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房產(chǎn)投資的策略范文第1篇

    1 房地產(chǎn)信托投資基金發(fā)展的現(xiàn)狀

    信托業(yè)務和銀行業(yè)、證券業(yè)、保險業(yè)一起構(gòu)成現(xiàn)代金融四大支柱。從資金信托的角度出發(fā),房地產(chǎn)信托投資基金屬于房地產(chǎn)證券化的一種,是指信托公司通過制定信托投資計劃,與投資者(委托人)簽訂信托投資合同,通過發(fā)行信托受益憑證等方式受托投資者的資金,然后進行房地產(chǎn)或者房地產(chǎn)抵押貸款投資。并委托或聘請專業(yè)機構(gòu)和人員實施具體經(jīng)營管理的一種資金信托投資方式。與一般的信托合同、證券投資基金相比,房地產(chǎn)信托投資基金制度具有很大的優(yōu)勢,據(jù)《2012年中國信托業(yè)發(fā)展報告》數(shù)據(jù)顯示,房地產(chǎn)信托密集發(fā)行主要是在2010年及2011年上半年。2010年一季度末,房地產(chǎn)信托余額僅為2300多億元;2010年末增加到4300余億元;2011年6月末,繼續(xù)增加到6000多億元;到2012年6月末為6752億元,直至2012年底增加到6983億元。

    房地產(chǎn)信托投資基金一直是信托行業(yè)資金使用的一個主要方向,一直以來房地產(chǎn)信托投資基金也是房地產(chǎn)企業(yè)除了銀行貸款融資之外一個很主要的資金來源。之前房地產(chǎn)信托歷年都呈現(xiàn)出一種快速增長的勢頭,這種勢頭一直保持到了2011年的年中,從2011年下半年開始,由于國家對房地產(chǎn)行業(yè)進行宏觀調(diào)控,加上銀監(jiān)會對房地產(chǎn)信托投資基金加強了監(jiān)管,這個勢頭開始下滑,但由于投資市場中股市持續(xù)低迷,儲蓄利率也沒有提高跡象,房地產(chǎn)信托投資基金這種預計年收益最高的投資產(chǎn)品仍是最具有誘惑性的一種理財產(chǎn)品。在房地產(chǎn)持續(xù)調(diào)控之下,許多資金鏈緊張的開發(fā)商都選擇了房地產(chǎn)信托投資基金產(chǎn)品以解燃眉之急。有人說房地產(chǎn)信托投資基金是房企的“救命稻草”,也有人說房地產(chǎn)信托投資基金僅起到“備胎”的作用,但無論如何,在宏觀調(diào)控的背景下,由于銀行貸款的減少,確實讓房地產(chǎn)信托投資基金“火”了一把。

    2 房地產(chǎn)信托投資基金面臨的風險

    目前隨著我國銀行對房地產(chǎn)信貸的收緊,信托投資基金已經(jīng)成為房地產(chǎn)行業(yè)重要的資金來源之一,但在信托投資基金行業(yè)迅猛發(fā)展的同時也出現(xiàn)了巨大隱患。現(xiàn)今房地產(chǎn)信托投資基金年收益率普遍高于10%,為投資者帶來收益的同時,也為到期時需兌付的巨額本息埋下了伏筆,隱藏著潛在風險。作為高資金需求、高投入的房地產(chǎn)行業(yè),先天具備著高風險性。房地產(chǎn)信托投資基金作為一種金融產(chǎn)品,一方面受到宏觀經(jīng)濟調(diào)控、房地產(chǎn)項目本身、行業(yè)市場環(huán)境等諸多不確定因素帶來多重風險的影響,另一方面又面臨著信托投資基金業(yè)務運行過程中的各種不確定性風險。房地產(chǎn)信托投資基金主要存在以下幾種風險。

    2.1 提前清盤風險

    在真正的兌付高峰到來之前,2012年已經(jīng)有超過4個房地產(chǎn)信托投資基金提前清盤,如2012年2月10日,天津信托2009年11月發(fā)行的正源投資——信達地產(chǎn)股票收益權(quán)投資及回購結(jié)合資金信托計劃提前宣告終止,這比原本的5月到期日提前了3個月。該項目于2010年9月開盤,開盤之初,月成交套數(shù)能達到100套,但從2011年2月開始后的12個月,月銷售套數(shù)基本都在個位數(shù),而該款信托產(chǎn)品發(fā)行之時正值房地產(chǎn)市場火爆之際。然而2011年2月開始,房產(chǎn)商銷售回款大幅下降,而房產(chǎn)信托兌付資金主要就來源于開發(fā)商銷售回款,一旦銷售持續(xù)下降,兌付風險即呈現(xiàn),信達地產(chǎn)提前終止此款信托產(chǎn)品實屬無奈。以上事例層出不窮,盡管目前沒有信托產(chǎn)品爆出兌付失敗,但房地產(chǎn)信托投資基金風險暗流涌動,市場不乏房地產(chǎn)信托投資基金提前清盤現(xiàn)象。據(jù)公開信息顯示,去年三季度以來,房地產(chǎn)信托投資基金提前清盤數(shù)量就達15支,涉及中誠、中融、新華信托等多家大型信托公司。2012年全國共有50支信托提前清盤,房地產(chǎn)信托投資基金出現(xiàn)的大批提前清償能否使其在兌付高峰期平穩(wěn)度過,引起了社會輿論的集中關(guān)注。

    2.2 企業(yè)不能集中兌付風險

    經(jīng)過過去兩年的爆發(fā)式增長后,房地產(chǎn)信托投資基金迎來了集中兌付期,兌付問題成為市場關(guān)注的焦點。2013年房地產(chǎn)信托投資基金到期規(guī)模達到1758億元,迎來首個兌付小,其中季度高峰出現(xiàn)在3季度,為716億元,單月高峰出現(xiàn)在7月份,到期總額達到504億元,兌付壓力仍將持續(xù)。根據(jù)中國信托業(yè)協(xié)會的數(shù)據(jù)顯示,截止到2011年底,我國信托資產(chǎn)總規(guī)模達到4.8萬億元,同比增長58%,其中投向房地產(chǎn)市場的資金達到6882億元,占比14.83%,2011年全年房地產(chǎn)信托投資基金新增規(guī)模就達到3704億元。據(jù)國泰君安的報告顯示,2012年房地產(chǎn)信托投資基金總到期規(guī)模約為1758億元,2013年成為信托兌付高峰年,隨著兌付高峰期的到來,受房地產(chǎn)市場調(diào)控政策與經(jīng)濟周期的影響以及信托公司自身發(fā)展不合理、監(jiān)管措施具有滯后性等因素的影響,兌付風險嚴峻。

    2.3 到期不能兌付約定收益風險

    近期一款名為國開城市發(fā)展基金的信托產(chǎn)品年化收益率達到37%引發(fā)多方關(guān)注,此款產(chǎn)品由國開金融、昆侖信托和中海信托三家金融機構(gòu)聯(lián)合發(fā)行,總規(guī)模為500億元,一期資金為101億元,根據(jù)該基金的背景資料,信托投資人的年化收益率高達20%到37%,上不封頂,其主要贏利點是分享土地增值收益,進行土地一級開發(fā),該基金的資產(chǎn)包括西安、成都、紹興等二三線城市未開發(fā)土地,但是由于房地產(chǎn)市場受政策影響巨大,土地價格有著極大的不確定性,進而將影響該信托的收益水平。土地收益是否能夠支持37%的融資成本是有浮動性的,因此其能否順利兌付也成為關(guān)注焦點。由于信托公司沒有公開披露平臺,各家公司產(chǎn)品披露情況差異巨大,因此,在高收益的背后,整個房產(chǎn)信托業(yè)將面臨集中到期兌付的壓力,是否能如期兌付約定收益,使房地產(chǎn)行業(yè)在收益構(gòu)成方面,協(xié)調(diào)保持資產(chǎn)組合中各資產(chǎn)的收益有利于現(xiàn)金流的穩(wěn)定,是房地產(chǎn)行業(yè)需不斷警示自身發(fā)展的動力。

    3 房地產(chǎn)信托投資基金風險產(chǎn)生的根源

    房地產(chǎn)信托融資發(fā)展初期只是一些中小房地產(chǎn)企業(yè)采用的融資方式,但目前大型房地產(chǎn)企業(yè)也都采用信托投資基金融資方式。隨著國內(nèi)房地產(chǎn)市場限購、限價和信貸緊縮,房地產(chǎn)信托投資基金成為不少開發(fā)商在遭遇銀行放貸緊縮后的“救命稻草”和“備用金”來源,如此大的信托融資規(guī)模導致了未來諸多兌付風險的產(chǎn)生。

    3.1 兌付高峰引來提前清盤風險

    2012年出現(xiàn)的50支信托提前清償,主要原因有三:第一,房地產(chǎn)公司找到了新的融資。鑒于房地產(chǎn)信托融資成本高,房地產(chǎn)公司就以新融到的錢把原來的房地產(chǎn)融資項目提前還款,資質(zhì)好的地產(chǎn)集團,基本上利率都在15%-18%左右,高于銀行同業(yè)利率10%左右,有的地產(chǎn)商借了信托的資金,拿到地后四證齊全,即可到銀行申請開發(fā)房地產(chǎn)貸款,貸款成功就會使房地產(chǎn)商后期的融資成本大幅下降,因此房地產(chǎn)商拿到這筆錢之前,會想辦法先把信托這部分余款補足,信托項目就會提前終止。第二,提前償還閑置資金。一些房地產(chǎn)企業(yè)在房地產(chǎn)市場比較低迷的狀況下,不愿意開發(fā)項目,造成提前償還。第三,信托公司嚴加監(jiān)管,及時控制清盤。一些信托的確預期會出現(xiàn)風險,在房地產(chǎn)信托投資基金里面,信托公司對房地產(chǎn)信托投資基金風險控制是非常嚴密的,信托公司針對每一筆信托項目,都會采取大股權(quán)項目,指派項目監(jiān)理及財務總監(jiān)控制現(xiàn)金流,公司每一筆資金流動都受到監(jiān)管。當出現(xiàn)融資風險時,會造成提前還款,這也從反方向體現(xiàn)出信托公司對房地產(chǎn)信托投資基金的控制能力。

    3.2 到期日集中導致企業(yè)不能集中兌付風險

    目前房地產(chǎn)信托投資基金融資規(guī)模巨大,到期日又相對集中,陸續(xù)出現(xiàn)地產(chǎn)信托到期難支付的案例:如華奧國際信托的一個地產(chǎn)項目在2013年5月底出現(xiàn)的兌付危機、天津星耀投資有限公司和昆山洪峰房地產(chǎn)有限公司的還款情況都是欠息等。鑒于此,大量集中兌付風險的產(chǎn)生原因有兩方面:首先是大型房地產(chǎn)公司信托投資基金規(guī)模增大。數(shù)據(jù)顯示2012年全年,根據(jù)單家公司房地產(chǎn)信托規(guī)模排行,發(fā)現(xiàn)排在前列的都是大型房地產(chǎn)公司,諸如萬科、綠城、保利和恒大都分別融了三四十億元,融資規(guī)模遠大于中小房地產(chǎn)企業(yè)。

    2012年9月初,萬科以51億元的購地金額領(lǐng)跑土地市場,粗略計算,其2012年前8個月,累計購地金額已達135億元,巨額的購地金背后是強大的信托支持。信托規(guī)模巨大極易帶來到期集中兌付壓力。企業(yè)短期債務壓力也帶來兌付隱患。以綠城為例,2012年綠城面臨超過200億元的短期債務壓力,其中包括45億元左右的信托貸款。2013年6月,綠城先是賣掉了綠城中國24.6%的股權(quán)給九龍倉,融資51億港元,而后又轉(zhuǎn)讓了9個項目給融創(chuàng)中國,套現(xiàn)33.7億元。如此騰挪轉(zhuǎn)移,皆被指出與信托到期有關(guān)。大型房地產(chǎn)公司大量信托產(chǎn)品集中到期,必將給壓力下的信托行業(yè)帶來不可預期的兌付風險。

房產(chǎn)投資的策略范文第2篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)投資 決策要素 時機 物業(yè)類型 規(guī)模

近年來，房地產(chǎn)已經(jīng)成為中國國民經(jīng)濟新的增長點。作為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)在國家經(jīng)濟發(fā)展中具有舉足輕重的作用。由于中國房地產(chǎn)投資市場的復雜性和特殊性，房地產(chǎn)投資決策難度增加，投資主體面臨如房地產(chǎn)企業(yè)對未來的投資前景看不清狀況、消費者對住宅價格判斷模糊、銀行對房地產(chǎn)金融風險擔憂等諸多困惑。因此，分析影響房地產(chǎn)投資決策的要素顯得尤為重要。

一、房地產(chǎn)投資決策概述

房地產(chǎn)投資決策是指在房地產(chǎn)開發(fā)投資活動中，房地產(chǎn)開發(fā)商對擬建房地產(chǎn)投資項目的必要性和可行性進行技術(shù)經(jīng)濟論證，對不同的房地產(chǎn)投資方案進行比較選擇，并做出判斷和決定的過程。[1]由于房地產(chǎn)本身具有的物理和經(jīng)濟特征，房地產(chǎn)投資也表現(xiàn)出區(qū)別于其他項目投資的固有特性。首先，房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型行業(yè)，項目投資數(shù)額巨大，對金融倚賴性高。另外，房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)性問題較突出，投資者一般不愿將資金投入到那些難以更換用途的物業(yè)，如特種廠房、碼頭等，而商場、寫字樓、公寓等，常被各種公司租用，更換使用性質(zhì)方便，更能吸引投資者注意；其次由于房地產(chǎn)可作為抵押擔保，并且一般能夠安全地按期收回貸款，所以易取得金融機構(gòu)的支持。由于房地產(chǎn)業(yè)在社會經(jīng)濟生活中的重要性，各國政府對房地產(chǎn)市場投資都十分關(guān)注，常常將對房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)調(diào)控作為調(diào)節(jié)經(jīng)濟的一個重要方面，房地產(chǎn)投資額也因而受到政府政策的影響；最后，房地產(chǎn)的不可移動性及回收期長等特點，使得房地產(chǎn)投資長期受未來宏觀經(jīng)濟、社會、政治、法律法規(guī)，以及自然、環(huán)境等多方面因素變化所產(chǎn)生的不利影響，風險因素多，風險水平相對較高。因此，正確合理的房地產(chǎn)投資決策對投資開發(fā)商意義重大。

房地產(chǎn)開發(fā)投資決策的成功不僅取決于決策者個人的素質(zhì)、知識和能力，并與認識和掌握決策的理論知識、基本內(nèi)容和類型、應用科學決策的理論方法有著密切關(guān)系。房地產(chǎn)投資決策可按以下四個步驟進行：第一，提出房地產(chǎn)投資決策的目標―要求解決什么問題；第二，制定房地產(chǎn)投資的行動方案―有幾種可能方案；第三，對房地產(chǎn)投資項目做經(jīng)濟評價、社會評價和環(huán)境評價，進行投資方案的比較，最后確定出最佳的房地產(chǎn)投資方案；第四，采取合理的步驟，按照科學的方法執(zhí)行和檢驗最佳的房地產(chǎn)投資方案。①投資策略是實現(xiàn)正確投資決策的先決條件，按照投資策略進行項目決策是科學決策的基本要求。

影響房地產(chǎn)投資決策的因素多而復雜，對其中重要的因素系統(tǒng)分析很有必要，這對投資主體的科學合理決策及獲得巨大收益具有深遠意義?，F(xiàn)歸納出影響房地產(chǎn)投資決策的最重要的五個因素進行具體分析。

二、房地產(chǎn)投資決策要素分析

（一）時機的決策分析

投資時機總是存在于投資主體的外部環(huán)境中，與投資主體、投資目標和投資形式的特定性緊密關(guān)聯(lián)，也與特定的投資類型相聯(lián)系。房地產(chǎn)投資時機分析的基本模式一般有以下四種：

環(huán)境因素分析模式：房地產(chǎn)投資時機是房地產(chǎn)環(huán)境中的一些宏觀因素和微觀因素在特定時期、以一定方式結(jié)合在一起形成的，其中的經(jīng)濟、社會和政策因素的變化構(gòu)成了投資時機的實質(zhì)內(nèi)涵。在具體分析商業(yè)房產(chǎn)投資時機時，可針對特定的商業(yè)房產(chǎn)羅列出可能蘊涵收益的各種因素的可能變化，也可把各種因素劃分成宏觀和微觀因素、直接和間接因素來進行綜合分析。

壽命周期分析模式：房地產(chǎn)投資時機與房地產(chǎn)壽命周期息息相關(guān)，在房地產(chǎn)壽命周期的不同階段，對不同的物業(yè)和不同的主體蘊涵著不同的收益機會。在商業(yè)房產(chǎn)開發(fā)投資經(jīng)營的全過程中，會經(jīng)歷商業(yè)用地選擇、商業(yè)房產(chǎn)建設(shè)、商業(yè)房產(chǎn)租售、商業(yè)房產(chǎn)管理及商業(yè)房產(chǎn)退化等階段，商業(yè)房產(chǎn)投資者可根據(jù)自己的投資目標和實力來選擇不同階段的投資機會。

開發(fā)價值分析模式：房地產(chǎn)類型的多樣性及投資者實力和開發(fā)能力的差異決定找尋特定主體的適宜開發(fā)類型與開發(fā)項目是房地產(chǎn)投資獲利的關(guān)鍵。商業(yè)房產(chǎn)的價值包含了相當部分的無法量化的服務價值與無形收益，對這些價值進行正確判別會為特定的投資者帶來獲利的機會。

產(chǎn)業(yè)發(fā)展分析模式：產(chǎn)業(yè)發(fā)展與變化規(guī)律是一般性把握商業(yè)房產(chǎn)投資時機的基本點。把握不同產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)換發(fā)展的有利時機來進行相關(guān)物業(yè)開發(fā)，將會有巨大的收益回報。不同類型商業(yè)房產(chǎn)的需求常隨不同商業(yè)部門的興衰而定，城市產(chǎn)業(yè)演進可能在不同時期帶來不同商業(yè)經(jīng)濟活動的繁榮，把握產(chǎn)業(yè)演進變化的規(guī)律性，有助于正確選擇投資時機。

（二）區(qū)位的決策分析

房地產(chǎn)地段的選擇對房地產(chǎn)投資的成敗有著至關(guān)重要的作用。房地產(chǎn)具有增長性很大程度上取決于區(qū)位土地的增值，區(qū)位理論是投資地段選擇的理論基礎(chǔ)，而在具體的決策分析中可采用以下一些方法：

因素分析法。具體分析影響房地產(chǎn)區(qū)位價值的各種自然因素、經(jīng)濟因素、社會因素和行政因素，在對不同地段的因素比較中把握優(yōu)勢地段的形成、發(fā)展和變化規(guī)律。明確能提升特定地域商業(yè)房產(chǎn)價值的各種宏觀因素和微觀因素，通過預測這些因素的改變把握優(yōu)勢地段的形成與轉(zhuǎn)變。

假設(shè)開發(fā)法。運用假設(shè)開發(fā)法的原理，通過對擬選地塊的不同用途的收益與成本進行估算，在不同物業(yè)估價值中選擇能為企業(yè)帶來最大投資價值的地塊。正確預測特定地段的最佳利用方向，在綜合分析投資企業(yè)的內(nèi)外環(huán)境的基礎(chǔ)上，把握那些能為投資者帶來最大收益的地段

竟價地租曲線法。以商業(yè)用地的竟價地租曲線為基礎(chǔ)，在正確判別自身實力的情況下，確定對開發(fā)主體來說最為有利的商業(yè)房產(chǎn)投資地段。對商業(yè)用地收益的正確判別依賴于投資者對城市經(jīng)濟活動規(guī)律性和城市土地價值演進規(guī)律的正確把握。

威爾遜購物模式法。在商業(yè)經(jīng)濟活動高度發(fā)達的城市，可借助于威爾遜購物模式來進行商業(yè)優(yōu)勢地段的選擇。在特定商業(yè)房產(chǎn)和競爭性房產(chǎn)相互爭奪消費者的過程中，消費群體的大小在很大程度上決定了商業(yè)房產(chǎn)的理想規(guī)模大小，從而也就為特定商業(yè)房產(chǎn)的區(qū)位選擇[2]確定了標準。

（三）開發(fā)內(nèi)容的決策分析

在選擇房地產(chǎn)作為投資對象之前，投資方向的正確把握要求確定最適宜的投資類型。按物業(yè)類型把房地產(chǎn)分為商業(yè)房地產(chǎn)、工業(yè)用房和住宅房地產(chǎn)。不同用途的房地產(chǎn)投資的投資成本、投資風險和利潤獲取都是不同的。在房地產(chǎn)的不同物業(yè)類型中進行選擇需把握以下要點：選擇一塊土地，是作商業(yè)用途還是工業(yè)用途，此時可借助于土地竟價模型來進行。即城市不同區(qū)位上，把一特定地塊用于商業(yè)房產(chǎn)開發(fā)還是工業(yè)房產(chǎn)開發(fā)，凈收益是不同的。商業(yè)凈收益大于工業(yè)凈收益，表示是進行商業(yè)房產(chǎn)開發(fā)的較理想地段。只有在商業(yè)利用價值超過同一區(qū)位的工業(yè)利用價值之時，選擇此地作商業(yè)房產(chǎn)開發(fā)才是合理的。當然，如果在商業(yè)店鋪、寫字樓或旅館酒店的物業(yè)類型中進行選擇，同樣的方法也是適用的。若已選定了一宗特定地塊，還可運用假設(shè)開發(fā)法的原理來對其不同的用途進行選擇，這種方法的基本公式為：

工業(yè)宗地價=預期工業(yè)房產(chǎn)售價-預期開發(fā)費用-正常開發(fā)利潤

商業(yè)宗地價=預期商業(yè)房產(chǎn)售價-預期開發(fā)費用-正常開發(fā)利潤

若商業(yè)宗地價大于工業(yè)宗地價，則可認為選擇該地塊是合理的。

（四）規(guī)模的決策分析

商業(yè)房產(chǎn)的最佳規(guī)模應綜合考慮企業(yè)、地域與產(chǎn)品特性等多方面因素。企業(yè)在進行商業(yè)房地產(chǎn)投資時，不僅要考慮物業(yè)因素，還要考慮企業(yè)資本狀況、市場地位、經(jīng)營能力等多方面綜合因素，努力尋求企業(yè)資源的合理配置。如對于那些有主導產(chǎn)品生產(chǎn)的企業(yè)，其物業(yè)投資的最優(yōu)規(guī)模要結(jié)合產(chǎn)品價值與物業(yè)價值來考慮。而對于完全面向市場的商業(yè)房產(chǎn)，不論是寫字樓還是商業(yè)店鋪，其開發(fā)投資規(guī)模還要考量該類型物業(yè)的市場存量。在具體實施時可考慮使用：剩余面積=可供面積-成交面積這個公式粗略估算出當前市場的供求狀況，并對主要的競爭對手（或潛在對手）的實力進行嚴密分析，在此基礎(chǔ)上，才能最終確定商業(yè)房產(chǎn)的最優(yōu)規(guī)模。

鑒于現(xiàn)行我國房地產(chǎn)市場的特殊狀況，房地產(chǎn)投資者愈發(fā)難以確定投資規(guī)模。房地產(chǎn)市場供求失衡的矛盾很普遍，因此，房地產(chǎn)投資者應根據(jù)市場信息和狀況嚴格控制開發(fā)規(guī)模，以保證市場的供求平衡。一方面，開發(fā)商在具體的房產(chǎn)投資規(guī)模決策時，從房地產(chǎn)開發(fā)費用出發(fā)，運用盈虧平衡分析方法，即使投資項目的收入和支出達到平衡時的最低生產(chǎn)水平和銷售水平，確保投資項目產(chǎn)生最優(yōu)的經(jīng)濟效益；另一方面，房地產(chǎn)投資商應以市場為導向，正確預測出市場需求量。必要時，運用經(jīng)濟控制方法論，建立房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模優(yōu)化數(shù)學模型，以便為房產(chǎn)開發(fā)商和政府管理部門制定決策提供理論參考。[3]

（五）質(zhì)量的控制決策

商業(yè)房產(chǎn)的投資質(zhì)量包括其本身質(zhì)量和管理服務質(zhì)量兩方面。從投資者的角度來看，房地產(chǎn)投資質(zhì)量的基本內(nèi)涵就是商業(yè)房產(chǎn)租約對雙方權(quán)利義務的規(guī)定，主要包括：租賃期限、租金修訂期、租約修訂條件和對租戶責任的說明；也包括影響投資者收入的物業(yè)本身的物理性能，如區(qū)位、樓齡、時尚程度、施工質(zhì)量、樓宇規(guī)模與內(nèi)部布局的合理性等。但租戶對房地產(chǎn)的質(zhì)量卻與投資者有著截然不同的理解。

表1 房地產(chǎn)投資者和用戶的質(zhì)量觀點比較

因此，對房地產(chǎn)投資者而言，房地產(chǎn)質(zhì)量目標的確定應綜合考慮用戶要求的量、價格以及建設(shè)成本和利潤，從而達到用戶愿意購買、投資者對回報滿意的雙層次質(zhì)量水平。

三、房地產(chǎn)投資決策建議

(一)做好房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的市場定位

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的投資戰(zhàn)略必須以企業(yè)的總體經(jīng)營戰(zhàn)略為基礎(chǔ)，來研究企業(yè)的市場定位。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的市場定位是以了解和分析消費者的需求心理為核心和出發(fā)點，設(shè)定自己獨特的與競爭者有著顯著差別的特征，以引起消費者認同。準確的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的市場定位，必須做好企業(yè)的分析、發(fā)掘和培育企業(yè)的核心能力及目標市場的定位。通過分析企業(yè)在價值創(chuàng)造環(huán)節(jié)中的優(yōu)勢并相應確定企業(yè)的核心能力，使之形成一套行之有效的制度和體系，使核心能力得以維繼發(fā)揚?？傊?，通過企業(yè)的分析，發(fā)現(xiàn)和培育企業(yè)的核心能力，發(fā)掘一個目標市場，就構(gòu)成了企業(yè)的角色定位。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的角色定位最終要清晰準確地表明企業(yè)的產(chǎn)品范圍、市場消費群、地理范圍等因素。

(二)做好房地產(chǎn)項目可行性研究

房地產(chǎn)項目的可行性研究是指項目建成前，對擬建項目有關(guān)的社會、經(jīng)濟、技術(shù)等方面進行調(diào)查研究，對可能的方案進行技術(shù)經(jīng)濟分析和比較論證，對項目建成后的經(jīng)濟效益進行預測和評價。在此基礎(chǔ)上，對擬建項目的技術(shù)先進性和實用性、經(jīng)濟合理性和有效性，以及建設(shè)的必要性和可行性進行全面分析、系統(tǒng)論證、多方案比較和綜合評價，由此得出如何投資的結(jié)論性建議，為項目投資決策提供科學依據(jù)。充分的市場分析和調(diào)研是做好房地產(chǎn)項目可行性研究的先決條件。[4]

(三)做好房地產(chǎn)項目投資風險管理

房地產(chǎn)業(yè)是典型的高風險行業(yè)，為了減少房地產(chǎn)投資的風險損失，當務之急是加強和完善房地產(chǎn)投資風險管理。明智的投資者不會因有風險而采取無風險經(jīng)營的保守做法，而是學會管理風險獲取足夠的風險利潤。風險管理日益受到房地產(chǎn)開發(fā)商的重視，可以采取如下策略：風險回避，即選擇相對風險小的投資項目或放棄那些相對風險較大的投資項目。這是一種較為保守的處理房地產(chǎn)投資風險的辦法，能夠?qū)L險控制在較低水平內(nèi)。但這種策略通常會降低獲取高額利潤的機會；投資組合，房地產(chǎn)投資組合策略是投資者依據(jù)房地產(chǎn)投資的風險程度和年獲利能力，按照一定的原則進行恰當?shù)捻椖窟x擇、搭配投資各種類型的房地產(chǎn)，以降低投資風險的房地產(chǎn)投資策略。

參考文獻：

[1]李江宏.房地產(chǎn)投資策略及其決策.市場論壇[J],2008

[2]洪開榮.房地產(chǎn)經(jīng)濟學[M],武漢大學出版社,2006

房產(chǎn)投資的策略范文第3篇

【關(guān)鍵詞】新時期、房地產(chǎn)開發(fā)、風險探討

中圖分類號：F293.35文獻標識碼：A

針對新時期房地產(chǎn)開發(fā)市場的風險分析簡言之，主要是指：在當前我國房地產(chǎn)的開發(fā)活動實施過程中，其涵蓋的對房地產(chǎn)開發(fā)利潤影響的多方面因素。這些因素存在一定的共性：這些因素往往不可預料，控制難度較大。這就會造成房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在其土地實際開發(fā)過程中所得到的利潤與其在開發(fā)前預估的利潤相差較大甚至使背離，最終致使房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或投資商遭受嚴重的經(jīng)濟上的損失。要想綜合的對當前新的經(jīng)濟發(fā)展形勢下房地產(chǎn)開發(fā)市場的風險進行評估與思考分析，就必須對現(xiàn)在房產(chǎn)交易市場的發(fā)展情況進行分析，進一步推敲新時期房地產(chǎn)開發(fā)市場存在的風險因素。

一、新時期我國房地產(chǎn)開發(fā)與交易市場的發(fā)展現(xiàn)狀

1.新時期我國的房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模呈現(xiàn)逐步擴大的總體發(fā)展趨勢

隨著改革開放后經(jīng)濟的不斷飛速增長，推動房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的投資范圍逐步擴大，使其占我國總體的固定資產(chǎn)份額投資比重逐步增加。不管現(xiàn)在我國經(jīng)濟的飛速發(fā)展需要抑制對房產(chǎn)購買的需求，還是經(jīng)濟在衰退過程中需要拉動內(nèi)需進行發(fā)展經(jīng)濟，房地產(chǎn)開發(fā)投資在國民經(jīng)濟中仍處在不可忽視的地位。

2.房地產(chǎn)開發(fā)與交易的市場具有地區(qū)特性，導致一些地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)與交易市場發(fā)展的不均衡現(xiàn)象出現(xiàn)

因為我國的國土面積較廣，每個省份或地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展情況有所不同，因為東部地區(qū)較早的接觸對外開放經(jīng)濟發(fā)展政策，經(jīng)濟發(fā)展速度較快，所以這一地區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)市場發(fā)展也較迅速，中西部地區(qū)則發(fā)展相對較慢。這樣就會對新時期的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和投資商帶來不同的風險因素。

3.我國房地產(chǎn)開發(fā)與交易的市場供需總體結(jié)構(gòu)存在不均等、不平衡的現(xiàn)象

新時期，我國房地產(chǎn)開發(fā)與交易市場的供需結(jié)構(gòu)均存在一定的不均等與不平衡的現(xiàn)象：

（1）房地產(chǎn)開發(fā)按其目的劃分也可以分為兩類，一類是通過政府扶持，為了供給國家貧困者，盈利目的占較小的部分，例如：經(jīng)濟適用廉租房。；另一類則是以盈利為主要目的的商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)。因為我國供給的經(jīng)濟適用廉租房較少，地方政府大多是在應付了事，廉租房覆蓋面積較少，致使第一類的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與投資商較少。

（2）因為我國更多的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和投資商主要以獲取更大的利潤為主要目的，造成在我國房地產(chǎn)交易市場中高端戶型的住房較多，新建的一些經(jīng)濟的中小戶型、價格優(yōu)惠的普通商品住房供應失衡，忽視了中低端購房消費者的購買需求和購買力，這樣的發(fā)展情況就使得我國新時期房地產(chǎn)開發(fā)不均衡的現(xiàn)象出現(xiàn)。

二、新時期我國房地產(chǎn)開發(fā)所面臨的主要風險因素分析與風險的解決

1.政府的調(diào)控風險（即政治風險）

這方面的風險因素主要是指：因為每個國家所處的國際地位和國際發(fā)展環(huán)境的不同，會以本國的政治環(huán)境和具體經(jīng)濟發(fā)展環(huán)境不同而提出或制定一些經(jīng)濟發(fā)展的調(diào)控政策與相關(guān)法律條文規(guī)定。 這樣的國家宏觀調(diào)控政策和法律的制定就會給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或投資商造成一定經(jīng)濟上的虧損。例如：對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與投資商影響較大的就是財政政策和金融政策，這兩類政策也是對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和投資商影響最直接的政府宏觀調(diào)控政策，是影響其房地產(chǎn)開發(fā)的主要政治風險因素。

因為房地產(chǎn)的開發(fā)與當前經(jīng)濟發(fā)展的總體形勢有著不可分割的關(guān)系鏈條。所以，具體分析房地產(chǎn)開發(fā)的政治風險因素主要包括：地方政府的一些保護政策、政府對某地區(qū)房產(chǎn)租金與售價的控制政策規(guī)定、對外資投資的相關(guān)控制、稅收政策等，這些都很大程度上都會給房地產(chǎn)開發(fā)投資商帶來不可規(guī)避的風險。這就需要房產(chǎn)開發(fā)商對新時期提出的具體調(diào)控政策進行具體分析與實時關(guān)注。

2.房地產(chǎn)開發(fā)所在地區(qū)的自然環(huán)境因素的影響

對于房地產(chǎn)開發(fā)所在地區(qū)的自然地理環(huán)境因素的影響，也是房地產(chǎn)開發(fā)的風險因素之一。這方面主要是指：因為某一地區(qū)的地形和自然氣候環(huán)境等因素出現(xiàn)變化，造成對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與投資商的經(jīng)濟損失。例如：因為某一天災的發(fā)生，造成房地產(chǎn)開發(fā)所在地區(qū)的地形等發(fā)生的變化等。所以，這一風險因素的影響，就要求房地產(chǎn)開發(fā)者對所開發(fā)地區(qū)的自然地理環(huán)境進行綜合、系統(tǒng)的分析，及早提前量的找到適合本企業(yè)投資與開發(fā)的地形，從而獲得更多的收益率。

雖然，自然地理環(huán)境等自然風險因素對房地產(chǎn)開發(fā)的影響較小，但是作為房地產(chǎn)開發(fā)商也要對其進行風險評估，以確保更好的規(guī)避不必要的風險。

3．經(jīng)濟發(fā)展形勢的風險因素

經(jīng)濟發(fā)展形勢對房地產(chǎn)開發(fā)的風險影響主要是指：因為新時期經(jīng)濟發(fā)展形勢的波動，在樓盤上市的一定階段內(nèi)，市場需求發(fā)生改變，消費者對于房產(chǎn)的戶型供求出現(xiàn)變化，造成房地產(chǎn)開發(fā)商的樓盤上市與預估的形勢發(fā)生變化，造成房地產(chǎn)開發(fā)商承擔不可避免風險，導致經(jīng)濟損失。例如：受市場供需影響和某一地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展情況或消費水平等因素的影響，造成已開發(fā)的樓盤較大面積的不能按期售出，致使房地產(chǎn)開發(fā)商承擔一定的風險。

4.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本身的經(jīng)營策略的風險影響因素

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本身經(jīng)營策略不利會給房產(chǎn)開發(fā)商帶來一定的風險。例如：房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)沒有根據(jù)所開發(fā)地區(qū)面對的具體消費者進行綜合、系統(tǒng)的分析就會產(chǎn)生誤導經(jīng)營，導致房產(chǎn)開發(fā)的預期收益與實際收益出現(xiàn)偏差，造成不必要的經(jīng)濟損失；或者房地產(chǎn)經(jīng)營者對房地產(chǎn)的成本預估不明確，造成租金或售價不能與成本達成互補等，都是由于房地產(chǎn)開發(fā)商的經(jīng)營策略不利引起的房產(chǎn)開發(fā)風險。

對于這方面的風險因素影響，就需要房地產(chǎn)開發(fā)商和其企業(yè)的項目經(jīng)理對市場的需求和發(fā)展情況進行綜合且實時的分析，對房產(chǎn)的開發(fā)規(guī)模與戶型做好系統(tǒng)評估。根據(jù)本房地產(chǎn)開發(fā)的具體情況制定出相應的經(jīng)營策略，從而使得房產(chǎn)能更順利的銷售出去，獲得更多的收益。有效的規(guī)避經(jīng)營策略不利風險因素對房地產(chǎn)開發(fā)造成的經(jīng)濟損失。

新時期隨著一些房地產(chǎn)泡沫、囤地、炒房等市場發(fā)展規(guī)律不良現(xiàn)象的出現(xiàn)，政府的宏觀調(diào)控，市場的不穩(wěn)定發(fā)展等因素的影響，給房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)帶來了不可避免的風險，風險雖然不可避免，但是作為房地產(chǎn)開發(fā)商可以采取一些及時的補救措施，使風險率降到最低，從而更好的促進本房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展與盈利。

【參考文獻】

[1]李翔.《商業(yè)房地產(chǎn)項目投資風險分析與研究》.[D].重慶大學.2008.[2]楊福濤.《商業(yè)房地產(chǎn)投資風險評價及規(guī)避研究》.[D].西北農(nóng)林科技大學.2008.

房產(chǎn)投資的策略范文第4篇

不同的國家有不同的文化，也有不同的購房策略。在中國，人們最關(guān)心房價的上漲問題，只要房價預期看漲，就會有一大批人想盡各種辦法去買房，哪怕是用上祖孫三代的所有積蓄也要買房。在美國，人們買房時最關(guān)心的是財務安排，比如月供是否過高，房貸利息可以抵掉多少稅等？

美國是發(fā)達國家，正常情況下房價的漲幅都不大，通常年漲幅也就在3%～5%，而房產(chǎn)交易的費用比較高，如房產(chǎn)中介的傭金國內(nèi)通常在1%左右，美國則在3%左右，加上律師的費用、保險的費用和每年繳納的1%～3%的房產(chǎn)稅，一套房子持有不超過5年很難有收益。這和中國房價一年可以漲10%甚至更高的情況完全不同，如果只做短期交易，投資美國房產(chǎn)很難賺到錢。抄底談何容易。

美國人買房大多采取按揭的方式，因為房貸的利息部分可以從家庭收入中抵扣掉，這樣做等于有一部分房貸利息是由美國政府來支付的。比如現(xiàn)在美國30年固定利率房貸的利率在3.4%左右，如果納稅的稅率在33%的人，由于房貸利率可以抵稅基，實際支付的利率只有2.28%，是非常合算的。 但對于去美國買房的中國人來說，在美國沒有收入，就談不上抵稅的問題。在次貸危機發(fā)生后，銀行也不再向沒什么美國信用記錄的人發(fā)放貸款了，因此，除非在美國長期生活，否則中國人是借不到房貸的。

另外，人民幣對美元的匯率問題也必須考慮，如果現(xiàn)在去購買美元資產(chǎn)，5年后人民幣升值10%，就算抄到了美國房產(chǎn)的底部，也可能因為匯率的變動而變得不是很劃算了。

筆者在美國生活多年，深知在美國做房產(chǎn)投資的人，大多靠出租來取得收益，比如一套20萬元的別墅，如果首付6萬元，其余采用按揭的方式購買，每月的還款額只有621美元，這套房產(chǎn)的租賃價格通常會超過1000美元，每月除了還貸外，還可以有379美元的現(xiàn)金收入。即使考慮到稅收等因素，這樣的投資回報還是不錯的。但對于遠在中國的人來說，要遙控出租美國的房子并不容易，或許還要通過房產(chǎn)中介代管，這樣收入方面又要被房產(chǎn)中介拿掉一塊。

房產(chǎn)投資的策略范文第5篇

隨著經(jīng)濟的迅速發(fā)展，居民的投資意識不斷提升，投資知識不斷完善，且居民資產(chǎn)投資日趨多元化，掌握居民資產(chǎn)分配的關(guān)系，理性分析其投資策略，尋求影響資產(chǎn)在房產(chǎn)與金融資產(chǎn)之間分配的關(guān)鍵因素，對我國經(jīng)濟的發(fā)展，對居民投資的指導，都具有重大的意義。本文基于家庭金融的視角，探究房產(chǎn)對家庭股市參與的影響，主要從房產(chǎn)投資和房產(chǎn)數(shù)量兩個角度分別從城鎮(zhèn)和農(nóng)村兩方面進行對比分析，進而得出住房因素對家庭風險性金融資產(chǎn)選擇的影響，并發(fā)現(xiàn)這一影響在城鄉(xiāng)之間的差異。

1、數(shù)據(jù)來源

本文使用的數(shù)據(jù)來自中國家庭金融調(diào)查與研究中心于2011年7月至8月間在全國范圍內(nèi)哉溝牡諞淮渭彝ソ鶉諶牖У餮邢钅俊Q本規(guī)模多達8438個家庭，收集主要包括住房資產(chǎn)和金融財富、負債和信貸約束、收入、消費、社會保障與保險、代際轉(zhuǎn)移支付、人口特征和就業(yè)以及支付習慣等有關(guān)家庭金融微觀層次的相關(guān)信息。

2、指標選取

本文采用兩個因變量指標來度量家庭對風險性金融資產(chǎn)的參與情況：（1）是否持有股票賬戶，用虛擬變量形式，現(xiàn)在持有股票賬戶則為1，否則為0。（2）股票持有比例（股票資產(chǎn)/總金融資產(chǎn)），代表家庭參與股市的深度。

本文主要關(guān)注的自變量為房產(chǎn)，度量房產(chǎn)的兩個指標分別為：（1）房產(chǎn)投資比例即房產(chǎn)的市場價值占總資產(chǎn)的比例。（2）房產(chǎn)數(shù)量。

本文的研究假設(shè)：一房產(chǎn)投資比例（房產(chǎn)價值/總資產(chǎn)）越大，股市參與度越低；反之，則越高。二房產(chǎn)數(shù)量越多，股市參與度月低反之，則高。

其他的控制變量有：（1）收入、財富，并分別對收入和家庭凈資產(chǎn)取對數(shù)處理。（2）家庭規(guī)模，以家庭實際人口數(shù)為指標來度量家庭規(guī)模。（3）年齡，引入年齡、年齡的平方。

3、分析方法

根據(jù)前人學者的研究方法，對家庭股市參與行為的實證分兩個階段，首先決策是否持有股票賬戶，選用probit模型其次考慮如何在股票與其他資產(chǎn)之間分配，即股票投資比例的選擇，選用tobit模型。

4、分析結(jié)果與解釋

4.1房產(chǎn)投資對家庭風險性金融資產(chǎn)選擇的影響

城鎮(zhèn)probit模型結(jié)果顯示：以房產(chǎn)價值與總資產(chǎn)的比重為度量指標的房產(chǎn)投資對家庭股市參與行為有負影響，這與本文前面所提出的假設(shè)一致。房產(chǎn)投資比例越高，家庭參與股市概率越低，說明房產(chǎn)投資對家庭參與股市具有一定的擠出效應。但是這種影響不顯著。

收入、財富、年齡、家庭規(guī)模等對家庭是否參與股市有顯著影響。家庭財富對參與股市有正向影響，財富的對數(shù)對參與股市有正向向顯著性影響，說明隨著家庭財富的增長，家庭參與股市的概率增加。股市參與具有顯著的年齡效應，變量年齡的系數(shù)為正，年齡的平方系數(shù)為負，說明我國股市參與在家庭年齡段上呈“倒U”，隨著年齡的增加股市參與率先增加后減小。家庭規(guī)模對股市參與率有顯著地負影響，家庭人口越多參與股市的概率越小。

城鎮(zhèn)tobit模型結(jié)果顯示：以房產(chǎn)價值/總資產(chǎn)為度量指標的房產(chǎn)投資對家庭股市參與的深度有正影響但并不顯著。

收入、財富、年齡對家庭參與股市深度有顯著影響。財富對股市參與深度有正向影響，說明股票投資比例隨著家庭財富增加而提高。股市參與深度呈現(xiàn)“倒U”型的年齡效應，隨著家庭戶主年齡的增加，股票投資的比例先增加后又降低。家庭規(guī)模對股票持有比例有負影響，家庭人口越多持有股票越少但不顯著。

農(nóng)村probit模型結(jié)果顯示：以房產(chǎn)價值與總資產(chǎn)的比重為度量指標的房產(chǎn)投資對家庭股市參與行為有負影響，這與本文前面所提出的假設(shè)一致。房產(chǎn)投資比例越高，家庭參與股市概率越低，說明房產(chǎn)投資對家庭參與股市具有一定的擠出效應。但是這種影響不顯著。

收入的對數(shù)、財富等對家庭是否參與股市的決策有顯著影響。年齡和家庭規(guī)模的影響不顯著。家庭收入和財富對參與股市有負向影響，收入和財富的對數(shù)對參與股市有正向向顯著性影響。財富積累用于日常生活、子女上學，養(yǎng)老等，不愿意冒風險投資。當財富積累增加，基本生活滿足后將閑置資金用于投資。年齡和家庭規(guī)模分別有不顯著的負影響和倒“U”型影響。

農(nóng)村tobit模型結(jié)果顯示：以房產(chǎn)價值/總資產(chǎn)為度量指標的房產(chǎn)投資對家庭股市參與的深度有負影響，但并不顯著。

收入、財富的對數(shù)對家庭參與股市深度有顯著影響。財富對股市參與深度有正向影響，說明股票投資比例隨著家庭財富增加而提高。股市參與深度呈現(xiàn)“倒U”型的年齡效應，隨著家庭戶主年齡的增加，股票投資的比例先增加后又降低。家庭規(guī)模對股票持有比例有負影響，家庭人口越多持有股票越少但不顯著。

綜上，無論在城鎮(zhèn)、農(nóng)村還是全國范圍內(nèi)，房產(chǎn)投資能夠解釋家庭是否參與股市，房產(chǎn)投資比例（住房資產(chǎn)/總資產(chǎn)）越大，對股市參與的擠出效應越強烈，但影響并不顯著。而房產(chǎn)投資對家庭股市參與深度即股票價值占總金融資產(chǎn)比重的影響存在城鄉(xiāng)差異，全國范圍和城鎮(zhèn)，房產(chǎn)投資對家庭股市參與深度有正影響，而農(nóng)村則是負影響。但是正負影響都不顯著。

4.2房產(chǎn)數(shù)量對家庭風險性金融資產(chǎn)選擇的影響

城鎮(zhèn)probit模型是結(jié)果顯示：房產(chǎn)數(shù)量對家庭股市參與度有負影響，房產(chǎn)數(shù)量越多家庭參與股市概率越低，但是這種影響不顯著。

城鎮(zhèn)tobit模型結(jié)果顯示：房產(chǎn)數(shù)量對家庭股市參與的深度有負影響但并不顯著。財富、年齡、家庭規(guī)模的影響與上述一致。

農(nóng)村probit模型結(jié)果顯示：房產(chǎn)數(shù)量對家庭股市參與度有正影響，房產(chǎn)數(shù)量越多家庭參與股市概率越高，與假設(shè)不一致，但是這種影響不顯著。