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關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)的法律法規(guī)范文第1篇

關(guān)鍵詞 不動(dòng)產(chǎn)稅 國外經(jīng)驗(yàn) 啟示

一、前言

不動(dòng)產(chǎn)稅一般指的是國家對(duì)包括土地、房屋等建筑物以及與建筑物或者土地相連的附屬物等不動(dòng)資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估、征管的稅種，也稱為財(cái)產(chǎn)稅、地產(chǎn)稅等。不動(dòng)產(chǎn)稅具有稅基廣泛、稅收對(duì)象比較固定、征收方便等特征，征收不動(dòng)產(chǎn)稅在全世界十分普遍。雖然不同國家國情不同，社會(huì)經(jīng)濟(jì)形態(tài)也不同，但是其不動(dòng)產(chǎn)稅收制度仍值得我國去借鑒。研究境外不動(dòng)產(chǎn)稅的成功經(jīng)驗(yàn)，借鑒境外不動(dòng)產(chǎn)稅評(píng)估、征管的成功案例，對(duì)于我國進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)范不動(dòng)產(chǎn)稅，促進(jìn)我國稅制改革，建立適合我國國情發(fā)展的不動(dòng)產(chǎn)稅制體系具有重要的意義。

二、境外不動(dòng)產(chǎn)稅特征及經(jīng)驗(yàn)

（一）境外不動(dòng)產(chǎn)稅制結(jié)構(gòu)趨于簡化

境外不動(dòng)產(chǎn)稅制結(jié)構(gòu)上往往趨于簡化，在課稅方面，大部分國家采用土地規(guī)劃的方法進(jìn)行控制，通過土地規(guī)劃來劃定不動(dòng)產(chǎn)稅。在課稅權(quán)利上，大部分國家對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)稅，將其多規(guī)劃為地方稅種，也有一些采取中央與地方共同享受稅收。在計(jì)稅方法方面，大部分國家采用從價(jià)稅作為計(jì)稅方法，很少采用根據(jù)量的多少進(jìn)行計(jì)稅。從計(jì)稅的根據(jù)方面，多數(shù)國家進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)稅的稅基以不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值作為依據(jù)?？梢钥闯?，境外不動(dòng)產(chǎn)稅制課稅物向房地產(chǎn)等方向傾斜，課稅的權(quán)利向地方傾斜，計(jì)稅的依據(jù)向從價(jià)計(jì)稅傾斜，計(jì)稅的依據(jù)、形式等不斷適應(yīng)不動(dòng)產(chǎn)稅的要求，各項(xiàng)征收環(huán)節(jié)也不斷完善?？梢园l(fā)現(xiàn)，我國不動(dòng)產(chǎn)稅制與境外不動(dòng)產(chǎn)稅制的主要差距為計(jì)稅方式的不科學(xué)、稅基的范圍較小、計(jì)稅依據(jù)不完善、稅制設(shè)計(jì)比較復(fù)雜等方面。

（二）境外不動(dòng)產(chǎn)稅多為地方稅主體稅種

境外不動(dòng)產(chǎn)稅多歸屬為地方稅種，不動(dòng)產(chǎn)稅作為地方政府最穩(wěn)定也是最大的財(cái)政收入來源，有助于維持地方政府所轄屬的學(xué)校、公共場所、醫(yī)院、消防部門等一系列工作的開支，保證地方政府各項(xiàng)工作的順利進(jìn)行。在不動(dòng)產(chǎn)稅權(quán)的管理上，地方政府有一定的權(quán)利進(jìn)行自行決定對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的開征、稅負(fù)等活動(dòng)，有助于形成政府職能和財(cái)政收入?yún)f(xié)調(diào)工作的循環(huán)機(jī)制。不動(dòng)產(chǎn)稅歸屬為地方稅，既可以保證中央政府的財(cái)政收入，也可以調(diào)動(dòng)地方政府進(jìn)行組織稅收征管的積極性，保證不動(dòng)產(chǎn)稅的有效進(jìn)行。

（三）境外不動(dòng)產(chǎn)稅稅收征管方法成熟，評(píng)估體系完善

不動(dòng)產(chǎn)稅一般根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值作為基礎(chǔ)，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的評(píng)估體系的合理性直接影響不動(dòng)產(chǎn)稅征收的公平和效率。很多國家均建立了完善的不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估體系，具有一套完善的財(cái)產(chǎn)等級(jí)、管理、征管的方法，從而保證了不動(dòng)產(chǎn)稅稅務(wù)的正確性和可靠性。例如，波蘭政府對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)稅征收設(shè)置了兩個(gè)專門的部門進(jìn)行收集不動(dòng)產(chǎn)稅收數(shù)據(jù)，一個(gè)部門主要進(jìn)行技術(shù)鑒定，由波蘭的國家信息勘察機(jī)構(gòu)進(jìn)行監(jiān)督，另一個(gè)部門由國家法律體系監(jiān)督進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)鑒定，地方政府的不動(dòng)產(chǎn)稅收征管過程中需要與其進(jìn)行對(duì)比，確保稅收的真實(shí)和公平。而在德國、英國等國家，對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)稅征管具有專業(yè)的不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估其價(jià)值，從而便于政府進(jìn)行稅收征管。同時(shí)，各國在進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)稅估價(jià)過程中，往往采用多種方法，依據(jù)不同的情況進(jìn)行分別估價(jià)，最終確定不動(dòng)產(chǎn)的課稅情況，并且國家還設(shè)立了完善的不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估制度，以防止出現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)投機(jī)的現(xiàn)象。例如，韓國成立的土地估價(jià)委員會(huì)，建立相應(yīng)的不動(dòng)產(chǎn)地價(jià)系統(tǒng)，便于公示不動(dòng)產(chǎn)地價(jià)制度等。

（四）境外不動(dòng)產(chǎn)稅相關(guān)法律法規(guī)十分完善

境外不動(dòng)產(chǎn)稅稅收的法律十分完善，既保證了政府進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)稅收征管的嚴(yán)肅性，也為其征管不動(dòng)產(chǎn)稅提供依據(jù)。各國政府對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)稅收的立法十分重視，均制訂了一系列嚴(yán)謹(jǐn)、規(guī)范、可行的稅法體系。例如，日本關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)稅的相關(guān)法律法規(guī)共制訂了60多部法律法規(guī)，如《土地基本法》《土地征用法》《不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估法》等。這些法律法規(guī)內(nèi)容十分詳盡，并且具有很強(qiáng)的可操作性，有助于政府依法征收不動(dòng)產(chǎn)稅。同時(shí)，各國十分重視不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記工作，出臺(tái)了一系列針對(duì)納稅人偷稅、逃稅、漏稅現(xiàn)象的法律法規(guī)，嚴(yán)厲處罰偷稅漏稅行為，增強(qiáng)了不動(dòng)產(chǎn)稅收的有效性。

三、境外不動(dòng)產(chǎn)稅對(duì)我國的啟示

（一）完善我國不動(dòng)產(chǎn)稅制結(jié)構(gòu)

借鑒國外不動(dòng)產(chǎn)稅制結(jié)構(gòu)并結(jié)合社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境，統(tǒng)一規(guī)范、簡化不動(dòng)產(chǎn)稅收結(jié)構(gòu)。首先，歸并我國不動(dòng)產(chǎn)稅制，為內(nèi)外企業(yè)平等競爭提供良好的稅收環(huán)境。其次，科學(xué)合理設(shè)置不動(dòng)產(chǎn)稅制結(jié)構(gòu)，在使用、轉(zhuǎn)讓與收益等環(huán)節(jié)要合理優(yōu)化，綜合考慮各項(xiàng)影響不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值因素，做到稅制結(jié)構(gòu)上分清主次，簡化程序，避免重復(fù)課稅，最終形成適合我國國情發(fā)展的不動(dòng)產(chǎn)稅制結(jié)構(gòu)。

（二）轉(zhuǎn)變不動(dòng)產(chǎn)稅為地方主體稅種

國外不動(dòng)產(chǎn)稅成功經(jīng)驗(yàn)表明，將不動(dòng)產(chǎn)稅轉(zhuǎn)變?yōu)榈胤降闹黧w稅收十分必要，將不動(dòng)產(chǎn)稅收的絕大部分歸屬于地方政府，并將其培植為稅收收入主體有助于地方政府的發(fā)展。從我國的具體實(shí)踐情況來看，雖然不動(dòng)產(chǎn)稅在地方政府的稅收中所占比例有所上升，但所占比重相對(duì)較小。

（三）健全不動(dòng)產(chǎn)稅征管評(píng)估體系

目前，我國尚不具備完善的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值評(píng)估體系，相應(yīng)的配套評(píng)估體系也不完善，市場也處于不規(guī)范的階段。綜合國外不動(dòng)產(chǎn)稅征管評(píng)估體系的成功經(jīng)驗(yàn)，首先，我國應(yīng)該由稅務(wù)部門領(lǐng)頭，組建專業(yè)的不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)或者組織專業(yè)的不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估小組進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)稅評(píng)估，確保不動(dòng)產(chǎn)稅的真實(shí)性。其次，建立完善合理的不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估體系，進(jìn)而健全不動(dòng)產(chǎn)征管評(píng)估制度，保證不動(dòng)產(chǎn)稅評(píng)估的科學(xué)性、公平性，提高不動(dòng)產(chǎn)稅評(píng)估結(jié)論的可信度。再次，要增加不動(dòng)產(chǎn)稅制評(píng)估工作的公開度和透明度，從而保障各個(gè)納稅人的知情權(quán)，保障其合法權(quán)益，以便其及時(shí)了解不動(dòng)產(chǎn)稅征管評(píng)估過程中所涉及的評(píng)估方法、內(nèi)容以及結(jié)論等信息。最后，要建立不動(dòng)產(chǎn)稅評(píng)估異議機(jī)制，對(duì)于一些納稅人存在異議的申請進(jìn)行及時(shí)處理，保證不動(dòng)產(chǎn)稅估價(jià)能夠及時(shí)反映當(dāng)前市場價(jià)格，促進(jìn)我國不動(dòng)產(chǎn)稅征管的良性發(fā)展。

（四）完善不動(dòng)產(chǎn)稅相關(guān)法律法規(guī)，提高不動(dòng)產(chǎn)稅立法層次

我國目前關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)稅的相關(guān)法律主要有《土地增值稅暫行條例》《房地產(chǎn)稅暫行條例》《城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》等，但是這些稅法普遍存在一些問題，就是對(duì)于不同性質(zhì)的不動(dòng)產(chǎn)存在稅制不統(tǒng)一的問題，導(dǎo)致內(nèi)外稅負(fù)不公平。不動(dòng)產(chǎn)稅種設(shè)置存在不合理的情況，計(jì)稅依據(jù)的科學(xué)性不足，征稅范圍不寬，減免政策混雜，導(dǎo)致稅收調(diào)節(jié)作用很小。因此，必須立足于我國不動(dòng)產(chǎn)稅法體系建設(shè)的現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ)，根據(jù)國家相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策等逐漸提高不動(dòng)產(chǎn)稅的立法層次，完善不動(dòng)產(chǎn)稅相關(guān)法律法規(guī)，制定具有較強(qiáng)操作性的不動(dòng)產(chǎn)稅收法規(guī)，對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)的開發(fā)、交易進(jìn)行有效約束，進(jìn)而維護(hù)不動(dòng)產(chǎn)稅收的權(quán)威。盡快制定具體、規(guī)范、可操作的不動(dòng)產(chǎn)稅收法規(guī)條文，為稅務(wù)部門提供依法征稅的依據(jù)。

（作者單位為天津?qū)W苑市政景觀建設(shè)發(fā)展有限公司）

參考文獻(xiàn)

關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)的法律法規(guī)范文第2篇

我國的抵押登記制度是以不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記制度為基礎(chǔ)，結(jié)合動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記制度發(fā)展起來的。根據(jù)商業(yè)銀行實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，我國抵押登記制度存在以下問題：

（1）抵押登記機(jī)關(guān)不統(tǒng)一。目前，在中國負(fù)責(zé)不動(dòng)產(chǎn)抵押登記的部門分別為國土資源管理局和房產(chǎn)管理局；負(fù)責(zé)動(dòng)產(chǎn)抵押登記的部門有民用航空主管部門、海事局、漁政漁港監(jiān)督管理局、工商局、林業(yè)局、農(nóng)業(yè)局、公證部門、車輛管理所、農(nóng)機(jī)站等。登記部門大部分是行政管理機(jī)關(guān)，行政管理的職能被過分強(qiáng)化，忽視了為市場交易提供信息等服務(wù)功能，服務(wù)意識(shí)差，依法辦事觀念淡薄。結(jié)果是，不能很好地發(fā)揮擔(dān)保物權(quán)登記的效用，不能很好地公示擔(dān)保物權(quán)狀態(tài)并使其具有公信力，難以保護(hù)交易安全、維護(hù)當(dāng)事人合法權(quán)益、促進(jìn)交易的開展。

（2）抵押登記立法不統(tǒng)一。中國抵押登記制度行政色彩濃厚，抵押登記按照各部門對(duì)不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)的行政管理部門職權(quán)劃分而分別進(jìn)行，相應(yīng)的抵押登記立法工作也按照行政管理職能的劃分而分別進(jìn)行。目前，有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)抵押登記的法律法規(guī)有《擔(dān)保法》、《土地登記規(guī)則》、《城市房地產(chǎn)管理法》等7部，有關(guān)動(dòng)產(chǎn)抵押登記的法律法規(guī)有《民用航空器法》、《海商法》、《機(jī)動(dòng)車登記規(guī)定》等12部。由于抵押登記立法不統(tǒng)一，造成各地登記事項(xiàng)、審查原則、登記內(nèi)容等差異較大，給當(dāng)事人帶來操作上的不便，也影響登記效率。

（3）抵押登記效力不統(tǒng)一。一是《擔(dān)保法》第41條規(guī)定采用登記生效主義，而其43條和《擔(dān)保法司法解釋》第49條、第59條則規(guī)定采用登記對(duì)抗主義。二是《擔(dān)保法》第41條規(guī)定抵押合同的成立自登記之日起生效，混同了抵押合同的生效和抵押權(quán)的設(shè)立這兩個(gè)不同的概念。抵押合同的訂立是在抵押交易的當(dāng)事人之間形成抵押權(quán)的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，是一種契約行為，只要經(jīng)當(dāng)事人合議，并符合《合同法》有關(guān)規(guī)定即為有效合同；抵押權(quán)的設(shè)立是保障抵押權(quán)人對(duì)抵押物的優(yōu)先受償權(quán)的行為，是一種物權(quán)行為，只有通過登記公示才能產(chǎn)生對(duì)抗第三人的效力。

（4）登記機(jī)關(guān)審查責(zé)任不明確。有關(guān)抵押登記的法律法規(guī)都未明確規(guī)定登記機(jī)關(guān)在抵押登記時(shí)須對(duì)登記申請的有關(guān)事項(xiàng)進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查，抑或形式審查。例如《機(jī)動(dòng)車登記規(guī)定》關(guān)于抵押登記只規(guī)定了申請人應(yīng)提交的申請材料，而未規(guī)定登記機(jī)關(guān)是應(yīng)該對(duì)這些材料所記載的內(nèi)容的真實(shí)性進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查，還是僅僅對(duì)提供的材料是否齊備等進(jìn)行形式上的審查。

（5）抵押權(quán)優(yōu)先受償規(guī)則不明確，抵押權(quán)人無法確定自己在同一擔(dān)保物上債權(quán)的優(yōu)先受償順序，易使抵押債權(quán)懸空，導(dǎo)致金融機(jī)構(gòu)信貸萎縮，經(jīng)濟(jì)發(fā)展缺乏動(dòng)力。

第二，關(guān)于應(yīng)收賬款的問題?！皯?yīng)收賬款”是會(huì)計(jì)學(xué)上的概念，由于其涵蓋的內(nèi)容比較寬泛且早已被國內(nèi)外商業(yè)實(shí)踐中廣泛使用?！段餀?quán)法》并沒有確定“應(yīng)收賬款”的定義。一般理解為因提品或服務(wù)而產(chǎn)生的金錢債權(quán)，不包括票據(jù)化的債權(quán)。

為使應(yīng)收賬款登記制度能夠順利建立和實(shí)施，目前至少還需要弄清以下問題：

（1）如何理解《物權(quán)法》第228條規(guī)定的“信貸征信機(jī)構(gòu)”的含義。

（2）如何理解《物權(quán)法》第228條規(guī)定“質(zhì)權(quán)自信貸征信機(jī)構(gòu)辦理出質(zhì)登記時(shí)設(shè)立”。

（3）應(yīng)收賬款的范圍有多大？法律沒有對(duì)應(yīng)收賬款進(jìn)行定義，也沒有規(guī)定范圍，由于質(zhì)權(quán)以信貸征信機(jī)構(gòu)辦理出質(zhì)登記為成立條件，那么，登記機(jī)構(gòu)就要判斷出質(zhì)的應(yīng)收賬款是否可以出質(zhì)。這是登記機(jī)構(gòu)難以承擔(dān)的義務(wù)。

關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)的法律法規(guī)范文第3篇

關(guān)鍵詞：不動(dòng)產(chǎn),物權(quán),不動(dòng)產(chǎn)登記制度

不動(dòng)產(chǎn)登記指經(jīng)權(quán)利人申請國家專職部門將有關(guān)申請人的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)之事項(xiàng)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的活動(dòng)。它能使不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)得以確認(rèn)并為交易安全提供法律保障，是房地產(chǎn)管理的重要手段和現(xiàn)代房地產(chǎn)制度的基礎(chǔ)。然而，我國至今尚未制定不動(dòng)產(chǎn)登記法；已制定的法律法規(guī)中雖有不少關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記的規(guī)范，但這些規(guī)范零散，并且相互沖突，不合法理的規(guī)定頗多。在物權(quán)立法提上議事日程之際，筆者運(yùn)用比較研究的方法，從物權(quán)立法的角度對(duì)完善我國不動(dòng)產(chǎn)登記制度作一初步探討。

一、比較研究目前，世界各國所采用的不動(dòng)產(chǎn)登記制度主要有三種類型，即契約登記制度、產(chǎn)權(quán)登記制度、托倫斯登記制度。[1]

（一）契約登記制度。由于這種登記體制是由《法國民法典》創(chuàng)立，故亦稱法國法主義登記制度，其主要特色在于：第一，登記是物權(quán)變動(dòng)對(duì)抗第三人之要件；第二，采取形式審查主義，只要當(dāng)事人提出申請即可登記；第三，登記無公信力，即登記事項(xiàng)不成立或無效時(shí)，不得對(duì)抗善意第三人；第四，登記簿以權(quán)利人為標(biāo)準(zhǔn)而編成，采用人之編成主義（Prinzipdesporsonenfoliuncs）；第五，權(quán)利以動(dòng)態(tài)登記為主，不僅登記物權(quán)現(xiàn)狀，而且還登記物權(quán)的變動(dòng)。

（二）產(chǎn)權(quán)登記制度。這種體制為《德國民法典》所建立，并在德國《土地登記條例》、《地上權(quán)條例》以及《住宅所有權(quán)法》中有明確規(guī)定。其特點(diǎn)是：（1）登記是土地物權(quán)變動(dòng)的效力發(fā)生要件，土地物權(quán)之取得或變更須經(jīng)官方正式登記才具有法律效力；（2）實(shí)質(zhì)審查主義，登記機(jī)關(guān)對(duì)登記申請及權(quán)利變更要進(jìn)行詳細(xì)的合法性審查；（3）登記有公信力，即一經(jīng)登記就具有法律效力；（4）權(quán)利以靜態(tài)登記為主，登記簿不記入物權(quán)的變動(dòng)情況，只記入物權(quán)的現(xiàn)有狀態(tài)；（5）采用物之編成主義（Prin-zipdesReaifoliums），登記簿按地號(hào)順序進(jìn)行排列。

（三）托倫斯登記制度（Torenssyhem）。這種制度1955年創(chuàng)始于澳大利亞，現(xiàn)被美國多數(shù)州和英聯(lián)邦國家所采用，是對(duì)產(chǎn)權(quán)登記制度的改良。其一，采用實(shí)質(zhì)審查主義，并采用公告程序；其二，初次登記自由，其后登記則進(jìn)入強(qiáng)制狀態(tài)，即任何不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)申請第一次登記后，其不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移和變更，不經(jīng)登記無效；其三，登記具有公信力，如果真權(quán)利人因不實(shí)登記而受損害時(shí)，國家負(fù)賠償責(zé)任；其四，人之編成主義，不考慮地號(hào)，按登記次序編排登記簿，并附土地及建筑物位置圖。

通過三種登記制度之比較，可以發(fā)現(xiàn)，首先，各國不動(dòng)產(chǎn)登記制度都是以本國的民事基本法律為基礎(chǔ)，并輔之以單行的不動(dòng)產(chǎn)登記法，不僅設(shè)計(jì)合理、體系完整，而且保留著本國的立法傳統(tǒng)，體現(xiàn)出民族特色。其次，各國不動(dòng)產(chǎn)登記往往實(shí)行房地合一的登記體制。雖然各國不動(dòng)產(chǎn)登記對(duì)象是以土地為主，但西方國家的不動(dòng)產(chǎn)登記法理認(rèn)為建筑物與其附著的土地是緊密聯(lián)系在一起的，[2]因此，這些國家的不動(dòng)產(chǎn)登記，基本上名為土地登記，實(shí)際是土地及地上附著建筑物的一并登記。再次，各國不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)行城鄉(xiāng)統(tǒng)一管理。在許多國家，所有的土地?zé)o論在繁華的鬧市，還是人煙稀少的西部，一般都按統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)由不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理機(jī)構(gòu)辦理登記，以獲得完整的地籍資料，方便土地的宏觀管理。在我國，由于不動(dòng)產(chǎn)登記立法不健全，不動(dòng)產(chǎn)登記制度還存在著諸多問題，因此，有必要在全面考查各國不動(dòng)產(chǎn)登記制度的基礎(chǔ)上，結(jié)合我國不動(dòng)產(chǎn)登記的實(shí)際情況和特點(diǎn)，促進(jìn)我國不動(dòng)產(chǎn)登記制度的日趨完善。

二、我國不動(dòng)產(chǎn)登記制度現(xiàn)狀及存在的問題我國現(xiàn)行有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)登記制度的立法主要有《土地管理法》（1998年8月修訂）、國家土地局的《土地登記規(guī)則》（1989年11月）、《城市房地產(chǎn)管理法》（1994年7月頒布）和建設(shè)部的《城市房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理暫行辦法》（1990年12月）。其中土地登記的內(nèi)容包括：土地的性質(zhì)（主要是集體土地所有權(quán)、國有土地使用權(quán)、集體土地使用權(quán)及他項(xiàng)權(quán)利）、土地權(quán)利來源、權(quán)利主體、權(quán)屬界址、土地面積、用途、使用的限制以及土地等級(jí)和價(jià)格；房屋登記的內(nèi)容有所有權(quán)人、所有權(quán)性質(zhì)、地號(hào)、房屋狀況、契稅交納情況、使用土地面積及土地登記證號(hào)和他項(xiàng)權(quán)利。雖然我國不動(dòng)產(chǎn)登記事業(yè)已經(jīng)步入有法可依的歷史階段，較改革開放以前有了長足地進(jìn)步，但不可否認(rèn)，我國不動(dòng)產(chǎn)登記制度依然存在著不少問題有待解決。

第一，不動(dòng)產(chǎn)登記立法不完善。如上所述，我國不動(dòng)產(chǎn)登記立法主要集中在土地和房地產(chǎn)管理法律、法規(guī)之中，此外《民法通則》、《擔(dān)保法》、《森林法》、《草原法》、《礦產(chǎn)資源法》等也有所涉及。由于各部法律之間銜接不緊密，加之各個(gè)職能部門在立法過程中強(qiáng)調(diào)本部利益，這就造成了各部法律之間在不動(dòng)產(chǎn)登記問題上的規(guī)定相互交叉、沖突，從而使我國不動(dòng)產(chǎn)登記承現(xiàn)出房產(chǎn)和地產(chǎn)的不統(tǒng)一、登記機(jī)關(guān)的不統(tǒng)一、登記程序的不統(tǒng)一、登記效力的不統(tǒng)一、登記權(quán)屬證書的不統(tǒng)一的狀況。在我國法律規(guī)定的應(yīng)登記的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利方面，不動(dòng)產(chǎn)實(shí)體權(quán)利的登記范圍僅包括房屋所有權(quán)、土地使用權(quán)和不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)。而在社會(huì)生活中廣泛存在的土地租賃權(quán)、承包經(jīng)營權(quán)、地上權(quán)、采礦權(quán)等諸多不動(dòng)產(chǎn)實(shí)體權(quán)利卻沒有被列入登記范圍，影響了土地資源的高效利用和對(duì)我國不動(dòng)產(chǎn)利用的宏觀管理。除了不動(dòng)產(chǎn)實(shí)體權(quán)利登記以外，在現(xiàn)實(shí)生活中，同一不動(dòng)產(chǎn)之上可能同時(shí)存在著數(shù)個(gè)物權(quán)，因此，有必要建立不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)順位登記，即不動(dòng)產(chǎn)程序權(quán)利登記制度，以保障正常的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)秩序。而在這一方面，我國不動(dòng)產(chǎn)登記立法處于空白狀態(tài)。這顯然不符合我國社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利保護(hù)的基本要求。

第二，我國不動(dòng)產(chǎn)登記存在房地分立登記的問題。依據(jù)我國現(xiàn)行法律規(guī)定，約有六個(gè)部門可以進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記，如土地登記在土地管理部門，房屋產(chǎn)權(quán)登記在建設(shè)行政管理部門，林地權(quán)登記在森林管理部門等，并且各個(gè)部門登記的內(nèi)容、程序等也有較大差別。眾所周知，不動(dòng)產(chǎn)登記的根本目的在于確認(rèn)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)或完成物權(quán)變動(dòng)，進(jìn)行物權(quán)公示，提供統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的法律基礎(chǔ)，而不僅是對(duì)土地、房屋、森林等不動(dòng)產(chǎn)的行政管理。[3]分別登記恰恰違背了法律設(shè)立不動(dòng)產(chǎn)登記制度的初衷，一方面造成不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)法律基礎(chǔ)的不統(tǒng)一，引起法律法規(guī)之間的相互沖突；另一方面，造成了各個(gè)登記機(jī)關(guān)之間職責(zé)不清，機(jī)構(gòu)膨脹，部門利益相互沖突，其結(jié)果不僅增加了不動(dòng)產(chǎn)登記人的不合理負(fù)擔(dān)，也破壞了地籍資料的完整性和管理的統(tǒng)一性。

第三，不動(dòng)產(chǎn)登記城鄉(xiāng)管理不統(tǒng)一。我國廣大農(nóng)村的房產(chǎn)登記工作主要由村鎮(zhèn)管理部門負(fù)責(zé)。由于村鎮(zhèn)管理部門缺少從事此項(xiàng)工作的專業(yè)人員，對(duì)登記后形成的房屋產(chǎn)籍管理混亂。目前，在國家取消了對(duì)農(nóng)民房產(chǎn)登記的收費(fèi)項(xiàng)目之后，村鎮(zhèn)房產(chǎn)登記工作在大部分地區(qū)已經(jīng)趨于停頓。[4]但實(shí)際上，廣大農(nóng)村中與房地產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)日益活躍，房產(chǎn)的買賣、轉(zhuǎn)讓、抵押等交易活動(dòng)也日趨頻繁。農(nóng)民對(duì)他們?nèi)〉玫姆康禺a(chǎn)權(quán)利，同樣迫切地希望得到政府的保護(hù)。另外，由于城鄉(xiāng)管理不統(tǒng)一，使得一些城市開發(fā)區(qū)、郊區(qū)違反《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，為在城市邊緣地區(qū)的耕地上建房者發(fā)放房屋所有權(quán)證書，以逃避土地管理。

三、完善我國不動(dòng)產(chǎn)登記制度的法律對(duì)策一種較為完善的不動(dòng)產(chǎn)登記制度，必須符合明確產(chǎn)權(quán)、簡化手續(xù)、節(jié)省費(fèi)用和明確登記的公信力的原則。[5]從我國不動(dòng)產(chǎn)登記制度現(xiàn)狀來看，其與完善的登記制度、保障房地產(chǎn)交易安全的要求尚有一定差距，存在著許多問題，亟待進(jìn)一步解決和完善。

（一）吸收、借鑒國外不動(dòng)產(chǎn)登記立法的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，推動(dòng)我國不動(dòng)產(chǎn)登記立法發(fā)展西方各種類型不動(dòng)產(chǎn)登記制度都是以本國的民事基本法律為基礎(chǔ)，并輔之以單行的不動(dòng)產(chǎn)登記法?？梢?，西方各國將不動(dòng)產(chǎn)登記定性為私法行為，其意義在于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的公示及公信，保護(hù)交易安全。目前，我國物權(quán)立法工作已經(jīng)提上日程，借鑒國外立法經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合我國不動(dòng)產(chǎn)登記的實(shí)際情況，在將來出臺(tái)的《物權(quán)法》中明確規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)登記的各項(xiàng)制度，不僅是合理保護(hù)土地資源、發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的要求，也是順應(yīng)世界不動(dòng)產(chǎn)登記立法發(fā)展潮流，完善我國不動(dòng)產(chǎn)登記制度的必然選擇。在《物權(quán)法》規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)登記基本原則、內(nèi)容的基礎(chǔ)上，國務(wù)院也可以適時(shí)地出臺(tái)《不動(dòng)產(chǎn)登記條例》等有關(guān)法規(guī)，細(xì)化物權(quán)立法中關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記的原則性規(guī)定，使我國不動(dòng)產(chǎn)登記真正作到有法可依，更具有實(shí)際操作性。

（二）依據(jù)產(chǎn)權(quán)登記制度，并吸收托倫斯登記制度之優(yōu)點(diǎn)，完善我國不動(dòng)產(chǎn)登記體制物權(quán)制度具有很強(qiáng)的民族性、固有性，不動(dòng)產(chǎn)登記制度也不例外。我國目前不動(dòng)產(chǎn)登記制度具有明顯的行政管理傾向，其制度基礎(chǔ)在于國家干預(yù)主義，這與產(chǎn)權(quán)登記制度，即德國不動(dòng)產(chǎn)登記立法模式極其相似。此外，我國不動(dòng)產(chǎn)登記與產(chǎn)權(quán)登記制度在登記規(guī)則，如登記生效主義、物之編成主義、登記之公信力等方面，也基本一致。首先，《城市房地產(chǎn)管理法》第60條、第61條規(guī)定，房地產(chǎn)權(quán)利變動(dòng)應(yīng)當(dāng)?shù)怯??！锻恋氐怯浺?guī)則》第25條規(guī)定：“不經(jīng)變更登記的土地使用權(quán)、所有權(quán)及他項(xiàng)權(quán)利的轉(zhuǎn)移，屬于非法轉(zhuǎn)讓，不具有法律效力?！憋@然，我國不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的產(chǎn)生、變更都以登記為生效要件。其次，《城市房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理暫行辦法》中規(guī)定，房屋登記的內(nèi)容包括有地號(hào)、使用土地面積及土地登記證號(hào)，登記簿按地號(hào)順序排列。這亦是物之編成主義典型作法。再次，我國不動(dòng)產(chǎn)登記同樣具有公信力，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)一經(jīng)登記即具有法律效力。由此可見，在保持我國現(xiàn)行不動(dòng)產(chǎn)登記制度民族性、固有性基礎(chǔ)上，完善不動(dòng)產(chǎn)登記體制，參照產(chǎn)權(quán)登記制度進(jìn)行，不失為一種最佳的選擇。當(dāng)然，產(chǎn)權(quán)登記制度也并非完美。在完善我國不動(dòng)產(chǎn)登記制度過程中，我們還可以借鑒托倫斯登記制度之優(yōu)點(diǎn)，如錯(cuò)誤登記賠償和強(qiáng)行登記制度等，以彌補(bǔ)產(chǎn)權(quán)登記制度之不足。

（三）統(tǒng)一登記機(jī)關(guān)、消除城鄉(xiāng)分別，實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)登記規(guī)范化有學(xué)者認(rèn)為，我國不動(dòng)產(chǎn)登記程序、效力等不統(tǒng)一的根源在于部門利益之爭，解決的根本途徑是統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)。[6]綜觀世界各國的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)，尚無將土地與房產(chǎn)分為兩套系統(tǒng)進(jìn)行登記的先例。目前，我國一些地方政府，如廣州、深圳、上海、汕頭、廈門等，已經(jīng)意識(shí)到房地分立設(shè)置的缺陷，嘗試將兩部門合而為一，從而實(shí)現(xiàn)房地合一登記。這些大膽地探索不僅代表著設(shè)立統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的發(fā)展趨勢，同時(shí)也為我國將來統(tǒng)一登記機(jī)關(guān)的改革提供寶貴經(jīng)驗(yàn)。我國98年修訂的《土地管理法》明確規(guī)定：“十分珍惜、合理利用土地和切實(shí)保護(hù)耕地是我國的基本國策?！倍粍?dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理的城鄉(xiāng)統(tǒng)一無疑是全面保護(hù)土地資源，加強(qiáng)土地宏觀調(diào)節(jié)的有效途徑。這樣不僅使不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)有了完整的地籍資料，也不會(huì)再存在城鄉(xiāng)接壤處由誰管理之虞。

（四）擴(kuò)大應(yīng)登記不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利之范圍，完善各項(xiàng)登記制度筆者認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)將承包經(jīng)營權(quán)、農(nóng)村宅基地使用權(quán)、地上權(quán)、采礦權(quán)、地段權(quán)和房地產(chǎn)租賃權(quán)納入不動(dòng)產(chǎn)登記范疇，擴(kuò)大應(yīng)登記的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利范圍。就不動(dòng)產(chǎn)登記的具體制度而言，首先，我國房地產(chǎn)交易中的二重買賣（即不動(dòng)產(chǎn)所有人在簽訂買賣合同所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記前，又與他人訂立買賣合同并進(jìn)行了所有權(quán)登記）現(xiàn)象比較普遍，而我國立法對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)采用的是登記生效主義，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，特別是房屋所有權(quán)的確認(rèn)原則以登記為準(zhǔn)，未經(jīng)登記則不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)不轉(zhuǎn)移。因此，第一個(gè)買賣合同的買方只能要求賣方承擔(dān)違約責(zé)任，這對(duì)他來說是極不公平的。如果不動(dòng)產(chǎn)登記立法中設(shè)立預(yù)告登記制度，即賦予債權(quán)以排他的物權(quán)效力，從而保障債權(quán)的實(shí)現(xiàn)，則可以有效地防范二重買賣情況出現(xiàn)，維護(hù)交易安全。其次，我國現(xiàn)行民事立法中尚無完善的善意取得制度，有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)登記的法律法規(guī)也未明確登記公信力的絕對(duì)效力，使得第三人對(duì)登記的信賴得不到法律保障。因此，有必要設(shè)立不動(dòng)產(chǎn)交易的善意取得制度。善意取得的要件應(yīng)包括：（1）取得必須有償；（2）除登記錯(cuò)誤外，民事法律行為本身合法有效；（3）第三人善意且無過失。再次，在不動(dòng)產(chǎn)登記立法中構(gòu)建善意取得制度時(shí)，我們還應(yīng)當(dāng)設(shè)立錯(cuò)誤賠償制度，將其作為對(duì)善意取得制度的補(bǔ)充，以加強(qiáng)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的責(zé)任，維護(hù)不動(dòng)產(chǎn)交易人的合法權(quán)益，保障交易公平、合理。

我國不動(dòng)產(chǎn)登記制度存在著諸多問題，不但造成了不動(dòng)產(chǎn)管理的混亂，也妨礙了我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。在我國物權(quán)立法提上日程之際，理所當(dāng)然應(yīng)當(dāng)在未來《物權(quán)法》中完善不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記制度，使我國不動(dòng)產(chǎn)管理真正作到制度健全，有法可依。

注釋：

[1]參見趙紅梅著：《房地產(chǎn)法論》，中國政法大學(xué)出版社1995年版，第249－252頁。

[2][3]趙鵬越：《借鑒國際經(jīng)驗(yàn)改革我國不動(dòng)產(chǎn)登記制度》，載于《改革與戰(zhàn)略》1999年第1期。

[4]金紹達(dá)：《澳大利亞的產(chǎn)權(quán)登記制度對(duì)我們的啟示》，載于《中國房地產(chǎn)》1995年第10期。

關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)的法律法規(guī)范文第4篇

關(guān)鍵詞：不動(dòng)產(chǎn)物權(quán) 不動(dòng)產(chǎn)登記的性質(zhì) 不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度

不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)制度是一個(gè)既重要又龐大，且錯(cuò)綜復(fù)雜的體系，它基本上由民法實(shí)體法上的物權(quán)法部分和行政法上的不動(dòng)產(chǎn)登記制度兩個(gè)部分組成。

建設(shè)社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)的一個(gè)基本條件是劃清政府與市場主體的各自活動(dòng)范圍，厘定政府職能界限，使政府不去干預(yù)市場主體的具體經(jīng)濟(jì)活動(dòng)而集中精力去做其應(yīng)該做的事情。在經(jīng)濟(jì)管理領(lǐng)域，政府職能將限于核定社會(huì)成員準(zhǔn)人市場的資格，明確民事權(quán)屬狀態(tài)，營造并維護(hù)市場的公平競爭環(huán)境。由此可見，作為明確市場主體產(chǎn)權(quán)歸屬及其權(quán)利享有狀態(tài)內(nèi)容之一的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記制度在政府各項(xiàng)職能中居于基礎(chǔ)性地位。

一． 問題的提出：我國傳統(tǒng)的不動(dòng)產(chǎn)登記制度

由于歷史原因，計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下不動(dòng)產(chǎn)的財(cái)產(chǎn)性長期不被承認(rèn)，不動(dòng)產(chǎn)被排除在財(cái)產(chǎn)法之外，不動(dòng)產(chǎn)登記具有濃厚的行政管理色彩，加之管理權(quán)分散，我國傳統(tǒng)的不動(dòng)產(chǎn)登記極為混亂。

（一）不動(dòng)產(chǎn)登記的法律不統(tǒng)一

我國的行政機(jī)關(guān)在進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí)所依據(jù)的是分散在各個(gè)法律法規(guī)中的登記規(guī)范。僅法律就有《土地管理法》及其《實(shí)施條例》、《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《森林法》、《礦產(chǎn)資源法》、《草原法》、《漁業(yè)法》、《擔(dān)保法》等之多，另外還包括國務(wù)院有關(guān)行政主管部門制定的登記規(guī)則，如國家土地局制定的《土地登記規(guī)則》。這些性質(zhì)、淵源、效力不同的登記法規(guī)都是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代的產(chǎn)物，已不能滿足市場經(jīng)濟(jì)下不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的需要。

（二）不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)不統(tǒng)一

根據(jù)上述分散的法律法規(guī)的規(guī)定，土地、房地產(chǎn)、森林、礦產(chǎn)等所有權(quán)或抵押等的登記分別由縣級(jí)人民政府土地行政、房產(chǎn)、林木、地質(zhì)礦產(chǎn)或地方人民政府規(guī)定的主管部門行使。

在這種傳統(tǒng)的不動(dòng)產(chǎn)登記中，中央和地方政府各部門具有自己管理不動(dòng)產(chǎn)登記的領(lǐng)域，體系龐雜，弊端重重：當(dāng)事人登記時(shí)經(jīng)常要到多個(gè)部門才能登記完畢，而且效力可能不同；分散的登記制度給有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)交易機(jī)關(guān)帶來查閱信息不夠全面的困難，造成土地和其上房屋分別抵押或重復(fù)抵押等現(xiàn)象；各登記機(jī)關(guān)為了部門利益，爭相登記，形成重形式輕審查、人浮于事的局面。

（三）不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤的賠償問題缺乏規(guī)定

我國目前的法律法規(guī)中缺乏關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記賠償問題的規(guī)定，在實(shí)踐中造成不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的權(quán)利和義務(wù)被割裂的畸形現(xiàn)象。登記機(jī)關(guān)僅指向收費(fèi)的權(quán)利，而對(duì)登記錯(cuò)誤的后果不負(fù)任何責(zé)任，嚴(yán)重的損害了當(dāng)事人的合法權(quán)益，由此產(chǎn)生了大量的不動(dòng)產(chǎn)登記糾紛；因?yàn)榈怯洐C(jī)關(guān)不對(duì)錯(cuò)誤的不動(dòng)產(chǎn)登記負(fù)責(zé)，不利于加強(qiáng)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的責(zé)任感，缺乏壓力和動(dòng)力去認(rèn)真履行不動(dòng)產(chǎn)登記的義務(wù)，影響了不動(dòng)產(chǎn)登記的公信力。

（四）不動(dòng)產(chǎn)登記的信息不夠公開化

我國相關(guān)法律法規(guī)沒有明文規(guī)定公開查簿制度。在司法實(shí)踐中經(jīng)常遇到需要查詢當(dāng)事人不動(dòng)產(chǎn)信息的情況，而掌握不動(dòng)產(chǎn)登記信息的部門認(rèn)為登記只是為了執(zhí)行政府的管理職能，不愿或者不及時(shí)、不準(zhǔn)確地提供不動(dòng)產(chǎn)信息。這與物權(quán)變動(dòng)的公示公信原則所要求的登記信息的充分、有效公開相去甚遠(yuǎn)。

二． 重構(gòu)我國不動(dòng)產(chǎn)登記的性質(zhì)

不動(dòng)產(chǎn)登記，也就是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記，是不動(dòng)產(chǎn)所在地的登記機(jī)構(gòu)依申請將不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅在不動(dòng)產(chǎn)登記簿上予以記載的制度。不動(dòng)產(chǎn)登記的性質(zhì)是不動(dòng)產(chǎn)登記制度中的基本問題。

（一）傳統(tǒng)學(xué)界觀點(diǎn)

目前學(xué)界有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)登記的性質(zhì)，大體上有三種學(xué)說:1、公法行為說，該說認(rèn)為:不動(dòng)產(chǎn)登記的性質(zhì)，屬于一種行政行為。 2、私法行為說，該說認(rèn)為，登記效力之發(fā)生在于登記之意思表示，登記效力之發(fā)生脫離申請人意思則難以發(fā)生效力。從登記所產(chǎn)生的效力來看，登記行為是產(chǎn)生私法效果的行為。3、證明行為說，該說避免公、私法性質(zhì)上的判斷，認(rèn)為房屋產(chǎn)權(quán)管理機(jī)關(guān)的職責(zé)范圍也只是審查買賣雙方是否具備辦證(交付)條件，房屋產(chǎn)權(quán)變更登記本身，也只是對(duì)買賣雙方履行買賣合同的結(jié)果進(jìn)行確認(rèn)和公示，而不是對(duì)房屋買賣合同的審查和批準(zhǔn)。

筆者認(rèn)為，不能籠統(tǒng)地判斷不動(dòng)產(chǎn)登記的性質(zhì)，分析不動(dòng)產(chǎn)登記的性質(zhì)必須結(jié)合不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記的種類及物權(quán)的基本分類。

（二）不動(dòng)產(chǎn)登記的性質(zhì)之分析

筆者借鑒準(zhǔn)物權(quán)理論，將我國的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)一分為二，并以此為基礎(chǔ)分別探討不動(dòng)產(chǎn)登記的性質(zhì)，從而在此“二分法”前提下展開對(duì)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的范圍的研究。

1．我國的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的類型

根據(jù)我國現(xiàn)行法律和已頒布的《物權(quán)法》之規(guī)定，筆者認(rèn)為，我國的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)包括以下種類：

（1）不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)：國家所有權(quán)；集體所有權(quán)；私人和其他權(quán)利人的所有權(quán)。

（2）不動(dòng)產(chǎn)擔(dān)保物權(quán)：只有不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)。

（3）不動(dòng)產(chǎn)用益物權(quán)：自然資源使用權(quán)；建設(shè)用地使用權(quán)；土地承包經(jīng)營權(quán)；宅基地使用權(quán)；地役權(quán)。

對(duì)于上述種類，借鑒準(zhǔn)物權(quán)理論，可以將不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)分為準(zhǔn)物權(quán)與典型物權(quán)。典型物權(quán)如我們通常所涉及的土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)等用益物權(quán)。在此主要討論準(zhǔn)物權(quán)問題。

準(zhǔn)物權(quán)同典型物權(quán)相比具有較大的特殊性，但仍然屬于物權(quán)范疇。對(duì)準(zhǔn)物權(quán)概念的理解在學(xué)者之間有一定的差異。如有學(xué)者認(rèn)為準(zhǔn)物權(quán)是指某些性質(zhì)和要件相似于物權(quán)、準(zhǔn)用物權(quán)法規(guī)定的財(cái)產(chǎn)權(quán)，因而法律上把這些權(quán)利當(dāng)作物權(quán)來看待，準(zhǔn)用民法物權(quán)法的規(guī)定。屬于準(zhǔn)物權(quán)的財(cái)產(chǎn)權(quán)有:林木采伐權(quán)、漁業(yè)權(quán)、采礦權(quán)、狩獵權(quán)、先買權(quán)等。也有學(xué)者認(rèn)為，水權(quán)、礦業(yè)權(quán)和漁業(yè)權(quán)等并非為民法所規(guī)定的物權(quán)，將準(zhǔn)物權(quán)稱為特別法上的物權(quán)。如王利明教授認(rèn)為，特別法上的物權(quán)，公民、法人經(jīng)過行政特別許可而享有的可以從事某種國有自然資源開發(fā)或作某種特定的利用的權(quán)利，如取水權(quán)、采礦權(quán)、養(yǎng)殖權(quán)等。當(dāng)然，也有學(xué)者明確地使用準(zhǔn)物權(quán)這一概念。如崔建遠(yuǎn)教授認(rèn)為，準(zhǔn)物權(quán)不是屬性相同的單一權(quán)利的稱謂，而是一組性質(zhì)有別的權(quán)利的總稱。按照通說，它是由礦業(yè)權(quán)、水權(quán)、漁業(yè)權(quán)和狩獵權(quán)等組成。為了論述的方便，筆者使用準(zhǔn)物權(quán)這一表述。

準(zhǔn)物權(quán)的客體一般具有不特定性，準(zhǔn)物權(quán)的取得與自然資源主管部門的行政許可相聯(lián)系。2004年7月1日起實(shí)施的《中華人民共和國行政許可法》規(guī)定，涉及有限資源開發(fā)利用的，應(yīng)作為行政許可的事項(xiàng)(第12條規(guī)定)。由于準(zhǔn)物權(quán)所指向的標(biāo)的物是自然資源，而自然資源是有限的，并且與可持續(xù)發(fā)展和環(huán)境保護(hù)相關(guān)，因此，準(zhǔn)物權(quán)具有很強(qiáng)的公法色彩。

準(zhǔn)物權(quán)由行政許可而取得，其客體具有不確定性，同時(shí)準(zhǔn)物權(quán)上負(fù)有較多的公法上的義務(wù)，一般不能自由轉(zhuǎn)讓，準(zhǔn)物權(quán)的行使一般不以對(duì)物的占有為必要。[1]（P76-P85）

2．我國不動(dòng)產(chǎn)登記的性質(zhì)

筆者認(rèn)為，對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)登記之性質(zhì)，應(yīng)以“二分法”區(qū)別對(duì)待。依不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)類型的不同將登記主要分成兩類:

一類是行政機(jī)關(guān)依照法律規(guī)定的條件和程序許可或確認(rèn)的物權(quán)之登記，如探礦權(quán)、采礦權(quán)、取水權(quán)等有關(guān)國家所有的自然資源的準(zhǔn)物權(quán)。這一類準(zhǔn)物權(quán)的登記，涉及公共利益和行政管理權(quán)關(guān)系密切。

另一類是通過合同、繼承取得或者以土地出讓方式產(chǎn)生的典型物權(quán)變動(dòng)之登記，如房屋所有權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、土地承包經(jīng)營權(quán)、地役權(quán)等。這一類基本上和行政管理權(quán)沒有關(guān)系，主要是物權(quán)人通過登記機(jī)構(gòu)的公示來確保自己的權(quán)利。

基于此，筆者認(rèn)為，前一類以不動(dòng)產(chǎn)行政管理理論為基礎(chǔ)的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記屬于行政行為范疇，應(yīng)由行政許可或行政確認(rèn)等加以規(guī)范；后一類與公民權(quán)益息息相關(guān)，以民法物權(quán)法理論為基礎(chǔ)的登記應(yīng)為復(fù)合性質(zhì)的行為，應(yīng)當(dāng)是我們目前建立統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記制度要討論的重點(diǎn)。需要說明的是，“二分法”與物權(quán)的平等保護(hù)原則并不矛盾，相反，恰恰是對(duì)其的合理補(bǔ)充。

綜上所述，不動(dòng)產(chǎn)登記行為的性質(zhì)應(yīng)以“二分法”論。目前實(shí)務(wù)界和行政法學(xué)界不分種類地籠統(tǒng)地只強(qiáng)調(diào)不動(dòng)產(chǎn)登記行為性質(zhì)的公法性或一味強(qiáng)調(diào)不動(dòng)產(chǎn)登記行為的私法效果，又或是單以證明行為論，均不足以全面闡釋內(nèi)容豐富的不動(dòng)產(chǎn)登記行為。只有先明確不動(dòng)產(chǎn)登記的性質(zhì)，才能制定出不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的立法框架。本文所探討的不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的行政法視角正是基于這一前提之下。

3．構(gòu)建我國不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度下不動(dòng)產(chǎn)登記的性質(zhì)

由于準(zhǔn)物權(quán)登記的行政行為性質(zhì)以及目前政出多門、管理分散的現(xiàn)狀，準(zhǔn)物權(quán)登記的統(tǒng)一無論在理論上還是實(shí)踐中都是不成熟的。

現(xiàn)階段構(gòu)建我國的不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的范圍應(yīng)以后一類復(fù)合行為性質(zhì)的不動(dòng)產(chǎn)登記為限。這種復(fù)合性質(zhì)的不動(dòng)產(chǎn)登記，有兩重意義：一是公法上的意義，一是私法上的意義。前者的意義在于行政權(quán)力對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的監(jiān)督管理和給國家稅收提供依據(jù)；后者的意義在于通過權(quán)利狀態(tài)的公示，保證交易的安全。

有學(xué)者認(rèn)為這種復(fù)合行為性質(zhì)的不動(dòng)產(chǎn)登記“是一種準(zhǔn)行政行為和證明行為”。[2]（P9）筆者比較贊同這種觀點(diǎn)。行政行為以法律效果的內(nèi)容是效果意思還是觀念表示為標(biāo)準(zhǔn)，分為行政行為與準(zhǔn)行政行為。一般認(rèn)為，行政行為是一種法律行為，它是依照行政機(jī)關(guān)的意思表示直接產(chǎn)生法律效力的行為。準(zhǔn)行政行為是介于法律行為與事實(shí)行為之間的一種行為，本身并不能直接為相對(duì)人設(shè)定行政法上的權(quán)利義務(wù)。該種觀念表示行為雖然也伴隨一定的法律效果，但與法律行為不同，該種行為效果完全基于法律的直接規(guī)定而產(chǎn)生，并非基于行政機(jī)關(guān)的意思而產(chǎn)生。因此，行政登記屬于準(zhǔn)行政行為，只產(chǎn)生間接的法律效果，而不產(chǎn)生直接的法律效果。[3]（P33）

該行為之所以屬于準(zhǔn)行政行為:其一，登記行為是一種觀念表示，不包含登記機(jī)關(guān)的意思表示，只代表登記主體對(duì)客觀事實(shí)的認(rèn)知與判斷，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記的內(nèi)容只是對(duì)申請人的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)享有與處置情況進(jìn)行核實(shí)、登錄。其二，登記行為的效果基于法律的明文規(guī)定而非行政主體的意思表示，該行為表明的是國家對(duì)民事權(quán)利主體所享有的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的一種確認(rèn)。從行政主體的意思參與程度講，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記中，行政主體一般無自由裁量余地，對(duì)于符合條件的申請，其負(fù)有登錄的義務(wù)與職責(zé)，是對(duì)私權(quán)狀況的予以證明而非干預(yù)。所以，這一種不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記行為應(yīng)是一種準(zhǔn)行政行為，同時(shí)也是一種證明行為，如梁慧星老師所言，“不動(dòng)產(chǎn)登記在本質(zhì)上是國家證明行為，而不是批準(zhǔn)行為”。

作為準(zhǔn)行政行為的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記具有兩項(xiàng)功能:一是證明，登記行為在客觀上產(chǎn)生一種公示效果，因此可以證明登記在不動(dòng)產(chǎn)登記薄上的權(quán)利是正確、真實(shí)的，只有提供充足的反證，不動(dòng)產(chǎn)登記薄中的登記內(nèi)容才能被推翻；二是確認(rèn)，登記在不動(dòng)產(chǎn)登記薄中的內(nèi)容是經(jīng)過行政機(jī)關(guān)的核實(shí)后所做的記載，代表著官方對(duì)權(quán)利主體所享有的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的確認(rèn)，因此在客觀上具有一定的公定力。 三． 構(gòu)建我國不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的思考

《物權(quán)法》第10條規(guī)定，“不動(dòng)產(chǎn)登記，由不動(dòng)產(chǎn)所在地的登記機(jī)構(gòu)辦理。國家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度。統(tǒng)一登記的范圍、登記機(jī)構(gòu)和登記辦法，由法律、行政法規(guī)規(guī)定。”

如前所述，由于準(zhǔn)物權(quán)登記的行政行為性質(zhì)以及目前政出多門、管理分散的現(xiàn)狀，準(zhǔn)物權(quán)登記的統(tǒng)一無論在理論上還是實(shí)踐中都是不成熟的。要想統(tǒng)一絕非易事，所以暫且維持現(xiàn)狀。以民法物權(quán)法理論為基礎(chǔ)的典型物權(quán)的登記是準(zhǔn)行政行為和證明行為，應(yīng)當(dāng)是我們目前建立統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記制度要討論的問題。

（一）確立統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)

不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)確定在哪一個(gè)部門，應(yīng)當(dāng)根據(jù)法理和國際慣例確定。世界各國或地區(qū)的登記機(jī)關(guān)，無非是司法部門和地政部門兩種。德國實(shí)行的是司法部門登記的做法，他們的土地登記實(shí)際上就是不動(dòng)產(chǎn)登記，而且這種登記仍可以為不動(dòng)產(chǎn)的交易秩序提供由國家公信力支持的、公開的、統(tǒng)一的法律基礎(chǔ)。結(jié)合我國實(shí)際情況，由法院進(jìn)行登記，登記結(jié)果必然對(duì)裁判產(chǎn)生影響。比如由于工作人員的一些原因造成登記錯(cuò)誤，本應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。但如果由法院自己去追究，是會(huì)有一定干擾的。并且登記在我國有準(zhǔn)行政行為的性質(zhì)，登記由行政機(jī)關(guān)承擔(dān)有其合理性。

筆者認(rèn)為，目前以地政部門的登記為基礎(chǔ)建立我國的不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，應(yīng)當(dāng)說較為實(shí)際和方便操作。理由是：第一，不動(dòng)產(chǎn)的核心是土地產(chǎn)權(quán)，其他不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)也以土地產(chǎn)權(quán)為基礎(chǔ)，因此登記機(jī)關(guān)的統(tǒng)一，必然是以土地登記為基礎(chǔ)和核心的統(tǒng)一。第二，我國自1987年開展土地登記工作以來，已基本完成城市土地和大部分農(nóng)村土地的登記工作，可以說我國的絕大多數(shù)土地的初始登記工作基本完成，這為不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記奠定了基礎(chǔ)。

在這方面有我國臺(tái)灣地區(qū)的立法經(jīng)驗(yàn)可以借鑒。臺(tái)灣的不動(dòng)產(chǎn)登記原則上是由縣市地政機(jī)關(guān)辦理的。從臺(tái)灣目前的情況來看，由于各市縣依法在轄區(qū)內(nèi)分設(shè)登記機(jī)關(guān)，即地政事務(wù)所，這又大大簡化了土地登記作業(yè)的流程，便利人民申請登記，符合實(shí)際生活的需要。

所以，在不動(dòng)產(chǎn)登記制度上，我們可以充分學(xué)習(xí)臺(tái)灣地區(qū)的立法經(jīng)驗(yàn)，并結(jié)合大陸實(shí)際，不動(dòng)產(chǎn)登記應(yīng)以原土地登記部門為基礎(chǔ)，在土地管理部門內(nèi)另設(shè)機(jī)構(gòu)，成立統(tǒng)一規(guī)范符合實(shí)際的不動(dòng)產(chǎn)登記局。這樣做的好處在于節(jié)約社會(huì)成本，便于實(shí)踐操作。此外，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)實(shí)行垂直領(lǐng)導(dǎo)制，規(guī)定嚴(yán)密的登記程序，以加強(qiáng)管理的力度，防止不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)利用自己的服務(wù)進(jìn)行牟利。

（二）明確統(tǒng)一登記的范圍

不動(dòng)產(chǎn)涉及的面很廣，土地、房屋是不動(dòng)產(chǎn)，草原、林地、水庫、道路也是不動(dòng)產(chǎn)，探礦、采礦、養(yǎng)殖、電力和通訊等設(shè)施都涉及不動(dòng)產(chǎn)。哪些不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)納入統(tǒng)一登記的范圍，哪些不宜統(tǒng)一登記，在我國現(xiàn)階段應(yīng)當(dāng)加以區(qū)分。

根據(jù)前述準(zhǔn)物權(quán)與典型物權(quán)的劃分，不動(dòng)產(chǎn)登記性質(zhì)的“二分法”，對(duì)于民事主體之間的物權(quán)變動(dòng)，如房屋所有權(quán)、土地承包經(jīng)營權(quán)等，不涉及行政機(jī)關(guān)的意思表示，與行政管理關(guān)系無關(guān)，依據(jù)準(zhǔn)行政行為屬性，將其納入統(tǒng)一登記范圍當(dāng)屬無疑。但是采礦權(quán)、取水權(quán)等有關(guān)國家所有的自然資源這些準(zhǔn)物權(quán)，行政機(jī)關(guān)依行政許可等產(chǎn)生的物權(quán)變動(dòng)，不宜納入進(jìn)來。因?yàn)檫@涉及到行政管理體制的改革，而行政管理體制改革本身也有一個(gè)過程，目前尚不成熟。

（三）明確不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的賠償責(zé)任

根據(jù)物權(quán)法和不動(dòng)產(chǎn)登記的基本原理，登記是以國家的公信力為不動(dòng)產(chǎn)的交易提供法律基礎(chǔ)的行為。如果登記發(fā)生錯(cuò)誤，也就是交易基礎(chǔ)發(fā)生錯(cuò)誤，當(dāng)事人及其他利害關(guān)系人均可能因此而遭受損害。為了保障權(quán)利人的合法權(quán)益以及加強(qiáng)登記人員責(zé)任感，有必要建立權(quán)利人登記救助機(jī)制，完善登記機(jī)關(guān)及其工作人員的責(zé)任制度。

權(quán)利人救助機(jī)制已為《物權(quán)法》所確立，增設(shè)了預(yù)告登記、更正登記、異議登記制度，在此不再贅述。我們主要討論登記機(jī)關(guān)的賠償責(zé)任。

登記的準(zhǔn)確、真實(shí)及完整是登記工作的內(nèi)在要求。筆者認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記行為給相對(duì)人造成實(shí)際損失的情況下，已完全滿足行政賠償?shù)臉?gòu)成要件:從主體角度講，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的登記工作是由行政機(jī)關(guān)而非司法機(jī)關(guān)來完成；其次，登記行為同樣是一種履行行政職務(wù)的行為；第三，登記行為確實(shí)可能給相對(duì)人造成現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)損失，且該損失屬于直接損失；第四，登記行為與相對(duì)人的損失之間確實(shí)存在因果關(guān)系，登記行為是造成損失的前提條件；第五，濫用職權(quán)以及不當(dāng)或錯(cuò)誤的登記，說明行政機(jī)關(guān)在履行登記職責(zé)過程中違反了對(duì)相對(duì)人應(yīng)盡的義務(wù)，構(gòu)成行政賠償中的違法行為。

此外，登記機(jī)關(guān)應(yīng)設(shè)立登記賠償備用基金。從國外立法實(shí)踐上看，德國和瑞士專門設(shè)立登記賠償基金，以彌補(bǔ)可能造成的對(duì)真正權(quán)利人利益的損害，我國也可以仿此例設(shè)立專門的登記基金。登記基金的來源應(yīng)考慮：在不動(dòng)產(chǎn)登記的業(yè)務(wù)中，將按件收取的費(fèi)用，納入不動(dòng)產(chǎn)登記賠償基金；登記機(jī)關(guān)可以向保險(xiǎn)公司投保，設(shè)立責(zé)任保險(xiǎn)；登記機(jī)關(guān)可以依法設(shè)立行政追償權(quán)，以保證有足夠的賠償基金。

（四）按照公平、公正、效率、便民的要求，建立現(xiàn)代行政程序制度

1．窗口式辦公

窗口式辦公，就是以單獨(dú)對(duì)外的收發(fā)文室為窗口受理業(yè)務(wù)，公民、法人只需將申請文件和必備資料從窗口遞入，即可按規(guī)定的時(shí)限到窗口領(lǐng)取結(jié)果，受理人和辦理人相分開，一個(gè)窗口進(jìn)一個(gè)窗口出，封閉辦公，集中對(duì)外。[4](P478)

2.建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的信息公開制度

信息公開是行政公開的基本原則。其意義在于：一方面，公開由行政權(quán)力來源于人民主權(quán)這一根本性事實(shí)所決定，權(quán)力運(yùn)行的全過程應(yīng)當(dāng)為權(quán)力的授出人——所有人知曉；另外一方面，公開也是行政權(quán)力健康運(yùn)行的本質(zhì)要求。[5](P21)

首先是政務(wù)信息公開。對(duì)與群眾利益相關(guān)的、便于群眾參與管理和監(jiān)督的政務(wù)信息，逐步定期披露，既增加了政務(wù)工作的透明度，又增強(qiáng)登記機(jī)關(guān)的責(zé)任感。

其次是建立資料信息的可查詢制度。信息公開的對(duì)象應(yīng)是社會(huì)全體成員，改變目前僅是向特定群體（當(dāng)事人、法官、律師等）公開的做法，體現(xiàn)透明化管理、為人民服務(wù)的立場；信息公開的內(nèi)容應(yīng)包括所有資料，徹底改變目前僅能查詢或使用有限登記資料的做法，只有全面的信息才能使當(dāng)事人作出正確的不動(dòng)產(chǎn)交易決策；明確信息公開的方式，包括布告欄、咨詢服務(wù)小組、網(wǎng)上公告等，以實(shí)現(xiàn)全方位、高質(zhì)量的服務(wù)。

在不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度下，信息的公開暢通能全面保護(hù)當(dāng)事人的知情權(quán)，避免造成土地和其上房屋分別抵押、重復(fù)抵押或不法分子惡意登記等現(xiàn)象。

參考文獻(xiàn)

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關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)的法律法規(guī)范文第5篇

論文關(guān)鍵詞：中小企業(yè)；融資；動(dòng)產(chǎn)擔(dān)保；權(quán)利擔(dān)保

中小企業(yè)在我國國民經(jīng)濟(jì)中具有重要作用，已經(jīng)成為我國國民經(jīng)濟(jì)增長和協(xié)調(diào)運(yùn)行的基礎(chǔ)性力量，支持中小企業(yè)發(fā)展具有重要意義。一直以來，融資難都是制約中小企業(yè)快速發(fā)展又難于破解的主要問題之一。造成中小企業(yè)融資難的原因有許多，其中信貸融資難的主要因素則是金融機(jī)構(gòu)過于依賴土地和建筑物等不動(dòng)產(chǎn)作為擔(dān)保物，而中小企業(yè)的主要資產(chǎn)卻多以動(dòng)產(chǎn)和權(quán)利為主。基于緩解融資難現(xiàn)狀，支持、促進(jìn)中小企業(yè)發(fā)展的現(xiàn)實(shí)需求，越來越多的金融機(jī)構(gòu)、行政部門、企業(yè)積極創(chuàng)新融資擔(dān)保模式，并付諸于實(shí)踐。融資擔(dān)保模式創(chuàng)新過程中存在諸多的法律問題，值得我們關(guān)注并不斷探求完善相關(guān)法律制度的對(duì)策。

一、中小企業(yè)融資擔(dān)保模式創(chuàng)新的實(shí)踐

中小企業(yè)享有的權(quán)利種類繁多，擁有的動(dòng)產(chǎn)資源豐富，這些動(dòng)產(chǎn)與權(quán)利都可成為擔(dān)保物，因此，減少金融機(jī)構(gòu)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)擔(dān)保的依賴，創(chuàng)新中小企業(yè)融資擔(dān)保模式，具有廣闊空間和大好的前景。近幾年，在中國人民銀行的推動(dòng)下和政府的支持下，金融機(jī)構(gòu)對(duì)動(dòng)產(chǎn)和權(quán)利擔(dān)保融資業(yè)務(wù)創(chuàng)新的力度不斷增加，取得了較好的效果。

（一）權(quán)利擔(dān)保融資的創(chuàng)新

1、用益物權(quán)擔(dān)保融資的創(chuàng)新

用益物權(quán)是指對(duì)他人的物在一定范圍內(nèi)，加以使用和收益的定限物權(quán)?！段餀?quán)法》第184條規(guī)定，耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)不得抵押，但法律另有規(guī)定可以抵押的除外。除此之外，《物權(quán)法》對(duì)用益物權(quán)作擔(dān)保物并無限制，這為用益物權(quán)擔(dān)保融資提供了法律保障。實(shí)踐中，基于林地承包經(jīng)營權(quán)、采礦權(quán)、海域使用權(quán)等權(quán)利作擔(dān)保融資的模式，都屬于用益物權(quán)擔(dān)保融資創(chuàng)新的范疇。這些用益物權(quán)用于擔(dān)保融資，幫助了許多中小企業(yè)利用潛在價(jià)值得到所需信貸資金，并在一定程度上提高了放貸銀行的資金使用率。

2、財(cái)產(chǎn)權(quán)利質(zhì)押融資的創(chuàng)新

根據(jù)《物權(quán)法》第223條的規(guī)定，股權(quán)、知識(shí)產(chǎn)權(quán)中的財(cái)產(chǎn)權(quán)、應(yīng)收賬款等財(cái)產(chǎn)權(quán)利可以出質(zhì)。實(shí)踐中，對(duì)于債權(quán)人而言，股權(quán)、知識(shí)產(chǎn)權(quán)、應(yīng)收賬款等權(quán)利質(zhì)押的風(fēng)險(xiǎn)較難控制，因此，金融機(jī)構(gòu)并不愿意接受這些財(cái)產(chǎn)權(quán)利質(zhì)押。近幾年，金融機(jī)構(gòu)關(guān)于財(cái)產(chǎn)權(quán)利質(zhì)押貸款的探索與創(chuàng)新主要是完善質(zhì)押融資中的權(quán)利價(jià)值評(píng)估、權(quán)利出質(zhì)登記、權(quán)利交易等相關(guān)操作環(huán)節(jié)，以此降低融資風(fēng)險(xiǎn)，消除金融機(jī)構(gòu)的顧慮，推動(dòng)權(quán)利質(zhì)押融資的發(fā)展。此外，金融機(jī)構(gòu)也在不斷探索拓展應(yīng)收賬款質(zhì)押的類別，由此出現(xiàn)了訂單質(zhì)押、旅游門票收費(fèi)權(quán)質(zhì)押等融資模式，這些融資模式把企業(yè)無形財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)化為了動(dòng)態(tài)資產(chǎn)，緩解了企業(yè)融資難的狀況。

3、其他權(quán)利擔(dān)保融資的創(chuàng)新

權(quán)利擔(dān)保融資模式創(chuàng)新的實(shí)踐還有很多，如簡陽農(nóng)村信用合作聯(lián)社推出的沙石開采權(quán)質(zhì)押貸款，嘉興銀行推出的排污權(quán)抵押貸款，義烏地區(qū)推行的商位使用權(quán)質(zhì)押貸款等等。這些權(quán)利擔(dān)保融資模式拓寬了企業(yè)的融資渠道，在一定程度上解決了企業(yè)融資難問題。

（二）動(dòng)產(chǎn)擔(dān)保融資模式的創(chuàng)新

動(dòng)產(chǎn)資源種類較多，融資空間廣闊，金融機(jī)構(gòu)不斷加大對(duì)動(dòng)產(chǎn)擔(dān)保融資模式的創(chuàng)新力度，推出了油品、黃金、黃酒、大蒜等動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押貸款模式，再如山東恒泰農(nóng)村合作銀行推出的鋼結(jié)構(gòu)抵押貸款模式，這些新的擔(dān)保創(chuàng)新方式在一定程度上滿足了企業(yè)的資金需求、促進(jìn)了銀行貸款的良性循環(huán)。

（三）保證擔(dān)保融資模式的創(chuàng)新

保證擔(dān)保融資創(chuàng)新主要是聯(lián)保貸款模式，即三個(gè)或三個(gè)以上企業(yè)按自愿原則組成聯(lián)保體，銀行對(duì)聯(lián)保體成員進(jìn)行授信，成員之間相互承擔(dān)連帶責(zé)任的一種融資模式。根據(jù)行業(yè)、地域的不同，各銀行采用的中小企業(yè)聯(lián)保貸款模式亦不同，有聯(lián)?；鹉Ｊ剑▍f(xié)會(huì)聯(lián)保模式）、網(wǎng)絡(luò)聯(lián)保、行業(yè)聯(lián)保、聯(lián)貸聯(lián)保等多種模式。聯(lián)保貸款模式有利于成員間內(nèi)部監(jiān)督，相互督促及時(shí)還款，同時(shí)，還具有更強(qiáng)的靈活性、可變性、易操作性，聯(lián)保貸款為中小企業(yè)獲得了更多的信貸資金。

二、中小企業(yè)融資擔(dān)保模式創(chuàng)新中的法律困境

（一）相關(guān)法律規(guī)范不健全

中小企業(yè)融資擔(dān)保模式的創(chuàng)新與發(fā)展，需要相關(guān)法律制度的保護(hù)和扶持。而權(quán)利和動(dòng)產(chǎn)擔(dān)保法律規(guī)范的不健全，導(dǎo)致中小企業(yè)融資擔(dān)保模式創(chuàng)新發(fā)過程中存在諸多問題。 　1、權(quán)利擔(dān)保的合法性缺失

（1）排污權(quán)抵押貸款缺乏法律依據(jù)

自2008年嘉興市推出排污權(quán)抵押貸款以來，排污權(quán)抵押貸款模式迅速在全國蔓延。關(guān)于排污權(quán)的法律性質(zhì)，學(xué)界有多種觀點(diǎn)：有學(xué)者主張排污權(quán)屬用益物權(quán)；有學(xué)者主張排污權(quán)具有準(zhǔn)物權(quán)屬性；有學(xué)者認(rèn)為，排污權(quán)是種新型的環(huán)境役權(quán)；有學(xué)者認(rèn)為，排污權(quán)屬于人役權(quán)。也有學(xué)者認(rèn)為，排污權(quán)進(jìn)入物權(quán)體系困難重重，而將排污權(quán)歸入合同債權(quán)既在理論上可取，又有助于排污權(quán)靈活運(yùn)作。然而，依物權(quán)法定主義，排污權(quán)并未作為物權(quán)得到法律上的承認(rèn)，其物權(quán)屬性不能確定。同時(shí)，排污權(quán)的環(huán)境役權(quán)、人役權(quán)、合同債權(quán)性質(zhì)也局限于理論探討，沒有得到立法機(jī)關(guān)的確認(rèn)。因此，排污權(quán)抵押貸款的實(shí)踐探索還缺乏法律依據(jù)，對(duì)于排污權(quán)的屬性、排污權(quán)抵押的可行性以及排污權(quán)交易的條件等問題都有待相關(guān)法律法規(guī)的確認(rèn)與完善。

（2）河道沙石開采權(quán)、商位使用權(quán)擔(dān)保貸款缺乏法律保障

2010年簡陽市探索出沙石開采權(quán)質(zhì)押融資模式，為保障這一模式順利實(shí)施，人民銀行簡陽市中心支行會(huì)同簡陽市水利局了《簡陽市河道沙石開采權(quán)質(zhì)押貸款管理辦法（試行）》。然而，對(duì)于沙石開采權(quán)的性質(zhì)，有學(xué)者主張河道沙石屬礦產(chǎn)資源，沙石開采權(quán)則屬于采礦權(quán)，若此種主張成立，則沙石開采權(quán)屬用益物權(quán)，沙石開采權(quán)擔(dān)保的方式應(yīng)為抵押?！端ā贰ⅰ兜V產(chǎn)資源法》及相關(guān)法律法規(guī)對(duì)沙石開采權(quán)性質(zhì)并沒有規(guī)定，因此，沙石開采權(quán)擔(dān)保是抵押還是質(zhì)押，滿足哪些條件此項(xiàng)擔(dān)保可以成立，仍有待相關(guān)法律法規(guī)予以明確規(guī)范。

目前，全國許多金融機(jī)構(gòu)推出了商位（鋪）使用權(quán)擔(dān)保貸款。對(duì)于商位使用權(quán)擔(dān)保是抵押還是質(zhì)押，商鋪使用權(quán)能否轉(zhuǎn)租等問題，現(xiàn)有法律法規(guī)的規(guī)定并不明確，有待進(jìn)一步規(guī)范。

2、動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押監(jiān)管法律法規(guī)不完善

隨著動(dòng)產(chǎn)擔(dān)保融資的發(fā)展，動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押監(jiān)管這一融資擔(dān)保模式迅速興起。在實(shí)踐中，動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押監(jiān)管的一般操作模式為：債務(wù)人向銀行申請貸款并以動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行質(zhì)押擔(dān)保，銀行委托第三人（一般為物流企業(yè)，在動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押監(jiān)管中作為監(jiān)管人）代為監(jiān)管質(zhì)物，履行監(jiān)管責(zé)任，包括但不限于對(duì)質(zhì)物的數(shù)量、質(zhì)量的監(jiān)管，對(duì)債務(wù)人或出質(zhì)人出入庫權(quán)利予以限制和約束，必要時(shí)對(duì)債務(wù)人履行債務(wù)的能力予以監(jiān)管，發(fā)現(xiàn)有害于質(zhì)權(quán)人利益的情形時(shí)及時(shí)通知質(zhì)權(quán)人，防止損失的發(fā)生或擴(kuò)大。由于法律對(duì)“監(jiān)管”的概念并無明確規(guī)定，我國動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押監(jiān)管法律法規(guī)也不完善，動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押監(jiān)管實(shí)施過程中債權(quán)人與監(jiān)管人主要通過質(zhì)押監(jiān)管合同明確各自的權(quán)責(zé)。因此，訂立合同時(shí)未考慮到的風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)時(shí)，債權(quán)人與監(jiān)管人的權(quán)責(zé)分配就缺乏法律保障，所以，要積極完善動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押監(jiān)管的相應(yīng)法律法規(guī)，為動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押監(jiān)管業(yè)務(wù)的發(fā)展提供法律保障。

3、融資性擔(dān)保機(jī)構(gòu)行業(yè)規(guī)范的缺失

融資性擔(dān)保機(jī)構(gòu)對(duì)保證擔(dān)保融資模式的創(chuàng)新與發(fā)展起著舉足輕重的作用。由于缺少對(duì)擔(dān)保機(jī)構(gòu)的法律規(guī)范和行業(yè)管理，實(shí)踐中，擔(dān)保機(jī)構(gòu)擔(dān)保效力不足，不能發(fā)揮其應(yīng)有的作用。因此，要積極完善融資擔(dān)保機(jī)構(gòu)相關(guān)法律法規(guī)，明確融資擔(dān)保業(yè)監(jiān)管主體、為擔(dān)保機(jī)構(gòu)確定對(duì)等的權(quán)利與責(zé)任，消除現(xiàn)存的政策性障礙，健全擔(dān)保機(jī)構(gòu)的信用評(píng)價(jià)體系。

（二）法律環(huán)境的缺失

1、中小企業(yè)融資擔(dān)保缺乏法律的有力支持

目前，《物權(quán)法》、《擔(dān)保法》等法律對(duì)擔(dān)保登記制度、擔(dān)保物流轉(zhuǎn)制度的規(guī)定不健全，這導(dǎo)致設(shè)定擔(dān)保難，實(shí)現(xiàn)擔(dān)保債權(quán)難。因此，要積極制定和完善各類擔(dān)保物的流轉(zhuǎn)制度和擔(dān)保登記制度，以推動(dòng)動(dòng)產(chǎn)和權(quán)利擔(dān)保的發(fā)展，為中小企業(yè)融資擔(dān)保模式創(chuàng)新提供法律支撐。

2、征信立法的不足