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房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)防范范文第1篇

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)抵押貸款貸款額度風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估體系風(fēng)險(xiǎn)防范

房地產(chǎn)抵押貸款面臨的風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)抵押權(quán)人在房地產(chǎn)抵押中的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)抵押權(quán)人就是債權(quán)人，債權(quán)人為了使自己財(cái)產(chǎn)不受損失，可依法將不履行債務(wù)的債務(wù)人為該債務(wù)提供擔(dān)保的房地產(chǎn)折價(jià)或拍賣，優(yōu)先受償變賣所得。抵押權(quán)人雖然在房地產(chǎn)抵押過(guò)程中處于主動(dòng)地位，但是存在許多風(fēng)險(xiǎn)。

日常生活中，有很多不規(guī)范的民間抵押和非金融系統(tǒng)，很多債權(quán)人只是保留債務(wù)人或擔(dān)保人的房屋所有權(quán)證，不做抵押登記，這給一些債務(wù)人制造了重復(fù)抵押的機(jī)會(huì)。《擔(dān)保法》和《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》明確規(guī)定：不進(jìn)行登記的抵押是無(wú)效的。在銀行等金融系統(tǒng)中這一現(xiàn)象很少發(fā)生，民間抵押應(yīng)該重視這一現(xiàn)象。防范這一風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生主要在于抵押權(quán)人應(yīng)依法辦事，按照金融政策的規(guī)定從事金融活動(dòng)。①

抵押權(quán)人操作風(fēng)險(xiǎn)是引發(fā)房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)的重要因素。銀行所貸資金的安全性原則和盈利性原則在開展房地產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)中是互相矛盾的。原因如下：出于安全性和保守原則的考慮，銀行不應(yīng)放貸過(guò)多以防范風(fēng)險(xiǎn)；從盈利角度出發(fā)，銀行應(yīng)擴(kuò)大貸款范圍，放寬貸款條件，這種做法將會(huì)提高銀行經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)?，F(xiàn)今，抵押權(quán)人是這樣確定抵押率的：抵押權(quán)人根據(jù)抵押物的市場(chǎng)價(jià)值，綜合抵押人的資信信譽(yù)、還貸能力、貸款期限和變現(xiàn)能力等各方面因素來(lái)確定抵押率。由于抵押權(quán)人專業(yè)知識(shí)不夠，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)預(yù)估不準(zhǔn)，不能準(zhǔn)確定位費(fèi)用扣除項(xiàng)以及扣除多少，導(dǎo)致信貸工作困難。對(duì)估價(jià)時(shí)點(diǎn)的公開市場(chǎng)價(jià)值的折扣比例是貸款安全性的唯一體現(xiàn)。事實(shí)上，抵押物的擔(dān)保能力應(yīng)體現(xiàn)在其未來(lái)的變現(xiàn)能力上而不是當(dāng)時(shí)抵押物的價(jià)值。比如，銀行一般按市場(chǎng)價(jià)格的五到七成確定貸款額，進(jìn)而辦理相關(guān)抵押貸款業(yè)務(wù)，抵押物的擔(dān)保性質(zhì)在這種方法中毫無(wú)體現(xiàn)。具體而言，采用現(xiàn)有抵押率公式計(jì)算貸款額存在諸多問(wèn)題。首先，變現(xiàn)價(jià)值往往與市場(chǎng)價(jià)值存在較大差距，人們通過(guò)高估抵押物評(píng)估價(jià)值進(jìn)行抵押，即使評(píng)估價(jià)值不被抬高，反映的也不是變現(xiàn)價(jià)值，而是市場(chǎng)價(jià)值；其次在確定抵押率時(shí)，未從評(píng)估價(jià)值中扣除如訴訟費(fèi)、評(píng)估費(fèi)、資產(chǎn)保全費(fèi)、產(chǎn)權(quán)過(guò)戶費(fèi)、處置費(fèi)等實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)所需發(fā)生的費(fèi)用，這些費(fèi)用相對(duì)抵押物價(jià)值是一筆不小的開銷。

抵押物在市場(chǎng)價(jià)值減值方面的風(fēng)險(xiǎn)。郊區(qū)的企業(yè)將廠房設(shè)備和土地抵押掉，抵押物重置價(jià)值與市場(chǎng)變現(xiàn)價(jià)值相差很大；外部環(huán)境的變化會(huì)導(dǎo)致抵押物市場(chǎng)價(jià)值降低；廠房、職工宿舍樓等專用性很強(qiáng)的抵押物的交易市場(chǎng)狹窄，不好變現(xiàn)。

抵押物也有可能面臨短期強(qiáng)制處分的風(fēng)險(xiǎn)?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)抵押管理辦法》第三條規(guī)定：債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價(jià)款優(yōu)先受償。被拍賣房地產(chǎn)的所有人不是自愿的賣主，是因債務(wù)履約期屆滿未能清償債務(wù)而被迫依法拍賣其擁有的房地產(chǎn)，再加上拍賣價(jià)格未經(jīng)過(guò)一段合適的議價(jià)期，在拍賣日公開競(jìng)投，而買家在競(jìng)投之前不了解該房地產(chǎn)的情況，在很短的時(shí)間內(nèi)完成交易。賣價(jià)一般比公平市價(jià)低，才能吸引買家競(jìng)投，促使拍賣盡快成功。拍賣市場(chǎng)有待進(jìn)一步成熟，競(jìng)投應(yīng)該激烈，不然拍賣價(jià)格低于市場(chǎng)價(jià)格的頹勢(shì)不會(huì)好轉(zhuǎn)。②

房屋、土地管理部門的分別設(shè)置，導(dǎo)致不規(guī)范抵押的發(fā)生。一些抵押人先辦好土地管理部門的抵押登記手續(xù)，隨后又將此房產(chǎn)抵押給房產(chǎn)管理部門，還有就是此兩次抵押登記不是相同的抵押權(quán)人所辦，產(chǎn)生了房屋與其占用范圍內(nèi)土地使用權(quán)的權(quán)利主體不一致的矛盾。債務(wù)到期的時(shí)候，到底誰(shuí)先受償，成為一個(gè)棘手的問(wèn)題。

除了上述情況外，抵押權(quán)人在設(shè)定抵押權(quán)時(shí)也需要了解和掌握抵押人（債務(wù)人）的其他情況，越全面越好。比如該房地產(chǎn)在進(jìn)行抵押的時(shí)候受不受法律、法規(guī)的約束；該抵押物是不是多次抵押；審核該房屋的原始所有權(quán)登記資料，驗(yàn)明抵押物與檔案資料記載情況；審查抵押物有無(wú)查封、扣壓、拆遷等限制登記的情況，一旦發(fā)現(xiàn)應(yīng)及時(shí)停止等。③抵押權(quán)人在抵押運(yùn)作過(guò)程中必須對(duì)抵押情況進(jìn)行全面細(xì)致的了解，采取有效措施，提高防范意識(shí)，將風(fēng)險(xiǎn)降到最低，最大程度地保證自己的權(quán)益不受損害。

房地產(chǎn)抵押評(píng)估過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)。抵押房地產(chǎn)評(píng)估是對(duì)房地產(chǎn)作為抵押物的價(jià)格按照一定的程序和原則，參照當(dāng)時(shí)相似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行客觀合理的評(píng)估。評(píng)估過(guò)程存在許多風(fēng)險(xiǎn)。第一是權(quán)屬風(fēng)險(xiǎn)，如房產(chǎn)證登記面積、位置以及受益人與實(shí)際情況不相符合將引起權(quán)屬糾紛進(jìn)而影響抵押物的市場(chǎng)價(jià)格。第二是時(shí)間價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)：貸款到期日的實(shí)際房地產(chǎn)價(jià)值和房地產(chǎn)估值間的差異。第三是違規(guī)操作帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，如獲得未結(jié)算完土地出讓金情形下的土地使用權(quán)證、工程還沒有竣工時(shí)的房屋所有權(quán)證，房屋抵押時(shí)房屋所有權(quán)人與土地使用權(quán)人不一致等。第四，房產(chǎn)所有人將房屋租出，房租一次付清，由于金融機(jī)構(gòu)不能在租期內(nèi)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)，導(dǎo)致金融機(jī)構(gòu)資金回籠方面存在風(fēng)險(xiǎn)。第五，原土地使用者的房產(chǎn)屬于土地開發(fā)費(fèi)的一部分。

房地產(chǎn)抵押登記部門和現(xiàn)場(chǎng)勘察貸款額度審批存在的風(fēng)險(xiǎn)。從目前我國(guó)的登記制度來(lái)看，房地產(chǎn)管理部門作為房地產(chǎn)抵押登記部門，對(duì)房屋權(quán)屬登記和抵押登記進(jìn)行真實(shí)性審查?，F(xiàn)在許多抵押權(quán)人存在依賴思想，放松了作為抵押權(quán)人應(yīng)該注意和把關(guān)的地方，只靠登記機(jī)關(guān)把關(guān)，給登記機(jī)關(guān)增加了許多壓力，同時(shí)也增加了登記機(jī)關(guān)出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)的機(jī)會(huì)。查驗(yàn)當(dāng)事人是否具備抵押登記條件是登記機(jī)關(guān)對(duì)抵押當(dāng)事人的合法性審查的重點(diǎn)，同時(shí)在抵押的主體資格、本人簽字、個(gè)人印章和身份證名字是否一致、有無(wú)共有人、共有人抵押意愿等方面也應(yīng)該嚴(yán)格審查。

金融機(jī)構(gòu)要高度重視現(xiàn)場(chǎng)勘察工作，確認(rèn)房地產(chǎn)檔案和實(shí)際情況的符合程度。被評(píng)估對(duì)象的方位、周邊環(huán)境、建筑結(jié)構(gòu)、裝修和設(shè)備狀況等是現(xiàn)場(chǎng)勘察的主要內(nèi)容。有些人鉆評(píng)估人員對(duì)評(píng)估環(huán)境不熟悉的空子，提供虛假的現(xiàn)場(chǎng)資料給評(píng)估機(jī)構(gòu)，使評(píng)估人員不能正確評(píng)估抵押物的價(jià)值。這就要求評(píng)估人員注意檢查土地出讓金的發(fā)票，核實(shí)房產(chǎn)證、土地證是否屬實(shí)。債權(quán)人通過(guò)相關(guān)部門進(jìn)行貸后檢查，降低貸款風(fēng)險(xiǎn)，比如查看借款人土地實(shí)際用途是否發(fā)生變更等。

房地產(chǎn)抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)防范

完善房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估體系和保險(xiǎn)機(jī)制。金融機(jī)構(gòu)要明確責(zé)任，保證房地產(chǎn)抵押貸款流程的安全，堅(jiān)決杜絕抵押物價(jià)值的人為操作，加強(qiáng)并動(dòng)態(tài)監(jiān)管抵押物全過(guò)程。制定統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，明確不宜作抵押物款項(xiàng)，將抵押物細(xì)分歸類。加強(qiáng)貸后管理，不定時(shí)對(duì)貸后抵押物進(jìn)行跟蹤檢查。同時(shí)，實(shí)行分期還款制度，降低金融機(jī)構(gòu)的金融風(fēng)險(xiǎn)。

對(duì)抵押物進(jìn)行科學(xué)分類以確定合適的抵押率。抵押率是根據(jù)不同的抵押物及其變現(xiàn)能力來(lái)確定的，謀求抵押率約等于變現(xiàn)率。調(diào)整計(jì)算抵押率的方式，對(duì)于容易確認(rèn)變現(xiàn)價(jià)值的抵押物來(lái)說(shuō)，將變現(xiàn)價(jià)值減去處置變現(xiàn)抵押物的相關(guān)稅、費(fèi)作為計(jì)算抵押率的分母來(lái)計(jì)算抵押率；對(duì)于那些不容易確認(rèn)變現(xiàn)價(jià)值的抵押物，將雙方認(rèn)可的評(píng)估價(jià)值，減去處置變現(xiàn)抵押物相關(guān)稅、費(fèi)作為計(jì)算抵押率的分母來(lái)計(jì)算。④對(duì)貸款抵押中的不同抵押物和抵押年限應(yīng)根據(jù)市場(chǎng)行情分別設(shè)定不同的抵押率。

完善風(fēng)險(xiǎn)防范制度。在金融機(jī)構(gòu)中樹立正確的風(fēng)險(xiǎn)理念，完善貸款業(yè)務(wù)的相關(guān)操作程序，加強(qiáng)和規(guī)范抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控和預(yù)警體系的建設(shè)。抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)存在于房地產(chǎn)貸款的審核、發(fā)放和回收各個(gè)方面，防范風(fēng)險(xiǎn)，要做到以下幾點(diǎn)：一、信貸操作規(guī)范化，內(nèi)控管理嚴(yán)格化。實(shí)行跟蹤服務(wù)，落實(shí)調(diào)查責(zé)任，增加貸后檢查強(qiáng)度和次數(shù)。確定申報(bào)價(jià)格的合理性、各信息與實(shí)際信息的一致性是銀行辦理房產(chǎn)抵押貸款手續(xù)的前提，加強(qiáng)貸后檢查，防范影響貸款歸還的不利因素出現(xiàn)，減少貸款損失。二、完善金融機(jī)構(gòu)內(nèi)部操作流程和監(jiān)督機(jī)制，提高房地產(chǎn)按揭貸款管理水平，構(gòu)建一套有效、適用的執(zhí)行制度。三、建立違法違規(guī)通報(bào)機(jī)制。⑤對(duì)于虛假抵押貸款行為，要及時(shí)復(fù)查并找出問(wèn)題所在，建立黑名單并實(shí)行信息共享，信貸制裁弄虛作假行為，防范房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生。

房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)防范范文第2篇

1.房地產(chǎn)的投資回收周期較長(zhǎng)。導(dǎo)致房地產(chǎn)投資面臨巨大風(fēng)險(xiǎn)的一個(gè)主要原因就是投資周期較長(zhǎng)。據(jù)當(dāng)前現(xiàn)狀來(lái)看，除了房地產(chǎn)開發(fā)投資會(huì)隨著開發(fā)過(guò)程的結(jié)束在二至五年收回投資成本外，置業(yè)投資的回收周期則在八到十年，或者是更長(zhǎng)的時(shí)間。因此，一般來(lái)說(shuō)，規(guī)模較小的房地產(chǎn)企業(yè)不具備承受這種長(zhǎng)時(shí)間的資金壓力與市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，只有資金實(shí)力比較雄厚的企業(yè)才能應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)。

2.房地產(chǎn)企業(yè)的投資利潤(rùn)率與借入資金利率間的不穩(wěn)定。對(duì)于房地產(chǎn)投資來(lái)說(shuō)，另一個(gè)較大的風(fēng)險(xiǎn)來(lái)自于房地產(chǎn)企業(yè)的投資利潤(rùn)率與借入資金利率之間的關(guān)系具有不確定性。由于房地產(chǎn)企業(yè)投資后，當(dāng)遇到周轉(zhuǎn)資金不足時(shí)，需要進(jìn)行資金籌措，為了穩(wěn)定企業(yè)的內(nèi)部發(fā)展，則需要從銀行接入資金并對(duì)財(cái)務(wù)進(jìn)行調(diào)控。受這種不確定性的影響，使得房地產(chǎn)企業(yè)將面臨巨大的投資風(fēng)險(xiǎn)。如果相較于房地產(chǎn)投資的利潤(rùn)率，借入資金的利率比較低，企業(yè)則可以在財(cái)務(wù)作用下提高自身的自有資金利潤(rùn)率。而反之，如果借入資金的利率更高，則房地產(chǎn)企業(yè)則面臨著虧損的風(fēng)險(xiǎn)，甚至由于負(fù)債率過(guò)高而不得不選擇破產(chǎn)。

3.房地產(chǎn)企業(yè)投資經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的成敗。房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源的另一個(gè)就是企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。企業(yè)為了周轉(zhuǎn)而借入資金，而用于支付利息的資金來(lái)源于房地產(chǎn)企業(yè)投資的收益。一旦企業(yè)管理人員的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)不順利，將增加利息支付的難度，給企業(yè)帶來(lái)巨大還債壓力，而且還會(huì)給企業(yè)的信譽(yù)造成很大的損失，員工缺乏工作積極性，以致影響企業(yè)再次籌集資金的能力，最終造成房地產(chǎn)企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)處于癱瘓的局面。

二、房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)防范建議

1.充分調(diào)查市場(chǎng)需求，做出科學(xué)的項(xiàng)目決策。由于房地產(chǎn)行業(yè)所面臨的是一個(gè)具有局限性的消費(fèi)市場(chǎng)，一旦做出了投資決策，就將面臨巨大的銷售風(fēng)險(xiǎn)。因此，為了能夠?qū)⒋祟愶L(fēng)險(xiǎn)降到最低，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行投資之前，應(yīng)當(dāng)對(duì)市場(chǎng)的供求關(guān)系做出全面的調(diào)查與分析，最終選擇社會(huì)最需要的并具有較大的利潤(rùn)的投資項(xiàng)目，這也是房地產(chǎn)投資獲得成功的一個(gè)重要因素。

2.在投資決策時(shí)考慮銀行貸款利率提高的可能。銀行貸款利率的提高是發(fā)生頻率較高的事情，尤其是在近幾年，銀行在較短周期內(nèi)已經(jīng)多次加息?？梢酝ㄟ^(guò)三個(gè)步驟，來(lái)規(guī)避由此造成的風(fēng)險(xiǎn)，首先，在簽訂貸款合同時(shí)，盡量選擇固定利率；其次，在評(píng)價(jià)投資方案時(shí)，提前做好銀行提高貸款利率的風(fēng)險(xiǎn)防范；最后，及時(shí)對(duì)銀行貸款利率進(jìn)行靈敏度分析，以把握貸款利率帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，并提出應(yīng)對(duì)措施。

3.采取有效措施轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)。首先，在簽訂建設(shè)合同時(shí)，通過(guò)具體條款的內(nèi)容，可以將風(fēng)險(xiǎn)損失轉(zhuǎn)由另一方承擔(dān)，并承擔(dān)經(jīng)濟(jì)損失，實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移。合同雙方可以充分利用具體的條款，合理轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)損失責(zé)任。一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)需要較長(zhǎng)的施工周期，在這個(gè)過(guò)程中會(huì)因?yàn)榻ú?、設(shè)備市場(chǎng)價(jià)格的波動(dòng)使得成本受到影響，而面臨風(fēng)險(xiǎn)，因此，房地產(chǎn)投資企業(yè)可以在合同中明確，如果由于承包商的原因而出現(xiàn)工期延誤等情況，則有承包商對(duì)由此產(chǎn)生的損失負(fù)責(zé)。其次，參加保險(xiǎn)、實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)的專業(yè)，以小數(shù)額的保費(fèi)為代價(jià)，避免所承受的風(fēng)險(xiǎn)。但是，保險(xiǎn)公司經(jīng)營(yíng)的范圍值包括純粹保險(xiǎn)，所以房地產(chǎn)投資企業(yè)并不能通過(guò)保險(xiǎn)來(lái)轉(zhuǎn)移所有風(fēng)險(xiǎn)。

4.健全監(jiān)管機(jī)制，加強(qiáng)施工管理。工程項(xiàng)目的施工過(guò)程也是投資項(xiàng)目資金消耗的過(guò)程。在這個(gè)過(guò)程中不僅不可能節(jié)約資金，而且很有可能會(huì)超出成本預(yù)算。因此房地產(chǎn)投資企業(yè)必須在簽訂合同時(shí)，認(rèn)真審核每一項(xiàng)條款，確保經(jīng)濟(jì)利益。并聘請(qǐng)工程監(jiān)理，對(duì)項(xiàng)目施工的全過(guò)程加以嚴(yán)格的監(jiān)督和管理，以防止出現(xiàn)施工過(guò)程中因施工變動(dòng)、工期、質(zhì)量等原因而引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。

5.通過(guò)風(fēng)險(xiǎn)自留，合理控制風(fēng)險(xiǎn)。風(fēng)險(xiǎn)自留指的是當(dāng)房地產(chǎn)投資企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)中遇到某種不能避免、控制和轉(zhuǎn)移的風(fēng)險(xiǎn)，或者雖然風(fēng)險(xiǎn)較大，但其背后所帶來(lái)的利潤(rùn)也很可觀時(shí)，房地產(chǎn)投資企業(yè)可以在不影響其戰(zhàn)略發(fā)展的前提下，選擇由自身來(lái)承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。風(fēng)險(xiǎn)自留是一種有效的風(fēng)險(xiǎn)處理措施，其本質(zhì)上是在風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生后并造成了一定的經(jīng)濟(jì)損失，房地產(chǎn)投資企業(yè)通過(guò)內(nèi)部資金的融通對(duì)受損單位的損失進(jìn)行彌補(bǔ)。同時(shí)，風(fēng)險(xiǎn)自留也適用于殘余風(fēng)險(xiǎn)的處理，有時(shí)在特定條件下，這也是面對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的唯一選擇。

三、結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)防范范文第3篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)評(píng)估；金融風(fēng)險(xiǎn)；策略；分析

Assessment of the real estate and financial risk prevention

Wang Yanchao 1 Yan Shanhua 2

1 Agricultural Bank of China Limited Liaoning Dalian Dalian Branch of the 116001

2 Dalian Vanke Real Estate Development Company Limited Liaoning Dalian 116021

Abstract: in recent years, our country real estate industry development, and has become a new growth point of national economy in. But at the same time, the real estate industry is also one of the most easy to produce economic bubble, cause financial risk industry. This article embarks from the reality, analysis of the real estate appraisal in the problem of existence, put forward the corresponding bank financial risk prevention measures, in order to regulate the real estate assessment and prevention of financial risk of real estate for the purpose of.

Key words: real estate appraisal; financial risk; strategy; analysis

房地產(chǎn)引起不可移動(dòng)性和保值增值性，成為銀行最理想的中長(zhǎng)期抵押物。銀行為保障其貸款安全性，就需要合理地對(duì)抵押房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)，從而形成基于抵押貸款為目的的房地產(chǎn)評(píng)估。我國(guó)在房地產(chǎn)評(píng)估理論和實(shí)務(wù)方面的研究相對(duì)滯后，實(shí)踐中亦存在著多方面的問(wèn)題，如評(píng)估的時(shí)點(diǎn)性、選擇方法不當(dāng)同融資本身的長(zhǎng)期性相矛盾，抵押物產(chǎn)權(quán)瑕疵、業(yè)務(wù)銜接不合理等。因此，健全作為聯(lián)系房地產(chǎn)市場(chǎng)和銀行金融風(fēng)險(xiǎn)紐帶的房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估體系就顯得十分重要。

一、房地產(chǎn)評(píng)估中存在的主要問(wèn)題

（一）估價(jià)方法的選擇問(wèn)題

房地產(chǎn)估價(jià)常用的三種方法是成本法、市場(chǎng)比較法和收益法，估價(jià)人員應(yīng)以實(shí)際情況為依據(jù)，來(lái)對(duì)估價(jià)方法進(jìn)行合理的選擇。其中市場(chǎng)比較法的本質(zhì)是將近期類似房地產(chǎn)交易價(jià)格作為向?qū)?lái)實(shí)施的評(píng)估。當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱，其交易價(jià)格持續(xù)超出實(shí)際價(jià)格合理范圍時(shí)，此種方法估算的抵押物價(jià)值必定比其真實(shí)價(jià)值要高，銀行貸款發(fā)放額度自然擴(kuò)大。當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸理性，其交易價(jià)格又會(huì)重新回到合理范圍內(nèi)，這時(shí)抵押物實(shí)際價(jià)值逐漸顯現(xiàn)，導(dǎo)致了銀行信貸安全隱患的形成，很大程度上會(huì)導(dǎo)致將來(lái)大量的壞賬、呆賬。

（二）估價(jià)特點(diǎn)同融資長(zhǎng)期性相矛盾

房地產(chǎn)估計(jì)的一個(gè)顯著特點(diǎn)就是時(shí)點(diǎn)性，即很大程度上是對(duì)當(dāng)前價(jià)格狀態(tài)的評(píng)估對(duì)象作出判斷，大致市場(chǎng)比較法的廣為應(yīng)用，使得在對(duì)房地產(chǎn)抵押物進(jìn)行評(píng)估時(shí)，多是以當(dāng)前市場(chǎng)景氣度為依據(jù)來(lái)對(duì)抵押貸款價(jià)值高低作出判斷，而對(duì)抵押物未來(lái)成交價(jià)格變化則相對(duì)忽略。房地產(chǎn)抵押貸款償還周期伴隨著數(shù)個(gè)房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)周期，房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮時(shí)期發(fā)放抵押貸款，確定的貸款發(fā)放額度易高于抵押物長(zhǎng)期均衡價(jià)值估價(jià)。當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)一旦進(jìn)入蕭條或衰退時(shí)期，抵押物市場(chǎng)價(jià)格便會(huì)低于評(píng)估結(jié)果。此時(shí)，如果借貸方理性違約或無(wú)力按期還款，就很可能對(duì)銀行資產(chǎn)的安全性形成沖擊，誘發(fā)金融風(fēng)險(xiǎn)的形成，甚至爆發(fā)金融危機(jī)。

（三）估價(jià)機(jī)構(gòu)同銀行業(yè)務(wù)銜接問(wèn)題

各商業(yè)銀行曾下設(shè)房地產(chǎn)評(píng)估部，但隨后逐漸被分離出去，轉(zhuǎn)而委托專門估價(jià)機(jī)構(gòu)來(lái)對(duì)抵押物進(jìn)行評(píng)估。此種情況下，評(píng)估機(jī)構(gòu)同銀行業(yè)務(wù)的銜接好壞十分重要。當(dāng)前，我國(guó)銀行中懂得估價(jià)程序和方法的技術(shù)人員不多，評(píng)估機(jī)構(gòu)中人員對(duì)銀行放貸細(xì)則和程序也知之甚少，從而致使銀行難以對(duì)估價(jià)結(jié)果有效地利用起來(lái)。暫且不談抵押貸款比例的確定問(wèn)題，就當(dāng)前這種膚淺又簡(jiǎn)單的銜接模式，就導(dǎo)致了估價(jià)工作客觀性和科學(xué)性的大程度降低，致使金融風(fēng)險(xiǎn)的增加。

（四）抵押物產(chǎn)權(quán)瑕疵問(wèn)題

房地產(chǎn)不但包括地上及土地定著物和同地上利用相聯(lián)系的地下改良物，以上組成部分的衍生權(quán)利亦包含其中。因此，抵押物產(chǎn)權(quán)的明晰性將對(duì)對(duì)房地產(chǎn)抵押價(jià)值的高低與實(shí)現(xiàn)產(chǎn)生直接影響。于福利分房的基礎(chǔ)上，我國(guó)又進(jìn)行了住房制度改革，房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)和類型較為復(fù)雜，產(chǎn)權(quán)不全或產(chǎn)權(quán)多元化的房屋數(shù)量較多，這一定程度上增加了房地產(chǎn)評(píng)估的難度。如果抵押物產(chǎn)權(quán)本身存在瑕疵，抵押人一旦違約，抵押物的變現(xiàn)價(jià)值將大大低于抵押價(jià)值，金融風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步增加。

二、基于房地產(chǎn)評(píng)估的銀行金融風(fēng)險(xiǎn)防范策略分析

（一）創(chuàng)新完善現(xiàn)有評(píng)估方法

在我國(guó)，因抵押物處置同抵押物評(píng)估間存在脫鉤關(guān)系，一般規(guī)定抵押物評(píng)估報(bào)告的有效時(shí)間為期一年，這一年當(dāng)中房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化是巨大的，如這時(shí)對(duì)抵押房地產(chǎn)進(jìn)行處置，評(píng)估價(jià)值和抵押物限制就會(huì)形成相當(dāng)?shù)牟町?。因此，?yīng)對(duì)國(guó)外的評(píng)估理論和評(píng)價(jià)方法加以借鑒，不斷創(chuàng)新和完善現(xiàn)有評(píng)估方法，使其同我國(guó)當(dāng)前國(guó)情和房地產(chǎn)自身特點(diǎn)相適應(yīng)。

（二）強(qiáng)化評(píng)估人員抵押貸款業(yè)務(wù)認(rèn)知

評(píng)估人員對(duì)銀行抵押貸款安全性則責(zé)任性據(jù)頂了其在掌握評(píng)估理論和評(píng)估方法的同時(shí)，還必須對(duì)銀行抵押貸款業(yè)務(wù)有深刻的理解，一般來(lái)講，評(píng)估人員應(yīng)加強(qiáng)對(duì)權(quán)利義務(wù)、還款計(jì)劃及相關(guān)手續(xù)和費(fèi)用等方面內(nèi)容的認(rèn)知。

（三）完善制度，建設(shè)統(tǒng)一的行業(yè)協(xié)會(huì)

一些評(píng)估機(jī)構(gòu)的工作不認(rèn)真，出具的評(píng)估報(bào)告不負(fù)責(zé)任，其中一個(gè)重要原因就是評(píng)估制度的缺失。因此，制定完善房地產(chǎn)相關(guān)評(píng)估制度十分必要，應(yīng)作為評(píng)估行業(yè)主管部門的重要任務(wù)來(lái)抓；因當(dāng)前各部門的評(píng)估程序和評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，這就造成了統(tǒng)一標(biāo)的物在評(píng)估結(jié)果上有著較大的差異，弱化了房地產(chǎn)評(píng)估的權(quán)威性。因此，建設(shè)統(tǒng)一的行業(yè)協(xié)會(huì)是目前的一項(xiàng)重要任務(wù)，起到協(xié)調(diào)各部門職能的作用；此外，評(píng)估協(xié)會(huì)和評(píng)估行業(yè)主管部門還應(yīng)進(jìn)行制度的完善，提倡競(jìng)爭(zhēng)的公平性，來(lái)杜絕行業(yè)壟斷行為，促進(jìn)評(píng)估機(jī)構(gòu)、行業(yè)協(xié)會(huì)、行業(yè)主管部門等各方互動(dòng)的良性發(fā)展。同時(shí)，行業(yè)管理協(xié)會(huì)和評(píng)估行業(yè)管理部門還應(yīng)建立統(tǒng)一的地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息數(shù)據(jù)庫(kù)，從而為房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展提供依據(jù)。

(四)銀行抵押貸款估價(jià)管理方面

中國(guó)銀行對(duì)于抵押物評(píng)估價(jià)值尚未確立有效的審核制度，對(duì)于評(píng)估結(jié)論的價(jià)值和內(nèi)涵的定義卻反充分的分析和理解。這就需要強(qiáng)化對(duì)抵押物評(píng)估報(bào)告及報(bào)告出具相關(guān)評(píng)估機(jī)構(gòu)的審核，從而正確對(duì)評(píng)估報(bào)告作出正確的判斷；銀行在房地產(chǎn)貸款的過(guò)程當(dāng)中，了解和擁有評(píng)估機(jī)構(gòu)質(zhì)量保證體系的完整信息資料十分必要，指定信譽(yù)好、資質(zhì)高、服務(wù)水平好的評(píng)估機(jī)構(gòu)，并與評(píng)估行業(yè)實(shí)現(xiàn)資源共享，從而銀行金融風(fēng)險(xiǎn)的防范創(chuàng)造條件。

三、總論

房地產(chǎn)行業(yè)的高收益伴隨著高風(fēng)險(xiǎn)，當(dāng)前我國(guó)的房地產(chǎn)評(píng)估上仍存在著一些問(wèn)題，增加了銀行的金融風(fēng)險(xiǎn)，從實(shí)際出發(fā)，針對(duì)性地從采取措施，并積極地加以實(shí)施，來(lái)使得房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展的同時(shí)，最大程度低降低銀行金融風(fēng)險(xiǎn)。

房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)防范范文第4篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)估價(jià)；房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告；房地產(chǎn)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)估價(jià)可以簡(jiǎn)單地理解為估測(cè)房地產(chǎn)的價(jià)格。但科學(xué)、準(zhǔn)確且具有法律效力的評(píng)估，必須是由專業(yè)估價(jià)人員根據(jù)據(jù)估價(jià)目的，遵循房地產(chǎn)價(jià)格的形成規(guī)律與估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，運(yùn)用科學(xué)的估價(jià)方法，并結(jié)合估價(jià)人員的豐富經(jīng)驗(yàn)所進(jìn)行的評(píng)估。因此，理解房地產(chǎn)估價(jià)必須掌握如下有關(guān)概念。

一、房地產(chǎn)估價(jià)專業(yè)人員

房地產(chǎn)估價(jià)專業(yè)人員是指經(jīng)房地產(chǎn)估價(jià)人員資格考試合格，由有關(guān)主管部門審定注冊(cè)，取得執(zhí)業(yè)資格證書后專門從事房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)的專業(yè)人才。在我國(guó)，房地產(chǎn)估價(jià)專業(yè)人員被稱為估價(jià)師。

其基本要求是有扎實(shí)的房地產(chǎn)估價(jià)理論、方法及房地產(chǎn)制度政策、開發(fā)經(jīng)營(yíng)、城市規(guī)劃、建筑等方面的知識(shí)；有豐富的房地產(chǎn)估價(jià)實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)；具有較高的市場(chǎng)調(diào)查、推理判斷技能；有良好的職業(yè)道德修養(yǎng)。

為了達(dá)到上述基本要求，建設(shè)部于1998年8月頒布了《房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)管理辦法》，自1998年9月1日起施行。該辦法共九章三十四條，規(guī)定房地產(chǎn)估價(jià)人員須經(jīng)全國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格統(tǒng)一考試合格，按規(guī)定注冊(cè)，取得《房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)證》，才能從事房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)。未經(jīng)注冊(cè)的人員，不得進(jìn)行相關(guān)活動(dòng)。估價(jià)師分為全國(guó)注冊(cè)的和地方注冊(cè)的，分別由國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門和省、市、自治區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門管理注冊(cè)工作。

二、房地產(chǎn)估價(jià)

1．估價(jià)目的

估價(jià)目的就是評(píng)估房地產(chǎn)的動(dòng)機(jī)，即評(píng)估所服務(wù)經(jīng)濟(jì)行為的具體類型的價(jià)值的真實(shí)。 如是為了買賣、租賃還是為了抵押、典當(dāng)?shù)榷u(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值。估價(jià)目的不同，所采用的評(píng)估方法及具體操作過(guò)程也有所不同，導(dǎo)致估價(jià)結(jié)果也出現(xiàn)相應(yīng)的差異。

2．估價(jià)原則

估價(jià)原則是指評(píng)估人員在估價(jià)過(guò)程中應(yīng)當(dāng)遵守的標(biāo)準(zhǔn)或注意事項(xiàng)。主要包括最有效使用原則、合法原則等。

3．估價(jià)程序和方法

一般而言，房地產(chǎn)估價(jià)的基本程序是固定的，但運(yùn)用某種估價(jià)方法評(píng)估的具體程序則有一定差異。科學(xué)實(shí)用的估價(jià)方法，必須具備兩個(gè)條件：既有科學(xué)的理論依據(jù)，又能反映現(xiàn)實(shí)交易行為。通常情況下，房地產(chǎn)估價(jià)的采用三大基本方法，即：市場(chǎng)比較法、成本法和收益法。除此之外還有一些其他方法，如假設(shè)開發(fā)法、路線價(jià)法、長(zhǎng)期趨勢(shì)法、殘余法、購(gòu)買年法、利潤(rùn)法、分配法等。

三、房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告

估價(jià)報(bào)告是記述評(píng)估成果的文件，為了保證其質(zhì)量，在撰寫時(shí)要遵循掌握內(nèi)容全面、格式清晰、簡(jiǎn)明扼要、突出評(píng)估依據(jù)的原則。

1．估價(jià)報(bào)告書的形式

估價(jià)報(bào)告書有定型式（或稱表格式）、自由式與混合式三種，可根據(jù)評(píng)估活動(dòng)的具體情況靈活選用。通常情況下，多采用定型式，又稱封閉式估價(jià)報(bào)告書，是固定格式、固定內(nèi)容，估價(jià)人員必須按要求填寫，不得隨意增減。其優(yōu)點(diǎn)是一般事項(xiàng)反映全面，填寫省時(shí)省力；缺點(diǎn)是不能根據(jù)估價(jià)對(duì)象的具體情況而深入分析某些特殊事項(xiàng)。如果能針對(duì)不同的估價(jià)目的和不同類型的房地產(chǎn)，制作相應(yīng)的定型式估價(jià)報(bào)告書，則可以在一定程度上彌補(bǔ)這一缺點(diǎn)。

2．估價(jià)報(bào)告書的組成

一份完整的估價(jià)報(bào)告書通常由下述六個(gè)部分組成：即封面（寫明報(bào)告名稱）；目錄；致委托者函；估價(jià)結(jié)果報(bào)告；估價(jià)分析報(bào)告（即技術(shù)報(bào)告）；有關(guān)附件。

3．估價(jià)報(bào)告書的內(nèi)容

估價(jià)報(bào)告書的內(nèi)容至少要記載下列事項(xiàng)：委托與被委托雙方名稱；估價(jià)的對(duì)象、目的、時(shí)間、地點(diǎn)；評(píng)估依據(jù)、方法、結(jié)論；決定估價(jià)額的理由以及估價(jià)人員情況等。并含附屬資料。如評(píng)估對(duì)象的地籍圖、平面圖、外觀和內(nèi)部照片、產(chǎn)權(quán)證明、估價(jià)人員和估價(jià)機(jī)構(gòu)的資格證明等。

四、房地產(chǎn)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)防范

房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)和其他經(jīng)濟(jì)活動(dòng)一樣具有風(fēng)險(xiǎn)性。但是,房地產(chǎn)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)具有其特殊性。房地產(chǎn)估價(jià)是與房地產(chǎn)相關(guān)的一項(xiàng)集政策性、技術(shù)性、地域性、時(shí)效性為一體的社會(huì)中介活動(dòng),不僅僅會(huì)帶來(lái)估價(jià)機(jī)構(gòu)和人員的風(fēng)險(xiǎn),而且會(huì)對(duì)政府、經(jīng)濟(jì)活動(dòng)涉及利益各方帶來(lái)不同的風(fēng)險(xiǎn)。因此,充分認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)估價(jià)的風(fēng)險(xiǎn)成因及風(fēng)險(xiǎn)體系,并積極防范和規(guī)避風(fēng)險(xiǎn),是房地產(chǎn)估價(jià)工作的一個(gè)重要內(nèi)容。

1．技術(shù)風(fēng)險(xiǎn):為估價(jià)行業(yè)廣為接受的基本估價(jià)方法是成本法、收益法和市場(chǎng)法

從估價(jià)理論角度這三種方法都有其存在的必要性。不管采用哪一種方法,都需要詳實(shí)的基礎(chǔ)資料來(lái)支撐。因此,在利用具體的估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)時(shí),是否掌握豐富的基礎(chǔ)資料是估價(jià)結(jié)論能否準(zhǔn)確的重要保障。實(shí)際評(píng)估過(guò)程中,由于我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)以及房地產(chǎn)估價(jià)起步較晚,許多技術(shù)資料無(wú)法在短時(shí)期內(nèi)積累下來(lái),比如市場(chǎng)基準(zhǔn)收益率水平、房地產(chǎn)價(jià)格分類變動(dòng)指數(shù)等等。這樣使得估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員在房地產(chǎn)價(jià)格預(yù)期的技術(shù)上面臨極大的不確定性。此外,估價(jià)報(bào)告的敘述不完善或不完整也會(huì)在將來(lái)給估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員帶來(lái)意想不到的后果。再者就是估價(jià)人員素質(zhì)水平不高,對(duì)于房地產(chǎn)估價(jià)基本理論理解不透,雖然通過(guò)考試但缺乏實(shí)際估價(jià)經(jīng)驗(yàn),在參數(shù)選擇和方法運(yùn)用上存在缺陷,也會(huì)產(chǎn)生一定的估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)。

2．政策風(fēng)險(xiǎn):房地產(chǎn)價(jià)格的變化一方面受到供求變化的影響,另外一方面政策變動(dòng)也會(huì)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生重要影響

政策的變化是一般估價(jià)人員無(wú)法或不能預(yù)期的。政策的變化,包括稅收政策、金融政策以及產(chǎn)業(yè)政策都必然會(huì)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生或高或低的影響。同時(shí),政策的變動(dòng)還會(huì)對(duì)估價(jià)方法產(chǎn)生影響,如《城市房屋拆遷條例》的修改,使得房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)方法也發(fā)生了變化。

3．業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn):即估價(jià)業(yè)務(wù)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)估價(jià)主要是對(duì)房地產(chǎn)權(quán)益的估價(jià)。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)雖然在逐步規(guī)范,但是由于歷史原因,在產(chǎn)權(quán)界定方面還存在著這樣那樣的問(wèn)題。比如某企業(yè)通過(guò)政府對(duì)原農(nóng)民所有的土地通過(guò)征地取得了劃撥土地使用權(quán),企業(yè)為了節(jié)省費(fèi)用不去辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。這種情況在估價(jià)實(shí)踐中經(jīng)常遇到,造成估價(jià)結(jié)果與實(shí)際的偏差,形成風(fēng)險(xiǎn)。另外一個(gè)方面,當(dāng)估價(jià)機(jī)構(gòu)或人員接受新業(yè)務(wù)時(shí),對(duì)于估價(jià)方法和技術(shù)參數(shù)的選擇和利用同樣存在著不確定性,給估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員未來(lái)帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。

4．經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn):所謂經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)是指經(jīng)濟(jì)形勢(shì)短期內(nèi)發(fā)生了巨大變動(dòng)

使得估價(jià)結(jié)果與市場(chǎng)價(jià)格產(chǎn)生了較大偏離,這種結(jié)果是任何估價(jià)師和經(jīng)濟(jì)利益各方都不愿意看到的情況。這種情況不是估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員的道德問(wèn)題,甚至有些情況下也不是估價(jià)師能夠預(yù)期的,但是這種結(jié)果會(huì)對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定產(chǎn)生不利影響,而且可能會(huì)直接給房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)某一主體帶來(lái)經(jīng)濟(jì)上的損失。

加強(qiáng)和完善房地產(chǎn)估價(jià)師后續(xù)教育，規(guī)定作為房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)該在規(guī)定的期間內(nèi)完成額定時(shí)間的職業(yè)培訓(xùn)、撰寫估價(jià)工作心得和論文、提交自己完成的估價(jià)報(bào)告,如果不能完成相應(yīng)的工作,就會(huì)受到行業(yè)協(xié)會(huì)的處罰,直至取消其執(zhí)業(yè)資格。我國(guó)也要求房地產(chǎn)估價(jià)師定期接受一定時(shí)間的繼續(xù)教育,估價(jià)師協(xié)會(huì)和地方房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)可以定期對(duì)估價(jià)師進(jìn)行理論知識(shí)的繼續(xù)教育培訓(xùn),也可以對(duì)一些專題的估價(jià)問(wèn)題進(jìn)行討論和后續(xù)教育,如城市拆遷估價(jià)等。加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)師繼續(xù)教育以及強(qiáng)化對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)師的定期考核,對(duì)于降低由于房地產(chǎn)估價(jià)人員帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)具有極其重要的意義。

參考文獻(xiàn)：

1.張東祥,湯趙慧;我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)現(xiàn)狀與問(wèn)題的產(chǎn)權(quán)基因分析[J];企業(yè)經(jīng)濟(jì);2004.04

2.張效梅;房地產(chǎn)估價(jià)人員自身原因引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)[J];河南財(cái)政稅務(wù)高等專科學(xué)校學(xué)報(bào);2005.04

房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)防范范文第5篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)信貸防范

金融業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)中一個(gè)十分重要的行業(yè)，通過(guò)它的融資和支持功能，一直產(chǎn)生著加速各行各業(yè)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的巨大作用。房地產(chǎn)業(yè)目前是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的一個(gè)重要的支柱產(chǎn)業(yè)。它的發(fā)展，對(duì)于發(fā)展經(jīng)濟(jì)和提高生活，拉動(dòng)相關(guān)行業(yè)發(fā)展，擴(kuò)大內(nèi)需，促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，都產(chǎn)生著極為重要的作用。房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型的產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)的發(fā)展離不開金融業(yè)的支持和投入，而房地產(chǎn)業(yè)存在著資金需求量大和自我積累有限的局限性，給金融投資帶來(lái)巨大風(fēng)險(xiǎn)，因此如何規(guī)避金融風(fēng)險(xiǎn)，積極促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康地向前發(fā)展將是我國(guó)當(dāng)前十分重要的任務(wù)。

房地產(chǎn)投資現(xiàn)狀及存在的問(wèn)題

中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過(guò)十多年的發(fā)展已逐步走向理性，但是房地產(chǎn)投資的收益與風(fēng)險(xiǎn)并存。在房地產(chǎn)投資過(guò)程中，政治環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)濟(jì)體制改革風(fēng)險(xiǎn)、產(chǎn)業(yè)政策風(fēng)險(xiǎn)、房地產(chǎn)制度變革風(fēng)險(xiǎn)、金融政策變化風(fēng)險(xiǎn)、環(huán)保政策變化風(fēng)險(xiǎn)和法律風(fēng)險(xiǎn)等，均對(duì)房地產(chǎn)投資者收益目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)產(chǎn)生巨大的影響，從而給投資者帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。

房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展需要金融業(yè)的支持。房地產(chǎn)開發(fā)投資數(shù)額巨大。投資回收周期較長(zhǎng)。占用的資金及支付的利息多，企業(yè)的自我積累根本不可能保證連續(xù)投入資金的需要，如果沒有金融支持，企業(yè)就會(huì)發(fā)生資金周轉(zhuǎn)困難甚至發(fā)生財(cái)務(wù)危機(jī)。房地產(chǎn)個(gè)人住房消費(fèi)也需要金融業(yè)的大力支持。國(guó)際上房?jī)r(jià)收入比約為三比一至六比一，而我國(guó)這個(gè)比率要更高一些，平均大約為八比一至十二比一，個(gè)別城市有的甚至更高。這意味著，我國(guó)城市一個(gè)家庭要在禁絕一切消費(fèi)的情況下，積累至少8-12年才能買得起一套住房。但是借助于住房消費(fèi)信貸，家庭的積累過(guò)程就會(huì)大大縮短，住房消費(fèi)可以提前實(shí)現(xiàn)。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，這無(wú)異于縮短了銷售時(shí)間加快了資金周轉(zhuǎn)，減少了資金占用和利息支付，從而增加了利潤(rùn)。

房地產(chǎn)信貸是金融業(yè)的一項(xiàng)重要內(nèi)容。房地產(chǎn)金融一般可分為開發(fā)信貸和消費(fèi)信貸，據(jù)世界各國(guó)統(tǒng)計(jì)，住房金融有兩個(gè)“三七開”之說(shuō)，一個(gè)“三七開”是國(guó)內(nèi)各項(xiàng)貸款中大約有30%是給房地產(chǎn)業(yè)，另一個(gè)“三七開”是房地產(chǎn)業(yè)貸款中的70%是貸給個(gè)人買房的，另外30%是貸給開發(fā)商。中國(guó)房地產(chǎn)金融從無(wú)到有，從小到大，發(fā)展十分迅速，而且發(fā)展空間非常大。

統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)開發(fā)和個(gè)人住房消費(fèi)信貸增長(zhǎng)逐年上升。1998年房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額為2028.92萬(wàn)元，2003年擴(kuò)大到6657.35億元，是1998年的3.2倍。同時(shí)，個(gè)人住房消費(fèi)信貸也快速增長(zhǎng)。2003年與1998年相比，個(gè)人住房消費(fèi)貸款增加了11353.58億元，增長(zhǎng)了26.64倍。盡管如此，目前我國(guó)的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)發(fā)展還很不充分，存在著明顯的滯后和不均衡現(xiàn)象。主要表現(xiàn)為：

房地產(chǎn)融資渠道單一，房地產(chǎn)開發(fā)資金過(guò)多依賴于銀行貸款，使房地產(chǎn)投資的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和融資信用風(fēng)險(xiǎn)集中于商業(yè)銀行。中國(guó)房協(xié)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌把房地產(chǎn)與銀行業(yè)過(guò)去5年緊密合作的時(shí)光比作“蜜月”，他說(shuō)：“我們和銀行之間的這種蜜月太舒服了，所以沒有想到第三者或其他更多渠道，銀行業(yè)也樂意為我們服務(wù)，但銀行確實(shí)也因此承擔(dān)了巨大風(fēng)險(xiǎn)?！睋?jù)估算，80％左右的土地購(gòu)置和房地產(chǎn)開發(fā)資金都直接或間接來(lái)自商業(yè)銀行信貸。在目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)資金鏈中，商業(yè)銀行基本參與了房地產(chǎn)開發(fā)的全過(guò)程。通過(guò)住房消費(fèi)貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款、建筑企業(yè)流動(dòng)性貸款和土地儲(chǔ)備貸款等，商業(yè)銀行實(shí)際上直接或間接地承受了房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行中各個(gè)環(huán)節(jié)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和信用風(fēng)險(xiǎn)。有關(guān)方面資料表明，四大國(guó)有商業(yè)銀行剝離的1.4萬(wàn)億不良資產(chǎn)30%是與房地產(chǎn)相關(guān)。

房地產(chǎn)金融市場(chǎng)結(jié)構(gòu)單一，沒有形成完整的房地產(chǎn)金融體系。缺乏多層次的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)機(jī)構(gòu)體系，缺乏多元化、規(guī)范化的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)體系，缺乏獨(dú)立、有效的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)中介服務(wù)體系，沒有形成完備的房地產(chǎn)金融一級(jí)市場(chǎng)，尚未建立房地產(chǎn)金融二級(jí)市場(chǎng)。據(jù)央行研究局的報(bào)告，2002年房地產(chǎn)上市公司的股權(quán)融資占全部房地產(chǎn)企業(yè)的資金來(lái)源不足0.5%；房地產(chǎn)債券融資所占房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金來(lái)源中的比重也由1999年的0.21%，下降到2002年的不足0.01%；近年來(lái)，房地產(chǎn)資金信托較為活躍，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2003年上半年推出的房地產(chǎn)資金信托計(jì)劃也不過(guò)20億元，微乎其微。房地產(chǎn)信托起源于美國(guó)20世紀(jì)60年代，經(jīng)歷了迅速發(fā)展、衰落、復(fù)蘇、穩(wěn)定發(fā)展的過(guò)程，現(xiàn)在美國(guó)大約有300個(gè)房地產(chǎn)投資信托，他們的總資產(chǎn)超過(guò)3000億美元，大約2/3在國(guó)家級(jí)的股票交易所上市，已成為美國(guó)房地產(chǎn)證券化的主要形式。由于其在產(chǎn)權(quán)、資本、經(jīng)營(yíng)上具有的優(yōu)勢(shì)，其發(fā)展已為世人所矚目，英國(guó)、日本等發(fā)達(dá)國(guó)家也紛紛效仿。

對(duì)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的監(jiān)管和調(diào)控機(jī)制還很不完善。目前，我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的法規(guī)建設(shè)相對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展而言還是相當(dāng)滯后的，除《商業(yè)銀行法》中有關(guān)銀行設(shè)立和資金運(yùn)用規(guī)定外，還沒有專門的房地產(chǎn)金融監(jiān)管框架，房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的有關(guān)規(guī)范也有待制訂。

我國(guó)個(gè)人征信系統(tǒng)尚未建立，商業(yè)銀行難以對(duì)貸款人的貸款行為和資信狀況進(jìn)行充分嚴(yán)格的調(diào)查監(jiān)控，個(gè)人住房消費(fèi)信貸的發(fā)展可能存在違約風(fēng)險(xiǎn)。目前，中國(guó)商業(yè)性個(gè)人住房貸款不良貸款率不到0.5％，住房公積金個(gè)人住房貸款的不良貸款率僅為0.24％，這對(duì)改善銀行資產(chǎn)質(zhì)量起到了十分重要的作用。但按照國(guó)際慣例，個(gè)人房貸的風(fēng)險(xiǎn)暴露期通常為3年到8年，而中國(guó)的個(gè)人住房信貸業(yè)務(wù)是最近3年才開始發(fā)展起來(lái)的。一般來(lái)講，個(gè)人信貸業(yè)務(wù)會(huì)給銀行帶來(lái)以下風(fēng)險(xiǎn)：一是信用風(fēng)險(xiǎn)，即借款人由于某種原因（如失業(yè)或突發(fā)事件）而不能按期足額償還銀行貸款的情況；二是流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，即由于銀行資金過(guò)度集中投放于期限較長(zhǎng)的個(gè)人房貸業(yè)務(wù)，從而使商業(yè)銀行面臨流動(dòng)性危機(jī)；三是操作風(fēng)險(xiǎn)，是指由于不完善或失靈的內(nèi)部程序、人員、系統(tǒng)或外部事件導(dǎo)致?lián)p失的風(fēng)險(xiǎn)；四是利率風(fēng)險(xiǎn)，即由于利率的變化而使商業(yè)銀行遭受損失的情況；五是市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，即由于整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)大幅下滑，從而波及商業(yè)銀行并給銀行造成損失的情況；六是政策風(fēng)險(xiǎn)，即由于有關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)或個(gè)人房貸業(yè)務(wù)相關(guān)政策的出臺(tái)而使商業(yè)銀行受到影響的情況。

銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)防范措施

政府要增強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的前瞻性和科學(xué)性，改善對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)督管理，完善調(diào)控手段，提高調(diào)控能力，促使房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定、健康、有序地均衡發(fā)展，防止大起大落，防范房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生。為此必須首先加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)工作，完善全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)，建立健全房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警預(yù)報(bào)體系。通過(guò)全面、準(zhǔn)確、及時(shí)地采集房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行中的相關(guān)數(shù)據(jù)，并對(duì)影響市場(chǎng)發(fā)展的相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析、公布，政府可以全面、及時(shí)、準(zhǔn)確地掌握我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)控和指導(dǎo)，以實(shí)現(xiàn)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情

況的預(yù)警和對(duì)房地產(chǎn)投資、消費(fèi)的引導(dǎo)。其次政府要設(shè)計(jì)合理、嚴(yán)密的房地產(chǎn)稅制，引導(dǎo)土地持有者合理提高土地使用效益，抑制土地的過(guò)度投機(jī)。比如對(duì)土地空（閑）置征稅，以鼓勵(lì)持有人積極投資開發(fā)，提高囤積投機(jī)的成本；征收土地增值稅，土地增值稅能有效地抑制土地投機(jī)，且能將由社會(huì)引起的土地增值通過(guò)增值稅的形式部分返還給社會(huì)，體現(xiàn)了社會(huì)公正；征收土地保有稅，以刺激土地供給等。

銀監(jiān)會(huì)應(yīng)加快發(fā)揮在社會(huì)信用基礎(chǔ)和市場(chǎng)誠(chéng)信制度建設(shè)中的重要作用，完善監(jiān)管手段，提高監(jiān)管能力，充分發(fā)揮其監(jiān)管作用和服務(wù)功能。激勵(lì)誠(chéng)信行為，促使各經(jīng)濟(jì)主體在日常信用活動(dòng)中養(yǎng)成守信習(xí)慣，彼此建立起互信、互利的信用關(guān)系，確立失信成本遞增的違約制裁機(jī)制，嚴(yán)懲欺騙和違約行為，在全社會(huì)范圍內(nèi)營(yíng)造起誠(chéng)實(shí)守信的氛圍和環(huán)境，促進(jìn)金融穩(wěn)定。

我國(guó)應(yīng)當(dāng)大力發(fā)展多元化的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)，形成具有多種金融資產(chǎn)和金融工具的房地產(chǎn)二級(jí)金融市場(chǎng)，以達(dá)到分散銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)的目的。房地產(chǎn)對(duì)于銀行依賴性過(guò)大，不利于自身發(fā)展，同時(shí)商業(yè)銀行過(guò)度的房地產(chǎn)貸款，有悖于商業(yè)銀行的“三性”原則。因?yàn)樯虡I(yè)銀行的資金主要是吸收社會(huì)存款，投向期限較長(zhǎng)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，不符合銀行資產(chǎn)的流動(dòng)性、安全性的要求，容易造成清償危機(jī)，產(chǎn)生金融風(fēng)險(xiǎn)。在成熟規(guī)范的市場(chǎng)中，房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營(yíng)的融資不僅應(yīng)有債權(quán)融資和股權(quán)融資兩種基本形式，在一級(jí)市場(chǎng)以外，還應(yīng)存在著發(fā)達(dá)的證券化二級(jí)市場(chǎng)。在這個(gè)二級(jí)市場(chǎng)上，各種房地產(chǎn)金融工具同時(shí)存在，包括投資基金、信托證券、指數(shù)化證券等等。房地產(chǎn)證券化可以促使房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)專業(yè)化，導(dǎo)致資源的合理配置。

加快住房按揭貸款證券化進(jìn)程，降低銀行按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)。隨著我國(guó)住房商品化加快，個(gè)人住房貸款將迅速增加。當(dāng)?shù)揭欢ㄒ?guī)模時(shí)，商業(yè)銀行會(huì)面臨較大的資金缺口，以及資金來(lái)源的短期性與住房貸款資金需求長(zhǎng)期性矛盾，這無(wú)疑會(huì)帶來(lái)新的金融風(fēng)險(xiǎn)。從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)看，一旦經(jīng)濟(jì)不景氣，呆壞帳比例容易升高，而實(shí)施住房貸款證券化，可以分散該業(yè)務(wù)面臨的金融風(fēng)險(xiǎn)。通過(guò)實(shí)施住房貸款證券化，使整個(gè)住房金融市場(chǎng)與資本市場(chǎng)有機(jī)互動(dòng)，可以擴(kuò)大商業(yè)銀行的融資規(guī)模，同時(shí)還會(huì)帶來(lái)良性的連鎖效應(yīng)，提高銀行資產(chǎn)的流動(dòng)性、降低銀行開展住房貸款業(yè)務(wù)成本。