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房地產(chǎn)營銷策劃流程范文第1篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；營銷策劃；問題；趨勢

房地產(chǎn)市場逐漸由賣方市場過渡到買方市場，企業(yè)取得一塊地就能制勝的神話已經(jīng)遠(yuǎn)去，激烈的競爭需要企業(yè)對房地產(chǎn)營銷策劃越來越重視，房地產(chǎn)營銷策劃對促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展以及增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的競爭能力具有重要的意義，房地產(chǎn)營銷策劃已成為關(guān)系到房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成功與否的首要環(huán)節(jié)。由于我國房地產(chǎn)市場發(fā)展比較落后，房地產(chǎn)營銷策劃的理論和思想至今仍未真正成熟，再加上一些開發(fā)商缺少營銷策劃方面的經(jīng)驗(yàn)，在實(shí)際房地產(chǎn)營銷策劃操作中難免存在一些問題。

        1房地產(chǎn)營銷策劃中現(xiàn)存的問題

 ①目標(biāo)客戶定位不準(zhǔn)確。由于高額的消費(fèi)支出、購買結(jié)果的不確定性，房地產(chǎn)消費(fèi)是一種高關(guān)聯(lián)度的購買行為，其購買決策的環(huán)節(jié)、影響因素和時間都復(fù)雜得多，變化的可能性也大得多，所以應(yīng)該采用專業(yè)的消費(fèi)者行為調(diào)研?？墒且恍┓康禺a(chǎn)開發(fā)商認(rèn)為“市場是引導(dǎo)出來的”、“我們比消費(fèi)者更專業(yè)”，正是由于房地產(chǎn)開發(fā)商的這種心態(tài)，使之在房地產(chǎn)開發(fā)過程中營銷策劃者普遍忽視了對消費(fèi)者的研究，從而造成了目標(biāo)客戶定位不準(zhǔn)的現(xiàn)象。

 ②缺少規(guī)范的可行性分析。眾所周知，房地產(chǎn)開發(fā)不但受諸多相關(guān)經(jīng)濟(jì)、法律和政府相關(guān)政策及其變化的約束，而且還要受許多不可預(yù)測因素的影響，這些約束和影響直接或間接地改變房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)費(fèi)用乃至決定項(xiàng)目的成敗。然而，有一些開發(fā)商在前期策劃過程中不知投資分析為何物，對未來政策走勢缺乏敏銳性的分析和判斷，不做規(guī)范的項(xiàng)目可行性分析，往往依賴高層領(lǐng)導(dǎo)個人經(jīng)驗(yàn)和感覺進(jìn)行投資決策，營銷策劃也介入過晚，導(dǎo)致投資決策失誤，開發(fā)產(chǎn)品不對路，以至于到項(xiàng)目銷售中期，盡管投入了大量的人力物力宣傳推銷，仍然有大量商品房滯銷。

 ③無視差異化競爭。與普遍忽視消費(fèi)者研究相反，部分房地產(chǎn)開發(fā)商過度重視對同行競爭者的研究，常常不惜花上半年的時間動員全公司的力量，發(fā)動地毯式的搜索從本區(qū)域到跨區(qū)域甚至全國的假想敵都無不囊括，從環(huán)境、房型、配套到裝修細(xì)節(jié)等競爭者優(yōu)勢都關(guān)注備至。然而這樣大量的投入沒有什么實(shí)質(zhì)性意義，得出的結(jié)論不能指導(dǎo)我們的實(shí)際工作。事實(shí)上房地產(chǎn)與普通消費(fèi)品不同，即便地段不同也不會有任何兩個項(xiàng)目會同質(zhì)化，既然不會有同質(zhì)化，那就絕不會面臨像普通消費(fèi)品那樣廣泛的競爭。

 ④“克隆”現(xiàn)象比較普遍。房地產(chǎn)營銷策劃的興起，應(yīng)當(dāng)是由廣州、上海、深圳等沿海發(fā)達(dá)城市開始的。多年的房地產(chǎn)營銷策劃實(shí)踐，使第一批專業(yè)策劃人員積累了豐富的策劃經(jīng)驗(yàn)和極有價值的策劃理論和思想。最近幾年來，內(nèi)地城市的開發(fā)商也開始注重起營銷策劃來。這些地方引入策劃的途徑有：一是派專業(yè)人員到沿海城市學(xué)習(xí)、取經(jīng)、參加各類策劃培訓(xùn)班；二是要請知名策劃人前往內(nèi)地房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目擔(dān)任總策劃或顧問；三是內(nèi)地舉辦各種房地產(chǎn)營銷策劃演講會，并邀請知名策劃人參加交流，從中獲得沿海地區(qū)房地產(chǎn)營銷策劃的最新理念。通過這幾種方式，沿海城市先進(jìn)的房地產(chǎn)營銷策劃理念和優(yōu)秀的經(jīng)典案例，開始在內(nèi)地開花結(jié)果。同時，內(nèi)地策劃人在策劃理念和手段上不可避免地出現(xiàn)了“克隆”現(xiàn)象，甚至有的地方幾個樓盤的營銷策劃方案幾乎相同，這已經(jīng)引起同行們的關(guān)注。

 ⑤過分依賴廣告攻勢。有些房地產(chǎn)策劃者過分強(qiáng)調(diào)“猛烈的廣告攻勢”“、強(qiáng)大的空中優(yōu)勢”，偏愛采用大發(fā)行量的大眾媒體進(jìn)行宣傳。這種“用大炮打蚊子”的做法，有效性差成本也居高不下。廣告成本的大幅度提高必然會影響最終收益。隨著媒體干擾的增大，媒體的邊際傳播收益也在下滑，房地產(chǎn)策劃者應(yīng)該針對具體項(xiàng)目量體裁衣，作出合理的廣告費(fèi)用預(yù)算。

  2房地產(chǎn)營銷策劃發(fā)展趨勢

 ①強(qiáng)化品牌戰(zhàn)略。隨著房地產(chǎn)逐漸進(jìn)入品牌競爭時代，房地產(chǎn)市場的競爭已從價格競爭、概念競爭轉(zhuǎn)而進(jìn)入品牌競爭階段，房地產(chǎn)開發(fā)商更注重對品牌的培養(yǎng)與宣傳。因此房地產(chǎn)營銷策劃者應(yīng)注重對品牌的不斷強(qiáng)化，輸出品牌核心價值，進(jìn)行統(tǒng)一品牌之下的分品牌戰(zhàn)略；同時廣告意識要超前，推廣手段整合性強(qiáng)，利用一切可以利用的傳播資源強(qiáng)化產(chǎn)品的品牌

 ②適應(yīng)消費(fèi)者個性化要求。隨著房地產(chǎn)消費(fèi)市場日趨理性和個性化，消費(fèi)者偶然性、沖動性購買行為減弱，理性購買行為增強(qiáng)；各種不同類型的消費(fèi)者對樓盤的選擇逐漸建立自己的標(biāo)準(zhǔn)和喜好，消費(fèi)者對商品房的選擇會更趨“個性化”，會更加考慮自己的心理需求，尋找更加適合自己的樓盤。因此房地產(chǎn)營銷策劃者應(yīng)該針對不同消費(fèi)者進(jìn)行日趨明朗的市場細(xì)分，以滿足不同類型消費(fèi)需求的消費(fèi)群，比如中小型房地產(chǎn)企業(yè)就必須以其個性化和特色需求也在市場占據(jù)一席之地。

        ③調(diào)整營銷模式，建立全程營銷機(jī)制。房地產(chǎn)全程營銷策劃是從項(xiàng)目用地的初始階段就導(dǎo)入策劃營銷的科學(xué)方法，結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)的運(yùn)作流程，逐步實(shí)施。各開發(fā)商核心能力的側(cè)重點(diǎn)不同，房地產(chǎn)營銷組織形式也可以有其獨(dú)特性。但是，基本的框架應(yīng)該大同小異以客戶導(dǎo)向型全過程營銷理念為指導(dǎo)，營銷機(jī)構(gòu)應(yīng)強(qiáng)化策劃和銷售部門的客戶服務(wù)和反饋功能。策劃部門應(yīng)該是樓盤相關(guān)信息的收集者和樓盤市場興奮點(diǎn)創(chuàng)造性思維產(chǎn)生的組織者。通過吸引客戶深度的前期參與和策劃，可以使項(xiàng)目的市場推廣自然而然地變得容易。當(dāng)然，在整個項(xiàng)目策劃過程中，不排除專業(yè)人士對客戶適當(dāng)?shù)匾龑?dǎo)，從而把雙方可能的分歧解決在前.目前不少開發(fā)公司紛紛成立客戶俱樂部，經(jīng)常性地與客戶溝通項(xiàng)目進(jìn)展、公司狀況，組織客戶深入項(xiàng)目策劃，與客戶形成互動的有效聯(lián)接。一些開發(fā)公司專門成立了客戶服務(wù)中心，設(shè)投訴接待和售后服務(wù)等職能。

參考文獻(xiàn)：

[1]國寧.房地產(chǎn)營銷與策劃[M].北京:中國商業(yè)出版社,2006.

[2]賈士軍.房地產(chǎn)項(xiàng)目全程策劃[M].廣州:廣東經(jīng)濟(jì)出版社,2003.

[3]覃彥玲.房地產(chǎn)營銷觀念與案例分析[J].重慶建筑大學(xué)學(xué)報,2005,(1).

房地產(chǎn)營銷策劃流程范文第2篇

【關(guān)鍵詞】策劃；廣告；經(jīng)濟(jì)；房地產(chǎn)

廣告創(chuàng)意者在執(zhí)行廣告設(shè)計之前都會對該次廣告活動以及廣告的主要目的做全面深入的思考與抉擇，它是一個思維嚴(yán)密的計劃過程。廣告創(chuàng)意者也會隨著自己知識和經(jīng)驗(yàn)的積累和日漸豐富對整個廣告的策劃和后期的廣告設(shè)計執(zhí)行越來越考究和成熟。廣告策劃，就是對于廣告運(yùn)動的整體計劃，是為提出、實(shí)施及測定廣告決策而進(jìn)行的預(yù)先的研討和規(guī)劃。簡言之，廣告策劃是廣告運(yùn)作的設(shè)計藍(lán)圖，是廣告運(yùn)作之前對于它的整體把握。

近年來,我國房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展,各種營銷理念和營銷手法推陳出新,但隨著房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入微利時代,各房地產(chǎn)公司逐鹿申城,樓市風(fēng)云,瞬息萬變。激烈的競爭,嚴(yán)峻的考驗(yàn),使房地產(chǎn)開發(fā)商將營銷策劃視為企業(yè)經(jīng)營和運(yùn)作的生命線。盡管房地產(chǎn)營銷策劃經(jīng)過幾年的探索,開發(fā)商、營銷商已開始用理性的眼光看待營銷策劃的價值,但許多人還未從根本上認(rèn)識房地產(chǎn)營銷策劃的合理內(nèi)涵,在房地產(chǎn)開發(fā)實(shí)踐中未能最大限度地發(fā)揮房地產(chǎn)營銷策劃的作用。縱觀現(xiàn)今樓市營銷策劃,許多地方仍值得深思。

一、商業(yè)廣告策劃定位

1.相輔相成的廣告策劃與廣告設(shè)計

在進(jìn)行廣告策劃之時，要從思維上要有科學(xué)的新觀念，力求是廣告策劃與創(chuàng)意得以充分發(fā)揮。首先，廣告是市場營銷的一個環(huán)節(jié)，廣告策劃可以幫助市場營銷順利有效的進(jìn)行。對于企業(yè)來講，要先利順內(nèi)部環(huán)境中各部分的關(guān)系，有利于廣告策劃的順利開展。廣告的作用盡管不可忽視，但必竟也有一定的局限。而且在市場營銷中的廣告策劃活動會受諸多因素的影響。? 轉(zhuǎn)

2.以消費(fèi)者為中心

企業(yè)從一開始的生產(chǎn)就應(yīng)該認(rèn)識到，生產(chǎn)什么、生產(chǎn)多少？不是企業(yè)自己說了算，而是由消費(fèi)市場中的消費(fèi)者說了算，也就是說，要有充分、客觀的市場調(diào)查數(shù)據(jù)和可靠的信源。企業(yè)只有生產(chǎn)了適銷對路的產(chǎn)品，才能真正實(shí)現(xiàn)顧客的需求，最終實(shí)現(xiàn)贏利的目的。從這一點(diǎn)上我們可以清楚的認(rèn)識到，廣告是市場營銷的一個組成部分，因此，在進(jìn)行廣告策劃和廣告設(shè)計時，也必須樹立起以消費(fèi)為核心的意識。而且，每一次廣告的策劃與設(shè)計執(zhí)行都必須緊緊抓住能滿足消費(fèi)者需求的核心利益和核心價值。找到產(chǎn)品與消費(fèi)者，廣告與目標(biāo)受眾等因素之間的內(nèi)在關(guān)聯(lián)性。

3.調(diào)查分析，有效執(zhí)行設(shè)計

分析的準(zhǔn)確與否有兩方面的因素，一是廣告策劃之前的市場調(diào)查資料收集的可靠性和準(zhǔn)確性，二是，調(diào)查分析方法的科學(xué)性、有效性和及時性。對廣告設(shè)計的有效執(zhí)行同樣也需注意兩個方面，一是廣告設(shè)計人的專業(yè)水平和審美水平?jīng)Q定廣告作品的視覺和心理效果，二是廣告設(shè)計人員的文化、生活經(jīng)驗(yàn)等知識的綜合積累，直接決定他們根據(jù)具體的廣告活動目的制定和執(zhí)行出高質(zhì)量的廣告創(chuàng)作作品，使廣告信息得以有效傳遞。另外，廣告在設(shè)計時也要根據(jù)消費(fèi)者對信息理解和需求觀念的轉(zhuǎn)變即時地改變對廣告策劃意圖的信息傳達(dá)。

二、具體在房地產(chǎn)營銷策劃中的應(yīng)用

1.房地產(chǎn)市場調(diào)研與預(yù)測

市場調(diào)研與獲得真實(shí)信息的基礎(chǔ)和依據(jù)是房地產(chǎn)營銷策劃必不可少的環(huán)節(jié)。在市場調(diào)研前,企業(yè)應(yīng)制定嚴(yán)謹(jǐn)?shù)氖袌稣{(diào)查流程；市場調(diào)研時,要有針對性的對項(xiàng)目規(guī)模、特點(diǎn)等于消費(fèi)對象的關(guān)系從整體上把握；調(diào)查結(jié)束后,應(yīng)科學(xué)全面地進(jìn)行分析與預(yù)測市場前景。通常,一項(xiàng)正式調(diào)查的全過程一般可以分為:調(diào)查準(zhǔn)備、調(diào)查實(shí)施以及調(diào)查數(shù)據(jù)分析與總結(jié)三個階段

2. 科學(xué)的市場定位

目標(biāo)市場分析與市場定位是營銷策劃過程中的關(guān)鍵環(huán)節(jié),也是企業(yè)營銷策略的核心。由于房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入微利時代,消費(fèi)者需求層次的多樣化,房產(chǎn)開發(fā)商更應(yīng)明確其目標(biāo)市場,進(jìn)行科學(xué)的市場定位?？梢哉f每一個地產(chǎn)項(xiàng)目、乃至每一套房子都是絕不同的,面積、格局、樓層、景觀以及針對細(xì)分市場都存在與生俱來的差異性。因此,房產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)全面與充分的認(rèn)識市場需求的差異,從消費(fèi)者實(shí)際購買力與需求出發(fā),企業(yè)自身特點(diǎn)出發(fā)。

3.策劃應(yīng)實(shí)事求是,避免故意炒作

策劃者應(yīng)根據(jù)顧客的不同而不是產(chǎn)品的不同來細(xì)分產(chǎn)品。一個開發(fā)項(xiàng)目,往往賣點(diǎn)很多,規(guī)劃、房型、景觀、配套、物業(yè)等等都可以成為賣點(diǎn)。因而策劃者及房產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)根據(jù)自身產(chǎn)品的特點(diǎn)選取最能打動消費(fèi)者的賣點(diǎn)。在房地產(chǎn)營銷策劃的運(yùn)作中,策劃人應(yīng)做到實(shí)事求是。一方面實(shí)事求是的進(jìn)行策劃,不講大話、空話,另一方面要在客觀實(shí)際的基礎(chǔ)上謹(jǐn)慎行動,避免引起故意“炒作”之嫌。

4.注重廣告品質(zhì),重視廣告策劃創(chuàng)意

廣告是把“雙刃劍”。廣告做得很好,消費(fèi)者會有很高的預(yù)期,而一旦產(chǎn)品出了一點(diǎn)問題,也很容易遭到集體抗議,產(chǎn)生許多負(fù)面后果。廣告最重要是要有針對性,廣告媒介的選擇不能陷入套路,更不能誤以為廣告是萬能的。事實(shí)上,有許多傳播渠道可以代替廣告。對于面向低收入人群的中低端項(xiàng)目,價格是更好的傳播方式,如果房地產(chǎn)商肯把樓盤的價格降低一點(diǎn),客戶便會蜂擁而來,口碑的傳播效果決不輸給廣告,而成本可能會比廣告低。在高端產(chǎn)品的營銷策劃中,口碑同樣可以作為重要的傳播渠道,取得理想的傳播效應(yīng)。

5.加強(qiáng)專業(yè)培訓(xùn),提高責(zé)任感

加強(qiáng)對策劃人員專業(yè)知識的培訓(xùn),可以定期組織學(xué)習(xí)的機(jī)會,為策劃人員提供能夠互相交流的機(jī)會,吸取眾家之長,吸收優(yōu)秀的經(jīng)驗(yàn)。房地產(chǎn)營銷策劃需要不斷的吸收新的思想和概念,但是吸收后還要深刻的理解,才能正確運(yùn)用到營銷策劃的過程中,才不至于在概念包裝的時候連自己都不能解釋清楚到底概念的內(nèi)涵是什么。這就要求策劃者在策劃的過程中一定要具有高度的責(zé)任感,認(rèn)真負(fù)責(zé)的做好策劃項(xiàng)目。

參考文獻(xiàn)：

[1]《淺析民族品牌發(fā)展策略》發(fā)表于《中外教壇》2004年9月，刊號:ISSN1609-977X；

房地產(chǎn)營銷策劃流程范文第3篇

關(guān)鍵詞：項(xiàng)目制 雙元制 工作過程

中圖分類號：G642 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1673-9795（2013）08（b）-0118-02

1 加強(qiáng)人才培養(yǎng)模式的創(chuàng)新與改革

1.1 深化校企合作，實(shí)踐“雙元制”人才培養(yǎng)模式

在培養(yǎng)模式的構(gòu)建過程中，我系注重與企業(yè)實(shí)施雙元制“楔入式”的訂單培養(yǎng)，開發(fā)與建設(shè)服務(wù)于房地產(chǎn)服務(wù)型企業(yè)為主，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和政府行政管理部門為輔的，具有較強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)研能力、房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃能力、房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售與銷售管理能力以及房地產(chǎn)中介能力的高技能型人才。構(gòu)建“項(xiàng)目制教學(xué)與實(shí)踐、面對面式訂單培養(yǎng)、頂崗實(shí)習(xí)”的教學(xué)體系。最終形成“一”條主線：以基本素質(zhì)與實(shí)踐應(yīng)用能力培養(yǎng)為主線，在基本職業(yè)素質(zhì)培養(yǎng)的基礎(chǔ)上，重點(diǎn)培養(yǎng)實(shí)踐應(yīng)用技能?！皟伞眰€專業(yè)方向：滿足企業(yè)行業(yè)需求的房地產(chǎn)營銷與策劃方向和房地產(chǎn)銷售管理兩個方向。“三”個培養(yǎng)原則：職業(yè)針對性原則、職業(yè)應(yīng)用性原則、職業(yè)實(shí)踐性原則。“四”個核心能力：房地市場調(diào)查與分析能力、房地產(chǎn)銷售及經(jīng)紀(jì)能力、房地產(chǎn)策劃能力、房地產(chǎn)估價能力?！拔濉眰€突出：以服務(wù)為宗旨、以就業(yè)為導(dǎo)向、以學(xué)生為中心、以產(chǎn)學(xué)為途徑、以質(zhì)量為根本的人才培養(yǎng)模式；開發(fā)具有工學(xué)結(jié)合的特色教材；建立一支教學(xué)水平高、職業(yè)技能強(qiáng)、“雙師”結(jié)構(gòu)合理的專兼教師隊(duì)伍；建設(shè)好集專業(yè)教學(xué)、社會培訓(xùn)、職業(yè)技能鑒定為一體的校內(nèi)綜合實(shí)訓(xùn)基地；深化校外實(shí)習(xí)基地的建設(shè)，建成能覆蓋西南地區(qū)、并且?guī)訁^(qū)域房地產(chǎn)服務(wù)型發(fā)展的房地產(chǎn)中介示范區(qū)，服務(wù)地方經(jīng)濟(jì)。由于我院房地產(chǎn)營銷與策劃專業(yè)建設(shè)的獨(dú)特性，可在重慶市乃至全中國的同類院校的房地產(chǎn)市場營銷與策劃專業(yè)的教學(xué)改革中起示范及引領(lǐng)作用。

1.2 推進(jìn)項(xiàng)目制教學(xué)，重構(gòu)基于工作過程的人才培養(yǎng)課程體系

傳統(tǒng)的人才培養(yǎng)方案，是按照學(xué)科體系的邏輯來進(jìn)行設(shè)計。這樣的課程體系化強(qiáng)，課程完整，有利于學(xué)生對學(xué)科知識的掌握。但是最為高職學(xué)校，這樣的課程體系就顯得不太適應(yīng)了。首先，高職學(xué)校是以技能型人才培養(yǎng)為主，重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)專業(yè)技能的掌握，理論知識只需要夠用就可以。其次，高職學(xué)校是為社會培養(yǎng)實(shí)用性人才，因此，人才培養(yǎng)的方向性應(yīng)根據(jù)社會需求來決定。因此，必須根據(jù)企業(yè)的實(shí)際需求情況來制定人才培養(yǎng)方案，這樣培養(yǎng)出來的學(xué)生，才能更好的滿足企業(yè)的用人需求?；谝陨蟽牲c(diǎn)，我系對人才培養(yǎng)方案進(jìn)行了改革。

第一，我們明確調(diào)研的企業(yè)都是房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)，也是學(xué)生就業(yè)的對口企業(yè)。如：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)銷售企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司、（房地產(chǎn)）網(wǎng)絡(luò)營銷企業(yè)等。

第二，我們制定詳細(xì)的調(diào)研方案，確定調(diào)研內(nèi)容。主要對崗位及其工作職責(zé)等內(nèi)容進(jìn)行調(diào)研。重點(diǎn)針對各個工作崗位具體的工作任務(wù)及其工作過程進(jìn)行的詳細(xì)的調(diào)研和了解。

第三，我們按照專業(yè)能力培養(yǎng)的過程，梳理出培養(yǎng)能力及課程體系。我們根據(jù)企業(yè)調(diào)研結(jié)果，發(fā)現(xiàn)這些企業(yè)非常需要具有房地產(chǎn)測繪與制圖能力、房地產(chǎn)估價能力、房地產(chǎn)營銷策劃能力、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)能力、房地產(chǎn)開發(fā)報建能力的相關(guān)畢業(yè)生。因此，根據(jù)這五方面的能力，我們擬定了專業(yè)課程的流程圖。通過這樣的專業(yè)課流程圖，我們可以清晰的看到這些課程的前向和后續(xù)關(guān)系。能客觀而全面的設(shè)計需要開設(shè)的課程。只有這樣，培養(yǎng)出來的學(xué)生才具備相應(yīng)的工作能力。

2 基于工作過程的教學(xué)設(shè)計改革

2.1 基于工作過程的課程再設(shè)計

根據(jù)深入企業(yè)調(diào)研的結(jié)果，我們有針對性的對專業(yè)課程進(jìn)行必要的整合和重構(gòu)。將工作過程中需要用到的相關(guān)技能進(jìn)行重新搭建，突出課程對核心職業(yè)技能的培養(yǎng)。例如，我系房地產(chǎn)營銷策劃專業(yè)，根據(jù)營銷策劃工作過程中所需要用到的各項(xiàng)技能的流程關(guān)系，重新構(gòu)建了一門房地產(chǎn)整合營銷課程。該課程首先將房地產(chǎn)營銷策劃全工作過程中的各項(xiàng)專業(yè)技能和知識點(diǎn)融入其中，使得學(xué)生能系統(tǒng)和全面的把握工作流程，掌握工作技巧。能輕松實(shí)現(xiàn)學(xué)習(xí)內(nèi)容與工作內(nèi)容無縫對接。其次，該課程根據(jù)房地產(chǎn)營銷策劃工作的流程，將課程整體設(shè)計為五個板塊。第一板塊為基礎(chǔ)能力板塊，主要培養(yǎng)和訓(xùn)練學(xué)生基本調(diào)研能力和報告的撰寫能力。第二板塊為晉級板塊，主要在前期調(diào)研能力的基礎(chǔ)上，培養(yǎng)和訓(xùn)練學(xué)生市場定位和分析的能力。第三板塊為提高板塊，主要培養(yǎng)學(xué)生獨(dú)立進(jìn)行房地產(chǎn)營銷策劃的能力。第四板塊為專項(xiàng)訓(xùn)練板塊，主要培養(yǎng)學(xué)生對房地產(chǎn)企業(yè)品牌和形象的專題策劃能力。第五板塊為拓展板塊，作為對整個課程的綜合學(xué)習(xí)和訓(xùn)練，主要是讓學(xué)生參與企業(yè)實(shí)際工作項(xiàng)目，采用仿真練習(xí)的方式，進(jìn)行房地產(chǎn)銷售實(shí)務(wù)的模擬訓(xùn)練。優(yōu)秀學(xué)生會在這個環(huán)節(jié)得到推薦，進(jìn)入訂單企業(yè)如易居中國、鋼運(yùn)等房地產(chǎn)銷售企業(yè)進(jìn)行實(shí)際銷售項(xiàng)目的帶薪實(shí)訓(xùn)。

通過對課程的整合，不但能彌補(bǔ)高職教學(xué)過程中，理論系統(tǒng)化薄弱的弊端，還能強(qiáng)化技能，讓學(xué)生真正的做到學(xué)有所用。

2.2 基于工作過程的教學(xué)改革

要進(jìn)行項(xiàng)目制的教學(xué)改革，第一，需要明確什么是項(xiàng)目？怎樣的項(xiàng)目才能為教學(xué)所用。在項(xiàng)目制教學(xué)中，我們的目的是希望通過項(xiàng)目的具體操作來培養(yǎng)學(xué)生的專業(yè)能力和技巧，因此，這一個項(xiàng)目或幾個項(xiàng)目一定要包含完整的專業(yè)技能點(diǎn)，否則不能為教學(xué)所用。同時，項(xiàng)目要來源于企業(yè)，充分體現(xiàn)職業(yè)性。

第二，這個項(xiàng)目一定要有完整的工作結(jié)果。當(dāng)學(xué)生學(xué)習(xí)一門課程以后，必須要能完成一項(xiàng)完整的工作，要有一個具體的工作結(jié)果。比如，《房地產(chǎn)市場營銷》就需要完成一個營銷策劃方案。《建筑制圖與識圖》就要求學(xué)生能進(jìn)行樓盤的綜合分析，包括總圖分析（容積率等指標(biāo)分析）、戶型分析、立面圖分析（建筑外形）、簡單的結(jié)構(gòu)（性價比分析）、周邊環(huán)境分析（配套分析）等，《房地產(chǎn)市場調(diào)研》就需要學(xué)生能獨(dú)立策劃調(diào)研并實(shí)施，形成一份調(diào)研報告。

第三，項(xiàng)目制教學(xué)，要求老師撰寫詳細(xì)的項(xiàng)目制教學(xué)方案。要求學(xué)生完成一項(xiàng)任務(wù)的同時，老師必須給出模板，讓學(xué)生仿照的去操作。

第四，按照具體工作流程，設(shè)計和組織教學(xué)。以我系開設(shè)的《建筑制圖與識圖》教學(xué)為例，我們將課程設(shè)計為老師和學(xué)生雙向互動。第一步，由老師選擇和擬定一個恰當(dāng)?shù)墓ぷ魅蝿?wù)，并在授課前布置給學(xué)生。同時，學(xué)生接受任務(wù)，并根據(jù)任務(wù)要求在老師的指導(dǎo)下進(jìn)行分組。做好工作前的準(zhǔn)備工作，以小組團(tuán)隊(duì)的形式開展工作。第二步，由教師對該工作任務(wù)進(jìn)行分解和說明。對完成該工作任務(wù)需要用到的各項(xiàng)技能進(jìn)行講解和演示。各小組學(xué)生接受任務(wù)后，跟隨教師全程觀摩學(xué)習(xí)，掌握相應(yīng)的工作要求和技巧知識。第三步，教師引進(jìn)新的工作任務(wù)，要求學(xué)生按要求獨(dú)立完成。學(xué)生分小組進(jìn)行討論完成工作任務(wù)的方案。其間，教師參與小組討論，并進(jìn)行引導(dǎo)。第四步，學(xué)生根據(jù)討論后的方案，繪制草圖。教師進(jìn)行流動指導(dǎo)。第五步，學(xué)生將繪制完成的草圖進(jìn)行展示，并開展小組互評，教師對其作出點(diǎn)評，提出修改意見。第六步，學(xué)生根據(jù)教師的修改意見修改圖紙，并完成作圖。最后，各小組展示繪圖成果，教師作出評價。通過以上教學(xué)步驟的實(shí)施，真正實(shí)現(xiàn)教學(xué)互動，增強(qiáng)學(xué)生實(shí)踐動手能力，使得學(xué)生能獨(dú)立的完成一項(xiàng)完整的工作任務(wù)。

3 項(xiàng)目制教學(xué)課程考試改革

教學(xué)方式改變以后，考試方式也要隨之改變。考試的目的就是監(jiān)測學(xué)生對該項(xiàng)技能的掌握情況?；诖耍瑢I(yè)技能課程的考試設(shè)計必須以學(xué)生專業(yè)技能掌握情況、學(xué)生對相關(guān)理論知識的運(yùn)用情況、學(xué)生綜合能力情況為考核內(nèi)容進(jìn)行設(shè)計。這就分為理論考核目標(biāo)、技能考核目標(biāo)和綜合素質(zhì)考核目標(biāo)三個大類。

以房地產(chǎn)市場調(diào)研實(shí)務(wù)為例，其理論考核目標(biāo)為：房地產(chǎn)市場調(diào)研基本知識、問卷撰寫基本知識、調(diào)研基本技巧知識、調(diào)研報告撰寫知識等。技能考核目標(biāo)為：調(diào)研基本能力、溝通能力、協(xié)調(diào)能力、統(tǒng)計能力等。綜合素質(zhì)考核目標(biāo)為：團(tuán)隊(duì)合作能力、語言表達(dá)能力、基本禮儀運(yùn)用、應(yīng)變能力等。

項(xiàng)目制考試，主要以與課程相關(guān)的實(shí)際工作項(xiàng)目為工作情境，由教師根據(jù)本學(xué)期所授課程需要掌握的技能要點(diǎn)為技能考核點(diǎn)。將知識技能考核完全融入項(xiàng)目制工作情境中，讓學(xué)生主動并全面負(fù)責(zé)情境項(xiàng)目工作，通過一個個工作任務(wù)的完成來檢驗(yàn)和考核學(xué)生對各項(xiàng)技能的掌握情況。主要以學(xué)生具體操作，老師負(fù)責(zé)指導(dǎo)同時進(jìn)行考核打分為考核方式。老師根據(jù)學(xué)生在仿真項(xiàng)目中的參與情況，工作任務(wù)的完成情況等各方面進(jìn)行綜合評價。

4 抓住契機(jī)，推進(jìn)改革

我院正處于骨干院校建設(shè)的大好時機(jī)，必須抓住這樣的機(jī)會，從我系人才培養(yǎng)方案的擬定開始，到課程的整合設(shè)計與開發(fā)，再到每門課程的具體設(shè)計都進(jìn)行具體的思考和改進(jìn)。跟上市場發(fā)展需求，滿足企業(yè)用人需要，適應(yīng)社會發(fā)展變化，由此，才能不斷的培養(yǎng)出社會、企業(yè)、學(xué)校和家長滿意的高素質(zhì)技能型人才。

參考文獻(xiàn)

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房地產(chǎn)營銷策劃流程范文第4篇

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)市場營銷一體化教學(xué)

【中圖分類號】G642【文獻(xiàn)標(biāo)識碼】A【文章編號】1006-9682(2010)3-0077-02

隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,《房地產(chǎn)市場營銷》課程已經(jīng)作為行業(yè)營銷課程被越來越多的高職院校列入教學(xué)計劃?！斗康禺a(chǎn)市場營銷》課程具有較強(qiáng)的應(yīng)用性,如果在教學(xué)中只注重理論知識的系統(tǒng)傳授,不注重理論聯(lián)系實(shí)際,不注意培養(yǎng)學(xué)生運(yùn)用營銷理論分析解決實(shí)際問題的能力,培養(yǎng)出來的學(xué)生就很難適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要。而當(dāng)前高校教學(xué)存在的最大問題就是理論脫離實(shí)際,尤其是房地產(chǎn)專業(yè)的學(xué)生,實(shí)踐鍛煉的機(jī)會明顯不足。

“一體化教學(xué)”是集“教、學(xué)、做”于一體的一種教學(xué)模式,強(qiáng)調(diào)把理論教學(xué)和實(shí)踐教學(xué)有機(jī)結(jié)合,重視學(xué)生的全程參與,實(shí)施“做中學(xué)、做中教”,進(jìn)行專業(yè)知識、專業(yè)技能和職業(yè)素養(yǎng)三位一體的學(xué)習(xí)與訓(xùn)練,突出了學(xué)以致用、理論聯(lián)系實(shí)際的教學(xué)原則,是提高學(xué)生綜合職業(yè)能力有效的教學(xué)方法。高職院校《房地產(chǎn)市場營銷》課程亟需進(jìn)行“教、學(xué)、做”一體化的教學(xué)改革。

一、《房地產(chǎn)市場營銷》一體化教學(xué)的“教”

1.突出實(shí)用性和操作性的教材

教材是教學(xué)中一個非常重要的環(huán)節(jié)。教師要根據(jù)教材進(jìn)行備課和教學(xué),學(xué)生要依靠教材進(jìn)行學(xué)習(xí)和復(fù)習(xí)。因此教材的質(zhì)量直接關(guān)系到教學(xué)的質(zhì)量。高職高專的教材要理論知識深淺適度,實(shí)踐環(huán)節(jié)特色鮮明,強(qiáng)調(diào)業(yè)務(wù)的操作實(shí)踐。目前大多數(shù)高職院校使用的《房地產(chǎn)市場營銷》教材理論性較強(qiáng),案例比較陳舊,這種教材的使用對學(xué)生而言,實(shí)踐應(yīng)用性不強(qiáng),達(dá)不到理論與實(shí)踐的有機(jī)結(jié)合。要做到“教、學(xué)、做”一體化教學(xué)模式教學(xué)必須要在教材的選擇或編寫上有所突破,可以選擇面向目標(biāo)、以任務(wù)驅(qū)動為內(nèi)容的教材。這種教材在模式上與傳統(tǒng)教材有較大變化,采取先提出問題的方式,然后指出解決問題的方法和所需要的知識。用什么學(xué)什么,增強(qiáng)目的性、實(shí)踐性和應(yīng)用性。實(shí)際上就是以完成一個個具體的任務(wù)為線索,把知識內(nèi)容巧妙地融合到任務(wù)中。教材依據(jù)項(xiàng)目,使學(xué)生學(xué)完一本教材,基本上就會做一個具體的項(xiàng)目,并且可以舉一反三。例如房地產(chǎn)購買行為分析這一章應(yīng)先提出問題:萬科新開發(fā)了一樓盤,請為其做一份營銷策劃方案。然后指出一份營銷策劃方案應(yīng)包括哪些內(nèi)容,需要掌握哪些方面的知識。學(xué)生會在這個問題的驅(qū)動下,通過對學(xué)習(xí)資源的積極主動應(yīng)用,進(jìn)行自主探索和互動協(xié)作的學(xué)習(xí)。實(shí)踐性較強(qiáng)的教材除了教材本身,還應(yīng)包括實(shí)踐實(shí)驗(yàn)教材和配套教學(xué)光盤。這樣的教材打破了原來的知識體系,圍繞任務(wù)重新構(gòu)建知識體系,通過任務(wù)模塊形式講解目標(biāo)系統(tǒng)的功能結(jié)構(gòu),通過流程描述講授解決問題的思路,以此提升學(xué)生的系統(tǒng)分析能力、邏輯思維能力和設(shè)計技能,并在此基礎(chǔ)上做理論知識點(diǎn)的展開和延伸,既可以起到急用先學(xué)、學(xué)以致用和立竿見影的效果,又可以收到誘導(dǎo)學(xué)生逐步展開、深入探討、由會到精的目的。

2.具備“雙師型”素質(zhì)的教師

在“教學(xué)做”一體化教學(xué)模式下,教師不再僅僅是書本知識的傳播者,而且還應(yīng)該是實(shí)踐操作的示范者和指導(dǎo)者。但是由于很多高職院校的教師是直接引進(jìn)的應(yīng)屆畢業(yè)生,因而很多老師都缺乏很實(shí)際的房地產(chǎn)市場營銷實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。另外,近年來由于高職院校大量擴(kuò)招,教師教學(xué)工作量增加,教師尤其是年輕教師進(jìn)修、培訓(xùn)和參加社會實(shí)踐的機(jī)會相對減少,教師往往采用傳統(tǒng)的教學(xué)方法完成學(xué)校交給的教學(xué)任務(wù),沒有用大量精力去探索創(chuàng)新房地產(chǎn)市場營銷課程的教學(xué)模式和方法。再加上有時候部分房地產(chǎn)市場營銷任課教師本身知識儲備不足,缺乏對房地產(chǎn)行業(yè)的深刻理解和對企業(yè)具體運(yùn)作,尤其是崗位要求比較陌生,有時候難免現(xiàn)學(xué)現(xiàn)賣,降低教學(xué)水平,嚴(yán)重地影響教學(xué)效果。

《房地產(chǎn)市場營銷》課程要做到“教、學(xué)、做”一體化教學(xué),必須要有高素質(zhì)的“雙師型”教師隊(duì)伍,了解、掌握、熟悉行業(yè)企業(yè)工作一線的新知識、新技術(shù),適應(yīng)一體化教學(xué)工作需要,真正做到“穿上工作服,就能從事房產(chǎn)營銷,脫下工作服,就能上講臺執(zhí)教”。高職院校新入職的教師上崗前要首先參加技能培訓(xùn);學(xué)校有計劃安排在崗教師到企業(yè)掛職鍛煉或直接選派教師參與相關(guān)實(shí)訓(xùn)基地房地產(chǎn)項(xiàng)目的組織和策劃,提高教師的實(shí)踐能力;聘請具有豐富房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)驗(yàn)和市場營銷經(jīng)驗(yàn)的校外人員擔(dān)任兼職教師,比如房地產(chǎn)公司的主管營銷的副總或者部門經(jīng)理、營銷策劃人員或者房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人等定期到學(xué)校來做教學(xué)工作,把企業(yè)實(shí)際遇到的問題及解決方法傳授給我們的專業(yè)任課教師和學(xué)生。建設(shè)一支能適應(yīng)高職教育的以就業(yè)為導(dǎo)向、強(qiáng)化技能性和實(shí)踐性教學(xué)要求的“雙師型”教師隊(duì)伍,是培養(yǎng)社會需要的高素質(zhì)應(yīng)用型人才的關(guān)鍵。

3.理論與實(shí)踐相結(jié)合的教學(xué)過程

在傳統(tǒng)教學(xué)過程中,教師主要采用傳統(tǒng)的“講授型”。雖然也有案例分析和講練,但整個教學(xué)過程基本上在教室進(jìn)行,缺少仿真的職業(yè)環(huán)境和角色扮演,教師、學(xué)生沒有把自己當(dāng)成真正的房地產(chǎn)市場營銷工作人員,沒有進(jìn)入真實(shí)的職場環(huán)境中。這樣就造成了學(xué)生理論水平高、實(shí)踐能力差的后果,與房地產(chǎn)企業(yè)和具體工作要求相脫節(jié)的矛盾比較突出。

一體化教學(xué)要以能力為本位,在技術(shù)上、方法上和過程上貼近企業(yè)的崗位需求。首先,多渠道強(qiáng)化房地產(chǎn)市場營銷技能培養(yǎng),適當(dāng)加大實(shí)訓(xùn)課程比例。結(jié)合房地產(chǎn)市場營銷課程教學(xué)內(nèi)容,任課教師應(yīng)有目的、有步驟地讓學(xué)生參與到實(shí)踐活動中去。其次,在理論教學(xué)中采用多種模式,特別是“情景型”模式,即學(xué)生在模擬的情景中扮演某一社會角色,從而掌握相關(guān)知識技能的一種實(shí)踐性教學(xué)活動。如教師設(shè)計讓學(xué)生作為售樓人員或者是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人練習(xí)與客戶的交往,或者作為房地產(chǎn)市場營銷部門的工作人員商討某個項(xiàng)目的策劃方案等。在這樣的模擬教學(xué)環(huán)境中,從理論到實(shí)訓(xùn)、再到實(shí)際,提高學(xué)生具體運(yùn)用理論知識,提高實(shí)際工作技能,培養(yǎng)學(xué)生的職業(yè)能力,為他們以后就業(yè)走向工作崗位奠定好基礎(chǔ)。

二、《房地產(chǎn)市場營銷》一體化教學(xué)的“學(xué)”

1.不排斥接受性學(xué)習(xí)

教育學(xué)家呂型偉曾說:“不能什么都讓學(xué)生自己去研究,因?yàn)閷W(xué)生的間接經(jīng)驗(yàn)是很重要的,在學(xué)習(xí)期間,接受性學(xué)習(xí)是重要途徑,學(xué)生主要是學(xué)習(xí)和掌握別人的經(jīng)驗(yàn)。”不同特征的知識,對學(xué)習(xí)方式的要求也就不同。學(xué)生應(yīng)根據(jù)其各自的特點(diǎn)靈活運(yùn)用。接受性學(xué)習(xí)的特點(diǎn):以聽教師講授為主要方式;以掌握系統(tǒng)知識為基本任務(wù);信息傳輸呈線性;學(xué)生認(rèn)知活動具有可指導(dǎo)性、可控性?！斗康禺a(chǎn)市場營銷》中涉及到的基本概念、基本原理、基本方法,需要學(xué)生進(jìn)行接受性的學(xué)習(xí)。例如,房地產(chǎn)市場營銷理念及其演變過程這部分內(nèi)容。接受性學(xué)習(xí)的最大價值在于學(xué)習(xí)者不必從零開始學(xué)習(xí)活動,可以通過繼承接受前人或他人的認(rèn)識成果而加速個體的認(rèn)識發(fā)展過程,從而能夠從容地面對無限的知識海洋。

2.促進(jìn)探究性學(xué)習(xí)

探究性學(xué)習(xí),是一種在好奇心驅(qū)使下,以問題為導(dǎo)向、學(xué)生有高度智力投入且內(nèi)容和形式都十分豐富的學(xué)習(xí)活動。探究性學(xué)習(xí)的前提是學(xué)生“自主活動”,教師在學(xué)生的探究性學(xué)習(xí)中是一個幫助者的角色,教師將為學(xué)生提供學(xué)習(xí)材料,解釋閱讀材料中的問題,提出問題,教師不直接告訴學(xué)生答案,而是要挑戰(zhàn)學(xué)生,鼓勵學(xué)生自己找到問題的答案。例如《房地產(chǎn)市場營銷》課程中房地產(chǎn)市場調(diào)查章節(jié):市場營銷活動必須始于市場、終于市場,開發(fā)前必須調(diào)查市場以確定適銷對路的產(chǎn)品,開發(fā)后必須以適應(yīng)市場的價格、行銷、促銷等策略將產(chǎn)品推向市場,這就要求進(jìn)行市場調(diào)查,掌握市場信息。教師先把市場調(diào)查的一般程序、原則等內(nèi)容向?qū)W生介紹,然后動員學(xué)生到房地產(chǎn)開發(fā)公司、房地產(chǎn)交易所去調(diào)查,最后由教師對學(xué)生遇到的疑惑問題進(jìn)行解答。這種形式的教學(xué)能真正使學(xué)生把知識學(xué)活。

三、《房地產(chǎn)市場營銷》一體化教學(xué)的“做”

1.在實(shí)踐中完成作業(yè)

“教、學(xué)、做”一體化中“做”是核心,教師在做中教,學(xué)生在做中學(xué)。從教師對學(xué)生的關(guān)系上說,做便是教,從學(xué)生對教師的關(guān)系上說,做便是學(xué)。《房地產(chǎn)市場營銷》是一門實(shí)踐性很強(qiáng)的課程,在教學(xué)中應(yīng)以學(xué)生的“做”為重點(diǎn)。例如房地產(chǎn)專題策劃,這是對所學(xué)房地產(chǎn)市場營銷理論綜合而具體的應(yīng)用,是一次實(shí)實(shí)在在的系統(tǒng)學(xué)習(xí)和理論聯(lián)系實(shí)際的大作業(yè),要真題真做。房地產(chǎn)市場營銷理論學(xué)完后,教師應(yīng)將專題策劃的任務(wù)安排給學(xué)生。通過專題策劃使學(xué)生熟悉房地產(chǎn)市場營銷策劃的全過程,使學(xué)生在資料的收集、處理及應(yīng)用,策略的分析,方案的制定、評價與優(yōu)化等方面能與具體對象結(jié)合起來,提高房地產(chǎn)市場營銷策劃能力。

2.實(shí)現(xiàn)工學(xué)結(jié)合

加強(qiáng)校企合作,實(shí)現(xiàn)工學(xué)結(jié)合。學(xué)校充分利用校外實(shí)訓(xùn)基地資源,安排學(xué)生參加頂崗實(shí)習(xí),學(xué)生在做中學(xué)、在學(xué)中做,在完成具體任務(wù)的過程中學(xué)習(xí)新的知識和新的技能,在學(xué)習(xí)中體驗(yàn)工作的責(zé)任和經(jīng)驗(yàn),加快實(shí)現(xiàn)從學(xué)生到勞動者的角色轉(zhuǎn)換。比如讓學(xué)生參加一些市場調(diào)查活動,安排學(xué)生對附近區(qū)域的房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行關(guān)于樓盤戶型、價格、展銷活動、樓盤開盤典禮、新聞會等的調(diào)查分析,使學(xué)生在實(shí)踐中學(xué)習(xí)和了解房地產(chǎn)市場營銷工作過程、項(xiàng)目運(yùn)作的要求,提高房地產(chǎn)市場營銷的技巧;讓學(xué)生接受校企合作單位的培訓(xùn),然后挑選合適的、優(yōu)秀的學(xué)生參與到企業(yè)項(xiàng)目的銷售推廣活動現(xiàn)場,給學(xué)生一個實(shí)戰(zhàn)的機(jī)會,親自感受房地產(chǎn)營銷過程。通過銷售準(zhǔn)備、發(fā)現(xiàn)客戶、銷售講習(xí)、談判與成交、事后跟蹤等環(huán)節(jié)的實(shí)踐,提高學(xué)生售樓技巧。

參考文獻(xiàn)

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2 王慶紅.“教、學(xué)、做”一體化教學(xué)模式的探索與實(shí)踐[J].職業(yè)教育研究,2008.4

房地產(chǎn)營銷策劃流程范文第5篇

隨著房地產(chǎn)市場競爭日趨激烈，房地產(chǎn)企業(yè)提升自身營銷能力變得至關(guān)重要，這就要求企業(yè)對自身營銷能力進(jìn)行準(zhǔn)確評價以及時發(fā)現(xiàn)薄弱環(huán)節(jié)，從而有針對性地進(jìn)行改善。為了準(zhǔn)確的分析房地產(chǎn)企業(yè)的營銷能力，論文以一房地產(chǎn)企業(yè)為案例，在對房地產(chǎn)市場營銷的特點(diǎn)和影響因素分析的基礎(chǔ)上，嘗試建立完整的房地產(chǎn)企業(yè)營銷能力評價指標(biāo)體系，并采用層次分析法確定指標(biāo)的權(quán)重，綜合運(yùn)用模糊綜合評價法對房地產(chǎn)企業(yè)營銷能力進(jìn)行評價。論文的主要內(nèi)容如下：第一章，緒論。主要闡述本文選題的背景、目的和意義、國內(nèi)外研究狀況、研究思路、分析方法以及可能的創(chuàng)新之處。第二章，房地產(chǎn)營銷能力評價的基本理論。主要對房地產(chǎn)市場營銷、房地產(chǎn)企業(yè)營銷能力的概念和特征加以分析和界定，介紹了層次分析法、模糊綜合評價法和德爾菲法的主要內(nèi)容和實(shí)施步驟。第三章，房地產(chǎn)企業(yè)營銷能力評價指標(biāo)體系的建立。主要闡述了評價指標(biāo)體系設(shè)立的目的、原則、邏輯框架、構(gòu)建方法等內(nèi)容。第四章，西華房地產(chǎn)公司營銷狀況分析。通過實(shí)地調(diào)研、收集資料，對西華房地產(chǎn)公司的營銷狀況進(jìn)行分析評價。第五章，房地產(chǎn)營銷能力模糊綜合評價法的實(shí)施過程。以西華房地產(chǎn)公司為案例，詳細(xì)介紹了模糊綜合評價法在房地產(chǎn)企業(yè)營銷能力評價中的應(yīng)用過程。第六章，提升西華公司營銷能力的對策及建議。針對西華房地產(chǎn)公司市場營銷中的薄弱環(huán)節(jié)，提出相應(yīng)的對策和建議。本論文提出了房地產(chǎn)企業(yè)營銷能力評價指標(biāo)體系，為房地產(chǎn)企業(yè)定量評價營銷能力提供了一種方法，也為企業(yè)決策提供一種輔助工具，有助于改進(jìn)企業(yè)經(jīng)營效益，提高房地產(chǎn)企業(yè)決策和管理的水平。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；營銷能力；評價指標(biāo)體系；模糊綜合評價法

3FUZZYCOMPREHENSIVEEVALUATIONONTHEMARKETINGABILITYOFREALESTATEENTERPRISESABSTRACTWiththecompetitionoftherealestatemarketincreasing,itiscriticalfortherealestateenterprisestoenhancetheirownmarketingability.Itrequiresenterprisestoevaluatetheirownmarketingcapacityaccuratelyandfindtheweaklinktoimprove.Inordertoanalysisthemarketingcapacityoftherealestateenterprises,thepaperappliesthefuzzycomprehensiveevaluationmethodtotheevaluationofthemarketingability.ThepapertrytoestablishacompleteevaluationindexsystemofthemarketingcapacityoftherealestateanduseAHPtodeterminethetargetweight,finallyUsethefuzzycomprehensiveevaluationtoevaluatethemarketingabilityoftherealestateonthebasisoftheanalysisofthecharacteristicsoftherealestatemarketinginthecaseoftherealestateenterprisesinxian.Themainelementsasfollows:ChapterI,Introduction.Themaintopicsofthispaperarethebackground,purposeandsignificance,thestudyathomeandabroad,thethoughtofthepaperandthepossibilityofinnovation.ChapterII,Thebasictheoryoftheevaluationoftherealestatemarketingability.ThechaptermainlydefinestheconceptandthecharacteristicsoftherealestatemarketingandtheimplementationstepsoftheAHP,fuzzycomprehensiveevaluationofthelawandtheDelphimethod.ChapterIII,Theevaluationindexsystemoftherealestatemarketingcapacity.Thischaptermainlyintroducesthepurpose,principles,thelogicalframeworkandthebuildingmethodsoftheevaluationindexsystem.ChapterIV,TheanalysisoftheXihuacomapy.Throughfieldresearch,collectinginformationontheXihuarealestateenterprises,thechapteranalysistherealestatecompany''''smarketingsituation.Chapterⅴ,Theimplementationprocessofthefuzzycomprehensiveevaluationontherealestatemarketingability.ThechapterdescribestheapplicationofthefuzzycomprehensiveevaluationthemarketingcapacityofrealestatetakingXihuaasanexample.ChapterVI,TherecommendationstoenhancethecapacityofmarketingofXihuacomapy.ThechaptermainlytellesthesuggestionstoenhancemarketingabilityoftheXihua.4Thepaperpresentstherealestatemarketingcapacityevaluationindexsystemandaquantitativeevaluationofthemarketingabilityoftherealestateenterprises.Italsoprovidesacomplementarytooltoimprovethebusinessefficiencyanddecision-makingrealoftheestateenterprises.

KEYWORDS:Therealestate,Themarketingcapacity,Evaluationsyste,Fuzzycomprehensiveevaluation5

目錄第一章導(dǎo)言

1.1選題背景

1.2研究的目的和意義

1.2.1研究的目的

1.2.2研究的意義

1.3國內(nèi)外相關(guān)研究的動態(tài)綜合

1.3.1國外研究動態(tài)

1.3.2國內(nèi)研究動態(tài)

1.3.3關(guān)于國內(nèi)外研究的評述

1.4文本研究的思路和方法

1.4.1研究思路

1.4.2研究方法

1.5研究的主要內(nèi)容

1.6論文可能的創(chuàng)新之處

第二章房地產(chǎn)企業(yè)營銷能力評價的基本理論

2.1房地產(chǎn)企業(yè)營銷相關(guān)概念界定

2.1.1房地產(chǎn)營銷

2.1.2房地產(chǎn)企業(yè)營銷能力

2.2房地產(chǎn)企業(yè)營銷能力綜合評價法介紹

2.2.1層次分析法

2.2.2模糊綜合評價法.

2.2.3德爾菲法.

第三章房地產(chǎn)企業(yè)營銷能力評價指標(biāo)體系的建立

3.1評價指標(biāo)體系構(gòu)建的目的

3.2房地產(chǎn)企業(yè)營銷能力評價指標(biāo)體系設(shè)立的原則

3.3房地產(chǎn)企業(yè)營銷能力評價指標(biāo)體系的邏輯框架

3.4指標(biāo)構(gòu)建的方法

3.5房地產(chǎn)企業(yè)營銷能力評價指標(biāo)的設(shè)定

第四章西華房地產(chǎn)公司營銷狀況分析

4.1公司的基本概況

4.2項(xiàng)目概況

4.3公司營銷戰(zhàn)略分析

4.4項(xiàng)目的營銷環(huán)境分析

4.5項(xiàng)目的定位

4.5.1該項(xiàng)目的市場細(xì)分

4.5.2項(xiàng)目的定位

4.6項(xiàng)目的營銷策劃

4.6.1產(chǎn)品策略

4.6.2價格策略

4.6.3營銷推廣策略

4.7項(xiàng)目的營銷實(shí)施保障

4.8該公司營銷工作中存在的問題

第五章房地產(chǎn)營銷能力模糊綜合評價法的實(shí)施過程

5.1運(yùn)用層次分析法確定各層次的權(quán)重

5.2建立房地產(chǎn)企業(yè)營銷能力評價集V

5.3構(gòu)造模糊綜合判斷矩陣

5.4進(jìn)行二級模糊綜合評判

5.5進(jìn)行一級模糊綜合評判

5.6結(jié)論分析

5.7影響該企業(yè)營銷能力的主要因素分析

第六章提升西華公司營銷能力的對策及建議

6.1選擇合適的營銷發(fā)展戰(zhàn)略

6.2提高營銷策劃的實(shí)施能力

6.3培養(yǎng)企業(yè)文化

6.4建立科學(xué)的營銷管理體系

6.5塑造優(yōu)秀的營銷組織團(tuán)隊(duì)

后記

參考文獻(xiàn)

致謝

作者簡介

第一章導(dǎo)言

1.1選題背景

房地產(chǎn)行業(yè)是我國國民經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，在現(xiàn)代社會經(jīng)濟(jì)生活中占有舉足輕重的地位。近幾年來，我國政府實(shí)行強(qiáng)有力的宏觀調(diào)控政策，對房地產(chǎn)市場進(jìn)行規(guī)范和整頓，以控制房價的快速增長和房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展。在政策的沖擊下，房地產(chǎn)企業(yè)之間的競爭日趨激烈，尤其中小房地產(chǎn)企業(yè)更是進(jìn)入舉步維艱的地步。面對激烈的競爭，房地產(chǎn)企業(yè)提升自身營銷能力變得至關(guān)重要，這就要求企業(yè)對自身營銷能力進(jìn)行準(zhǔn)確評價，以及時發(fā)現(xiàn)薄弱環(huán)節(jié)，從而有針對性地進(jìn)行改善。營銷能力研究作為企業(yè)能力研究的一個重要分支,有理論和實(shí)證兩個研究方向。前者從企業(yè)品牌的培育、營銷信息系統(tǒng)的建立與完善、市場定位、營銷網(wǎng)絡(luò)建設(shè)、促銷宣傳、營銷隊(duì)伍建設(shè)、改進(jìn)和加強(qiáng)市場服務(wù)等方面對企業(yè)營銷能力進(jìn)行討論,是一種橫向的研究方式；而后者則在考察企業(yè)營銷流程各個階段的基礎(chǔ)上,建立分析模型和指標(biāo)體系,并運(yùn)用數(shù)學(xué)、統(tǒng)計學(xué)等方法來探討提高營銷能力的途徑,是一種縱向的研究方式。兩個方向相互借鑒,并且有融合的趨勢。我國對營銷能力評價的研究尚處于探索階段，一些學(xué)者已經(jīng)嘗試著將一些定量分析的方法應(yīng)用到營銷能力評價中，但關(guān)于房地產(chǎn)營銷能力評價的理論指導(dǎo)仍存在空白，導(dǎo)致實(shí)踐中房地產(chǎn)企業(yè)在評價營銷能力時缺乏科學(xué)的理論指導(dǎo)。在實(shí)踐中，房地產(chǎn)營銷市場已進(jìn)入全程營銷階段，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)尚不能從定量分析的角度來科學(xué)的衡量企業(yè)的營銷能力，僅僅依靠財務(wù)指標(biāo)片面地判斷企業(yè)的營銷能力，不能及時發(fā)現(xiàn)營銷各個環(huán)節(jié)存在的問題，從而進(jìn)行改進(jìn)。當(dāng)前，我國的房地產(chǎn)市場從總體趨勢和國家的政策導(dǎo)向來看，已經(jīng)進(jìn)入科學(xué)正規(guī)的發(fā)展階段，企業(yè)的發(fā)展需要科學(xué)的決策引領(lǐng)和指導(dǎo)。鑒于此，本文結(jié)合層次分析法和德爾菲法，以西安一房地產(chǎn)公司為案例詳細(xì)說明了多層次模糊綜合評價法在評價房地產(chǎn)企業(yè)營銷能力中的具體應(yīng)用。

1.2研究的目的和意義

1.2.1研究的目的

本文在分析房地產(chǎn)營銷能力各評價指標(biāo)要素的基礎(chǔ)上，結(jié)合層次分析法和德爾菲法，采用多層次模糊綜合評價法，并以一定的案例為依托，設(shè)計評價房地產(chǎn)營銷能力的模糊綜合評價模型，為房地產(chǎn)企業(yè)科學(xué)的評價企業(yè)營銷能力提供相應(yīng)的指標(biāo)體系和模型參考。

1.2.2研究的意義

(1)嘗試建立完整的房地產(chǎn)企業(yè)營銷能力評價指標(biāo)體系，將模糊綜合評價法引入到房地產(chǎn)企業(yè)營銷能力評價中，填補(bǔ)目前房地產(chǎn)企業(yè)營銷能力評價的理論空白。

(2)房地產(chǎn)企業(yè)營銷能力評價是在房地產(chǎn)全程營銷實(shí)施完成的基礎(chǔ)上進(jìn)行的，對企業(yè)開展?fàn)I銷的戰(zhàn)略、實(shí)施策略和營銷保障等情況進(jìn)行全面而又系統(tǒng)的分析與評價，為企業(yè)決策提供一種輔助工具，有助于改進(jìn)企業(yè)經(jīng)營效益，提高房地產(chǎn)企業(yè)決策和管理的水平。

(3)在評價過程中，發(fā)現(xiàn)企業(yè)的不足之處，或潛在的問題，通過科學(xué)分析，提出解決方案，對以后開展?fàn)I銷工作將起到調(diào)整、改進(jìn)的作用，增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)綜合競爭實(shí)力。

1.3國內(nèi)外相關(guān)研究的動態(tài)綜合

1.3.1國外研究動態(tài)

國外對企業(yè)營銷能力的研究是以企業(yè)能力的研究為先導(dǎo)。正式提出這一命題的是菲利普·薩爾尼科，他于1957年最早使用企業(yè)能力的概念，他認(rèn)為：能夠使一個組織比其他組織做得更好的特殊物質(zhì)就是企業(yè)能力或特殊能力。在此之后，學(xué)者將企業(yè)能力稱為企業(yè)競爭力、組織競爭力、組織能力或企業(yè)動態(tài)能力等。20世紀(jì)80年代,黑特和愛爾蘭德亦曾研究了公司獨(dú)特競爭能力與戰(zhàn)略產(chǎn)業(yè)和績效的關(guān)系。到20世紀(jì)80年代后期,以波特為代表的競爭戰(zhàn)略理論風(fēng)靡一時。波特認(rèn)為，產(chǎn)業(yè)環(huán)境中存在著五種基本的競爭力量(即新競爭對手的進(jìn)入，替代品的威脅，買方的討價還價能力，賣方的討價還價能力，以及相同行業(yè)競爭對手之間的競爭)。波特的理論從基本戰(zhàn)略到價值鏈，提示了企業(yè)為增強(qiáng)競爭力，獲取長期競爭優(yōu)勢的關(guān)鍵因素。在此基礎(chǔ)上，C.K.Prahalad和G.Hamel于1990年在《哈佛商業(yè)評論》上發(fā)表的《公司核心能力》一文掀起了企業(yè)能力研究的熱潮。隨著企業(yè)競爭力理論研究的逐步深入，營銷競爭力作為企業(yè)競爭力重要的構(gòu)成要素之一，慢慢地就引起了一些學(xué)者的興趣。Moller和Antilla在1987年和Broderick、Hooler．Saunders、Piecy在1998年分別對營銷競爭力的基本概念進(jìn)行了深入的研究[1]。在他們的研究之后,以Graham．Hooley和John．Fahy為首的一批學(xué)者將他們兩者的研究成果作了一個綜合，得出了初步的營銷競爭力多層次模型。Grant對營銷競爭力構(gòu)成要素的劃分與Webster和Day有所不同，他從企業(yè)競爭力的基本構(gòu)成入手，對營銷競爭力的構(gòu)成進(jìn)行垂直細(xì)分，得出另外一個營銷競爭力多層次模型。在這個模型中,Grant認(rèn)為企業(yè)自身競爭力的培育是在多種層次上發(fā)生的,個人運(yùn)用自己的專業(yè)知識去解決[2]。

1.3.2國內(nèi)研究動態(tài)

由于在過去一段時期內(nèi)，我國企業(yè)處于粗放型增長過程中，企業(yè)營銷工作急功近利，營銷能力理論研究滯后。隨著企業(yè)生產(chǎn)力水平的提高、市場競爭的日益加劇，關(guān)于市場營銷的研究才有所發(fā)展。國內(nèi)對營銷能力評價的研究是在借鑒國外營銷理論的基礎(chǔ)上逐漸發(fā)展起來。早期“職能式”營銷理論強(qiáng)調(diào)的是企業(yè)銷售能力，以“4P理論”為核心的“策略式”營銷理論為代表，它強(qiáng)調(diào)的是企業(yè)的短期營銷能力,無法適應(yīng)復(fù)雜多變的營銷環(huán)境。進(jìn)入21世紀(jì)，越來越多的學(xué)者開始從企業(yè)持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略高度，重新審視新3形式下企業(yè)的營銷能力，劉玉來[3]在2005年，在綜合理論界對營銷能力的概念厘定的基礎(chǔ)上詳細(xì)的提出了營銷能力的概念和內(nèi)涵。之后，很多學(xué)者投入到企業(yè)營銷能力的評價中，企業(yè)營銷能力評價逐漸由定性研究向定量研究發(fā)展。林映光，孫嵐在《企業(yè)營銷能力綜合評價》中將企業(yè)營銷能力評價指標(biāo)體系包括產(chǎn)品市場競爭力，銷售活動能力，新產(chǎn)品研究開發(fā)能力，市場決策能力[4]；羅孝玲，劉歡在《醫(yī)藥商業(yè)營銷能力評價指標(biāo)體系的研究》中將營銷能力評價指標(biāo)體系設(shè)為銷售業(yè)績指標(biāo)，營銷基礎(chǔ)要素指標(biāo)，營銷決策能力指標(biāo)，營銷執(zhí)行能力指標(biāo)；楊瑞、楊燁在《企業(yè)市場營銷能力評價指標(biāo)研究》中將營銷能力評價指標(biāo)體系的設(shè)定為營銷觀念、營銷信息、營銷戰(zhàn)略、營銷決策、營銷執(zhí)行、營銷業(yè)績6個方面；瞿國忠，李海延、周君生在《企業(yè)營銷能力模糊綜合評判中》將企業(yè)營銷能力評價指標(biāo)體系設(shè)定為營銷理念、營銷組織、營銷業(yè)績?nèi)矫鎇5]；寧振宇在《淺析我國企業(yè)營銷能力現(xiàn)狀及衡量指標(biāo)》一文中將企業(yè)營銷能力評價指標(biāo)設(shè)定為市場預(yù)測、銷售渠道、售后服務(wù)、營銷水平四個方面；楊瑞等人在《制造型企業(yè)市場營銷能力評價指標(biāo)體系的研究》一文中將企業(yè)營銷能力評價指標(biāo)體系設(shè)定為營銷效益、營銷觀念、營銷戰(zhàn)略、營銷策略、創(chuàng)新能力、營銷組織6個方面。此后，翟國忠，林曉光等將模糊綜合評價法運(yùn)用到企業(yè)營銷能力評價中，為定量研究企業(yè)的營銷能力提供了科學(xué)的方法。林媛媛將指數(shù)平滑模型運(yùn)用到企業(yè)營銷能力評價中[6]。陳成程最早將營銷能力評價的方法運(yùn)用到房地產(chǎn)企業(yè)中，并結(jié)合房地產(chǎn)營銷所固有的特性建立了房地產(chǎn)企業(yè)營銷能力評價指標(biāo)體系，為進(jìn)行房地產(chǎn)企業(yè)營銷能力評價提供了理論支持[7]。當(dāng)前國內(nèi)很多關(guān)于營銷能力的研究文獻(xiàn)仍然把營銷能力簡單地等同于產(chǎn)品創(chuàng)新能力、分銷能力、促銷能力等營銷工作表面層次的能力，或者把營銷能力理解為理念、戰(zhàn)略、品牌、質(zhì)量、成本、技術(shù)、推銷和網(wǎng)絡(luò)等能力，而沒有將營銷置于核心戰(zhàn)略的高度看待其能力的發(fā)展，沒有探求到營銷能力真正的持續(xù)內(nèi)涵和其內(nèi)在要素結(jié)構(gòu)以及各要素的作用機(jī)理,很難真正引導(dǎo)企業(yè)的營銷實(shí)踐工作長遠(yuǎn)的發(fā)展[8]。

1.3.3關(guān)于國內(nèi)外研究的評述

綜上所述，國外對企業(yè)營銷能力評價的研究比較系統(tǒng)、全面，走在營銷理論研究的前沿。我國的學(xué)者對營銷能力的研究更多是在借鑒國外學(xué)者研究的基礎(chǔ)上，與我國的實(shí)踐結(jié)合。目前對企業(yè)營銷能力的評價研究正由定性研究向定量研究過渡，國內(nèi)對企業(yè)營銷能力的定量研究尚處于初步的探討階段。雖然部分學(xué)者在理論上提出了企業(yè)營銷能力評價的指標(biāo)體系，設(shè)立了評價模型，但對于不同的行業(yè)，不同的企業(yè)，在具體操作上仍有局限性。

1.4文本研究的思路和方法

1.4.1研究思路

本文從介紹房地產(chǎn)企業(yè)營銷能力的基本概念和相關(guān)理論入手，結(jié)合房地產(chǎn)全程營銷的特性和房地產(chǎn)企業(yè)自身的特點(diǎn)，建立房地產(chǎn)營銷能力評價指標(biāo)體系，然后采用層次分4析法和模糊綜合評價法，設(shè)立評價模型，定量分析房地產(chǎn)企業(yè)營銷能力。

1.4.2研究方法

本論文在形成過程中，在大量查閱國內(nèi)外文獻(xiàn)和調(diào)研的基礎(chǔ)上，結(jié)合理論與實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，進(jìn)行定性與定量相結(jié)合的分析方法。

（1）理論和實(shí)證相結(jié)合的方法本文在闡述房地產(chǎn)營銷能力評價指標(biāo)體系建立的基礎(chǔ)上，以西安一房地產(chǎn)公司為案例，從實(shí)證的角度闡述房地產(chǎn)營銷能力模糊綜合評價法的具體應(yīng)用。

（2）定性和定量相結(jié)合的方法這兩種方法相互交織，貫穿全文。在定量研究方面，主要采用層次分析法和模糊綜合評價法建立模型，以進(jìn)行房地產(chǎn)企業(yè)營銷能力的定量評價分析。在定性分析方面，除了使用標(biāo)號段落以外，對于層次和邏輯聯(lián)系特別緊密的內(nèi)容，使用了表格的形式以顯示其內(nèi)在關(guān)系。

（3）比較分析法本文通過對評價結(jié)果與設(shè)立的房地產(chǎn)企業(yè)營銷能力的評級集的對比分析，從而確定房地產(chǎn)企業(yè)的營銷能力等級。

1.5研究的主要內(nèi)容

（1）闡述房地產(chǎn)企業(yè)營銷能力的概念和內(nèi)涵以及層次分析法、模糊綜合評價法、德爾菲法的具體內(nèi)容和實(shí)施步驟。

（2）闡述房地產(chǎn)全程營銷中評價指標(biāo)體系建立的原則、邏輯框架、指標(biāo)體系確定的方法和確定評價指標(biāo)體系的具體內(nèi)容以及衡量因素。

（3）根據(jù)多層次分析法確定房地產(chǎn)營銷能力評價指標(biāo)的權(quán)重，并建立多層次模糊綜合評價模型對選定公司的營銷能力進(jìn)行評價。

（4）根據(jù)營銷能力評價的結(jié)果，分析該企業(yè)營銷能力中存在的問題，并提出提高企業(yè)營銷能力的具體措施。

1.6論文可能的創(chuàng)新之處