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房地產(chǎn)行業(yè)收入范文第1篇

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；財(cái)務(wù)管理；稅收籌劃

稅收籌劃是指在遵循稅法及符合稅法意圖的前提下，通過對納稅人的經(jīng)營、投資、籌資、分配等理財(cái)活動(dòng)的籌劃安排，盡可能取得涉稅收益，整體上實(shí)現(xiàn)納稅人最合理、最優(yōu)的涉稅財(cái)務(wù)管理活動(dòng)。房地產(chǎn)企業(yè)由于在開發(fā)及經(jīng)營過程通常具有投入資金多、經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)高、建設(shè)及銷售周期長、涉稅標(biāo)的金額大、收益高見效慢等特點(diǎn)，所以運(yùn)用稅收籌劃這種新的理財(cái)方式，不僅能有效降低企業(yè)的涉稅成本和風(fēng)險(xiǎn)，增強(qiáng)企業(yè)的盈利能力和競爭實(shí)力，而且有利于實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值最大化目標(biāo)。本文主要以土地增值稅、房產(chǎn)稅、營業(yè)稅、所得稅等相關(guān)稅金為例，對稅收籌劃實(shí)務(wù)進(jìn)行分析，懇請大家賜教。

一、相關(guān)借款利息的籌劃實(shí)務(wù)

由于目前大部分房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)的開發(fā)資金來自金融企業(yè)的借貸，具有資金量

大、借款期限長、利息費(fèi)用多等特點(diǎn)，所以可以利用合適的利息扣除方式對借款利息進(jìn)行稅收籌劃。一方面，針對房地產(chǎn)開發(fā)完工之前的利息費(fèi)用，將完工之前的借款利息可以計(jì)入開發(fā)成本，并可作為計(jì)算房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用（期間費(fèi)用）的扣除基數(shù)。特別是從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的企業(yè)，還可按照取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和，加計(jì)20%的扣除，這樣，就可以大大增加扣除項(xiàng)目，降低增值額，從稅基和稅率兩方面減輕稅負(fù)，增加凈收益。另一方面，針對房地產(chǎn)開發(fā)完工之后的利息費(fèi)用支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算、分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的：允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不得超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額；凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除。企業(yè)據(jù)此可以選擇：如果購買房地產(chǎn)主要依靠負(fù)債籌資，利息費(fèi)用所占比例較高，可提供金融機(jī)構(gòu)證明，據(jù)實(shí)扣除；反之，主要依靠權(quán)益資本籌資，利息費(fèi)用很少，則可不計(jì)算應(yīng)分?jǐn)偟睦?，這樣可以多扣除房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，對實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值最大化有利。案例:某房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)一批商品房，支付的地價(jià)款為600萬元，開發(fā)成本為1000萬元，假設(shè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目分?jǐn)偫⑶夷芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的應(yīng)扣除利息為100萬元和70萬元時(shí)（設(shè)貸款利率5%），如何為該公司利用利息扣除進(jìn)行籌劃？籌劃過程如下：首先計(jì)算扣除的利息支出差異：(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×(10%-5%)=(600+1000)×5%=80(萬元)，其次判斷：當(dāng)允許扣除的利息支出為100萬元時(shí)，由于100萬>80萬，所以該公司應(yīng)嚴(yán)格按房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目分?jǐn)偫⒉⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明，這樣就可以按100萬元扣除，否則只能按80萬元扣除，計(jì)稅依據(jù)將增加20萬元，造成多繳稅款；當(dāng)允許扣除的利息支出為70萬元時(shí)，由于70萬

二、利用建房方式的籌劃實(shí)務(wù)

大部分房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)傾向于自行建造并銷售房地產(chǎn)，但這種方式下籌劃空間較小。若利用代建、合建等方式則籌劃空間較大。第一，房地產(chǎn)的代建行為。這種方式指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)的開發(fā)，開發(fā)完成向客戶收取代建收入的行為。就房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，雖然取得了一定的收入，但始終沒有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，其收入屬于勞務(wù)報(bào)酬，為營業(yè)稅的征稅范圍，不是土地增值稅的征稅范疇。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以利用這種建房方式，減輕稅負(fù)，但前提是在開發(fā)之初就能確定最終用戶，實(shí)行定向開發(fā)，從而避免開發(fā)后銷售繳納土地增值稅。第二，合作建房方式。這種方式指根據(jù)《營業(yè)稅問題解答（一）的通知》（國稅函[1995]156號）的規(guī)定，“合作建房”是指一方提供土地使用權(quán)，另一方提供資金，雙方合作，建造房屋的行為。建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，再按規(guī)定征收土地增值稅。企業(yè)可充分利用此項(xiàng)優(yōu)惠政策，實(shí)現(xiàn)共贏。案例：華富房地產(chǎn)開發(fā)公司在某市繁華地段擁有一塊土地，擬與富民公司合作建造辦公用房，資金由富民公司提供，建成后按比例分房。對富民公司來說，分得的辦公樓不含土地增值稅，會降低購置成本。即便將來處置，只就屬于自己的部分繳納土地增值稅。對華富公司而言，作為自用辦公用房，不繳納土地增值稅，可節(jié)約大量稅負(fù)，降低房地產(chǎn)成本，增強(qiáng)市場競爭力，這樣就實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)企業(yè)和購置方的雙贏。

三、改變銷售模式的籌劃實(shí)務(wù)

一是，針對納稅主體的新設(shè)分立。即房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)設(shè)立獨(dú)立銷售公司，負(fù)責(zé)房地產(chǎn)銷售，這種分立使土地增值稅、營業(yè)稅、企業(yè)所得稅的籌劃空間很大。案例：大華公司銷售的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，在允許扣除的項(xiàng)目金額基本相同的前提下，如果采用兩種售價(jià)：第一，若以1500萬元的價(jià)格售出，可扣除的項(xiàng)目金額為1167.5萬元，增值率為28.48%，應(yīng)納99.75萬元的土地增值稅，凈賺232.75萬元。第二，以1400萬元的價(jià)格售出，可扣除的項(xiàng)目金額為1166.96萬元，增值率為19.97%，免征土地增值稅，凈賺233.04萬元。第三，如果大華公司設(shè)立獨(dú)立銷房屋銷售公司，大華公司將住房以1400萬元的售價(jià)賣給銷售公司，而后由銷售公司再以1500萬元的價(jià)格賣出，當(dāng)開發(fā)公司賣給銷售公司時(shí)，由于其增值率為19.97%＜20%，免納土地增值稅。當(dāng)銷售公司以1500萬元售出時(shí)，扣除營業(yè)稅及附加合計(jì)：1500×5.5%=82.5萬元，可扣除的項(xiàng)目金額為1167.5+82.5=1250萬元，其增值率為16.67%＜20%，免納土地增值稅。最終從集團(tuán)角度看，銷售時(shí)只增加營業(yè)稅等稅金：1400×5.5%=77萬元，獲利潤1500－（1167.5＋77）=255.5萬元，比籌劃前增加255.5－232.75=22.75萬元。

二是，針對開發(fā)企業(yè)對獨(dú)立銷售公司的銷售方式上，也可以采用以下銷售模式來減少賬面收入或遞延納稅時(shí)間。第一，開發(fā)企業(yè)采取無償或收取極少手續(xù)費(fèi)方式委托銷售公司銷售房地產(chǎn)，并可協(xié)商開具銷售清單，由于這種方式應(yīng)按實(shí)際銷售額于收到代銷單位代銷清單時(shí)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，所以在確認(rèn)納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間上可以盡量遞延，同時(shí)這樣可以避免銷售公司繳納營業(yè)稅（基本無代銷收入）。第二，將原來由開發(fā)企業(yè)承擔(dān)的銷售及管理費(fèi)用轉(zhuǎn)嫁到銷售公司，使銷售公司企業(yè)所得稅減少甚至不交。當(dāng)然，對于業(yè)務(wù)招待費(fèi)和廣告費(fèi)等有費(fèi)用扣除限額的扣除項(xiàng)目，應(yīng)事先商議確定由開發(fā)企業(yè)承擔(dān)（開發(fā)企業(yè)的收入多，抵扣的限額就大），這樣就可以避免上述費(fèi)用應(yīng)超標(biāo)而調(diào)增應(yīng)納稅所得額的情況。第三，對于客戶通過銀行按揭方式購買開發(fā)產(chǎn)品的，其首付款應(yīng)于實(shí)際收到日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。所以盡量與客戶和銀行協(xié)商，開立指定代收專戶，將客戶按揭還貸的部分定期先存入專戶，然后分期辦理轉(zhuǎn)賬日再確認(rèn)收入并納稅，這樣，一方面銀行可以沉淀資金，另一方面，企業(yè)可以控制收入和所得實(shí)現(xiàn)時(shí)間。

房地產(chǎn)行業(yè)收入范文第2篇

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)行業(yè)；會計(jì)信息質(zhì)量；對策建議

【中圖分類號】F23 【文獻(xiàn)標(biāo)識碼】A

【文章編號】1007-4309（2013）01-0124-2

房地產(chǎn)業(yè)是我國國民經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，在現(xiàn)代社會經(jīng)濟(jì)生活中有著舉足輕重的地位。當(dāng)前我國的房地產(chǎn)行業(yè)受到越來越多的關(guān)注，房地產(chǎn)行業(yè)的財(cái)務(wù)會計(jì)核算問題也引起許多專家學(xué)者的重視。由于房地產(chǎn)行業(yè)自身的經(jīng)營特點(diǎn)，其會計(jì)核算程序以及方法與普通行業(yè)具有明顯的差異性。盡管近年來，財(cái)政部和證監(jiān)會為適應(yīng)我國經(jīng)濟(jì)體制的改革，已經(jīng)推行了一系列的會計(jì)制度改革，但是從在房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)施的狀況來看，仍然存在許多不完善之處。2006年11月財(cái)政部的一份會計(jì)信息質(zhì)量檢查公報(bào)，通報(bào)了39家房地產(chǎn)行業(yè)存在會計(jì)失真問題。面對我國房地產(chǎn)行業(yè)會計(jì)信息嚴(yán)重失真和稅收流失極其嚴(yán)重的事實(shí)，我們不得不反思：我國的房地產(chǎn)行業(yè)會計(jì)存在哪些問題？如何才能解決這些問題？所以研究如何提高房地產(chǎn)行業(yè)會計(jì)信息的質(zhì)量是會計(jì)實(shí)踐研究和理論研究亟待解決的一個(gè)重大課題。

一、房地產(chǎn)行業(yè)會計(jì)信息質(zhì)量問題

房地產(chǎn)行業(yè)自身的行業(yè)特點(diǎn)導(dǎo)致了其特定的信息質(zhì)量問題?？偨Y(jié)如下：

（一）房地產(chǎn)行業(yè)會計(jì)人員自身素質(zhì)較低

《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則》和《企業(yè)會計(jì)制度》實(shí)質(zhì)上就是會計(jì)信息加工和生成的技術(shù)性規(guī)范。然而，這些技術(shù)性規(guī)范是由會計(jì)人員來實(shí)施的，因此，會計(jì)人員對制度和準(zhǔn)則的正確理解和把握是非常重要的。所以會計(jì)人員的職業(yè)判斷力，也即會計(jì)人員根據(jù)已有的知識、經(jīng)驗(yàn)合理選擇會計(jì)原則和會計(jì)處理方法的能力直接影響會計(jì)信息質(zhì)量。但現(xiàn)實(shí)中，由于房地產(chǎn)企業(yè)普遍只重視策劃人員、工程人員等和項(xiàng)目直接關(guān)聯(lián)的員工素質(zhì)，對會計(jì)人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)并不重視，致使會計(jì)人員的素質(zhì)差強(qiáng)人意。這些素質(zhì)不高的會計(jì)人員即便遵守了會計(jì)法規(guī)，但由于受到自身素質(zhì)的影響或其他原因，也可能使計(jì)量的信息與實(shí)際情況不符，致使會計(jì)信息失真。

（二）會計(jì)實(shí)務(wù)中銷售收入的確認(rèn)隨意性較大

在房地產(chǎn)企業(yè)中，項(xiàng)目建設(shè)期內(nèi)的成本費(fèi)用往往遠(yuǎn)大于當(dāng)期確認(rèn)的收入，一般開發(fā)項(xiàng)目峻工并售出后，大量預(yù)收款項(xiàng)或應(yīng)收款項(xiàng)確認(rèn)為收入。由于開發(fā)產(chǎn)品價(jià)值較高，往往采用預(yù)售和分期付款銷售的辦法，從而造成收款期與房屋交付期不一致?！镀髽I(yè)會計(jì)準(zhǔn)則――收入》以四個(gè)原則作為收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)，而在會計(jì)實(shí)務(wù)中，不同房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對收入實(shí)現(xiàn)的確認(rèn)可能有多種方法：有的在簽訂預(yù)售合同后并收取預(yù)收房款確認(rèn)收入，有的在簽訂預(yù)售合同后以合同金額確認(rèn)收入，有的在收訖房款并辦妥產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)時(shí)確認(rèn)收入。不同的收入確認(rèn)方法也使得會計(jì)信息失真，從而可能會誤導(dǎo)信息使用者。

（三）企業(yè)各期的業(yè)績信息可比性較差

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從土地開發(fā)至確認(rèn)收入通常會跨越兩個(gè)以上年度，在項(xiàng)目籌建期大量資金投入開發(fā)過程，大量管理費(fèi)用計(jì)入當(dāng)期損益；由于部分項(xiàng)目尚未完工，其預(yù)售款項(xiàng)也無法確認(rèn)為收入。所以，會計(jì)理論中的收入費(fèi)用配比原則在房地產(chǎn)業(yè)的體現(xiàn)并不明確，每年的損益表因項(xiàng)目在不同狀態(tài)下而使利潤波動(dòng)相當(dāng)大。例如某年A房地產(chǎn)企業(yè)的大部分項(xiàng)目在建設(shè)期內(nèi)，該年度的業(yè)績就只會反映費(fèi)用的投入，因此該年的財(cái)務(wù)報(bào)表就不能適當(dāng)?shù)胤从称髽I(yè)的真實(shí)情況，亦不能與其他同類企業(yè)比較，失去了可比性。所以，用一般的公司業(yè)績評價(jià)指標(biāo)如凈利潤等并不能正確、客觀地反映房地產(chǎn)企業(yè)的真實(shí)經(jīng)營情況。

（四）風(fēng)險(xiǎn)披露不足

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)過程中面臨多種風(fēng)險(xiǎn)，包括土地風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)、工程質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)等。這種行業(yè)高風(fēng)險(xiǎn)性，要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)相對于其他企業(yè)必須更充分地揭示有關(guān)風(fēng)險(xiǎn)事項(xiàng)。雖然2001年中國證監(jiān)會的《公開發(fā)行證券公司信息披露編報(bào)規(guī)則第11號―從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的公司財(cái)務(wù)報(bào)表附注特別規(guī)定》對房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)披露做出了特別要求，但從近幾年來看，執(zhí)行情況并不太理想。

（五）房地產(chǎn)行業(yè)的會計(jì)體系不規(guī)范，會計(jì)法規(guī)制度不完善

一方面，我國房地產(chǎn)行業(yè)的財(cái)務(wù)會計(jì)體系仍然不規(guī)范，主要表現(xiàn)在商品房所有權(quán)風(fēng)險(xiǎn)與債務(wù)是否轉(zhuǎn)移的問題上，許多房地產(chǎn)企業(yè)自身判斷的結(jié)果與正規(guī)會計(jì)機(jī)構(gòu)的判斷不符；另一方面，我國的會計(jì)法規(guī)制度尚不完善，尤其是針對新興行業(yè)的會計(jì)核算規(guī)定不明確，加大了會計(jì)核算工作的難度，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)的會計(jì)信息失真。

（六）企業(yè)內(nèi)部會計(jì)核算不完善

當(dāng)前有很多房地產(chǎn)企業(yè)缺乏健全的會計(jì)內(nèi)部核算制度，使得現(xiàn)金流量統(tǒng)計(jì)不夠科學(xué)。依據(jù)新企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則的相關(guān)規(guī)定，企業(yè)現(xiàn)金流量表的編制主體是企業(yè)自身，然而，現(xiàn)實(shí)中房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流量與其他行業(yè)企業(yè)的現(xiàn)金流量存在明顯的差異性。從現(xiàn)金金流量方面來說，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在籌資活動(dòng)以及相關(guān)的投資活動(dòng)中產(chǎn)生的現(xiàn)金流量是以企業(yè)作為基本單位的，而在另一方面，企業(yè)經(jīng)營活動(dòng)中產(chǎn)生的現(xiàn)金流量則是以開發(fā)項(xiàng)目作為基本單位的，由于房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)期限較長，其經(jīng)營活動(dòng)所產(chǎn)生的現(xiàn)金流入與現(xiàn)金的流出具有更大的異步性。

二、提高房地產(chǎn)會計(jì)信息質(zhì)量的對策建議

針對上述房地產(chǎn)行業(yè)會計(jì)信息質(zhì)量中存在的問題，本文提出以下的對策建議：

（一）提高會計(jì)人員的職業(yè)素質(zhì)

房地產(chǎn)會計(jì)人員作為會計(jì)信息的直接生產(chǎn)者，對會計(jì)信息質(zhì)量的影響起著重要的作用。面對當(dāng)前日益復(fù)雜及多樣化的交易和事項(xiàng)，確認(rèn)和計(jì)量對房地產(chǎn)行業(yè)的會計(jì)人員提出了更高的要求，這就要求他們應(yīng)具備相應(yīng)的專業(yè)素質(zhì)、職業(yè)道德與專業(yè)技能。所以，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)認(rèn)真貫徹財(cái)政部頒布的《會計(jì)人員繼續(xù)教育暫行規(guī)定》，組織本企業(yè)會計(jì)人員繼續(xù)學(xué)習(xí)教育，支持會計(jì)人員參加學(xué)習(xí)培訓(xùn)和職稱資格考試，提高其專業(yè)素質(zhì)，做到與時(shí)俱進(jìn)。

（二）完善房地產(chǎn)行業(yè)的會計(jì)規(guī)范體系

我國現(xiàn)行的《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則》在構(gòu)成上還較缺乏完整和系統(tǒng)性，其基本上是圍繞企業(yè)常規(guī)會計(jì)事項(xiàng)由國家統(tǒng)一制定，一些會計(jì)分支尚未納入會計(jì)規(guī)范體系。隨著我國改革開放的深化與市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，會計(jì)學(xué)術(shù)界和政府財(cái)政部門已開始考慮和探討建立一些新的會計(jì)分支，對其進(jìn)行完善。但是，目前房地產(chǎn)行業(yè)會計(jì)的一些特殊事項(xiàng)還沒有相關(guān)具體準(zhǔn)則或會計(jì)制度加以規(guī)范，例如，目前學(xué)術(shù)界對《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則―――收入》中的四個(gè)收入確認(rèn)原則在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的具體運(yùn)用問題上，就還存在爭議，使得該行業(yè)的會計(jì)核算不規(guī)范，極大地影響了房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營成果信息的可比性和有用性。所以現(xiàn)在急需完善房地產(chǎn)行業(yè)的會計(jì)規(guī)范體系。

（三）完善配套工程的會計(jì)核算準(zhǔn)則指引

我國在《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計(jì)制度制度》中曾經(jīng)對相關(guān)的配套設(shè)施費(fèi)用的預(yù)提以及會計(jì)處理方面做了比較明確的規(guī)定，然而我們也應(yīng)當(dāng)看到現(xiàn)行國家統(tǒng)一的《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則》在對配套設(shè)施成本核算當(dāng)面的指引不足，這使得不同房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以采取不一致的財(cái)務(wù)成本核算手辦法，從而在很大程度上影響了房地產(chǎn)企業(yè)成本核算信息的質(zhì)量與可比性。因此，我國相關(guān)的行政管理部門和立法機(jī)關(guān)必須完善相應(yīng)配套的會計(jì)核算準(zhǔn)則做指引，以此來規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)的會計(jì)信息管理。

（四）擴(kuò)大信息披露內(nèi)容

針對房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)披露不足的問題，房地產(chǎn)企業(yè)除了必須按現(xiàn)行有關(guān)規(guī)定披露信息外，還應(yīng)增加企業(yè)的預(yù)售情況及政策信息、土地儲備量及成本構(gòu)成信息、分項(xiàng)目的現(xiàn)金流量信息、質(zhì)量保證金及風(fēng)險(xiǎn)等披露信息。增加披露信息一方面可促使房地產(chǎn)企業(yè)提供真實(shí)公允的會計(jì)信息，提高風(fēng)險(xiǎn)的透明度，為房地產(chǎn)商品的質(zhì)量提供保證；另一方面可使投資者在財(cái)務(wù)報(bào)表信息不足的情況下，幫助他們更準(zhǔn)確、全面地對企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營業(yè)績做出評價(jià)，額外提供具有可比性的資料，也是治理信息失真的重要舉措。

（五）完善房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部會計(jì)核算

雖然相關(guān)法律法規(guī)已明確規(guī)定了內(nèi)部會計(jì)監(jiān)督制度，企業(yè)內(nèi)部會計(jì)核算制度是會計(jì)信息監(jiān)管體系的基礎(chǔ)。但目前許多房地產(chǎn)企業(yè)只執(zhí)行統(tǒng)一層次的財(cái)務(wù)會計(jì)規(guī)范，缺乏健全、完善的內(nèi)部會計(jì)核算制度，對內(nèi)部會計(jì)核算制度尚未足夠的重視。因而房地產(chǎn)企業(yè)在執(zhí)行國家統(tǒng)一的企業(yè)會計(jì)制度時(shí)，還應(yīng)根據(jù)其管理要求和經(jīng)營特點(diǎn)制定內(nèi)部會計(jì)核算制度，以使企業(yè)的財(cái)務(wù)會計(jì)制度具有完整性和系統(tǒng)性。

【參考文獻(xiàn)】

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[3]王暉.房地產(chǎn)行業(yè)會計(jì)信息質(zhì)量的探討[J].中國市場，2011（40）.

房地產(chǎn)行業(yè)收入范文第3篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)行業(yè)；會計(jì)信息質(zhì)量；對策

中圖分類號：F275 文獻(xiàn)識別碼：A 文章編號：1001-828X（2016）006-000-02

前言

我國房地產(chǎn)行業(yè)的會計(jì)信息質(zhì)量是房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r的重要體現(xiàn)，房地產(chǎn)行業(yè)較為特殊，在生產(chǎn)與銷售過程中出現(xiàn)眾多繁雜的環(huán)節(jié)，在眾多環(huán)節(jié)中存在復(fù)雜的成本核算和收入核算等大量的會計(jì)核算業(yè)務(wù)，因此給房地產(chǎn)會計(jì)核算業(yè)務(wù)工作帶來很大困難，同時(shí)房地產(chǎn)行業(yè)會計(jì)人員的職業(yè)道德素質(zhì)和企業(yè)內(nèi)部的一些管理因素等造成我國房地產(chǎn)行業(yè)會計(jì)信息質(zhì)量問題，本文針對這些問題提出完善我國房地產(chǎn)行業(yè)會計(jì)信息質(zhì)量的對策，進(jìn)而更好的完善房地產(chǎn)行業(yè)會計(jì)工作，保證會計(jì)信息的真實(shí)、規(guī)范、公開。

一、我國房地產(chǎn)行業(yè)會計(jì)信息質(zhì)量存在的問題

由于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，其開發(fā)周期長，利潤產(chǎn)生階段性影響較大，資金投入需求巨大，因此存在眾多的股東等投資者，這些繁雜特殊因素致使房地產(chǎn)行業(yè)會計(jì)信息質(zhì)量存在大量問題。而這些問題的存在，一方面造成大量會計(jì)信息的失真，無法根據(jù)會計(jì)信息進(jìn)行決策，另外一方面也會導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)失去公信力，最終會影響到房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，下面結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)會計(jì)信息質(zhì)量存在著的問題進(jìn)行詳細(xì)的分析。

1.房地產(chǎn)行業(yè)會計(jì)信息披露不真實(shí)

房地產(chǎn)會計(jì)信息的虛假現(xiàn)象尤為嚴(yán)重，不真實(shí)的會計(jì)信息披露嚴(yán)重影響了房地產(chǎn)企業(yè)投資者對企業(yè)經(jīng)濟(jì)收入的真實(shí)掌握，在一定程度上影響了不知情的股東等投資者的投資信心，部分房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理結(jié)構(gòu)形成相互制約的局面，不能夠真確有效發(fā)揮監(jiān)管作用也是造成企業(yè)會計(jì)信息披露不真實(shí)的重要原因[1]。部分房地產(chǎn)行業(yè)為了達(dá)到某些不良目的，對會計(jì)信息暗地操控，扭曲真實(shí)的收入狀況。這種不真實(shí)的會計(jì)信息披露不僅損害了部分投資者的利益還很大程度上影響了國家對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控政策，進(jìn)而影響了社會經(jīng)濟(jì)秩序的正常發(fā)展。同時(shí)會計(jì)信息披露的不真實(shí)性違背了會計(jì)人員的職業(yè)道德，嚴(yán)重違反了國家的法律法規(guī)，甚至使會計(jì)人員會受到相應(yīng)法律制裁。

2.房地產(chǎn)行業(yè)會計(jì)信息披露延時(shí)

由于房地產(chǎn)經(jīng)營具有項(xiàng)目開發(fā)周期較長及銷售不同階段利潤額存在波動(dòng)系數(shù)較大的特點(diǎn)，制約了房地產(chǎn)會計(jì)信息披露的準(zhǔn)時(shí)性。同時(shí)部分房地產(chǎn)企業(yè)為了自身利益，有意將對企業(yè)有利的會計(jì)信息進(jìn)行夸大事實(shí)提前披露，而對影響企業(yè)利益的不利的會計(jì)信息進(jìn)行掩蓋或是延時(shí)披露[2]。大部分房地產(chǎn)企業(yè)的不良會計(jì)信息都是在事發(fā)之后很長一段時(shí)間才公開披露，房地產(chǎn)企業(yè)這種會計(jì)信息披露問題不利于房地產(chǎn)行業(yè)投資者的正確決策，不利于及時(shí)發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)在開發(fā)銷售經(jīng)營中存在的重大問題，不利于我國經(jīng)濟(jì)監(jiān)控部門及時(shí)準(zhǔn)確了解房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展動(dòng)態(tài)，造成我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展秩序混亂，嚴(yán)重影響了我國經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策，影響了我國經(jīng)濟(jì)建設(shè)的有序進(jìn)行。

3.房地產(chǎn)行業(yè)會計(jì)信息披露不規(guī)范

我國房地產(chǎn)行業(yè)會計(jì)信息存在披露不規(guī)范的問題，房地產(chǎn)為掩蓋對企業(yè)不利的會計(jì)信息，通常以商業(yè)機(jī)密為借口，對會計(jì)信息的披露不夠細(xì)致，致使這些年我國出現(xiàn)了很多重大經(jīng)濟(jì)案件。嚴(yán)重侵犯了我國的法律法規(guī)，嚴(yán)重阻礙了我國經(jīng)濟(jì)建設(shè)的發(fā)展。目前我國現(xiàn)有的一些制度不夠完善成為不良企業(yè)有機(jī)可乘的漏洞，影響了房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)信息披露的規(guī)范化[3]。我國法律規(guī)定企業(yè)在會計(jì)信息披露時(shí)應(yīng)嚴(yán)格遵循會計(jì)信息披露原則，保證會計(jì)信息的規(guī)范性、合法性、真實(shí)性等原則。房地產(chǎn)行業(yè)會計(jì)信息的披露不規(guī)范嚴(yán)重影響了會計(jì)信息的嚴(yán)謹(jǐn)、準(zhǔn)確性，影響了投資者的利益和國家的利益。

二、完善我國房地產(chǎn)行業(yè)會計(jì)信息質(zhì)量問題的對策

我國房地產(chǎn)行業(yè)的會計(jì)信息質(zhì)量存在眾多問題，為保障房地產(chǎn)行業(yè)的會計(jì)信息真實(shí)、規(guī)范、及時(shí)、有效的披露，為我國對房地產(chǎn)行業(yè)的業(yè)績狀況進(jìn)行有效的監(jiān)察提供依據(jù)，保證我國在房產(chǎn)方面的經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策的正確決策，完善我國房地產(chǎn)行業(yè)會計(jì)信息質(zhì)量問題的對策尤為重要。下面主要從會計(jì)信息內(nèi)容公開化、提高會計(jì)職業(yè)道德素質(zhì)與業(yè)務(wù)能力、完善房地產(chǎn)行業(yè)會計(jì)規(guī)范體系等幾方面的內(nèi)容著手進(jìn)行解決。

1.我國房地產(chǎn)行業(yè)會計(jì)信息內(nèi)容公開化

目前我國房地產(chǎn)行業(yè)會計(jì)信息的披露存在很多問題，企業(yè)會計(jì)信息內(nèi)容的披露公開化程度較小，對企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)的成本核算信息及企業(yè)在銷售經(jīng)營階段的預(yù)售及銷售利潤情況及整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)到銷售環(huán)節(jié)的各部分成本核算及收入核算信息披露均不夠公開化，致使房地產(chǎn)投資人不能夠?qū)ν顿Y項(xiàng)目一目了然，對投入資金的流動(dòng)情況和最終去向不能夠正確的掌握。因此房地產(chǎn)行業(yè)的會計(jì)披露應(yīng)嚴(yán)格按照相關(guān)規(guī)定對項(xiàng)目經(jīng)營中的各環(huán)節(jié)資金流動(dòng)信息及銷售信息等會計(jì)信息進(jìn)行公開化的披露，提高房地產(chǎn)行業(yè)會計(jì)信息透明度，不應(yīng)以商業(yè)機(jī)密為借口進(jìn)行不良會計(jì)信息的掩蓋。我國房地產(chǎn)行業(yè)會計(jì)信息內(nèi)容公開化不僅為我國經(jīng)濟(jì)監(jiān)控部門對房地產(chǎn)企業(yè)的監(jiān)察提供依據(jù)還為房地產(chǎn)投資者的正確投資決策提供重要信息。同時(shí)有利于我國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。

2.提高我國房地產(chǎn)行業(yè)會計(jì)職業(yè)道德素質(zhì)與業(yè)務(wù)能力

我國房地產(chǎn)行業(yè)的會計(jì)信息為投資者對企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況的了解和投資決策提供依據(jù)，為國家相關(guān)部門的經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策提供保障，因此我國房地產(chǎn)行業(yè)的會計(jì)工作尤為重要，會計(jì)人員的職業(yè)道德素質(zhì)與業(yè)務(wù)能力是維持房地產(chǎn)行業(yè)健康、持續(xù)發(fā)展的重要因素[4]。目前房地產(chǎn)行業(yè)的會計(jì)信息質(zhì)量問題嚴(yán)重，出現(xiàn)大量的假賬、會計(jì)信息不夠透明化、會計(jì)信息混亂等會計(jì)信息質(zhì)量問題，這與會計(jì)人員的職業(yè)道德素質(zhì)與業(yè)務(wù)能力有著直接關(guān)系。因此提高我國房地產(chǎn)行業(yè)的會計(jì)職業(yè)道德素質(zhì)與業(yè)務(wù)能力至關(guān)重要。提高會計(jì)職業(yè)道德素質(zhì)要求會計(jì)人員按照會計(jì)準(zhǔn)則嚴(yán)格規(guī)范自己的行為，要求會計(jì)人員要愛崗敬業(yè)、熟悉相關(guān)法律法規(guī)、依法核算、按會計(jì)披露原則進(jìn)行客觀公正的會計(jì)信息披露。提高會計(jì)業(yè)務(wù)能力素質(zhì)，要求會計(jì)熟練掌握會計(jì)核算業(yè)務(wù)知識，將繁雜的房地產(chǎn)行業(yè)各環(huán)節(jié)的成本與收入核算進(jìn)行準(zhǔn)確分類，做好票據(jù)分類與保管，使會計(jì)核算工作有序進(jìn)行。另外企業(yè)要對會計(jì)人員的業(yè)務(wù)水平進(jìn)行階段性的考核，促使會計(jì)人員不斷學(xué)習(xí)，以高標(biāo)準(zhǔn)的業(yè)務(wù)能力進(jìn)行房地產(chǎn)的會計(jì)工作。

3.完善房地產(chǎn)行業(yè)會計(jì)規(guī)范體系

對房地產(chǎn)行業(yè)的一些特殊環(huán)節(jié)的會計(jì)信息質(zhì)量要制定嚴(yán)格的規(guī)范制度，使有不良企圖的房產(chǎn)企業(yè)及會計(jì)人員的不良操作無機(jī)可乘，同時(shí)對房地產(chǎn)行業(yè)的會計(jì)制定嚴(yán)厲的獎(jiǎng)懲制度，約束會計(jì)人員的不良行為。根據(jù)會計(jì)工作方式的多樣化制定制約會計(jì)工作的規(guī)律，并保證其具有很好的操作性，尤其是涉及會計(jì)信息披露的規(guī)律，使房地產(chǎn)行業(yè)會計(jì)信息的披露真實(shí)、準(zhǔn)時(shí)、準(zhǔn)確、公開[5]。同時(shí)還要加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部的管理規(guī)范，加強(qiáng)企業(yè)管理部門對會計(jì)信息的有效監(jiān)管，進(jìn)而完善房地產(chǎn)行業(yè)會計(jì)規(guī)范體系，提高會計(jì)信息質(zhì)量，為房地產(chǎn)行業(yè)的健康，有序發(fā)展提供有利條件。

三、結(jié)論

綜上所述，我國房地產(chǎn)行業(yè)的會計(jì)信息質(zhì)量存在大量問題，使房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r不能夠真實(shí)、透明化，并且影響到房地產(chǎn)企業(yè)在市場上的信譽(yù)度，造成房地產(chǎn)企業(yè)市場競爭力的下降，同時(shí)也會危及到整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。因此提高房地產(chǎn)行業(yè)會計(jì)信息質(zhì)量，使房地產(chǎn)行業(yè)的會計(jì)部門能夠正常發(fā)揮其在房地產(chǎn)行業(yè)的真正價(jià)值，并建立健全的房地產(chǎn)行業(yè)法規(guī)制度和監(jiān)管制度，確保房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展勢在必行。另外，在未來的發(fā)展中，房地產(chǎn)行業(yè)會計(jì)信息問題會依然出現(xiàn)，需要不斷的發(fā)現(xiàn)并及時(shí)的解決，確保房地產(chǎn)會計(jì)信息質(zhì)量的提高。

參考文獻(xiàn)：

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房地產(chǎn)行業(yè)收入范文第4篇

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；發(fā)展；現(xiàn)狀；趨勢

房地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，與人們生活息息相關(guān)，它的發(fā)展?fàn)顩r影響著社會眾多方面。所以，保證房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展意義重大，但是，如今伴隨房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，許多問題也產(chǎn)生了，這些問題如若沒有得到重視和迅速解決，將會阻礙房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展，從而影響國名經(jīng)濟(jì)的健康正常發(fā)展，打破人們的平靜的生活。

一、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀

1.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長，促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)繁榮。近幾年，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)繁榮發(fā)展，在國民經(jīng)濟(jì)中一直發(fā)揮著支撐性作用，為促進(jìn)我國經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展起著重要意義。房地產(chǎn)行業(yè)涉及面廣、相關(guān)性強(qiáng)，房地產(chǎn)繁榮發(fā)展也帶動(dòng)了許多其他行業(yè)的快速發(fā)展。房地產(chǎn)以建筑為主，每個(gè)建筑物的構(gòu)建都少不了建筑材料，都需要裝修，配置電器等，于是，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展也就帶動(dòng)了建筑材料、裝修、電器、家具等行業(yè)的發(fā)展。所以，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長，不僅直接推動(dòng)國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，也間接促進(jìn)我國經(jīng)濟(jì)的繁榮。

2.房地產(chǎn)與人們生活息息相關(guān)。居住問題是人們的基本需求，房地產(chǎn)與人們生活息息相關(guān)。隨著城市化的進(jìn)程不斷加快，城市人口膨脹，住房問題成為人們關(guān)注的焦點(diǎn)。房地產(chǎn)的繁榮發(fā)展，為人們提供了高水平、高質(zhì)量的居住條件。劇增人口的居住需求，也積極推動(dòng)了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展擴(kuò)大。人們的生活離不開房地產(chǎn)行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)為人們高質(zhì)量的生活提供前提和基礎(chǔ)。

3.呈現(xiàn)市場發(fā)展不健全局面。我國房地產(chǎn)近期發(fā)展快速，但是快速發(fā)展也導(dǎo)致了房地產(chǎn)出現(xiàn)泡沫現(xiàn)象，市場發(fā)展不健全。房地產(chǎn)繁榮的現(xiàn)象使得大量的企業(yè)轉(zhuǎn)戰(zhàn)房地產(chǎn)，巨額的資金涌入房地產(chǎn)行業(yè)，房屋建筑如雨后春筍般出現(xiàn)在各個(gè)城市大地表面，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)表面繁榮的現(xiàn)象，但實(shí)際上已經(jīng)弊病無數(shù)，如此長期下去，房地產(chǎn)將面臨巨大浩劫。

4.房價(jià)居高不下。有限的土地資源與無數(shù)涌入的房地產(chǎn)商不協(xié)調(diào)，土地也在哄搶中價(jià)格飆漲。房產(chǎn)的成本提高，以及房地產(chǎn)商期望高額的利潤，使房價(jià)一路飆升，而且長期處于穩(wěn)定狀態(tài)，居高不下。高昂的房價(jià)給人們的生活帶來巨大的壓力，很多人都無法負(fù)擔(dān)起現(xiàn)如今的房價(jià)。房地產(chǎn)行業(yè)的繁榮使人們的生活質(zhì)量和水平?jīng)]有得到提高，反而使少數(shù)人的基本生存沒有了保障。

二、房地產(chǎn)未來發(fā)展趨勢

1.房地產(chǎn)市場趨向健全。房地產(chǎn)行業(yè)的泡沫現(xiàn)象，市場不健全，使房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展到了瓶頸的階段，房地產(chǎn)陷入了困頓的狀態(tài)。針對房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的這些問題，市場這只“無形的手”的調(diào)節(jié)作用將會在未來的發(fā)展過程中顯現(xiàn)出來。國家為了保障人們的住房需求和提高人們的生活質(zhì)量和水平，也將會運(yùn)用宏觀調(diào)控手段，對我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行政策干預(yù)，完善房地產(chǎn)市場，保證房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展，發(fā)揮促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的作用。所以，在市場和國家雙方面的調(diào)節(jié)下，我國房地產(chǎn)市場發(fā)展將日趨成熟。

2.房價(jià)將得到合理調(diào)整。在過去的很長一段時(shí)間中，房價(jià)漲幅完全出乎人們的意料，房價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出人們的支付能力。這樣的漲幅不僅不利于人們生活條件的滿足，也有害于經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。但是，隨著政府出臺的政策的實(shí)施，國民經(jīng)濟(jì)的整體發(fā)展趨向，我們可以看出房價(jià)在不久的將來會日趨穩(wěn)定，并保持在人們支付能力之內(nèi)。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)作為國民經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)，它能夠促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，同時(shí)，它也受國民經(jīng)濟(jì)整體發(fā)展規(guī)律的影響。因此，在國民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長發(fā)展的背景下，房價(jià)也會得到調(diào)整，并且保持穩(wěn)定。

3.保障低收入群體的住房需求。我國政府秉持以人為本的觀念，滿足人們的需求是黨和國家不懈的追求。未來一段時(shí)間，在國家政策的引導(dǎo)下，房地產(chǎn)行業(yè)的主要目標(biāo)將是保障低收入群體的居住環(huán)境。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展要求不斷擴(kuò)大市場，出于進(jìn)一步發(fā)展的目的，房地產(chǎn)商也會努力將低收入群體納入消費(fèi)對象群體中，根據(jù)低收入群體的實(shí)際經(jīng)濟(jì)狀況和對住房的條件的要求，打造低收入群體能夠支付起且滿足他們需求的住房，從而保障了低收入群體的居住條件。

4.國家政策保障房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展。對于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)階段存在的許多弊病，國家將會提出相對應(yīng)的解決方法策略，并且出臺一系列政策，促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)良性的發(fā)展。第一，對于不良房地產(chǎn)商惡性囤積土地的行為，進(jìn)行打擊和限制，避免出現(xiàn)坐地起價(jià)的現(xiàn)象。第二，協(xié)調(diào)房產(chǎn)的供需關(guān)系，改革房地產(chǎn)稅制，一定程度上限制從事房產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)數(shù)量，建立有條不紊的房地產(chǎn)市場，促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)健康有序的發(fā)展繁榮。

三、結(jié)語

房地產(chǎn)行業(yè)一直以來是我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的支柱性行業(yè)，對我國公民經(jīng)濟(jì)發(fā)展有著重要的意義。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的繁榮與衰弱都會影響著我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的速度和狀態(tài)，也會改變?nèi)藗兊纳钯|(zhì)量?，F(xiàn)階段房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展隨到了瓶頸階段，整個(gè)行業(yè)充斥著亟待解決的各種問題，但是，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是金融一部分，它受市場的調(diào)控，“無形的手”會使未來我國的房產(chǎn)行業(yè)繼續(xù)穩(wěn)定良性發(fā)展。另外，政府也推行一系列政策保障房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展繁榮?？偠灾?，我國房地產(chǎn)未來發(fā)展前景就會是一片光明。

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房地產(chǎn)行業(yè)收入范文第5篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 營改增 問題 對策

當(dāng)前，我國經(jīng)濟(jì)的重要推動(dòng)力是房地產(chǎn)行業(yè)，該行業(yè)在我國國民經(jīng)濟(jì)中所占的比重較大，甚至已經(jīng)被視為我國經(jīng)濟(jì)的重要支柱性產(chǎn)業(yè)。尤其是近些年來房地產(chǎn)價(jià)格的不斷上漲，房地產(chǎn)開發(fā)的廣大和深度不斷加大，導(dǎo)致整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)面臨著激烈的競爭壓力。同時(shí)，由于房地產(chǎn)價(jià)格上漲帶來了較多的經(jīng)濟(jì)問題和社會問題，從長期來看，會引發(fā)較為嚴(yán)重的社會沖突。

為了有效地促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康地發(fā)展，國家針對該行業(yè)采取了較多的調(diào)控措施和手段，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展。目前我國會計(jì)制度強(qiáng)調(diào)強(qiáng)營業(yè)稅改為增值稅，這對于營業(yè)收入占較大比重的房地產(chǎn)行業(yè)來說會造成較大的影響，如何降低房地產(chǎn)行業(yè)受到此影響成為學(xué)術(shù)界比較關(guān)注的問題，因此，本文的研究顯得十分有意義。

一、“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)的影響

（一）短期內(nèi)面臨稅負(fù)上升風(fēng)險(xiǎn)

統(tǒng)計(jì)得知，上海實(shí)施“營改增”后的兩年時(shí)間，大約有90%的企業(yè)已實(shí)現(xiàn)“稅收減負(fù)”目標(biāo)，然而，還有一些企業(yè)的賦稅不僅沒有減少，反而有所增加，這造成許多房地產(chǎn)企業(yè)對“營改增”仍有許多顧慮，企業(yè)賦稅上升的主要原因有以下兩點(diǎn)：一、稅率高。房地產(chǎn)行業(yè)及主要上下游行業(yè)目前的現(xiàn)行稅率在3%-5%之間，“營改增”實(shí)施后，房地產(chǎn)企業(yè)的增值稅稅率達(dá)17%或11%，所以，企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)不降反升。二、抵扣難?！盃I改增”目前還只是試點(diǎn)階段，房地產(chǎn)行業(yè)及主要的上下游并沒有完全被納入試點(diǎn)范圍，所以目前還沒有形成完整的增值稅抵扣鏈條，因此出現(xiàn)了房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈增值稅抵扣困難的現(xiàn)象。比如，建筑工人費(fèi)還不能夠直接開具增值稅專用發(fā)票，再如，所購買的原材料不可能全部取得增值稅專用發(fā)票。這一系列的問題都會增加房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)。

（二）財(cái)務(wù)管理與會計(jì)處理的影響

營業(yè)稅按照營業(yè)收入全額來計(jì)算所得稅，增值稅計(jì)稅時(shí)所采用的則是差額增稅，應(yīng)繳納的稅款是銷項(xiàng)稅與進(jìn)項(xiàng)稅的差額?！盃I改增”后，房地產(chǎn)企業(yè)的會計(jì)核算會增加上十個(gè)會計(jì)科目，這無疑將增加了企業(yè)的會計(jì)核算的難度。房地產(chǎn)行業(yè)根據(jù)營改增會計(jì)制度的改革，以及由此造成的會計(jì)政策和制度的變化，要求財(cái)務(wù)管理和會計(jì)人員不斷通過各種措施來提升財(cái)務(wù)工作者的工作素質(zhì)和專業(yè)技術(shù)能力，使所完成的工作是符合會計(jì)準(zhǔn)則和制度的，從而降低納稅風(fēng)險(xiǎn)。

（三）營改增會造成房地產(chǎn)企業(yè)的資金短缺

當(dāng)前的房地產(chǎn)行業(yè)主要的運(yùn)營模式是項(xiàng)目公司式，該種形式下，房地產(chǎn)開發(fā)的項(xiàng)目先要根據(jù)預(yù)期的銷售收入來繳納一定的稅款，只有項(xiàng)目完成后房地產(chǎn)公司才會獲得大量的進(jìn)項(xiàng)稅款金額。房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)項(xiàng)目前需要繳納較高的增值稅額，以前房地產(chǎn)企業(yè)不斷增加的成本，使得房地產(chǎn)企業(yè)自由現(xiàn)金流較少，進(jìn)而會造成企業(yè)的資金比較短缺，再加上目前緊縮的貨幣政策和國家對房地產(chǎn)行業(yè)的控制，使得房地產(chǎn)企業(yè)和公司面臨著較為嚴(yán)重的資金短缺問題。

二、應(yīng)對“營改增”的對策和建議

（一）完善對供應(yīng)商管理

為了有效地降低企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該理性地選擇最適合企業(yè)的建筑施工方，由于他們擁有選擇權(quán)，應(yīng)該，在選擇建筑施工方時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)該嚴(yán)格進(jìn)行選擇，尤其是要選擇那些能夠開具增值稅發(fā)票以及有正規(guī)資質(zhì)的施工單位和企業(yè)。房地產(chǎn)在選擇供應(yīng)商時(shí)同樣要考慮能否有效地減低稅率。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行工程的決算管理時(shí)，需要及時(shí)地開區(qū)正規(guī)增值稅發(fā)票，同時(shí)企業(yè)內(nèi)部也應(yīng)該對會計(jì)核算體系進(jìn)行優(yōu)化和完善，切實(shí)做到賬實(shí)相符，當(dāng)企業(yè)不能夠獲得正規(guī)的用于抵扣的發(fā)票時(shí)，一定不能進(jìn)行抵扣，以便會計(jì)核算準(zhǔn)確性得到提高。

（二）轉(zhuǎn)變經(jīng)營模式來避免資金短缺

營改增會造成房地產(chǎn)行業(yè)的資金短趣，企業(yè)必須對這一問題加以重視，通過采取有效地手段進(jìn)行解決，可以通過轉(zhuǎn)變企業(yè)的經(jīng)營模式進(jìn)行解決。包括兩個(gè)方面：首先，在項(xiàng)目的開發(fā)方面可以同企業(yè)進(jìn)行合作，比如實(shí)行項(xiàng)目的股份制，通過聯(lián)合可以有效地解決資金短缺的問題；其次，可以不斷提升房地產(chǎn)的質(zhì)量，增加企業(yè)在市場中的競爭力，不斷擴(kuò)大該企業(yè)的市場占有率，為企業(yè)的發(fā)展提供充足的資金。

（三）優(yōu)化經(jīng)營流程籌劃稅務(wù)

房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)企業(yè)自身的特點(diǎn)以及經(jīng)營情況，來籌劃稅收的繳納，通過合理地籌劃最大程度地降低企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。該企業(yè)應(yīng)該對公司的項(xiàng)目進(jìn)行分析，找出能夠依據(jù)進(jìn)項(xiàng)稅額的抵扣對稅負(fù)造成遞減的項(xiàng)目，從而有效地降低企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)，當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展面臨著機(jī)遇和挑戰(zhàn)，如何在激烈的市場競爭中抓住“營改增”的機(jī)遇，發(fā)揮房地產(chǎn)行業(yè)的優(yōu)勢成為該行業(yè)發(fā)展的一個(gè)重要課題。房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營過程中要不斷做好企業(yè)的稅收籌劃相關(guān)的工作，同時(shí)以房地產(chǎn)企業(yè)自身的實(shí)際情況為出發(fā)點(diǎn)，為企業(yè)的發(fā)展制定好相應(yīng)過渡政策，不斷完善房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營模式，以“營改增”為契機(jī)，為企業(yè)的發(fā)展?fàn)幦〉礁嗟膬?yōu)惠和政策支持，在整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)競爭中得以穩(wěn)定、快速和健康的發(fā)展。

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