前言：想要寫出一篇令人眼前一亮的文章嗎？我們特意為您整理了5篇房地產(chǎn)的投資價值范文，相信會為您的寫作帶來幫助，發(fā)現(xiàn)更多的寫作思路和靈感。

房地產(chǎn)的投資價值范文第1篇

投資商鋪成為熱潮分析起來主要有以下幾個主要原因：一，中國經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)定的快速發(fā)展。經(jīng)濟發(fā)展了，老百姓有錢了，從而產(chǎn)生了大量消費，促使了商業(yè)繁榮發(fā)展。二，老百姓存款增多，商業(yè)意識增強，房地產(chǎn)商鋪也逐漸作為一種投資項目。三，舊城的大規(guī)模改造及城市化進(jìn)程的加快，導(dǎo)致傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)的消失和新商業(yè)網(wǎng)點需求增加，從而產(chǎn)生對商業(yè)房的大量租賃需求。四，第三產(chǎn)業(yè)飛速發(fā)展也促使了商鋪需求加大。

商鋪類型按經(jīng)營情況分為產(chǎn)權(quán)式與經(jīng)營式；按所屬物業(yè)類型分為社區(qū)商鋪，大廈裙樓物業(yè)，商業(yè)街區(qū)、專業(yè)商場及購物中心等等。商鋪具有投資大，風(fēng)險高.回報率高等特點，相對住宅來說，是更具有高效穩(wěn)定性的長期投資。商鋪在直接投資時，能產(chǎn)生出新的價值――商業(yè)利潤。商鋪在間接投資的租賃經(jīng)營時，能夠獲得租金收益，這是商鋪的通用性。商鋪具有很強的融資功能，是銀行歡迎的抵押品。

商鋪投資的主要目的有二：一是用以出租或轉(zhuǎn)手出售賺取收益。二是作為黃金保值并升值的手段。商鋪與住宅不同，其投資所關(guān)注的因素也不同。商鋪投資一般要考慮地段商業(yè)價值和發(fā)展前景、周邊商業(yè)氛圍等基本因素，街鋪j丕要考慮上下水和排煙防噪等配套、門面與進(jìn)深寬度比例、適合出租或出售哪類商戶等等。

投資，當(dāng)然是為了賺錢。那究竟能不能賺錢?能賺多少錢?所以要充分考慮到各項支出。首先，在商鋪的前期購買環(huán)節(jié)中的支出：1.購買商鋪應(yīng)交的契稅，為總房價的3％，這一比例是商品住宅契稅的兩倍。比如商鋪總價為50萬元，僅契稅一項就要交1.5萬元。2.在貸款政策方面，商鋪的貸款利率也相對較高，為5.76％，這樣，貸款利息也會增加投資的成本。3.購買后再出售，還要繳納總房價的5％的綜合稅。比如，轉(zhuǎn)手出售50萬元的商鋪，就要繳納2.5萬元的稅費。其次，在商鋪后期使用過程中的支出：1.商鋪的水、電、氣、熱、物業(yè)管理等費用，都是按商業(yè)市政標(biāo)準(zhǔn)繳贊，大大高于普通住宅標(biāo)準(zhǔn)。2.商鋪的裝修、維護(hù)、修繕的費用和支出，也要考慮在內(nèi)。

盡管投資要考慮的因素很多，但考評商鋪投資價值歸結(jié)為兩項指標(biāo)，一是及時租金回報率，一是增值空間。

一、及時租金回報率

商鋪的投資租金回報率是(月租金×12個月)÷商鋪總價，國際上有個“15年收回全部投資”的公式，即年回報率達(dá)6.66％，就值得投資。而商業(yè)房地產(chǎn)流行的年回報率8％的模式，實際上只是一種營銷操盤方式，其目標(biāo)就是讓年回報率能達(dá)到月供標(biāo)準(zhǔn)，從而刺激投資。

不同等級的商圈、地段，成熟度不同，商鋪投資回報率不同。社區(qū)人口多、客流量大、商鋪集中、地段繁華的地區(qū)，相對來說比較成熟，投資風(fēng)險小些，租金回報率大些。商鋪及時租金回報率實際是個動態(tài)概念，租金回報中要扣除稅費、物業(yè)管理費等諸多方面的費用，同時還必須考慮到商鋪要有一定的空置期。

二、商鋪增值空間

商鋪具有高成長、高增值的特性，商鋪投資除了看中及時租金回報外，更關(guān)注的是其成長增值空間。商鋪的成長增值空間往往超過租金回報。

第一，要考慮所投資的區(qū)域。商鋪所處的地段直接關(guān)系到其保值、增值的能力。要從政府政策發(fā)展規(guī)劃方向來看，對商鋪未來的環(huán)境有深入了解，以保證商鋪本身的價值提升。如果選擇相對成熟的區(qū)域，可以較大程度降低投資風(fēng)險，容易獲得穩(wěn)步增長的收益，但投資起點高；而新社區(qū)的商鋪相對低價，今后居民密度會聚然增加，發(fā)展勢頭看好，并有較大的升值潛力，所以以超前意識看好新區(qū)也是一種把握方向，但人口少，客流量少也會讓升值潛力大打折扣。

第二，開發(fā)商的實力、信用、管理經(jīng)驗等都直接關(guān)系到商鋪的業(yè)態(tài)形成。實力強的開發(fā)商能在硬件建設(shè)方面加大投入，優(yōu)化配套環(huán)境，配置優(yōu)良的物業(yè)管理服務(wù)，能較好的保證給投資者回報的承諾兌現(xiàn)。尤其產(chǎn)權(quán)式商鋪投資，是目前較多見的一種低門檻、多誘惑的賣鋪方式，投資收益方面，早期的回報率比較明確，投資的風(fēng)險在于：今后的經(jīng)營管理狀況決定早期的固定回報和以后的不固定收入，而這些取決于第三者――經(jīng)營者。這種新型的商鋪銷鏈，將依賴于開發(fā)商，投資方、經(jīng)營方，消費市場等大多方面，是商業(yè)物業(yè)經(jīng)營管理的新產(chǎn)物。

第三，一個鋪位能值多少錢，是由它的周圍阻金水平所決定的。在購買之前要對該地段商鋪現(xiàn)在及未來幾年的租金水平有所了解，才能計算其現(xiàn)在的價格是否合理。投資者還必須要考慮到今后擬引進(jìn)的行業(yè)能承受的租金水平以決定商鋪的規(guī)模大小。

房地產(chǎn)的投資價值范文第2篇

衡陽發(fā)展產(chǎn)業(yè)投資基金的必要性

衡陽綜合實力已躋身全省第一方陣，而加快發(fā)展產(chǎn)業(yè)投資基金，將從各方面進(jìn)一步提升衡陽的競爭能力，加快實現(xiàn)衡陽“十二五”規(guī)劃。1.解決企業(yè)融資難問題。由于缺乏金融創(chuàng)新，直接影響了地方資金的有效利用，形成了企業(yè)資金短缺和民間資本富裕并存、外來資本涌入與民間資金外流并存的不合理現(xiàn)象。2011年末衡陽市各項存款1526.44億元，各項貸款611.57億元，存貸差914.87億元，說明長期以來，銀行資金供給充足，但資金的使用效率并不高；另一方面，民間融資規(guī)模持續(xù)擴大，民間資本利用效率逐漸降低，以“地下”性質(zhì)的債權(quán)債務(wù)形式出現(xiàn)的民間融資，非規(guī)范性運作，蘊含較大風(fēng)險。中小企業(yè)很難通過證券市場、申請上市、發(fā)行債券等方式融資。企業(yè)發(fā)展還面臨著很多困難，特別是融資難、融資貴、融資渠道窄，仍然是影響規(guī)中小企業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的重要因素[1]。產(chǎn)業(yè)投資基金作為一種主要向未上市優(yōu)勢企業(yè)和成長型企業(yè)進(jìn)行股權(quán)或準(zhǔn)股權(quán)投資的利益共享、風(fēng)險共擔(dān)集合投資制度，可以有效利用外資，聚合地方資金特別是民間資金，拓寬企業(yè)融資渠道，定向支持中小企業(yè)和成長型企業(yè)發(fā)展，就衡陽實際而言，設(shè)立產(chǎn)業(yè)投資基金是解決上述矛盾、加快資本市場建設(shè)、促進(jìn)全市金融業(yè)健康發(fā)展最為合適的切入點。衡陽“十二五”發(fā)展，五年需完成投資6600億元以上，其中直接融資和內(nèi)聯(lián)引資800億元以上，產(chǎn)業(yè)投資基金的發(fā)展是解決資金短缺問題的一個有效途徑。2.發(fā)展戰(zhàn)略性產(chǎn)業(yè)、優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，實現(xiàn)企業(yè)上市的突破。堅持用先進(jìn)適用技術(shù)、信息技術(shù)、先進(jìn)工藝改造提升傳統(tǒng)優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，支持企業(yè)技術(shù)改造，引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)兼并重組，全面提高產(chǎn)業(yè)技術(shù)裝備水平和產(chǎn)品科技含量，促進(jìn)傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)向價值鏈中高端演進(jìn)，提高傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)“兩型”化、高端化、品牌化水平。按照“創(chuàng)新驅(qū)動、重點突破、市場主導(dǎo)、引領(lǐng)發(fā)展”的要求，著力構(gòu)建技術(shù)創(chuàng)新、投融資服務(wù)、共性技術(shù)服務(wù)3大支撐平臺，在重點領(lǐng)域、關(guān)鍵技術(shù)、骨干企業(yè)和新產(chǎn)品中率先突破，促進(jìn)戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)規(guī)模擴張和集聚集群發(fā)展?！笆晃濉睍r期，衡陽市天雁機械、金杯電工、中油金鴻3家企業(yè)上市。大力發(fā)展金融經(jīng)濟，支持發(fā)展產(chǎn)業(yè)投資投資，實施中小企業(yè)金融支持工程，健全企業(yè)上市聯(lián)動機制和綜合服務(wù)平臺，推進(jìn)優(yōu)勢企業(yè)上市融資。到2015年，全市上市公司總數(shù)達(dá)到10家左右，基本確立區(qū)域性資本運營和資金調(diào)度中心地位。而這，都離不開產(chǎn)業(yè)投資基金的幫助[2]。3．提升整體競爭力的必然選擇。目前，區(qū)域經(jīng)濟、城市群加快發(fā)展。衡陽作為湘南重鎮(zhèn)，本應(yīng)發(fā)揮湘南地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展的領(lǐng)頭羊作用。但其本身的經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r，與其作為湖南省第二大城市的地位并不相稱。在省內(nèi)，長株潭經(jīng)濟一體化，其經(jīng)濟綜合實力增長很快，成績有目共睹，無形之中給衡陽的發(fā)展帶來壓力。與毗鄰的廣東省相比，無論在經(jīng)濟、政治體制，還是經(jīng)濟發(fā)展的水平與效率來說，衡陽都相差較遠(yuǎn)。因而，衡陽務(wù)必引入新的經(jīng)濟、金融元素，改革現(xiàn)有觀念，從而加快自身發(fā)展。而產(chǎn)業(yè)投資基金的成立，對加快衡陽的經(jīng)濟、金融體制改革，加強重大項目和基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，發(fā)揮重要作用。從這些意義上說，設(shè)立產(chǎn)業(yè)投資基金將不僅有利于衡陽的經(jīng)濟、金融發(fā)展，更有助于提升衡陽市在省內(nèi)、國內(nèi)的市場經(jīng)濟地位。4.改善民生增強地方財力的有效手段。產(chǎn)業(yè)投資基金有利于將閑置資金利用起來，聚沙成塔，提高資本的運營效率。在衡陽，有一部分先富起來的群體，他們的閑置資金渴望有效的投資渠道。而衡陽本土之外，也有資金準(zhǔn)備進(jìn)入，尋找投資機會。如果政府能夠建立引導(dǎo)資金將本土和本土之外的資金有效利用，必將增強地方財力，進(jìn)行地方基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展，加強服務(wù)民生的能力，達(dá)到政府、企業(yè)、居民與投資者的多方共贏狀態(tài)[3]。

衡陽發(fā)展產(chǎn)業(yè)投資的可行性

1.政策支持。在產(chǎn)業(yè)投資基金的發(fā)展上，中央政府已經(jīng)出臺了相應(yīng)的政策法規(guī)，省市地方領(lǐng)導(dǎo)也越來越重視。2012年7月，湖南省委書記表示，湖南要學(xué)習(xí)外國經(jīng)驗，促進(jìn)科技和金融結(jié)合，鼓勵風(fēng)險投資進(jìn)入科技創(chuàng)新領(lǐng)域，鼓勵更多科技型企業(yè)上市，進(jìn)一步深化改革，擴大開放[4]。2.優(yōu)秀的歷史文化。衡陽是湘南文化的輻射中心，是湖湘文化的重要源頭和組成部分。其城市精神高亢激揚，但民氣和淑，城市文化的總體風(fēng)格平和淳凈，兼容并包，雅俗共存。其文化精神，兼容并蓄、勇往直前、開拓創(chuàng)新，因而，對于產(chǎn)業(yè)投資基金這樣的新鮮事物，必將得到政府與民眾的歡迎，從而得到應(yīng)有的扶持和良好發(fā)展。3.管理成熟。產(chǎn)業(yè)投資基金作為在國內(nèi)外發(fā)展多年的基金模式，已經(jīng)有了成功的管理經(jīng)驗與運營模式。其法人治理結(jié)構(gòu)與職業(yè)投資人隊伍，都對產(chǎn)業(yè)投資基金的進(jìn)一步發(fā)展奠定了堅實基礎(chǔ)。4.風(fēng)險可控?；鹪诋a(chǎn)業(yè)政策指導(dǎo)和政府支持下，專業(yè)管理、規(guī)范運作，必能有效規(guī)避內(nèi)部風(fēng)險和外部風(fēng)險，實現(xiàn)投資價值最大化[3]。四、結(jié)語2012年4月，衡陽高新創(chuàng)業(yè)投資基金成立，該基金是衡陽市第一只政府引導(dǎo)的完全市場化的股權(quán)投資基金，總規(guī)模10億元。本期是股權(quán)投資基金的第一期，共募集資本2.02億元。衡陽高新創(chuàng)業(yè)投資基金力爭二至五年之內(nèi)在本市成功孵化培育出5~10家具備核心競爭力的中小成長型高新技術(shù)企業(yè)，培育出2~5家行業(yè)領(lǐng)先的上市公司[5]。衡陽高新創(chuàng)業(yè)投資基金成立了，雖然其如何具體運作，找到一個適合衡陽的發(fā)展模式，還面臨一些困難，但我們相信，在政府、居民與企業(yè)的共同努力下，產(chǎn)業(yè)投資基金必將在衡陽開花結(jié)果，為衡陽的經(jīng)濟發(fā)展做出應(yīng)有的貢獻(xiàn)。

作者：楊會全 單位：湖南工學(xué)院

房地產(chǎn)的投資價值范文第3篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 投資項目 后評價 價值

中圖分類號：F293

文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

文章編號：1004-4914（2016）11-279-02

隨著社會經(jīng)濟中房地產(chǎn)企業(yè)的大發(fā)展，企業(yè)的投資項目也越來越多。為了讓投資帶來更多效益，投資項目后評價顯得非常重要。房地產(chǎn)企業(yè)管理層應(yīng)進(jìn)行理論學(xué)習(xí)和方法研究，對現(xiàn)有數(shù)據(jù)資料進(jìn)行檢驗，再進(jìn)行項目后評估，全面總結(jié)項目投資管理的經(jīng)驗，改進(jìn)管理制度，對出現(xiàn)的問題進(jìn)行不斷改進(jìn)，及時有效地反饋存在問題，這對于未來項目的決策和效益的提高，能起到?jīng)Q定性作用。

一、房地產(chǎn)項目投資后評價的內(nèi)涵

項目后評價是指對已經(jīng)完成的項目或規(guī)劃的目的、執(zhí)行過程、效益、作用和影響所進(jìn)行的系統(tǒng)的客觀的分析。通過項目后評價完成對投資活動的檢查總結(jié)，確定投資預(yù)期的目標(biāo)是否達(dá)到，項目是否合理有效，項目的主要效益指標(biāo)是否實現(xiàn)，通過分析評價找出成敗的原因，總結(jié)經(jīng)驗教訓(xùn)，并通過及時有效的信息反饋，為未來項目的決策和提高完善投資決策管理水平提出建議，同時也為被評項目實施運營中出現(xiàn)的問題提出改進(jìn)建議，從而達(dá)到提高投資效益的目的。

項目后評價于19世紀(jì)30年代產(chǎn)生在美國，直到20世紀(jì)60年代，才廣泛地被許多國家和世界銀行、亞洲銀行等雙邊和多邊援助組織用于世界范圍的資助活動結(jié)果評價中。

房地產(chǎn)項目后評價是指在房地產(chǎn)項目建設(shè)完成并到達(dá)一定設(shè)計能力后，對房地產(chǎn)項目的前期工作、項目建設(shè)、建成后經(jīng)營管理情況等進(jìn)行調(diào)查研究，從而判斷房地產(chǎn)項目的實施結(jié)果與計劃目標(biāo)的差距，以確定房地產(chǎn)項目策劃和判斷的正確性，找出產(chǎn)生偏差的原因，總結(jié)經(jīng)驗教訓(xùn)，并通過及時有效的信息反饋，對房地產(chǎn)項目現(xiàn)狀制定切實可行的對策及措施，為今后完善項目策劃、項目實施和管理、項目監(jiān)督、項目經(jīng)營管理等工作創(chuàng)造條件，提高投資效益。從房地產(chǎn)項目的獨特角度來看，其后評價內(nèi)容主要有以下幾個部分：

1.房地產(chǎn)項目決策后評價，主要包括項目可行性研究報告內(nèi)容與形式是否符合國家有關(guān)批復(fù)文件、部門的規(guī)定，項目決策程序是否符合基本建設(shè)程序等。

2.規(guī)劃設(shè)計后評價，主要是設(shè)計單位選擇，規(guī)劃布局與交通的組織。

3.房地產(chǎn)項目施工后評價，主要包括施工準(zhǔn)備工作評價和施工管理工作的評價。

4.房地產(chǎn)項目商業(yè)運營后評價，包括：

（1）房地產(chǎn)項目目標(biāo)后評價。該項評價的任務(wù)是評定項目立項時各項預(yù)期目標(biāo)的實現(xiàn)程度，并要對項目原定決策目標(biāo)的正確性、合理性和實踐性進(jìn)行分析評價。

（2）房地產(chǎn)項目效益后評價。項目的效益后評價即財務(wù)評價和經(jīng)濟評價。

（3）房地產(chǎn)項目影響后評價。主要有經(jīng)濟影響后評價、環(huán)境影響后評價、社會影響后評價。

（4）房地產(chǎn)項目持續(xù)性后評價。項目的持續(xù)性是指在項目的資金投入全部完成之后，項目的既定目標(biāo)是否還能繼續(xù)，項目是否可以持續(xù)地發(fā)展下去，項目業(yè)主是否可能依靠自己的力量獨立繼續(xù)去實現(xiàn)既定目標(biāo)，項目是否具有可重復(fù)性，即是否可在將來以同樣的方式建設(shè)同類項目。

（5）房地產(chǎn)項目管理后評價。項目管理后評價是以項目目標(biāo)和效益后評價為基礎(chǔ)，結(jié)合其他相關(guān)資料，對項目整個生命周期中各階段管理工作進(jìn)行評價。

二、房地產(chǎn)企業(yè)投資項目后評價的特點

1.房地產(chǎn)項目后評價具有真實性。根據(jù)現(xiàn)實發(fā)生的真實數(shù)據(jù)，根據(jù)實際情況提供的數(shù)據(jù)資料進(jìn)行分析。而投資項目前評價，是預(yù)測數(shù)據(jù)。房地產(chǎn)企業(yè)投資項目后評價的數(shù)據(jù)比較客觀。能夠真實地反映出投資的情況，有力地對企業(yè)項目進(jìn)行評判。

2.房地產(chǎn)項目后評價具有整體性。房地產(chǎn)投資項目后評價能對整個項目的過程進(jìn)行完整的分析，不僅可以分析項目的投資過程、經(jīng)營過程。還要分析投資帶來的整個收益，能夠?qū)ν顿Y實施效果，經(jīng)濟收益，管理狀況，進(jìn)行全面分析。能夠準(zhǔn)確地掌握整個項目的現(xiàn)狀，無限地挖掘項目的潛力，最大程度地創(chuàng)造價值。

3.房地產(chǎn)項目后評價具有探索性。投資探索性分析整個項目運營狀況，根據(jù)其問題，制定未來的發(fā)展方向，對整個投資項目綜合進(jìn)行評價，不斷探索項目是否具有持續(xù)發(fā)展的能力。所以，這就要求評價人員的綜合專業(yè)素質(zhì)要高，有效地準(zhǔn)確地分析出影響投資效益的因素，為項目指引正確的方向，少走彎路，盡可能地節(jié)省項目建設(shè)的資源，降低項目的成本，提高項目的建設(shè)效率，并且提出有效的、可實施的具體方案。

4.房地產(chǎn)投資項目后評價具有回饋性。項目投資前期評價為投資者提供了重要的決策依據(jù)，而項目投資后的評價目的，根據(jù)實際情況，可以向有關(guān)部門反饋真實信息，好的方面可以繼續(xù)發(fā)揚，不好的方面可以引以為戒，從而及時的找出改進(jìn)措施，為今后管理、投資計劃、制定目標(biāo)、積累經(jīng)驗起到了重要作用。用來檢測項目投資決定是否正確，為以后類似項目建設(shè)提供了正確的投資方向。

三、房地產(chǎn)企業(yè)投資項目后評價的價值

房地產(chǎn)企業(yè)投資項目后評價的價值對于企業(yè)來說，不是可有可無的，其重大的價值在于：

1.房地產(chǎn)投資項目后評價能正確評估企業(yè)投資的風(fēng)險和收益。房地產(chǎn)企業(yè)在投資項目后進(jìn)行評價，這樣可以有效地了解其中的風(fēng)險和利益，有助于改善企業(yè)投資的策略，提升房地產(chǎn)企業(yè)在投資中的收益。運用投資項目后評價的方式評估投資能否達(dá)到設(shè)計能力、還貸能力，涉及各方面，企業(yè)通過投資項目或進(jìn)行評價，認(rèn)真分析、研究、然后進(jìn)行評估。找出達(dá)不到預(yù)期目標(biāo)效益的真正因素，通過分析之后，根據(jù)其原因進(jìn)行項目決策、實施管理，根據(jù)分析，提出合理的改善措施。進(jìn)行項目評估之后，將信息決策反饋到管理部和投資決策部，有利于改進(jìn)企業(yè)投資項目。

2.房地產(chǎn)投資項目后評價是確保投資項目成功的客觀需求。對房地產(chǎn)企業(yè)投資項目進(jìn)行綜合分析、評價能夠客觀、全面進(jìn)行衡量，有利于提高各個部門的監(jiān)管能力、責(zé)任感從而建立健全績效考核制度，確保投資項目成功。

3.房地產(chǎn)投資項目后評價有利于提升投資項目管理水平。對企業(yè)投資項目的評價，有利于投資決策，從而提高投資收益。有利于加強項目管理，企業(yè)投資項目的管理比較繁瑣，項目中會存在著很多方面的問題，需要加大管理要求，健全管理體制。企業(yè)投資項目后，要對實際使用的材料、數(shù)據(jù)以及檢驗管理中會出現(xiàn)的問題進(jìn)行綜合分析評價，形成科學(xué)合理的評估結(jié)果，通過企業(yè)對投資項目的評價，有利于新項目的投資、運轉(zhuǎn)，提升項目管理水平。

4.房地產(chǎn)投資項目后評價可以有效地促進(jìn)項目的運營。項目后評價主要是在企業(yè)的運營階段進(jìn)行，所以，可以有效的研究出投資初期和生產(chǎn)過程中的差距和不同。對預(yù)測和實際情況進(jìn)行分析，找出其中的因素。加大管理力度，從而保證項目的正常運營，以提高項目的效益。

四、房地產(chǎn)企業(yè)投資項目后評價方法

房地產(chǎn)投資項目后評價方法的基礎(chǔ)理論是現(xiàn)代系統(tǒng)工程與反饋控制的管理理論，投資項目后評價亦應(yīng)遵循工程相關(guān)的方法與原則。

1.房地產(chǎn)投資項目后評價的綜合評價方法是邏輯框架法。邏輯框架法（LFA）是由美國國際開發(fā)署（USAID）在1970年開發(fā)并使用的一種設(shè)計、計劃和評價的方法。目前有三分之二的國際組織把它作為援助項目的計劃、管理和評價方法。這種方法從確定待解決的核心問題入手，向上逐級展開，得到其影響及后果，向下逐層推演找出其引起的原因，得到所謂的“問題樹”。將問題樹進(jìn)行轉(zhuǎn)換，即將問題樹描述的因果關(guān)系轉(zhuǎn)換為相應(yīng)的手段---目標(biāo)關(guān)系，得到所謂的目標(biāo)樹。目標(biāo)樹得到之后，進(jìn)一步的工作要通過“規(guī)劃矩陣”來完成，規(guī)劃矩陣是一個4×4矩陣，矩陣自下而上的四行分別代表項目的投入、產(chǎn)出、目的和目標(biāo)的四個層次；自左而右4列則分別為各層次目標(biāo)文字?jǐn)⑹?、定量化指?biāo)、指標(biāo)的驗證方法和實現(xiàn)該目標(biāo)的必要外部條件。目標(biāo)樹對應(yīng)于規(guī)劃矩陣的第一列，進(jìn)一步分析填滿其他列后，可以使分析者對項目的全貌有一個非常清晰的認(rèn)識。簡單地說，邏輯框架法是通過投入、產(chǎn)出、直接目的、宏觀影響四個層面對項目進(jìn)行分析和總結(jié)的綜合評價方法。

2.房地產(chǎn)投資項目后評價的主要分析評價方法是對比法，即根據(jù)后評價調(diào)查得到的項目實際情況，對照項目立項時所確定的直接目標(biāo)和宏觀目標(biāo)，以及其它指標(biāo)，找出偏差和變化，分析原因，得出結(jié)論和經(jīng)驗教訓(xùn)。項目后評價的對比法包括前后對比、有無對比和橫向?qū)Ρ取?/p>

（1）前后對比法是項目實施前后相關(guān)指標(biāo)對比，用以直接估量項目實施的相對成效。

（2）有無對比法是指在項目周期內(nèi)“有項目”（實施項目）相關(guān)指標(biāo)的實際值與“無項目”（不實施項目）的相關(guān)指標(biāo)的預(yù)測值對比，用以度量項目真實的效益、作用及影響。

（3）房地產(chǎn)投資項目.橫向?qū)Ρ?，是指同一行業(yè)內(nèi)類似項目相關(guān)指標(biāo)的對比，用以評價房地產(chǎn)企業(yè)的績效或競爭力。

（4）項目后評價調(diào)查，是采集對比信息資料的主要方法，包括現(xiàn)場調(diào)查和問卷調(diào)查。后評價調(diào)在事前策劃。

總之，企業(yè)投資項目后評價對改善管理制度，提高投資者效益起到了重要性作用，能夠有效地監(jiān)測到項目實際的收益。并對評價后出現(xiàn)的問題及時地采取彌補措施，調(diào)整發(fā)展方向的項目損失，保障企業(yè)獲得最大效益。

參考文獻(xiàn)：

[1] 肇恒鐸.企業(yè)投資項目后評價管理的思考[J].化工管理，2011（4）

[2] 高喜珍，韓潔.公共工程項目后評價內(nèi)容及指標(biāo)體系構(gòu)建[J].財會通訊（理財版），2008（01）

房地產(chǎn)的投資價值范文第4篇

關(guān)鍵詞：公允價值 投資性房地產(chǎn) 成本模式

在近年我國房地產(chǎn)價值不斷攀升的背景下，采用公允價值計量對企業(yè)的財務(wù)報表無疑具有重大的利好影響。但是公允價值計量目前并未被大多數(shù)上市公司所采納，為何會形成這樣一種現(xiàn)狀，如何對公允價值計量進(jìn)行改進(jìn)推廣，成為理論界和實務(wù)界共同研究的問題。

一、投資性房地產(chǎn)及其會計問題

（一）投資性房地產(chǎn)的種類

已出租的土地使用權(quán)是指企業(yè)通過出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得并以經(jīng)營租賃方式出租的土地使用權(quán)。其中企業(yè)計劃用于出租但尚未出租的土地使用權(quán)，不屬于此類。

持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)是指企業(yè)取得的、準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。按照國家有關(guān)規(guī)定認(rèn)定的閑置土地，不屬于持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。

已出租的建筑物是指企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)的、以經(jīng)營租賃方式出租的建筑物，包括自行建造或開發(fā)活動完成后用于出租的建筑物。

（二）投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量

1、歷史成本模式

投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量模式主要有兩種，即歷史成本模式和公允價值模式。在成本模式下，投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)按照固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)的有關(guān)規(guī)定，對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量，計提折舊或攤銷；存在減值跡象的，還應(yīng)當(dāng)按照資產(chǎn)減值的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。

2、公允價值模式

采用公允價值模式進(jìn)行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)，企業(yè)只有存在確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得，才可以采用公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量。企業(yè)一旦選擇采用公允價值計量模式，就應(yīng)當(dāng)對其所有投資性房地產(chǎn)均采用公允價值模式進(jìn)行后續(xù)計量。

（三）兩種模式下對企業(yè)的不同影響

1、成本計量投資性房地產(chǎn)對企業(yè)的影響

歷史成本計量投資性房地產(chǎn)對企業(yè)的有利影響，首先，采用歷史成本模式計量能使企業(yè)資產(chǎn)狀況穩(wěn)定，不易進(jìn)行利潤操縱；其次，歷史成本計量模式會使稅賦減少。

歷史成本計量投資性房地產(chǎn)對企業(yè)的不利影響。第一，采用歷史成本計量不能如實反映企業(yè)的真實情況；第二，企業(yè)采用成本模式計量會影響投資者的利益。

2、公允價值計量投資性房地產(chǎn)對企業(yè)的影響

以公允價值計量投資性房地產(chǎn)對企業(yè)的有利影響。首先，能增強企業(yè)融資能力，改善企業(yè)的資產(chǎn)和負(fù)債結(jié)構(gòu)。其次，公允價值計量模式的選擇應(yīng)用能提高企業(yè)的會計信息質(zhì)量。再次，能大大提高企業(yè)的當(dāng)期利潤，扭虧為盈。企業(yè)在公允價值模式下，不計提折舊或攤銷，會使得費用減少，利潤增加。

以公允價值計量投資性房地產(chǎn)對企業(yè)的不利影響。第一，采用公允價值計量模式計量，成本過高。第二，采用公允價值計量模式計量將影響公司的分紅政策的制定。

二、公允價值在投資性房地產(chǎn)中的運用

我國投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式現(xiàn)狀分析

1、后續(xù)計量在上市公司的執(zhí)行情況分析

《企業(yè)會計準(zhǔn)則第3號——投資性房地產(chǎn)》規(guī)定，投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量可以采用成本模式，也可以采用公允價值模式。據(jù)統(tǒng)計，在24家滬深兩市的房地產(chǎn)上市公司的數(shù)據(jù)統(tǒng)計中，發(fā)現(xiàn)投資性房地產(chǎn)上市公司中采用公允價值模式計量的卻寥寥無幾。從投資性房地產(chǎn)公允價值的確定方法來看，有15家上市公司采用了中介機構(gòu)提供的房地產(chǎn)評估價格，8家上市公司參照同類房地產(chǎn)的市場交易價格確定，1家上市公司按照第三方調(diào)查報告確定公允價值。

2、投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則后續(xù)計量執(zhí)行情況

在后續(xù)計量兩種模式的優(yōu)先選擇方面，我國的投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則與國際會計準(zhǔn)則差異依然存在。國際會計準(zhǔn)則《IAS40——投資性房地產(chǎn)》規(guī)定，優(yōu)先選擇公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量，只有當(dāng)主體無法在持續(xù)基礎(chǔ)上對投資性房地產(chǎn)的公允價值進(jìn)行可靠確定時才采用成本模式。這是與我國目前會計準(zhǔn)則在后續(xù)計量方面最顯著的差異。

無論是我國所規(guī)定的公允價值的確定方法，還是FASB 在《財務(wù)會計準(zhǔn)則公告第157 號——公允價值計量》中所構(gòu)建的“公允價值層次”，在本質(zhì)上是一致的。也就是說，公允價值的取得，首選的是活躍的公開市場報價，如果在目前的市場條件下，公開市場報價不易取得，公允價值的確定則往往要通過專業(yè)評估人士的估價。而我國投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式還不夠完善，存在較多問題。

3、我國投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式選擇現(xiàn)狀

與我國原準(zhǔn)則體系中歷史成本計量占主導(dǎo)地位相比，新準(zhǔn)則體系引入了公允價值模式，《企業(yè)新會計準(zhǔn)則第3號——投資性房地產(chǎn)》鮮明地體現(xiàn)了新準(zhǔn)則體系這一重要特點，即允許采用公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量，而不是單一地采用歷史成本模式。采用兩種不同的計量模式對企業(yè)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行會計處理，必然對企業(yè)財務(wù)狀況等方面產(chǎn)生不同的結(jié)果。在房地產(chǎn)大幅增值的背景下，采用公允價值計量方式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量能夠?qū)ω攧?wù)報表產(chǎn)生有利的影響。通過對上市公司的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，發(fā)現(xiàn)投資性房地產(chǎn)上市公司中采用公允價值模式計量的卻寥寥無幾，究其原因在于以下幾種。首先，采用公允價值計量的條件較嚴(yán)格；其次，在房價出現(xiàn)波動的情況下使得投資性房地產(chǎn)公允價值的變化將加大凈利潤的波動幅度，容易誤導(dǎo)投資者、債權(quán)人等眾多利益相關(guān)者，間接影響企業(yè)的市場形象及其股票價格。第三，公允價值取得成本較高；第四，稅賦可能增加。

基于以上的理由，上市公司可能出于穩(wěn)健的考慮而放棄采用公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行計量。而這樣的結(jié)果顯然與準(zhǔn)則制定的初衷相違背，要使這種狀況得以改變，就必須對投資性房地產(chǎn)公允價值計量模式進(jìn)行改進(jìn)。

三、我國會計實踐中公允價值的應(yīng)用展望

對于企業(yè)采用公允價值對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行計量的前景，我認(rèn)為是十分樂觀的。雖然2008年受金融海嘯的沖擊，房地產(chǎn)市場不但不復(fù)2007年“井噴”之漲勢，還陷入了近年來少有的“寒冬”，但是采用公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行計量是我國經(jīng)濟發(fā)展趨勢的必然要求。

采用公允價值計量模式是提高會計信息相關(guān)性的要求，符合投資性房地產(chǎn)的特點和本質(zhì)，也體現(xiàn)了我國會計準(zhǔn)則與國際會計準(zhǔn)則趨同，更是房地產(chǎn)市場和估值技術(shù)發(fā)展的結(jié)果。因此我國要進(jìn)一步完善與國際趨同的會計準(zhǔn)則體系，提高會計信息質(zhì)量，就必然要推廣和鼓勵采用公允價值計量模式。

參考文獻(xiàn)

[1] 袁錦霞.公允價值在投資性房地產(chǎn)會計準(zhǔn)則中的運用分析[J].財務(wù)會計2009（6）總第327期.

[2] 葛家澍.關(guān)于公允價值會計的研究——面向財務(wù)會計的本質(zhì)特征[J].會計研究2009(5).

[3] 王曉.關(guān)于公允價值在會計核算中計量問題的探討[J].咸陽師范學(xué)院學(xué)報.2009(24).

[4] 肖春芬，荊乃彬. 淺談公允價值計量屬性在投資性房地產(chǎn)會計處理中的應(yīng)用[J].

[5] 王兆金，秦江萍，馮純純. 淺談公允價值在投資性房地產(chǎn)行業(yè)的應(yīng)用[J]. 北方經(jīng)濟.2009(1).

房地產(chǎn)的投資價值范文第5篇

關(guān)鍵詞:計量;公允價值;會計計量

中圖分類號:F230 文獻(xiàn)標(biāo)志碼:A 文章編號:1673-291X(2010)26-0148-02

我國財政部在2006年2月的新《企業(yè)會計準(zhǔn)則》中,將公允價值計量屬性定義為:“在公允價值計量下,資產(chǎn)和負(fù)債按照在公平交易中,熟悉情況的交易雙方自愿進(jìn)行資產(chǎn)交換或者債務(wù)清償?shù)慕痤~的計量。”作為一種新的計量,公允價值計量為知識經(jīng)濟時代大量涌現(xiàn)的無形資產(chǎn)、衍生金融工具提供了更加合理、更加有用的會計計量模式,公允價值計量已成為國際會計準(zhǔn)則乃至國家會計準(zhǔn)則的重要選擇。公允價值由于其高度的相關(guān)性,越來越受到投資者和債權(quán)人的重視。在國際會計上公允價值的運用勢不可當(dāng),這在一定程度上代表了國際會計的發(fā)展方向。因此,公允價值的運用程度和范圍也就成了衡量一個國家會計國際化的重要標(biāo)志。

我國企業(yè)會計準(zhǔn)則對計量屬性的選擇經(jīng)歷了一個比較曲折的轉(zhuǎn)變過程。2001年以前的會計準(zhǔn)則在債務(wù)重組、非貨幣易、投資、收入等準(zhǔn)則中不同程度地使用了公允價值的概念。但在2001年,會計準(zhǔn)則進(jìn)行了一次大的修訂,而這次修訂的主要內(nèi)容也是針對公允價值的,其中對債務(wù)重組、非貨幣易、投資準(zhǔn)則進(jìn)行的修訂,主要是減少了公允價值的使用。2006年2月,我國財政部新的企業(yè)會計準(zhǔn)則中則又一次廣泛涉及了公允價值計量,較多地提出了公允價值計量的要求,比如在金融工具、投資性房地產(chǎn)、非共同控制下的企業(yè)合并、債務(wù)重組和非貨幣性資產(chǎn)交易等方面都有具體的應(yīng)用。

一、公允價值計量在投資性房地產(chǎn)中的具體應(yīng)用

《企業(yè)會計準(zhǔn)則第3號――投資性房地產(chǎn)》提出,在有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得且同時滿足下列條件:第一,投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場;第二,企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格以及其他相關(guān)信息,從而對投資性房地產(chǎn)的公允價值做出合理的估計,此種情況下可對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進(jìn)行后續(xù)計量。采用公允價值模式計量的,不對投資性房地產(chǎn)計提折舊或進(jìn)行攤銷,應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價值,公允價值與原賬面價值之間的差額計入當(dāng)期損益。

二、公允價值計量對投資性房地產(chǎn)的影響

《企業(yè)會計準(zhǔn)則第3號――投資性房地產(chǎn)》對投資性房地產(chǎn)引用了公允價值計量模式,認(rèn)為投資性房地產(chǎn)如果有確鑿證據(jù)表明其公允價值能夠持續(xù)可靠地取得,應(yīng)當(dāng)采用公允價值計量。公允價值模式比較符合投資性房地產(chǎn)的特性,能夠較好地反映投資性房地產(chǎn)的市場價值和盈利能力。采用公允價值模式計量的,不對投資性房地產(chǎn)計提折舊或進(jìn)行攤銷,應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價值,公允價值與原賬面價值的差額計入當(dāng)期損益。這意味著采用公允價值計量,不但可以因為物業(yè)重估增值而增加企業(yè)當(dāng)期利潤,而且還因為投資性房地產(chǎn)不需計提折舊或進(jìn)行攤銷而減少主營業(yè)務(wù)成本。而商業(yè)零售類的上市公司,大多數(shù)持有投資性物業(yè),其主要收入來源是商鋪的出租,而現(xiàn)在如果選擇公允價值計量模式對商業(yè)物業(yè)進(jìn)行核算,對其損益將有重大影響。投資性房地產(chǎn)采用公允價值計量能體現(xiàn)其真實價值與未來盈利,從而使報表信息參考價值提升。

(一)公允價值計量應(yīng)用的優(yōu)點

公允價值的運用,使企業(yè)資產(chǎn)價值更接近真實值,我國會計準(zhǔn)則對投資性房地產(chǎn)一直采用“成本入賬+折舊”的會計核算方法,近幾年來在房地產(chǎn)資產(chǎn)大幅增值的背景下,大多數(shù)投資性物業(yè)的賬面凈值相對市場價值已明顯低估。采用公允價值計量對持有投資性物業(yè)的上市公司的利好最主要體現(xiàn)在使公司的隱性資產(chǎn)顯性化,使其資產(chǎn)更接近真實值,將使投資性物業(yè)比重較大的上市公司凈資產(chǎn)賬面值得到較大提升。公允價值計量對以投資為目的持有的房地產(chǎn)計價,與國際準(zhǔn)則基本接軌,更加方便了國際投資者橫向?qū)Ρ葒鴥?nèi)、國外企業(yè)的價值。此外,公司的資產(chǎn)增值信息更透明,利于公司在資本市場獲得正確的定價,從而也利于公司融資、并購和規(guī)模擴張,借助資本市場的力量獲得發(fā)展。另外,與國際會計準(zhǔn)則相比,我國新會計準(zhǔn)則體系還充分考慮了我國的國情,對公允價值的運用進(jìn)行了審慎的改進(jìn),如投資性房地產(chǎn)中就明確規(guī)定,投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場,企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)市場價格及其他相關(guān)信息,能對公允價值做出合理的估計,才可以運用公允價值計量屬性。

(二)對上市公司產(chǎn)生的影響

執(zhí)行新準(zhǔn)則后,滿足一定條件按公允價值計價時,不計提折舊或進(jìn)行攤銷,使費用減少、利潤增加;此外,將資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價值與原賬面價值之間的差額計入當(dāng)期損益,在房地產(chǎn)升值的情況下,也將使利潤增加。投資性房地產(chǎn)重估增值部分雖然直接計入公司當(dāng)期損益,但實質(zhì)上這部分利潤并未真正實現(xiàn),如果對增值部分征收所得稅,則意味著大多數(shù)企業(yè)將因為重估增值而增加現(xiàn)金流出,對公司來說未必是有益的。在成本法下,雖然要提取折舊或按期攤銷,減少了企業(yè)的賬面盈利,但可起到抵稅的效果,減少企業(yè)現(xiàn)金流的支出,從而將價值保留在公司內(nèi),有利于股東利潤;然而,由于公允價值計量模式不需要對投資性房地產(chǎn)計提折舊或攤銷,也就失去了抵稅的效果,實質(zhì)上對股東利益不利。

投資性房地產(chǎn)引入公允價值計價將對有條件適用此方法的公司業(yè)績產(chǎn)生較大影響。由于過去投資性房地產(chǎn)以歷史成本計價,多數(shù)賬面價值大大低于其公允價值,采用公允價值模式后,因我國目前房地產(chǎn)持續(xù)活躍,房地產(chǎn)價格普遍上升,公允價值將普遍高于賬面價值,因此公司賬面利潤將大幅上升,資產(chǎn)、所有者權(quán)益也將較大幅度增加。但是,因采用公允價值計價引起利潤上升,將可能增加企業(yè)所得稅。因此,對部分房地產(chǎn)公司來說,如果不能避稅,他們有可能仍然選用歷史成本計價模式。我們可以看到,公允價值計量模式是把雙刃劍,由于房地產(chǎn)市場的風(fēng)險較大,在地產(chǎn)價格下跌時,有關(guān)公司的業(yè)績也會大幅下降。

任何一種計量屬性,都是對資產(chǎn)或負(fù)債價值的一種度量,而且均以交易價格或市場價格為基礎(chǔ)。不同之處在于:成本是基于實際的交易價格確定的,而其他計量屬性則是基于假設(shè)的交易及能夠達(dá)成的交易價格確定的,不同的計量屬性對資產(chǎn)或負(fù)債價值的反映的準(zhǔn)確度不同。在多變的企業(yè)經(jīng)營環(huán)境中,公允價值計量能夠更好地履行資產(chǎn)計價和收益決定的功能,比較真實地反映企業(yè)的財務(wù)狀況和經(jīng)營成果。公允價值作為一項計量技術(shù),既可以用來提高會計信息質(zhì)量,也可以用來扭曲會計信息質(zhì)量,而這取決于企業(yè)管理層的道德素質(zhì)和社會誠信水平。公允價值計量的實踐,有助于提供同企業(yè)業(yè)績及未來發(fā)展?fàn)顩r更相關(guān)從而對財務(wù)報告使用者更有用的信息。

Analysis of the use and affect of the fair value in the investment real estate

HAN Mei-chun

(Qingdao Haier international trade co.,ltd.,Qingdao 266101,China)