體相互間的沖突不能通過競爭性的轉(zhuǎn)讓（即“你不合適，再找別人”）的方式解決，而只能“吊死在一棵樹上”，就是容忍低效率的存在成者陷入無休止的“內(nèi)耗”。最后，轉(zhuǎn)讓權(quán)受不當(dāng)限制以會導(dǎo)致收益權(quán)受限制。應(yīng)該說，家庭承包制的產(chǎn)權(quán)殘缺，尤以轉(zhuǎn)讓權(quán)受限制（這種限制既來源于產(chǎn)權(quán)界定上的原因，因為農(nóng)戶出賣土地是違法的，也起因于土地的福利保障功能）所導(dǎo)致的后果最為嚴(yán)重。

基于上述背景，珠江三角洲沿著“農(nóng)地集中--使用權(quán)流轉(zhuǎn)――規(guī)模經(jīng)營”的線索，拉開了土地制度創(chuàng)新活動的序幕，進而推動了整個廣東農(nóng)村土地制度的變遷，在廣東農(nóng)村，盡管土地制度創(chuàng)新活動的方式多種多樣，但基本的思路是：將土地所有權(quán)以憲法規(guī)定為基準(zhǔn)，置其于集體所有制的框架，并在此基礎(chǔ)上強化并規(guī)范農(nóng)戶的土地經(jīng)營權(quán)（使用權(quán)）以及與之相應(yīng)的收益權(quán)利轉(zhuǎn)讓權(quán)，進而對平均地權(quán)（均田問承包）的資源配置低效率格局進行修正，從而以產(chǎn)權(quán)制度建設(shè)為中心，培育土地流轉(zhuǎn)的集中小機制，逐步推動土地的規(guī)模化與企業(yè)化經(jīng)營。從1993年開始，順德市、南海市、番禺市、龍崗區(qū)、寶安區(qū)等地嘗試土地使用權(quán)入股進而推進土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)，其中尤以南海市最為典型，南海市作為全國農(nóng)村土地制度建設(shè)試驗區(qū)之一，在這方面的變化利制度安排格外值得注意。

二、制度創(chuàng)新的價值

1、制度安排與環(huán)境的相容性。南海市在土地制長和社區(qū)產(chǎn)權(quán)構(gòu)造出現(xiàn)的變化，至少滿足了三個方面的要求：一是克服土地的細碎化與分散經(jīng)營，從而使土地集中與規(guī)模經(jīng)營成為可能；二是既促導(dǎo)了農(nóng)業(yè)勞動力的轉(zhuǎn)移，又充分保障了土地的福利功能：三是為農(nóng)業(yè)的企業(yè)化經(jīng)營創(chuàng)造了條件。

2、產(chǎn)權(quán)運作成本的節(jié)約。從產(chǎn)權(quán)界定成本來看，南海的土地用權(quán)入股，使產(chǎn)權(quán)的界定與調(diào)整由實物對象轉(zhuǎn)為價值形態(tài)，不僅降低了技術(shù)難度，而已操作相對簡單。第一，使原來的實物形態(tài)上無法確立的排他性產(chǎn)權(quán)能夠在價值形態(tài)上順利得以確立；第二，農(nóng)戶使用權(quán)入股，社隊所有權(quán)折價，使集體與農(nóng)戶的產(chǎn)權(quán)關(guān)系異常明了，從而界定費用大大降低；第三，價值形態(tài)上分散的獨立產(chǎn)權(quán)可以在實物方面合并起來，從而提高了規(guī)模經(jīng)濟與資源配置效率。

3、節(jié)省內(nèi)部管理成本。南海市的土地使用權(quán)入股，也使其內(nèi)部管理費用大為節(jié)約：第一，單個農(nóng)戶的經(jīng)營決策轉(zhuǎn)為董事會決策，決策成本降低；第二，減少了農(nóng)戶之間在土地利用方式的摩擦，降低了均包制條件下農(nóng)戶轉(zhuǎn)包發(fā)生的交易費用；第三，土地的集中招標(biāo)與投標(biāo)，避免了集體與多個農(nóng)戶承包合同的反復(fù)簽訂；第四，集體由對眾多分散農(nóng)戶的組織管理轉(zhuǎn)為對專業(yè)化農(nóng)業(yè)公司的監(jiān)督，也大大降低了管理運作費用。

三、制度涵義及啟示

珠江三角洲的土地制度和社區(qū)經(jīng)濟產(chǎn)權(quán)構(gòu)造的新變化，對于穩(wěn)定和完善家庭承包制，推動農(nóng)村的改革與發(fā)展，具有重要的制度涵義與啟迪意義。

第一，產(chǎn)權(quán)的可分解性造就了產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)的多樣性，從而使得人們可以根據(jù)不同的社會經(jīng)濟條件選擇出交易費用最小，運行效率最高的產(chǎn)權(quán)制度形式。產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟學(xué)的研究結(jié)果表明，不管產(chǎn)權(quán)屬于何方，只要產(chǎn)權(quán)界定清晰，人們就可以通過自愿交換的合約行為來達到資源配置的滿意效果。這表明，過去那種單純地強調(diào)土地歸誰所有或改變土地所有者的變革主張已經(jīng)沒有多少實際意義。因此，從土地所有制改革轉(zhuǎn)向土地產(chǎn)權(quán)形式的選擇安排，為我們進行土地制度的變革提供了新的思維方式。珠江三角洲的土地使用權(quán)入股的實踐表明，土地制度進一步變革和新的激勵機制的培育，并不意味著土地集體所有權(quán)和家庭經(jīng)營權(quán)的基本界定格局要重新選擇。相反，在此基礎(chǔ)上強化農(nóng)戶經(jīng)營權(quán)并進而對平均分配的資源配置低效率進行修正，促進土地產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)市場的發(fā)育，恐怕是土地制度變革最為現(xiàn)實而有效的選擇。

第二，土地使用權(quán)入股形式的土地集中機制與投資激勵機制，為我國農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)關(guān)系的調(diào)整提供了新的線索。應(yīng)該說農(nóng)戶在耕種其占有的承包地時，其土地產(chǎn)權(quán)是相對（但絕不是充分的）明確的，但當(dāng)土地需要轉(zhuǎn)包時，產(chǎn)權(quán)的不確定性就表現(xiàn)出來了。首先，原承包者轉(zhuǎn)出承包地所獲地租具有不穩(wěn)定性，而且面臨著與新承包者可能是高昂的談判費用：其次，由于沒有新的福利手段替代作為福利均包的土地，退包土地使農(nóng)戶面臨著機會收益的損失和風(fēng)險成本的增加；最后，出讓土地使原承包者在土地投入的資本和分動未必能得到合理的補償（因缺乏規(guī)則保障）。由于這些原因，出讓土地將是農(nóng)戶產(chǎn)權(quán)的嚴(yán)重侵蝕。正因為如此，我們就不難理解農(nóng)戶寧肯將土地拋荒也不轉(zhuǎn)包或退包的現(xiàn)象普遍存在。

土地使用權(quán)的股份化，既為農(nóng)戶提供了福利保障，也保證了對土地經(jīng)營和增值收益的獲取。更為重要的是，珠江三角洲的土地使用權(quán)入股，既不同于農(nóng)戶之間利用土地使用權(quán)市場轉(zhuǎn)讓土地，更是與前些時候一些地方的社區(qū)集體強行收回農(nóng)戶土地位用權(quán)有著原則區(qū)別，而是由集體出面以入股方式集中使用權(quán)，使農(nóng)戶穩(wěn)定地分享一塊地租，從而有效地集中土地，實行規(guī)模化經(jīng)營。

另一方面，把集中起來的土地分片投標(biāo)承包，從而在平等競爭中有效地保證土地產(chǎn)權(quán)在經(jīng)濟上的實現(xiàn)，增加了集體收入，使農(nóng)村承包利更具積累功能和激勵功能。

土地管理制度論文范文第2篇

關(guān)鍵詞 土地管理；土地督察；例行督察；專項督察；土地違法

中圖分類號 F301. 22 文獻標(biāo)識碼 A 文章編號 1002-2104（2012）08-0121-07 doi:10.3969/j.issn.1002-2104.2012.08.019

近年來，隨著我國經(jīng)濟社會的快速發(fā)展，土地供需矛盾日益突出，各類土地違法現(xiàn)象大量產(chǎn)生。2001-2009年，全國共發(fā)現(xiàn)土地違法行為819萬多件，涉及土地面積45.18萬hm2，其中涉及耕地面積21.50萬hm2。大量土地違法行為危害了耕地保護目標(biāo)，嚴(yán)重威脅我國糧食安全和社會穩(wěn)定。因此，中央政府從嚴(yán)格制定各類土地管理法規(guī)、開展“全國土地執(zhí)法百日行動”等多個方面加強了對土地違法的管控。尤其是，為切實加強土地管理工作，完善土地執(zhí)法監(jiān)察體系，根據(jù)《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》（國發(fā)〔2004〕28號），2006年7月國務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于建立國家土地督察制度有關(guān)問題的通知》（〔2006〕50號），決定建立國家土地督察制度，并明確了派駐地方的國家土地督察局的職責(zé)。其中，“監(jiān)督省級以及計劃單列市人民政府土地執(zhí)法情況，核查土地利用和管理中的合法性和真實性，監(jiān)督檢查土地管理審批事項和土地管理法定職責(zé)履行情況”成為其重要職責(zé)之一。

圍繞土地違法這一熱點和難點問題，諸多學(xué)者對土地違法現(xiàn)象的空間特征與演變趨勢［1］、土地違法結(jié)構(gòu)與經(jīng)濟結(jié)構(gòu)變化的關(guān)系［2］、經(jīng)濟增長與違法用地的關(guān)系［3］、市場化改革與土地違法［4］、土地違法現(xiàn)象的經(jīng)濟、財政和政策等影響因素［5-6］、土地違法治理［7-8］等方面進行了富有成效的探索。土地督察制度建立以來，國家土地督察機構(gòu)開展了大量工作，然而，從掌握的文獻看，就土地督察對土地違法影響的而言，目前尚未見深入報道。那么，土地督察是否對土地違法產(chǎn)生了影響，有什么樣的影響以及影響程度如何？本文試圖對這些問題加以分析。

1 土地督察影響土地違法治理的理論框架

1.1 土地督察制度及其內(nèi)涵

《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》（國發(fā)〔2004〕28號）提出，“完善土地執(zhí)法監(jiān)察體制，建立國家土地督察制度，設(shè)立國家土地總督察，向地方派駐土地督察專員，監(jiān)督土地執(zhí)法行為”。國務(wù)院辦公廳于2006年7月發(fā)出《關(guān)于建立國家土地督察制度有關(guān)問題的通知》（〔2006〕50號），初步構(gòu)建了國家土地督察制度的基本框架，明確設(shè)立國家土地總督察、副總督察，負責(zé)組織實施國家土地督察制度；在國土資源部設(shè)立國家土地總督察辦公室，向地方派駐9個國家土地督察局。隨后，國家土地總督察辦公室及9個派駐地方的國家土地督察局逐步建立健全并開展了相關(guān)工作。2006年7月以來，國家土地督察機構(gòu)按照“邊組建、邊工作、邊實踐、邊總結(jié)”的原則，積極開拓，不斷探索，開創(chuàng)了以專項督察、例行督察和審核督察為核心，以督促地方政府落實耕地保護目標(biāo)責(zé)任制和中央土地調(diào)控政策、嚴(yán)格土地執(zhí)法、開展調(diào)查研究與土地管理形勢監(jiān)測預(yù)警為主要內(nèi)容，以在線督察為主要技術(shù)平臺的業(yè)務(wù)體系。

專項督察、例行督察和審核督察作為國家土地督察機構(gòu)的核心業(yè)務(wù)，具有較強的普遍性和影響力。根據(jù)歷年國家土地督察公告數(shù)據(jù)，2007年以來，國家土地督察機構(gòu)投入1 946人次對23個?。▍^(qū)、市）及1個計劃單列市開展了專項督察；對收到的39 139件報國務(wù)院審批和省級人民政府審批的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收抄送備案材料通過卷宗審核、派出督察組檢查、現(xiàn)場踏勘等方式進行了抽查；在全國28個?。▍^(qū)、市）及5個計劃單列市共594個縣（市、區(qū)、旗）開展了土地例行督察。

1.2 土地督察對土地違法的影響機制

土地管理制度論文范文第3篇

一、建立土地流轉(zhuǎn)新機制

雖然近十年中，農(nóng)用土地流轉(zhuǎn)也取得了一定成效和經(jīng)驗，各地區(qū)根據(jù)自身的特點摸索出一些經(jīng)驗，如轉(zhuǎn)讓、互換、租賃、反租倒包以及用土地入股合作等多種流轉(zhuǎn)形式。但從整體而言，各地方受經(jīng)濟發(fā)展緩慢情況的不同而不同。黑龍江省大多數(shù)地區(qū)土地合理流轉(zhuǎn)情況差異較大，流轉(zhuǎn)交易面小、范圍窄、問題較多。目前，國家還沒有形成可操作性的土地流轉(zhuǎn)長效機制。因此，建立農(nóng)用土地合理流轉(zhuǎn)規(guī)范管理機制，有利于農(nóng)村經(jīng)濟客觀發(fā)展的需求。是對我國農(nóng)村土地制度的必要補充和完善。對待農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)問題，因循守舊只會錯失發(fā)展的良機。應(yīng)該是一切從實際出發(fā)，根除固有的與實際不相符的思想意識，與時俱進，轉(zhuǎn)變觀念，大膽探索，創(chuàng)造條件，在時機適宜的情況下積極推進農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)健康發(fā)展。

探索建立通過市場調(diào)節(jié)土地流轉(zhuǎn)的長效機制。針對目前黑龍江省土地流轉(zhuǎn)的實際情況，迫切需要建立土地流轉(zhuǎn)機制和市場中介組織，使土地資源按照規(guī)范程序合理流動。這樣既有利于土地承包關(guān)系的長期穩(wěn)定，要有利于推動土地流轉(zhuǎn)進入市場。一是建立開放的按照市場經(jīng)濟規(guī)律運作的土流轉(zhuǎn)機制，鼓勵土地進入市場，通過市場機制形成合理的土地轉(zhuǎn)讓價格。同時引入競爭機制鼓勵土地向生產(chǎn)能手集中，促進規(guī)模經(jīng)營。二是培育和發(fā)展各種類型的為土地流轉(zhuǎn)提供服務(wù)的中介組織，穩(wěn)步發(fā)展民間中介組織。三是借鑒先進地區(qū)的經(jīng)驗，允許有條件的地方開展農(nóng)村土地入股試點工作，及時總結(jié)經(jīng)驗，相關(guān)部門適時出臺有關(guān)農(nóng)地入股的文件，規(guī)范農(nóng)地入股行為，保障農(nóng)戶的合法權(quán)益。

二、建立市場經(jīng)濟相適應(yīng)的農(nóng)地征用制度

目前，我國對農(nóng)用土地的征用從法律上還不完善，而且在社會主義市場經(jīng)濟條件下的土地使用原則、補償安置等也存在著一定的缺陷。因此，建立完善的市場經(jīng)濟適應(yīng)的土地征用制度，既能滿足農(nóng)村土地進入市場的內(nèi)在需求，還能適應(yīng)我國保護農(nóng)業(yè)用地的需要。

（一）以市場經(jīng)濟原則建立征地補償機制，征地補償應(yīng)遵循市場原則，土地是重要的生產(chǎn)要素和稀缺的資源，市場機制是實現(xiàn)其有效配置的基本途徑

只有按照市場價格進行征地補償，才能有效保障農(nóng)村集體和農(nóng)民的合法權(quán)益。對于被征收的土地，以土地的市場價格對其進行補償，保障原土地所有人與土地使用人的利益。征地補償費的計算應(yīng)體現(xiàn)市場經(jīng)濟規(guī)律，應(yīng)對農(nóng)地先行評估，以評估的農(nóng)地所有權(quán)、使用權(quán)價格為依據(jù)進行補償。農(nóng)地所有權(quán)、使用權(quán)價格評估，主要根據(jù)我省農(nóng)地的生產(chǎn)力、農(nóng)業(yè)用途的未來純收益及農(nóng)地對農(nóng)民的保障作用來確定。

（二）為失地農(nóng)民創(chuàng)造良好的社會環(huán)境

建立適應(yīng)市場經(jīng)濟體制要求的新的失地農(nóng)民安置機制，做好失地農(nóng)民的就業(yè)安置工作，確實保障失地農(nóng)民的切身利益。一是做好農(nóng)民的繼續(xù)教育和專業(yè)技術(shù)培訓(xùn)，增強其勞動技能，提高就業(yè)能力。二是搭建就業(yè)平臺，安置當(dāng)?shù)厥У剞r(nóng)村勞動力。三是鼓勵失地農(nóng)民自主創(chuàng)業(yè)，為失地農(nóng)民提供減免稅收等優(yōu)惠政策。

（三）完善征地工作機制，改進征地工作方法

建立與市場經(jīng)濟相適應(yīng)的征地工作機制，是征地工作的基礎(chǔ)，嚴(yán)格土地征用管理制度和征地審批程序，增加征地透明度，是征地工作的重要保證。同時，建立合理的征地糾紛調(diào)解機制，保護失地農(nóng)民的合法權(quán)益。

（四）建立農(nóng)村失地農(nóng)民的社會保障制度

盡快建立有效的農(nóng)村社會保障制度，做好失地農(nóng)民的就業(yè)安置工作的同時要改善農(nóng)民的生活環(huán)境和醫(yī)療條件。重要的是建立被征地農(nóng)民的養(yǎng)老保險制度，從根本上解決失地農(nóng)民的生活問題。

三、土地制度改革的思考

土地問題的關(guān)鍵在于我國的土地使用制度不合理，而土地使用制度的不合理又源于我國土地所有制結(jié)構(gòu)不合理。在土地所有制結(jié)構(gòu)改革方面，我們面臨的最大問題是，土地資源的稀缺性和農(nóng)村人口的不斷增加之間存在著深刻的矛盾。雖然土地承包制最大限度地滿足農(nóng)民對土地所有權(quán)的需求，但是，由于土地征用制度的存在，使得土地集體所有制處在一個極不穩(wěn)定的狀態(tài)。改變這種現(xiàn)狀，可行的辦法就是打破土地的二元所有制結(jié)構(gòu)，統(tǒng)一實行土地的國家所有，然后再由國家根據(jù)社會收入分配，以轉(zhuǎn)移支付的方式給農(nóng)民以必要的補助。

在生產(chǎn)關(guān)系方面，建立統(tǒng)一的土地所有制形態(tài)，改變基于不同土地所有制關(guān)系而產(chǎn)生的不合理分配關(guān)系。在戶籍管理制度不斷改革，勞動人口頻繁流動的今天，這樣的改革更有現(xiàn)實意義。因為，在農(nóng)村的勞動人口不斷增加，而土資源十分有限的情況下，按照既有的土地承包制度設(shè)計，總有一天會出現(xiàn)人口的增加導(dǎo)致農(nóng)村土地?zé)o法承載的情況。

土地的所有關(guān)系，確實是我國目前農(nóng)村改革無辦法的辦法問題。但是，解決這個問題，農(nóng)村土地的國有化應(yīng)當(dāng)是我們未來改革的方向。其實，在現(xiàn)代社會，“民享”比“民有”更加重要，在土地國有化之后，只要建立完善的土地基金，并且用土地基金解決農(nóng)民的社會保障問題，農(nóng)村的貧困問題可能也就迎刃而解了。

還有，在未來解決農(nóng)村土地問題，要改變以下觀念：

第一，要改變農(nóng)村土地集體所有有利于保護農(nóng)民利益的觀念，將虛擬的農(nóng)村集體土地所有制改為國家所有制，建立統(tǒng)一的土地所有和土地管理制度。第二，要正視人口不斷增加與土地資源稀缺之間的緊張關(guān)系，從動態(tài)的角度進行土地制度的科學(xué)設(shè)計。第三，在改變二元戶籍制度之后，允許現(xiàn)在的農(nóng)民自愿選擇與國家建立新型的土地使用關(guān)系，打破許多地區(qū)單一的土地承包法律關(guān)系。第四，在土地的流轉(zhuǎn)過程中，國家應(yīng)當(dāng)考慮征收土地稅或者設(shè)立土地基金，服務(wù)于建立社會保障制度。第五，在改變土地所有制關(guān)系之后，國家應(yīng)當(dāng)根據(jù)不同地區(qū)生產(chǎn)力發(fā)展情況加大政府的財政轉(zhuǎn)移支付力度。

在過去的20多年里，農(nóng)村改革已經(jīng)取得了很大的成效。但是，現(xiàn)在看來，從上個世紀(jì)的90年代到現(xiàn)在，農(nóng)村改革缺乏制度創(chuàng)新，土地承包制度30年不變，固然為穩(wěn)定農(nóng)村的土地生產(chǎn)關(guān)系創(chuàng)造了條件，但由于土地承包制度無法應(yīng)對農(nóng)村經(jīng)濟不斷變化的情況，因而在一些地區(qū)已嚴(yán)重變形，導(dǎo)致農(nóng)民僅依靠土地生活普遍相對貧困的境地。

從目前的情況來看，全面改革土地承包關(guān)系條件尚不具備，政府部門應(yīng)當(dāng)在土地宏觀調(diào)控的前提下，探索新的土地管理制度，并通過修改憲法和法律將農(nóng)村的集體所有制土地逐步地轉(zhuǎn)變?yōu)閲宜兄仆恋?，在實現(xiàn)產(chǎn)權(quán)明晰的基礎(chǔ)上，根據(jù)不同地區(qū)土地資源頒布狀況，分別實行土地轉(zhuǎn)移、出租、承包和其他的經(jīng)營方式，并通過合同的形式明確土地的用途。對從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的要進行合理的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)補貼，對那些不愿意進行土

論文關(guān)鍵詞：市場容量；買方市場；賣方市場

論文摘要：市場是競爭的核心。沒有任何企業(yè)經(jīng)營者敢忽視市場的價值。再好的產(chǎn)品找不到市場就沒有了價值。

市場可以說是無處不在?，F(xiàn)代經(jīng)濟中充滿了市場這個概念。任何企業(yè)都與市場存在著千絲萬縷的聯(lián)系。市場不僅是企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動的起點和終點，也是企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動成功與失敗的評判者。認識市場，適應(yīng)市場，駕馭市場，使企業(yè)活動與社會需要協(xié)調(diào)起來，是企業(yè)市場營銷活動的核心與關(guān)鍵。市場猶如大海，可以載舟，亦可覆舟，問題在于你如何看待市場。對于市場不同的人有不同的理解，不同的公司依據(jù)實際情況對市場也賦予不同的內(nèi)涵。下列幾種含義對于市場營銷活動都是有意義的。

一、市場是商品交換的場所

市場是商品交換的場所，亦即買主和賣主發(fā)生作用的地點或區(qū)域。在日常生活中，人們習(xí)慣將市場看作是商品買賣的場所。如集市、商場、批發(fā)市場等。市場最早是指買主和賣主聚集在一起進行交換的場所。在這里，市場是一個時空市場概念，也是最為古老和樸素的市場，是“作為場所的市場”。很明顯，任何一個企業(yè)都要考慮本企業(yè)的產(chǎn)品或服務(wù)在何種場所銷售。

二、市場即商品交換關(guān)系的總和

由于社會分工和商品交換的發(fā)展及貨幣的出現(xiàn)，每個獨立的生產(chǎn)者進行商品生產(chǎn)，為了滿足相互不同的需要，必須相互轉(zhuǎn)讓其勞動產(chǎn)品，形成商品的供應(yīng)與需求，從而出現(xiàn)了實現(xiàn)商品交換的商品流通。如果站在社會大角度或社會再生產(chǎn)的角度而言，市場就是商品交換關(guān)系的總和，是流通領(lǐng)域。

商品流通是以貨幣為媒介的商品交換過程，是商品交換過程連續(xù)進行的整體。以貨幣為媒介的商品交換包含著兩個相互對立、互為補充的商品形態(tài)變化：商品－貨幣（賣）是第－形態(tài)變化，貨幣－商品（買）是第二形態(tài)變化。在商品流通中，一切商品都經(jīng)歷著由這兩個相反的形態(tài)所組成的循環(huán)：首先是商品形式，然后由商品形式轉(zhuǎn)化為貨幣形式，最后又復(fù)歸為商品形式。而一種商品的形態(tài)變化，又和別種商品形態(tài)變化交織在一起：每一種商品的第一形態(tài)或者第二形態(tài)變化，就是另一種商品相反方向的形態(tài)變化。這在現(xiàn)實經(jīng)濟生活中的表現(xiàn)，就是這個人的買（或賣）是和另一個人的賣（或買）聯(lián)系在一起的。這樣，許許多多商品的形態(tài)變化組成的循環(huán)不可分割地交錯連結(jié)在一起，就形成了許多并行發(fā)生和彼此連結(jié)的商品交換過程，形成了商品流通全局。因此，各種產(chǎn)品的市場也就不可分割地連結(jié)在一起，形成了有機的整體市場。

任何一個商品生產(chǎn)者、經(jīng)營者的買賣活動必然會與其它商品生產(chǎn)者、經(jīng)營者的買賣活動發(fā)生聯(lián)系，因此，市場成為企業(yè)賴以生存、發(fā)展的空間和環(huán)境。企業(yè)應(yīng)在整體市場環(huán)境中找準(zhǔn)自己的位置。

三、市場是指某一產(chǎn)品現(xiàn)實買主和潛在買主的總和

經(jīng)濟學(xué)家用市場一詞來泛指交易某類產(chǎn)品的買方和賣方的集合，如汽車市場、鋼材市場、蔬菜市場等。但市場營銷者認為市場是某一產(chǎn)品的所有現(xiàn)實買主和潛在買主所組成的群體，即企業(yè)的目標(biāo)市場，也就是消費者群。當(dāng)人們說：“北京的水果市場很大”時，顯然不是指水果交易場所的大小，而是北京對水果的需求量很大，現(xiàn)實的、潛在的買主很多。

企業(yè)開展?fàn)I銷活動首先應(yīng)該明確自己的目標(biāo)市場在哪里，由哪些消費者或用戶構(gòu)成。所謂企業(yè)要“面向市場”，“以市場為導(dǎo)向”就是指要面向消費需求，亦即面向自己的顧客，以顧客為中心開展市場營銷活動。失去了顧客就失去了市場。

四、市場是由人口、購買力和購買動機（欲望）有機組成的總和

菲利普?科特勒指出“市場的大小，取決于那些有某種需要，并擁有使別人感興趣的資源，同時愿意以這種資源來換取起需要的東西的人數(shù)?！边@說明市場是多因素的集合體，用公式表示就是：

市場=人口+購買力+購買欲望

人口是組成市場的基本細胞，購買力是組成市場的物質(zhì)基礎(chǔ)，購買意向是購買力得以實現(xiàn)的條件。市場的這三個要素相互制約、缺一不可的，只有三者結(jié)合起來才能構(gòu)成現(xiàn)實的市場，才能決定市場的規(guī)模和容量。一般說來，只有人口既多，購買力又強，才能成為一個有潛力的大市場。如果一個國家或地區(qū)人口眾多，但收入很低，購買力有限，則不能構(gòu)成容量很大的市場；又如，購買力雖然很大，但人口很少，也不能成為很大的市場。只有人口既多，購買力又高，才能成為一個有潛力的大市場。但如果產(chǎn)品不適合需要，不能引起人們的購買欲望，對市場營銷者來說，仍然不是現(xiàn)實的市場。所以，市場是上述三個因素的統(tǒng)一。

五、市場是商品供求雙方的力量相互作用的總和

從商品供求關(guān)系的角度看，市場是“作為供求強制的市場”?！百I方市場”、“賣方市場”這些名詞反映了供求力的相對強度，反映了交易雙方力量的不同狀況。在買方市場中，商品供給量大于需求量，需求力量占據(jù)有利地位，商品價格趨于下降、直至很低；在賣方市場中，商品的需求量大于供給量，賣方也就成了支配交易關(guān)系的主導(dǎo)方面，商品價格往往高于正常水平。顯然，判斷市場供求力的相對強度和變化趨勢，對于企業(yè)進行營銷決策是十分重要的。

可見，一個企業(yè)要在市場上生存不僅要研究本企業(yè)每一種產(chǎn)品的銷售地區(qū)、目標(biāo)顧客、供求態(tài)勢，而且必須面對整體市場，通觀流通全局，理清本企業(yè)的營銷活動與整體市場的內(nèi)在聯(lián)系。只有這樣，才能高瞻遠矚，審時度勢地開展好本企業(yè)的市場營銷活動。

土地管理制度論文范文第4篇

［摘要］本文從農(nóng)民收入、農(nóng)村公共服務(wù)和基礎(chǔ)設(shè)施、城鄉(xiāng)要素市場、農(nóng)村金融等方面分析了制約我國農(nóng)村市場發(fā)展的主要因素，并提出了開拓農(nóng)村市場的具體措施，即增加農(nóng)民收入；健全基礎(chǔ)設(shè)施及公共服務(wù)；健全金融體系；完善農(nóng)村土地管理制度。

［文獻識別碼］A［文章編號］1009－0061（2010）08－0003－03據(jù)統(tǒng)計，目前我國總?cè)丝谟?3億之多，而且大約有8億多人口居住在農(nóng)村。隨著我國經(jīng)濟的快速發(fā)展，我國農(nóng)民的收入不斷提高，消費環(huán)境條件越來越健全，在我國農(nóng)村市場形成了一定的購買力。因此，在當(dāng)前全球經(jīng)濟危機的不利形勢下分析研究農(nóng)村市場，制定適當(dāng)?shù)牟呗?，不僅能使廣大農(nóng)民的需求得到極大滿足，而且對于開拓農(nóng)村市場、擴大內(nèi)需，促進我國經(jīng)濟盡快復(fù)蘇和增強我國的綜合國力，具有十分重要的戰(zhàn)略意義和深遠的歷史作用。

一、農(nóng)村市場的消費潛力巨大

我國農(nóng)村家庭占我國家庭總量的67．6％，據(jù)測算，農(nóng)民消費每人增加1000元，全國就能增加內(nèi)需9000億元。因此，我國農(nóng)村是個極其巨大的市場。

第一，農(nóng)民收入不斷增加。根據(jù)黨的十七屆三中全會精神，到2020年，要實現(xiàn)農(nóng)民人均純收入比2008年翻一番，消費水平大幅提升，絕對貧困現(xiàn)象基本消除的目標(biāo)，屆時農(nóng)民人均收入至少應(yīng)達到8280元。2009年，農(nóng)民人均純收入已超過5000元，增幅達6％以上。若農(nóng)民收入持續(xù)提高，農(nóng)民消費進一步提升，農(nóng)村市場的潛力會更大。

第二，農(nóng)村消費結(jié)構(gòu)處于升級換代時期。隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展，農(nóng)村條件逐漸改善，農(nóng)民生活正逐步由基本生存型向享受型轉(zhuǎn)變。最近幾年，家用電器、手機、電腦等中高檔消費品正成為農(nóng)民消費熱點，預(yù)示著農(nóng)村居民消費正在由溫飽型向小康型轉(zhuǎn)變。具體體現(xiàn)在三個方面：食品占消費支出的比例開始下降；生產(chǎn)性消費增長很快；消費商品化程度正在提高，消費支出中非商品性支出有所增加。

目前，占我國人口多數(shù)的農(nóng)村居民在廣大農(nóng)村形成了每年近3萬億元的消費品市場，而農(nóng)民又是我國消費率最低且邊際消費傾向最高的一個群體，由于受到諸多因素的制約，這樣一個龐大的潛在消費市場一直沒有被重視和發(fā)掘。在應(yīng)對金融危機、擴大內(nèi)需的宏觀經(jīng)濟調(diào)控中，啟動農(nóng)村消費市場很有必要。

二、開拓農(nóng)村市場的障礙

當(dāng)前我國除部分經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)外，大部分農(nóng)村市場需求的滿足度還很低。要開拓農(nóng)村這個潛力巨大的市場，還存在許多障礙。

1、農(nóng)民收入不穩(wěn)定，城鄉(xiāng)收入差距不斷擴大。

在影響農(nóng)村居民消費的多種因素中，收入是最直接的決定因素。據(jù)統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2007年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入13786元，農(nóng)村居民人均純收入4140元，城鎮(zhèn)居民與農(nóng)村居民人均收入差額的絕對值為9646元。而到了2008年，城鄉(xiāng)居民人均收入差額的絕對值有所增長。2008年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入15781元，農(nóng)村居民人均純收入4761元。城鄉(xiāng)居民人均收入差額的絕對值為11020元，差額擴大了1374元。2009年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為17175元，農(nóng)村居民人均純收入5153元，城鄉(xiāng)居民人均收入絕對差額的絕對值擴大到了12022元，呈逐年擴大趨勢。在國內(nèi)經(jīng)濟向好回升的形勢下，在“漲工資”和“提糧價”的雙輪驅(qū)動下，農(nóng)民增收形勢出現(xiàn)了一些積極因素，然而在農(nóng)民收入連續(xù)6年增長6％的情況下，城鄉(xiāng)收入差距再次回升至3．33∶1。

這表明，“農(nóng)民增收的基礎(chǔ)不穩(wěn)固”。城鄉(xiāng)收入差距擴大不但拉大貧富差距，加劇收入分配不公，還可能會抵消中央多年來給農(nóng)民的包括取消農(nóng)業(yè)稅和江蘇商論2010．8·商業(yè)經(jīng)濟·給予各項補貼在內(nèi)的好處和優(yōu)惠，增大建設(shè)社會主義新農(nóng)村的難度，制約農(nóng)民的消費需求。

2、農(nóng)村公共服務(wù)和基礎(chǔ)建設(shè)落后。一是農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)仍跟不上消費需求。農(nóng)村電網(wǎng)網(wǎng)架結(jié)構(gòu)薄弱、供電設(shè)備老舊、電能質(zhì)量較差，很多地方不通自來水。據(jù)統(tǒng)計，目前全國還有2．3億多農(nóng)村人口飲水不安全，3．7萬座水庫處于病危狀態(tài)，約1000萬農(nóng)村人口用不上電，還有部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)和4萬個行政村不通瀝青路和水泥路。二是社會保障制度不夠完善。

近年來，社會保障制度不斷完善，農(nóng)村低保政策、農(nóng)村醫(yī)療合作制度解除了農(nóng)民一些后顧之憂。但是農(nóng)村社會保障嚴(yán)重落后于城鎮(zhèn)。在農(nóng)村，治病難、養(yǎng)老難也成為普遍現(xiàn)象。農(nóng)村總體上仍然存在社會保障面窄、保障水平低、服務(wù)滯后等問題，農(nóng)民對未來的顧慮仍較多。

3、城鄉(xiāng)要素市場配置不均等，農(nóng)民權(quán)益得不到有效保障。在勞動力市場方面，農(nóng)村勞動力轉(zhuǎn)移存在制度性障礙?，F(xiàn)行的戶籍管理制度將勞動用工、就業(yè)等公民權(quán)與戶口聯(lián)系起來，在上學(xué)、醫(yī)保、低保、養(yǎng)老保險以及住房方面，農(nóng)民工與市民存在明顯的不同待遇。在土地市場方面，被征地農(nóng)民很多得不到合理補償。目前我國具體所有的土地不能進入一、二級市場，土地交易主體不歸農(nóng)民；宅基地及房產(chǎn)不能跨社區(qū)交易、不能抵押；增值的土地賣出后，不但農(nóng)民不能攜帶土地收益建成改變身份，也無法將絕大多數(shù)土地收益轉(zhuǎn)化為農(nóng)民的財產(chǎn)性收益，這部分土地收益實際上變成了各級地方政府預(yù)算外收入和開發(fā)商的利潤及村里主要領(lǐng)導(dǎo)的非法收入。

4、農(nóng)村金融制度不健全，農(nóng)民貸款難。四大國有商業(yè)銀行在多年的商業(yè)化改革中不斷減少機構(gòu)，基本退出了縣、鄉(xiāng)輻射區(qū)。股份制以及外資銀行布點存在嫌小愛大、嫌貧愛富、先高后低的選擇。城商行、農(nóng)商行、城信社、農(nóng)信社等機構(gòu)布點較多，但自身實力大多單薄，業(yè)務(wù)覆蓋能力較弱。在一些偏遠地區(qū)，目前仍沒有金融網(wǎng)點，一些地方雖然有服務(wù)網(wǎng)點，但因為沒有抵押資產(chǎn)等問題，不愿意貸款給農(nóng)民。而村鎮(zhèn)銀行、小額貸款公司尚處于試點的起步階段，農(nóng)民貸款難沒有得到解決，抑制了農(nóng)村的消費。

三、開拓農(nóng)村市場的措施

1、多途徑增加農(nóng)民收入。一是發(fā)展縣域經(jīng)濟，加快小城鎮(zhèn)建設(shè)。小城鎮(zhèn)建設(shè)可拉動建材、建筑、家電、家具、電力、交通、供水、通訊、環(huán)保以及餐飲服修等行業(yè)發(fā)展，刺激民營經(jīng)濟的增長，培育新的經(jīng)濟增長點，使鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)產(chǎn)品乃至大中城市工業(yè)產(chǎn)品有更多的銷路，同時也將成為農(nóng)副產(chǎn)品銷售的集散地，為農(nóng)民收入持續(xù)較快增長拓寬經(jīng)濟空間。二是加強農(nóng)民工就業(yè)技能培訓(xùn)，提高農(nóng)民工就業(yè)創(chuàng)業(yè)能力。推行保障金制度，從制度上將農(nóng)民工欠薪問題消滅在萌芽狀態(tài)。三是改革戶籍制度，放寬中小城市落戶條件。穩(wěn)妥有序地改革戶籍管理制度，逐步分期分批有條件地解決長期在城鎮(zhèn)務(wù)工就業(yè)的流動人口進城定居落戶問題，特別是允許攜家眷長期在城鎮(zhèn)務(wù)工就業(yè)的外來人口辦理城鎮(zhèn)落戶手續(xù)。同時，積極推進流動人口待遇市民化，使其在就業(yè)、教育、住房和社會保障等方面，享有和具有本地戶籍市民的平等待遇。四是完善對“三農(nóng)”的支持保護制度，包括對農(nóng)業(yè)生產(chǎn)和農(nóng)村居民增收的財政支持與補貼政策，完善農(nóng)產(chǎn)品價格形成機制等等。

2、加大財政投入力度，建立健全農(nóng)村公共服務(wù)體系，為農(nóng)民提供基本的均等化公共服務(wù)。通過財政向全社會所有居民提供均等公共服務(wù)的重要途徑，是兼顧效率和公平的重要體現(xiàn)。通過完善農(nóng)村電網(wǎng)，修建農(nóng)村公路，實施飲水安全工程，改善農(nóng)村居民生存環(huán)境和消費環(huán)境，有利于大件耐用消費品在農(nóng)村的普及。加快對農(nóng)村水、電、路、通信等基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，讓家用電器迅速進入農(nóng)民家庭，是改善農(nóng)村居民消費環(huán)境，提高農(nóng)村居民消費水平的有效途徑。要統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展，盡快建立農(nóng)村居民養(yǎng)老制度，逐步讓農(nóng)民與城鎮(zhèn)居民一樣，享受到改革開放的成果，使農(nóng)民“老有所養(yǎng)”。根據(jù)現(xiàn)在狀況，可以參照農(nóng)村合作醫(yī)療的經(jīng)驗，先期建立低水平、廣覆蓋，分不同年齡階段，按照國家、個人適當(dāng)比例繳費的模式；提高農(nóng)村醫(yī)療衛(wèi)生條件，加強藥品價格管理，減少流通環(huán)節(jié)，把過高的醫(yī)療、藥品價格降下來，增加農(nóng)村新型合作醫(yī)療報銷比例，讓農(nóng)民看得起??；完善農(nóng)村最低生活保障制度，做到應(yīng)保盡保，提高保障標(biāo)準(zhǔn)和補助標(biāo)準(zhǔn)。減輕農(nóng)民預(yù)期消費負擔(dān)，樹立農(nóng)村居民消費信心。

3、健全農(nóng)村金融體系，解決農(nóng)村資金供需矛盾。

第一，要穩(wěn)定發(fā)展多種所有制中小金融企業(yè)和新型農(nóng)村金融機構(gòu)，引導(dǎo)各類資金到農(nóng)村投資，大力培育適合“三農(nóng)”發(fā)展的特色銀行等新型農(nóng)村專門金融機構(gòu)。允許有條件的農(nóng)民專業(yè)合作社開展信用合作。民間借貸是正規(guī)金融的有益補充，要規(guī)范和引導(dǎo)民間借貸健康發(fā)展。第二，發(fā)展適合農(nóng)村特點和需要的小額信貸和微型金融服務(wù)。我國微型企業(yè)和農(nóng)戶數(shù)量巨大，小額信貸和微型金融現(xiàn)實和潛在的客戶量眾多，發(fā)展各種小額信貸和微型金融服務(wù)，能有效、全方位地為社會所有階層和群體提供服務(wù)，尤其是為目前金融體系并沒有覆蓋的社會人群4·商業(yè)經(jīng)濟·提供有效的服務(wù)。要進一步放寬對小額信貸和微型金融服務(wù)業(yè)的市場準(zhǔn)入，開放民營資本進入小額信貸和微型金融服務(wù)業(yè)的途徑，允許農(nóng)村小型金融組織從金融機構(gòu)融入資金。第三，加大服務(wù)力度，建立和完善各種為農(nóng)村服務(wù)的貸款信用擔(dān)保機構(gòu)，妥善解決農(nóng)戶和鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)貸款抵押擔(dān)保問題。加大政府對農(nóng)村信貸擔(dān)保體系建設(shè)的支持力度。鼓勵政府出資的各類信用擔(dān)保機構(gòu)積極拓展符合農(nóng)村特點的擔(dān)保業(yè)務(wù)?？梢杂烧疇款^出資、農(nóng)民和農(nóng)村企業(yè)參股，建立專業(yè)化信貸擔(dān)保機構(gòu)，采取市場化運作方式，主要服務(wù)于農(nóng)民。鼓勵現(xiàn)有商業(yè)性擔(dān)保機構(gòu)開展農(nóng)村擔(dān)保業(yè)務(wù)，增強擔(dān)保公司的擔(dān)保能力。有條件的地方政府可扶持建立農(nóng)村信貸擔(dān)保基金。鼓勵專業(yè)合作社、涉農(nóng)企業(yè)和協(xié)會組織創(chuàng)辦針對農(nóng)戶和農(nóng)村中小企業(yè)的擔(dān)保公司。同時要建立信用擔(dān)保機構(gòu)風(fēng)險分散機制，加快農(nóng)村信用體系建設(shè)。關(guān)于經(jīng)濟學(xué)畢業(yè)論文，可以參考更多的經(jīng)濟學(xué)畢業(yè)論文范文。

4、完善土地管理制度，保障農(nóng)民合法權(quán)益。一是毫不動搖地堅持農(nóng)村基本經(jīng)營制度，加快完善有關(guān)法律法規(guī)和政策，現(xiàn)有土地承包關(guān)系要保持穩(wěn)定并長久不變。二是進一步完善土地征用制度。在征用工程中，應(yīng)該嚴(yán)格按程序辦事，發(fā)揮村民的民主監(jiān)督作用，實現(xiàn)土地征用補償?shù)耐该骰?、制度化。要以市場價格合理確定征地補償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)，以體現(xiàn)農(nóng)民集體作為集體土地所有者的收益權(quán)，有效防止一些實質(zhì)上的商業(yè)用地以“公共利益”的幌子，通過政府強制征用而廉價征用，維護農(nóng)村集體和廣大農(nóng)民的合法權(quán)益。土地補償除了貨幣補償外，還應(yīng)積極探索社會保險安置、土地使用權(quán)入股安置、入股分紅安置、異地移民安置、留地補償、土地債券補償?shù)榷喾N形式的復(fù)合安置方式，建立國家失地農(nóng)民賬戶和國家失地農(nóng)民保障基金，切實保護地失地農(nóng)村的利益。

三是完善土地流轉(zhuǎn)制度。對城市建設(shè)用地指標(biāo)與農(nóng)村建設(shè)用地指標(biāo)實行跨地區(qū)有償流轉(zhuǎn)的辦法，使耕地達到異地占補平衡；在鎮(zhèn)、村轄區(qū)內(nèi)實行農(nóng)村建設(shè)用地用于發(fā)展農(nóng)村二、三產(chǎn)業(yè)和新農(nóng)村建設(shè)中的居民點建設(shè)；對農(nóng)村宅基地和農(nóng)房使用權(quán)實行有償流轉(zhuǎn)；允許各類規(guī)模經(jīng)營農(nóng)業(yè)生產(chǎn)、農(nóng)產(chǎn)品加工的業(yè)主在尊重農(nóng)民意愿的前提下有償使用和改造農(nóng)房。四是建立健全土地市場體系。促進土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)、建設(shè)用地交易等最有效的方法是培育土地市場。政府應(yīng)健全土地法規(guī)，培育中介服務(wù)組織，加強監(jiān)管，維護土地市場的公平和公正性。

［參考文獻］

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［2］王鋒．我國農(nóng)村消費市場發(fā)展現(xiàn)狀、制約因素及其拓展對策［J］．農(nóng)村經(jīng)濟，2009，（3）.

［3］．馬曉河．土地利用制度改革方向：賦予農(nóng)民更充分的土地權(quán)利［N］．中國社會科學(xué)報，2009－8－13.

土地管理制度論文范文第5篇

關(guān)鍵詞：土地信托銀行 農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)

全面服務(wù)于我國農(nóng)村土地管理體系的總目標(biāo)是指，構(gòu)建土地信托銀行，有效促進土地資源優(yōu)化配置，充當(dāng)土地資產(chǎn)的“看護人”，轉(zhuǎn)變土地為“可攜帶資產(chǎn)”，保障農(nóng)民合法權(quán)益，讓農(nóng)民共享改革開放成果。在籌集資本方面，通過信托方式管理企業(yè)內(nèi)部股權(quán)，籌集和管理社會資本，可以促進產(chǎn)權(quán)社會化，運用聯(lián)合權(quán)力保護微小資本權(quán)益，維護勞動者利益，催生民主，制約腐敗，縮小貧富差距，克服資本人缺位和資本以大欺小等產(chǎn)權(quán)不公平問題，實現(xiàn)按勞分配和按資分配相結(jié)合，為共同富裕提供必要的權(quán)益保障，從而實現(xiàn)資本共享。在發(fā)行集合信托產(chǎn)品方面，可以直接吸收社會民眾資金，發(fā)揮盡職勤業(yè)的金融管理和風(fēng)險控制優(yōu)勢，實現(xiàn)資本之外更大范圍的金融普惠，從而化解當(dāng)前我國現(xiàn)有的金融制度性紅利和壟斷暴利與社會不均衡的矛盾。

土地信托銀行可行性分析

（一）土地銀行現(xiàn)狀

從1996年上海建立全國第一家城市土地儲備機構(gòu)起，國內(nèi)主要城市紛紛建立了自己的土地儲備機構(gòu)。由于我國在土地所有制、土地銀行的組織架構(gòu)、土地收購和管理模式、土地儲備的范圍、配套法律法規(guī)建設(shè)等方面與西方國家存在很大差異，再加上國內(nèi)土地儲備機制是建立在土地市場機制還沒有完全建立、隱性市場廣泛存在、地價受到抑制的背景下，因此，土地銀行制度不健全，功能定位不清晰、真正意義上的土地銀行機構(gòu)缺失，在發(fā)揮優(yōu)化土地資源配置、促進城市發(fā)展的功能方面與西方國家存在很大差距?？偟膩砜?，目前國內(nèi)土地銀行的運營模式主要有上海模式、杭州模式、南通模式三種，如表1所示。

當(dāng)前我國土地銀行運營過程中存在的問題主要體現(xiàn)在以下幾個方面：

1.沒有明確統(tǒng)一的土地銀行組織機構(gòu)。我國法律規(guī)定土地一級市場中政府壟斷，而目前國內(nèi)沒有統(tǒng)一協(xié)調(diào)的土地銀行組織機構(gòu)和土地銀行運營模式，地方政府大多各行其政，土地銀行機構(gòu)身份不明確，導(dǎo)致政府對土地一級壟斷權(quán)利削弱，各個機構(gòu)的職責(zé)和工作程序不明確，協(xié)調(diào)困難，工作效率低下。部分城市的土地銀行機構(gòu)目標(biāo)定位扭曲，片面追求市場利潤最大化，不但未能履行調(diào)控土地市場、促進經(jīng)濟社會發(fā)展的職能，反而在一定程度上加劇了土地市場供求關(guān)系的扭曲。

2.土地銀行制度實施缺少配套的法律。盡管我國實施城市土地銀行制度具有堅實的法律基礎(chǔ)，但是城市土地銀行制度本身卻缺少明確的法律。目前，我國涉及土地的相關(guān)法律主要由憲法、民法通則中有關(guān)土地的條款，以及《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國城市規(guī)劃法》現(xiàn)行相關(guān)法律框架、國土資源部關(guān)于《閑置土地處置辦法》等。根據(jù)這些法律條文，城市政府在特殊情況下可以行使土地所有者權(quán)利，對土地進行強制性收購，但是未能形成專門的土地征購法律。而且當(dāng)土地銀行機構(gòu)運作過程牽涉到土地轉(zhuǎn)讓方、政府、開發(fā)商等利益時，沒有法律去指導(dǎo)土地銀行的運作，規(guī)范和保障各方的利益調(diào)整，使土地銀行制度無法高效地實現(xiàn)社會經(jīng)濟目標(biāo)。

3.土地交易不透明。土地銀行實施過程中的一個核心問題是土地轉(zhuǎn)讓過程中權(quán)利和利益的重新分配。在土地銀行機構(gòu)收購、整合、招投標(biāo)及出讓土地過程中，價格如何確定、所得收益如何分配將直接影響土地出讓者、政府、土地銀行機構(gòu)、開發(fā)商等各方的權(quán)利和利益分配。而目前國內(nèi)土地交易過程中存在操作不透明、價格不明確、行政化干預(yù)嚴(yán)重等問題，不僅不利于土地銀行機構(gòu)的正常運作，也為土地腐敗的滋生提供了基礎(chǔ)。

（二）構(gòu)建土地信托銀行的優(yōu)勢解析

1.信托和銀行的轉(zhuǎn)型理念具有一致性。國外銀行發(fā)展的實踐表明，隨著一國經(jīng)濟由投資拉動型向消費拉動型升級轉(zhuǎn)型，以及直接融資在社會融資機制中的作用的提高，銀行轉(zhuǎn)型的方向?qū)⑹怯缮鐣谫Y中介向財富管理中介轉(zhuǎn)變，為客戶提供個性化、綜合化的金融產(chǎn)品和服務(wù)。而在當(dāng)前國內(nèi)資產(chǎn)管理市場快速發(fā)展的背景下，信托公司也必然要成長為具備資產(chǎn)管理、財富管理能力的機構(gòu)，才有存在的價值，兩者的轉(zhuǎn)型理念具有一致性。戰(zhàn)略決定結(jié)構(gòu)，戰(zhàn)略的趨同有利于信托和銀行組織架構(gòu)的整合。

2.信托和銀行的優(yōu)勢具有互補性。信托公司的優(yōu)勢在于多樣化的資金運用方式、通過傳統(tǒng)融資型業(yè)務(wù)所累積的對優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的判別和把握能力，以及對新的市場機會特別是產(chǎn)業(yè)投資領(lǐng)域的快速響應(yīng)。銀行的優(yōu)勢在于龐大的客戶資源和資金資源，面向客戶的多元化、綜合化業(yè)務(wù)體系，以及強大的資產(chǎn)管理能力，兩者的優(yōu)勢具有很強的互補性?？紤]到客戶資源和資金資源將是信托公司未來市場爭奪的重點，單一融資業(yè)務(wù)為主導(dǎo)的業(yè)務(wù)體系亟待改變，因此，并購銀行將有助于信托公司實現(xiàn)信托工具的廣泛和有效的運用，不斷開發(fā)信托創(chuàng)新品種，打造核心業(yè)務(wù)優(yōu)勢。同時，信托和銀行也可以實現(xiàn)強強聯(lián)合，將融資服務(wù)和資產(chǎn)管理有機結(jié)合。

3.并購銀行有利于信托公司提升經(jīng)營管理水平。信托公司可借鑒銀行的流程管理和風(fēng)險管理，推進以客戶為中心、以風(fēng)險控制為主線的業(yè)務(wù)和管理流程改造，實現(xiàn)由“部門信托”到“流程信托”的轉(zhuǎn)變；建立包括信用風(fēng)險、市場風(fēng)險和操作風(fēng)險在內(nèi)的、全程、量化和立體的全面風(fēng)險管理體系，提升自身的風(fēng)險管理水平。

“土地信托銀行”的構(gòu)建原理

“土地信托銀行”以共有制理論為基礎(chǔ)，以“立足農(nóng)村土地，促進土地流轉(zhuǎn)，引導(dǎo)社會資金，實現(xiàn)金融普惠”為踐行原則，兼顧信托和銀行的制度契合點，促進投融資體制改革，引導(dǎo)社會資金，支持農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)等重點領(lǐng)域建設(shè)，實現(xiàn)土地資本化，發(fā)揮金融在國家農(nóng)村土地戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型中的積極作用。

（一）發(fā)展目標(biāo)

“土地信托銀行”將依照國家戰(zhàn)略目標(biāo)和經(jīng)濟社會發(fā)展政策，遵循“不以實現(xiàn)商業(yè)最大化為目標(biāo)，而以追求社會效益為路徑”的發(fā)展思路，引導(dǎo)民間資金投向，合理配置金融資源，為農(nóng)村土地提供多功能、全方位的金融服務(wù)，運用信托機制，讓人民共同分享農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)成果，實現(xiàn)金融普惠。

（二）市場定位

“土地信托銀行”確立在“市場環(huán)境下，以土地為標(biāo)的，以信托為平臺，發(fā)揮銀行優(yōu)勢，為農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)服務(wù)”的運作思路，打造為國家中、長期農(nóng)村的產(chǎn)業(yè)性金融機構(gòu)。

（三）資本設(shè)計

“土地信托銀行”以吸收民營資本為主，國有資本為輔，同時吸納社會民眾微小資本，總規(guī)模300億股，每股面值人民幣一元，按照市場化原則發(fā)行。其中，國有資本不超過30%，民營資本和社會民眾資本不低于70%。

“土地信托銀行”的運行模式

“土地信托銀行”需要具備較強的金融功能，較寬的經(jīng)營范圍，較高的風(fēng)險管理制度和水平，更好的市場化經(jīng)營機制，需要一支更加兢兢業(yè)業(yè)和職業(yè)道德優(yōu)良的管理團隊去控制、化解和緩釋各種經(jīng)濟風(fēng)險?；诖耍罁?jù)銀行的存儲和信貸功能，依托信托的制度優(yōu)勢，本文構(gòu)想“土地信托銀行”的運行模式如圖1所示。

第一，農(nóng)戶將土地存入“土地信托銀行”，“土地信托銀行”為其提供土地憑證，實現(xiàn)了農(nóng)民擁有“可攜帶資產(chǎn)”、“可攜帶的社會保障”，使農(nóng)民自由遷徙成為可能。

第二，“土地信托銀行”的銀行部作為委托“土地信托銀行”的信托部設(shè)立土地信托，實現(xiàn)土地財產(chǎn)資本化，實現(xiàn)了土地所有權(quán)、經(jīng)營權(quán)和收益權(quán)的有效分離。同時依托信托專業(yè)化、產(chǎn)業(yè)資源和與政府溝通等方面優(yōu)勢，增加農(nóng)民談判地位，保障農(nóng)民利益實現(xiàn)。

第三，“土地信托銀行”的銀行部和信托部實行嚴(yán)格的資產(chǎn)隔離，土地信托實現(xiàn)農(nóng)村合作組織資產(chǎn)經(jīng)營和行政管理的分離，實現(xiàn)了受益人的固定收益和超額收益。

（一）管理邏輯

對于發(fā)展較為成熟的行業(yè)和需要規(guī)模發(fā)展的行業(yè)，如旅游、文化、休閑和健康等綠色經(jīng)濟，可以按照商業(yè)銀行融資功能，提供短期融資，收購兼并貸款、買方信貸和賣方信貸，支持其建立信用，加速發(fā)展。對于風(fēng)險高、規(guī)模大、建設(shè)期長、很有前途或意義重大的項目，要客觀評估其商業(yè)模式和盈利模式，聯(lián)合財政資金、政策性金融建立多種保障和補償機制，運用聯(lián)合融資、銀團貸款和結(jié)構(gòu)性融資，控制風(fēng)險，達到支持目的。對于農(nóng)村土地中高新技術(shù)問題，“土地信托銀行”應(yīng)當(dāng)建立科技專家顧問機構(gòu)，建立有關(guān)技術(shù)資料庫，組建有科技評估能力的項目管理團隊，逐漸摸索和探尋適應(yīng)農(nóng)村土地的投融資管理模式。

（二）資金來源

長期資金來源：根據(jù)農(nóng)村土地發(fā)展中開發(fā)形式的信托項目，發(fā)行集合信托產(chǎn)品，募集中、長期資金、發(fā)行中、長期金融債券、建立和管理信托投機基金，發(fā)起產(chǎn)業(yè)投資基金。短期資金來源：吸收存款、發(fā)行大額存單、辦理機構(gòu)存款，辦理電子銀行和銀行卡的個人存款業(yè)務(wù)，開展金融市場短期融資業(yè)務(wù)。

（三）資金運用

通過信托投資、信托基金投資、產(chǎn)業(yè)基金投資、信托貸款、信托項目融資、收購兼并融資、中短期商業(yè)信貸、消費信貸和短期融資工具，運用投貸組合、結(jié)構(gòu)性融資、債股轉(zhuǎn)換組合等方式，提供各種投融資服務(wù)。支持農(nóng)村土地和綠色經(jīng)濟基礎(chǔ)建設(shè)、培育核心技術(shù)企業(yè)發(fā)展，支持關(guān)鍵企業(yè)規(guī)模發(fā)展，促進農(nóng)村土地健康發(fā)展。解決農(nóng)村土地以及相關(guān)產(chǎn)業(yè)短期資金需求，為其建立短期融資平臺，提供增信服務(wù)，為綠色經(jīng)濟發(fā)展提供周轉(zhuǎn)融資和各種金融服務(wù)。為農(nóng)村土地和綠色經(jīng)濟提供重組兼并融資服務(wù)，促進規(guī)模發(fā)展，促進產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展，建立行業(yè)發(fā)展平臺，支持農(nóng)村土地和綠色經(jīng)濟橫向貫通發(fā)展。建立電子銀行體系，創(chuàng)立云銀行服務(wù)，支持綠色消費、打造旅游、文化、休閑和健康消費金融體系，為擴大內(nèi)需和拉動消費服務(wù)。

（四）盈利模式

在市場化運行原則下，“土地信托銀行”保持穩(wěn)健長期可持續(xù)運行的盈利模式是手續(xù)費、利差和資本回報，以信托業(yè)務(wù)手續(xù)費收入為主，銀行存貸利差為輔，以投資業(yè)務(wù)資本回報和資金管理息差以及結(jié)算、顧問、等中介業(yè)務(wù)手續(xù)費為補充。

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