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房屋銷售范文第1篇

一、房地產(chǎn)產(chǎn)品的無形性

房地產(chǎn)產(chǎn)品具有區(qū)域性、異質(zhì)性、保值增值性等特性，這些特性對房地產(chǎn)產(chǎn)品的營銷產(chǎn)生了重要的影響。但是，人們通常忽略了房地產(chǎn)產(chǎn)品另外一個比較重要的特性——無形性，即住宅房地產(chǎn)產(chǎn)品在某種程度上是看不見、摸不著的，消費者只能依靠房地產(chǎn)開發(fā)商的描述來想象所購買物業(yè)單位的未來面貌。一般而言，住宅房地產(chǎn)產(chǎn)品的無形性主要通過以下幾點來體現(xiàn)。

（一）從住宅房地產(chǎn)產(chǎn)品的內(nèi)容上看，房地產(chǎn)整體產(chǎn)品包括較大部分的無形性產(chǎn)品

從整體產(chǎn)品的概念出發(fā)，房地產(chǎn)產(chǎn)品不僅包括所提供的空間、戶型，小區(qū)的規(guī)劃、景觀、建筑風格、建筑質(zhì)量、配套、公共部分裝修等有形的產(chǎn)品，還包括了樓盤的區(qū)位、品牌、社區(qū)文化、物業(yè)管理服務(wù)和購買過程服務(wù)，樓盤的升值潛力和樓盤所在區(qū)域的規(guī)劃等無形的產(chǎn)品。

（二）從住宅房地產(chǎn)產(chǎn)品的銷售時機上看，開發(fā)商銷售的大多是期房

開發(fā)商為了減少資金的占用壓力和降低開發(fā)成本，通常在物業(yè)還是期房狀態(tài)時，就開始預(yù)售。對于所提供的物業(yè)的產(chǎn)品情況，開發(fā)商給消費者畫出了美好的藍圖。但產(chǎn)品在未來究竟會呈現(xiàn)出什么狀態(tài)，只有靠開發(fā)商的信用來加以推測。在這種情況下，不可預(yù)見性的風險較大，消費者在購買時會非常謹慎，只有根據(jù)開發(fā)商的信譽和品牌來推測所購買的產(chǎn)品。

（三）從住宅房地產(chǎn)產(chǎn)品的銷售形式上看，開發(fā)商銷售的基本上都是清水房

在這種情況下，消費者即使購買的是現(xiàn)房，他也只能知道房地產(chǎn)產(chǎn)品的有形部分，如戶型、小區(qū)規(guī)劃、景觀、建筑風格、建筑質(zhì)量、配套、公共部分裝修等。他很難清楚地知道自己入住后的住宅究竟會是什么樣的，只有借助開發(fā)商的樣板房來想象自己所購買住宅的未來情況。這樣，從消費者購買和消費房地產(chǎn)產(chǎn)品的角度來看，消費者其實是很難知道他自己入住后所消費產(chǎn)品的具體狀況以及給自己所帶來的具體感受。

二、住宅房地產(chǎn)無形性給消費者造成的特殊影響

由于房地產(chǎn)產(chǎn)品所具有的無形性特征，會給消費者帶來一系列特殊的影響。這些影響包括：

（一）消費者很難準確認識其購買的物業(yè)單位

在房地產(chǎn)產(chǎn)品裝修完好前，消費者對所購買住宅房地產(chǎn)的有形實體，很難形成準確的預(yù)期，在入住之前，消費者對所購買住宅房地產(chǎn)的無形部分，很難形成準確的認識。

（二）消費者購買物業(yè)的風險很大

住宅房地產(chǎn)的價值很大，但其質(zhì)量、工期以及開發(fā)商所做出的各種承諾均取決于開發(fā)商的信譽，消費者不可預(yù)見性的風險較大。

（三）消費者很難做到房地產(chǎn)產(chǎn)品的真正比較

對于不同的住宅房地產(chǎn)，消費者只能根據(jù)廣告和開發(fā)商的承諾來形成產(chǎn)品形象，產(chǎn)品的比較也只是各物業(yè)所傳播信息之間的比較。而各物業(yè)沒有傳播的信息之間，很難形成鮮明的對比。

（四）消費者對房地產(chǎn)廣告的信賴度較低

由于房地產(chǎn)廣告是開發(fā)商有選擇地刊登和美化，其內(nèi)容的真實性普遍會受到消費者的質(zhì)疑。由于以上無形性的影響，消費者會通過各種方式來認識樓盤單位。這些途徑包括房地產(chǎn)產(chǎn)品的現(xiàn)場設(shè)施、售樓處布局、銷售人員等系列有形的線索，也包括開發(fā)商的品牌、信譽、在消費者中口碑等無形的線索。

三、房地產(chǎn)營銷中的有形展示營銷策略

（一）有形展示營銷策略

服務(wù)營銷的研究成果顯示，在消費無形的服務(wù)產(chǎn)品時，顧客通常利用感宮對有形物體的感知及由此所獲得的印象來認識和評價服務(wù)產(chǎn)品的質(zhì)量及服務(wù)企業(yè)的形象?！坝行握故尽闭抢孟M者的這一認識特征，通過對顧客在服務(wù)過程中能夠直接感知到和提示了服務(wù)信息的有形物來傳遞服務(wù)產(chǎn)品的質(zhì)量，這些有形物包括服務(wù)環(huán)境、服務(wù)工具、服務(wù)設(shè)施、服務(wù)人員、服務(wù)信息資料、服務(wù)價目表、服務(wù)中的其他項目等。有形展示有助于顧客感覺服務(wù)產(chǎn)品的特點以及提高享用服務(wù)時所獲得的利益，有助于建立服務(wù)產(chǎn)品和服務(wù)企業(yè)的形象，支持有關(guān)營銷戰(zhàn)略的推行。鑒于房地產(chǎn)產(chǎn)品無形性特征及該特性對購房者產(chǎn)生的種種特殊影響，房地產(chǎn)開發(fā)商可以借鑒服務(wù)營銷理論中的有形展示策略，充分展示房地產(chǎn)產(chǎn)品的質(zhì)量及開發(fā)商的良好形象，從而規(guī)避房地產(chǎn)無形性帶來的不利影響。

（二）有形展示策略在房地產(chǎn)營銷中的應(yīng)用

根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)的具體情況，筆者認為，房地產(chǎn)營銷中的有形展示應(yīng)該包括環(huán)境展示、人員展示、品牌載體以及信息溝通展示四大部分。其具體的應(yīng)用如下所示：

1．環(huán)境展示：（1）工地展示。工地是購房者到達現(xiàn)場感覺到的第一要素。有效的工地有形展示包括圍板、LOGO墻裝飾、引導旗、橫幅打出的口號、標語等；另外，工程的施工進度和施工狀況也是工地展示的重要組成部分；（2）售樓處。售樓處是消費者進行樓盤咨詢最主要的地方，最能體現(xiàn)開發(fā)商專業(yè)水準及品牌形象。良好的售樓處形象，可以充分激發(fā)消費者的購買欲望。在售樓處的建設(shè)過程中，售樓處修建的位置、建筑外觀風格、功能分區(qū)、裝修格調(diào)是開發(fā)商應(yīng)該重點考慮的展示因素；（3）銷售資料。銷售資料也是充分展示樓盤形象，給購房者有形體會的有利工具。售樓書、置業(yè)指南、戶型匯編、POP海報、DM單、購房預(yù)定卡、客戶問候卡、辦公用品等都是有效展示樓盤現(xiàn)象的載體；（4）樣板房/展示間。樣板房能夠?qū)⑵矫娴膽粜驮O(shè)計圖紙直觀化、立體化，讓購房者對所要購買的房子形成一個直觀的感受，從而激發(fā)購買的興趣和欲望?？傮w而言，樣板房應(yīng)該切合樓盤的主要風格，符合目標消費群的喜好；（5）其他展示。在購房者接觸的環(huán)境展示中，還包括了諸如沙盤、戶型模型、效果圖、展板、禮品指示牌等。這些展示物都能給購房者留下具體的印象，從而影響購房者對房地產(chǎn)產(chǎn)品的印象。

2．人員展示：（1）置業(yè)顧問。在房地產(chǎn)銷售過程中，置業(yè)顧問承擔著向購房者介紹本公司樓盤的責任，其形象與行為規(guī)范、溝通技巧，直接影響到購房者對樓盤形象的認同，意義重大。因此，樓盤有形展示策略的人員展示設(shè)計，第一重要的就是置業(yè)顧問的展示設(shè)計。（2）相關(guān)工作人員。購房者在購房過程中，與其接觸的人員不僅僅是置業(yè)顧問。保安、保潔、園林工人、財務(wù)等后勤員工也會在購房過程向購房者提供服務(wù)。這些人員的服務(wù)水平也會影響消費者對樓盤的印象，因此也必須對這些后勤人員進行專業(yè)培訓。（3）來訪顧客。我們通常會忽略來訪顧客對其他購房者的影響。其實，通過對來訪顧客的言行舉止的觀察，消費者可以判斷出以后共同生活的鄰居的基本素質(zhì)，從而影響其對樓盤形象的看法。

房屋銷售范文第2篇

（一）可行性分析

經(jīng)濟方面的可行性。本系統(tǒng)是房屋銷售管理信息系統(tǒng)，所以系統(tǒng)的成本主要集中在開發(fā)軟件的費用上，但是系統(tǒng)投入運行后，就可以減少大量的人力以及物力。耗時短，資金消耗少，實用性強，經(jīng)濟性良好。具有極高的經(jīng)濟方面的可行性。操作方面的可行性。由于該系統(tǒng)是分模塊設(shè)立的，所以模塊間既有一定的獨立性，也有一定的聯(lián)系，適用范圍廣，操作簡單易懂。即便是不精通網(wǎng)絡(luò)以及計算機的相關(guān)工作人員也可以使用，減少了人力物力的投入，提升了管理效率，可操作性強。

（二）需求分析

由于房地產(chǎn)行業(yè)大多采取跨地域的經(jīng)營方式，承包不同省份、不同城市、不同區(qū)域的房地產(chǎn)工程。有統(tǒng)一的總部進行分項管理，但是各個項目并沒有自己的管理平臺，來讓總部及時了解相關(guān)的狀況，因此容易造成資源分配不均衡，不能及時進行調(diào)整等狀況。所以，房地產(chǎn)企業(yè)需要一個可以進行反饋的系統(tǒng)，來及時了解相關(guān)狀況，來調(diào)節(jié)相關(guān)的決策。在財務(wù)方面，各個項目的財務(wù)是獨立的，因此，為了更好地進行管理，避免賬目出現(xiàn)偏差，要將各個項目的財務(wù)數(shù)據(jù)及時反饋，需要一個管理系統(tǒng)來進行這樣的工作。也要對客戶資源進行很好的管理，并征求客戶的意見和建議并咨詢客戶的滿意度，來提升公司形象，并發(fā)掘潛在客戶以及潛在市場。這需要建立一個系統(tǒng)，來管理并反饋客戶的相關(guān)信息。房屋銷售管理信息系統(tǒng)具體要做到對內(nèi)部數(shù)據(jù)信息進行管理，來方便操作人員操作以及查詢。由于數(shù)據(jù)十分龐大，輸入的工作量也十分的大，因此系統(tǒng)一定要簡單易懂、方便操作、能實現(xiàn)批量操作等。為了實現(xiàn)房地產(chǎn)銷售信息無紙化，并運用計算機以及網(wǎng)絡(luò)技術(shù)等，就要建立一個綜合性的房屋銷售管理信息系統(tǒng)。在進行信息的錄入與輸出的同時，來對相關(guān)的資料進行管理。

（三）功能分析

在系統(tǒng)的功能分析方面，我們從四個板塊來研究。房產(chǎn)管理模塊，建立一個房屋銷售管理信息系統(tǒng)，其最基本最首要的功能便是房產(chǎn)管理。這要求系統(tǒng)可以支持管理者對房屋信息進行修正的一系列操作，如新內(nèi)容的添加、錯誤信息的刪減、錄入以及修改等一系列操作。除此之外，要將查詢功能設(shè)置的相對便利，來使得客戶依照需要對房屋信息進行查詢，對所需的房屋進行快速定位?？蛻艄芾砟K，可以幫助公司更好的管理客戶信息，來明確業(yè)務(wù)方向，增加自己的競爭力。對客戶進行合理的分類，來提高管理效率，并根據(jù)客戶要求以及滿意度等信息將客戶進行劃分，來針對不同的客戶提供不同的信息和服務(wù)。收費管理板塊，用來記錄客戶的繳費狀況等。來方便費用的記錄以及催繳，并可以添加物業(yè)費等信息，來方便其他有關(guān)的單位的工作。售樓管理板塊，這是房屋銷售管理信息系統(tǒng)的核心部分，在這一板塊中，我們可以實現(xiàn)對樓盤銷售的情況的管理，讓公司統(tǒng)一管理數(shù)據(jù)，更加容易的了解樓盤的銷售狀態(tài)，更好地進行下一步的操作。

二、系統(tǒng)設(shè)計

（一）模塊劃分與功能設(shè)計

房產(chǎn)管理模塊，主要是管理各個樓盤內(nèi)部的相關(guān)數(shù)據(jù)。一定要有添加、修改、查詢、刪除等相關(guān)基礎(chǔ)操作的功能。該模塊有樓盤信息登記管理、戶型信息的登記管理、樓盤、查詢、戶型信息查詢等主要功能。樓盤信息登記管理板塊：對各種樓盤信息進行添加、修改、查詢、刪除等相關(guān)基礎(chǔ)操作，要有樓盤編號、樓盤報價以及戶型編號等信息。戶型資料登記管理板塊：對戶型資料進行添加、修改、查詢、刪除等相關(guān)基礎(chǔ)操作。要包括，對戶型的基礎(chǔ)介紹、平面圖、編號、價格、內(nèi)部結(jié)構(gòu)、實際面積等。樓盤查詢板塊：實現(xiàn)通過查詢樓盤的關(guān)鍵字來對樓盤全面的信息進行查詢。包括樓盤的編號、報價，戶型的編號等信息。戶型查詢板塊：實現(xiàn)通過查詢關(guān)鍵字或關(guān)鍵詞，來查詢戶型的相關(guān)信息。包括，戶型的編號、設(shè)計圖、內(nèi)部結(jié)構(gòu)、面積等信息?？蛻艄芾戆鍓K，一定要有添加、修改、查詢、刪除等相關(guān)基礎(chǔ)操作的功能。還要分為客戶資料登記管理板塊，客戶資料查詢管理等幾個子版塊?？蛻糍Y料登記管理板塊：要求能夠?qū)崿F(xiàn)對客戶資料進行添加、修改、查詢、刪除等相關(guān)基礎(chǔ)操作的功能的操作。要有相對全面的客戶資料?？蛻糍Y料查詢管理板塊：要求能夠通過查詢操作，查詢客戶資料中的某一項內(nèi)容，比如按照客戶的身份證進行查詢、按照客戶的姓名進行查詢、按照手機號進行查詢等，進而出現(xiàn)客戶的相對全方面的信息。收費管理模塊，實現(xiàn)對收費的數(shù)據(jù)進行添加、修改、查詢、刪除等相關(guān)基礎(chǔ)操作。包括登記管理板塊，以及查詢管理板塊兩個子版塊。收費登記管理板塊：對相關(guān)的收費信息進行添加、修改、查詢、刪除等相關(guān)基礎(chǔ)操作。包括收費項目編號、樓盤編號、繳費時間、繳費金額、物業(yè)費用、公共基礎(chǔ)費用、其他費用等。收費查詢管理板塊：通過查詢住戶的相關(guān)信息，來查看住戶的相關(guān)繳費情況。包括查詢住戶所在的住址、住戶的的身份證號、姓名等信息，來進一步查詢住戶的繳費信息。售樓管理模塊，這是房地產(chǎn)企業(yè)的基本業(yè)務(wù)，所以這個板塊是一個基本版塊。業(yè)績直接影響效益，所以這個版塊十分重要。要對售樓信息進行添加、修改、查詢、刪除等相關(guān)基礎(chǔ)操作。主要包括售樓人員登記管理板塊、售樓合同管理板塊。樓盤銷售人員登記管理板塊：對銷售人員的各項信息進行添加、修改、查詢、刪除等相關(guān)基礎(chǔ)操作。包括，姓名、性別、身份證號、編號、手機號碼、電話號碼、所屬區(qū)域等相關(guān)信息。售樓合同管理板塊：對售樓合同的相關(guān)信息進行添加、修改、查詢、刪除等相關(guān)基礎(chǔ)操作。包括，合同的狀態(tài)、編號、所屬樓盤的相關(guān)資料、購買人相關(guān)信息、支付狀況等信息。

（二）數(shù)據(jù)庫設(shè)計

自二十世紀的發(fā)展以來，人類步入了信息時代。計算機硬件技術(shù)發(fā)展迅速。越來越多的企業(yè)以及公司用計算機來對數(shù)據(jù)信息進行管理，所以計算機管理的數(shù)據(jù)越來越龐大。為了對數(shù)據(jù)進行統(tǒng)一便捷的管理，讓同一數(shù)據(jù)來方便更多的應(yīng)用，便出現(xiàn)了數(shù)據(jù)庫，這一統(tǒng)一管理數(shù)據(jù)的軟件，英文名稱Database。數(shù)據(jù)庫可以滿足，將數(shù)據(jù)進行較為合理的存儲，并且同一數(shù)據(jù)可以讓多個用戶共同使用，冗余度較小。數(shù)據(jù)庫里的數(shù)據(jù)具有較小的數(shù)據(jù)冗余度，較高的數(shù)據(jù)獨立性和擴展性，因為數(shù)據(jù)在數(shù)據(jù)庫中是按照一定的數(shù)據(jù)模型組織來進行描述和存儲的，他們可以在一定的范圍內(nèi)向用戶提供數(shù)據(jù)的多用戶共享。由于不同的數(shù)據(jù)庫是按照不同的數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)進行組織和聯(lián)系的，由這個特點數(shù)據(jù)庫被分為關(guān)系式、層次式、網(wǎng)狀式三種數(shù)據(jù)庫。隨著技術(shù)的不斷發(fā)展，數(shù)據(jù)庫模型也在不斷升級，出現(xiàn)了數(shù)據(jù)庫管理系統(tǒng)，可以實現(xiàn)建立、使用、維護、統(tǒng)一管理、控制數(shù)據(jù)庫等多項功能，并可以保證數(shù)據(jù)的安全性和完整性。只有用數(shù)據(jù)庫進行管理才能實現(xiàn)數(shù)據(jù)管理自動化，因此，創(chuàng)建以及設(shè)計系統(tǒng)的第一步便是設(shè)計以及建立數(shù)據(jù)庫。本房屋銷售管理信息系統(tǒng)的數(shù)據(jù)庫是用PowerBuilder9.0本身自帶的數(shù)據(jù)庫創(chuàng)建的。創(chuàng)建這個數(shù)據(jù)庫，在D：\bysheji中存放系統(tǒng)的數(shù)據(jù)庫文件。housysm.db為數(shù)據(jù)庫的名字。建立完相關(guān)數(shù)據(jù)庫后就可以來建立相關(guān)表項了，主要有樓盤、戶型、客戶、銷售員等表項。下表便是表項以及相關(guān)內(nèi)容：1）戶型表：戶型編號，建筑面積，平面設(shè)計圖，套內(nèi)面積，房型，房型簡介；2）樓盤信息表：樓盤編號，樓盤報價，戶型編碼；3）收費記錄表：收費項目編號，樓盤編號，收費日期，電視費，電話費，煤氣費；4）公用基礎(chǔ)設(shè)施費，其它費用，預(yù)收押金，交款人，收款人；5）售樓人員信息表：售樓人員編號，身份證號碼，姓名，性別，聯(lián)系電話，手機號碼，電子郵箱；6）用戶登錄表：用戶編號，用戶名稱，登錄密碼；7）客戶信息表：客戶編號，客戶姓名，性別，手機號碼，客戶職業(yè)，聯(lián)系電話，電子郵箱，郵政編碼，備注；8）收款登記表：收款單號，樓盤編號，收款日期，收款金額，付款方式，收款人，交款人；9）合同信息表：合同編號，樓盤編號，買房人身份證號碼，銷售人員編號，樓盤單價，樓盤折扣金額，付款方式，貸款銀行，簽訂時間，客戶交款記錄。

（三）數(shù)據(jù)窗口對象的創(chuàng)建

系統(tǒng)其他界面的設(shè)計便不一一介紹了，這里簡單介紹一下數(shù)據(jù)窗口對象的創(chuàng)建。使用PowerBuilder時，其中一個較為重要的工具便是數(shù)據(jù)窗口對象。由于本系統(tǒng)是使用PowerBuilder設(shè)計的，所以一定要注意數(shù)據(jù)窗口對象的建立，這是連接數(shù)據(jù)庫與客戶端的工具。在數(shù)據(jù)窗口對象中可以對數(shù)據(jù)進行添加、修改、查詢、刪除等相關(guān)基礎(chǔ)操作。還可以指定數(shù)據(jù)的輸入格式和輸出格式用數(shù)據(jù)窗口對象可以較為方便以及快捷的建立相關(guān)的較為復雜的數(shù)據(jù)庫應(yīng)用程序，來為數(shù)據(jù)窗口對象選擇不同的顯示風格以及選擇不同的數(shù)據(jù)源，并可以增強它的功能，這就要通過添加各種控件來實現(xiàn)了。要保證數(shù)據(jù)庫與窗口對象是相互連接的，這樣才能順利的通過數(shù)據(jù)窗口對象對數(shù)據(jù)進行相關(guān)操作，要保證添加、修改、查詢、刪除等相關(guān)基礎(chǔ)操作的順利運行。所以，一定要保證數(shù)據(jù)窗口對象成功地與數(shù)據(jù)庫相連接。數(shù)據(jù)窗口對象中數(shù)據(jù)的來源便是其中的數(shù)據(jù)源，在本系統(tǒng)的設(shè)計中，數(shù)據(jù)窗口對象的數(shù)據(jù)源主要有下面兩種：快速選擇數(shù)據(jù)源，QuickSelect。通過建立簡單的Select語句，來進行數(shù)據(jù)源的選擇，主要通過一個表或者由外鍵連接的多個表來進行數(shù)據(jù)列的選擇，但是這種方法有一點缺陷，那便是在創(chuàng)建數(shù)據(jù)窗口對象時不能生成相應(yīng)的計算列。SQL選擇數(shù)據(jù)源，SQLSelect。SQL選擇數(shù)據(jù)源，SQLSelect數(shù)據(jù)遠遠比快速選擇數(shù)據(jù)源，QuickSelect數(shù)據(jù)源要復雜的多。通過這種方式可以用可視化的方式來建立較為復雜的SQL選擇數(shù)據(jù)源的語句結(jié)構(gòu)來構(gòu)造數(shù)據(jù)源，并生成相應(yīng)的計算列，這是快速選擇數(shù)據(jù)源所做不到的。還可以對數(shù)據(jù)進行相應(yīng)的分組排序，還可以進行表的關(guān)聯(lián)等等操作。PowerBuilder中的數(shù)據(jù)源，功能最全的便是SQL選擇數(shù)據(jù)源，SQLSelect。數(shù)據(jù)窗口對象顯示數(shù)據(jù)的方式便是數(shù)據(jù)窗口對象的顯示風格。這要求數(shù)據(jù)窗口對象顯示的外觀不一定要多么的華麗，但一定要美觀、大方、變化多，以此來適用于不同的場景以及場合。本系統(tǒng)的數(shù)據(jù)窗口的顯示風格設(shè)定為，F(xiàn)reeform風格和Grid風格這兩種風格。創(chuàng)建數(shù)據(jù)窗口對象的步驟如下：在進入PowerBuilder后，在系統(tǒng)樹窗口中查找并打開該應(yīng)用，找到“File”/“New”進行選擇，或者是通過單擊工具條上的相關(guān)圖標，來彈出新建對象窗口。在這里要選擇“DataWindow”頁，會出現(xiàn)一個界面，在界面上選擇顯示風格。以“客戶信息查詢窗口”為例。先選定Freeform的圖標，點擊確認按鈕或雙擊鼠標左鍵。彈出對話框，選擇數(shù)據(jù)庫中的“客戶信息表”，單擊下一步，這樣就可以建立“客戶信息查詢窗口”的數(shù)據(jù)窗口了。然后便可以通過對數(shù)據(jù)窗口對象進行操作進而對其進行相關(guān)操作。

三、總結(jié)

房屋銷售范文第3篇

委托方（以下簡稱甲方）：

身份證號碼：

地      址：

電      話：

受托方（以下簡稱乙方）：

身份證號碼：

地      址：

電      話：

甲、乙雙方就甲方所提供的房屋委托乙方銷售事宜，按國家法律法規(guī)原則，本著誠實信用、雙方自愿的原則，經(jīng)甲、乙雙方協(xié)商一致，達成以下協(xié)議條款：

一、委托銷售房屋信息

甲方將坐落于    長沙   市      區(qū)    號   室，（建筑面積        平方米，產(chǎn)權(quán)證號：   ）的房屋委托給乙方進行銷售，并將與所銷售該房屋的相關(guān)權(quán)益證明的法律文書文本（包括但不限于原件、復印件、影印件等）的資料交付給乙方，甲方必須保證該房屋相關(guān)權(quán)益證明的法律文書文本合法有效。

二、銷售委托期限

本協(xié)議規(guī)定該房屋的銷售委托期限自2018年11月25日起至2018年3月30日止。乙方利用其銷售途徑推廣并銷售甲方委托的該房屋，直至本協(xié)議規(guī)定委托期限屆滿或該房屋在銷售委托期限內(nèi)成功銷售為止。

三、委托房屋的銷售價格

雙方議定上述房屋及附屬建筑物的保底銷售總價款為人民幣小寫： ￥2020000 元整  ，人民幣大寫：  貳佰零貳萬元整  。

四、甲、乙雙方議定該房屋委托銷售的傭金原則為：

1、本協(xié)議服務(wù)期內(nèi)該房屋的銷售傭金比例

（1）于本協(xié)議服務(wù)期內(nèi)，所委托之銷售物業(yè)銷售成功，在第三條保底的基礎(chǔ)上，該房屋成交總價的0.01%作為乙方的銷售傭金；

（2）在第四條1—（1）款的基礎(chǔ)上，實現(xiàn)溢價的，其溢價部分甲方收取0.01%，乙方收取99.99%用于銷售團隊的服務(wù)獎勵。

2、該房屋銷售成功的界定原則

甲方與乙方所推薦的購買客戶通過網(wǎng)上競拍成功并按照甲方要求支付相應(yīng)款項，則視為乙方已經(jīng)完成該房屋的銷售，甲方應(yīng)向乙方計算及支付相應(yīng)的銷售傭金。

3、該房屋銷售傭金支付約定

在該房屋通過司法拍賣法院退回款的三日內(nèi)，甲方按已收入款額以本協(xié)議第四條計算并支付乙方的傭金。

五、甲方責任

1、乙方協(xié)助甲方走法院司法拍賣流程，甲方須積極配合乙方的工作。

2、甲方保證該房產(chǎn)合法、有合法的土地使用權(quán)（已繳納土地出讓金），若由此引起的法律糾紛由甲方承擔。

六、乙方責任

1、乙方所有對外宣傳的該房屋的資料及信息都需要得到甲方的確認，并報之甲方備存。

2、乙方需根據(jù)與甲方確定的該房屋相關(guān)事宜制訂銷售策略、銷售價格并開展相關(guān)銷售工作，為甲方推薦該房屋的購買客戶。

七、合同終止與解除：

1、該協(xié)議委托期限到期，則該協(xié)議自動解除。

2、該協(xié)議委托期限內(nèi)實現(xiàn)該房屋成功銷售并完成結(jié)傭后，則該協(xié)議自動解除。

八、違約責任

因甲、乙雙方中任中一方給對方造成經(jīng)濟損失的，除賠償損失之外，應(yīng)雙倍賠償于對方因此支付的各項費用（包括但不限于賠償金、訴訟費、律師費等）。

如因政府及銀行規(guī)定，本協(xié)議涉及房產(chǎn)手續(xù)客觀上不能辦理過戶或銀行不能辦理手續(xù)等導致協(xié)議解除，不適用本條款。

九、其它約定：

1、甲方委托人：           （身份證號碼：                 ） 與乙方委托人：     （身份證號碼：             ）均被合法授權(quán)負責本次合作的對接工作，在合作期間雙方委托人達成一致的附屬文件、簽收單、電子郵件、微信、短信記錄具有同等法律效力。

2、如遇自然災(zāi)害、政府行為、或者銀行的原因或其他不可抗拒因素，雙方可協(xié)商延后日期或取消本次合作，雙方均不承擔因此產(chǎn)生的違約責任。

3、雙方對本合同內(nèi)容及費用嚴格保密，在沒有經(jīng)過雙方同意的情況下，不得隨意將本合同內(nèi)容透露給第三方，否則違約方需支付守約方（最低不低于1000元，最高不超過100000元違約金）作為賠償。

4、本合同履行過程中，雙方函件的往來按照合同載明的地址以特快傳遞的方式郵寄，郵政機構(gòu)投遞到該地址后被簽收、或無人簽收被退回、或地址不詳無法投遞等情形均視為送達對方，郵政機構(gòu)的回執(zhí)可作為有效的送達依據(jù)。

5、以上責任及義務(wù)，雙方需嚴格遵守，違約方需承擔全部責任。凡因執(zhí)行本合同所發(fā)生的一切爭議，雙方應(yīng)通過友好合同解決。如不能協(xié)商解決，由甲方所在地人民法院判決。

十、本協(xié)議一式貳份，具有同等法律效力，自雙方簽字蓋章之日生效。

十一、附加條款：本協(xié)議附件（如下，包含但不限于）具備與本協(xié)議文書同等的法律效益。

1、附房產(chǎn)證復印件及該房產(chǎn)位置圖；

2、甲方的委托申明；

3、甲方所提供的法律文書清單及附屬資料件；

4、甲方需提供或證明的該房屋使用物件及費用結(jié)算的清單；

5、甲方指定委托人的身份證明資料。

委托方（甲方）： 受托方（乙方）：法定代表人： 法定代表人：

委托人：                             委托人：

地      址：                             地      址：

電      話：                             電      話：

年   月   日                        年    月    日

委托申明

（先生）鄭重申明，自茲證明坐落于       市      區(qū)      號     室，（建筑面積      ）的房屋的全部銷售事宜，現(xiàn)委托     面積       平方米，產(chǎn)權(quán)證號：       司進行全權(quán)處理，委托期截止日為          。

特此申明

房屋銷售范文第4篇

提前分享

某投資開發(fā)商欲對開發(fā)出的投資型商鋪(某商城)進行促銷，經(jīng)過多方面的策劃，推出了其核心是“一次性分享前3年利潤的36％”的廣告，目的是想通過讓投資者提前分享利潤，減少投資者的首付支出，吸引更多的投資者，盡快回收資金。

以一間商鋪為例說明投資案例的廣告大意，見圖1:

廣告很有創(chuàng)意，吸引了投資者的目光。再加上該商鋪的地理位置優(yōu)越，交通便利。廣告發(fā)出前，商城就做了大量的工作，所以廣告發(fā)出后就吸引了大量的投資者，開盤一個月售出400余套?？墒遣痪枚悇?wù)機關(guān)找上了門，經(jīng)過一番調(diào)查詢問，查賬核實后，稅務(wù)機關(guān)認定該商城存在嚴重的偷稅行為。開始商城不理解，經(jīng)過稅務(wù)機關(guān)講解之后，商城也不得不承認在本次營銷策劃中存在嚴重的稅收漏洞。

漏洞何在

常規(guī)的房地產(chǎn)銷售中涉及到的稅種有營業(yè)稅和土地增值稅。營業(yè)稅是對在我國境內(nèi)提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或銷售不動產(chǎn)的單位和個人所取得的營業(yè)額征收的一種流轉(zhuǎn)稅。房地產(chǎn)公司銷售不動產(chǎn)應(yīng)按營業(yè)稅中的銷售不動產(chǎn)稅目，以從購買方取得的全部價款和價外費用(含貨幣、貨物或其他經(jīng)濟利益)為計稅依據(jù)交納營業(yè)稅。土地增值稅是對有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)、取得增值性收入的單位和個人所征收的一種稅，它也是房地產(chǎn)企業(yè)要交納的重要稅收之一。

如果是投資型的商業(yè)門店，即投資者投資買下之后不負責經(jīng)營，由該房地產(chǎn)企業(yè)負責外租，付給投資者租金，則商場還要代扣代繳付給投資者租金的營業(yè)稅、房產(chǎn)稅、個人所得稅。此處的營業(yè)稅屬于營業(yè)稅稅目中的服務(wù)業(yè)，具體應(yīng)是租賃業(yè)，計稅依據(jù)為所收取的租金。房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對象，按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財產(chǎn)稅。投資人是商鋪的產(chǎn)權(quán)所有人，有租金收入，應(yīng)按租金收入的12％交納財產(chǎn)稅。另外，投資者還應(yīng)按個人所得稅中的財產(chǎn)租賃所得交納個人所得稅。但這部分稅款商場本身不負擔，由商場從租金中代扣，余額返還給投資者。

以上是一般的投資型的商業(yè)門店所涉及到的稅種。商城的“一次性返還前3年利潤的36％”，看似效果很好的營銷方案，卻給自身帶來了很大的稅收上的麻煩。

首先是銷售不動產(chǎn)交納營業(yè)稅方面。商城打出此廣告的目的是想通過降低投資者首付款現(xiàn)金支出，吸引更多的投資者。但降低的首付款仍應(yīng)計入營業(yè)稅的計稅依據(jù)。因為廣告的內(nèi)容表明商鋪是按總價出售的，更何況銷售的發(fā)票開具方式是商城向投資者開具房價全額發(fā)票，再由投資者向商城開具分享利潤部分的收據(jù)。所以對企業(yè)來說現(xiàn)金流入量是房價的差額，卻要負擔房價全額的稅收。有稅收就意味著有現(xiàn)金流出，這是不能延緩的。

其次是投資者提前分享利潤部分的稅收問題。由所舉的例子可以看出，投資者分享部分的利潤是稅后的，所以這部分由于提前分享利潤部分所帶來的稅收成本必須由商城自己負擔。也就是說商城要代扣代繳分享租金部分的營業(yè)稅、房產(chǎn)稅和投資者的個人所得稅，并且這部分稅收要計入商城的成本。

最后是對交納土地增值稅的影響。我國的土地增值稅實行的是四級超率累進稅率?！奥省敝傅氖窃鲋殿~與扣除項目金額的比率?！霸鲋殿~”是指納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入減除稅法規(guī)定的扣除項目金額后的余額。由于商鋪銷售收入并沒有因為商城向投資者返利而減少，無形之中就有可能提高稅率的級次。級次高稅率就高，交納的稅款隨之提高。

用案例列舉的數(shù)據(jù)，可以計算出商城由此帶來的稅收成本

(1)商城每間商鋪實收金額≈38萬元，投資者分享金額≈21萬元。

商城應(yīng)交納營業(yè)稅≈(38十21)萬×5％=2.95萬元。多負擔了分享部分21萬元的稅收1.05萬元。

(2)有關(guān)分享21萬元利潤的稅收:

房產(chǎn)稅≈21萬×12％≈2.52萬元

營業(yè)稅≈21萬×5％=1.05萬元

代扣代繳個人所得稅≈(21一營業(yè)稅一房產(chǎn)稅一修繕費用)萬×20％=2.91萬元

需要說明的是，這里只是粗略的計算，沒有包括所有的稅種(如沒有考慮印花稅、城市維護建設(shè)稅和教育費附加)。計算的目的不是計算要交納多少稅收，而是要說明稅負高的因素。

總的來說，由于提前分享前3年利潤的36％，使得商城每套商鋪多負擔了至少7萬元的稅收。截至稅務(wù)機關(guān)發(fā)現(xiàn)問題，企業(yè)已售出433套，需查補的稅款對企業(yè)來說是一筆巨大的支出。另外在本案例中由于商城沒有代扣代繳，還要接受稅務(wù)機關(guān)的罰款。對于大多“借雞生蛋”的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，現(xiàn)金能盡快回收是關(guān)鍵。正是出于這個原因企業(yè)才推出了這個營銷方案，但是企業(yè)卻因此付出了巨大的代價。

可以看出，問題的根源在于“一次性分享前3年利潤36％”上。房地產(chǎn)公司按全額開發(fā)票，投資者就分享利潤部分開收據(jù)是這種銷售方式的必然結(jié)果。但如果房地產(chǎn)公司的廣告內(nèi)容是全額售房，分享利潤，卻按差額部分開發(fā)票逃避稅收，則是明顯的偷稅行為，將受到嚴厲的懲罰。

那么怎樣才能做到既吸引投資者。達到預(yù)期效果，資金盡快回收，又能回避稅收風險，減少企業(yè)不必要的稅收支出呢？

合理避稅

無獨有偶，沒過多久，和這家商城相似的大連某廣場也推出了他們的廣告，核心是“總價減免三成減負大行動”，購商鋪一次性減免總價款的30％，省去貸款的后顧之憂。

舉例按銀行提供六成1O年按揭貸款計算(見圖2)。

另外一次性付款在此基礎(chǔ)上還可以享受9.6折優(yōu)惠，按揭貸款享受9.8折優(yōu)惠。

該廣場銷售方式給出了兩個可選擇方案或者一次打折減少以后貸款利息，或者是分享以后利潤可以變相減少首付支出，但以后年度貸款利息要高一些。這樣做首先是給了投資者選擇的余地，適應(yīng)了不同偏好的投資者的選擇。其次投資者經(jīng)過一番對比之后還會認為選擇一次性減免30％合算，這也是此廣場策劃的初衷：讓投資者明白一次性返租的形式從長遠來講并不合算，投資廣場是最佳選擇，重要的是合法避掉了稅收。因為是房價直接打折，企業(yè)化繁為簡打折部分不計入營業(yè)稅計稅依據(jù)，首先就省去了這部分的營業(yè)稅，也不用去代扣代繳打折部分的房產(chǎn)稅、營業(yè)稅、個人所得稅，當然也就沒有了自己負擔成本的損失。同時也省去了不少和稅務(wù)機關(guān)打交道的麻煩。

房屋銷售范文第5篇

委托人（簡稱甲方）：

受委托人（簡稱乙方）：

甲、乙雙方根據(jù)中華人民共和國有關(guān)法律、行政法規(guī)和海南省?？谑邢嚓P(guān)地方性法規(guī)的規(guī)定，在合法、平等、自愿、相互信任的基礎(chǔ)上簽訂本合同，承諾共同遵守。

第一條：房屋基本情況

1、甲方自愿將座落在

區(qū)

的房屋（以下簡稱"該房屋"）受委托人全權(quán)銷售。

2、該房屋的基本情況如下：

房屋性質(zhì)：

所有權(quán)人：

房型：

朝向：

結(jié)構(gòu)：

房齡約????建筑面積：

樓層：

總層數(shù)：

使用性質(zhì)：

附屬設(shè)施：

第二條：調(diào)入價格

甲、乙雙方協(xié)商后的委托價格為：人民幣

元（大寫）。房屋權(quán)證過戶的相關(guān)費用由

承擔。如乙方銷售該房屋的價格與雙方約定的委托價格有差額時,該差額由乙方承擔。

第三條：暫付款約定（本條各款項均不計利息）

1、乙方向甲方的暫付款約定：

（1）乙方于

年

月

日交付定金人民幣

元（大寫）

（2）乙方交付定金叁日后雙方辦理該房屋過戶的公證手續(xù)。

（3）

乙方預(yù)留委托價格的10%

元整（大寫）作為過戶押金，待過戶完畢五個工作日后支付給甲方。(遇節(jié)假日上述付款時間順延)

第五條：相關(guān)事宜

1、甲方承諾于

年

月

日前騰空該房屋，并將該房屋鑰匙交予乙方。甲方結(jié)清該房屋在騰空日前發(fā)生的水、電、煤氣、暖氣、有線電視及物業(yè)管理等所拖欠的相關(guān)費用，并將交費憑證及配套設(shè)施的相關(guān)手續(xù)證明交予乙方。乙方留存甲方提供手續(xù)證明如下：

2、甲方應(yīng)向乙方提供以下文件：

該房屋的產(chǎn)權(quán)證（或租賃合同）原件及其相關(guān)證件。

產(chǎn)權(quán)人或承租人的身份證復印件。

乙方留存甲方提供證件及物品如下：

3、因甲方不能滿足下列情況造成本合同無法履行，視同違約；若造成《獨家委托銷售協(xié)議》不能完全履行，按該合同追究違約責任：

(1)"該房屋"的實際情況與產(chǎn)權(quán)證(租賃合同)所標內(nèi)容相符。

(2)"該房屋"的基本情況應(yīng)屬實。

(3)"該房屋"的權(quán)屬沒有糾紛。

(4)"該房屋"同時轉(zhuǎn)讓的設(shè)施設(shè)備等齊全完好，并能正常使用。

(5)"該房屋"沒有拆改現(xiàn)象，如已拆改，應(yīng)取得合法有效的證明。

(6)

甲方應(yīng)積極配合辦理過戶手續(xù)，不得以任何借口推諉拖延。

(7)"該房屋"不屬于經(jīng)行政司法機關(guān)依法裁定或決定查封和扣押的房屋。

(8)"該房屋"若為共有房屋，甲方須保證在簽訂本合同時，已取得其他共有人書面同意。

(9)"該房屋"不存在嚴重質(zhì)量問題。

(10)甲方應(yīng)如實向乙方介紹此房屋歷史情況，不得隱瞞。

4、甲方全權(quán)委托乙方同買房客戶簽訂《獨家委托售出協(xié)議》（房屋基本情況、成交價格、付款約定、相關(guān)適宜、違約責任等）。

第六條：違約責任

1、甲方須保證該房屋權(quán)屬無爭議，若發(fā)生與甲方有關(guān)的權(quán)屬糾紛或債務(wù)糾紛，由甲方負責解決并承擔一切后果及違約責任。

2、甲方須保證該房屋結(jié)構(gòu)無拆改或拆改得到相關(guān)管理部門的同意及持有合法、有效證件，若因此影響辦理過戶手續(xù)，產(chǎn)生的一切后果及違約責任由甲方負責。

3、如甲、乙任何一方拒絕履行合同或解除合同，或發(fā)生第五條、本條1、2違約責任，均由違約方向另一方分別支付本合同第二條確定的房屋委托價格的10%作為違約金。實際損失超過違約金總額的，責任方應(yīng)據(jù)實賠償。如違約情節(jié)嚴重影響到該房屋日后的銷售，則乙方有權(quán)提出退房要求。

第七條：免責條款

如因洪水、地震、火災(zāi)和法律、政府政策變化等不可抗力原因，導致本合同不能全面履行的，甲、乙雙方互不承擔違約責任。

第八條：約定其它事宜

第九條：其它

1、本合同在履行中若發(fā)生爭議，甲、乙雙方應(yīng)協(xié)商解決。協(xié)商不成，任何一方可向該房屋所在地人民法院提起訴訟。

2、本合同經(jīng)甲、乙雙方簽字蓋章后生效，一式兩份，一份兩頁，甲、乙雙方各執(zhí)一份。各種手續(xù)交接清楚，本合同自動作廢，并由乙收回。

甲方：

乙方：

聯(lián)系方式：

聯(lián)系方式：

年

月

日

年