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房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)分析范文第1篇

一、房地產(chǎn)企業(yè)成本及控制措施

（一）房地產(chǎn)企業(yè)成本的內(nèi)容

1、房地產(chǎn)企業(yè)的成本

房地產(chǎn)企業(yè)成本是指房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)、建設(shè)和經(jīng)營(yíng)中所產(chǎn)生的各種費(fèi)用的總和，主要包括土地的征用和拆遷補(bǔ)償，建安工程費(fèi)，基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，前期工程費(fèi)以及開(kāi)發(fā)間接費(fèi)和公共配套費(fèi)等。

2、房地產(chǎn)企業(yè)的費(fèi)用

房地產(chǎn)企業(yè)的費(fèi)用主要指的是應(yīng)攤費(fèi)用，具體來(lái)說(shuō)指的是房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)、建設(shè)和經(jīng)營(yíng)期間應(yīng)承擔(dān)的各種費(fèi)用。主要包含管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用以及銷(xiāo)售費(fèi)用。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制

1、立項(xiàng)階段的成本控制

立項(xiàng)階段需要做好成本規(guī)劃，成本規(guī)劃的確定對(duì)成本控制具有指導(dǎo)性的意義，通過(guò)成本規(guī)劃，可以對(duì)項(xiàng)目的預(yù)期成本分布、收入，利潤(rùn)和風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行相應(yīng)的分析。立項(xiàng)階段的成本控制活動(dòng)主要包括：項(xiàng)目可行性經(jīng)濟(jì)分析，成本規(guī)劃及估算，現(xiàn)金安排及敏感性分析以及利潤(rùn)測(cè)算等幾個(gè)方面。

2、設(shè)計(jì)階段的成本控制

設(shè)計(jì)階段是房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的核心，為有效控制和降低工程成本，需落實(shí)設(shè)計(jì)階段的成本控制。具體來(lái)說(shuō)應(yīng)當(dāng)從以下幾個(gè)方面著手：一是要嚴(yán)格按照立項(xiàng)階段確定的成本規(guī)劃落實(shí)方案設(shè)計(jì)與施工圖設(shè)計(jì)；二是要強(qiáng)化技術(shù)溝通，貫徹執(zhí)行限額設(shè)計(jì)；第三要大力推廣價(jià)值工程方法；第四要強(qiáng)化施工前對(duì)設(shè)計(jì)圖紙的審核工作。

3、建設(shè)階段的成本控制

建設(shè)階段是成本控制中心環(huán)節(jié)，除了要做好現(xiàn)場(chǎng)控制，嚴(yán)格按圖施工、控制變更及簽證外，還應(yīng)注意：第一，結(jié)合現(xiàn)場(chǎng)的情況，做好土方平衡；第二，對(duì)照施工圖紙，做出詳細(xì)的預(yù)算，擬定成本控制的重點(diǎn)和難點(diǎn)，與工程部一道制定詳細(xì)的成本控制措施；第三，制定和落實(shí)招投標(biāo)制度，選擇質(zhì)優(yōu)、價(jià)廉的承包商；第四，規(guī)劃和落實(shí)好工程款的支付時(shí)間節(jié)點(diǎn)，有效控制財(cái)務(wù)成本。

4、交付階段的成本控制

交付階段分兩個(gè)階段，第一是承包人按照?qǐng)D紙完成全部工作并取得驗(yàn)收合格證后向房地產(chǎn)企業(yè)交付，第二是房地產(chǎn)企業(yè)按照合同向業(yè)主交付產(chǎn)品。第一階段成本控制關(guān)鍵在于加強(qiáng)竣工結(jié)算的管理，重點(diǎn)審核竣工圖、審核施工過(guò)程的變更和簽證以及審核工程結(jié)算。第二階段成本控制的關(guān)鍵在于和物業(yè)管理方協(xié)調(diào)好，做好產(chǎn)品交付工作，防止出現(xiàn)產(chǎn)品交付糾紛、違約情況。

二、房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析

（一）房地產(chǎn)企業(yè)的融資風(fēng)險(xiǎn)分析

融資風(fēng)險(xiǎn)指的是企業(yè)為取得財(cái)物利益而產(chǎn)生的舉債，這會(huì)增加企業(yè)到期付息的負(fù)擔(dān)，還存在著資不抵債和不能還本付息的可能。在財(cái)務(wù)的杠桿作用下，如果付息前的收益下降，那么股東的收益將會(huì)有大幅下降的風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的融資風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)在融資規(guī)模持續(xù)增長(zhǎng)，融資渠道集中于銀行信貸，房地產(chǎn)資金信托等。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)分析

投資風(fēng)險(xiǎn)指的是在不確定因素的影響下，由于投資項(xiàng)目達(dá)不到預(yù)期的效益，從而導(dǎo)致企業(yè)償債能力以及盈利水平下降的風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)的表現(xiàn)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的規(guī)模持續(xù)增長(zhǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)庫(kù)存較高，房地產(chǎn)企業(yè)部分投資行為不合理等。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)資金回收與收益分配的風(fēng)險(xiǎn)分析

資金回收風(fēng)險(xiǎn)指的是房地產(chǎn)企業(yè)由于財(cái)務(wù)問(wèn)題而導(dǎo)致企業(yè)再生產(chǎn)時(shí)發(fā)生資金相對(duì)不足的問(wèn)題。收益分配風(fēng)險(xiǎn)指的是利潤(rùn)分配給企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的活動(dòng)帶來(lái)的影響。房地產(chǎn)資金回收風(fēng)險(xiǎn)以及收益分配的風(fēng)險(xiǎn)的成因主要是由內(nèi)外兩個(gè)方面產(chǎn)生的。內(nèi)部因素主要為管理層制定的企業(yè)資金回收和收益分配規(guī)定不合理；外部因素主要指的是房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)所處環(huán)境了解不足，如未能掌握行業(yè)和國(guó)家政策的變動(dòng)等。

三、房地產(chǎn)企業(yè)成本于財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)間的關(guān)系

由于房地產(chǎn)行業(yè)自身的特點(diǎn)以及房地產(chǎn)企業(yè)的迅速發(fā)展，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)面臨著巨大的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、投資風(fēng)險(xiǎn)等財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，如果不能很好的對(duì)這些風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行控制，將會(huì)帶給企業(yè)非常大的損失，甚至?xí)?dǎo)致破產(chǎn)的危機(jī)。房地產(chǎn)企業(yè)的成本對(duì)于財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的影響主要表現(xiàn)在對(duì)融資規(guī)模、投資時(shí)點(diǎn)以及資金回收等方面。成本的高低直接決定著融資規(guī)模的大小及投資收益等。如果成本控制做得好，在一定程度上能防范企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)分析范文第2篇

[關(guān)鍵詞]宏觀(guān)調(diào)控；房產(chǎn)企業(yè)；風(fēng)險(xiǎn)管理

[DOI]10.13939/ki.zgsc.2016.51.155

1 研究背景

在目前國(guó)家宏觀(guān)調(diào)控政策中，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)早已完成買(mǎi)方與賣(mài)方市場(chǎng)的轉(zhuǎn)變，特別是最近限購(gòu)及限貸相關(guān)政策不斷實(shí)施，房地產(chǎn)行業(yè)所面臨的市場(chǎng)發(fā)展環(huán)境也日趨激烈，在資金呈現(xiàn)不斷匱乏的同時(shí)，各方面均有完善的樓盤(pán)卻銷(xiāo)售情況不良，一些中小房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率居高不下，即將面臨破產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)，然而也有些房地產(chǎn)企業(yè)卻能從風(fēng)險(xiǎn)中尋求發(fā)展機(jī)會(huì)，在不斷開(kāi)發(fā)的新樓盤(pán)中處于優(yōu)勢(shì)地位，成為行業(yè)的領(lǐng)軍者，由此可以發(fā)現(xiàn)，環(huán)境給企業(yè)帶來(lái)的影響僅是一方面，對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的控制才是發(fā)展的關(guān)鍵，和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是否成功有直接關(guān)系。

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)體制改革的不斷深化，房地產(chǎn)領(lǐng)域企業(yè)形式和經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品品種的不斷革新，為我國(guó)房地產(chǎn)領(lǐng)域中企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理帶來(lái)了新的難度。近年來(lái)，我國(guó)政府不斷出臺(tái)新的政策來(lái)促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展和去庫(kù)存，為房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)了新的發(fā)展機(jī)遇，但同時(shí)，房地產(chǎn)公司的資金來(lái)源問(wèn)題以及內(nèi)部財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理模式陳舊的問(wèn)題成了房地產(chǎn)公司發(fā)展和業(yè)務(wù)革新的桎梏，因此，本文依托價(jià)值鏈分析方法對(duì)于房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理方式提出了理論建議并構(gòu)建了操作程序體系，并依托我國(guó)房地產(chǎn)上市公司的實(shí)例，分析了這一理論模式的可行性，為廣大房地產(chǎn)公司在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理模式升級(jí)上提供了參考。

2 我國(guó)房產(chǎn)企業(yè)價(jià)值鏈財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析

2.1 基于我國(guó)房產(chǎn)公司產(chǎn)業(yè)鏈的縱向價(jià)值鏈分析

我國(guó)房產(chǎn)公司當(dāng)前的發(fā)展，結(jié)合國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展特征，以“做強(qiáng)銷(xiāo)售、做大外包、拓展管理”為目標(biāo)，加快產(chǎn)業(yè)布局，目前，大多數(shù)房產(chǎn)企業(yè)已形成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、建設(shè)外包、租賃與管理三大主業(yè)，能夠在住宅、商業(yè)用地、商鋪、建筑建設(shè)、住宅管理等領(lǐng)域，為客戶(hù)提供高品質(zhì)產(chǎn)品與服務(wù)，為客戶(hù)提供開(kāi)發(fā)―產(chǎn)品―銷(xiāo)售―服務(wù)的一站式服務(wù)，業(yè)務(wù)鏈與管理詳見(jiàn)下圖。

對(duì)我國(guó)房產(chǎn)公司而言，其縱向價(jià)值鏈更多的是對(duì)于財(cái)務(wù)成本管理的分析，在整個(gè)價(jià)值鏈過(guò)程中，其基本成本分析表如表1所示。

由上表可看出我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)在整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈上的利潤(rùn)率是比較平均的。

為了能夠促進(jìn)公司更好地化解財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，提高公司盈利能力，我國(guó)房產(chǎn)公司應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步探究其利潤(rùn)率平均的主要原因，并根據(jù)原因進(jìn)一步分析后期的應(yīng)對(duì)措施。

2.2 基于我國(guó)房地產(chǎn)公司內(nèi)部?jī)r(jià)值鏈背景下的財(cái)務(wù)分析

所謂的我國(guó)房產(chǎn)公司內(nèi)部?jī)r(jià)值鏈戰(zhàn)略，即我國(guó)房產(chǎn)公司通過(guò)對(duì)公司內(nèi)部當(dāng)前現(xiàn)有的各種財(cái)務(wù)資源以及其他資源進(jìn)行整合，從而實(shí)現(xiàn)提高公司核心競(jìng)爭(zhēng)力水平的一種發(fā)展戰(zhàn)略。

本文的分析，綜合考慮我國(guó)房產(chǎn)公司所處的行業(yè)環(huán)境以及其自身所具有的特性，通過(guò)引入SPM 公司財(cái)務(wù)戰(zhàn)略矩陣以及生命周期耦合象限的公司內(nèi)部?jī)r(jià)值鏈戰(zhàn)略分析方法，來(lái)對(duì)我國(guó)房產(chǎn)公司的整個(gè)內(nèi)部?jī)r(jià)值鏈發(fā)展戰(zhàn)略進(jìn)行分析和說(shuō)明。

根據(jù)我國(guó)上市房產(chǎn)公司 2011―2014年的平均相關(guān)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，本文分析得出了我國(guó)房產(chǎn)公司內(nèi)部?jī)r(jià)值鏈分析的相關(guān)指標(biāo)，具體情況如表2所示。

分析上表中的數(shù)據(jù)，能夠發(fā)現(xiàn)：

對(duì)于我國(guó)房產(chǎn)公司而言，在2011―2014年經(jīng)歷了一個(gè)較高的增長(zhǎng)時(shí)期，但在2011年由于政府部門(mén)相關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控政策的制定和實(shí)施，導(dǎo)致了公司的經(jīng)營(yíng)受到嚴(yán)重影響，公司經(jīng)營(yíng)的虧損導(dǎo)致了公司各項(xiàng)指標(biāo)的嚴(yán)重下滑。而這種境況也迫使我國(guó)房產(chǎn)上市公司尋求業(yè)務(wù)的多元化發(fā)展與轉(zhuǎn)型。

2009―2012年，剔除國(guó)家宏觀(guān)調(diào)控的影響，根據(jù)所處公司財(cái)務(wù)矩陣與生命周期耦合象限來(lái)看，公司所處象限均在Ⅱ象限，表明公司的持續(xù)增長(zhǎng)能力是極強(qiáng)的，在企業(yè)生命周期中是成長(zhǎng)型企業(yè)，但現(xiàn)金短缺，籌資壓力大。

因此，對(duì)于我國(guó)房產(chǎn)公司而言，其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理應(yīng)當(dāng)專(zhuān)注于保障其財(cái)務(wù)戰(zhàn)略的實(shí)施上，對(duì)其價(jià)值鏈中財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的管理當(dāng)集中在其財(cái)務(wù)戰(zhàn)略中的關(guān)鍵環(huán)節(jié)上，保證企業(yè)在整個(gè)價(jià)值鏈業(yè)務(wù)中的經(jīng)營(yíng)平穩(wěn)性。

3 我國(guó)房產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理建議

3.1 內(nèi)部?jī)r(jià)值鏈財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理

（1）成本控制管理的建立。通過(guò)內(nèi)部?jī)r(jià)值鏈分析，我國(guó)房產(chǎn)公司當(dāng)前EVA水平較不理想，因此為了能夠提升公司財(cái)務(wù)水平，我國(guó)房產(chǎn)公司應(yīng)當(dāng)注重成本控制的建立。具體而言，應(yīng)當(dāng)做到平衡效益與質(zhì)量的關(guān)系、降低工程成本、提高工程效益、建立成本核算明細(xì)賬以及完善內(nèi)部成本管理體系，依靠科技創(chuàng)新等方面來(lái)實(shí)現(xiàn)成本控制。

（2）資本結(jié)構(gòu)優(yōu)化。基于價(jià)值鏈的資本結(jié)構(gòu)優(yōu)化戰(zhàn)略，主要是指企業(yè)在籌資上實(shí)施資本結(jié)構(gòu)優(yōu)化戰(zhàn)略，根據(jù)與價(jià)值鏈依存度的關(guān)系，合理確定融資戰(zhàn)略。

在當(dāng)前房地產(chǎn)“去庫(kù)存”成為主基調(diào)的市場(chǎng)環(huán)境下，通過(guò)資產(chǎn)證券化模式來(lái)優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)、降低資金成本，已成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和業(yè)主的新選擇，房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化將呈現(xiàn)井噴式增長(zhǎng)。有關(guān)專(zhuān)家甚至斷言，隨著國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)趨于成熟，房地產(chǎn)行業(yè)的商業(yè)模式也將隨之改變。

近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)證券化市場(chǎng)已進(jìn)行了許多探索和創(chuàng)新。從市場(chǎng)情況看，房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品大致可分為標(biāo)準(zhǔn)的房地產(chǎn)信托投資基金（Real Estate Investment Trusts，REITs）、準(zhǔn)REITs（或類(lèi)REITs）、住房抵押類(lèi)貸款支持證券、涉及收益權(quán)和債權(quán)的基礎(chǔ)資產(chǎn)發(fā)行的資產(chǎn)支持證券等。

多種新型房地產(chǎn)金融工具的出現(xiàn)，都為我國(guó)房產(chǎn)公司資本結(jié)構(gòu)的優(yōu)化提供了良好的外部基礎(chǔ)，能夠在很大程度上實(shí)現(xiàn)資本結(jié)構(gòu)的優(yōu)化。

3.2 外部?jī)r(jià)值鏈財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理

外部?jī)r(jià)值鏈戰(zhàn)略是指價(jià)值鏈的核心企業(yè)通過(guò)協(xié)調(diào)以其為核心的價(jià)值鏈企業(yè)群整體的財(cái)務(wù)資源來(lái)達(dá)到提升整個(gè)價(jià)值鏈核心競(jìng)爭(zhēng)能力的策略。

當(dāng)前我國(guó)房產(chǎn)公司已經(jīng)形成了一整套圍繞客戶(hù)所展開(kāi)的價(jià)值鏈體系，能夠?yàn)榭蛻?hù)提供一系列的價(jià)值服務(wù)。因此對(duì)于我國(guó)房產(chǎn)公司而言，其外部財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的管理應(yīng)當(dāng)注重合作伙伴的選擇，從而實(shí)現(xiàn)共贏(yíng)。

（1）公司戰(zhàn)略伙伴與競(jìng)爭(zhēng)者策略。對(duì)于我國(guó)房產(chǎn)公司而言，在橫向價(jià)值鏈中的合作中，應(yīng)當(dāng)通過(guò)吸引更多的戰(zhàn)略伙伴以及合作伙伴來(lái)實(shí)現(xiàn)公司技術(shù)以及銷(xiāo)售渠道的不斷拓寬；在縱向價(jià)值鏈的合作中，應(yīng)當(dāng)通過(guò)產(chǎn)業(yè)鏈的不斷整合來(lái)實(shí)現(xiàn)公司業(yè)務(wù)價(jià)值鏈的不斷拓寬。

（2）生命周期戰(zhàn)略。價(jià)值創(chuàng)新生命周期財(cái)務(wù)戰(zhàn)略，主要是基于價(jià)值鏈創(chuàng)新具有生命周期，不同的生命周期階段需要采取相應(yīng)的財(cái)務(wù)戰(zhàn)略予以配合。

我國(guó)房產(chǎn)公司在籌資戰(zhàn)略上采取權(quán)益籌資戰(zhàn)略，以鞏固財(cái)務(wù)基礎(chǔ)，以支撐經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略；在投資上應(yīng)集中財(cái)力，投資于最急切、最關(guān)鍵的環(huán)節(jié)上；分配上，應(yīng)注重好激勵(lì)及內(nèi)源性資金，抵御財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

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房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)分析范文第3篇

    【論文關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè);財(cái)務(wù)管理探討

    一、引言

    房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)從立項(xiàng)、審批、建設(shè)、預(yù)售、驗(yàn)收到交付使用,開(kāi)發(fā)周期通常為二至五年,項(xiàng)目本身具有建設(shè)周期長(zhǎng)、資金投入大、投資回收期長(zhǎng)、風(fēng)險(xiǎn)性高等特點(diǎn)。同時(shí),房地產(chǎn)行業(yè)又深受?chē)?guó)家法規(guī)與政策的嚴(yán)格調(diào)控,為了確保項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的順利進(jìn)行和如期完成,只有加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理與監(jiān)督,才能降低成本、增加利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn),提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

    二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的特點(diǎn)

    房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理,是指企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中對(duì)所需各種資金的籌集、使用、耗費(fèi)、收入和分配,進(jìn)行預(yù)測(cè)、計(jì)劃、控制、核算、分析和考核,并正確處理各種財(cái)務(wù)關(guān)系的項(xiàng)經(jīng)濟(jì)管理工作,它是企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的重要組成部分。由于受到行業(yè)性質(zhì)的影響,房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理活動(dòng)的特點(diǎn)有別于一般企業(yè),具體體現(xiàn)在以下幾點(diǎn):

    (一)開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng),籌資金額大,籌資任務(wù)重

    房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)對(duì)象決定了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程是巨額資的投入過(guò)程。高額的地價(jià)和房屋工程造價(jià),要求企業(yè)次投入的資金數(shù)量很大;加之開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程具有長(zhǎng)期性,開(kāi)發(fā)建設(shè)需要經(jīng)歷從征地、土地開(kāi)發(fā)、房屋建設(shè)到竣工交付使用等階段,所需時(shí)間往往兩年或更長(zhǎng);最后,資金的周轉(zhuǎn)期較長(zhǎng),周轉(zhuǎn)率偏低,需要企業(yè)通過(guò)各種融資手段來(lái)籌集開(kāi)發(fā)資金,并進(jìn)行項(xiàng)目的滾動(dòng)開(kāi)發(fā)發(fā),所以相應(yīng)的資金籌集任務(wù)十分繁重。

    (二)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)大,投資決策分析責(zé)任重,要求高

    房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)資金投入量大、管理周期較長(zhǎng),且房地產(chǎn)使周期也長(zhǎng),在較長(zhǎng)的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)周期性,還在著許多不確定的因素,對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)投資項(xiàng)目的成敗和企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益起著決定性的作用。因此.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)具有較大風(fēng)險(xiǎn)。這就對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理人員提出了更高的管理要求,要求其作好投資決策分析,提高投資決策分析的準(zhǔn)確性,以便為企業(yè)經(jīng)營(yíng)者投資項(xiàng)目決策提供及時(shí)、可靠的信息,有效地分散風(fēng)險(xiǎn),降低風(fēng)險(xiǎn)。

    (三)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)獨(dú)特,成本管理工作繁雜

    雖然開(kāi)發(fā)企業(yè)產(chǎn)品成本主要由土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)和開(kāi)發(fā)承接費(fèi)等成本項(xiàng)目構(gòu)成,但各成本項(xiàng)目的具體內(nèi)容同開(kāi)發(fā)產(chǎn)品有所不同,即使是同類(lèi)型開(kāi)發(fā)產(chǎn)品也因時(shí)間、地段而變,使得房屋的成本構(gòu)成顯得十分復(fù)雜。

    三、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理存在的問(wèn)題

    目前,大部分房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理還處于基礎(chǔ)階段,尚沒(méi)有充分發(fā)揮財(cái)務(wù)管理在戰(zhàn)略實(shí)施方面強(qiáng)有力的作用,主要存在的問(wèn)題有:

    (一)財(cái)務(wù)管理制度流于形式。一是財(cái)務(wù)收支審批流程不規(guī)范,存在審批人員沒(méi)有在授權(quán)的權(quán)限范圍內(nèi)審批,經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)辦理審批手續(xù)不齊全等現(xiàn)象。二是費(fèi)用開(kāi)支標(biāo)準(zhǔn)混亂,沒(méi)有按照財(cái)務(wù)管理制度執(zhí)行,常常按領(lǐng)導(dǎo)的意圖辦理。

    (二)有效的資金管理體系尚未形成。一是雖然制定了年度建設(shè)投資計(jì)劃,卻沒(méi)有把計(jì)劃目標(biāo)進(jìn)行分解,編制出季度、月度計(jì)劃加以控制管理。二是公司內(nèi)部資金余缺不勻、配置不平衡,存在某些公司資金閑置,而另一些卻資金緊缺的情況,無(wú)法對(duì)資金進(jìn)行集中管理,資金使用效率低下。

    (三)融資渠道比較單一,主要依靠銀行貸款。隨著國(guó)家陸續(xù)出臺(tái)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控措施、連續(xù)上調(diào)存款準(zhǔn)備金率等政策,銀行融資監(jiān)管趨緊,信貸資金投入房地產(chǎn)行業(yè)的門(mén)檻越來(lái)越高。

    (四)過(guò)度“圈地”。士地作為房地產(chǎn)企業(yè)首要的生產(chǎn)原料,不僅是企業(yè)利潤(rùn)的來(lái)源,更是企業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展的保證,其數(shù)量和價(jià)值還直接影響著企業(yè)自身在公開(kāi)市場(chǎng)上的表現(xiàn)。然而過(guò)度“圈地”存在機(jī)會(huì)成本和資金利用效率的問(wèn)題。

    (五)審計(jì)監(jiān)督不到位。雖然設(shè)置了內(nèi)部監(jiān)督部門(mén),制定了監(jiān)督制度,但因種種原因難以及時(shí)有效地發(fā)揮作用,監(jiān)控不力。

    (六)公司治理結(jié)構(gòu)不完善。一些房地產(chǎn)公司治理結(jié)構(gòu)基本上處于形式上完善,而實(shí)際上缺乏實(shí)效的狀態(tài),在財(cái)務(wù)監(jiān)管政策體系方面仍然存在真空地帶。這樣容易引發(fā)一系列管理問(wèn)題,如公司管理者不能最大限度地從公司的角度出發(fā)做出最優(yōu)決策等。

    四、提高房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理效率的建議

    針對(duì)上述房地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)管理中存在的一些問(wèn)題,筆者將提出些完善企業(yè)財(cái)務(wù)管理制度的建議,希望能夠?yàn)榻档推髽I(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn),提高企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平提供參考。

    第一,健全財(cái)務(wù)管理制度。一是強(qiáng)化財(cái)務(wù)部門(mén)的職責(zé),加強(qiáng)會(huì)計(jì)監(jiān)督職能。會(huì)計(jì)人員除了進(jìn)行會(huì)計(jì)核算外,還要參與項(xiàng)目預(yù)決算、經(jīng)濟(jì)合同的會(huì)審,監(jiān)督經(jīng)濟(jì)合同的履行情況等。二是規(guī)范主要經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的財(cái)務(wù)收支審批程序,明確審批人員、審批權(quán)限、審批依據(jù)和審批人員的責(zé)任。三是制定費(fèi)用開(kāi)支標(biāo)準(zhǔn),以控制項(xiàng)目投資和費(fèi)用支出。此外,根據(jù)業(yè)務(wù)需要還可以制定專(zhuān)項(xiàng)費(fèi)用管理辦法,完善核算辦法和監(jiān)督手段。?

    (一)加強(qiáng)資本結(jié)構(gòu)的控制

    雖然財(cái)務(wù)杠桿能給企業(yè)帶來(lái)較大的杠桿效益,但是大規(guī)模的借貨資金如果不能有穩(wěn)定的的現(xiàn)金流入作保障,在給企業(yè)帶來(lái)杠桿效益的同時(shí)也會(huì)將企業(yè)面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)太大,導(dǎo)致企業(yè)破產(chǎn)的可能性比較大。所以房地產(chǎn)公司要根據(jù)企業(yè)規(guī)模、融資環(huán)境、未來(lái)發(fā)展情況、經(jīng)濟(jì)形勢(shì)等因素確定權(quán)益與債務(wù)比例,對(duì)于項(xiàng)目而言還要充分考慮項(xiàng)目投資總額大小及開(kāi)發(fā)營(yíng)銷(xiāo)中的諸多因素。一般采用l/3自有資金,l/3銀行貸款,1/3預(yù)售資金的資本權(quán)益結(jié)構(gòu)比較安全合理。

    (二)投資方向要符合企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展戰(zhàn)略要求

    企業(yè)產(chǎn)品市場(chǎng)的建立與企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展戰(zhàn)略具有很大的關(guān)系。房地產(chǎn)行業(yè)具有不完全競(jìng)爭(zhēng)性,而且房地產(chǎn)具有不可移動(dòng)性的特點(diǎn)。從開(kāi)發(fā)產(chǎn)品類(lèi)別上來(lái)看,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目主要包括經(jīng)濟(jì)適用房、普通商品住宅、商業(yè)寫(xiě)字樓、別墅等。開(kāi)發(fā)類(lèi)別的選擇是影響企業(yè)收入的關(guān)健因素之一。企業(yè)需要根據(jù)現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)需求以及其未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求狀況。

房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)分析范文第4篇

    房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該高度重視資金的使用管理制度,財(cái)務(wù)部門(mén)對(duì)在資金的調(diào)度使用和現(xiàn)金的支出審批應(yīng)當(dāng)擁有高度的批準(zhǔn)權(quán),統(tǒng)一管理資金的使用。對(duì)于下屬財(cái)務(wù)單位則根據(jù)業(yè)務(wù)的規(guī)模需求設(shè)置兩級(jí)的資金使用權(quán)限,嚴(yán)格執(zhí)行收支兩條線(xiàn)的管理方式,對(duì)于下屬各單位已經(jīng)實(shí)現(xiàn)的收入必須全額及時(shí)收繳,所需的費(fèi)用申請(qǐng)需經(jīng)由總部審核批準(zhǔn)再撥付使用。資金的批準(zhǔn)使用經(jīng)由三級(jí)權(quán)限管理可以及時(shí)回收資金,全面及時(shí)的掌握整個(gè)企業(yè)資金的使用狀況,實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一調(diào)度,可以避免出現(xiàn)資金沉淀,出現(xiàn)呆賬壞賬的情況,并可以幫助實(shí)現(xiàn)工作流程制度化、規(guī)范化,明確各個(gè)分工環(huán)節(jié),清除資金流轉(zhuǎn)的內(nèi)部障礙。

    (二)強(qiáng)化房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)

    房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的資金密集型的行業(yè),其具有較高的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)。因此,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)該高度重視風(fēng)險(xiǎn)管理工作,以提高面對(duì)外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)造成影響的應(yīng)對(duì)能力。目前有不少房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)還是比較單薄的,管理機(jī)制的建設(shè)不夠健全,風(fēng)險(xiǎn)管理方法比較落后,為了提高識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)、化解風(fēng)險(xiǎn)的能力,首先我們應(yīng)該樹(shù)立風(fēng)險(xiǎn)意識(shí),向每位工作人員滲透風(fēng)險(xiǎn)意識(shí),杜絕在房產(chǎn)開(kāi)發(fā)時(shí)不訂立合同、或訂立合同時(shí)不仔細(xì)推敲的現(xiàn)象出現(xiàn),并建立健全風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)是一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)激烈的行業(yè),稍有操作不當(dāng),不但會(huì)在競(jìng)爭(zhēng)處于劣勢(shì)地位,更有可能致使整個(gè)項(xiàng)目流產(chǎn),所以在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的各個(gè)層次和方面都要考慮到有可能存在的風(fēng)險(xiǎn),這樣才能做到防范于未然。

    (三)健全財(cái)務(wù)管理機(jī)構(gòu),強(qiáng)化房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理

    在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下,市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)日益激烈,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)有據(jù)且科學(xué)編制。在預(yù)算管理的過(guò)程中,預(yù)算編制工作和預(yù)算各項(xiàng)指標(biāo)的細(xì)化分解工作僅是管理的初始階段,預(yù)算的執(zhí)行和控制同樣在預(yù)算管理中發(fā)揮著重大作用。在執(zhí)行中,應(yīng)當(dāng)要求預(yù)算資金使用人員具備勤儉節(jié)約意識(shí)和嚴(yán)格按照預(yù)算資金使用制度來(lái)使用,堅(jiān)決杜絕高消費(fèi),挪用資金占為己有等不良現(xiàn)象的發(fā)生。同時(shí)要強(qiáng)化預(yù)算的剛性的權(quán)威性,通過(guò)加大行政事業(yè)單位內(nèi)部預(yù)算控制和監(jiān)督來(lái)約束財(cái)務(wù)行為。通過(guò)建立科學(xué)的評(píng)價(jià)體系,對(duì)行政事業(yè)單位每項(xiàng)預(yù)算的執(zhí)行情況進(jìn)行有效的評(píng)價(jià)。預(yù)算控制時(shí),積極采用各種方法對(duì)預(yù)算執(zhí)行過(guò)程中反映的問(wèn)題進(jìn)行分析并提出相關(guān)的解決方案達(dá)到預(yù)算與實(shí)際支出大致相符的目標(biāo)要求。

房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)分析范文第5篇

    關(guān)鍵詞:房地產(chǎn);企業(yè)財(cái)務(wù)管理;管理方法

    房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)在我國(guó)現(xiàn)在仍然還是一個(gè)新興的行業(yè),有很大的發(fā)展?jié)摿?是一個(gè)發(fā)展速度比較快并且發(fā)展的過(guò)程相對(duì)比較特殊的行業(yè)?，F(xiàn)在由于房地產(chǎn)的市場(chǎng)出現(xiàn)了很大的變動(dòng)性以及我國(guó)的房地產(chǎn)的企業(yè)的發(fā)展十分的迅速,在我國(guó)的房地產(chǎn)的市場(chǎng)中也逐漸的建立起了一整套的產(chǎn)業(yè)模式。

    一 當(dāng)前我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理現(xiàn)狀以及存在的問(wèn)題

    隨著現(xiàn)代化的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行模式不斷的發(fā)展以及我國(guó)在加入了世界貿(mào)易組織之后帶來(lái)的國(guó)外的行業(yè)的沖擊,面對(duì)復(fù)雜的市場(chǎng)變化以及市場(chǎng)形勢(shì),我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也慢慢的變大。因此,在這樣的背景下,我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展的過(guò)程中出現(xiàn)了不少的問(wèn)題,主要可以表現(xiàn)為以下幾個(gè)方面:

    首先,我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)收支的審批的手續(xù)以及手續(xù)的辦理過(guò)程都相對(duì)不夠規(guī)范,在這樣的情況下就造成了收支的標(biāo)準(zhǔn)的混亂的問(wèn)題,往往都是按照一些相關(guān)的領(lǐng)導(dǎo)的個(gè)人意志的方向進(jìn)行班里。這就使得我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理的過(guò)程中出現(xiàn)了形式上的管理的問(wèn)題。

    其次,一些房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目的規(guī)劃的過(guò)程中雖然也進(jìn)行了一定的建設(shè)的計(jì)劃,但是,由于其本身的內(nèi)部資金管理的科學(xué)性有問(wèn)題,所以很多的時(shí)候就造成了其屬下的子公司的資金不能夠及時(shí)的到位的問(wèn)題,也就無(wú)法對(duì)這些應(yīng)該到賬的款項(xiàng)進(jìn)行合理的規(guī)劃。

    第三,我國(guó)的房地產(chǎn)的企業(yè)在資金的流量上相對(duì)比較大,是屬于一種資金量比較大,金融風(fēng)險(xiǎn)比較高的行業(yè),其所需要負(fù)擔(dān)的稅務(wù)額度也是比較大的,但是我國(guó)的很多的房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于相關(guān)的稅務(wù)法律以及在會(huì)計(jì)上的建制還是相對(duì)比較欠缺的,這就是的其不能夠合理的進(jìn)行稅收的規(guī)劃,從一定的意義上來(lái)講,就使得企業(yè)自身增加了不少的稅務(wù)負(fù)擔(dān)。

    最后,我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)在企業(yè)的發(fā)展的過(guò)程中普遍的對(duì)于企業(yè)的工程決算比較重視,但是對(duì)于項(xiàng)目的決策不夠重視,在企業(yè)的項(xiàng)目投資的過(guò)程中很大的程度上都是依靠項(xiàng)目本身的負(fù)責(zé)人的主觀(guān)上的推斷,這樣的缺乏科學(xué)合理的市場(chǎng)分析的現(xiàn)象必然使得企業(yè)在發(fā)展的過(guò)程中干縮接受的項(xiàng)目缺乏一定的可行性的論證,無(wú)形中也就使得企業(yè)的戰(zhàn)略意義降低了。

    二 加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理的創(chuàng)新探索

    房地產(chǎn)企業(yè)由于其本身的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的過(guò)程比較特殊,所涉及到的面是比較廣的,并且其開(kāi)發(fā)的周期相對(duì)比較長(zhǎng),投資的額度也比較大,所以在資金的回收的過(guò)程中是需要相當(dāng)?shù)臅r(shí)間的。

    首先,要對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的資金進(jìn)行統(tǒng)籌的管理工作。也就是說(shuō),在房地產(chǎn)企業(yè)的資金統(tǒng)籌中,目前因?yàn)槭艿搅藝?guó)家的貨幣政策的影響,這就是的其主要依靠的銀行貸款的一個(gè)資金來(lái)源受到了比較大的影響。

    其次,由于房地產(chǎn)企業(yè)的全面的成本管理以及在控制的方面都存在比較大的問(wèn)題,所以就必須加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理中的成本管理和控制的工作。

    最后,由于房地產(chǎn)企業(yè)在具體的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和實(shí)施的過(guò)程中所面臨的風(fēng)險(xiǎn)比較多,這就需要企業(yè)對(duì)項(xiàng)目的實(shí)施過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行正確的控制和對(duì)待,帶著一定的戰(zhàn)略性的原則實(shí)現(xiàn)對(duì)于項(xiàng)目的過(guò)程的全面的分析和控制管理。在房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理中,加強(qiáng)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的控制以及預(yù)警的工作。在工作中要積極的采取多方面的措施來(lái)針對(duì)財(cái)務(wù)的過(guò)程實(shí)施全方位的風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避和預(yù)警,從而建立起針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)自身的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)警和管理體制。

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