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房地產的資產管理制度范文第1篇

長期以來，國有商業(yè)銀行的固定資產管理（含在建工程管理，下同）沿襲著“財政部——總行——各級分行”的計劃管理體制，即財政部作為主管部門，每年根據(jù)國有商業(yè)銀行的計劃需求申請，綜合考慮銀行業(yè)務發(fā)展、物價變動及上年度計劃執(zhí)行情況等因素，核批國有商業(yè)銀行總行當年的固定資產及在建工程購建資金計劃。這個計劃是指令性指標，不得突破，對國有商業(yè)銀行固定資產管理提出的是總體要求，即絕對額控制。但這種要求是粗放式的，年度計劃的分配、執(zhí)行及監(jiān)管、固定資產的日常維護等均需通過銀行自身的經濟活動得以實現(xiàn)。因此，在銀行內部建立健全各項固定資產管理制度是十分必要的。

從縱向上看，固定資產管理遵循“分級管理、授權有限”的原則。與計劃的逐層分配相適應，固定資產管理在銀行內部實行總行、一級分行（即各省、自治區(qū)、直轄市分行）、二級分行（即各地市分行）、三級分行（即各城區(qū)、縣支行）共四個層次的分級管理體制，各級機構對自身的固定資產管理工作負責，上級機構對下級機構的固定資產管理具有審批、指導、監(jiān)督、檢查的權力。由于財政部的考核以總行為單位，出于管理、控制的需要，固定資產的采購、竣工決算、處置、報廢、盤盈、盤虧等審批權限集中于總行。

從橫向上看，固定資產管理遵循“集中管理、監(jiān)督到位”的原則。在各級機構內部，固定資產的管理權集中在財會部門，負責建立健全固定資產管理制度，組織計劃的編報、執(zhí)行和監(jiān)控，完善固定資產的卡片管理與規(guī)范會計核算，監(jiān)督固定資產的實物管理以及接受稽核部門的監(jiān)督。行政部門、信息科技部門是固定資產的實物管理部門，負責固定資產的日常維護，完善固定資產的登記備案及領用制度，監(jiān)督固定資產的使用情況，保證固定資產的安全、完整。固定資產使用部門是固定資產各項業(yè)務的終端，負責合理確定固定資產計劃需求，妥善使用和保管領用的固定資產，接受財會部門和實物管理部門的監(jiān)督。

在上述管理體制下，固定資產管理工作的重點主要集中于兩個方面：一是科學配置固定資產購建資金資源，合理安排計劃指標，強化各項固定資產業(yè)務的審批，保證計劃管理的有效性；二是加強固定資產的日常管理，確保其賬務處理的合規(guī)性，真實、準確地反映會計信息。為此，近年來國有商業(yè)銀行內部陸續(xù)出臺了一系列固定資產管理制度，如固定資產的投資管理制度、集中采購制度、日常管理制度、處置管理制度、核算制度與內部考核制度等，這些制度形成了較為完整的固定資產管理制度體系，成為內部控制制度體系的重要組成部分。在此前提下，固定資產管理工作基本實現(xiàn)了有章可循，有據(jù)可依，事前、事中、事后各環(huán)節(jié)的控制與監(jiān)督工作也得到了日益重視和加強，管理的有序性得到了很大提高。

二、固定資產管理工作中存在的問題

目前，國有商業(yè)銀行根據(jù)市場經濟需要，正在抓緊進行股份制改造，把建設良好的公司治理機制作為發(fā)展目標，因此，提高資產質量與會計信息的真實性和準確性、實現(xiàn)計劃管理的有序性和有效性、加強監(jiān)管檢查成為了固定資產管理體制改革的首要要求。由于管理要求的不斷細化，以及固定資產管理工作本身的復雜性，一些基于歷史原因以及現(xiàn)有體制不完善之處而產生的問題逐步顯現(xiàn)出來。

（一）賬實不符問題

賬實相符是確保會計信息質量真實、準確的基本要求。賬實不符主要表現(xiàn)為有賬無實、有實無賬和賬實不匹配。造成賬實不符的原因，一是固定資產采購項目的計劃指標被挪用，形成固定資產虛列；二是利用“小金庫”等賬外資金越權違規(guī)購建固定資產，但為逃避監(jiān)管而不入固定資產賬或部分入賬；三是會計差錯，即已報廢、盤虧的固定資產未及時進行賬務處理。國有商業(yè)銀行曾在1995年進行了清產核資，在1999年和2000年開展了賬外并賬檢查，相當于在全轄進行了大盤點，規(guī)范了固定資產的入賬核算，在很大程度上改善了會計信息質量。但由于賬實不符問題來源于多年的積累，并未得到根除。

（二）固定資產年度計劃執(zhí)行的偏差問題

固定資產購建資金計劃作為上級機構對下級機構進行管理與控制的工具，是指令性指標，必須做到層層負責、不得突破。但一些分行在計劃實際執(zhí)行的過程中，執(zhí)行的結果與執(zhí)行的目標出現(xiàn)了偏差，具體表現(xiàn)為超計劃執(zhí)行、計劃被挪用、擅自購建新項目、擅自換項目等。由于銀行業(yè)務本身的特殊性，其資金流入、流出十分頻繁，金額十分龐大，因此，正常情況下銀行固定資產的購建資金來源也就非常充裕，從而需要指令性計劃對固定資產的購建加以控制。上述種種計劃執(zhí)行偏差現(xiàn)象則使計劃失去了嚴肅性與指令性，管理機構的管理意圖未被落實，造成了固定資產計劃管理的失控，如程度嚴重時還將影響到銀行的正常經營。

（三）房地產未確權問題

國有商業(yè)銀行要進行股份制改造，要實現(xiàn)上市目標，就必須保證其資產的產權清晰，固定資產中涉及產權問題的項目主要表現(xiàn)是房地產。由于歷史上銀行辦公用地多采用劃撥形式、管理制度的松散造成房地產購建資金來源多元化以及辦證意識淡薄等原因，銀行內部無論是正常入賬還是賬外并賬的一些房地產項目存在房產證、土地使用權證等證照不全的現(xiàn)象，即未做好房地產的確權工作。這些房地產長期歸銀行使用，雖然不存在第三方對其產權進行要求，但為保證固定資產的安全、完整，這些房地產須補辦相關證照，這往往需要一筆不小的稅費支出。

（四）基建項目竣工決算造價不完整問題

基建項目的竣工決算代表了基建資金循環(huán)的終結，決算造價是基建項目成本的準確反映，是入賬原值的確定依據(jù)，因此，銀行內部都有一套完整的竣工決算審批操作規(guī)程。但在實際工作中，經常出現(xiàn)已經辦理竣工決算的基建項目仍需要追加投資的現(xiàn)象，主要分為兩種情況：一是主觀方面的原因，在利益的驅使及基建項目主管機構的干預下，一些獨立審計機構違背職業(yè)道德，出具虛假的審計報告，掩蓋基建項目中存在的或有債務（如稅務機構口頭承諾的稅費減免），將決算造價從表面上控制在批準的預算總投資內，以逃避監(jiān)管，可一旦或有債務發(fā)生，銀行必須面臨付款問題。二是客觀上的原因，近年來，國家逐步推行國有土地使用權有償使用制度，一些基建項目靠行政劃撥方式取得的土地使用權，面臨著支付土地出讓金的局面，從而需要追加投資。

（五）責任人處罰機制不到位問題

根據(jù)固定資產管理制度規(guī)定要求，銀行應該對造成上述違規(guī)現(xiàn)象的責任人進行處罰。但實際上，這種處罰的權力集中在人事部門，而一些責任人往往現(xiàn)任或曾擔任過領導崗位，由于人際關系等因素的影響，對其處罰往往是象征性的，或者根本不處罰，造成一些責任人長期逍遙“法”外，有關制度成為一紙空文，這也是國有企業(yè)監(jiān)管不利的通病。由于責任人的處罰未得到徹底落實，容易造成有關負責人責任意識差，對固定資產的管理工作不重視，結果形成惡性循環(huán)，產生更多的違規(guī)現(xiàn)象。此外，責任人處罰不到位的問題也影響到了基建項目決算、閑置固定資產處置等業(yè)務的審批。近年來，隨著銀行內部控制制度的完善及三令五申，逐步將固定資產違規(guī)現(xiàn)象與有關負責人的職位升遷掛鉤，這種情況已有所好轉。

（六）閑置固定資產的處置問題

國有商業(yè)銀行的閑置固定資產是指不需用固定資產，主要表現(xiàn)為閑置房地產及閑置電子設備。閑置固定資產的產生主要源于以下三種因素：一是銀行內部流程整合產生的閑置，在進行股份制改造的過程中，國有商業(yè)銀行紛紛推行“減員增效”措施，甩掉歷史包袱，對一些經營效益差、無發(fā)展?jié)摿Φ目h支行以下機構進行了撤并，造成了撤并機構房地產閑置；二是科技進步造成固定資產無形損耗而產生的閑置，這在電子設備的更新?lián)Q代上表現(xiàn)得尤為突出；三是違規(guī)途徑產生的閑置，即一些分行通過各種手段逃避總行監(jiān)管，購建賬外固定資產卻未實際發(fā)生使用效益。這些閑置固定資產屬于非生息資產，占用了銀行大量資金，需要積極加以盤活處置。在處置的過程中要確保程序的公開、透明，最大限度實現(xiàn)國有資產保值、增值，嚴防國有資產流失。

三、健全和完善固定資產管理體制的對策

固定資產管理工作之所以會存在上述種種問題，很大程度上來源于歷史上長期粗放式管理形成的遺留問題積淀，還有一部分源于現(xiàn)有體制的不完善之處。針對固定資產管理中存在的種種問題，筆者認為，國有商業(yè)銀行應進一步健全和完善固定資產管理體制，做到“權責分工明確、管理高效有序、過程公開透明、監(jiān)督檢查到位”，具體對策如下：

（一）完善人事約束機制

固定資產管理的各項工作歸根到底是由各級機構相關管理人員（即負責人及經辦）的活動完成的，因此必須建立起有效的約束機制，以促進管理目標的實現(xiàn)。而目前缺乏有效的約束機制或者約束機制得不到落實的狀況是歷史原因形成的通病，是產生各種違規(guī)現(xiàn)象的癥結所在。完善固定資產管理方面的人事約束機制必須受到銀行高層的重視與認可，具體措施如：設定固定資產管理工作崗位人員的任職資格，提高管理人員的素質要求，實行競聘上崗；對管理人員實行目標責任制，定期進行考核，考核結果作為對其發(fā)放個人績效獎金的依據(jù)；將固定資產違規(guī)現(xiàn)象與管理責任人的職位升遷掛鉤，對有關責任人應及時、合理地進行處罰；將固定資產違規(guī)現(xiàn)象與責任人所在機構的人事費用、業(yè)務費用掛鉤，按違規(guī)金額的一定比例扣減人事費用、業(yè)務費用指標等。

（二）樹立年度計劃的權威性

在目前的計劃管理體制下，年度計劃是固定資產管理工作的主線，必須向各級機構樹立起年度計劃的權威性，防止計劃管理扭曲、失控，實現(xiàn)預期目標。各級機構應形成“沒有計劃、不得執(zhí)行；執(zhí)行計劃、不得突破；專項計劃，不得挪用”的觀念；跨年度使用計劃，必須重新申請；當年的固定資產投資必須與批準的計劃相配套。各級固定資產管理人員應轉變思想，切實履行崗位職責，對計劃的執(zhí)行實施認真有效的監(jiān)控，同時加強固定資產投資項目的預算管理，細化成本控制，科學、合理地申請、安排計劃，減少超計劃情況的發(fā)生。作為處罰措施，對于出現(xiàn)超計劃等違規(guī)問題的機構，總行可在處罰責任人的同時，按違規(guī)金額的一定比例扣減違規(guī)機構下一年度計劃。

（三）減少管理層次，科學上收固定資產管理權、核算權

管理層次多是固定資產管理工作乃至其他各項工作的共同特點，其弊端在于管理效率低下、風險點分散以及信息不對稱帶來的監(jiān)管難度大。目前，國有商業(yè)銀行紛紛推行機構“扁平化管理”政策，即減少管理層次。在固定資產管理工作上，可以考慮將固定資產的管理權和核算權統(tǒng)一上收至一級分行，由一級分行負責轄內的資本性支出及日常核算等職能，未經一級分行批準，其轄內各機構不能動用固定資產賬戶對外支付款項，轄內固定資產的入賬和計提折舊也全部由一級分行來完成。管理層次的減少將有利于管理目標的實現(xiàn)，提高管理效率，降低管理風險，保證會計信息的真實性、準確性。

（四）實現(xiàn)固定資產管理工作的電算化

由于國有商業(yè)銀行的固定資產規(guī)模龐大，種類繁多，各項管理工作僅靠傳統(tǒng)的手工管理、手工統(tǒng)計已遠不適應工作要求，必須實現(xiàn)管理工作的電算化，即建立起包括計劃管理和核算管理等功能齊備的信息系統(tǒng)，將固定資產的購建、決算、處置、報廢、核算等各項業(yè)務全部通過系統(tǒng)加以反映，按照管理權上收的原則設置相應系統(tǒng)管理權限，與文件審批流程同步，實現(xiàn)固定資產的電子化管理與實時監(jiān)控。完善的信息管理系統(tǒng)將有助于銀行管理機構實時掌握固定資產信息，提高管理工作的時效性、透明度和效果。同時，在實現(xiàn)核算電算化的前提下，可以取消手工固定資產明細賬和總賬，有利于減少手工勞動，提高工作效率。

（五）重視固定資產的盤點工作

根據(jù)會計制度規(guī)定，銀行固定資產應定期或每年至少盤點一次。但在實際工作中，固定資產的盤點往往因為人手少、工作任務重而流于形式，這也是賬實不符等違規(guī)現(xiàn)象長期未被發(fā)現(xiàn)、整改的直接原因。因此，固定資產的盤點工作必須認真落實，從小、從細抓起，對發(fā)現(xiàn)的賬實不符、盤盈、盤虧等歷史遺留問題及時進行整改，使資產的安全、完整得到充分保障，提高會計信息質量。

（六）加強固定資產的采購管理

固定資產采購是銀行對外付款、發(fā)生現(xiàn)金流出的環(huán)節(jié)，也是逃避計劃管理、風險最大的環(huán)節(jié)。加強固定資產采購管理的具體措施主要有：積極實行集中采購制度，對于大額項目通過招投標方式選擇供應商，項目決策通過集體評議，項目效果進行后評價；電子設備、運鈔車、業(yè)務用車、出納機具等固定資產可由總行集中采購，后分配至各一級分行，以進一步節(jié)約成本、降低風險；對于在建工程要嚴格落實建設工期，執(zhí)行投資預算，按期決算并交付使用。

（七）積極盤活閑置固定資產

房地產的資產管理制度范文第2篇

【 關鍵詞】 企業(yè)；房地產管理；策略

中圖分類號：C29 文獻標識碼：A 文章編號：

一、引言

公司作為一家較早涉足房地產開發(fā)的優(yōu)質綜合地產運營商，經過十幾年的發(fā)展，企業(yè)內部房地產管理制度基本建立，內部控制工作初具規(guī)模。從企業(yè)文化建設情況來看，公司的企業(yè)使命是“提供優(yōu)質空間，暢享愉悅人生”，經營理念是“誠信為本，合作共贏”，核心價值觀是“追求卓越，回報社會”。這些企業(yè)文化為加強企業(yè)的凝聚力、統(tǒng)一員工思想、吸引和留住優(yōu)秀人才等，起到舉足輕重的作用。企業(yè)文化環(huán)境的培養(yǎng)，需要長時間不斷的建設和管理層堅定不移的信心，目前公司管理層對此基本都達成了共識。

企業(yè)內部房地產是企業(yè)經營設施的一部分，同時也是當?shù)胤康禺a市場的一部分，與投資性房地產有本質區(qū)別。專門從事房地產開發(fā)或投資的企業(yè)，其房地產業(yè)務本身就是企業(yè)的核心產品和主營業(yè)務，不屬于所提及的企業(yè)內部房地產范疇，而是屬于投資性房地產范圍。投資性房地產所關注的是通過對房地產所有權的買賣而獲得的投資性收益。中國的大多數(shù)企業(yè)在企業(yè)內部房地產上的支出，一般視作日常的企業(yè)管理費用，很少建立企業(yè)內部房地產戰(zhàn)略，因為大多數(shù)管理者認為，房地產領域非其主營業(yè)務，也無需分散注意力到這一層面；另一種情形則是，管理者直接單純性地投資于房地產，想借中國房地產東風撈上一大筆，而不是把企業(yè)內部房地產看作一項戰(zhàn)略性資產。

二、企業(yè)內部房地產管理的發(fā)展歷程

企業(yè)內部房地產管理，包括財務預算、信息化管理、選址、識別企業(yè)新的房地產需求、獲取或處置企業(yè)內部房地產的活動，其目的是調整企業(yè)內部房地產，以符合企業(yè)戰(zhàn)略獲得資產增值。企業(yè)內部房地產管理包括物業(yè)管理、基礎管理、資產管理和成本控制等方面，目的是為了滿足作為企業(yè)最終使用者的核心業(yè)務單元的使用。為了達到股東價值或企業(yè)價值最大化的目標，企業(yè)會強調某一方面的管理，并且在四種管理觀念之間形成平衡，而企業(yè)內部房地產管理觀念的平衡和變化，會影響企業(yè)內部房地產管理在組織內的定位以及地位。企業(yè)內部房地產管理在美國的發(fā)展歷程，經歷了物業(yè)管理、混業(yè)經營、成本管理、支持管理和戰(zhàn)略管理等五個階段。1970 年以前，屬于物業(yè)管理階段，美國企業(yè)對企業(yè)所有的房地產和設施都是以物業(yè)管理的理念來管理，企業(yè)內部房地產管理的功能就是簡單地為企業(yè)經營提供服務場所。從 1970 年到 1985 年，屬于混業(yè)經營階段，許多美國企業(yè)的地產部門是作為獨立的運營中心，通常是投資于非主營業(yè)務的美國房地產市場而獲利；同時，也作為職能部門向公司提供經營所需的辦公和生產場所，但與房地產投資相比其重要性是次之的。從 1985 年到 1995 年，屬于成本管理階段，美國企業(yè)經歷了一場重大的組織重構，不具戰(zhàn)略優(yōu)先權且與核心競爭力不相關的部門被剝離、出售甚至關閉，導致對企業(yè)內部房地產下降了需求，而工業(yè)房地產市場及寫字樓市場供大于求的市場狀況使得美國企業(yè)掀起了一場降低成本的運動，這一階段，企業(yè)內部房地產管理以成本和效率為導向，以職能部門的角色因素貢獻利潤。

三、企業(yè)內部房地產管理為企業(yè)帶來的優(yōu)勢作用

（1）留住人才，吸引人才。對于快速擴張的企業(yè)，讓員工在一個能產生高效率的工作環(huán)境中工作是極其重要的，優(yōu)越的工作環(huán)境有利于公司創(chuàng)造良好的業(yè)績。企業(yè)內部房地產管理既要要保持靈活性以配合企業(yè)進入新的市場，而且因為處于競爭極度激烈的市場中需要大量能擔重任的人才，因此，企業(yè)的房地產戰(zhàn)略可以整合到企業(yè)人力資源戰(zhàn)略中，以留住并吸引人才，以及提高勞動生產率。

（2）提高顧客滿意度和忠誠度，傳遞營銷信息，促進銷售。企業(yè)內部房地產是非常重要的顧客接觸點，對于服務顧客、提高顧客滿意度和顧客忠誠度、構建品牌，具有極其重要的作用。尤其對于超市、賓館、銀行、酒店等服務型和零售型企業(yè)來說，通過企業(yè)內部房地產管理構筑高效的分銷渠道可以產生競爭優(yōu)勢，而且基于顧客價值而選擇設計的企業(yè)內部房地產有助于可以起到廣告的作用，吸引顧客的注意，起到提升顧客體驗并促進銷售的作用。

（3）降低企業(yè)內部房地產的使用成本。要想取得成本最小化，必須根據(jù)產品生命周期或市場生命周期以及房地產市場的各種條件，在租賃或購買之間做出正確抉擇，而且，還要注意企業(yè)內部房地產服務的有效性，即要平衡相關幾個方面的關系。

（4）有助于增加股東價值。企業(yè)內部房地產并非僅是需要財務人員使出渾身解數(shù)控制成本，有效的企業(yè)內部房地產戰(zhàn)略會放大營銷投入的效果，降低勞動力成本或提升員工的勞動生產率和忠誠度，減少企業(yè)擴張所受到的約束，更好地向顧客傳遞產品或服務，以及從企業(yè)內部房地產自身的升值而使企業(yè)獲利，繼而使股東價值得到升值；從另一個角度而言，證券市場對一個企業(yè)進行評估，公司總部的位置等信息也是一個重要依據(jù)，所以說在一定程度上也影響到企業(yè)的再融資能力和市場價值。

（5）提高企業(yè)核心競爭力。企業(yè)內部房地產戰(zhàn)略在很大程度上直接影響到企業(yè)核心競爭力的開發(fā)、完善和發(fā)揮，企業(yè)內部房地產決定了企業(yè)與資源和市場的接近程度，而企業(yè)資源的投入使其核心競爭力得以有效實現(xiàn)，企業(yè)的市場業(yè)績是企業(yè)核心競爭力的具體表現(xiàn)。有些企業(yè)在發(fā)展階段會明顯感受到，其實現(xiàn)企業(yè)目標的能力受到了極大的約束阻礙和束縛，因為稀缺的資源和人才已被其他企業(yè)在快速擴張中搶得先機繼而占有。

（7）構建企業(yè)價值和企業(yè)文化，激勵組織創(chuàng)新和組織學習。企業(yè)內部房地產的位置以及其內部的空間布置，可以反映出一個企業(yè)的文化，因為工作地點和工作環(huán)境會極大的影響到管理者、員工和顧客的行為，因此企業(yè)內部房地產戰(zhàn)略最終會轉化為構建和加強企業(yè)文化的決策

。同時，工作環(huán)境設計的優(yōu)越與否，也會通過影響人的行為來影響企業(yè)員工的創(chuàng)新能力和意愿，還會成為促進或抑制員工工作和學習的重要因素，這對于知識型的企業(yè)尤其顯得特別重要。

四、企業(yè)內部房地產管理部門設置策略

當企業(yè)的發(fā)展是跨區(qū)域或跨國型，其物業(yè)多而種類不同時，沒有專業(yè)的企業(yè)內部房地產部門進行管理是不利于公司發(fā)展的。房地產管理部門將整個企業(yè)的企業(yè)內部房地產管理職能集中到一起，可以為每一項企業(yè)內部房地產購買提供專家支持以更好地配合企業(yè)擴張或收縮，可以有效地利用信息并分攤收集房地產信息的成本，可以在談判中獲得優(yōu)勢，還可以在房地

產管理上獲得范圍經濟。企業(yè)內部房地產管理部門可以采取以下的策略：

（1）建立企業(yè)內部房地產信息系統(tǒng)。要想制定正確的企業(yè)內部房地產戰(zhàn)略，必須要有全面而準確的企業(yè)內部房地產信息。企業(yè)必須全面掌握這樣一些數(shù)據(jù)：在什么位置擁有多少房地產，這些房地產如何在使用，有多少員工在使用，占用的成本比例如何等等。如果企業(yè)要重新選址，就可以利用企業(yè)內部房地產信息系統(tǒng)迅速做出最佳的決策。

（2）與房地產服務供應商結成戰(zhàn)略聯(lián)盟。

部分企業(yè)內部房地產管理職能的外包目前是一個大的趨勢。仲量聯(lián)行、戴德梁行等國際化的專業(yè)房地產服務供應商擁有高覆蓋率的分支機構和大量的房地產專家，可以向企業(yè)提供精確動態(tài)的房地產信息，高效率地配合企業(yè)的擴張或市場進入。但有一點值得注意，在企業(yè)擴張前期就把企業(yè)內部房地產業(yè)務外包，對于泄露企業(yè)戰(zhàn)略意圖給競爭對手是有較高風險的，而且在整個外包的過程中，要保證企業(yè)內部房地產的供應商能理解并認同企業(yè)的使命、目標和戰(zhàn)略，以保證高效率的同時有效性。因此，供應商與企業(yè)不同層次的交流是很有必要的。

（3）企業(yè)內部房地產管理必須符合企業(yè)戰(zhàn)略。例如，肯德基根據(jù)其發(fā)展戰(zhàn)略，負責對各地區(qū)的新店進行精心選址，然后再授權經營。雖然世界各國的市場都是在不斷地變化，雖然各個國家的市場環(huán)境都存在這樣或那樣的差別，但是肯德基通過統(tǒng)一的企業(yè)內部房地產戰(zhàn)略，協(xié)同其它營銷策略，形成了其自身的核心競爭力。

（4）力求達到企業(yè)內部各部門協(xié)調統(tǒng)一。企業(yè)內部房地產的決策，往往會關聯(lián)到人力資源、生產、營銷和財務等等，因此企業(yè)內部房地產管理者要起到整合平衡各方面利益的作用?？v觀國外企業(yè)的企業(yè)內部房地產管理實踐，企業(yè)內部房地產管理地位不會突然飆升，即最初階段的企業(yè)內部房地產管理者與企業(yè)總經理之間一般會間隔三層以上的管理層級。企業(yè)內部房地產管理者一般是沒有權力要求企業(yè)其他部門來按照他的指示進行行動的，由此可見，企業(yè)內部房地產戰(zhàn)略的執(zhí)行需要得到企業(yè)高層管理者的支持與參與，也可以將企業(yè)內部房地產管理流程整合到財務管理制度中去，從而確立企業(yè)內部房地產管理部門的合理地位。同時，在企業(yè)內部房地產管理實踐中出現(xiàn)的一種方法也是可以借鑒的，即把企業(yè)內部房地產部門作為一個利潤實體，其他部門每年向其支付固定的費用。結果是其他部門為了節(jié)約成本，會主動將企業(yè)內部房地產部門納入每一項企業(yè)內部房地產交易，但需要解決的是如何考核企業(yè)內部房地產部門的績效，并保證其服務的質量。

（5）形成合理的的企業(yè)內部房地產決策流程。盡管大多數(shù)房地產決策一般是由專家根據(jù)經驗進行決策，但是一個可靠的企業(yè)內部房地產管理應該是有合理流程導向的，必須以流程的形式將企業(yè)內部房地產決策進行制度化，并且這一流程應該是長期穩(wěn)定的，可以不斷重復地使用，即使是不同的人只要原則性地正確堅持遵循這一流程也應該做出相同的決策。當然，再好的流程也需要根據(jù)外界環(huán)境的變化而不斷地加以完善，才不至于有失偏頗。

參 考 文 獻

房地產的資產管理制度范文第3篇

【關鍵詞】房地產；審計；偷稅漏稅；誤區(qū)

前言

隨著我國經濟的發(fā)展，我國房地產企業(yè)正在迅猛發(fā)展，而房地產企業(yè)也成為了我國各地稅收中極為重要的推動性作用。到目前為止，房地產企業(yè)所繳納的稅款已經占到了我國各地稅收的百分之二十以上了。但是由于房地產企業(yè)具有規(guī)劃性強，投資金額大等特點，造成了房地產企業(yè)在對其的會計審核方面的難度，因為房地產企業(yè)在進行會計審核時，它的審核對象繁雜，需要核算的環(huán)節(jié)較多，而且審核的周期很長，這些都造成了房地產企業(yè)在調節(jié)利潤和偷稅漏稅方面有著其他產業(yè)所不具備的一些優(yōu)勢。而目前我國國內的房地產企業(yè)也是國內偷稅漏稅較為嚴重的一個行業(yè)。

1.目前國內房地產開發(fā)企業(yè)在審計中的誤區(qū)

1.1利潤操控

目前在國內，存在著一些房地產企業(yè)利用將一些已經可以收款的項目進行長期掛賬的方法來拖延時間，使得對于房地產企業(yè)的收入成本和利潤不能夠在第一時間計算清楚。這些被長期掛賬的房屋，都是一些已經可以預收售房款滿足了結轉條件的房屋。一些房地產企業(yè)通過對于房屋竣工時間的人為推遲，并使用竣工結算還并未完成的借口，拖延對于房屋的預售款的收受工作，將預售房款進行了長期掛賬的處理。因為一旦房地產企業(yè)在收取了購房人的預售營業(yè)款以后，就需要對所建造房屋進行竣工驗收，并將房屋的所有權交給房主出理，這樣房地產企業(yè)將不能繼續(xù)保留房屋的所有權和管理權，那么，一旦這樣做了，使得房屋出售資金已被收取，那么房地產企業(yè)就需要進行對于該次房屋買賣的有關于成本還有利潤的審計。但是如果房地產企業(yè)以竣工結算還并未完成等借口推遲交房的時間，并且不收受預售房款的話，那么房地產企業(yè)就可以對它當期的利潤進行操控。

除此之外，有一些房地產企業(yè)在其本身所應該進行的業(yè)務以外，還私下里面設置了相當于委托代建或者合資開發(fā)等等一系列的其他業(yè)務。由于我國國內房地產開發(fā)行業(yè)發(fā)展的速度過于迅猛，所以目前我國國內在這些方面并沒有一些很清晰的法律法規(guī)來對這些業(yè)務進行監(jiān)督和限制。因此，這些屬于房地產企業(yè)的額外業(yè)務的可操作性是非常大的，而由于國內法律法規(guī)的不完善，那么一部分的房地產企業(yè)會將有關于這些額外業(yè)務的資金僅僅是進行帳外的資金循環(huán)和往來的資金循環(huán)，以此來達到偷稅漏稅的目的，最終這些動作，將會使得對于房地產開發(fā)企業(yè)所進行的審計工作很難順利展開。

1.2漏稅問題

目前國內的房地產開發(fā)企業(yè)中，存在著這樣一種逃避稅務的方法，利用某些關系，拿到關于建造經濟適用房或者是針對回遷住戶所需要的廉價用房等用于建造低價住房的土地的土地劃撥許可證。但是在進行開發(fā)的時候，卻在這塊土地上，開發(fā)成為高檔的商品住宅等來進行出售。而國內的房地產開發(fā)企業(yè)在這種情況下，并不會向上級部門進行匯報，繳納數(shù)量龐大的土地出讓金。按照我國法律來說，一旦在取得土地后進行土地用途變革的，房地產開發(fā)企業(yè)需要繳納數(shù)量不菲土地出讓金。在另外一方面，由于我國目前在這方面的法律的落后，然后利用其相關的名義來進行收費，比如說用保證金，增容費等等，而這些費用由于我國目前在這方面法律制度的欠缺，導致了繳納制度的不透明性，使得在這方面有些房地產開發(fā)企業(yè)有了漏稅的可能。

1.3違規(guī)貸款

在房地產開發(fā)的過程當中，房地產開發(fā)企業(yè)所需要大量的資金和建設周期，所以，目前我國的房地產開發(fā)企業(yè)，基本都是以融資的方式來進行房地產的開發(fā)，而融資的對象，一般來說都是利用銀行的貸款來進行的。而按照我國的法律，在房地產開發(fā)企業(yè)在對土地的開發(fā)過程中，由于土地已經被房地產開發(fā)企業(yè)所使用和開發(fā)，因此在這個時候土地其實是并沒有價值的，所以這個時候土地的使用權并沒有進行抵押的資格的。只有在房地產開發(fā)企業(yè)已經拿到土地，而并沒有進行開發(fā)的時候，這個時候土地才具有價值，可以進行抵押貸款。而這種情況是房地產開發(fā)企業(yè)利用并無價值的資產在銀行進行套現(xiàn)了。

1.4使用假合同

現(xiàn)在，有部分企業(yè)會利用假的售房的簽訂，以及企業(yè)與個人簽訂的假的合同，并且讓房地產開發(fā)企業(yè)為賣方顧客提供首付，來騙錢銀行的按揭貸款。而有些房地產開發(fā)企業(yè)甚至還會利用假的購買房屋的合同，來套取銀行方面兌換票。而由于我國法律規(guī)定，企業(yè)在申請國內的承兌換匯票的時候，應該要有真實的商品購物和銷售情況，以及商品的交易金額的計算。因此，目前房地產開發(fā)企業(yè)在對進行對產業(yè)建造的生產中，往往會假借銀行的明月來對合同進行編造。

1.5材料管理不合理

房地產企業(yè)的固定資產管理不穩(wěn)定，由于在房地產企業(yè)的開發(fā)過程中，存在這一些原材料多，建造的周期長等一系列特點。對于有關部門對房地產開發(fā)企業(yè)進行的審計工作進行了造成了極大的不方便，有許多公司甚至在長達兩年到三年的時間里面，沒有整理過一次固定資產清查，而管理的混亂，也造成了對于項目的開發(fā)成本不斷的提高，最終演變成了一種習慣。目前我國對于材料的進出倉庫的管理制度等內部制度也不完善，對于一些低價值的消耗品沒有及時的清點，而造成了賬目與現(xiàn)實不符合，而且資金也不符合，這樣得出來的數(shù)據(jù)不是準確的。

2.解決以上問題的一些對策

2.1杜絕避稅

對于房地產開發(fā)企業(yè)來說，避稅和開假發(fā)票是不可取的，而混亂的會計核算已經成本的虛假上報，并不利于對于公司的管理效率的提高，而在目前。房地產公司應該能夠進行設立獨自計算的銷售公司來進行結算。

2.2完善資產管理

在我國目前的房地產企業(yè)中，有序的還不完美的地方，這就需要房地產開發(fā)企業(yè)對其進行資產管理了，而且這種可以健全資產管理責任的制度。

2.3改善會計核算工作

對于房地產開發(fā)企業(yè)的財務核算，房地產企業(yè)應該提高其工作人員的素質水平，在會計的基礎工作水平有所提高后，將會對企業(yè)的提高項目預算精度，成本的核算，已經對于風險的防護能力，并且從整體上大幅度的降低企業(yè)的成本。

3.結束語

作為我國稅收的重要來源之一，房地產開發(fā)企業(yè)的發(fā)展將會為我國的稅收和其他政策提供極為有效的支持，而當前，應該要想辦法對于現(xiàn)在房地產行業(yè)中，審計所存在的一些問題與誤區(qū)進行修改，并且完善審計工作的進行。

參考文獻

[1]金龍.注冊會計師審計房地產開發(fā)企業(yè)應特別關注的風險[J].財經界（學術），2010，（10）：92-93.

房地產的資產管理制度范文第4篇

關鍵詞：國有資產管理 存在問題 解決對策

一、消防國有資產管理問題的表現(xiàn)

（一）產權意識模糊導致資產收益單位化

根據(jù)我國法律，國有資產是指國家依法取得的財產及由國家資本金投入、資產收益或接受饋贈而取得的財產。根據(jù)這一概念，國家才是國有資產的真正所有人。根據(jù)武消[2009]161號《中國人民武裝警察消防部隊資產管理暫行規(guī)定》第三十二條“消防部隊資產產權登記，是指消防部隊各級資產主管部門代表國家，依法確認國家對消防部隊資產的所有權和單位對資產的占有、使用、管理權的行為。消防部隊資產產權登記，分為占有產權登記、變動產權登記和注銷產權登記，并實行年度檢查制度”的規(guī)定，消防部隊僅是代表國家占有、使用、管理資產，行使占有、使用和管理的權能，而不是行使所有（享有）權能，并不是真正的所有權人，真正的所有者仍是國家。然而在實際操作過程中，部隊長期根據(jù)“誰購建、誰使用、誰所有”的原則來界定資產的所有權與使用權，但這一原則往往被斷章取義為“誰使用、誰所有”，因此所有權（享有權）與占有權就被混淆。另外1991年5月27日總參謀部、總政治部、總后勤部聯(lián)合印發(fā)的《軍隊房地產經營管理規(guī)定》規(guī)定“部隊有權對軍隊房地產進行出租、出讓、互換、互建、合建以及轉讓土地使用權”，這一規(guī)定隱含的原則或邏輯就是“占有權等同所有權”。因此，消防部隊利用地方財政投入資金購建的資產就順理成章的成了消防部隊所有的資產，即使是地方政府“交鑰匙”工程的房地產，也因為消防部隊是唯一占有、使用者，自然而然地也就成了唯一所有者，房地產登記證書的產權所有人也就成了消防部隊，而真正作為所有者的國家產權則被虛置，國家或地方政府的權利就被無形剝奪。由此，衍生出了以下三個方面問題：

1、資產收益分配問題

根據(jù)《中國人民武裝警察消防部隊會計基礎工作規(guī)范》第八十六條“預算外經費實行‘收支兩條線’管理，收入納入單位財務部門統(tǒng)一管理，按照規(guī)定科目和內容組織核算，嚴禁收入不入賬或者轉移隱匿收入，開支納入單位年度預算統(tǒng)一安排，按照規(guī)定轉入有關預算科目列支”的規(guī)定，消防部隊組織的資產收益完全自行留用。房地產轉讓收入、房地產換建合建收入、房地產出租收入以及裝備報廢轉讓收入、對外教育培訓收入，完全不需向上級或地方財政繳納，而作為真正的實際所有者--國家或地方政府則無半分收益。所謂的“收支兩條線”也變成了“收支一條線”，不是財政收單位支，而是單位收單位支。

2、非經營性資產轉經營性資產的問題

近年來，為了適應部隊現(xiàn)代化、正規(guī)化的需求，為了滿足滅火戰(zhàn)斗與訓練的需要，消防部隊大部分異地重建了新的營房營院。自然，部隊就產生了很多閑置的房地產。由于部隊享有完全資產收益權，很多消防部隊就會將原先的房地產轉向市場出租謀求收益。此時，如果監(jiān)管不到位，有的單位難免會產生強烈的投資欲望。如建營房營院時以建店面的方式替代圍墻，建內部招待所時貪大求全地將招待所建成高級賓館飯店對外營業(yè)；建衛(wèi)生所時將衛(wèi)生所建成大醫(yī)院，建培訓基地時則建成各項功能齊全的社會型大學。重復建設、浪費資金的現(xiàn)象隨之而生。

3、資產處置存在不確定因素的問題

如果將地方財政投入建設的房地產的所有權歸消防部隊的話，消防部隊必然可以根據(jù)總參謀部、總政治部、總后勤部聯(lián)合印發(fā)的《軍隊房地產經營管理規(guī)定》的規(guī)定，有權對軍隊房地產進行出租、出讓、互換、互建、合建以及轉讓土地使用權。但在實際操作中，要將閑置的房地產出讓、或轉讓土地使用權，地方政府一定會干預，因為他們才是真正的所有權人，消防部隊只不過是占有及使用人而已，即使消防部隊是名義上的產權登記人。另外地方政府如要征用部隊營房營院，不僅不會給予消防部隊任何補償，還有可能讓消防部隊短暫性居無定所。

（二）消防部隊資產管理仍然停留在“就資產而論資產”層面，僅局限于實物資產的統(tǒng)計核算

近年來，消防部隊在實物資產管理方面做了很多改進的工作，而且也起得了相當大的成效。如網絡版的《資產管理系統(tǒng)》啟用，使得各單位的資產檔案更加完善、資產管理行為更加規(guī)范、資產處置程序更易到位、資產統(tǒng)計數(shù)據(jù)更為準確。再如實行資產預算管理，有效減少了資產配置標準執(zhí)行不力、配置不公、資產閑置浪費、使用效率低下、資產占用信息不對稱的現(xiàn)象。但這些改進措施并沒有徹底解決問題，資產管理制度仍不健全，管理手段和方法仍不成熟，主要存在以下三個問題：

1、資產購建及保養(yǎng)問題

首先是資產購建的必要性及針對性問題。消防部隊是養(yǎng)兵千日、用兵千日，各級指戰(zhàn)員24小時處于戰(zhàn)備狀態(tài)，因此消防裝備的數(shù)量、質量及效能對提高部隊滅火救援能力的指標意義非常重大。同時，隨著地方經濟及新型技術的發(fā)展，城市化建設日新月異，高端樓盤、密集型商業(yè)、金融大街遍地開花，生產高精尖技術設備、零部件的廠房漫山遍野。如果說軍人個人素質是部隊作戰(zhàn)能力第一道生命線的話，那么資產購建就是提升部隊戰(zhàn)斗力的第二道生命線。然而實踐中，消防部隊資產裝備購建并不完全是根據(jù)部隊的實際需要，有的是上級配發(fā)，資產裝備種類與實際需要脫節(jié)；有的是上級統(tǒng)一指標，資產裝備數(shù)量與實際需要不符；有的是基于出政績、搞形象工程的需要，追求“高大上”，難以運用于實踐，等等。其次是“重建輕管”的問題。“重建輕管”一直是擺在消防部隊的“老大難”問題，不懂管、不會管的現(xiàn)象比比皆是，真正技術層面的管理人才少之又少。在消防裝備管理使用方面，缺少懂操作、善保養(yǎng)、會維修的人才。對于技術先進的消防裝備，如果平時不懂保養(yǎng)、不懂檢查維修甚至戰(zhàn)時操作不當，高精尖裝備就會變成一堆廢鐵，還談什么資產保值增值呢？近年來，公安部消防局已經注意到了這個問題，在全國消防部隊開展了消防裝備技師培訓。然而基于消防部隊的編制及流動性限制，消防裝備技師無論是從數(shù)量上還是從質量上都難于滿足工作需要。

2、后勤管理人員編制與資產管理任務不對稱，導致資產管理工作虎頭蛇尾

按照部隊資產管理工作規(guī)程，單位資產管理部門（在支隊一級，資產管理部門歸屬于軍需裝備科）全面負責單位資產的管理工作，包含資產記賬、處置、評估、檢查清點、資產維修、資產分析、資產預算編報、上級交辦事宜等方方面面。另外，軍需裝備科還需參與消防裝備采購、庫存物資（含糧秣被裝及消防裝備）領取保管與發(fā)放、營房營院維修與綠化、閑置資產租賃。僅就消防裝備而言，為了適應地方經濟的發(fā)展及滅火作戰(zhàn)需要，有的支隊級單位每年采購消防裝備就數(shù)以億計，庫存消防器材每年高達三、四千萬元。然而一個省會城市的支隊級單位軍需裝備科卻僅有五個編制人員，巨大的工作量只能讓他們不堪重負，被動應付。

3、庫存物資與固定資產沒有嚴格從概念上加以區(qū)分，會計在賬務處理時易產生誤區(qū)

從概念上來講，庫存物資與固定資產存在重疊部分。庫存物資是指戰(zhàn)略物資、戰(zhàn)役儲備物資和戰(zhàn)術儲備物資，從狹義角度來說，是指單位大宗購入驗收入庫，為保障日常業(yè)務陸續(xù)耗用需要的實物資產；固定資產是指一般設備在500元以上、專用設備在800元以上且使用年限為一年以上的實物資產，或單價不足規(guī)定標準但使用時間在一年以上的大批同類實物資產。從中可以看出，固定資產可能是庫存物資，庫存物資也可能是固定資產，而且部隊所有相關書籍均沒有對重疊部分進行相關說明。這樣，進行賬務處理時，會計人員就有可能產生疑惑，不知資產應記入固定資產還是庫存物資。另外，消防部隊會計賬務管理系統(tǒng)地方賬套并未設庫存物資科目，而消防裝備購置用的全是地方經費，新購消防裝備入庫后，記入什么科目也是讓人迷霧重重，一頭霧水。

二、解決問題的對策

（一）以《行政單位國有資產管理暫行辦法》及《事業(yè)單位國有資產管理暫行辦法》為基本依據(jù)和指導規(guī)范，明析產權和利益分配

1984年財政部、公安部《關于上劃公安邊防消防警衛(wèi)部隊有關經費的通知》明確指出消防部隊經費由兩部分組成：一部分為部隊行政經費（現(xiàn)稱消防部隊經費），為人員生活費及公用經費，由中央財政保障；另一部分為消防部隊業(yè)務經費（現(xiàn)稱地方消防經費），主要為辦公、滅火戰(zhàn)斗、訓練、消防裝備購置及基本建設經費等，由地方財政提供。根據(jù)這個規(guī)定，地方財政是消防部隊資產的主要來源之一，消防部隊所持有的資產是行政事業(yè)性資產，具有公共產權的特性，只能以服務為根本目標，而不應以營利為目的。另外，法律監(jiān)管應成為國有資產的普遍方式，但目前我國尚無一條法律規(guī)定消防部隊哪些財產歸中央所有，哪些財產歸地方所有，哪些財產規(guī)定軍隊所有。因此消防部隊資產管理必須依據(jù)以上“兩個辦法”?；凇皟蓚€辦法”、資產消防部隊國有資產的非經營性和無償占有性的性質及建設服務性政府、依法行政、依法理財和客觀要求，按照“誰投資、誰享有產權”的原則，可以將資產的所有權與使用權剝離，對國有資產所有權進行清晰界定。這樣，既保證國家是部隊國有資產的真正所有者，由財政部門代表國家來履行所有者職責，并充分享有資產的的收益權與處置權，同時又確保消防部隊對本單位資產享有占有使用權，利用國有資產來完成各項消防事業(yè)建設及滅火作戰(zhàn)任務，并擔負起維護占有使用資產的安全完整和有效使用的責任。

既然產權歸財政部門享有，并且資產的收益權與處置權均歸財政部門所有，那么，消防部隊依據(jù)“兩個辦法”占有、使用、管理資產便順理成章。“兩個辦法”對資產的處置與收益也作了明確規(guī)定，如：《行政單位國有資產管理暫行辦法》明確規(guī)定行政單位擬將占有、使用國有資產對外出租、出借的，必須事先上報同級財政部門審核批準，未經批準不得對外出租、出借；《事業(yè)單位國有資產管理暫行辦法》規(guī)定事業(yè)單位利用國有資產對外投資、出租、出借、擔保的，由主管部門審核同意后，報同級財政部門審批，并實行專項管理?！皟蓚€辦法”同時明確規(guī)定行政事業(yè)性國有資產出租、出借收入以及處置變價收入和殘值收入，按照政府非稅收入管理規(guī)定，實行“收支兩條線”管理。

理順了產權、占有權、使用權、處置權及收益權之間的關系，資產處置收益均歸財政部門，非經營性資產轉經營性資產的問題、偷換“對外有償服務”概念的問題就會迎刃而解，因為部隊沒有了資產收益權，沒有利益驅動，就只能專心于“服務”。

（二）優(yōu)化資產購置程序，強化資產績效管理

1、建立資產購建論證機制

消防部隊資產是提升部隊戰(zhàn)斗力的物質基礎。如何從城市規(guī)劃與發(fā)展著手，用戰(zhàn)略眼光進行謀局布篇，根據(jù)地方滅火救援需要把好經費投向投量關，用有限的經費購建必需的武器裝備，使它們適應城市功能，滿足滅火戰(zhàn)斗的需求，全面提升部隊戰(zhàn)斗力，這是一項十分重要的工作。做好這項工作，不僅需要資產管理部門核實資產存量，需要業(yè)務部門提交資產購置計劃，更需要在滅火救援作戰(zhàn)及訓練方面有影響力的技術人員論證資產購置的必要性，確保部隊資產適應作戰(zhàn)的需要。因此，各級消防部隊應組建資產購建專家論證小組，在每年年初編制單位預算時對資產購建的必須性進行科學論證，深入調查勘察，全面分析研究，權衡利弊得失，從而為黨委、首長科學決策提供依據(jù)，確保資產購建的經濟效益及軍事效益。

2、加強物資計劃管理，強化物資需求控制，推行“陽光采購”機制

根據(jù)部隊年度事業(yè)任務測算資產購建需求，把計劃貫穿于物資的采購、發(fā)放、消耗、儲備的全過程，突出計劃的嚴肅性和實效性，用計劃約束采購，從源頭上遏制亂采購現(xiàn)象。推行“陽光采購”，建立完整的供貨渠道評估機制，對供貨單位進行動態(tài)管理，定期對供貨單位資格進行審查。堅持“公開”“公平”“公正”的原則，通過招標采購，做到貨比三家，擇優(yōu)采購，在同等價格的情況下比質量，同等質量比信譽，整個采購過程實行“陽光采購”。對于大宗物資采購必須委托依法取得資質的招標機構承辦招標業(yè)務，確保采購的合法性。

（三）增加裝備器材技術人員編制，突出資產管理效益

1、在中隊一級增設一名管理消防裝備的技術干部

按照目前消防部隊建制，中隊一般設了中隊長、指導員、副中隊長及排長四個編制，尚無專門負責消防裝備管理的技術人才編制，雖然在中隊設立了裝備技術，但由于他們均由士官構成，存在流動性強及服役年限短的缺陷，隊伍非常不穩(wěn)定。另外，消防部隊裝備器材主要集中在中隊。所以，必須在中隊增設干部技術人才編制，對消防裝備器材進行日常維修保養(yǎng)及改良，確保消防裝備器材處于良好的工作狀態(tài)，確保資產的保值增值及資產使用管理效益。

2、在支隊一級增設一名專門管理消防裝備倉庫的技術干部

確保倉庫裝備安全完整、狀態(tài)良好；同時按需向領導上報資產調配調撥計劃，確保資產存在的價值。

（四）正確界定固定資產與庫存物資的概念

當固定資產與庫存物資分類出現(xiàn)重疊時，應全部記入“庫存物資”會計分錄，即使入庫的物資也符合“固定資產”的概念；當新增添的資產不需入庫而直接配置使用時，如果符合“固定資產”的概念，則記入“固定資產”分錄。如本級自籌物資會計處理方法為：本級自籌物資入庫，借記“庫存物資”，貸記“銀行存款”或“現(xiàn)金”；入庫物資出庫并配置使用時，如果配置物資符合“固定資產”概念，則借記“××經費”，貸記“庫存物資”，同時另記一筆分錄，借記“固定資產”，貸記“固定資產基金”。上級調撥物資會計處理方法為：上級調撥物資入庫，借記“庫存物資”，貸記“實物供應基金”；入庫物資出庫并配置使用時，如果配置物資符合“固定資產”概念，則借記“實物供應基金”，貸記“庫存物資”，同時另記一筆分錄，借記“固定資產”，貸記“固定資產基金”。只有這樣，才能準確核算固定資產與庫存物資。

參考文獻：

房地產的資產管理制度范文第5篇

摘要：如今的房地產開發(fā)的飛速發(fā)展，而其帶來的可持續(xù)問題日益嚴峻。闡述了房地產可持續(xù)發(fā)展的現(xiàn)狀，分析了中國房地產業(yè)發(fā)展過程中存在的主要問題，提出了在實現(xiàn)房地產可持續(xù)發(fā)展的具體措施。

關鍵詞：房地產開發(fā)；可持續(xù)；發(fā)展；現(xiàn)狀

1房地產開發(fā)中可持續(xù)發(fā)展現(xiàn)狀概述

房地產在整個國民經濟體系中屬于基礎性、先導性產業(yè)，其健康發(fā)展可以支撐和帶動整個國民經濟的發(fā)展。但近年來，一些城市房價的急劇飆升，異?；馃幔⒗劬埏L險。這讓每一個關心我國經濟健康成長的人十分擔憂。目前，房地產業(yè)的“火爆”現(xiàn)象也引發(fā)了國內專家、學者、業(yè)內人士和政府主管部門的警覺和重視，多數(shù)人認為，中國房地產市場已經出現(xiàn)了明顯的泡沫，必須加以調控。

而當今房地產可持續(xù)問題具體表現(xiàn)為：

(1)資源的浪費與流失。由于開發(fā)失控和無序發(fā)展，導致土地資源的大量浪費和國有資產的大量流失。當年的“開發(fā)區(qū)熱”和“房地產熱”時全國形形的開發(fā)區(qū)達上萬個，規(guī)劃占地1，5萬平方公里，相當于全國當時的城市建成區(qū)總面積，而真正實現(xiàn)有效開發(fā)利用的僅為2％左右。

(2)商品房空置量增加，而且正在進一步擴大。截止到2005年底商品房空置面積已突破1億平方米，同比增長6，5％，其中，空置一年以上商品房面積為4220萬平方米。國際慣例商品房的空置率一般是控制在10％左右，而中國房地產開發(fā)的空置房已超過了這個指標。雖然建設部領導多次強調消化空置房，許多地區(qū)空置房也有些下降，但從總的情況來看，中國的空置商品房仍然繼續(xù)上升，現(xiàn)已接近20％。

(3)房地產業(yè)發(fā)展與金融業(yè)關系尚未理順，房地產開發(fā)缺乏穩(wěn)定的資金來源。房地產金融基礎體系欠完備，國外發(fā)達市場經濟國家住房消費信貸一般占到整個房地產信貸總額的7帆左右。而我國消費信貸占房地產信貸的比例不到10％，僅占銀行全部貸款總量的1％。實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展是中國房產業(yè)面臨的一項戰(zhàn)略任務。

(4)房地產開發(fā)中的短期行為，對生態(tài)環(huán)境造成破壞。開發(fā)單位片面追求經濟效益，致使建筑密度過高、容積率過高，缺少綠色空間，一些房地產開發(fā)建設忽視對生態(tài)環(huán)境的保護與建設。

房地產業(yè)與國民經濟其他行業(yè)有巨大的關聯(lián)作用，是為實現(xiàn)某一經濟增長目標可以考慮優(yōu)先發(fā)展的行業(yè)。但是，作為優(yōu)先發(fā)展行業(yè)必須具備這些條件：房地產發(fā)展水平的提高必須與其城市經濟、國民經濟的發(fā)展狀況相適應，與居民的收入水平、消費特點相適應，需要有一定的社會條件、資源和環(huán)境提供保障。近年來。我國一些地方政府對房地產高速增長目標的過分追求，忽視了這些條件，結果造成了大量資源浪費與環(huán)境污染，違背了經濟、社會、環(huán)境可持續(xù)發(fā)展的客觀規(guī)律。

2房地產可持續(xù)發(fā)展策略

2.1合理政府調控

我國房地產市場的健康發(fā)展是中國房地產開發(fā)實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的必要條件，而抑制當前房價的過高過快增長，則是保持中國房地產市場健康發(fā)展的重要保證。合理調控房價，抑制房價過高過快增長，建立住房保障制度，解決多數(shù)人的住房問題是中國政府當前面臨的重大任務，政府首先該做好自身定位，對應該由政府來建立的中低收入居民住房保障體系，應加快步伐盡早建立，以減輕商品房市場的漲價壓力；同時，政府還應加強對中、高檔商品房市場監(jiān)管，杜絕開發(fā)商擠占普通品房及廉租房土地的不法現(xiàn)象。政府應進一步發(fā)揮稅收、信貸、土地政策的調節(jié)作用，嚴格執(zhí)行住房開發(fā)、銷售有關政策，完善住房轉讓環(huán)節(jié)稅收政策，有區(qū)別地適度調整信貸政策，引導和調節(jié)住房需求，抑制房價過高過快增長，保證房地產市場的長遠健康發(fā)展。

2.2規(guī)范土地市場、促進可持續(xù)發(fā)展

目前我國已進入了全面建設小康社會、加快推進社會主義現(xiàn)代化的新韻發(fā)展階段。人口眾多、資源相對不足的基本國情，決定了我們必須始終堅持十分珍惜、合理利用土地和切實保護耕地的基本國策。近年來我國的土地市場建設取得了明顯成效，積累了一些寶貴的經驗。同時，我們也清醒地看到，我國土地市場建設距離充分發(fā)揮市場配置資源的基礎性作用還有相當大的差距，政府的宏觀調控還需要改進和完善，土地產權保護制度還存在缺陷，相關配套改革還比較滯后。這些都有待在今后的工作中進一步研究解決。

黨的十六大明確提出，要在更大程度上發(fā)揮市場在資源配置中的基礎性作用，健全統(tǒng)一、開放、競爭、有序的現(xiàn)代市場體系。黨的十六大為土地市場建設進一步指明了方向。培育規(guī)范土地市場：一是必須始終服從和服務于經濟建設中心，維護改革、發(fā)展、穩(wěn)定大局。建設用地供應優(yōu)先保證國家基礎設施、主導產業(yè)和生態(tài)環(huán)境建設。二是必須堅持土地資源、資產管理并重，實行最嚴格的土地管理制度。三是必須堅持依法行政，加強對土地市場的規(guī)范。全面推行依法行政，嚴肅查處土地違法案件。四是必須堅持與時俱進，推進制度創(chuàng)新。在運用好行政手段的同時，注重發(fā)揮經濟和法律手段的作用。對破壞耕地、非法轉讓土地、非法批準征地占地、低價出讓土地等行為，納入了刑法處罰。按照尊重農民土地財產權和維護農民土地合法權益的思路，開展了農民集體建設用地流轉和征地制度改革試點。培育規(guī)范土地市場是社會主義市場經濟體制的重要組成部分，同時也是房地產市場能夠良性、健康、有序發(fā)展的重要保證，是實現(xiàn)房地產業(yè)可持續(xù)發(fā)展的必然途徑。

2.3重視環(huán)境保護，維護生態(tài)平衡

可持續(xù)發(fā)展的核心是生態(tài)的可持續(xù)性。社區(qū)生態(tài)系統(tǒng)是在自然生態(tài)系統(tǒng)的基礎上通過房地產開發(fā)建設而形成人工生態(tài)系統(tǒng)。因此，處理好這個系統(tǒng)的基本問題就在于處理好人、自然與技術之間的關系。房地產開發(fā)應當順應自然，在遵循自然規(guī)律的基礎上為人服務，技術是人與自然發(fā)生關系的中介。

房地產的規(guī)劃布局、建設與后期物業(yè)管理都應有超前的生態(tài)觀念。在充分利用自然地貌、資源的基礎上，創(chuàng)造出人與環(huán)境有機融合的舒適空間和居住環(huán)境。首先，在房地產開發(fā)項目選址上，盡量少占或不占耕地、生態(tài)林地，不影響風景名勝、人文景觀，應在荒地、廢棄地上進行建設開發(fā)。其次，應建立規(guī)范的房地產建筑質量保障制度，通過消費市場約束機制，抵制劣質、有毒材料的使用。第三，大力推進房地產建筑節(jié)能工作，在保證建筑功能質量的前提下，采取有效的節(jié)能技術與管理措施，大幅度降低建筑能耗，達到既居住舒適，又能節(jié)約能源和改善環(huán)境的目的。第四，在城市規(guī)劃區(qū)內逐步形成一定規(guī)模的綠化帶和綠化區(qū)域，提高綠化質量和城市園林水平，構造合理的城市綠化系統(tǒng)；改善城市交通、供水狀況，提高城市生活垃圾、污水無害化處理率，發(fā)展固體廢棄物的處理與回收再利用，從根本上改善居住環(huán)境。