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房地產(chǎn)開發(fā)概念范文第1篇

從策劃師所擔(dān)負(fù)的職責(zé)角度考慮的話，我們認(rèn)為至少有六個方面的職能。

1．醫(yī)生的職能

就好像醫(yī)生為了對癥下藥，選擇最佳醫(yī)療方法，必須對患者進行仔細(xì)檢查，通過對各種診斷結(jié)果、化驗報告進行綜合分析，最后得出正確的診斷結(jié)論。

房地產(chǎn)策劃師或咨詢顧問受房地產(chǎn)開發(fā)商委托，對所開發(fā)的項目進行詳細(xì)的診斷分析，在了解了項目所在地的區(qū)域規(guī)劃、區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展水平、居民收入、周邊房地產(chǎn)業(yè)競爭狀況、區(qū)域人文地理環(huán)境、生活習(xí)性等信息后，針對“建什么”？“怎么建”？“賣給誰”？等要素，提出項目的概念設(shè)計定位，畫出概念規(guī)劃圖。而住宅對居住者的健康有很大關(guān)系，房地產(chǎn)策劃師或咨詢顧問既要從市場有效需求角度，還要從居住者健康與舒適的角度，恰當(dāng)?shù)貫轫椖窟M行人性化的定位。

2．法律顧問職能

為了規(guī)范房地產(chǎn)市場，國家和地方政府頒布了各種與房地產(chǎn)建設(shè)有關(guān)的法律制度和法規(guī)條文，還有一些僅靠法律法規(guī)解決不了的問題，如項目對周邊居住環(huán)境的影響（施工噪音、陽光遮蓋等），土地代征、國際政治風(fēng)云、國家對外關(guān)系以及國內(nèi)經(jīng)濟發(fā)展、或類似奧運、WTO、西部開發(fā)等對房地產(chǎn)開發(fā)的影響情況、甚至城市規(guī)劃、區(qū)域建筑物高度、道路寬度限制……等，必須以法律法規(guī)為準(zhǔn)繩或合理避規(guī)、或進行調(diào)解、或遵照執(zhí)行。而這些房地產(chǎn)開發(fā)商并不完全掌握。

3．財務(wù)專家職能

房地產(chǎn)開發(fā)商擁有資金，但房地產(chǎn)策劃師或咨詢顧問可以告訴你如何更有效的運用資金，房地產(chǎn)策劃師或咨詢顧問是站在開發(fā)商的立場上，為開發(fā)商的項目進行全程策劃，并要保證項目在未來暢銷，其目的是就是要在同樣的資金投入情況下，獲取最大的投資收益。其手段主要不是通過降低成本，而是通過資金的合理分配——將資金投在能使項目增值的創(chuàng)意設(shè)計上。

4．導(dǎo)演的職能

房地產(chǎn)策劃師或咨詢顧問是房地產(chǎn)開發(fā)商與設(shè)計單位、施工單位、銷售公司、廣告商、物業(yè)管理公司的橋梁和紐帶，其職責(zé)就是通過上述企業(yè)的協(xié)調(diào)配合，將項目的概念定位演繹成功。

5．船長的職能

認(rèn)為房地產(chǎn)策劃師或咨詢顧問的工作只是出主意的人也有很多，實際上，當(dāng)項目的概念定位成為設(shè)計圖、施工圖后，其重要工作就是在現(xiàn)場進行監(jiān)理，如果把設(shè)計圖看作海圖的話，就是要嚴(yán)格按照海圖航線航行，局部變動必須征的船長同意，只有這樣才能保證項目概念定位準(zhǔn)確實施。

6．環(huán)境問題專家

房地產(chǎn)開發(fā)概念范文第2篇

[關(guān)鍵詞]實物期權(quán)房地產(chǎn)投資

相對于金融期權(quán)而言，實物期權(quán)(realoption)是以期權(quán)概念定義的現(xiàn)實選擇權(quán)，是金融期權(quán)理論在實物資產(chǎn)上的拓展和應(yīng)用。在資本市場上，期權(quán)賦予持有者權(quán)力但不是義務(wù)按約定價格買賣一種金融資產(chǎn)。同樣，企業(yè)在面對一個未來項目時有權(quán)利而非義務(wù)去選擇是否進行投資。實物期權(quán)理論和應(yīng)用研究主要基于傳統(tǒng)方法評價實物投資。

一、實物期權(quán)的概念

實物期權(quán)的概念是Mvers教授在1977年提出的，他指出一個投資方案產(chǎn)生的現(xiàn)金流量所創(chuàng)造的利潤，來自于目前所擁有資產(chǎn)的使用，再加上一個對未來投資機會的選擇。也就是說企業(yè)可以取得一個權(quán)利，在未來以一定價格取得或出售一項實物資產(chǎn)或投資計劃，所以實物資產(chǎn)的投資可以應(yīng)用類似評估一般期權(quán)的方式來進行評估。同時又因為其標(biāo)的物為實物資產(chǎn)，故將此性質(zhì)的期權(quán)稱為實物期權(quán)。由于期權(quán)具有執(zhí)行某項投資行為的權(quán)利而沒有必須執(zhí)行的義務(wù)，所以基于期權(quán)理論的項目投資決策可以最大限度地控制項目投資中可能的損失，同時獲得項目投資帶來的巨大收益。

從廣義來看，實物期權(quán)是在不確定性條件下，與金融期權(quán)類似的實物資產(chǎn)投資的選擇權(quán)，是一種把金融市場的規(guī)則引入企業(yè)內(nèi)部戰(zhàn)略投資決策中來的思維方式;狹義地說，它是項目投資賦予投資者在進行項目投資決策時所擁有的在未來采取某些投資決策的權(quán)利，這些決策包括延遲、擴張、放棄項目投資等。

二、房地產(chǎn)投資的實物期權(quán)特點

第一，投資決策者對未來具有選擇權(quán)。由于房地產(chǎn)開發(fā)項目的階段性特點，房地產(chǎn)決策者對投資項目不僅在當(dāng)前具有決策權(quán)，而且投資項目建設(shè)后，投資決策者仍有權(quán)根據(jù)投資項目的實際情況做出決策，也就是說投資決策者對投資項目具有一種未來決策權(quán)，主要有以下幾種情況:決策者不僅有權(quán)決定是否投資一個新的房地產(chǎn)項目，而且有權(quán)決定是否進行延期投資;投資決策者不僅有權(quán)在項目開展前決定投資規(guī)模的大小，而且有權(quán)在項目實施過程中改變項目投資規(guī)模的大小;投資決策者不僅有權(quán)在投資項目開展前決定投資哪一種類型的投資項目，而且有權(quán)在投資項目實施過程中改變投資項目;投資決策者不僅有權(quán)決定投資項目的開始，而且也有權(quán)決定投資項目的終止。

第二，房地產(chǎn)項目價值具有波動性。對房地產(chǎn)投資項目標(biāo)的資產(chǎn)來說，其所涉及的風(fēng)險因素眾多，如技術(shù)風(fēng)險:主要指投資項目所采用技術(shù)的先進性、適用性、可靠性，同類項目之間科技競爭強度及區(qū)位優(yōu)勢;金融風(fēng)險:主要指市場利率、匯率的波動、通貨膨脹的水平以及資金的募集成本等;市場風(fēng)險:主要指產(chǎn)品需求量的變動、市場競爭的激烈程度、建設(shè)生產(chǎn)資料的供應(yīng)狀況以及市場的轉(zhuǎn)型(買方市場賣方市場);自然風(fēng)險:主要指工程地質(zhì)情況、自然資源情況以及氣候狀況等;社會風(fēng)險:主要指投資項目所處的社會軟環(huán)境，具體包括社會信用風(fēng)險、政治風(fēng)險、以及政府是否廉潔高效等。正是由于房地產(chǎn)投資項目具有這么多的風(fēng)險因素，并且每種風(fēng)險因素又都有自己特定的波動過程、擴散過程、跳躍過程、均值自回歸過程，這決定了投資項目價值的波動性，進而決定了投資項目價值的波動性同其他金融資產(chǎn)一樣具有價值，也就是說投資項目所蘊涵的風(fēng)險因素導(dǎo)致投資項目的期權(quán)價值。上述風(fēng)險的綜合影響將體現(xiàn)在房地產(chǎn)價值的波動上。房地產(chǎn)開發(fā)一般要經(jīng)過可行性研究、規(guī)劃設(shè)計、建設(shè)施工、銷售等幾個階段，每個階段都存在巨大的靈活性和不確定性。因此，房地產(chǎn)開發(fā)過程可看作是一個序列投資的動態(tài)決策過程。決策者根據(jù)對來自技術(shù)、市場、管理、資金等方面風(fēng)險的評價以及競爭中投資項目收益流的變化，靈活抉擇投資時機。房地產(chǎn)開發(fā)商在獲取土地后，在市場條件成熟且經(jīng)可行性研究初步確認(rèn)投資可行后，將進行后續(xù)投資，建設(shè)階段的后續(xù)投資相當(dāng)于執(zhí)行期權(quán)合約。如果市場前景不被看好，則暫時不追加后續(xù)投資，而是等待投資機會的到來。擁有土地就擁了由此帶來的一系列選擇權(quán)，可把獲取土地前的費用及土地獲取費解釋為期權(quán)費用，相當(dāng)于買入一項期權(quán)。由于土地的保值特性，如后續(xù)期權(quán)得不到執(zhí)行，損失的往往僅是為獲取土地而進行的前期分析費用，這部分費用與期權(quán)標(biāo)的資產(chǎn)價格相比微不足道。

第三，房地產(chǎn)投資具有不確定性。由于房地產(chǎn)開發(fā)投資周期長、風(fēng)險大，因此在整個開發(fā)過程中包含著很多的不確定性因素。從宏觀角度來講，主要有政策因素(貨幣政策、財政政策、固定資產(chǎn)管理政策等)、市場因素(房地產(chǎn)價格、市場信息、短期供求變化等)、突發(fā)因素等;從微觀角度來講，主要有知識因素(開發(fā)商個人的知識結(jié)構(gòu)、對房地產(chǎn)開發(fā)投資的理論認(rèn)識和實踐經(jīng)驗等)、能力因素(房地產(chǎn)開發(fā)商的分析能力、決策能力、應(yīng)變能力和創(chuàng)新能力等)、管理因素(房地產(chǎn)開發(fā)商在企業(yè)的制度管理、人才管理和經(jīng)營管理等各方面的管理水平)、項目自身的條件等。所有這些因素都使房地產(chǎn)開發(fā)項目充滿了不確定性，使房地產(chǎn)開發(fā)商在進行房地產(chǎn)項目投資時面臨極大的風(fēng)險。

第四，房地產(chǎn)投資具有實物期權(quán)特性。通過上述分析，可見房地產(chǎn)開發(fā)項目具有期權(quán)特性。

(1)房地產(chǎn)開發(fā)前期是可以緩沖的時間段，如前期市場調(diào)查、可行性研究等，但為取得土地而進行的分析往往受到時間的限制，取得土地后發(fā)生的費用，可行性分析、設(shè)計方案費等類似于期權(quán)費用。

(2)房地產(chǎn)開發(fā)、設(shè)計、建造的投資類似于買入期權(quán)的執(zhí)行價格。

(3)房地產(chǎn)開發(fā)所產(chǎn)生的收益現(xiàn)值，類似于期權(quán)標(biāo)的資產(chǎn)的市場價格。

(4)房地產(chǎn)在其開發(fā)過程的前期任何時間內(nèi)可追加或減少投資，在其開發(fā)時則可以選擇投入。對于開發(fā)過程中可能存在的期權(quán)類型可以理解為有期限，但可隨時執(zhí)行的美式期權(quán)，也可以作為有固定期限、只有到期日才能執(zhí)行的歐式期權(quán)，此處的歐式期權(quán)可根據(jù)需要分段進行分析。

房地產(chǎn)開發(fā)概念范文第3篇

關(guān)鍵詞：市場；組團；資源；地產(chǎn)概念

一、金融危機后重慶市新型房地產(chǎn)概念的發(fā)展

重慶房地產(chǎn)市場在09年上半年供需穩(wěn)步回暖，并在08年末陸續(xù)出臺的有利市政規(guī)劃政策條件影響下，各大新區(qū)建設(shè)如火如荼，使得依托各類景觀生態(tài)資源的地產(chǎn)項目獲得了充分的發(fā)展空間。而眾多資源型地產(chǎn)項目在09年暑期的熱賣，充分印證了在市場消費力并未完全恢復(fù)下，充分發(fā)現(xiàn)并利用那些滿足絕大多數(shù)購房者長期消費需求（如宜居、娛樂等方面）的配套資源，整合打造新的房地產(chǎn)概念進行市場推廣，對于開發(fā)商盈利的重要性。其中最為引得業(yè)內(nèi)外矚目的當(dāng)屬具備絕佳景觀資源配套、市場潛力無限的公園地產(chǎn)。

重慶獨特的生態(tài)植被資源、兩江環(huán)繞的地理布局、以及組團式的布局結(jié)構(gòu)，皆為景觀資源型地產(chǎn)的發(fā)展打下了良好的基礎(chǔ)。而公園地產(chǎn)大多以大面積的生態(tài)景觀配套為賣點，有的則以結(jié)合旅游、娛樂、消費功能的主題公園+住宅+酒店的復(fù)合項目為定位。其出現(xiàn)更是滿足了中高層置業(yè)人士對居住環(huán)境品質(zhì)的追求，并且特別適宜與老人同住的成熟兩代或三代中產(chǎn)家庭。在市場表現(xiàn)方面，以位于西城中央、背靠2000畝雙山公園的晉愉嶺?！浯淅漤椖亢湍仙斤L(fēng)景區(qū)內(nèi)融合度假功能的復(fù)合主題公園地產(chǎn)——海昌·加勒比項目在09年的熱賣，也證明了具備稀缺性生態(tài)資源的地產(chǎn)項目在重慶市場具備相當(dāng)良好的發(fā)展前景。

二、開發(fā)概念產(chǎn)生的影響因素及關(guān)系研究

（一）、影響因素初判

重慶作為金融危機之后全國房地產(chǎn)發(fā)展態(tài)勢較為良好的城市，新的房地產(chǎn)開發(fā)概念層出不窮。而根據(jù)觀察，從各種房地產(chǎn)開發(fā)概念的產(chǎn)生與發(fā)展與區(qū)域物業(yè)需求度（大到各種類型物業(yè)項目：如各類復(fù)合地產(chǎn)項目等，小到各種物業(yè)形態(tài)：如住宅的復(fù)式、錯層、躍層、聯(lián)排、疊拼等形式）以及區(qū)域城市用地規(guī)劃方向有著密切關(guān)系。

新的房地產(chǎn)開發(fā)或居住理念與引導(dǎo)城市用地規(guī)劃方向互相影響，如因為城市發(fā)展對居住環(huán)境質(zhì)量需求的明顯增強使得重慶政府在金融危機之后提出“宜居重慶、森林重慶”的理念，并在重慶西部九龍坡區(qū)一帶重點規(guī)劃的林地景觀區(qū)域，也引導(dǎo)了公園地產(chǎn)等新型地產(chǎn)開發(fā)概念的誕生。

而資源型地產(chǎn)項目（具有良好的生態(tài)環(huán)境規(guī)劃或配套等）需求度的明顯增加直接表現(xiàn)為該類型物業(yè)供需市場的穩(wěn)步回暖，也直接促生了該類地產(chǎn)概念的發(fā)展。

另一方面，市場供需狀況直接受國家政策調(diào)控。比如09年上半年全國市場有迅速升溫現(xiàn)象，國家即出臺二套房貸調(diào)控政策提高二次購房首付比例及利率，對可能出現(xiàn)的市場泡沫進行抑制從而控制了新型地產(chǎn)開發(fā)概念的進一步產(chǎn)生和發(fā)展。

（二）、開發(fā)概念的四象限模型【1】

通過總結(jié)歸納幾大影響因素，將經(jīng)典的四象限模型進行演變（如圖1）。

第一象限：區(qū)域城市用地規(guī)劃方向限制引導(dǎo)并且限定該區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)的方向，因此將其關(guān)系初步判定為正相關(guān)情況, 可得dC／dP=Ci + kiP (0

P=PSn／∑(n)n=1PS

第二象限：區(qū)域物業(yè)需求度則直接促生該區(qū)域房地產(chǎn)新型物業(yè)開發(fā)，因此將其關(guān)系初步概括為正相關(guān)情況,可得dC/dD=-Cj+kjD (0

D= （SSn／∑(n)n=1SS）／（VSn／∑(n)n=1VS）

當(dāng)此類物業(yè)類型尚未開發(fā)，銷售量、存量皆為0時，即為絕對需求率。

第三象限：而區(qū)域物業(yè)需求度的直接體現(xiàn)為其市場供需狀況，而市場供需狀況則直接受政策調(diào)控影響，當(dāng)多種物業(yè)市場出現(xiàn)過熱集聚效應(yīng)時，政策將會進行抑制性的調(diào)控。近年來，國家所出臺的各級針對房地產(chǎn)進行調(diào)控的政策大都秉承過熱便抑制，過冷便刺激的原則，以保持整個房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展，從而控制了新型地產(chǎn)開發(fā)概念的進一步產(chǎn)生和發(fā)展，因此在這里把相關(guān)調(diào)控政策與區(qū)域物業(yè)需求度的關(guān)系初步判定于非線性負(fù)相關(guān)情況，即區(qū)域物業(yè)需求度越高，政策正向調(diào)控頻率越低。

第四象限：區(qū)域城市用地規(guī)劃方向大多與針對房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策保持一致的步調(diào)，因此將其關(guān)系初步判定于非線性正相關(guān)情況。

在土地市場供應(yīng)條件一定，經(jīng)濟增長、利率降低、信貸及建設(shè)成本減少等因素使得區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展迅速的情況下，區(qū)域用地規(guī)劃加大將會提高新型房地產(chǎn)開發(fā)或居住概念出現(xiàn)頻率，引發(fā)某類物業(yè)因原有開發(fā)量、存量偏少而在銷售市場上供不應(yīng)求的情況下普遍發(fā)生，從而刺激此類物業(yè)開發(fā)量，引起區(qū)域房地產(chǎn)市場過熱，此時相關(guān)調(diào)控政策將出臺抑制市場過熱、抑制土地供應(yīng)，從而減小區(qū)域用地規(guī)劃規(guī)模，使模型回到平衡；當(dāng)土地市場供應(yīng)條件一定，經(jīng)濟疲軟、利率提升、信貸及建設(shè)成本增大等因素使得區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展速度減緩的情況下，區(qū)域用地規(guī)劃將會降低新型房地產(chǎn)開發(fā)或居住概念出現(xiàn)頻率，從而影響此類物業(yè)開發(fā)供應(yīng)降低市場熱度，此時相關(guān)調(diào)控政策將出臺刺激市場發(fā)展、擴大土地供應(yīng)，提高區(qū)域用地規(guī)劃規(guī)模，使模型回到平衡。

（三）、資源型地產(chǎn)利潤模型[2]

重慶地區(qū)資源型地產(chǎn)因其所依賴的資源屬性大都遠離市區(qū)處于城郊地帶且片區(qū)規(guī)劃面積較大（如景觀林地），雖項目升值空間巨大，但因市政規(guī)劃建設(shè)開始較晚使其周邊生活、商業(yè)等各類配套較為欠缺，從而會在一定程度上影響到項目銷售。而項目地處郊區(qū)也會增加市區(qū)購房者看房以及未來生活成本。因此假設(shè)前來看房的消費者與各個項目呈直線均勻分布，暫不考慮各個項目的具體產(chǎn)品定位及具體優(yōu)缺點（v為購房者對項目的關(guān)注頻率，k為每英里看房及未來生活成本， F為意向購房者密度， D為規(guī)劃片區(qū)內(nèi)各項目之間距離，T為規(guī)劃片區(qū)邊界距離，S為單個項目的銷售量，變量P為單位商品房銷售均價， C為單位商品房開發(fā)均成本，C0為開發(fā)商其它固定投入成本）：

按照交付成本相同：

P+kT= P0+k(D-T)

因此可以得到：

區(qū)域邊界距離： T=(P0 -P+kD)/2k

銷售量： S=2vFT=vF(P0 -P+kD)/k

建立區(qū)域資源型地產(chǎn)開發(fā)商利潤模型:

B=(P-C)vF(P0- P+kD)/k-C0

當(dāng)唯一變量P=（P0+kD+C）/2時，利潤B有最大值

在此條件下，當(dāng)各個開發(fā)商都開始遵循此模型時：

P0=P=kD+C ，T= D/2 , S=2vFT=vFD

可以發(fā)現(xiàn)當(dāng)k（每英里看房及未來生活成本）值越大， D（各項目之間距離）值越大，單個項目價格越高，即開發(fā)商壟斷性越高。

參考文獻：

房地產(chǎn)開發(fā)概念范文第4篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā) 項目 精細(xì)化管理

一、引言

隨著房地產(chǎn)行業(yè)市場競爭的越發(fā)激烈以及國家一系列宏觀調(diào)控政策機制的不斷出臺，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營管理面臨的壓力越來越大，在新的復(fù)雜市場環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)要贏得生存發(fā)展，就必須進一步加強內(nèi)部管理，特別是在房地產(chǎn)開發(fā)項目的管理方面，應(yīng)該更加注重有效的質(zhì)量管理和成本控制，通過精細(xì)化的房地產(chǎn)開發(fā)項目管理，提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的整體管理水平，促進房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的長遠穩(wěn)定發(fā)展。

二、精細(xì)化管理概念以及房地產(chǎn)開發(fā)項目實施精細(xì)化管理的必要性

精細(xì)化管理是企業(yè)現(xiàn)代化管理理念與管理技術(shù)的有機融合，重點是通過對企業(yè)項目中細(xì)節(jié)、流程的優(yōu)化控制，來進一步提高整體運轉(zhuǎn)效率，進而達到降低成本、提高質(zhì)量和效益的目的?，F(xiàn)代化的精細(xì)化管理應(yīng)用實施，需要綜合運用各種信息化、系統(tǒng)化、標(biāo)準(zhǔn)化和程序化的手段，對企業(yè)項目運作中的各項經(jīng)營活動進行精密的組織設(shè)計和協(xié)調(diào)管理。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，在開發(fā)項目中實施精細(xì)化管理的必要性主要體現(xiàn)在兩個方面：

從房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部管理方面分析，房地產(chǎn)開發(fā)項目具有明顯的項目建設(shè)開發(fā)周期較長、投資成本過高、成本控制管理難度過大的問題，整個項目從建設(shè)初期到最后投入使用，都面臨著較大的不確定性風(fēng)險。應(yīng)對這些風(fēng)險問題，真正確保房地產(chǎn)開發(fā)項目效益的實現(xiàn)，必須采取精細(xì)化的管理模式，及時解決房地產(chǎn)項目開發(fā)中存在的各種問題，提高房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險防范控制能力。

在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營發(fā)展面臨的外部環(huán)境方面，隨著國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)市場的不斷發(fā)展變化，國家對于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)也相繼出臺了一系列的調(diào)控管理政策。適應(yīng)這些政策要求，真正確保房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟效益目標(biāo)的實現(xiàn)，要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須加強項目開發(fā)建設(shè)階段的控制管理，通過精細(xì)化的管理手段，來保證房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目全過程適應(yīng)市場環(huán)境變化，進而增強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的市場生存能力。

三、當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)項目管理中存在的問題分析

第一，項目全面成本控制管理不足。有的房地產(chǎn)開發(fā)項目在建設(shè)管理過程中，對于成本控制管理沒有全面的認(rèn)識，認(rèn)為只要加強采購、實施階段的成本管理即可，對于全面系統(tǒng)的成本控制管理重視不夠，造成了成本控制管理還沒有完全覆蓋到項目建設(shè)管理工作的各個環(huán)節(jié)，成本控制效果不佳。此外，在成本控制管理方法上，仍然是主要采用傳統(tǒng)落后的事后成本控制管理方法，成本控制管理制度也存在較多的缺失，導(dǎo)致了成本控制管理目標(biāo)難以實現(xiàn)。

第二，管理制度化以及規(guī)范化水平不高。確保整個房地產(chǎn)開發(fā)項目順利推進，必須有相對較為健全完善的制度體系作為保障，但是現(xiàn)階段很多房地產(chǎn)開發(fā)項目為了加快項目建設(shè)進度，忽略了制度具體落實控制，造成項目建設(shè)開展過程中經(jīng)常出現(xiàn)各種問題，甚至影響了房地產(chǎn)開發(fā)項目的正常運轉(zhuǎn)。

第三，房地產(chǎn)開發(fā)項目管理協(xié)調(diào)不夠。由于對項目缺少精細(xì)化的籌劃O計，造成了房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)實施過程中出現(xiàn)了協(xié)調(diào)管理方面的問題。特別是對房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本、質(zhì)量和進度方面的協(xié)調(diào)管理不足，目標(biāo)管理在實際的執(zhí)行過程中出現(xiàn)了偏差，影響了整體效益目標(biāo)最大化的實現(xiàn)。

四、房地產(chǎn)開發(fā)項目精細(xì)化管理組織實施

第一，加強對房地產(chǎn)開發(fā)項目精細(xì)化管理的組織保障。在房地產(chǎn)開發(fā)項目管理中實施精細(xì)化管理，首先，應(yīng)該建立精細(xì)化的組織管理保障體系，特別是對房地產(chǎn)開發(fā)項目的運營管理模式進行改進，構(gòu)建全新的項目精細(xì)化運營管理架構(gòu)，明確房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計、造價管理、工程施工、計劃管理等各個部門在房地產(chǎn)開發(fā)項目精細(xì)化管理中的責(zé)任，并注重加強各個部門之間的溝通協(xié)調(diào)和相互配合，確保房地產(chǎn)開發(fā)項目精細(xì)化管理的順利推進實施。其次，應(yīng)該完善房地產(chǎn)開發(fā)項目精細(xì)化管理的機制保障，特別是建立房地產(chǎn)開發(fā)項目考核機制，對各個責(zé)任部門在房地產(chǎn)開發(fā)項目管理中的責(zé)任履行情況進行考核，加強激勵管理，以確保房地產(chǎn)開發(fā)項目管理目標(biāo)的順利實現(xiàn)。此外，還應(yīng)該注重加強房地產(chǎn)開發(fā)項目管理過程中的聯(lián)動保障管理，增強房地產(chǎn)開發(fā)項目管理工作的合力，確保整體管理目標(biāo)的實現(xiàn)。

第二，以成本、質(zhì)量和進度作為房地產(chǎn)開發(fā)項目精細(xì)化管理的關(guān)鍵。成本、質(zhì)量和進度這三要素，是整個房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的關(guān)鍵所在。在成本的精細(xì)化管理方面，應(yīng)該結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目的實際情況，建立科學(xué)有效的成本費用控制管理系統(tǒng)，健全開發(fā)項目預(yù)算管理體系，全面地設(shè)置管理費用、銷售費用、財務(wù)費用、開發(fā)成本等費用成本科目，以及固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)等資本性支出，對項目成本實施預(yù)算管理。同時，嚴(yán)格按照預(yù)算計劃對各種成本費用支出進行預(yù)算審批，特別是加強預(yù)算外的預(yù)算追加和預(yù)算調(diào)整控制，以確保預(yù)算目標(biāo)的實現(xiàn)，真正降低成本費用支出。在質(zhì)量精細(xì)化管理方面，應(yīng)該建立質(zhì)量精細(xì)化管理體系，明確房地產(chǎn)開發(fā)項目的設(shè)計質(zhì)量、施工過程質(zhì)量、質(zhì)量通病防范、竣工驗收等各個環(huán)節(jié)的標(biāo)準(zhǔn)，執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)化的控制管理，防范各種質(zhì)量問題發(fā)生。在進度的精細(xì)化管理方面，則應(yīng)該結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)項目的實際情況等，綜合考慮成本控制、質(zhì)量控制、資源消耗等實際情況，制定項目進度任務(wù)書，并加強進度控制監(jiān)督，確保進度目標(biāo)的實現(xiàn)。

第三，加強開發(fā)項目的風(fēng)險防范控制管理。風(fēng)險防范控制管理也是房地產(chǎn)開發(fā)項目精細(xì)化管理的重要內(nèi)容，在具體的管理工作開展過程中，應(yīng)該根據(jù)項目情況，認(rèn)真研究國家有關(guān)房地產(chǎn)政策及相關(guān)規(guī)定，并開展市場分析和預(yù)判，進一步確定項目的發(fā)展目標(biāo)和方向，并對市場波動可能給項目帶來的不利影響進行全面分析。同時，還應(yīng)該注重項目的前期論證和可行性研究，按照項目風(fēng)險隱患有針對性地制定風(fēng)險防范體系，規(guī)避經(jīng)營管理風(fēng)險。此外，在房地產(chǎn)項目開發(fā)管理過程中，還應(yīng)該進一步加強內(nèi)部控制管理，完善內(nèi)控體系，做到依法合規(guī)審慎經(jīng)營，切實規(guī)避各類風(fēng)險隱患問題。

第四，提高房地產(chǎn)開發(fā)項目管理過程中的組織協(xié)調(diào)管理。組織協(xié)調(diào)管理在項目建設(shè)管理中具有非常關(guān)鍵的作用。在房地產(chǎn)開發(fā)項目實施過程中，應(yīng)根據(jù)不同階段，適時、準(zhǔn)確地加強協(xié)調(diào)管理，提高項目運行的效率和效益。重點加強與設(shè)計部門、監(jiān)理部門和施工部門之間的協(xié)調(diào)，在項目管理機構(gòu)建設(shè)、項目管理制度建設(shè)，進度控制、質(zhì)量控制、安全控制、成本控制，項目建設(shè)的現(xiàn)場管理、生產(chǎn)要素管理、技術(shù)管理、合同管理、信息管理、協(xié)調(diào)管理、風(fēng)險管理、竣工驗收和回訪管理等方面有針對性地制定管理計劃，并通過專門的管理機構(gòu)實現(xiàn)各項管理工作之間的協(xié)調(diào)有序，以確保項目嚴(yán)格按照進度計劃、質(zhì)量控制標(biāo)準(zhǔn)和成本管控要求有序進展。

五、結(jié)語

在房地產(chǎn)開發(fā)項目管理中實施項目精細(xì)化管理，應(yīng)該結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的實際情況，以成本、質(zhì)量和進度管理作為目標(biāo)，并完善組織管理和制度保障，真正提高房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的精細(xì)化水平，促進房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目整體管理水平的提高。

參考文獻：

房地產(chǎn)開發(fā)概念范文第5篇

房地產(chǎn)策劃是指在房地產(chǎn)領(lǐng)域內(nèi)運用科學(xué)規(guī)范的策劃行為，根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)目的具體目標(biāo)，以客觀的市場調(diào)研和市場定位為基礎(chǔ)，以獨特的主題策劃為核，綜合運用各種策劃手段，按一定的程序?qū)ξ磥淼姆康禺a(chǎn)開發(fā)項目進行創(chuàng)造性規(guī)劃，并以具有可操作性的房地產(chǎn)策劃文本作為結(jié)果的活動。一個真正的策劃案就是要將目標(biāo)項目置于房地產(chǎn)發(fā)展的大背景下進行具體分析，以消費者的未期望、市場的現(xiàn)實需求、行業(yè)的競爭態(tài)勢為依據(jù)，通過房地產(chǎn)市場細(xì)分，來確它的核心定位，目的就是要為項目的營建，在設(shè)計、建設(shè)、營銷、服務(wù)、管理方面提出比競爭者更有效地滿足顧客需求的實施細(xì)則，從而為開發(fā)商的項目整概念，準(zhǔn)確地建立起一整套價值體系，力求通過產(chǎn)品差異化戰(zhàn)略，最大限度地避免競爭、超越競爭，使開發(fā)商及其產(chǎn)品在社會公眾面前樹立良好的品牌形象，最終達到不戰(zhàn)而屈人之兵的營銷戰(zhàn)略境界，達到把企業(yè)整體地銷售給社會大眾的目的。其重要作用主要表現(xiàn)在以下幾方面：（1）為開發(fā)商帶來更大的利潤空間；（2）更好地滿足消費者的需求；（3）增強居住品質(zhì)；（4）提升開發(fā)商的品牌。

二、房地產(chǎn)營銷策劃中的問題分析

在中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的過程中，房地產(chǎn)營銷是一股不容忽視的重要力量，回顧中國房地產(chǎn)營銷理論及實戰(zhàn)的成長歷程，在快速發(fā)展的同時，不難看出今天的房地產(chǎn)營銷在面對市場經(jīng)濟與整合營銷趨勢時，仍然顯現(xiàn)出一些比較薄弱的環(huán)節(jié)。隨著房地產(chǎn)業(yè)的理性化發(fā)展與房地產(chǎn)市場競爭的日趨激烈，房地產(chǎn)營銷從策劃、推廣到銷售，很多層面出現(xiàn)的問題已然值得重視和深思。

1.理論欠缺而導(dǎo)致把市場定位混同于目標(biāo)市場

這兩個概念是市場營銷的基礎(chǔ)，沒有明顯的目標(biāo)市場和清晰的市場定位，一切的策劃和營銷就會變得無的放矢和搖擺不定。但目前一些營銷策劃人員混淆了這兩個概念。實際上，兩者在概念和功能上有明確不同。

目標(biāo)市場是指企業(yè)對市場經(jīng)過比較、選擇、細(xì)分后，決定作為服務(wù)對象、確定自己的產(chǎn)品所要進入的相應(yīng)的子市場。市場定位則是指企業(yè)設(shè)計出自己的產(chǎn)品和形象，從而在目標(biāo)消費者心中確定與眾不同的有價值的地位，即在潛在的消費者心里奠定企業(yè)產(chǎn)品的位置和印象。目標(biāo)市場是市場定位的前提，市場定位則指明項目的服務(wù)方向。概念弄不清，就更不可能按照定位的三個層次：產(chǎn)品定位、品牌定位、公司定位，來對項目進行系統(tǒng)策劃。

2.對產(chǎn)品賣點的把握不準(zhǔn)

如今，房地產(chǎn)產(chǎn)品定位同質(zhì)化的問題比較明顯，“親水”、“觀景”、“花園”等變著法的換詞匯表述，而真正涉及到產(chǎn)品本身的細(xì)節(jié)訴求，賣點挖掘就顯得膚淺了?？梢哉f，每一個地產(chǎn)項目、乃至于每一套房子都是絕不相同的，面積、格局、樓層、景觀以及針對的顧客群都存在與生俱來的差異性。

這些都是極好的賣點提煉的基礎(chǔ)信息，但是大多數(shù)開發(fā)商、房地產(chǎn)營銷策劃大師們都視若無睹，在脫離產(chǎn)品的層面大談形象、概念、品牌，往往給顧客一頭霧水，得不償失。而香港、臺灣這些相對我們比較成熟的房地產(chǎn)市場，這類現(xiàn)象已是十分鮮見了。

有人揶揄道，賣房子的人應(yīng)該好好向賣畫的人學(xué)習(xí)，一位畫家是十分珍視并了解自己的每一幅作品的，其向人推銷時是絕不會說我的畫框是什么好木材、我的裝裱是什么技術(shù)的。實戰(zhàn)中，應(yīng)該根據(jù)顧客需求的不同來細(xì)分、提煉產(chǎn)品的賣點，基于產(chǎn)品的賣點，從而實施對整個項目的包裝。

3.脫離市場需求的創(chuàng)新。

房地產(chǎn)是“創(chuàng)新制勝”的行業(yè)，一般情況下，在一個新項目推出后的“3-6個月”時間里，就有可能被跟隨者復(fù)制。

如今的房地產(chǎn)走過“跑馬圈地”的風(fēng)潮后，市場開始在內(nèi)涵上深入挖掘，在創(chuàng)新中謀求發(fā)展，從設(shè)計到銷售，從用材到用人，房地產(chǎn)的創(chuàng)新，使其產(chǎn)品的價值含量增長，即所謂“創(chuàng)新創(chuàng)造財富”。

而現(xiàn)在一提“創(chuàng)新”，許多房地產(chǎn)商就叫苦連天：“現(xiàn)在房地產(chǎn)市場已經(jīng)很成熟了，哪有那么多創(chuàng)新?”但是，就像手機、衣服的不斷更新?lián)Q代一樣，住宅也是可以永遠創(chuàng)新的。房地產(chǎn)創(chuàng)新，就是知識創(chuàng)新和技術(shù)創(chuàng)新，第一，產(chǎn)品創(chuàng)新，如建筑形式、外立面；生態(tài)化、藝術(shù)化的小區(qū)綠化、景觀；智能化、人性化的房屋和小區(qū)設(shè)施等；第二，服務(wù)創(chuàng)新：服務(wù)內(nèi)容的全方位、一條龍、一站式；服務(wù)模式的多樣化、專業(yè)化；服務(wù)過程的信息化、連鎖化等。

如今的房地產(chǎn)開發(fā)商在創(chuàng)新方面，似乎都有一種“缺氧”的感覺，似乎每前進一步都非常困難，所謂的創(chuàng)新產(chǎn)品不過是“王婆賣瓜”罷了，而離真正的消費需求卻相去甚遠。其實，真正站在人的角度上，把自己當(dāng)做消費者，創(chuàng)新就會活水不斷。

4.過分依賴廣告?zhèn)鞑?/p>

由于市場競爭的激烈，以及資金周轉(zhuǎn)等方面的原因，很多開發(fā)商不愿進行長時間的拉鋸戰(zhàn)，過多借助于廣告轟炸，希望通過強勢的宣傳達成快速賣房的目的。據(jù)報道，曾經(jīng)有企業(yè)把《解放日報》某一天的廣告版面全部包下。

但是，廣告不是促使房地產(chǎn)項目或開發(fā)商進入消費者心智的決定性因素，項目自身的品質(zhì)才是重中之重。而現(xiàn)在，廣告在房地產(chǎn)項目中的實際作用在很大程度上已經(jīng)被夸大了，“廣告創(chuàng)意”的力量已經(jīng)掩蓋了“產(chǎn)品品質(zhì)”的光芒。而如果此時項目自身存在重大缺陷，那么廣告做得越狠，那么刺向開發(fā)商心臟的力度也就越大。

同時，廣告也不是促成最終銷售的決定性因素，房地產(chǎn)畢竟關(guān)系一大筆開銷，甚至是很多人的畢生積蓄，購買行為是慎之又慎的。沒有消費者會僅僅因為幾版“創(chuàng)意”的報紙廣告或“精美”的樓書而痛快掏錢，也就是說，任何一個房地產(chǎn)項目的成功都不是廣告單方面的成功，還包括品質(zhì)與其他營銷推廣渠道的成功整合。

三、房地產(chǎn)營銷策劃的對策

以上房地產(chǎn)策劃過程中出現(xiàn)的一些問題，其根本還在于中國房地產(chǎn)策劃屬于新興職業(yè)，中國的房地產(chǎn)營銷策劃理論與實踐尚處于啟蒙、摸索階段，科學(xué)有效的營銷策劃理論體系尚未在房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)形成。在實際的操作過程中出現(xiàn)一些急功近利的思想。以下大概分析這些問題的解決方法。

1.正確運用目標(biāo)市場選擇模式。開發(fā)商要對選擇進入哪些目標(biāo)市場或為多少個目標(biāo)市場服務(wù)做出決策?？晒┓康禺a(chǎn)開發(fā)商選擇的目標(biāo)市場模式有如下五種：（1）復(fù)合產(chǎn)品模式。此模式是指房地產(chǎn)開發(fā)商集中開發(fā)一種類型的物業(yè)產(chǎn)品，并向多個目標(biāo)市場的客戶群體銷售這種產(chǎn)品。但是，將不同的目標(biāo)客戶群體安排在同一物業(yè)內(nèi)顯然無法滿足這些目標(biāo)群體的個性化需求，在選用此模式時要慎重。（2）單一市場模式。此模式指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選擇一個目標(biāo)市場集中營銷。（3）完全市場覆蓋模式。這種模式是指房地產(chǎn)開發(fā)商通過投資開發(fā)各種類型的物業(yè)來滿足各種目標(biāo)市場的需求。只有大型的房地產(chǎn)公司才能采用完全市場覆蓋戰(zhàn)略。（4）有選擇的專業(yè)化模式。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選擇若干個目標(biāo)市場，其中每個目標(biāo)市場在客觀上有吸引力，而且符合開發(fā)商的目標(biāo)和資源。（5）復(fù)合市場模式。即指房地產(chǎn)開發(fā)商專門為了滿足某個目標(biāo)客戶群體的各種主要需求而開發(fā)物業(yè)。