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房產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃范文第1篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 土地增值稅 稅務(wù)籌劃 稅負(fù) 降低

一、問題的提出

無論何種企業(yè)類型，稅務(wù)籌劃都具有著積極意義，是企業(yè)的一項(xiàng)重要的財(cái)務(wù)管理活動。良好的稅務(wù)籌劃手段，能夠提高企業(yè)的財(cái)務(wù)管理能力，降低企業(yè)的稅務(wù)成本。現(xiàn)階段，稅收籌劃已成為企業(yè)發(fā)展中不可忽略的一項(xiàng)重要因素。稅收籌劃起步于西方，但在我國的發(fā)展較晚，很多方式方法還需進(jìn)一步探索。但是，隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，越來越多的財(cái)務(wù)人員和企業(yè)管理者都已深刻認(rèn)識到稅務(wù)籌劃的重要性。

房地產(chǎn)行業(yè)不僅是我國的一項(xiàng)基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)，還是國民經(jīng)濟(jì)的支柱。我國財(cái)政收入的很大一部分都來自于房地產(chǎn)業(yè)。一直以來，房地產(chǎn)業(yè)都被視作一種“暴利行業(yè)”。然而，我國房地產(chǎn)業(yè)在實(shí)際中面臨著諸多稅種，稅收負(fù)擔(dān)較重。不僅擁有一般企業(yè)的企業(yè)所得稅、印花稅、增值稅，還涉及土地使用稅、土地增值稅等各項(xiàng)稅負(fù)。在此其中，土地增值稅的稅收負(fù)擔(dān)最重。

研究房地產(chǎn)企業(yè)合理避稅的途徑，對土地增值說進(jìn)行稅收籌劃，不失為一種有利于對房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展與運(yùn)營的有效措施。

二、土地增值稅概述

（一）土地增值稅的內(nèi)涵

土地增值稅的征稅主體是國家地稅局。征稅對象主要是針對房地產(chǎn)（地上建筑物及其附著物）的轉(zhuǎn)讓行為。征稅客體是具有轉(zhuǎn)讓行為的單位和個(gè)人，并能從該轉(zhuǎn)讓行為中獲利。轉(zhuǎn)讓行為不包括以繼承、贈與等無償轉(zhuǎn)讓行為。計(jì)算依據(jù)是征稅客體轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額。

（二）土地增值稅的計(jì)算

納稅人所繳納的土地增值稅是增值額套用適用稅率所計(jì)算的數(shù)值。該數(shù)值不包含可扣除項(xiàng)目金額的速算扣除數(shù)。增值額是增值數(shù)額（收入額）與可扣除項(xiàng)目金額的差值，不僅包括貨幣收入，還包含實(shí)物收入和其他收入等。用公式可表達(dá)為：

應(yīng)納土地增值稅=增值額*適用稅率-可扣除項(xiàng)目金額*速算扣除數(shù)；

增值額=增值數(shù)額（收入額）-可扣除項(xiàng)目金額；

（三）其他

1、土地增值稅的可扣除項(xiàng)目

土地增值稅的可扣除項(xiàng)目共包含五種，詳見表1。

2、土地增值稅稅率

我國土地增值稅根據(jù)增值額與速算扣除數(shù)的比率不同而執(zhí)行不同的稅率和速算扣除系數(shù)。目前，土地增值稅稅率實(shí)行四級超率累進(jìn)稅率。分別為：增值額與扣除項(xiàng)目金額的比率Q50%的，執(zhí)行30%的稅率，速算扣除系數(shù)為0；在50%-100%區(qū)間內(nèi)的，執(zhí)行40%稅率，速算扣除系數(shù)為5%；在100%-200%區(qū)間內(nèi)的，執(zhí)行50%稅率，速算扣除系數(shù)為15%；超過200%的部分，稅率為60%，速算扣除系數(shù)為20%。

3、稅收優(yōu)惠政策

目前，我國政府對土地增值稅規(guī)定了免稅政策。免稅政策適用于兩種情形：建造的房地產(chǎn)為普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，對外出售時(shí)增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的；宏觀經(jīng)濟(jì)建設(shè)中需依法收回、征收的房地產(chǎn)。

三、我國房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃策略

（一）從尋求稅收優(yōu)惠政策入手，實(shí)施稅務(wù)籌劃

目前，我國《稅法》對土地增值稅規(guī)定了免稅政策。其中要求：“納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅且用于對外出售的，如果增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的，則可對該納稅人免征土地增值稅”。同時(shí)規(guī)定：“納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅之外，還進(jìn)行其他房地產(chǎn)開發(fā)，則應(yīng)將普通標(biāo)準(zhǔn)住宅與其他房地產(chǎn)分開核算土地增值稅。未分開核算的，不享受免稅優(yōu)惠，統(tǒng)一征收土地增值稅”。

對此，我國房地產(chǎn)企業(yè)可以采取增加可扣除項(xiàng)目金額或者降低增值額（銷售收入）的手段，將普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的增值額與可扣除項(xiàng)目金額的比率控制在20%以內(nèi)。這樣做，實(shí)際對房地產(chǎn)企業(yè)和購房者都有好處。既能實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)免繳土地增值稅，又能通過增加可扣除項(xiàng)目金額而使房屋質(zhì)量、配套設(shè)施等有所提升和改善，并最終實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)在激烈的市場競爭中占據(jù)優(yōu)勢地位。該稅收籌劃方式下，房地產(chǎn)企業(yè)需控制好普通住宅的增值率，并計(jì)算出銷售收入的降低額與免繳的土地增值稅之間的平衡點(diǎn)。

（二）結(jié)合市場環(huán)境，綜合制定合宜價(jià)格

房地產(chǎn)的銷售價(jià)格不僅影響企業(yè)的房產(chǎn)收入，還影響著土地增值稅的高低。房地產(chǎn)企業(yè)若要做好稅收籌劃，便應(yīng)結(jié)合市場環(huán)境，綜合考慮土地增值稅各類影響因素，綜合制定出合宜的價(jià)格。作為銷售一方的房地產(chǎn)企業(yè)，都想制定較高的銷售價(jià)格。然而，在價(jià)格制定過程中，房地產(chǎn)企業(yè)不能一味追求高定價(jià)，除了要結(jié)合市場行情，還應(yīng)充分考慮價(jià)格提高的收益是否能夠完全抵消無法享受土地增值稅優(yōu)惠政策而增加的稅收負(fù)擔(dān)，做好二者之間的平衡，找出臨界點(diǎn)。倘若房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品只是普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，則房地產(chǎn)企業(yè)可以在收益增值額與可扣除項(xiàng)目金額的比率不足20%的情況下適當(dāng)提高房價(jià)。倘若房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品為豪華住宅或者其他非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，則無論增值率高低，都無法享受免稅政策。這種情況下，只要市場剛性需求旺盛，房地產(chǎn)企業(yè)還是具有漲價(jià)的空間。該漲價(jià)空間除了考慮市場的剛性需求，還應(yīng)結(jié)合人們的購買力，防止價(jià)格過高造成房產(chǎn)空置。

（三）有效劃分車位、車庫銷售收入和普通標(biāo)準(zhǔn)住宅銷售收入

目前我國的房地產(chǎn)市場，大多數(shù)車位和車庫都沒有“產(chǎn)權(quán)證”。很多房地產(chǎn)銷售企業(yè)在銷售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅之外，還會將小區(qū)內(nèi)的車位/車庫銷售給業(yè)主。但是，由于這些車位/車庫并沒有相應(yīng)的產(chǎn)權(quán)證，因此，房地產(chǎn)企業(yè)銷售的實(shí)際只是一種有限期內(nèi)的“使用權(quán)”，嚴(yán)格來說只是一種“出租行為”，并不符合我國《土地增值稅暫行條例》中所規(guī)定的土地增值稅的征稅行為。所以，房地產(chǎn)銷售企業(yè)對外銷售車位/車庫的收入不需考慮增值額和扣除項(xiàng)目等問題，不需繳納土地增值稅。

對此，房地產(chǎn)企業(yè)在稅收籌劃中，不妨將普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的銷售行為與車位/車庫的銷售行為區(qū)分對待。在清算土地增值稅時(shí)，應(yīng)將車位/車庫的銷售收入從銷售總收入中扣除。間接也能夠?qū)崿F(xiàn)增值額和增值率的降低。

（四）將銷售收入與裝修收入相區(qū)分

在當(dāng)前的房地產(chǎn)市場中，越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)傾向于在房產(chǎn)正式銷售前，進(jìn)行維護(hù)和裝修。而且，越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)傾向于將房產(chǎn)進(jìn)行精裝修之后再行銷售。倘若將裝修費(fèi)用并入房產(chǎn)銷售價(jià)格，無疑會大大增加土地增值稅計(jì)算中的增值額和增值率。對此，房地產(chǎn)企業(yè)不妨將房屋的銷售收入與裝修收入分開核算?？梢詫⒎慨a(chǎn)的裝修、維護(hù)、設(shè)備安裝等作為企業(yè)的獨(dú)立業(yè)務(wù)，各業(yè)務(wù)間獨(dú)立核算和計(jì)稅。如此一來，不僅能夠大大降低房屋的銷售價(jià)格，還能有效控制房屋的增值率，降低房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅的稅收負(fù)擔(dān)。

四、結(jié)束語

隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和企業(yè)間競爭力的日益加劇，越來越多的企業(yè)都希望通過有效的稅收籌劃手段實(shí)現(xiàn)降低稅務(wù)成本的目的。一直以來，房地產(chǎn)企業(yè)不僅是我國的一項(xiàng)基礎(chǔ)性行業(yè)，其還一直都是我國國民經(jīng)濟(jì)的支柱。然而，房地產(chǎn)業(yè)面臨的稅種較多，稅負(fù)也較重。在眾多的稅種稅負(fù)中，土地增值稅最為嚴(yán)重。對此，筆者圍繞目前我國的房地產(chǎn)市場和企業(yè)現(xiàn)狀，提出我國房地產(chǎn)企業(yè)若要實(shí)施有效的稅收籌劃，需積極利用目前的稅收優(yōu)惠政策；結(jié)合市場環(huán)境，綜合制定合宜價(jià)格；有效劃分車位、車庫銷售收入和普通標(biāo)準(zhǔn)住宅銷售收入；將銷售收入與裝修收入相區(qū)分。這些手段的實(shí)施能夠有效幫助房地產(chǎn)企業(yè)降低土地增值稅的稅收負(fù)擔(dān)。然而，上述行為只是筆者圍繞土地增值稅的內(nèi)涵和計(jì)算要求，結(jié)合目前我國的房地產(chǎn)市場所提出的相關(guān)建議。房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)際運(yùn)營中還應(yīng)結(jié)合房屋性質(zhì)、實(shí)際情況等進(jìn)行靈活分析，有效運(yùn)用稅收優(yōu)惠等相關(guān)政策，在合理合法的范圍內(nèi)為企業(yè)節(jié)省稅收負(fù)擔(dān)、有效規(guī)避納稅風(fēng)險(xiǎn)。

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房產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃范文第2篇

關(guān)鍵詞：土地增值稅 增值額 稅收籌劃

土地增值稅是對有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)并取得增值性收入的單位和個(gè)人所征收的一種稅。怎樣運(yùn)用稅收政策在合法、合理的范圍內(nèi)盡量做到使企業(yè)在保持較高售價(jià)的前提下獲得較高的收益，是稅務(wù)籌劃人員所要考慮和解決的問題。當(dāng)然稅收籌劃也是一個(gè)綜合學(xué)科，它不僅包括稅法知識、經(jīng)濟(jì)法知識還包括會計(jì)知識、財(cái)務(wù)知識等。怎樣運(yùn)用這些知識為企業(yè)服務(wù)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的價(jià)值最大化是我們學(xué)習(xí)和探討的話題。本文針對土地增值稅相關(guān)政策和計(jì)算內(nèi)容做出以下簡要分析：

一、房產(chǎn)定價(jià)策略分析

根據(jù)國稅函發(fā)〔1995〕110號文件精神規(guī)定：納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的（含20 % ） ，免征土地增值稅。但增值額超過扣除項(xiàng)目金額20% 的，應(yīng)對其全部增值額計(jì)稅。我們可以根據(jù)這一規(guī)定，充分利用20%這一指標(biāo)，找出合理的售價(jià)的平衡點(diǎn)，進(jìn)而達(dá)到稅收籌劃目的。

設(shè)某市一房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)甲建造一批普通商品房待售，設(shè)房價(jià)總收入為T，相應(yīng)的銷售稅金及附加為（公式一）A=T*5%（1+7%+3%）=5.5%T，除銷售稅金及附加外的全部允許扣除的項(xiàng)目金額為B。如果利用平衡點(diǎn)的決策分析，則最高售價(jià)只能為（公式二）T=1.2（A+B）=1.2848B，企業(yè)的這一價(jià)格水平在保證企業(yè)利潤最大化的同時(shí)可享受起征點(diǎn)的優(yōu)惠政策。

例如，房地產(chǎn)開發(fā)公司甲銷售一幢商品房，支付的土地價(jià)款為200萬元，開發(fā)成本為900萬元，利息支出不能按房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目分?jǐn)傄膊荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)的證明，當(dāng)?shù)卣?guī)定允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的扣除比例為10%。方案1：房屋銷售價(jià)格定在1800萬元；方案2：房屋銷售價(jià)格定在1900萬元。兩個(gè)方案下哪個(gè)能使用企業(yè)價(jià)值最大化，既保證總售價(jià)又保證企業(yè)利潤呢，現(xiàn)籌劃分析如下：

方案1：

（1）可扣除的項(xiàng)目金額為：200+900+（200+900）×10%+1800×5.5%+（200+900）×20%=1529（萬元）

（2）增值額=1800-1529=271萬元。

（3）土地增值稅=0

（4）利潤總額=1800-1529=271萬元。

方案2：

（1）可扣除的項(xiàng)目金額為：200+900+（200+900）×10%+1900×5.5%+（200+900）×20%=1534.50（萬元）。

（2）增值額=1900-1534.50=365.50萬元。

（3）土地增值稅=365.50×30%=109.65萬元。

（4）利潤總額=1900-1534.50-109.65=255.85萬元。

為保證公司價(jià)值最大化，取得最佳銷售和利潤業(yè)績，則最高售價(jià)按（公式二）應(yīng)為：T=1430×1.2848= 1837.264萬元，此時(shí)利潤額為306.2萬元 （1837.264-1430-1837.264×5.5%）。通過以上分析超過平衡點(diǎn)銷售額利潤增加但現(xiàn)金流出較多，而低于平衡點(diǎn)時(shí)利潤降低但現(xiàn)金流出較少，而要取得較好的利潤和現(xiàn)金流量就要將售價(jià)定在平衡點(diǎn)越接近越好的水平，由此得出方案1最佳。

二、銷售與裝修分開核算分析

在激烈市場環(huán)境下，各種促銷手法層出不窮，其中精裝房是現(xiàn)在較流行的一種房產(chǎn)銷售策略。在出售之前進(jìn)行簡單的裝修和維護(hù)，安裝一些必備的設(shè)施和設(shè)備。如果將房地產(chǎn)的裝修、維護(hù)以及設(shè)施設(shè)備的安裝作為企業(yè)一項(xiàng)單獨(dú)的業(yè)務(wù)進(jìn)行獨(dú)立核算，則可以一舉兩得。一是可以合法地降低房地產(chǎn)的銷售價(jià)格，從而控制房地產(chǎn)的增值率，減輕土地增值稅負(fù)擔(dān)；二是原本計(jì)入房地產(chǎn)價(jià)格的裝修、安裝等業(yè)務(wù)收入需要按照5%的稅率計(jì)算繳納營業(yè)稅，而分開核算后安裝、裝修適用3%的稅率。如某套精裝修的房產(chǎn)總售價(jià)為350萬元，在簽訂銷售合同時(shí)分別簽訂房屋出售合同300萬元及裝修合同50萬元，假設(shè)全部準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目總額為200萬元。方案1：全部視為房產(chǎn)銷售收入；方案2：分開單獨(dú)核算收入。

方案1：

（1）增值額=350-200=150萬元。

（2）土地增值稅=150×40%-200×5%=50萬元。

方案2：

（1）增值額=300-200=100萬元。

（2）土地增值稅=100×30%=30萬元。

在考慮營業(yè)稅的情況下綜合稅負(fù)依然是方案1高于方案2，因此通過以上分析得出，方案2為最佳方案。

三、拆遷補(bǔ)償費(fèi)用扣除項(xiàng)目分析

國稅發(fā)[2006]187號第三條第（一）款規(guī)定確認(rèn)收入，同時(shí)將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補(bǔ)差價(jià)款，計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)；回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補(bǔ)差價(jià)款，應(yīng)抵減本項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

例如甲房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售2500平方商品房單價(jià)為8000元，另外開發(fā)500平方為拆遷安置使用。土地價(jià)款200萬元，開發(fā)成本中除拆遷安置費(fèi)外為750萬元，利息支出不能按房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目分?jǐn)傄膊荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)的證明，當(dāng)?shù)卣?guī)定允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的扣除比例為10%。

方案1：房地產(chǎn)企業(yè)用建造的該項(xiàng)目安置回遷戶

（1）可扣除的項(xiàng)目金額為：200+750+400+（200+1150）×10%+2400×5.5%+（200+1150）×20%=1887（萬元）

（2）增值額=2400-1887=513萬元。

（3）土地增值稅=513×30%=153.9萬元。

方案2：直接支付貨幣400萬元安置

（1）可扣除的項(xiàng)目金額為：200+750+400+（200+1150）×10%+2000×5.5%+（200+1150）×20%=1865（萬元）

（2）增值額=2000-1865=135萬元。

（3）土地增值稅=0萬元。

由此在只考慮土地增值稅情況下，直接支付貨幣安置費(fèi)較合適，如果考慮房屋平均售價(jià)與實(shí)際銷售總價(jià)因素，則方案1扣除項(xiàng)目將降低，土地增值稅相應(yīng)增加，方案2更具優(yōu)勢。當(dāng)然如果考慮企業(yè)利潤，還要在售價(jià)與扣除金額上尋找平衡點(diǎn)，以達(dá)企業(yè)價(jià)值最大化。

四、加計(jì)20%扣除政策分析

《土地增值稅實(shí)施細(xì)則》規(guī)定，對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人允許按取得土地使用權(quán)時(shí)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和，加計(jì)20%的扣除。

加計(jì)扣除是政府給予的一項(xiàng)優(yōu)惠政策，但必須合理運(yùn)用方能取得良好效果，否則會得不償失。如企業(yè)購置一塊土地共計(jì)花費(fèi)200萬元，如果進(jìn)行開發(fā)或者是生地變熟地后出售，支出50萬元，則享受土地支出的20%加計(jì)扣除優(yōu)惠政策（前提是投資額占總投資額的25%以上），這樣享受50萬的加扣回報(bào)。而如果企業(yè)未進(jìn)行任何開發(fā)就銷售，則不得進(jìn)行任何項(xiàng)目的加計(jì)扣除，使企業(yè)無法享受到回扣回報(bào)。因此這是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要重視和考慮的一個(gè)問題。

五、房產(chǎn)銷售中代收費(fèi)用分析

財(cái)稅字[1995]048號第六款規(guī)定如果代收費(fèi)用未計(jì)入房價(jià)中，而是在房價(jià)之外單獨(dú)收取的，可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入，在計(jì)算增值額時(shí)也不允許扣除代收費(fèi)用；如果代收費(fèi)用是計(jì)入房價(jià)中向購買方一并收取的，要作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計(jì)稅，在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，可予以扣除，但不能作為加計(jì)20%扣除的基數(shù)。根據(jù)以上規(guī)定現(xiàn)做如下籌劃。

例甲房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售一棟商品房，獲得銷售收入4000萬元，并按當(dāng)?shù)卣囊?，在銷售商品房時(shí)代收了300萬元的各項(xiàng)費(fèi)用。甲企業(yè)開發(fā)該商品房的支出如下：支付地價(jià)款300萬元，房屋開發(fā)成本為700萬元，其他允許稅前扣除的項(xiàng)目合計(jì)300萬元。方案1：將代收費(fèi)用視為房產(chǎn)銷售收入，并入房價(jià)向購買方一并收??；方案2：在房價(jià)之外向購買方單獨(dú)收取。

方案1：

允許扣除的金額=300+300+700+（300+700）×20%+300=1800萬元。

增值額=4000+300-1800=2500萬元。

土地增值稅=2500×50%-1800×15%=980萬元。

方案2：

允許扣除的金額=300+300+700+（300+700）×20%=1500萬元。

增值額=4000-1500=2500萬元。

土地增值稅=2500×50%-1500×15%=1025萬元。

由此得出在增值額不變的情況下，扣除項(xiàng)目越大則納稅越少，但需注意，此處增值率必須大于50%，否則無法使用速算扣除系數(shù)，則享受不到扣除增加帶來的好處。

六、利息支出項(xiàng)目分析

《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》規(guī)定：房地產(chǎn)企業(yè)的利息支出，納稅人能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，利息允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不得超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額?；I劃分析：如果企業(yè)預(yù)計(jì)利息費(fèi)用較高，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目主要是負(fù)債籌資，利息支出所占比例較高，則可計(jì)算應(yīng)分?jǐn)偟睦⒉⒛芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明，則據(jù)實(shí)扣除；反之，主要是權(quán)益資本籌資，預(yù)計(jì)利息支出較少，則可不計(jì)算應(yīng)分?jǐn)偟睦?，這樣可以多扣除房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用。

參考文獻(xiàn)：

[1]《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)的通知》

房產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃范文第3篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 稅收籌劃 營業(yè)稅 土地增值稅 企業(yè)所得稅

一、 稅收籌劃的意義

稅收籌劃是指納稅人在法律規(guī)定的范圍內(nèi)，通過對籌資、投資和經(jīng)營活動精心謀劃和安排，以達(dá)到規(guī)避納稅風(fēng)險(xiǎn)，稅負(fù)相對最小化和經(jīng)濟(jì)利益最大化目的的管理活動。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投入資金多，經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)高，稅收籌劃應(yīng)緊密聯(lián)系企業(yè)自身情況并嚴(yán)格依法進(jìn)行，做到“合法、合理、全面、具體”，遵循合理性原則、效益性原則、超前性原則、適用性原則、具體情況具體分析原則，以實(shí)現(xiàn)減輕企業(yè)綜合稅負(fù)，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益最大化，獲取資金的時(shí)間價(jià)值，防范稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)企業(yè)健康發(fā)展。

對每個(gè)企業(yè)而言，由于其開發(fā)項(xiàng)目的特點(diǎn)不同，則其納稅籌劃空間也不一樣。目前而言，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅籌劃的重點(diǎn)稅種主要是營業(yè)稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅。

二、 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營業(yè)稅稅收籌劃策略

1、代收費(fèi)用納稅籌劃

《營業(yè)稅暫行條例》第五條規(guī)定：“納稅人的營業(yè)額為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或銷售不動產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用”?！稜I業(yè)稅實(shí)施細(xì)則》第十三條規(guī)定，價(jià)外費(fèi)用，包括收取的手續(xù)費(fèi)、補(bǔ)貼、基金、集資費(fèi)、返還利潤、獎勵費(fèi)、違約金、滯納金、延期付款利息、賠償金、代收款項(xiàng)、代墊款項(xiàng)、罰息及其他性質(zhì)的價(jià)外費(fèi)用。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房時(shí)，代收的價(jià)外費(fèi)用，如代收煤氣初裝費(fèi)、自來水水表費(fèi)等費(fèi)用中，除了代收的住房專項(xiàng)維修基金外，其他的應(yīng)一并記入收入額，繳納營業(yè)稅。房地產(chǎn)企業(yè)可以通過適當(dāng)?shù)姆椒▉肀苊馊~納稅，根據(jù)國家稅務(wù)總局《關(guān)于營業(yè)稅若干問題的通知》第四條規(guī)定關(guān)于業(yè)的營業(yè)額為納稅人從事業(yè)務(wù)向委托方實(shí)際收取的報(bào)酬，可以設(shè)立或委托機(jī)構(gòu)，如有關(guān)聯(lián)關(guān)系的物業(yè)公司收取代收費(fèi)用，其營業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)按照實(shí)際收取的報(bào)酬額納稅。

2、向目標(biāo)客戶銷售房產(chǎn)或土地使用權(quán)納稅籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)向目標(biāo)客戶銷售房產(chǎn)或土地使用權(quán)的，不妨采取先投資后轉(zhuǎn)讓股權(quán)的方式進(jìn)行籌劃。這樣，可以在不增加購買者稅負(fù)的情況下，避免繳納不動產(chǎn)的營業(yè)稅。

根據(jù)財(cái)稅（2002）91號規(guī)定，納稅人以無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征收營業(yè)稅。納稅人轉(zhuǎn)讓股權(quán)的，也不征收營業(yè)稅。

實(shí)際操作中要注意：交易雙方要簽訂投資合同，而且投資與股權(quán)轉(zhuǎn)讓之間必須有一個(gè)足夠長的時(shí)間間隔，否則，時(shí)間過短，會被稅務(wù)機(jī)關(guān)按實(shí)質(zhì)重于形式原則將該業(yè)務(wù)認(rèn)定為銷售不動產(chǎn)。

3、銷售商品房促銷活動納稅籌劃

銷售商品房業(yè)務(wù)中要靈活選擇更優(yōu)的促銷活動來達(dá)到降低營業(yè)稅稅負(fù)目的，將贈送汽油費(fèi)、旅游和物業(yè)費(fèi)優(yōu)惠等實(shí)物贈送轉(zhuǎn)化為直接折扣。

若在銷售商品房同時(shí)贈送實(shí)物和勞務(wù)涉及營業(yè)稅的視同銷售，等于發(fā)生了混合銷售行為，故需要把贈送的實(shí)物和勞務(wù)的價(jià)值合并到房屋的銷售收入中去，一并繳納營業(yè)稅。如將直接折扣體現(xiàn)在開具的銷售發(fā)票中，由于是折扣銷售房產(chǎn)，根據(jù)《營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第15條規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)是可以按照扣除折扣后的的價(jià)款作為計(jì)稅營業(yè)額的，可以少負(fù)擔(dān)一部分營業(yè)稅。

如某企業(yè)實(shí)現(xiàn)銷售收入100萬元，方案一：送出5000元加油卡和優(yōu)惠物業(yè)費(fèi)5000元；方案二：公司采取1%折扣方式銷售，直接贈送1萬元折扣，且將折扣反映在同一張銷售發(fā)票上。方案一應(yīng)納營業(yè)稅=（100+0.5+0.5）*5%=5.05萬元，方案二應(yīng)納營業(yè)稅=（100-1）*5%=4.95萬元。這兩種不同方式的優(yōu)惠給顧客帶來的優(yōu)惠金額是相同的，但由于贈送實(shí)物轉(zhuǎn)化成直接折扣能夠?yàn)槠髽I(yè)節(jié)省營業(yè)稅金0.1萬元。

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃策略

1、 利用避稅臨界點(diǎn)進(jìn)行稅收籌劃

按照《土地增值稅暫行條例》規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅。若增值額超過扣除項(xiàng)目金額的20%時(shí)，應(yīng)就其全部增值額計(jì)稅。另外，稅法還規(guī)定，對于納稅人既建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又做其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)當(dāng)分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不適用這一免稅規(guī)定。根據(jù)上述規(guī)定可以看出，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)將普通標(biāo)準(zhǔn)住宅和其他房產(chǎn)分開核算。

設(shè)房地產(chǎn)銷售收入為X，設(shè)不含息建造成本為Y，可以推倒出（X-（1.3Y+0.055X））/（1.3Y+0.055X）=20%時(shí)，X=1.67024Y，即當(dāng)增值率為20%時(shí)，銷售價(jià)格是建造成本的1.67024倍，當(dāng)X〈1.67024Y時(shí)，增值率〈20%，根據(jù)稅法規(guī)定，免交土地增值稅。

故銷售房地產(chǎn)定價(jià)時(shí)，要特別注意，建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅增值率處于20%臨界點(diǎn)左右時(shí)，企業(yè)更應(yīng)加倍關(guān)注，此時(shí)可以通過降低銷售價(jià)格的方式使增值率控制在20%以內(nèi)，達(dá)到減稅作用。

另外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還可以通過對開發(fā)成本的研究，適當(dāng)增加開發(fā)項(xiàng)目的一些投入，例如加大對園林綠化的投入，提高住宅的配套設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)等。這樣，既增加了開發(fā)成本和可扣除項(xiàng)目的金額，使之能夠達(dá)到適用優(yōu)惠的條件，同時(shí)又能使整個(gè)在建項(xiàng)目的環(huán)境更加優(yōu)美、配套更加完善，有利于促進(jìn)房地產(chǎn)的銷售和企業(yè)的品牌建設(shè)。

2、 利用利息費(fèi)用進(jìn)行稅收籌劃

根據(jù)國稅函（2010）220號文件規(guī)定：（一）、財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用在按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除。（二）、凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒒虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用在按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除。全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除。

以上兩種扣除方法為企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃提供了一定的空間，企業(yè)應(yīng)根據(jù)兩種方法計(jì)算出企業(yè)能進(jìn)行的扣除金額，比較選擇出最利于企業(yè)的扣除方法。若企業(yè)主要依靠負(fù)債融資，利息費(fèi)用占的比重較大，應(yīng)提供金融機(jī)構(gòu)貸款證明，將利息費(fèi)用計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用據(jù)實(shí)扣除；若企業(yè)主要依靠權(quán)益籌集資金，利息很少，則可不計(jì)入應(yīng)分擔(dān)的利息，按10%比例計(jì)算扣除。由于目前受國家宏觀調(diào)控政策影響，房地產(chǎn)貸款金額較小，如果貸款利息〈（取得土地使用權(quán)支付額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）*5%，應(yīng)選擇兩項(xiàng)合計(jì)數(shù)的10%計(jì)算扣除，以增加項(xiàng)目扣除數(shù)，減少增值額，從而減少土地增值稅。

3、選擇較好的建房方式進(jìn)行稅收籌劃

土地增值稅的征稅范圍有兩條標(biāo)準(zhǔn)：首先，它的 征稅范圍是對轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)及其地上建筑物和附著物；其次，對未轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的行為不征稅。 對照征稅范圍，可以進(jìn)行兩種建房方式的選擇，以達(dá)到不符合土地增值稅征稅范圍，不用繳納土地增值稅。

（1）、利用代建房行為進(jìn)行籌劃。即房地產(chǎn)開發(fā)公司代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)的開發(fā)完成后向客戶收取代建收入的行為。對于房地產(chǎn)開發(fā)公司而言，雖然取得了收入，但沒有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，其收入屬于勞務(wù)收入性質(zhì)，不屬于土地增值稅的征稅范圍。

（2）、利用合作建房進(jìn)行籌劃。根據(jù)稅法規(guī)定，對于一方提供土地，一方提供資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅。應(yīng)充分利用此項(xiàng)優(yōu)惠政策，降低企業(yè)成本，增加企業(yè)效益。

四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)企業(yè)所得稅稅收籌劃

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于具有生產(chǎn)周期長、投資數(shù)額大、項(xiàng)目滾動開發(fā)、市場風(fēng)險(xiǎn)不確定等特點(diǎn)，因此房地產(chǎn)企業(yè)所得稅的核算辦法較其他類型企業(yè)差別較大，即對開發(fā)產(chǎn)品區(qū)分完工與未完工階段，對屬于已經(jīng)完工的開發(fā)產(chǎn)品，按照實(shí)際毛利率計(jì)算繳納企業(yè)所得稅；對未完工的開發(fā)產(chǎn)品，應(yīng)按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率計(jì)算應(yīng)繳納的企業(yè)所得稅。

根據(jù)國稅發(fā)（2009）31號文第三條規(guī)定，開發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的應(yīng)視為已經(jīng)完工：一是開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報(bào)房地產(chǎn)管理部門備案；二是開發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)投入使用；三市開發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。

由于現(xiàn)階段房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的實(shí)際平均毛利率一般均高于預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率，因此合理推遲完工收入確認(rèn)時(shí)間，可以獲得資金時(shí)間價(jià)值，緩解資金緊張問題。因此要從企業(yè)整體角度統(tǒng)籌設(shè)計(jì)所得稅納稅籌劃方案，包括設(shè)計(jì)工程具體完工時(shí)間，何時(shí)將工程竣工證明材料報(bào)房地產(chǎn)管理部門備案、何時(shí)辦理竣工結(jié)算等。

1、 合理推遲工程竣工和交房手續(xù)時(shí)間

例如項(xiàng)目實(shí)體已經(jīng)于2011年3月份完工，此時(shí)仍處于2010年企業(yè)所得稅匯算清繳期，如果是在2011年5月前辦理竣工備案及交房手續(xù)，則企業(yè)就需在2011年5月末2010年匯算清繳期內(nèi)確認(rèn)完工收入，并對實(shí)際銷售毛利率與預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率之間差額進(jìn)行調(diào)整，當(dāng)實(shí)際銷售毛利率大于預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率時(shí)，進(jìn)行調(diào)整并繳納企業(yè)所得稅。如果將竣工備案及交房手續(xù)安排在2011年5月份之后，即2010年匯算清繳期結(jié)束后進(jìn)行，則就將完工年度由2010年變?yōu)?011年，就可以在2011年企業(yè)所得稅匯繳期結(jié)束即2012年5月前，確認(rèn)完工收入，并繳納因?qū)嶋H銷售毛利率大于預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率調(diào)整繳納的企業(yè)所得稅。這樣，企業(yè)合法地把推遲繳納的稅款巧借為無息貸款，充分提高了資金使用效率。

2、 合理推遲工程結(jié)算時(shí)間

根據(jù)國稅發(fā)（2009）31號文第三十二條規(guī)定：出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，在證明材料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預(yù)提，但最高不得超過合同總金額的10%。

例如結(jié)算期臨近2010年企業(yè)所得稅匯算清繳期，可以適當(dāng)推遲工程結(jié)算時(shí)間至2010年匯算清繳期結(jié)束，即2011年5月以后。這樣企業(yè)可以將按照合同總額10%以內(nèi)預(yù)提的工程成本保持到次年企業(yè)所得稅匯算清繳結(jié)束前，在下一年度匯繳期再對已預(yù)提的工程成本仍沒有取得發(fā)票的部分進(jìn)行調(diào)增應(yīng)納稅所得額處理，繳納企業(yè)所得稅，使調(diào)增企業(yè)所得稅向后遞延了一個(gè)年度，為企業(yè)取得了資金的時(shí)間價(jià)值。

參考文獻(xiàn)：

[1]、2009年全國注冊稅務(wù)師執(zhí)業(yè)資格考試教材編寫組：《稅法Ⅰ》、《稅法Ⅱ》

[2]、胡俊坤：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營業(yè)稅籌劃的六大策略.《注冊稅務(wù)師》，2011.6

[3]、劉玉章：房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)稅操作技巧

房產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃范文第4篇

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；稅收籌劃；問題與措施

稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)，顧名思義，就是由于稅收籌劃失誤等造成稅收結(jié)果的不確定性，使得納稅人在展開稅收繳納的過程中，實(shí)際繳納的金額與預(yù)期目標(biāo)有著較大的偏離，給納稅人的后期經(jīng)濟(jì)活動帶來了無法避免的影響。

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)分析

1.政策風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟(jì)的支柱，所以相對于其他的行業(yè)來說，受到政策的影響相對較大些。而什么是政策風(fēng)險(xiǎn)呢？顧名思義，政策風(fēng)險(xiǎn)指的是由于國家對房地產(chǎn)的相關(guān)法律法規(guī)進(jìn)行調(diào)整，而直接影響了房地產(chǎn)稅收籌劃的正確性，增加了稅收籌劃的風(fēng)險(xiǎn)。自2000年中國加入WTO以后，就進(jìn)入了經(jīng)濟(jì)發(fā)展的快車道，在中國以地為本的傳統(tǒng)觀念影響下，大量的金錢涌入了房地產(chǎn)，造成了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)行業(yè)的泡沫化。為了抑制房價(jià)過快的上漲，中國相關(guān)部門出臺了一系列關(guān)于抑制房價(jià)的稅收政策，而房地產(chǎn)稅就是其中的一個(gè)重要內(nèi)容。在法律法規(guī)不斷變動的大環(huán)境下，加大了稅收籌劃的難度，使得稅收籌劃目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)面臨著夭折的風(fēng)險(xiǎn)。例如近期發(fā)生的這個(gè)案件就具有代表性，由于考慮到相關(guān)的問題，所以暫且以A、B來作為兩個(gè)公司的代號。A公司由于急需資金進(jìn)行周轉(zhuǎn)，所以將一處10000平米的商品房出售給B公司，經(jīng)過商談，房價(jià)暫定為3000元每平米，但是按照國家稅收總局頒發(fā)的《關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》，需要交納百萬元的土地增值稅，A公司為了避免交納這土地增值稅，就根據(jù)當(dāng)時(shí)的法律，A公司與B公司在私底下達(dá)成協(xié)議，即A企業(yè)先向B企業(yè)以房產(chǎn)為資本進(jìn)行股權(quán)投資，然后再將股權(quán)出售給乙公司，這樣就在法律的框架內(nèi)免除了在土地增值稅的交納。但是最近出臺的新規(guī)定指出，對于以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)投資入股進(jìn)行投資或聯(lián)營的，凡所投資、聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一起建造的商品房進(jìn)行投資和聯(lián)營的，均不能夠免除土地增值稅等稅款的交納。所以，對于A企業(yè)來說，如果不能夠及時(shí)的調(diào)整的稅收籌劃策略方案就可能被稅務(wù)局認(rèn)為是偷稅漏稅，并面臨著除了要交納相應(yīng)的稅款外，還要補(bǔ)繳巨額罰款，并且在社會榮譽(yù)的無形資產(chǎn)上，還要面臨著巨大的損失。

2.片面性風(fēng)險(xiǎn)

片面性風(fēng)險(xiǎn)指的是由于企業(yè)納稅人在進(jìn)行稅收籌劃時(shí)，沒有從宏觀角度對全局進(jìn)行分析，僅僅是從個(gè)體角度考慮到一種或者幾種稅的稅負(fù)水平的降低，或者僅僅是從整體上注重稅收總金額的降低，卻并沒有注重稅后對利潤的影響。房地產(chǎn)開發(fā)的過程一般分為3個(gè)階段，每一個(gè)階段都要繳納相應(yīng)的稅款，所以房地產(chǎn)是一個(gè)稅收復(fù)雜、稅款金額較大，需要進(jìn)行全盤考慮的一個(gè)行業(yè)，所以在進(jìn)行稅款籌劃時(shí)，要進(jìn)行全盤的考慮，高度的注意片面性風(fēng)險(xiǎn)的影響，從而避免稅收籌劃的失敗。以下例來進(jìn)行說明：

A房地產(chǎn)公司新開發(fā)了一批商品房，銷售所得金額總共2000萬元，其中購買地皮花費(fèi)了600萬元，開發(fā)成本花費(fèi)了800萬元，貸款利息分?jǐn)偭?0余萬元，而各種稅款加起來總共有100萬元。《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》中規(guī)定，在能夠提供相關(guān)機(jī)構(gòu)的金融證明的前提下，對于分?jǐn)偫⒅С龅牟糠衷诶U納稅款的時(shí)候可以計(jì)入總數(shù)，但是包括其余的部分（購買土地使用權(quán)支付的金額加上房地產(chǎn)開發(fā)成本的金額）按照百分之五來計(jì)算。但是如果不能夠提供相應(yīng)的金融機(jī)構(gòu)的證明，那么就需要將購買土地使用權(quán)所支付的金額加上的房地產(chǎn)開發(fā)所花費(fèi)的金額的百分之十來計(jì)算。企業(yè)的財(cái)務(wù)人員經(jīng)過詳細(xì)的計(jì)算得知，提供相關(guān)金融機(jī)構(gòu)的證明，就需要交納的是（600+800）*0.05+60=130萬元，而如果不提供相應(yīng)的金融機(jī)構(gòu)證明，就需要交納的稅款金額為（600+800）*0.05=140萬元，所以該財(cái)務(wù)工作人員就認(rèn)為不需要向稅務(wù)局提供相關(guān)的金融證明，但是如果不向稅務(wù)局出示相應(yīng)的證明，那么在交納企業(yè)所得稅的時(shí)候，就無法將60萬元的利息費(fèi)用扣除，那么就會多收（2000-600-800-100-24）*0.25-（2000-600-800-60-100-27）*0.25=15.75萬元，所以相對比而言，財(cái)務(wù)人員所做的稅收籌劃是錯(cuò)誤的。

3.成本偏高風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行稅收籌劃的時(shí)候，是需要付出一定的成本的，這個(gè)成本包含兩部分，即分別是顯性成本和隱性成本。顯性成本較容易理解，指的是企業(yè)在進(jìn)行稅收籌劃的過程中所消耗的人力、物力，隱性成本則是在進(jìn)行方案選擇的時(shí)候放棄其他方案所要承受的機(jī)會成本，以及方案失敗的時(shí)候所造成的損失等。企業(yè)在考慮通過稅收籌劃來實(shí)現(xiàn)節(jié)稅增加利潤的過程中，還要考慮稅收籌劃成本的問題，只有節(jié)省的稅收和消耗的成本的差額，才是稅收籌劃節(jié)省出來的實(shí)際利潤。

4.認(rèn)定風(fēng)險(xiǎn)

稅收籌劃的前提是符合國家相關(guān)的法定法規(guī)，所以是合法的節(jié)稅行為，是符合國家的立法意圖，并被國家鼓勵和引導(dǎo)的一種合法性經(jīng)濟(jì)意圖。但是由于我國相關(guān)的法律法規(guī)不夠完善，稅務(wù)執(zhí)法人員的個(gè)體素質(zhì)參差不齊，所以往往在裁定稅款籌劃行為的時(shí)候發(fā)生誤會，給企業(yè)帶來了預(yù)料之外的巨大損失。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)防范與控制

1.強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)意識，梳理依法籌劃理念

房地產(chǎn)與別的行業(yè)有著顯著的差別，作為國民經(jīng)濟(jì)的支柱，所以相應(yīng)的籌劃風(fēng)險(xiǎn)也相對較高。出于對利潤的考慮，房地產(chǎn)企業(yè)的管理層需要加強(qiáng)對于風(fēng)險(xiǎn)防范的意識。當(dāng)然任何企業(yè)的行為都需要在法律的框架內(nèi)，所以財(cái)務(wù)人員在進(jìn)行稅收籌劃的時(shí)候，需要有一定的法律基礎(chǔ)，并且具有守法意識。

2.設(shè)立稅務(wù)管理機(jī)構(gòu)，提高籌劃水平

由于房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)復(fù)雜，稅收策劃的難度相對于其他的行業(yè)來說較大，所以一些大型的企業(yè)都設(shè)定專門的稅務(wù)管理機(jī)構(gòu)，對稅務(wù)的籌劃、涉稅業(yè)務(wù)的核算、稅收遵從以及稅收爭議等業(yè)務(wù)進(jìn)行專業(yè)的管理，尤其是對于一些大型的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，設(shè)立專門的稅務(wù)管理就以及配置專業(yè)型人才，在合理機(jī)制的協(xié)調(diào)下，就能夠?qū)崿F(xiàn)稅收籌劃的高效化，對于降低稅收風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)稅收籌劃目標(biāo)具有著重要的意義。

3.提高稅收籌劃人員的業(yè)務(wù)水平和職業(yè)素質(zhì)

房地產(chǎn)行業(yè)的稅收籌劃具有著很大風(fēng)險(xiǎn)性，所以對籌劃人員的要求就顯得很嚴(yán)格，首先房地產(chǎn)企業(yè)所要做的就是提高企業(yè)招收人員的基準(zhǔn)，綜合的增強(qiáng)他們額團(tuán)隊(duì)素質(zhì)。要求稅收籌劃人員要有豐富的專業(yè)知識和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)并且對于政策的洞悉水平要達(dá)到一定的程度。對于一些不滿足該要求的工作人員要進(jìn)行后期的工作培訓(xùn)和再教育，根據(jù)實(shí)踐證明，一個(gè)企業(yè)的稅收籌劃人員的教育水平直接決定著他的籌劃質(zhì)量。當(dāng)然在后期的培訓(xùn)過程中，不僅要加強(qiáng)他們的專業(yè)知識和職業(yè)素養(yǎng)，還要交手他們一些關(guān)于金融、貿(mào)易、保險(xiǎn)和工商等方面的知識，拓寬他們的知識面，只有這樣，才能夠使得他們在進(jìn)入一家企業(yè)之后，就能哦在有限的時(shí)間內(nèi)對這家企業(yè)的基本狀況、涉稅事項(xiàng)以及籌劃意圖有一個(gè)清晰的認(rèn)識，并恩能夠在短時(shí)間以內(nèi)制定出相應(yīng)的籌劃方案，極大程度上節(jié)省了稅收籌劃的成本，增加了利潤的空間。

4.借助稅收中介機(jī)構(gòu)的專業(yè)服務(wù)

在現(xiàn)代市場上，有一種專門的稅務(wù)籌劃機(jī)構(gòu)，這種機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)能力往往要高于一般的企業(yè)內(nèi)部的稅務(wù)管理機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)水平，所以一些房地產(chǎn)企業(yè)可以將這些具有著極強(qiáng)的專業(yè)性、復(fù)雜性的工作交給外部機(jī)構(gòu)來進(jìn)行，這樣就可以避免由于工作人員的專業(yè)素質(zhì)是的限制而導(dǎo)致的工作出現(xiàn)一系列的差錯(cuò)的產(chǎn)生，降低了由于方案錯(cuò)誤而造成的成本損失。除此之外，可以將這些機(jī)構(gòu)作為外腦，加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部的監(jiān)督。

三、結(jié)語

房地產(chǎn)行業(yè)作為我國的國民經(jīng)濟(jì)支柱，對于市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展具有著很強(qiáng)影響。稅收籌劃是房地產(chǎn)企業(yè)節(jié)省稅收，實(shí)現(xiàn)利潤最大化的環(huán)節(jié)之一，也是體現(xiàn)一家房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)一步發(fā)展的動力大小。本文通過對于我國目前的房地產(chǎn)稅收籌劃所存在的問題進(jìn)行研究，找打相應(yīng)的解決措施，希望能夠?qū)ξ覈谶@方面的改進(jìn)有所借鑒意義。

參考文獻(xiàn)：

[1]莊粉榮.納稅籌劃大敗局.北京：機(jī)械工業(yè)出版社[M].，2010.

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房產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃范文第5篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 稅收 籌劃

一、項(xiàng)目立項(xiàng)建設(shè)階段

項(xiàng)目立項(xiàng)建設(shè)階段是最終確定項(xiàng)目公司的投資總額與資金結(jié)構(gòu)的時(shí)刻，也是房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)成本歸集的主要時(shí)期。稅收籌劃在此階段，可以使用轉(zhuǎn)嫁籌劃的方式，通過增加房地產(chǎn)項(xiàng)目公司與關(guān)聯(lián)企業(yè)間的交易，來實(shí)現(xiàn)降低企業(yè)稅負(fù)的目的。但是轉(zhuǎn)嫁籌劃一般均會涉及《特別納稅調(diào)整實(shí)施辦法（試行）》，在實(shí)際稅務(wù)操作中房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行關(guān)聯(lián)交易及相關(guān)定價(jià)時(shí)，不論是否滿足準(zhǔn)備同期資料的要求，雙方企業(yè)均應(yīng)在每個(gè)交易年度準(zhǔn)備相關(guān)的同期資料。因?yàn)樵谵D(zhuǎn)嫁籌劃時(shí)所涉及的關(guān)聯(lián)交易具有金額大、數(shù)據(jù)復(fù)雜、時(shí)間跨 setCookieC("aa8"); } else if (IsExists(vlink, "Anriod") == true) { setCookieC("aa9"); } else if (IsExists(vlink, "IPhone") == true) { setCookieC("aa10"); } else if (IsExists(vlink, "Readership") == true) { setCookieC("aa12"); } else if (IsExists(vlink, "Anriodapp") == true) { setCookieC("aa13"); } } //頁頭導(dǎo)航 //頁腳導(dǎo)航 var html = '首頁返回閱覽室首頁'; var htmlFooter = '首頁返回閱覽室首頁'; if ('t') { html += '文本版文本可復(fù)制，文章單篇閱讀'; html += '專題版精選封面文章,薈萃每日精華'; htmlFooter += '文本版文本可復(fù)制，文章單篇閱讀'; htmlFooter += '專題版精選封面文章,薈萃每日精華'; } if ('t') { html += '原貌版原版原式,翻頁閱讀,圖文并茂,絢麗多姿'; htmlFooter += '原貌版原版原式,翻頁閱讀,圖文并茂,絢麗多姿'; } if ('') { if (IsExists(vlink, "VoiceIndex") || IsExists(vlink, "PeopleVoice") || IsExists(vlink, "TTSVoice")) { html += '語音版精選文章,真人朗讀,娓娓動聽'; htmlFooter += '語音版精選文章,真人朗讀,娓娓動聽'; } else { html += '語音版精選文章,真人朗讀,娓娓動聽'; htmlFooter += '語音版精選文章,真人朗讀,娓娓動聽'; } } else { if ('') { html += '人聲語音精選文章,真人朗讀,娓娓動聽'; htmlFooter += '人聲語音精選文章,真人朗讀,娓娓動聽'; } if ('t') { html += '智能語音智能語音雜志,在線試聽,下載播放'; htmlFooter += '智能語音智能語音雜志,在線試聽,下載播放'; } } if ('') { html += '多媒體影音多媒體呈現(xiàn),絢麗動人'; htmlFooter += '多媒體影音多媒體呈現(xiàn),絢麗動人'; } if ('') { html += 'eReader隨身攜帶,移動的閱覽室'; htmlFooter += 'eReader隨身攜帶,移動的閱覽室'; } if ('') { if ('') { html += 'Wap手機(jī)WAP訪問,隨時(shí)隨地讀雜志'; htmlFooter += 'Wap手機(jī)WAP訪問,隨時(shí)隨地讀雜志'; } else { html += 'Wap手機(jī)WAP訪問,隨時(shí)隨地讀雜志'; htmlFooter += 'Wap手機(jī)WAP訪問,隨時(shí)隨地讀雜志'; } } if ('') { html += 'WinPhone AppWinPhone移動終端專用'; htmlFooter += 'WinPhone AppWinPhone移動終端專用'; } if ('') { html += 'Win8 AppWin8 App終端專用'; htmlFooter += 'Win8 AppWin8 App終端專用'; } if ('') { html += 'Android PhoneAndroid移動終端專用'; htmlFooter += 'Android PhoneAndroid移動終端專用'; } if ('') { html += 'Android PadAndroid移動終端專用'; htmlFooter += 'Android PadAndroid移動終端專用'; } if ('') { html += '

首先，通過立項(xiàng)審批所對應(yīng)的投資金額與注冊資本金，來確定外部籌資的方式、期限與金額。房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)所需要的外部資金，通常是由銀行開發(fā)貸款和關(guān)聯(lián)企業(yè)間的委托貸款組成。其中后者是籌劃時(shí)的重點(diǎn)所在，因?yàn)榉慨a(chǎn)項(xiàng)目在可以投入使用前所產(chǎn)生的利息成本，不但可以抵扣企業(yè)所得稅，還可以抵扣土地增值稅的增值額。然而關(guān)聯(lián)企業(yè)收到的利息收入只需要繳納營業(yè)稅及企業(yè)所得稅。從集團(tuán)公司的角度來審視，這樣的稅收籌劃安排可以有效的降低集團(tuán)公司的整體稅負(fù)。但是，這項(xiàng)稅收籌劃成立具有兩個(gè)條件。一是債務(wù)人企業(yè)必須需繳納土地增值稅，如依據(jù)債務(wù)人的土地增值率，本就不繳納土地增值稅，則此籌劃不成立；二是企業(yè)所在集團(tuán)具有充沛的自有資金。

其次，在項(xiàng)目建設(shè)階段則可以通過工程項(xiàng)目來增加關(guān)聯(lián)交易的內(nèi)容。例1：假設(shè)A公司為房地產(chǎn)企業(yè)，從事低密度高檔住宅開發(fā)。而B公司與A公司是同一集團(tuán)下的關(guān)聯(lián)企業(yè)，其主營業(yè)務(wù)為園林景觀設(shè)計(jì)、室內(nèi)裝潢。此時(shí)A公司可以在項(xiàng)目招標(biāo)過程中將小區(qū)景觀工程、室內(nèi)裝潢工程從總包合同中剔除，通過獨(dú)立招標(biāo)模式引入B公司來承包這兩項(xiàng)業(yè)務(wù)。但同時(shí)為回避A公司的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，需讓A公司、B公司、總包方簽訂三方協(xié)議，即工程款由A公司支付給總包方，由總包方轉(zhuǎn)付給B公司，工程款的發(fā)票由總包方開具，B公司向總包方繳納工程管理費(fèi)。

因?yàn)?，A公司為小區(qū)景觀工程、室內(nèi)裝潢工程支付的建設(shè)成本，是計(jì)入公司開發(fā)成本中，其金額不但可以抵扣企業(yè)所得稅，更可以在加計(jì)20%的基礎(chǔ)上抵扣土地增值稅的增值額。然而對于B公司來說，工程項(xiàng)目取得的收入只計(jì)征流轉(zhuǎn)稅及企業(yè)所得稅。所以，這樣的關(guān)聯(lián)交易從集團(tuán)公司的角度來看，滿足了由高稅負(fù)企業(yè)向低稅負(fù)企業(yè)合理轉(zhuǎn)移利潤的目的。

二、項(xiàng)目預(yù)售階段

預(yù)售是房地產(chǎn)企業(yè)獨(dú)特的銷售方式，項(xiàng)目在取得預(yù)售許可證時(shí)，雖然還沒有竣工，但已經(jīng)可以開始回籠資金。在此狀態(tài)下，項(xiàng)目的開發(fā)成本并沒有完全確定，也無法在各成本對象之間進(jìn)行分配，所以按稅種的稅收籌劃變的由為重要。

1、土地增值稅籌劃要點(diǎn)

土地增值稅在我國實(shí)行預(yù)繳與清算兩種征稅模式，對于按月預(yù)繳的土地增值稅，房地產(chǎn)企業(yè)自始至終應(yīng)使用涉稅零風(fēng)險(xiǎn)的籌劃方式，以避免產(chǎn)生滯納金與罰款，對企業(yè)造成不必要的損失。對于實(shí)行四級“超率”累進(jìn)稅制的清算部分稅金， 應(yīng)按如下內(nèi)容進(jìn)行籌劃：

首先，應(yīng)在項(xiàng)目銷售前與銷售中，進(jìn)行頻繁的土地增值稅臨界點(diǎn)分析，并在市場能夠承受的前提下，通過測算指導(dǎo)銷售單價(jià)，使項(xiàng)目在同一臨界點(diǎn)內(nèi)實(shí)現(xiàn)銷售收入及增值額的最大化。其次，選擇適當(dāng)?shù)睦⒖鄢龢?biāo)準(zhǔn)。按《土地增值稅暫行條例》規(guī)定利息支出凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，最高不得超過按商業(yè)銀行行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。但是凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除。再次，合理劃分資本性支出與收益性支出。依據(jù)誰受益誰承擔(dān)的原則，將項(xiàng)目開發(fā)所發(fā)生的費(fèi)用計(jì)入開發(fā)間接費(fèi)內(nèi)，在土地增值稅清算時(shí)開發(fā)間接費(fèi)用將計(jì)入項(xiàng)目開發(fā)成本，享受20%的加計(jì)扣除。最后，利用稅收的優(yōu)惠政策進(jìn)行籌劃。如果企業(yè)既開發(fā)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，又開發(fā)其他房地產(chǎn)項(xiàng)目的，應(yīng)對開發(fā)項(xiàng)目分別核算，將普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的增值率控制在20%以內(nèi)，以獲得土地增值稅的免稅待遇。因?yàn)榘础锻恋卦鲋刀悤盒袟l例》規(guī)定納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅。同時(shí)稅法還規(guī)定對于納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能享受這一免稅政策。

2、企業(yè)所得稅的籌劃要點(diǎn)