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商業(yè)經(jīng)營方案范文第1篇

關鍵詞： 大數(shù)據(jù)；精準營銷

中圖分類號：TP311 文獻標識碼：A 文章編號：1009-3044（2015）29-0007-03

大數(shù)據(jù)作為一種新興的數(shù)據(jù)處理技術，最早可追溯到20世紀80年代的美國。如今，商業(yè)銀行在信息化的迅速發(fā)展中，產(chǎn)生了大量的業(yè)務數(shù)據(jù)、中間數(shù)據(jù)和非結構化數(shù)據(jù)等。大數(shù)據(jù)需要做的就是從這些海量數(shù)據(jù)中提取出有價值的信息，為商業(yè)銀行的各類決策提供參考和服務。匯豐、花旗和瑞士銀行是數(shù)據(jù)挖掘技術應用的先行者。在國內(nèi)的商業(yè)銀行中，大數(shù)據(jù)的思想和技術也已逐步開始在業(yè)務中獲得實踐和嘗試。

基于大數(shù)據(jù)的精準營銷方案是利用大數(shù)據(jù)平臺的模型分析結果，挖掘潛出在客戶，實現(xiàn)可持續(xù)的營銷計劃。

1 應用基礎

1）物理基礎。利用Hadoop平臺作為大數(shù)據(jù)架構的物理基礎，首先需要對商業(yè)銀行整體的數(shù)據(jù)量作出評估，計算出需要設置的節(jié)點個數(shù)。在此基礎上確定Hadoop中的每一塊組件是否適合并能滿足目前及未來的業(yè)務處理需求。Hadoop的物理架構如圖1所示。

2）數(shù)據(jù)基礎。商業(yè)銀行需要在對內(nèi)外部數(shù)據(jù)梳理、清洗、整合和建立映射的基礎上，將各類不同數(shù)據(jù)關聯(lián)成為一個有機整體，并構建統(tǒng)一的數(shù)據(jù)劃分維度體系，以此作為大數(shù)據(jù)平臺的數(shù)據(jù)基礎。

數(shù)據(jù)基礎基礎主要由四大部分組成：數(shù)據(jù)采集模塊、數(shù)據(jù)冗余模塊、維度定義模塊、并行分析模塊，如圖2所示。

2 應用需求分析

為獲得更好的精準營銷效果，并實現(xiàn)全流程的精準營銷解決方案。整體的應用目標是希望依托大數(shù)據(jù)平臺的分析結果在線獲取客戶的各類信息，再通過模型分析、客戶個性化需求、不同產(chǎn)品的特點等，在客戶與產(chǎn)品之間建立精準的對應關系。在業(yè)務操作上，還應當能幫助客戶經(jīng)理對客戶做出準入判斷、提供營銷方案、實現(xiàn)限額管理、定價指導等智能決策信息。這些應用目標可以拆分成如下應用需求：

1）客戶挖掘功能。精準營銷的首要目的就是尋找目標客戶，只有尋找到精準的營銷對象才可能實現(xiàn)最終的精準營銷結果?？蛻敉诰蚬δ軕攺牟煌嵌?、不同渠道進行挖掘，最大程度發(fā)掘潛在客戶群。

2）智能決策引擎。在獲得客戶挖掘結果后，精準營銷應用的下一步功能應當是針對具體客戶，提供一整套智能決策方案，包括客戶準入判斷、產(chǎn)品推薦、定價指導等。對于集團客戶、上下游客戶或關聯(lián)方客戶等，還應當能夠提出整體的營銷計劃。

3）業(yè)務統(tǒng)一工作平臺。精準營銷系統(tǒng)除了可以提供精準營銷的方案、計劃等決策結果，還應配備完整的業(yè)務操作平成業(yè)務實現(xiàn)。業(yè)務統(tǒng)一工作平臺可以實現(xiàn)整個精準營銷從客戶挖掘直至業(yè)務完成的各工作環(huán)節(jié)，最大化程度縮短業(yè)務操作流程、減少貸前調查復雜程度，實現(xiàn)精準營銷的“一站式”操作。

4）全生命周期的營銷計劃。精準營銷的應用不應只以單次營銷為目標，而是應當從縱向和橫向兩個方向提供持久的精準營銷計劃?？v向的可持續(xù)是指跟隨客戶的成長過程，在客戶不同時期提供適時提供客戶需要的產(chǎn)品和服務；橫向的可持續(xù)是指通過集團客戶、上下游客戶和其他關聯(lián)方客戶不斷挖掘目標客戶，擴大精準營銷范圍。

3 系統(tǒng)功能詳述

下面針對應用需求分析，從系統(tǒng)實現(xiàn)上把應用需求分解到系統(tǒng)功能點上進行詳細描述。

1）客戶類型初分。對于不同類型的目標客戶，精準營銷模型應當給出具有針對性的營銷方案。因此需要對大數(shù)據(jù)平臺里的所有客戶進行類型的區(qū)分。建立合理的客戶類型初分體系是精準營銷的基礎。客戶類型初分可以按照圖3給出的體系進行劃分。

值得指出的是，在精準營銷應用中，對公客戶和零售客戶并非完彼此獨立。完備的精準營銷應用應當具備從對公客戶中挖掘零售客戶或從零售客戶中挖掘對公客戶的功能。

2）準入客戶篩選?？蛻魷嗜牒Y選是對客戶質量進行把關的工具，良好的客戶準入篩選標準是確?？蛻糍|量、引導客戶結構的保障。實踐中考慮根據(jù)大數(shù)據(jù)平臺的黑白灰名單對客戶的準入進行判定：原則上白名單客戶屬于精準營銷判定的推薦客戶；黑名單客戶則是禁止準入的客戶；灰名單客戶可設為風險提示類客戶。

3）客戶信息整合及驗證。利用大數(shù)據(jù)平臺打通內(nèi)外部數(shù)據(jù)、不同業(yè)務數(shù)據(jù)、不同結構數(shù)據(jù)之間的壁壘，形成以客戶為中心的“一戶一條”數(shù)據(jù)記錄。

為確保精準營銷結果的準確性，還應建立嚴密的客戶信息驗證機制?？蛻粜畔⑿ｒ灠瑑煞矫妫阂皇清e誤信息的驗證，如同一企業(yè)在不同系統(tǒng)中的行業(yè)分類存在差異，大數(shù)據(jù)平臺將設置校驗規(guī)則判定哪一來源數(shù)據(jù)正確，并自動用正確數(shù)據(jù)覆蓋錯誤數(shù)據(jù)；二是數(shù)據(jù)時效的驗證，如大數(shù)據(jù)平臺有多個來源提供某個企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照有效期，系統(tǒng)將自動獲取最新的日期作為改企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照有效期。

4）客戶及場景標簽設定。根據(jù)精準營銷的不同角度設定不同類別的標簽，標簽應當具有靈活性，可以隨著業(yè)務發(fā)展和精準營銷場景的變換隨時增減或改變。標簽的設定主要包含以下幾類：

客戶標簽： 主要區(qū)分客戶的屬性特征，如職業(yè)信息可設定諸如企業(yè)高管、普通白領、職場新人、全職媽媽、小企業(yè)主等。

事件標簽：主要根據(jù)客戶生活場景或者銀行業(yè)務場景設定標簽，如對于客戶生活場景可能出現(xiàn)的標簽包括買房、買車、裝修、出國等。

商業(yè)經(jīng)營方案范文第2篇

所謂商業(yè)地產(chǎn)，是指在開發(fā)商業(yè)性建筑項目的過程中，將投資估算、開發(fā)規(guī)劃、市場定位、業(yè)態(tài)組合、招商、銷售和運營管理等按一定的次序作為一個整體流程來運作的房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)務，它包括商場（購物中心等）、娛樂場所、休閑性場所和各類消費場所的商業(yè)物業(yè)的開發(fā)與經(jīng)營。

2007年1～2月份商業(yè)營業(yè)用房投資比上年同期增長12.7%，增幅比同期房地產(chǎn)及辦公樓投資分別低11.6和6.8個百分點；2007年第一季度，商業(yè)營業(yè)用房投資雖有所反彈，即比上年同期增長17.7%，但增幅不僅比同期房地產(chǎn)投資低9.2個百分點，而且比同期辦公樓及其他非住宅投資分別低5.3和2.3個百分點。2007年1～4月份與全國房地產(chǎn)開發(fā)投資略有反彈的情況不同，商業(yè)營業(yè)用房投資584.2億元，比上年同期增長15.3%，增幅與上年全年基本持平，比2007年第一季度回落2.4個百分點，比2007年1～4月份全國房地產(chǎn)、辦公樓和其他非住宅投資分別低12.1、23.0和11.7個百分點；在房地產(chǎn)開發(fā)投資中的比重為11.1%，比上年同期和2007年第一季度分別低1.2和0.2個百分點。

隨著以美式摩爾為代表的大型綜合購物中心落戶北京、深圳等大中城市，中國零售業(yè)全面對外開放，幾乎所有的大中城市都已經(jīng)或計劃建設大型的購物中心，這就為商業(yè)地產(chǎn)商的發(fā)展留下了巨大市場發(fā)展空間。商業(yè)地產(chǎn)作為一種不同于傳統(tǒng)的商鋪租賃形式、以全面融合地產(chǎn)業(yè)與商業(yè)為特色的地產(chǎn)形式，正悄然成為房地產(chǎn)市場的新寵兒。中國商業(yè)地產(chǎn)將掀起新一輪的投資熱潮，商鋪地產(chǎn)、購物中心地產(chǎn)、酒店地產(chǎn)、寫字樓、工業(yè)地產(chǎn)都將成為未來商業(yè)地產(chǎn)投資的亮點。

二、商業(yè)地產(chǎn)項目的特點

商業(yè)地產(chǎn)項目主要有以下特點：對資金的需求較大、受政策的影響大、協(xié)調利益的難度大、合理規(guī)劃的難度高。

1、對資金的需求較大。地產(chǎn)項目的投資大、占地廣、建設和投資回收期長，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資要求巨大的資金投入。商業(yè)地產(chǎn)項目需要一次投資建成才能形成商業(yè)氛圍，因而所有的前期投入都來自開發(fā)商的積累。據(jù)有關專家估計，按北京商場目前的裝飾水平，每平方米建筑費用加上裝修費用大約為2萬元，5萬平方米的大型商業(yè)地產(chǎn)項目就得近10個億，一年僅利息就要5，000多萬元，加上水、電、空調、電梯等一系列費用，其運作成本之高可想而知。而在出租過程中，為了吸引主力店加盟，發(fā)展商不得不采取前幾年租期內(nèi)低租金，甚至部分免租金的形式，這必然又減少了前期回報。因此，商業(yè)地產(chǎn)對開發(fā)商的資本實力、市場融資能力和抗風險能力有著很高的要求。

2、受政策的影響大。對于商業(yè)地產(chǎn)項目投資，政策層面的巨大影響不容忽視，這些政策主要包括房地產(chǎn)開發(fā)政策、金融信貸政策、銷售管理政策、工程建設政策等。首先，商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)報建要經(jīng)多個政府部門審批。除了國土、規(guī)劃、園林、消防、人防、市政等部門外，規(guī)劃方案還必須向市商委報審，設計必須符合城市商業(yè)網(wǎng)點的整體布局才可能獲得通過。有的城市由于商業(yè)設施較多，對開發(fā)大賣場和百貨店甚至要召開市民聽證會，如大連。其次，銀行對商業(yè)地產(chǎn)購買的抵押貸款條件與住宅有區(qū)別，商業(yè)房地產(chǎn)貸款至多六成10年，而住宅貸款可以達到八成30年。

再者，商業(yè)項目的層數(shù)少，根據(jù)銷售政策規(guī)定，一般要到物業(yè)結構封頂后才能預售，而高層、小高層住宅只要投資達到1/3、已經(jīng)確定竣工日期就可以進行預售，因此商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)要求發(fā)展商具有很強的資金實力。此外，商業(yè)項目對政府區(qū)域規(guī)劃比住宅更敏感，城市功能布局的調整對商業(yè)項目的收益將產(chǎn)生革命性的影響。商業(yè)地產(chǎn)與城市發(fā)展互相促進、互為制約。

3、利益協(xié)調的難度大。商業(yè)地產(chǎn)的目標市場面臨兩級客戶，一是銷售階段的投資經(jīng)營者；二是物業(yè)經(jīng)營階段的最終消費者。在進行商業(yè)地產(chǎn)策劃時，不僅要考慮各投資經(jīng)營者的需求特性，更要考慮最終消費者的消費行為和心理特征。如此，在商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)中，開發(fā)商、投資者、經(jīng)營者、物業(yè)管理者就形成一個環(huán)狀結構，其多方利益是密切相關的。開發(fā)商只有從為商業(yè)經(jīng)營服務角度出發(fā)，兼顧自身開發(fā)利益的同時，考慮整個環(huán)路的其他利益者，才能維持整個環(huán)路的發(fā)展。

4、合理規(guī)劃的難度高。一方面商業(yè)項目面對客戶需求個性化特點更加鮮明，各種業(yè)態(tài)對商鋪的要求不具有替代性。如果針對特定目標客戶規(guī)劃設計的商業(yè)項目招商不成功，項目在短時間內(nèi)將很難找到合適的客戶，從而給項目銷售招商帶來嚴重的后果。最關鍵的是，由于其規(guī)劃難度大，因此需要多個專業(yè)顧問中介機構、各方面專業(yè)人員的協(xié)調配合，才能提高項目開發(fā)的成功率。這也對商業(yè)地產(chǎn)項目資源整合的程度提出了更高的要求。

三、商業(yè)地產(chǎn)的主要盈利模式

盈利模式的多樣性同樣也是商業(yè)地產(chǎn)項目的顯著特點。商業(yè)地產(chǎn)的盈利模式不同于住宅，住宅是一次性獲利，而商業(yè)地產(chǎn)是靠物業(yè)增值來獲得長線投資回報和長期現(xiàn)金流。因此，商業(yè)地產(chǎn)盈利模式的確定，對項目的成敗至關重要?？v觀我國目前商業(yè)地產(chǎn)的運營盈利模式，可歸納為以下幾種：

1、整體出售。通過店面或店鋪分割的方式，將商業(yè)地產(chǎn)出售給各個小業(yè)主。這種方式可以使開發(fā)商盡快收回投資，減少商業(yè)風險，但不利于商業(yè)地產(chǎn)項目的持續(xù)經(jīng)營，且小業(yè)主面臨較大風險。

2、整體出租。開發(fā)商將商業(yè)地產(chǎn)全部出租給商業(yè)經(jīng)營者，獲取租金收益。這種方式回報周期長，風險大，但可以獲得物業(yè)增值和持續(xù)現(xiàn)金流，同時還可以以此獲得抵押貸款。

3、部分出售，主力出租。根據(jù)項目具體情況，部分出租，部分銷售。項目較好的運作模式是將部分房地產(chǎn)出租給著名零售商，以此帶來人氣，提升整個商業(yè)地產(chǎn)的價值；同時高價出售待售物業(yè)，以獲得最大經(jīng)營收益。

4、整體持有。開發(fā)商自己經(jīng)營商業(yè)物業(yè)。這種模式的前提是開發(fā)商自身擁有商業(yè)的專業(yè)經(jīng)營管理人員和隊伍，是開發(fā)商實現(xiàn)多種經(jīng)營的途徑。實踐中，由于該模式容易使開發(fā)商自己誤入競爭激烈的零售業(yè)陷阱中，承擔商業(yè)經(jīng)營風險；同時，容易出現(xiàn)商業(yè)經(jīng)營人力資源和品牌資源的缺乏，導致房地產(chǎn)專業(yè)指揮零售專業(yè)的情況，外行領導內(nèi)行；此外，還會加大開發(fā)商的資金壓力。所以，這種模式在一般情況下不主張實施。

5、混合運作。大量商業(yè)地產(chǎn)的出現(xiàn)，使零售服務企業(yè)選址機會增大、商業(yè)物業(yè)招商難度增大。開發(fā)商可以通過與零售商合作，共同經(jīng)營商業(yè)地產(chǎn)。具體方式有：（1）保底+營業(yè)額提成模式。開發(fā)商提供商業(yè)物業(yè)，零售商負責其余部分投資，并負責經(jīng)營管理，開發(fā)商得到保底金額和一定比例的營業(yè)額提成。一般情況下，超市類商品的提成比例為1.5～2%；百貨類商品的提成比例為3.5～5%。雙方約定的保底利潤一般低于該項目正常出租時的租金。（2）參股經(jīng)營模式。開發(fā)商為了吸引國內(nèi)外知名的主力店而出資參股，該主力店設在其商業(yè)地產(chǎn)的分店，開發(fā)商參股比例一般不超過20%。分店每年按雙方約定向開發(fā)商支付租金，同時向零售服務商交納品牌使用費和人員輸出管理費，約為1.0～2%營業(yè)額。該模式優(yōu)點是容易吸引知名商家，產(chǎn)生其他正效應，可帶租約銷售整體物業(yè)；缺點是參股資金分紅受分店經(jīng)營狀況限制，并因此承擔經(jīng)營風險。

6、產(chǎn)權式商鋪。產(chǎn)權式店鋪，指開發(fā)商將商業(yè)地產(chǎn)分割成小商鋪出售給小業(yè)主。具體操作中可以采用：（1）售后產(chǎn)權人自營。這種方式不利于物業(yè)的持續(xù)經(jīng)營。（2）先分散售出產(chǎn)權，再集中招商。這種方式管理困難。（3）先集中招商，再出售產(chǎn)權。這種方式既有利于開發(fā)商獲得物業(yè)最大增值，又有利于商業(yè)物業(yè)持續(xù)經(jīng)營。（4）采取售后包租。由開發(fā)商聘請專業(yè)經(jīng)營者經(jīng)營商業(yè)物業(yè)，并承諾一定的收益回報給小業(yè)主。這種方式實施過程中往往由于商業(yè)經(jīng)營失敗或開發(fā)商失信等各種原因，而使小業(yè)主難以獲得承諾的回報。（5）以租代售。承租人租賃物業(yè)一定年期后獲得物業(yè)產(chǎn)權。當前，有些開發(fā)商對農(nóng)貿(mào)市場經(jīng)營采取現(xiàn)代超市加商鋪地產(chǎn)的模式，其實質是對農(nóng)貿(mào)市場的產(chǎn)權式商鋪運作與超市零售商的合作組合。根據(jù)分析商業(yè)地產(chǎn)投資的特點可以看出，商業(yè)地產(chǎn)投資的風險是相當大的。因此，在分析評價商業(yè)項目投資方案時，也要把風險控制考慮在內(nèi)。

四、選擇商業(yè)地產(chǎn)盈利模式需要解決的問題

一是講求聚合效應和互補效應。把握好項目的市場背景，認真做好市場調查，進行準確的市場定位，不要同質化。許多爛尾樓并不都是因為資金短缺造成的，主要還是開發(fā)商對項目的市場研究不夠，市場定位不準。

二是對高成本的有效控制。城市中心寸土寸金，地價昂貴，拆遷補償費、安置費巨大，開發(fā)成本非常高。城市中心商業(yè)地產(chǎn)一般都是高層，建設周期少則一二年，多則三五年，開發(fā)風險相當大。建設周期失控，會給資金供應、市場營銷等帶來困難。要考慮自己的投資實力，根據(jù)實力決定到底是賣，還是租，還是采用其他方式，自己實力達不到的贏利模式是無法駕馭的。

三是要有跨行業(yè)整合的能力。商業(yè)地產(chǎn)不同于單純的住宅地產(chǎn)，具有跨行業(yè)的特點；不僅要為投資者定位，還要為經(jīng)營者定位，甚至要為管理者定位。如果自己沒有現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)的理念，缺乏商業(yè)地產(chǎn)的操盤經(jīng)驗，而是用住宅開發(fā)的習慣性思維搞商業(yè)地產(chǎn)，不僅賺不到錢，甚至會把老本都賠了。

商業(yè)經(jīng)營方案范文第3篇

關鍵詞：機場商業(yè)；開發(fā)模式；業(yè)態(tài)分析；問題；建議

在“十三五”規(guī)劃后，我國大量地級市開始新建機場，截至2018年我國現(xiàn)有民用運輸機場共320個，我國發(fā)改委的最新規(guī)劃顯示，在2025年我國在現(xiàn)有機場數(shù)量的基礎上，民用機場總數(shù)量將會達到370個，進而在我國華北、華東、西北、東北、西南、華南六大城市群建立航道直達網(wǎng)絡，完善我國現(xiàn)有的航空運輸體系。在可喜的航運建設成績下，我國機場在開發(fā)建設中所面臨的挑戰(zhàn)也是前所未有的，主要源于當下民用機場的非航業(yè)務在機場整體收入中占比不高，與國際一線機場仍有較大差距，隨著我國國際化的進一步加強和旅客消費能力的提高，其中的商業(yè)市場蘊含著巨大的機遇和挑戰(zhàn)。需要機場重點對非航業(yè)務中的商業(yè)開發(fā)區(qū)進行優(yōu)化、改造和擴建，提升商業(yè)開發(fā)區(qū)的布局水平，豐富商業(yè)業(yè)態(tài)，提供給旅客滿意的消費體驗，促進非航收入持續(xù)提高。因此現(xiàn)階段提升機場商業(yè)區(qū)域的規(guī)劃水平，推進國內(nèi)機場商業(yè)化發(fā)展，提高機場運營效益，成為我國機場在商業(yè)開發(fā)中迫切需要解決的一大問題。

1機場商業(yè)服務的基本定義

機場收入分為航空收入和非航收入，航空性收入更多體現(xiàn)在跑道資源、機坪資源，公益性更強，非航收入主要來源于機場商業(yè)服務。機場通過設置商業(yè)服務區(qū)域，規(guī)劃集餐飲、娛樂、零售、住宿多業(yè)態(tài)的商業(yè)圈。但是這些服務項目需要依托機場現(xiàn)有的客戶群體，并且機場在商業(yè)開發(fā)區(qū)域內(nèi)提供的商業(yè)服務都需要以旅客的需求為主，通過滿足旅客需求，激發(fā)旅客消費潛力，改善提高非航收入。

2我國機場商業(yè)服務中的特點及業(yè)態(tài)分析

2.1我國機場商業(yè)服務的特點

我國機場在商業(yè)服務開發(fā)中，所擁有的商業(yè)服務產(chǎn)品類型多種多樣，主要有有形和無形兩大類。其中，機場在商業(yè)服務中所提供的有形產(chǎn)品，通常體積較小，便于旅客飛機托運或隨身攜帶，如應急類較強的衣服和食品等，也會涉及人們?nèi)粘Ｉ钪械男游锲?，但不會售賣大型家電或家具。對于機場商業(yè)服務產(chǎn)品中的無形產(chǎn)品，主要具有生產(chǎn)消費周期較短，產(chǎn)品功效性較強且具有即興消費特點。如機場在商業(yè)服務開發(fā)區(qū)域設立餐飲、按摩服務、美容美發(fā)等項目，這些項目具有較強的功效性和即興消費性特點，可以讓旅客在消費后第一時間內(nèi)感覺到質變，因此機場內(nèi)不會開設健身房這種需要多次消費才能見效的商業(yè)服務項目。根據(jù)上述可知，機場在商業(yè)服務開發(fā)中需要在滿足旅客需求的情況下，才會出現(xiàn)供需之間的契合點，繼而產(chǎn)生商業(yè)服務產(chǎn)品消費。

2.2對機場商業(yè)開發(fā)區(qū)的業(yè)態(tài)分析

對機場商業(yè)開發(fā)區(qū)的業(yè)態(tài)分析，主要是指針對機場特定消費者的需求，分析當前我國機場商業(yè)服務中存在的商業(yè)服務特性，并進行總結，主要有以下三點：第一，零售業(yè)態(tài)。此業(yè)態(tài)提供的商品主要是滿足旅客購買當?shù)靥厣a(chǎn)品作為紀念品，或者提供旅客緊急需要的商品，例如衣服、箱包或食品等必需物品。第二，餐飲業(yè)態(tài)。旅客會調整用餐時間，以便提前到達機場，預留出足夠的時間辦理登機手續(xù)及等待安檢，進而選擇在機場餐廳就餐。第三，休閑娛樂業(yè)態(tài)。由于旅客到達時間與機場登機時間存在一定的差異，進而旅客產(chǎn)生一些休閑娛樂行為，可以在機場商業(yè)服務區(qū)域選擇參觀、觀影、電玩、美容美甲、按摩等服務。此外，由于機場的航班出行具有嚴格的天氣限制特點，若有天氣異常而出現(xiàn)航班延誤時，多數(shù)旅客也會選擇機場的休閑娛樂服務項目，從而達到放松身心的目的。

3機場商業(yè)開發(fā)中存在的主要問題與次要問題

3.1機場商業(yè)開發(fā)中存在的主要問題

我國機場在商業(yè)服務開發(fā)中存在的主要問題是商業(yè)服務區(qū)域管理模式，現(xiàn)階段機場在商業(yè)開發(fā)區(qū)所擁有的管理模式極為有限，使得多數(shù)機場在商業(yè)資源利用率、商業(yè)價值、商業(yè)管理等方面存在很多亟需解決的問題。目前，我國機場現(xiàn)有的商業(yè)服務經(jīng)營模式主要有以下三種，分別是自營模式、收取固定租金、銷售結合底租的提成模式。自營模式是我國機場早期主要的商業(yè)經(jīng)營模式，在長期的商業(yè)經(jīng)營中，由于從業(yè)者的專業(yè)素質不強、缺乏專業(yè)的指導管理行為，導致機場的商業(yè)服務質量日益低下，因此我國多數(shù)機場已不再采用自營式的商業(yè)開發(fā)模式。收取固定租金模式需要機場通過公開招標的形式，將機場商業(yè)開發(fā)區(qū)域的特許經(jīng)營權進行轉讓，機場也可以采用協(xié)商談判的形式，由專業(yè)公司來經(jīng)營機場商業(yè)開發(fā)區(qū)域。當特許經(jīng)營權轉讓后，機場就不再擁有對商業(yè)開發(fā)區(qū)域的管理權力，只需定期收取相應的租金即可。目前我國機場在該模式的運作下，通常是出價高者得到特許經(jīng)營權，會造成中標商戶通過將商品以高價銷售的方式，獲取高額利潤來彌補競標價與實際經(jīng)營效益之間的差額，導致機場內(nèi)所售商品價格遠高于外部市場商品價格，因此機場如果采取收取固定租金模式，會進一步推高機場物價水平，同時不利于對商戶進行管理，可能出現(xiàn)不規(guī)范經(jīng)營、產(chǎn)品供給與旅客需求不符、各檔次產(chǎn)品數(shù)量失衡等問題，降低旅客的消費滿意度。底租結合銷售收入提成模式是近年來機場逐漸采用的租金收取模式，還可以分為“固定保底租金”與“銷售額提成比例收入”取高和“固定租金+銷售額提取”兩種模式，通過合理設置租金及增長比例避免商戶提前退租。對商戶來說，這兩種租金收取模式所面臨的經(jīng)營風險遠低于收取固定租金模式。對機場來說，租金收益有保證，同時機場物價水平能夠控制在合理范圍內(nèi)，但市場化程度低，靈活性不夠，需要較長時間進行租金調整。在實際運營過程中，常會出現(xiàn)機場與商戶之間因商業(yè)租金問題產(chǎn)生分歧，在商業(yè)管理中也存在一定的矛盾。

3.2機場商業(yè)開發(fā)中存在的次要問題

機場在商業(yè)開發(fā)中存在的次要問題有兩點，分別是機場商業(yè)吸引力不強、商業(yè)服務品質不高。第一，機場商業(yè)吸引力不強會直接導致消費者流失，與市區(qū)百貨商場相比，機場受硬件環(huán)境局限，在商業(yè)布局整體規(guī)劃和環(huán)境氛圍營造上有困難。如北京大興機場和青島膠東機場等新建的機場，在機場設計初期就對機場商業(yè)布局做了整體的頂層設計及規(guī)劃，但很多中小型機場商業(yè)面臨商業(yè)場地面積有限、位置偏僻、未處于旅客動線黃金位置以及優(yōu)先保障機場主業(yè)用地等問題，使得機場商業(yè)在引進商業(yè)經(jīng)營者時，很多硬件條件達不到對方的開店需求，錯失很多能為機場帶來較高商業(yè)價值的品牌店鋪，旅客品牌消費需求也未能得到滿足。同時，機場提供的商業(yè)業(yè)態(tài)目前局限于餐飲、購物等，而隨著旅客消費升級，也非常希望在機場能找到多業(yè)態(tài)融合的新零售、電影院、博物館、游戲廳、觀光臺、藝術展覽、個人體驗區(qū)等休閑娛樂設施及服務。第二，商品服務品質不高，體現(xiàn)在部分消費者一談到機場商業(yè)區(qū)內(nèi)銷售的商品就會聯(lián)想到價格貴、質量低、服務差等特點，成為影響機場商業(yè)客流量的頑疾。如機場餐飲店出售的產(chǎn)品與市區(qū)同類型產(chǎn)品價格相比更高，其中有機場因遠離市區(qū)帶來的運營成本、人力成本、管理成本增加，但主要原因還是由機場管理制度所限制，造成機場餐飲價格與市場價格嚴重偏離，給消費者帶來不好的消費體驗。另外，還有來自于消費者的特殊購物心理，有的消費者認為在機場購物后，出現(xiàn)售后問題時難以解決，因為除了部分大品牌在全國各大城市設有維修點和售后服務，其他絕大部分商品只能由出售的廠家負責售后，導致某些商品在購買后一旦出現(xiàn)質量問題，消費者就得花費更多的精力和時間，維護自身的消費者權益。

4完善機場商業(yè)開發(fā)的具體建議

4.1提高機場商業(yè)吸引力與商業(yè)價值

圍繞航空主業(yè)流程、旅客動線、旅客人流密度等因素，對商業(yè)場地區(qū)域進行分類，根據(jù)不同商業(yè)區(qū)域，整體規(guī)劃商業(yè)布局和業(yè)態(tài)，例如一級商業(yè)場地區(qū)域可以引進國際、國內(nèi)知名品牌，使場地價值最大化。同時，在招商時可將品牌認可度高、商業(yè)回報高、抗風險能力強等指標作為重點考核依據(jù)，切實保護好機場利益。另外，機場要保持對市場變化的敏銳度，要以滿足旅客多樣化、體驗式消費需求為切入點，引進更多的新業(yè)態(tài)以及多業(yè)態(tài)融合的商戶，避免出現(xiàn)同一商業(yè)區(qū)域同質化競爭現(xiàn)象，使機場商業(yè)“百花齊放”，抓住消費主力群體帶來的市場機遇。

4.2降低機場商業(yè)服務的價格

機場需要在商業(yè)開發(fā)區(qū)經(jīng)營中，以實際行動降低商業(yè)服務中出現(xiàn)的較高溢價行為，對部分機場商業(yè)經(jīng)營者利用地理優(yōu)勢所產(chǎn)生的壟斷銷售行為進行治理，同時機場還需適當高調整機場商業(yè)的高額租金，將機場商品價格與市場價格接軌。“十三五”期間，以深圳機場為代表，國內(nèi)多家機場逐漸實現(xiàn)機場零售和餐飲商業(yè)“同城同質同價”，平抑機場物價，優(yōu)化商業(yè)業(yè)態(tài)，改善旅客對機場高消費的印象。機場在公開招標商業(yè)經(jīng)營者時，要科學設計招商方案，在確定租金收取方式及提成比例時，要充分考慮到同城同價因素，合理設定，達到機場獲得穩(wěn)定增長的租金收益、商業(yè)經(jīng)營者有合理的經(jīng)營利潤空間、旅客消費服務滿意三方共贏的局面。同時機場方要在日常管理中，進一步加強對商戶經(jīng)營規(guī)范的監(jiān)管，可對商戶出售的商品價格建立備案準入制度，杜絕出現(xiàn)商戶私自提高商品價格、航班延誤時臨時提價、商品價格不透明等行為，保護機場消費者的合法利益。

4.3提升機場商業(yè)服務管理水平

為做好機場商戶的管理工作，機場商業(yè)管理方可根據(jù)日常管理工作范圍、標準和要求制定相應的商業(yè)管理制度，管理人員在日常檢查中，以管理制度為依據(jù)，對商戶的商品、服務、規(guī)范經(jīng)營等方面進行監(jiān)督檢查，也可通過聘請第三方測評機構、神秘旅客探店、旅客問卷等方式，查找服務短板和弱項，持續(xù)改進。另外，通過營業(yè)時間牌、銷售票據(jù)、機場官網(wǎng)及微博等渠道公布商業(yè)服務監(jiān)督電話，旅客有服務及商品售后問題，機場管理方可第一時間獲知，并協(xié)調商戶幫助旅客解決問題，打消旅客對消費服務保障不到位的顧慮。機場管理方可為商戶服務人員統(tǒng)一組織服務禮儀、銷售技巧等的培訓，并督促商戶做好產(chǎn)品培訓工作，在商戶間組織服務競賽活動，評選服務明星、星級商戶等先進代表，從內(nèi)在激發(fā)商戶整體服務水平，進而提高旅客消費體驗感。

4.4提高機場商業(yè)服務品質

在加快“四型機場”建設的背景下，機場可借助“智慧機場”打造“智慧商業(yè)”，依托機場航空數(shù)據(jù)與非航空數(shù)據(jù)共享與互通，運用大數(shù)據(jù)、云計算和“互聯(lián)網(wǎng)+”等技術開發(fā)機場商業(yè)管理系統(tǒng)，通過系統(tǒng)在商戶間推廣運用，采集銷售數(shù)據(jù)，結合航空數(shù)據(jù)，開展客流分析、旅客行為分析、畫像分析，為航站樓商業(yè)的經(jīng)營決策提供精準的參考依據(jù)，為優(yōu)化資源配置提供支撐。打破各駐場單位商業(yè)業(yè)務邊界，例如對航空公司的常旅客可通過購物積分或乘坐積分兌換機票、享有獨立休息室、免費升艙等，購物積分還可用于抵扣停車場收費、貴賓廳使用等，吸引旅客參與商業(yè)消費活動。同時，商業(yè)經(jīng)營者可通過旅客積分情況分析旅客的購物習慣和購買能力，提供相對應的差異化服務。此外機場方還可以借助信息化技術提高消費便捷性，如在支付管理中可推行“現(xiàn)金+支付寶+銀行卡+微信+數(shù)字貨幣”等形式的支付，進而為旅客提供智能化的消費體驗。

5結語

現(xiàn)階段我國機場收入主要來源于兩個方面，即航空業(yè)務和非航空業(yè)務，非航空業(yè)務在開發(fā)中的重點便是機場商業(yè)區(qū)域的盈利。機場商業(yè)區(qū)域在開發(fā)中需要合理規(guī)劃商業(yè)布局，以旅客需求為導向，持續(xù)優(yōu)化商業(yè)業(yè)態(tài)、品牌和產(chǎn)品，持續(xù)提高商業(yè)場地價值和旅客滿意度，確保機場方非航收入得到穩(wěn)步提高。

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商業(yè)經(jīng)營方案范文第4篇

論文摘要：股東會與量事會的博棄是公司治理的關鍵一環(huán).對于二者權力分配的灰色地帶如何解決?由此引發(fā)的權力沖突如何判定呢?本文認為股東會應當只就公司經(jīng)營中的特定事務作出決策，而除此之外的公司經(jīng)營事務的決策權均應由董事會擁有和行使。對于具體劃分標準，其一為公司經(jīng)營范圍的限定;其二為“商業(yè)經(jīng)營判斷規(guī)則”的運用。

現(xiàn)代企業(yè)制度下，隨著股東日益國際化和分散化，公司治理結構發(fā)生從股東會中心主義到董事會中心主義的演變，公司更大程度上是由董事會掌控。這也就必然帶來公司股東與公司、公司經(jīng)營者之間的利益沖突。由此，股東會與董事會的權力博弈成為尋求公司、股東以及公司經(jīng)營者利益平衡、完善公司治理的關鍵一環(huán)，也影響著公司經(jīng)營的效率。

一、股東會與董事會的權力定位

由于公司經(jīng)營的風險主要由股東承擔，公司經(jīng)營的好壞同股東利益的能否實現(xiàn)有直接的關系，因此股東大會作為公司決策機關是股東利益之必需，也是保障股東權利的基礎所在。

隨著股份的分散化，股東的多元化，出現(xiàn)了少數(shù)大股東控制公司的情形。對于眾多的小股東來講，受知識、時間、財力等因素的限制，對公司經(jīng)營的影響微弱，公司、控股股東與小股東的利益問題凸現(xiàn)。在此情況下，董事會的獨立地位被肯定，董事會依法由股東會選舉產(chǎn)生，代表公司并行使經(jīng)營決策權的公司常設機關，執(zhí)行股東會決議，對股東會負責，但在法律和章程規(guī)定的范圍內(nèi)享有獨立的職權，具體負責公司決策。

二、英美公司法中股東會與董事會的權力配置

英美判例法認為，除章程另有規(guī)定外，公司的事務管理權由董事會排他地享有，公司股東大會可以控制被章程授予董事會權力的唯一方式是修改公司章程，或者如果公司章程允許，他們可以通過拒絕再選他為董事的方式，他們本身不能篡奪公司章程授予董事會的任何權力。英美公司法中，除公司制定法及公司章程對股東會的保留權力外，公司的一般管理權歸董事會享有。

三、我國公司法中股東會與董事會權力界限的判定及實踐建議

股東會職權中包含有重大經(jīng)營管理事項的決策權，董事會的職權之一是執(zhí)行股東大會的決議，同時又享有公司經(jīng)營事務的決策權。那么，在公司實際經(jīng)營決策過程中，股東會的決定權與董事會的決策權不可能絕對的徑渭分明，極容易造成權力的混淆，或爭奪決策權，或以此相互推誘責任。

那么，對于二者權力分配的灰色地帶如何解決?從規(guī)范的角度來講，公司法與公司章程共同承擔這一任務，并且兩者各有側重。《公司法》重在提供一系列的判斷規(guī)則以提供指引和救濟，對二者權力作初步基本的界定。但明確具體的界分列舉二者權力更應是公司章程的重點。因為顯然只有公司自己最清楚在法律限度內(nèi)如何進一步細化二者權力。在這一點上，《公司法》無法做到比當事人更聰明。①從《公司法》措辭來看，股東會決定權針對的是“經(jīng)營方針和投資計劃”，董事會決策權針對的是“經(jīng)營計劃和投資方案”。根據(jù)一般詞義的理解，股東會的決定權是更宏觀層面上的，是針對公司的重大經(jīng)營事項。但這個立法措辭上的細微差別只是為具體權力行使范圍的確定提供方向上的指示，缺乏實際判斷的操作性，在公司章程沒有作出詳細規(guī)定時，由此引發(fā)的權力沖突如何判定昵?

首先確定的是，股東會應當只就公司經(jīng)營中的特定事務作出決策，而除此之外的公司經(jīng)營事務的決策權均應由董事會擁有和行使。這符合商法追求效率和安全的基本理念。公司的日常經(jīng)營事務很繁瑣，需要決策者靈活掌控，及時、正確地作出決定。然而股東會的召集、召開、決策等都有嚴格的法定程序，時間跨度相對較長，加上股東不直接參與公司的日常經(jīng)營，對狀況、形勢不清楚，尤其在遇緊急情況時，可能會延誤時機，給公司造成損失。再者，公司作為一個知識集合體，它通過知識積累過程獲得新知識融入到公司之中，形成公司法人發(fā)展的主導力量。因此，公司內(nèi)部的知識積累等特殊智力資本資源是公司獲得超額利益的關鍵。②相比股東而言，董事了解更多的市場信息和公司經(jīng)營信息，更能做出符合公司利益的正確決策。

商業(yè)經(jīng)營方案范文第5篇

[關鍵詞] 商品流通 企業(yè)統(tǒng)計 經(jīng)濟效益

商品流通企業(yè)統(tǒng)計為企業(yè)經(jīng)營管理服務，最主要的是要創(chuàng)經(jīng)濟效益。

一、可能性

商品流通企業(yè)統(tǒng)計能不能創(chuàng)經(jīng)濟效益，首先涉及到商品流通企業(yè)統(tǒng)計工作人員能不能創(chuàng)造價值的問題。價值是由物質生產(chǎn)領域的勞動者創(chuàng)造的，商品流通企業(yè)屬于物質生產(chǎn)領域，當然能夠創(chuàng)造價值。社會總產(chǎn)值和國民收入總值的統(tǒng)計，就包括商業(yè)總產(chǎn)值和凈產(chǎn)值在內(nèi)。這些商業(yè)總產(chǎn)值和凈產(chǎn)值是由商品流通企業(yè)的全體職工勞動創(chuàng)造的，其中自然也包括統(tǒng)計人員的勞動在內(nèi)。商業(yè)凈產(chǎn)值=V＋m，其中的V（必要產(chǎn)品）包括商品流通企業(yè)統(tǒng)計人員在內(nèi)的全體商業(yè)在業(yè)職工的勞動報酬；m（剩余產(chǎn)品）也包括商品流通企業(yè)統(tǒng)計人員在內(nèi)的全體商業(yè)企業(yè)職工所做的貢獻。

商業(yè)經(jīng)濟效益是在商業(yè)經(jīng)營活動中勞動占用和勞動消耗的數(shù)量與商業(yè)經(jīng)營成果的數(shù)量之間的對比關系。綜合反映商品流通企業(yè)經(jīng)濟效益的指標是“流動資金利稅率”，即百元商業(yè)流動資金所提供的利潤和稅金。其計算公式如下:

商品流通企業(yè)流動資金利稅率，實際上是按利稅總額計算的盈利率與流動資金周轉次數(shù)的乘積，即：

從以上公式可以看出，商品流通企業(yè)每百元流動資金能創(chuàng)多少利稅，也就是說，能創(chuàng)多少經(jīng)濟效益，取決于以下四個因素：(1)銷售額的多少;(2)進銷差價的大小;(3)費用水平的高低;(4)資金周轉速度的快慢。很顯然，銷售額的增多，進銷差價的擴大，費用水平的降低，資金周轉的速度加快，一句話，商品流通企業(yè)經(jīng)濟效益的提高，要靠商品流通企業(yè)全體職工的共同努力。

幾年前，湖北老河口市農(nóng)村生活資料公司的統(tǒng)計人員，對市場情況進行調查，寫了“芝麻西瓜一起抓”的調查報告，受到領導重視和支持，當年上半年經(jīng)營品種由1346種增加到2862種，銷售額達403萬元，比上年同期增長1.3倍，利潤比上年同期增長8.5倍。該公司每年銷售煙花鞭炮9000萬響，過去在襄樊進貨，后改在湖南省瀏陽產(chǎn)地直接進貨，擴大了進銷差價。2001年統(tǒng)計人員提供信息，廣東省東莞市煙花鞭炮質量更高，出廠價低，緩期付款，運輸方便，于是又改在東莞進貨，全年節(jié)約運費和銀行利息16000元。2002年3月份這個公司訂購電扇3600臺，統(tǒng)計人員經(jīng)調查預測，社會需求量只有l(wèi)萬多臺，而本市其他公司已購進2萬臺，資源量超過了需求量，同時，該公司經(jīng)營又不占優(yōu)勢，于是采取緊急措施，退合同1200臺，退現(xiàn)款600臺，晚期付款300臺，現(xiàn)款只購進1500臺，結果僅銷售870臺。如果全部進回，將會多積壓2100臺，每臺平均160元，計33．6萬元，積壓10個月，計銀行利息近3萬元。統(tǒng)計調查和預測避免了這筆損失。

這些事實證明：商品流通企業(yè)統(tǒng)計可以創(chuàng)效益，而且能夠創(chuàng)造巨大的經(jīng)濟效益。當然，統(tǒng)計不是孤立地創(chuàng)效益，而是通過商品流通企業(yè)這個整體，同企業(yè)職工一起創(chuàng)效益。在商品流通企業(yè)這個整體中，統(tǒng)計具有創(chuàng)效益的巨大功能。

二、必然性

商品流通企業(yè)統(tǒng)計創(chuàng)效益，不僅是可能的，而且是必然的。

1.經(jīng)濟建設要以經(jīng)濟效益為中心，統(tǒng)計工作決不能脫離這個中心。不講經(jīng)濟效益是違背價值規(guī)律的，也是不符合人民利益的。我們再不能重復過去只計數(shù)量，不講效益的教訓。

2.在市場經(jīng)濟的形勢下，每一個企業(yè)都是在競爭中求生存、求發(fā)展，為了增強企業(yè)活力，在競爭中取得優(yōu)勢地位，得到較好的經(jīng)濟效益，就要求統(tǒng)計提供更多方面的信息，提供能帶來經(jīng)濟效益的決策方案。如果統(tǒng)計不管效益，不創(chuàng)效益，就會阻礙企業(yè)的發(fā)展，使企業(yè)在競爭中失利。

3.創(chuàng)效益是商業(yè)企業(yè)統(tǒng)計自身發(fā)展的需要。長期以來，商品流通企業(yè)統(tǒng)計的地位不高,客觀上是由于高度集中的經(jīng)濟體制,使商品流通企業(yè)統(tǒng)計主要為上級服務，而主觀上這些商品流通企業(yè)統(tǒng)計為企業(yè)經(jīng)營管理服務不夠，沒有注重創(chuàng)效益,作用沒有得到充分的發(fā)揮,是導致商品流通企業(yè)統(tǒng)計地位不高的根本原因。看來，努力為企業(yè)經(jīng)營管理提供優(yōu)質服務,多為企業(yè)出效益,是商品流通企業(yè)統(tǒng)計的惟一出路。實踐證明,商品流通企業(yè)統(tǒng)計出了效益,就有了地位,統(tǒng)計創(chuàng)造的效益與統(tǒng)計工作的地位是成正比例的。

三、商品流通企業(yè)統(tǒng)計創(chuàng)效益的途徑

1.預測市場需求和商品資源，研究市場占有率，開拓市場，擴大銷售。

2.選擇最佳進貨點，擴大進銷差率。

3.加強事前統(tǒng)計測算和事后統(tǒng)計分析，不斷降低費用水平；

4.搞好庫存決策，加強資金周轉。

5.開展橫向對比和縱向對比，總結經(jīng)驗教訓，改善經(jīng)營管理。

四、商品流通企業(yè)統(tǒng)計要進行深入的改革

1.端正服務方向。過去商品流通企業(yè)統(tǒng)計完成國家統(tǒng)計任務，為宏觀決策服務，這是對的，今后仍應堅持。但是，在完成國家統(tǒng)計任務的同時，必須努力為企業(yè)經(jīng)營管理服務，創(chuàng)造經(jīng)濟效益。

2.商品流通企業(yè)統(tǒng)計工作要有所突破。信息范圍突破本單位，要擴大到全社會，統(tǒng)計報表突破上級規(guī)定，要補充本企業(yè)需要的內(nèi)容；時間范圍突破研究過去和現(xiàn)在，要預測未來；研究范圍突破商品流轉，要以經(jīng)濟效益為中心，研究企業(yè)的各個方面；研究方法突破初等描述性統(tǒng)計方法，要應用現(xiàn)代統(tǒng)計科學；認識程度突破只反映現(xiàn)象，要揭示事物的本質和規(guī)律；研究結果突破對現(xiàn)象的說明，要參與企業(yè)決策，創(chuàng)造經(jīng)濟效益和社會效益。

3.微觀統(tǒng)計是宏觀統(tǒng)計的基礎，而宏觀統(tǒng)計必須為微觀統(tǒng)計服務。

4.主管部門和上級單位要改變對商品流通企業(yè)統(tǒng)計工作的考核標準。過去主要考核為上級服務的情況，今后應將為企業(yè)經(jīng)營管理服務、創(chuàng)經(jīng)濟效益的情況列入考核標準。

5.商品流通企業(yè)統(tǒng)計要創(chuàng)經(jīng)濟效益，就必須提高統(tǒng)計工作人員的職業(yè)道德素質和業(yè)務素質，要熟練應用統(tǒng)計調查、統(tǒng)計整理、統(tǒng)計分析和預測決策等全部統(tǒng)計方法，還要熟悉黨和國家的方針政策，熟悉業(yè)務情況，熟悉科學管理知識。這就需要加強統(tǒng)計人員培訓工作和對微觀統(tǒng)計科學的研究。

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