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房地產(chǎn)投資方案范文第1篇

二、一審法院審理情況一審法院經(jīng)審理認(rèn)為，學(xué)院與房地產(chǎn)公司所簽訂的《聯(lián)建房地產(chǎn)合同》，該合同約定由房地產(chǎn)公司投資建成后，除將部分房屋產(chǎn)權(quán)無償交付學(xué)院使用外，每年還向?qū)W院交付支助金40萬元，其余房屋房地產(chǎn)公司僅在一定期限內(nèi)使用，房產(chǎn)權(quán)仍歸學(xué)院所有。學(xué)院雖以聯(lián)建房屋糾紛提起訴訟，但該合同名為聯(lián)建，實(shí)為投資建房、房屋使用權(quán)糾紛。該合同系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思的表示，且不違反法律禁止性規(guī)定，故該合同合法有效。學(xué)院將所使用的國有劃撥土地，委托房地產(chǎn)公司投資建房，房地產(chǎn)公司所付建房投資款以及房屋建成后給學(xué)院交付的支助金具有房屋土地租金性質(zhì)。依據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第五十五條規(guī)定，故學(xué)院在房屋建成投入使用后應(yīng)將該房屋收益部分上繳國家。學(xué)院訴房地產(chǎn)公司違法建設(shè)，應(yīng)向有關(guān)行政管理部門交納罰款和要求拆除違法建筑一節(jié)，屬行政部門處理范圍，本案不予涉及。學(xué)院請求解除合同不符合法定解除合同的條件，其理由不能成立。因?yàn)槌鞘幸?guī)劃管理局關(guān)于停止違法建設(shè)通知，僅指A樓超建加層部分。學(xué)院以其配合政府有關(guān)部門糾正房地產(chǎn)公司的違法建設(shè)行為為由，而對房地產(chǎn)全部工程停水、停電的行為，已明顯違反了雙方合同約定，給房地產(chǎn)公司造成了很大的經(jīng)濟(jì)損失，故學(xué)院應(yīng)按雙方合同約定承擔(dān)違約責(zé)任。據(jù)此判決：1、學(xué)院與房地產(chǎn)公司所簽訂的《聯(lián)建合同》合法有效，按合同內(nèi)容繼續(xù)履行；2、學(xué)院支付房地產(chǎn)公司違約金315萬元；3、駁回學(xué)院其它訴訟請求。

三、二審法院審理情況該案判決后，雙方均不服一審判決提起上訴。二審法院經(jīng)審理認(rèn)為，學(xué)院與房地產(chǎn)公司簽訂的《合同》系當(dāng)事人真實(shí)意思表示，內(nèi)容不違反法律禁止性規(guī)定，一審判決認(rèn)定合同有效是正確的。學(xué)院請求解除合同不符合法定或約定解除合同的條件，雙方應(yīng)按原合同內(nèi)容繼續(xù)履行。至于房屋加層問題，有待政府有關(guān)部門依據(jù)行政法規(guī)進(jìn)行處理，加之當(dāng)事人對加層面積如何使用并無訴訟請求，故對加層問題本院不予處理。政府有關(guān)部門做出所建大樓擅自加層應(yīng)停工接受處罰的決定，該項(xiàng)工程在政府有關(guān)部門責(zé)令停工通知下達(dá)后就應(yīng)停止施工，學(xué)院應(yīng)執(zhí)行政府的決定，如繼續(xù)施工則是違法的。學(xué)院將停工通知書在告知房地產(chǎn)公司后，采取停水、停電的措施不應(yīng)視為違約行為。一審判決學(xué)院支付房地產(chǎn)公司315萬元違約金不妥，本院應(yīng)予糾正。

據(jù)此判決：1、變更原判第一項(xiàng)為：學(xué)院與房地產(chǎn)公司所簽《聯(lián)合建房協(xié)議》有效，雙方按合同內(nèi)容繼續(xù)履行。2、撤銷原判第二項(xiàng)。

四、對本案的評析本案爭議的焦點(diǎn)是雙方所簽合同是否有效？這是本案能否得到公正處理的前題。

（一）本案的合同性質(zhì)在民事合同糾紛案件中，合同的性質(zhì)決定了案件的性質(zhì)，從而最終決定了應(yīng)該適用的法律。對該案是否屬聯(lián)建合同性質(zhì)有兩種截然不同的觀點(diǎn)，一種觀點(diǎn)認(rèn)為：該合同雖非典型聯(lián)建合同，但仍不失聯(lián)建合同的性質(zhì)。所謂聯(lián)建合同，一般是指由一方提供土地使用權(quán)，另一方或多方提供資金，合作開發(fā)房地產(chǎn)的合同。該合同的主要對價(jià)關(guān)系是符合這一基本特征的。依照合同約定，由學(xué)院提供土地使用權(quán)，作為對價(jià)是取得A樓7層的使用權(quán)，每年40萬元人民幣的支助金和房地產(chǎn)公司使用期限屆滿后的房屋產(chǎn)權(quán)。作為房地產(chǎn)公司，由其提供建房資金，并于房建成后，每年支付40萬人民幣支助金。作為對價(jià)的是取得A樓20年、B樓10年的房屋使用權(quán)。但是，該聯(lián)建合同具有其特殊性，如學(xué)院提供的土地使用權(quán)，不是出讓的國有土地使用權(quán)，而是行政劃撥的土地使用權(quán)，按照房地產(chǎn)管理法規(guī)定，行政劃撥土地使用權(quán)是不能用于房地產(chǎn)開發(fā)的；房地產(chǎn)開發(fā)公司雖支付支助金，但卻沒有取得土地使用權(quán)，而僅取得建成的部分房產(chǎn)一定期限的使用權(quán)；房子建成后，房地產(chǎn)公司雖不能轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)去營利，但卻可以該房的一定期限的使用權(quán)去營利，仍可以達(dá)到開發(fā)房地產(chǎn)的最終目的。綜上，該案定為聯(lián)建性質(zhì)雖有諸多瑕疵，但就合同性質(zhì)而言，仍以聯(lián)建合同定性為妥。

另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，該合同名為聯(lián)建，實(shí)為投資建房，房屋使用權(quán)糾紛，該案若以聯(lián)建合同定性，顯然與房地產(chǎn)管理法相悖，且與聯(lián)建合同性質(zhì)不符。理由為：1該合同是由學(xué)院使用行政劃撥土地，因無資金建房，而利用閑置的土地使用權(quán)作為聯(lián)建一方，由房地產(chǎn)公司投資建房，得房建成后，房地產(chǎn)公司除將部分房屋直接交付學(xué)院外，其余房屋房地產(chǎn)公司僅在一定期限內(nèi)使用，房產(chǎn)權(quán)仍歸學(xué)院所有，每年還向?qū)W院交付支助金40萬元。所以，按照合同約定，該土地及建成的房屋產(chǎn)權(quán)均未改變，而改變的僅是在一定期限內(nèi)的房屋使用權(quán)。2聯(lián)建是一種土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓的特殊形式，即聯(lián)建一方在有償取得土地使用權(quán)后，才能以土地使用權(quán)作為投資，另一方或多方提供資金聯(lián)合建房，并對建成房屋進(jìn)行分配，而該合同均未體現(xiàn)出聯(lián)建合同的特征。3、該合同約定，學(xué)院將所使用的國有劃撥土地委托房產(chǎn)公司投資建房，房地產(chǎn)公司所付建房投資款以及房屋建成后給學(xué)院交付的支助金具有房屋土地租金性質(zhì)，亦符合《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第五十五條規(guī)定，房屋所有人以營利為目的，將以劃撥方式取得使用權(quán)的國有土地上建成的房屋出租的，應(yīng)將租金中所含土地收益上繳國家。因該房尚未建成，亦未產(chǎn)生土地收益，所以，待房屋建成投入使用后，學(xué)院才應(yīng)將收益部分上繳國家。

一審法院采納了第二種觀點(diǎn)，該學(xué)院不服，提出上訴，最高法院對此予以維持。對于此類無名合同，雖冠以聯(lián)建合同字樣，但就其本質(zhì)而言，就是投資建房，在一定期限內(nèi)享有房屋所有權(quán)，房地產(chǎn)公司在此期間，可以該房一定期限的使用權(quán)去營利。這種形式也是隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的不斷迅猛發(fā)展而出現(xiàn)的一種新型房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營模式，在目前的法律法規(guī)中均未對投資建房，有期限房屋使用權(quán)的法律特征、法律地位及其規(guī)范作出明確規(guī)定，原審法院著眼于我省房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的客觀現(xiàn)實(shí)，本著實(shí)事求是，合情合理地處理各類房地產(chǎn)糾紛的原則，對于我們審理房地產(chǎn)案件，具有一定的指導(dǎo)意義。

（二）關(guān)于合同效力合同的效力是案件的核心問題，因?yàn)樗鼪Q定了當(dāng)事人在合同中約定的權(quán)利義務(wù)能否受到法律的保護(hù)，也決定了當(dāng)事人的經(jīng)濟(jì)目的能否最終實(shí)現(xiàn)，因此，在合同糾紛案件中，合同效力往往成為案件的主要焦點(diǎn)。而該合同無論主體，還是內(nèi)容，均不存在無效的情節(jié)。影響合同效力的唯一因素是土地使用權(quán)的性質(zhì)問題。按照我國房地產(chǎn)法的規(guī)定，既然行政劃撥土地上建成的房產(chǎn)是可以用作出租經(jīng)營，是可以用作營利的，而所建大樓是學(xué)院的基建項(xiàng)目，使用的是行政劃撥土地。那么，學(xué)院是用自有資金完成基建，還是用房地產(chǎn)公司的資金完成基建，學(xué)院是自己將其用作出租經(jīng)營，還是由房地產(chǎn)公司去出租經(jīng)營，均不影響行為性質(zhì)。唯一有意義的是，要將出租收入中的土地收益部分上繳國家。

對于土地收益部分，由誰上繳國家，怎樣上繳國家，原合同雖沒有約定，但依照合同的性質(zhì)，是可以確定主體的。況且，對于這個問題的審查和認(rèn)定，不是合同糾紛審理的范圍，而只能是土地行政監(jiān)督，土地行政管理過程中，管理者和被管理者之間權(quán)利、義務(wù)關(guān)系的內(nèi)容。

既然行政劃撥土地用于出租經(jīng)營，和行政劃撥土地上所建成房產(chǎn)用于出租經(jīng)營是法律所不禁止的。那么，合同的內(nèi)容就是法律所不禁止的，只要合同是當(dāng)事人真實(shí)意志的反映，就應(yīng)當(dāng)確認(rèn)合同有效。

（三）案件的實(shí)體處理根據(jù)《中華人民共和國合同法》的有關(guān)規(guī)定，當(dāng)事人必須全面履行合同規(guī)定義務(wù)的精神，有效合同應(yīng)該繼續(xù)履行。首先，房地產(chǎn)公司出資建設(shè)，只是合同約定的行為。按照合同相對性原則，只在學(xué)院和房地產(chǎn)公司之間產(chǎn)生效力。由于基建項(xiàng)目單位是學(xué)院，因而對外只有學(xué)院才是城建委的管理對象，房地產(chǎn)公司的違法加層，對城建委而言，視為學(xué)院違法建設(shè)。因此，城建委處罰的對象是學(xué)院。

其次，負(fù)有停工義務(wù)的是學(xué)院，在城建委作出處罰決定之后，由于施工依照合同已交由房地產(chǎn)公司組織和管理。因此，學(xué)院有義務(wù)，依照合同也有權(quán)利通知房地產(chǎn)公司停工，在通知無效的情況下，停水、停電也并無不妥。

第三，停工是行政處罰的結(jié)果，還是停水、停電引起的后果，在違法建設(shè)，停工處罰的前提下，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定的是前者。

房地產(chǎn)投資方案范文第2篇

1.1 房地產(chǎn)投資的形式

房地產(chǎn)投資包含直接投資和間接投資兩種形式。其中直接投資包括開發(fā)投資和房地產(chǎn)置業(yè)投資，這兩個方面從狹義地角度考慮就是房屋銷售方與買方各自的投資。間接投資包括房地產(chǎn)企業(yè)股票投資、房地產(chǎn)企業(yè)證券投資、房地產(chǎn)投資信托基金投資以及住房抵押支持證券的購買等投資方式。本文主要分析的是房地產(chǎn)投資信托基金，這是間接投資當(dāng)中較為新型的一種投資方式，也是擴(kuò)大房地產(chǎn)融資渠道的途徑之一。

1.2 房地產(chǎn)投資信托基金的含義

所謂的房地產(chǎn)投資信托基金指的是以收益憑證的發(fā)行為匯集資金的主要方式，并通過專門的投資機(jī)構(gòu)或信托公司將投資的綜合收益分配給投資者的一種信托基金投資方式。這是一種非公司組織的投資方式，其收益股份的組成也是可以轉(zhuǎn)換的，是一種封閉性的投資基金。其英文縮寫是REITs。這一投資方式在國外興起較早，在我國仍處于發(fā)展不夠成熟的階段。

2 房地產(chǎn)投資信托基金的風(fēng)險(xiǎn)類型

2.1 客觀風(fēng)險(xiǎn)(系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn))

2.1.1 政策風(fēng)險(xiǎn)

政策風(fēng)險(xiǎn)指的是在進(jìn)行房地產(chǎn)投資信托基金的過程中由于國家的政策變動而對房地產(chǎn)投資信托基金的收益產(chǎn)生不同程度的影響。涉及到房地產(chǎn)投資信托基金收益狀況的國家政策主要分為三類。首先最為直接的是國家政策對于房地產(chǎn)投資基金管理的相關(guān)條例的制定。如果國家政策對房地產(chǎn)投資資金進(jìn)行較為緊縮性的管理，則有可能導(dǎo)致房地產(chǎn)投資信托基金的收益減少。其次是國家政策對于房地產(chǎn)開發(fā)方面的影響。如果國家政策對于房地產(chǎn)的開發(fā)采取限制性政策，則有可能導(dǎo)致房地產(chǎn)投資信托基金的收益減少。除此之外還有國家政策對于房屋價(jià)格的調(diào)整，房屋的價(jià)格決定房地產(chǎn)企業(yè)的盈利情況，也就對信托基金的投資者具有一定的影響。

2.1.2 法律風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)投資信托基金的法律風(fēng)險(xiǎn)指的是在進(jìn)行房地產(chǎn)信托基金投資的過程中，由于房地產(chǎn)信托基金的管理是由專門的投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行的資金的統(tǒng)計(jì)和支配，因此在這個過程中鮮少具有較為完善的保障。在我國的法律當(dāng)中，目前只有《信托法》、《信托公司管理辦法》等條例對信托機(jī)構(gòu)進(jìn)行管理，而沒有較為具體的針對房地產(chǎn)投資信托基金設(shè)立的相關(guān)條例，保障呈現(xiàn)出不夠完善的狀態(tài)。但出現(xiàn)這一現(xiàn)象的原因與房地產(chǎn)投資信托基金的成熟性有著密不可分的關(guān)系，隨著立法的完善這一風(fēng)險(xiǎn)會逐漸趨于減小。

2.1.3 金融風(fēng)險(xiǎn)

金融狀況的好壞對于各個經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域都有著較大的影響。房地產(chǎn)投資作為一種投資量巨大的投資方式，受到金融的影響是十分顯著的。對于房地產(chǎn)行業(yè)來說，無論是直接投資還是間接投資都會受到金融狀況較大的影響。例如，在國家的金融狀態(tài)趨向于緊張的時候，人們的購買力降低，這種情況將會形成房屋銷售的重大瓶頸。這就會導(dǎo)致房地產(chǎn)商的房屋收益無論是從時間上還是從總體收益狀況來說都會受到極大的打壓，從而影響到房地產(chǎn)投資信托基金投資者的收益情況，產(chǎn)生投資風(fēng)險(xiǎn)。

2.2 主觀因素造成的風(fēng)險(xiǎn)(非系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn))

2.2.1 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)

在房地產(chǎn)項(xiàng)目籌建的前期，都會涉及到一些問題，例如土地及貸款等方面的問題，房地產(chǎn)投資信托基金雖然是房地產(chǎn)融合資產(chǎn)的重要方式，但一個房地產(chǎn)項(xiàng)目的籌建資金只靠一種方式進(jìn)行融資是不夠的。因此，其他融資渠道或者是因?yàn)閲彝恋卣叩母淖儗Ψ康禺a(chǎn)項(xiàng)目的籌備和推進(jìn)所起到的影響，都有可能成為房地產(chǎn)投資信托管理基金不穩(wěn)定的情況，項(xiàng)目的不穩(wěn)定性甚至?xí)绊懲顿Y收益或直接導(dǎo)致出現(xiàn)虧損。

2.2.2 經(jīng)營和管理風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)在房地產(chǎn)的建設(shè)過程中不僅要在項(xiàng)目的籌建方面付出很大的艱辛和努力，而且在房地產(chǎn)建設(shè)的過程中，房地產(chǎn)企業(yè)對于整個建設(shè)工程的經(jīng)營和管理也是影響房地產(chǎn)收益的重要因素之一。在房屋建設(shè)經(jīng)營過程中，有可能由于施工過程的管理不當(dāng)而導(dǎo)致房屋建設(shè)工程的成本過高或者是出現(xiàn)一系列的房屋質(zhì)量問題，這些經(jīng)營和管理過程中出現(xiàn)的影響房屋銷售的因素都會對房地產(chǎn)投資信托基金的收益產(chǎn)生較為直接的影響。除此之外，市場信息的不斷變動也是造成房產(chǎn)商經(jīng)營過程出現(xiàn)問題的主要原因之一，可能導(dǎo)致房屋的滯銷，從而影響收益。因此房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營和管理不當(dāng)以及市場的不穩(wěn)定性是導(dǎo)致信托基金產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)的重要因素。

2.2.3 流動性風(fēng)險(xiǎn)

所謂的流動性風(fēng)險(xiǎn)就是指在投資過程中，由于投資產(chǎn)品的流動性和靈活性不強(qiáng)而導(dǎo)致的一種風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)象。這一現(xiàn)象普遍存在于土地、房屋等固定事物的投資方面。在進(jìn)行房地產(chǎn)投資信托基金投資的時候，由于房屋及房屋所處的土地均屬于不可移動和流動的投資物體，屬于一種固態(tài)資產(chǎn)形式。由于這種投資形式的限制，如果房地產(chǎn)企業(yè)在房地產(chǎn)建設(shè)過程中出現(xiàn)困損，無力償還投資的本金的時候，投資方無法變現(xiàn)信托基金，則有可能導(dǎo)致此處所提及的流動性風(fēng)險(xiǎn)。

3 風(fēng)險(xiǎn)防范的方式

3.1 信托公司加強(qiáng)內(nèi)部的管理和控制

信托公司指的是在房地產(chǎn)投資信托基金的融入過程中起到將信托基金進(jìn)行管理、統(tǒng)計(jì)并負(fù)責(zé)將收益下放給投資人的一種專門的投資機(jī)構(gòu)。前文提到，房地產(chǎn)投資信托基金的法律保障是在進(jìn)行房地產(chǎn)投資信托基金投入的時候?qū)π磐袡C(jī)構(gòu)安全性的保護(hù)。使信托公司嚴(yán)格按照法律規(guī)定對投資者的投資基金進(jìn)行管理和分配。當(dāng)然，這一過程的完成除了需要靠法律規(guī)制之外，還需要信托公司對自身的員工進(jìn)行一定程度的培訓(xùn)和訓(xùn)練，使其在工作的過程中能夠做到遵法守法。除此之外還應(yīng)當(dāng)完善信托公司內(nèi)部的監(jiān)督控制管理機(jī)制，對每個員工的工作態(tài)度進(jìn)行監(jiān)督，對投資基金進(jìn)行謹(jǐn)慎妥善的處理。

3.2 建立完善的風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避機(jī)制

風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避機(jī)制的建立主要也是針對信托公司進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)防范提出的相應(yīng)的措施和建議。在進(jìn)行房地產(chǎn)投資信托基金的投資之前，雖然部分風(fēng)險(xiǎn)是不可預(yù)計(jì)的，但是同樣也存在許多風(fēng)險(xiǎn)是可以預(yù)計(jì)的。例如，信托公司可以對融資的房地產(chǎn)企業(yè)以往的房地產(chǎn)建設(shè)經(jīng)營狀況以及企業(yè)本身的資金狀況進(jìn)行一定程度的了解，以對經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行一定的評估，然后再進(jìn)行投資。除此之外，信托公司也應(yīng)當(dāng)對市場等可能存在潛在風(fēng)險(xiǎn)的因素進(jìn)行相應(yīng)的了解，以通過這種方式對可能遇到的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行估計(jì)，并針對這些潛在風(fēng)險(xiǎn)建立相應(yīng)的較為完善的風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避機(jī)制。

3.3 分散進(jìn)行多樣化組合投資

在進(jìn)行房地產(chǎn)投資信托基金投資的過程中，其投資方式往往是針對單一的投資項(xiàng)目而進(jìn)行的投資方式。此類投資方法雖然可以更加直觀方便地了解到所投資的房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目情況及相關(guān)的經(jīng)營情況，但企業(yè)可能由于在房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行項(xiàng)目經(jīng)營的過程中方法不當(dāng)而造成較大的利益損失。因此，在投資者進(jìn)行房地產(chǎn)投資信托基金投資的過程中可以對多個項(xiàng)目進(jìn)行投資，以此來分散在投資過程中可能存在的風(fēng)險(xiǎn)。

3.4 增加信托產(chǎn)品的流動性

前文提到由于房屋和土地的流動性相對較差導(dǎo)致其在投資過程中所存在的風(fēng)險(xiǎn)較大。因此為了解決這一流動性風(fēng)險(xiǎn)，信托公司可以在進(jìn)行信托基金管理的時候?qū)疬M(jìn)行合理的分配，以此來增強(qiáng)信托公司所信托產(chǎn)品的流通性。除此之外，風(fēng)險(xiǎn)一旦發(fā)生，則具有不可逆轉(zhuǎn)的特點(diǎn)。因此，信托公司還應(yīng)當(dāng)積極與銀行及其他金融機(jī)構(gòu)合作，為投資人進(jìn)行質(zhì)押或擔(dān)保服務(wù)，從而實(shí)現(xiàn)在一定程度上減少投資人虧損的風(fēng)險(xiǎn)。

3.5 進(jìn)行合理的風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)設(shè)計(jì)

上文提到將投資渠道多元化是進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)的重要方式之一，但是實(shí)際上在房地產(chǎn)投資的過程中，如果整個項(xiàng)目產(chǎn)生虧損，承擔(dān)虧損的并不只是投資者個人，而是由房地產(chǎn)企業(yè)、信托公司、商業(yè)銀行、第三方擔(dān)保機(jī)構(gòu)以及保險(xiǎn)公司等多方面的相關(guān)單位對風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行共同承擔(dān)。但是由于這些相關(guān)方所承擔(dān)的責(zé)任及各自經(jīng)濟(jì)實(shí)力的差距，因此在進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)的過程中應(yīng)當(dāng)進(jìn)行合理的風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)設(shè)計(jì)方案，盡量使其趨于各自的承受能力范圍。

3.6 房地產(chǎn)企業(yè)對房屋建設(shè)過程進(jìn)行合理的管理

要想減小投資方在進(jìn)行房地產(chǎn)投資過程中所需要面臨和承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)，除了需要投資方及信托公司進(jìn)行相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測及防范之外，房地產(chǎn)企業(yè)對于房地產(chǎn)工程建設(shè)過程的管理以及對于整個銷售進(jìn)程的推進(jìn)都對房地產(chǎn)投資信托基金的收益具有重要影響。因此，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)對房屋建設(shè)進(jìn)程合理地經(jīng)營和管理，也是控制房地產(chǎn)投資信托基金風(fēng)險(xiǎn)的重要方式之一。

3.7 政府機(jī)關(guān)合理制定房地產(chǎn)投資信托基金的管理規(guī)則

由于房地產(chǎn)投資信托基金投資方式具有較大的風(fēng)險(xiǎn)性。因此，在進(jìn)行房地產(chǎn)投資信托基金投資的過程中，國家政府機(jī)關(guān)也應(yīng)當(dāng)從投資者的利益角度出發(fā)制定相應(yīng)的房地產(chǎn)投資信托基金的管理規(guī)則，并通過這種規(guī)則對我國房地產(chǎn)行業(yè)的融資渠道當(dāng)中信托基金所占的比重進(jìn)行一定程度的規(guī)定，使個人投資者受到的影響和面臨的風(fēng)險(xiǎn)不至于太大。除此之外，在規(guī)則制定的借鑒方面，應(yīng)當(dāng)選取與我國經(jīng)濟(jì)類型及國情相似的國家進(jìn)行借鑒，而不應(yīng)當(dāng)過度借鑒美英等與我國經(jīng)濟(jì)具有較大差異的國家。

房地產(chǎn)投資方案范文第3篇

房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析是站在房地產(chǎn)開發(fā)投資角度，面對多變的經(jīng)濟(jì)和市場環(huán)境，在項(xiàng)目投資決策前，全面調(diào)查投資項(xiàng)目的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)制約因素，運(yùn)用相應(yīng)的知識與能力對投資、收益等信息進(jìn)行財(cái)務(wù)分析和綜合分析，對投資方案進(jìn)行科學(xué)認(rèn)證比較選擇最佳方案，從而為項(xiàng)目的投資決策提供參考借鑒作用，并保證投資有較高收益水平的分析活動。

在房地產(chǎn)投資項(xiàng)目中財(cái)務(wù)人員主要通過以下環(huán)節(jié)對投資進(jìn)行經(jīng)濟(jì)分析：首先，財(cái)務(wù)人員作為項(xiàng)目研究小組成員從包括政策、土地出讓金、市場預(yù)測、建設(shè)規(guī)模等方面的市場調(diào)查到負(fù)債、權(quán)益分析等進(jìn)行深入的調(diào)研與預(yù)測；其次，通過對基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的估算、資金籌措方案和計(jì)劃的選擇、財(cái)務(wù)分析、不確定性分析和風(fēng)險(xiǎn)分析等對投資方案進(jìn)行選擇，為投資決策提供有力的依據(jù)。

二、房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策行為特性

（一）前期性

房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策具有一定的前期性，其決策行為的科學(xué)性和合理性直接影響房地產(chǎn)項(xiàng)目各個環(huán)節(jié)的相對落實(shí)，其一切的決策行為都是在房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施前期完成，該項(xiàng)決策是一個較為系統(tǒng)的工作，對前期調(diào)查的各項(xiàng)數(shù)據(jù)作為相應(yīng)的科學(xué)依據(jù)，其決策具有一定的不可更改性，其引領(lǐng)著整個項(xiàng)目的實(shí)施，也是房地產(chǎn)項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵。

（二）預(yù)測性

房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策直接影響項(xiàng)目今后各個環(huán)節(jié)項(xiàng)目的實(shí)施，其投資決策必須要具有一定的預(yù)測性，能夠預(yù)估項(xiàng)目實(shí)施過程中存在的各個風(fēng)險(xiǎn)，促使其風(fēng)險(xiǎn)處于可控范圍，提前做好風(fēng)險(xiǎn)防范應(yīng)對措施。投資決策的科學(xué)性和合理性取決于對未來市場、政策、施工成本、盈利以及社會效應(yīng)的精確評估與預(yù)測。

（三）重要性

房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資數(shù)目十分可觀，其項(xiàng)目資金甚至影響企業(yè)的資金正常的流轉(zhuǎn)，其項(xiàng)目周期較長，一般中小型項(xiàng)目都要持續(xù)一年以上，并且其干擾性因素也較多，存在很多不定性風(fēng)險(xiǎn)，其需要系統(tǒng)的行為模式以及精密的數(shù)據(jù)分析才能盡可能的降低房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)，其投資決策的失誤很可能造成企業(yè)財(cái)力、物力、人力等方面不可挽回的損失，項(xiàng)目投資決策的工作直接關(guān)系到企業(yè)的生死存亡，其重要性不必言說。

三、房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策的行為過程

（一）市場調(diào)查

市場調(diào)查為房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策提供科學(xué)可靠的依據(jù)，是房地產(chǎn)投資決策的基礎(chǔ)與前提，也是投資決策的關(guān)鍵。房產(chǎn)項(xiàng)目投資決策之前需要對房地產(chǎn)市場做詳細(xì)的調(diào)查，從而明確房地產(chǎn)項(xiàng)目存在的問題、解決問題的最佳方案以及解決問題需要付出的代價(jià)。明確問題的過程中應(yīng)該抓住關(guān)鍵因素，通過對關(guān)鍵因素改變、轉(zhuǎn)移和消除來判定問題的轉(zhuǎn)變，即通過現(xiàn)象看本質(zhì)，同時也要確定問題的解決時機(jī)，準(zhǔn)確把握問題解決的時機(jī)是解決問題的關(guān)鍵。

（二）確定目標(biāo)

科學(xué)合理的目標(biāo)是投資決策前提，決策目標(biāo)的形成、大小、層次以及決策者對目標(biāo)的確立的認(rèn)識程度都影響決策目標(biāo)后續(xù)完成的程度。決策目標(biāo)是由市場調(diào)查階段所確立的問題所決定，其目標(biāo)的確立就是為了解決房地產(chǎn)項(xiàng)目的問題。因此確立科學(xué)合理的目標(biāo)首先就是對項(xiàng)目問題進(jìn)行分析，從而才能設(shè)立正確的目標(biāo)。決策目標(biāo)不需十分明確，其目標(biāo)完成的各項(xiàng)衡量標(biāo)準(zhǔn)，目標(biāo)完成的時間段以及相對應(yīng)的責(zé)任都需要明確的規(guī)定。

（三）可行性方案的制定

根據(jù)房地產(chǎn)市場的數(shù)據(jù)信息以及目標(biāo)制定可行性方案。決策者盡可能找出所有的可行性方案，在眾多可行性方案中選出最佳的方案，并且針對高質(zhì)量的可行性新方案進(jìn)行重點(diǎn)分析、對比，在可行性方案制定的過程中應(yīng)該將一些不定性的因素考慮進(jìn)去，并根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)信息對不定性因素進(jìn)行科學(xué)性的預(yù)測分析，提前做好防范措施以及應(yīng)對措施，進(jìn)一步確保方案的順利實(shí)施。

（四）制定房地產(chǎn)投資效益的衡量標(biāo)準(zhǔn)

針對初步制定的可行性方案預(yù)測房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施的預(yù)期結(jié)果，制定科學(xué)合理的效益衡量標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)相對應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)判定項(xiàng)目方案的可行性，其直接影響其方案選用的最終結(jié)果。主要是從成本與效益兩個方面具體衡量房地產(chǎn)項(xiàng)目方案的可行性，成本就是項(xiàng)目方案落實(shí)過程中所消耗的資源，效益就是方案實(shí)施后所產(chǎn)生的價(jià)值，兩者綜合考慮確定方案的整體價(jià)值，為方案的選定提供科學(xué)的依據(jù)，最終選用一個最佳的項(xiàng)目方案。

（五）房地產(chǎn)投資決策方案的評估與選定

決策者結(jié)合眾多房地產(chǎn)決策方案的可行性、效益的衡量標(biāo)準(zhǔn)和預(yù)期的結(jié)果，從而對各個可行性項(xiàng)目方案進(jìn)行綜合型評估，在企業(yè)經(jīng)濟(jì)和技術(shù)水平允許的前提下選定最具可行性和創(chuàng)造最高價(jià)值的初步項(xiàng)目方案。然后利用經(jīng)驗(yàn)判斷法、數(shù)學(xué)分析法和試驗(yàn)法等方法對其進(jìn)行對比分析，從而選定最佳的決策方案。

（六）房地產(chǎn)投資決策方案的實(shí)施與監(jiān)管

根據(jù)上述所確定的決策方案制定相對應(yīng)的實(shí)施方案，決策方案的實(shí)施過程是一個較為漫長的過程，在這一過程中受到很多不確定因素的影響，因此房地產(chǎn)投資決策方案的實(shí)施是一個動態(tài)的過程，其結(jié)合不確定因素隨時進(jìn)行調(diào)整和變動，同時也應(yīng)該對其方案實(shí)施的整個過程進(jìn)行全面的監(jiān)管，定期分析決策方案的可行性、經(jīng)濟(jì)性，不斷完善決策方案，以便于及時應(yīng)對突發(fā)狀況，促進(jìn)決策方案的順利實(shí)施。

房地產(chǎn)投資方案范文第4篇

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；經(jīng)濟(jì)管理；投資風(fēng)險(xiǎn)；收益預(yù)期；經(jīng)濟(jì)效益；風(fēng)險(xiǎn)防范；科學(xué)決策

0 引言

市場風(fēng)險(xiǎn)具有普遍性，它反映了投資活動與市場需求，市場信息波動之間的差異，反映了投資活動能夠適應(yīng)市場需求和變化的程度。面對市場風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)不能以自己的行為對它施加影響，只有政府有可能通過制訂政策和利用多種管理手段，對經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的方向、規(guī)模和速度進(jìn)行宏觀調(diào)控。但是，房地產(chǎn)企業(yè)可以盡可能通過市場調(diào)查和預(yù)測，了解和追蹤市場信息的波動、迅速作出反應(yīng)，并采取措施以適應(yīng)市場的需求、將投資風(fēng)險(xiǎn)降低到最低程度。

1 房地產(chǎn)投資的市場風(fēng)險(xiǎn)防范

1.1 進(jìn)行投資前的準(zhǔn)確預(yù)測

一項(xiàng)房地產(chǎn)投資策略的形成，首先取決于期望得到什么，其次取決于現(xiàn)實(shí)能得到什么。要解決這兩個問題，關(guān)鍵是要進(jìn)行市場預(yù)測。在已經(jīng)確定了投資對象的前提下，要運(yùn)用一切可能得到的信息資料，盡可能準(zhǔn)確地預(yù)測擬投資項(xiàng)目的費(fèi)用和收益。

1.2 盡可能縮短投資開發(fā)的周期

投資開發(fā)周期愈長，開發(fā)周期內(nèi)各種可變因素眾多，從而形成更大的投資風(fēng)險(xiǎn)。社會經(jīng)濟(jì)條件的變化，勢必引起市場的波動，投資商的費(fèi)用和收益也愈難確定，因此，可以采取必要的獎罰措施，盡量縮短開發(fā)周期，這是減少市場風(fēng)險(xiǎn)的有效措施之一。

1.3 利用簽約形式固定某些易變因素

為了防止因開發(fā)周期長而引起的某些因素的變化，可以事先簽定合約，固定某些易變的影響重大的因素，以減少不可預(yù)知的風(fēng)險(xiǎn)。如與銀行達(dá)成借貸利率固定合同，與建筑商簽定固定概預(yù)算合同等。當(dāng)然，簽定這些合同，就某一方面來說可以減少投資商的風(fēng)險(xiǎn)，但從另一角度看，投資者必須付出比未簽約更高的代價(jià)以求得合約的簽定，因此，必須權(quán)衡利弊。此外，對于某些重要的大型投資項(xiàng)目，可以盡量尋求當(dāng)?shù)卣块T和金融、保險(xiǎn)等部門的支持和合作。例如保險(xiǎn)的援用，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可向保險(xiǎn)公司投保，以合同的形式將一些自然災(zāi)害、意外事故等風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給保險(xiǎn)公司。

2 房地產(chǎn)投資個別風(fēng)險(xiǎn)防范

2.1 采用組合投資法減少個別風(fēng)險(xiǎn)

組合投資也叫多樣化投資，分為兩種情況：一種，是把資金有選擇地投放到不同類型的房地產(chǎn)項(xiàng)目上，從而減少未來收益的不確定性。如在當(dāng)前實(shí)施“安居工程”的形勢下，把多數(shù)資金投放入住宅建設(shè)，少量投資于樓堂館所；組合投資的另一種，是根據(jù)所投項(xiàng)目資金的流動性和收益性，將資金按一定比例投放在現(xiàn)金和銀行存款、股票債券等有價(jià)證券以及房地產(chǎn)上。投資組合的比例如何確定，主要由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的投資意圖和具體投資項(xiàng)目的特點(diǎn)來決定。如現(xiàn)金具有好的流動性，銀行存款安全性高，而房地產(chǎn)投資可獲得好的收益等。要保證投資兼有安全性、收益性和流動性，就必須進(jìn)行投資組合，合理安排資金的流向和流量。國外有經(jīng)驗(yàn)的投資者大都采用這種方法，以減少投資的風(fēng)險(xiǎn)性。

2.2 放棄或終止某項(xiàng)可能引起風(fēng)險(xiǎn)損失的房地產(chǎn)開發(fā)話動

在房地產(chǎn)投資決策階段，開發(fā)商常常通過可行性研究來進(jìn)行房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的識別和衡量，放棄在風(fēng)險(xiǎn)較大的某個時間、某一開發(fā)位置，或以某種物業(yè)類型和投資方式乃至整個開發(fā)方案進(jìn)行的房地產(chǎn)開發(fā)活動。在前期階段，基于對地塊自然屬性、社會員性或有關(guān)部門對地塊使用的規(guī)劃要求深入調(diào)查，放棄購買不合格土地，終止開發(fā)話動。當(dāng)然，在建設(shè)階段，如果發(fā)生了威脅自身安全的重大風(fēng)險(xiǎn)因素，企業(yè)生存面臨重大考驗(yàn)，同時亦不可能采取其他有效的風(fēng)險(xiǎn)管理措施來轉(zhuǎn)移、分散時，如預(yù)測到市場的大蕭條，也不排除暫時中止繼續(xù)投資這種迫不得已的風(fēng)險(xiǎn)回避措施，從而避免造成更大的風(fēng)險(xiǎn)損失。

2.3 改變房地產(chǎn)投資開發(fā)活動的性質(zhì)、地點(diǎn)或工作方法

在投資決策階段，開發(fā)商通過可行性研究發(fā)覺在某地塊進(jìn)行商業(yè)樓字開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)較大，而進(jìn)行使宅開發(fā)市場前景樂觀且收益有保障，此時開發(fā)商通過改變開發(fā)性質(zhì)從而回避開發(fā)商業(yè)樓宇的風(fēng)險(xiǎn)；又如，開發(fā)商通過可行性研究發(fā)覺在某地塊進(jìn)行使宅開發(fā)成本高、位置差，而另一塊地卻比較適合，因此開發(fā)商改變開發(fā)地點(diǎn)從而回避在原地塊開發(fā)帶來的風(fēng)險(xiǎn)。

在前期、建設(shè)、租售和物業(yè)管理階段，開發(fā)商可以通過拒絕采用某種建設(shè)方案、結(jié)構(gòu)類型或施工方法以及通過對融資方式、招標(biāo)發(fā)包方式、合同類型、營銷渠道和方式以及物業(yè)公司的選擇，達(dá)到回避其中風(fēng)險(xiǎn)的目的。

2.4 通過合理改變經(jīng)營形式轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)

為了防范投資項(xiàng)目完工后空置、租金下降或售價(jià)下跌等帶來的風(fēng)險(xiǎn)，可以按規(guī)定預(yù)租或預(yù)售樓花。還可以采用按揭貸款使購房者從欠開發(fā)商的錢變成欠銀行的錢。在租賃房地產(chǎn)業(yè)務(wù)中租約規(guī)定承租人負(fù)擔(dān)所有經(jīng)營費(fèi)用、維修、保養(yǎng)費(fèi)用甚至稅收，就能將經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移結(jié)承租人。在長期租約中規(guī)定租金隨著物價(jià)指數(shù)上升而相應(yīng)變動，就能把購買力風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給承租者。在開發(fā)商與建筑商施工合同中、規(guī)定建筑材料由建筑商采購，也起到類似的作用。這些措施都可以起到分散風(fēng)險(xiǎn)、降低成本，加快資金周轉(zhuǎn)的作用。

2.5 利用“財(cái)務(wù)杠桿原理”減少財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

在房地產(chǎn)投資過程中，通常要采用多種渠道籌措資金，進(jìn)行負(fù)債經(jīng)營，這樣，既可以提高目有資金利潤率，又可以緩解自有資金不足的矛盾。目前，進(jìn)行房地產(chǎn)投資的資金來源渠道很多，如通過信用貸款、抵押貸款、按揭貸款等形式向銀行融資、以聯(lián)營方式吸資、預(yù)售樓花或企業(yè)內(nèi)部挖掘資金等。無論以何種方式籌措資金都要付出代價(jià)。要優(yōu)化資金來源結(jié)構(gòu).必須考慮投資的收益率和資金成本率時，所籌措和使用的資金才能取得較好的經(jīng)濟(jì)效益；因此，在實(shí)際的投資經(jīng)營中，首先要求取不同方案下各種來源資金的成本率，再計(jì)算出該方案下的綜合資金成本率，最后選擇綜合資金成本率最小的方案作為員理想的籌資方案。在利用所籌資金進(jìn)行負(fù)債經(jīng)營時，還必須把握好負(fù)債經(jīng)營的度，即要正確確定借款的數(shù)額。目前各企業(yè)還未形成一個統(tǒng)一的負(fù)債經(jīng)營標(biāo)準(zhǔn)，但通常都要以一定自有資金比例為條件，并將借入資金用于經(jīng)濟(jì)效益較好的項(xiàng)目。否則，負(fù)債過多或資金利用不當(dāng)，則會發(fā)生較大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，甚至由于喪失償還能力而面臨破產(chǎn)。

2.6 投資決策階段，建立一支高水平、多學(xué)科的專業(yè)開發(fā)隊(duì)伍

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在投資決策階段應(yīng)把握國際、國內(nèi)和地區(qū)當(dāng)前和今后的政治、經(jīng)濟(jì)形勢、經(jīng)濟(jì)政策、產(chǎn)業(yè)政策和發(fā)展規(guī)劃以及擬開發(fā)地區(qū)的基本情況，諸如工商業(yè)狀況、人口結(jié)構(gòu)與密度、居住條件、基礎(chǔ)設(shè)施現(xiàn)狀、建設(shè)規(guī)劃、交通和污染情況等，了解和掌握該地區(qū)商服業(yè)、住宅、工業(yè)分布情況及未來發(fā)展趨勢等，理性研判該類物業(yè)的市場供求狀況進(jìn)行科學(xué)的項(xiàng)目可行性研究，合理評價(jià)和選擇開發(fā)投資方案；其次，要樹立全公司員工正確的風(fēng)險(xiǎn)態(tài)度，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)資料的搜集、整理和比較。強(qiáng)化對房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)管理理論的研究和學(xué)習(xí)，高度重視企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理；最后，要建立風(fēng)險(xiǎn)管理制度，制定科學(xué)的考核標(biāo)準(zhǔn)和獎罰措施，并在實(shí)際中嚴(yán)格執(zhí)行，建立健全風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)構(gòu)，編制并推行風(fēng)險(xiǎn)管理計(jì)劃。

3 結(jié)束語

總之，在進(jìn)行投資決策的過程中，必須充分認(rèn)識各種類型投資的風(fēng)險(xiǎn)，并制訂必要的防范及補(bǔ)救措施，以達(dá)到以最小的風(fēng)險(xiǎn)而獲得最大收益的效果。

【參考文獻(xiàn)】

[1]萬俊，鄧蓉暉.房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)控制初探[j].學(xué)術(shù)交流，2001（03）.

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[3]萬俊，鄧蓉暉.房地產(chǎn)投資決策風(fēng)險(xiǎn)分析[j].建筑管理現(xiàn)代化，2000（02）.

房地產(chǎn)投資方案范文第5篇

關(guān)鍵詞：內(nèi)蒙古中部地區(qū) ； 房地產(chǎn) ； SWOT分析

一直以來，房地產(chǎn)市場都是國民經(jīng)濟(jì)向前發(fā)展的重要引擎，其發(fā)展方向也是經(jīng)濟(jì)繁榮與否的晴雨表，作用不可忽視。近些年，中央對房地產(chǎn)發(fā)展問題高度重視，接連出臺國十一條，國八條，新京版國八條等一系列樓市調(diào)控措施抑制房價(jià)過快上漲，2010年被稱為史上最嚴(yán)厲房價(jià)調(diào)控年，在十二五規(guī)劃中重點(diǎn)提出構(gòu)建住房保障體系的思路與對策，也為未來房地產(chǎn)發(fā)展走向提供了一個新的思路，可以預(yù)見未來幾年國家對抑制房價(jià)過快增長，調(diào)整房地產(chǎn)行業(yè)結(jié)構(gòu)，壓縮一線城市房產(chǎn)泡沫的重大決心；而作為十二五規(guī)劃中另一重要舉措的縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展也就是二、三線城市的快速發(fā)展在未來區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的作用將日益凸顯，為了順應(yīng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)一體化和功能結(jié)構(gòu)扁平化的發(fā)展趨勢，作為我國未來新的能源輸出中樞地區(qū)，其地區(qū)發(fā)展和經(jīng)濟(jì)潛力不可限量，所以對本區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展很有研究的必要。本文將對該地區(qū)房地產(chǎn)投資環(huán)境和良性發(fā)展的問題展開探討。

一、 對房地產(chǎn)投資環(huán)境的界定

房地產(chǎn)投資環(huán)境是指房地產(chǎn)投資所在的地域在一定時期內(nèi)所具有的決定和影響投資風(fēng)險(xiǎn)和收益的各種內(nèi)外部因素或條件的總和。其對宏觀，中觀，微觀環(huán)境都要有一定認(rèn)識。

房地產(chǎn)投資本身的風(fēng)險(xiǎn)性，周期性以及其不穩(wěn)定性決定了在房地產(chǎn)投資前期需要做大量的調(diào)研。在投資前期，如果能夠細(xì)致分析充分了解和把握投資環(huán)境，對制定正確的房地產(chǎn)投資方案，進(jìn)而做出合理的決策，具有十分重要的意義。房地產(chǎn)投資環(huán)境是有諸多影響房地產(chǎn)投資流量與流向的政治經(jīng)濟(jì)，自然，社會，文化等因素交織而成的一個矛盾綜合體，也是一個具有多樣化構(gòu)成要素和復(fù)雜關(guān)系結(jié)構(gòu)的有機(jī)系統(tǒng)。因此，本文將對這些因素進(jìn)行具體分析。[1]

二、分析地區(qū)房地產(chǎn)投資環(huán)境的必要性

1、西部大開發(fā)戰(zhàn)略的需要

目前我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展格局已經(jīng)進(jìn)入到深度變革的時刻，在全球金融危機(jī)后，我國東南沿海地區(qū)產(chǎn)業(yè)模式被迫加速進(jìn)行轉(zhuǎn)型，向技術(shù)密集型和資本密集型轉(zhuǎn)變，而勞動密集型產(chǎn)業(yè)則相繼向西部欠發(fā)達(dá)地區(qū)轉(zhuǎn)移，由于勞動成本低，政府扶持力度大，物流配送設(shè)施逐漸完善，企業(yè)也有向西部地區(qū)發(fā)展的意愿。因此，在這種歷史機(jī)遇面前，內(nèi)蒙古中部地區(qū)應(yīng)該把握好機(jī)會，借助產(chǎn)業(yè)投資，人口轉(zhuǎn)移的優(yōu)勢，大力發(fā)展城市建設(shè)，擴(kuò)大城市容量，吸引房地產(chǎn)投資，這對于加快城市發(fā)展，打造西部新興城市具有重要的意義。

2、打造中國新能源中心的需要

    內(nèi)蒙古中部地區(qū)有豐富的礦產(chǎn)資源，目前已發(fā)現(xiàn)礦種80余種，探明儲量的30余種，煤炭資源尤為豐富，已探明資源儲量1393億噸，另外還有大量石油資源及各種金屬礦資源，由于山西地區(qū)作為能源輸出大省的歷史使命走向完結(jié)，在新時期內(nèi)蒙古的戰(zhàn)略作用將逐漸凸現(xiàn)，此外，該地區(qū)還有總蘊(yùn)藏量達(dá)5億千瓦的風(fēng)能資源，錫林郭勒大草原類型豐富，是世界馳名的四大天然草原之一，也具有打造現(xiàn)代化大牧場的潛質(zhì)[2]。在這一時期，華潤，華能，國電，中電投，中廣核，大唐國際的一流大型國有企業(yè)已經(jīng)進(jìn)駐該地區(qū)進(jìn)行投資。作為該地區(qū)唯一的政治，經(jīng)濟(jì)，文化中心的錫林浩特市，在未來將會贏得巨大的機(jī)遇期，由于這些企業(yè)的帶動效應(yīng)，其下游產(chǎn)業(yè)和相關(guān)產(chǎn)業(yè)也將蓬勃發(fā)展，人口集聚速度將會非?？?，另外，該地區(qū)樓市價(jià)格仍處低位，企業(yè)競標(biāo)拿地相對較容易，未來升值潛力巨大，所以很具有投資價(jià)值。

3、順應(yīng)國家政策發(fā)展的需要

    近十年國家樓市市場非?；鸨?，一線樓市價(jià)格已經(jīng)非常不理性，比如北京五環(huán)外一平米均價(jià)在3萬5千元左右，已經(jīng)嚴(yán)重超出普通消費(fèi)群體的承受范圍，在全球金融危機(jī)以后，由于西方投資環(huán)境惡化，大量熱錢涌入新興經(jīng)濟(jì)體，再加上國內(nèi)投資環(huán)境惡化，大量資本無法進(jìn)入實(shí)體產(chǎn)業(yè)，國內(nèi)股市又長期低迷，為了投資增值的需要，大量資金也流入樓市，再加上近幾年地方政府高價(jià)賣地以增加財(cái)政收入的方式尤為嚴(yán)重，這三方面的原因合在一起導(dǎo)致房價(jià)居高不下，甚至嚴(yán)重影響了國民經(jīng)濟(jì)的正常發(fā)展，一線城市房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)形成，出于長遠(yuǎn)發(fā)展的考慮，國家政策開始持續(xù)打壓房產(chǎn)，例如“國十四條”，“國八條”，“新京版國八條”，但為避免房地產(chǎn)業(yè)硬著陸，投資方面出現(xiàn)出現(xiàn)重大經(jīng)濟(jì)損失，國家采用的主流政策是擠壓泡沫擔(dān)不使其破裂，而是讓二、三線城市或地區(qū)來吸收溢出熱錢，這既能為一線城市的房地產(chǎn)降溫，又能帶動城鄉(xiāng)一體化，促進(jìn)中小城市的發(fā)展，在這種重大機(jī)遇面前，內(nèi)蒙古中部地區(qū)得到了一個取得發(fā)展的機(jī)會。

三、內(nèi)蒙古中部地區(qū)房地產(chǎn)投資環(huán)境的SWOT分析

1、優(yōu)勢

1.1 區(qū)位和交通優(yōu)勢

內(nèi)蒙古中部地區(qū)主要以錫林郭勒盟地區(qū)為主，南鄰河北省張家口市，承德地區(qū)，西連烏蘭察布市，東與赤峰市，興安盟和通遼市接壤，緊鄰京津冀城鎮(zhèn)群，為環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)區(qū)的重要組成部分，是東北，華北，西北交匯地帶，具有對外貫通歐亞，區(qū)內(nèi)連接?xùn)|西，北開南連的重要作用。在交通方面，公路方面已基本形成“三橫五縱一出口”公路主骨架，主要干線均已黑色路面貫通，實(shí)現(xiàn)了盟府所在地與自治區(qū)首府一級公路相連。鐵路方面現(xiàn)有穿越錫林郭勒盟西部，與蒙古國鐵路接軌的集寧至二連鐵路線；穿越錫林郭勒盟南部，聯(lián)通自治區(qū)東西部的主要樞紐集寧至通遼線錫林浩特至多倫煤炭專用鐵路，錫林浩特勝利每天專用線等。在航空運(yùn)輸方面，現(xiàn)有錫林浩特機(jī)場，有直達(dá)北京，呼和浩特，天津，上海的定期航班和通往各大旅游城市的臨時旅游航線。

1.2 資源優(yōu)勢

該區(qū)域礦產(chǎn)資源富集，煤炭資源尤為豐富，已探明資源儲量1393億噸，探明及預(yù)測儲量2100億噸；各煤田中資源儲量超過100億噸的又5處，10-100億噸的有21處，這些煤田普遍具有埋藏淺，煤層厚，結(jié)構(gòu)穩(wěn)定，開采條件好的特點(diǎn)，適合于露天開采。幾大國家能源公司都在這里進(jìn)行能源開發(fā)，勞動密集型產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，需要大量勞動力，因此人口聚集較快，城市擴(kuò)容需求較旺盛。另外，能源產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展也會帶動相關(guān)向下游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，對于作為該地區(qū)經(jīng)濟(jì)，政治中心的錫林浩特市的未來經(jīng)濟(jì)發(fā) 展?jié)摿τ兄匾绊憽＿@也為未來房地產(chǎn)投資的可行性奠定了一定基礎(chǔ)。

1.3  經(jīng)濟(jì)發(fā)展優(yōu)勢

自治區(qū)住房與建設(shè)廳有關(guān)數(shù)據(jù)顯示：2010年，我區(qū)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資1120億元，同比增長37.35%，你去商品房屋施工面積，銷售面積分別為11517.78萬平方米，3020.54萬平方米，同比分別增長39.87%和22.64%，全區(qū)商品住宅售價(jià)2981/元，同比增長11.7%[3]，這說明內(nèi)蒙古地區(qū)，房地產(chǎn)投資環(huán)境向好，由于其價(jià)格還處于低位，待開發(fā)地區(qū)較多，其投資回報(bào)還有較大的上升空間。在內(nèi)蒙古中部地區(qū)，最具房地產(chǎn)投資價(jià)值的地區(qū)應(yīng)該就是錫林浩特市，隨著煤炭，電力等能源項(xiàng)目的大量增加，也帶動了能源深加工以及物流配送等方面的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。同時，生產(chǎn)型企業(yè)的擴(kuò)增促使居民收入增加，直接帶動對住宅市場的需求，面對金融危機(jī)的后期影響，全市上下應(yīng)以科學(xué)發(fā)展觀為統(tǒng)領(lǐng)，積極應(yīng)對各種挑戰(zhàn)和困難，地區(qū)經(jīng)濟(jì)保持了平穩(wěn)較快發(fā)展的態(tài)勢。“十一五”期間GDP同比增長33.50%，2010年社會固定資產(chǎn)投資41.16%。良好的經(jīng)濟(jì)態(tài)勢促使房地產(chǎn)投資規(guī)模穩(wěn)定增攀升，房房地產(chǎn)投資重心進(jìn)一步住宅傾斜。

2、劣勢

2.1 城市現(xiàn)代化水平低

該地區(qū)雖然有較好的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿?，但城市?guī)模與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平還處于初級階段，物流配送系統(tǒng)尚不完善，新城區(qū)居民點(diǎn)還未成規(guī)模，老城區(qū)也處于舊城改造當(dāng)中。在此基礎(chǔ)之上，還需要建立構(gòu)成系統(tǒng)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的地區(qū)性生產(chǎn)綜合體，組建行政，文化和科技服務(wù)中心體系，為城區(qū)之間總和安排便捷的交通路線，完善的生活服務(wù)設(shè)施網(wǎng)和群眾性體育活動場所等。

2.2 監(jiān)督機(jī)制不完善

房地產(chǎn)行業(yè)利潤巨大，房屋質(zhì)量又是關(guān)乎國計(jì)民生的大事，我國房地產(chǎn)雖然發(fā)展迅速，但相關(guān)配套法律設(shè)施并不完善，使開發(fā)商在較低的違法成本和較高的利潤回報(bào)之間本能地選擇冒險(xiǎn)逐利，在于政府的互動之間也容易滋生腐敗。而作為購房者來說，與其開發(fā)商在經(jīng)濟(jì)實(shí)力，專業(yè)知識水平等方面力量對比懸殊，處于弱勢地位。因此，監(jiān)督機(jī)制，最終為民謀福利才是地方政府與開發(fā)商應(yīng)該共同完成的事。

3、機(jī)會

在當(dāng)前時期，投資該地區(qū)房地產(chǎn)面臨一個較好的機(jī)遇。首先，城市處在初級發(fā)展階段，政府為了招商引資，在附帶條款上門檻降低，為投資創(chuàng)造了一個較為寬松的環(huán)境。其次，由于該地區(qū)煤炭，石油等資源豐富，能源產(chǎn)業(yè)將主導(dǎo)未來該地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，生產(chǎn)型企業(yè)擴(kuò)張聚集，大量勞動力涌入該地區(qū)，這為外來對房地產(chǎn)的剛性需求奠定了一定基礎(chǔ)。從大環(huán)境來說，國家出于城鄉(xiāng)一體化和吸收一線城市樓市泡沫的需要，也會對熱錢資金起到一定的引導(dǎo)作用，使該地區(qū)房地產(chǎn)投資具有較充裕的資金，不至于出現(xiàn)資金鏈斷裂的情況。這為未來投資回報(bào)預(yù)期與該地區(qū)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展都奠定了一定基礎(chǔ)。

4、威脅

該地區(qū)緊鄰環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈，依托其強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)輻射能力可以產(chǎn)生一種良性的經(jīng)濟(jì)互動，但西有赤峰市，東有呼包鄂經(jīng)濟(jì)圈，這些經(jīng)濟(jì)區(qū)在資金、人才、市場等方面都會對內(nèi)蒙古中部地區(qū)的發(fā)展產(chǎn)生一定的沖擊作用。其影響不可小視。

四、措施和建議

1、盤活存量土地，調(diào)整土地供應(yīng)力度

為了使投資環(huán)境進(jìn)入一種良性發(fā)展，避免一線城市在房地產(chǎn)發(fā)展過程中出現(xiàn)的一些弊端，就要針對歷史經(jīng)驗(yàn)采取一些新的措施。土地供應(yīng)應(yīng)堅(jiān)持以住房為主，避免大面積開發(fā)商也樓盤。閑置土地過多的地區(qū)，要限制新的土地供應(yīng)，以促使存量土地消化。另外，由于投資方方面的原因造成長期閑置的土地，由政府收購進(jìn)入土地儲備系統(tǒng)，在后期發(fā)展中根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行再招標(biāo)。

2、保持一定程度中低端住房供應(yīng)量

錫林浩特市是處于發(fā)展中的城市，大部分消費(fèi)人群并不適合高端住房，政府應(yīng)該通過政策支持鼓勵中低收入家庭通過購買或租賃的方式來解決住房問題。甚至應(yīng)該效仿“重慶模式”，推處大規(guī)模公租屋的建設(shè)計(jì)劃，在住了5年之后可以買下來變成經(jīng)濟(jì)適用房。[4]這也可以成為投資方的附加項(xiàng)目進(jìn)行運(yùn)作。

3、完善法制建設(shè)，進(jìn)一步強(qiáng)化房地產(chǎn)市場法制管理

  政府應(yīng)增加從土地招標(biāo)拍賣到商品房上市整個過程的透明度。同時，針對目前房地產(chǎn)市場管理的薄弱環(huán)節(jié)，抓緊修訂有關(guān)政策法規(guī)，進(jìn)一步完善房地產(chǎn)市場管理制度，加大對房地產(chǎn)市場主體經(jīng)營行為的執(zhí)法監(jiān)督力度。為該地區(qū)房地產(chǎn)投資創(chuàng)造一個良好公平的環(huán)境。

參考文獻(xiàn)：

[1] 張志宇，劉晴，杜軍．秦皇島市房地產(chǎn)投環(huán)境分析．河北企業(yè)，2010（4）：43-44

[2] 盟行政公署．錫林郭勒盟土地利用總體規(guī)劃，2009,（12）：59